Metodos de valuacion

En el concepto más general los métodos de valuación pueden clasificarse en:

• Separativo: atienden al hecho de que una propiedad inmueble estará

formada por dos partes principales:

• El Terreno y

• Las Construcciones y,

• eventualmente, algunas secundarias (plantaciones, por ejemplo)

• De Conjunto: atienden al hecho de que el uso o beneficio que presta

o rinde el bien proviene de su consideración como ente
total único, al margen de las partes que lo forman. Todas
estas partes concurren a la finalidad única de su utilidad
conjunta, utilidad que, en términos de valor, queda medida
por la renta, real o probable.
 Métodos de Valuación

• Dentro de la misma generalidad, los métodos

pueden ser:

• Específicos o Analíticos: Se basan en el

examen de las particularidades y
características del bien en sí: su renta, la calidad
material de las mejoras su destino, las condiciones
del suelo, etc

• Comparativos: los que se basan en el

examen de las particularidades de bienes
semejantes al que se estudia
 Métodos de Valuación

La clasificación moderna, más simple y lógica que tiene en cuenta

el carácter separativo o de conjunto da dos métodos fundamentales:

• Directo: el que examina por separado el valor de la tierra y el de

las mejoras y accesorios. Es eminentemente separativo. Se
opera sobre el inmueble en forma independiente: Terreno por un
lado (por vía comparativa) y Mejoras por el otro (por vía comparativa o
por vía específica). Se obtienen dos valores que luego se suman.

• Indirecto: Es eminentemente un método de conjunto. Consiste en

calcular la renta anual liquida que produce o que puede producir el
inmueble, la cual, capitalizada a un tipo conveniente de interés,
conduce inmediatamente al valor. Presenta dificultades en su
aplicación que provienen de la indeterminación que existe en algunos
términos: la cuota de interés, la seguridad de que la renta sea la que
equitativamente corresponde, base de la capitalización, etc.
 METODOS DE VALORACION
COMPARATIVOS

Con un testigo
Con un signo externo
Con varios testigos
Sintéticos

Con un testigo
Con varios signos externos
Con varios testigos

Variante Dos Betas

Método Beta Variante Triangular

Variante Trapezoidal

Una variable exógena lineal

Análisis de Regresión Regresión Simple
Una variable exógena no lineal
Econométricos

Precios Hedónicos Variables exógenas lineales

Regresión Múltiple
Variables exógena no lineales

Asimilación interna
NORMAS IRAM - ISO
Asimilación externa

NORMAS TT NACION

NORMAS TT SAN JUAN

 METODOS DE VALORACION

ANALITICAS

Costo de Reposición
Método Costo de Reposición
Costo de Reemplazamiento

Estático
Método del Valor Residual
Dinámico

Clásico

Método Análitico
de Capitalización Modelos bajo inflación

Perfeccionado Juegos para estimación de parámetros

Optimización del horizonte temporal

 METODOS DE VALORACION

PARA VALUACIONES ESPECIALES

Valor de Transformación

Tasación Finalista Valor Complementario

Valor Subjetivo

Análisis Multicriterio
 METODOS DE VALORACION

Directo: el que examina por separado el valor de la tierra y el de las mejoras y accesorios.
Es eminentemente separativo. Se opera sobre el inmueble en forma independiente: Terreno
por un lado (por vía comparativa) y Mejoras por el otro [por vía comparativa o por vía específica (Se
basan en el examen de las particularidades y características del bien en sí: su renta, la
calidad material de las mejoras su destino, las condiciones del suelo, etc)]. Se obtienen dos valores
que luego se suman.

Método de Comparación o Sintético: Para obtener el valor de un bien inmueble se compara con
otros semejantes, siendo muy difícil encontrar muestras semejantes en algunas ocasiones. Tiene un
gran grado de subjetividad.

Método de Capitalización de Rentas o Racional: Este método aplica la capitalización de las rentas
recibidas por la explotación de un activo inmueble para determinar su valor.

Método del coste: Este método es aplicable cuando se pretende valorar el coste de la construcción
de un inmueble. Pero no sirve para determinar el valor del mismo, solo para determinar uno de los
parámetros que componen dicho valor que es la construcción, por faltaría valorar el suelo.

Método Residual: Se suele aplicar para determinar el valor de un suelo urbanizable. Determina el
valor del mismo de una forma residual, es decir partiendo de unos precios de venta estimados, se van
descontando coste de construcción, gastos y beneficio de la promoción y el residuo es el valor suelo.

Método Multicriterio: Una de las características principales de las metodologías multicriterio es la

diversidad de factores que se logran integrar en el proceso de evaluación. La particularidad de cada
metodología multicriterio está en la forma de transformar las mediciones y percepciones en una
escala única, de modo de poder comparar los elementos y establecer ordenes de prioridad. Una de
las metodologías multicriterio más utilizadas, con fundamentos matemáticos, es el Proceso Analítico
Jerárquico (Analytic Hierarchy Process: AHP).
 METODO DIRECTO

Es el que examina por separado el valor de la tierra y el de las mejoras.

Para valorar el terreno se utilizan antecedentes comparables (precios o

intenciones de precios) los que se homogeneizan mediante coeficientes
asimiladores (actualización, oferta, forma de pago, medidas, ubicación,
esquina, topografía, etc.). Una vez que se han homogeneizado todos los
antecedentes, es decir, transformarlos como si estuvieran ubicados en el
tiempo, formas y lugar que se encuentra el lote a tasar, se procede a realizar
el promedio de los mismos. Este promedio puede ser realizado en forma
directa o en forma ponderada. Se fijan límites y aquellos que estén fuera de
estos límites indudablemente escapan a la normalidad y pueden llevar a
pensar que son datos que por algún motivo especial escapan al valor
promedio. Se eliminan y con los restantes se realiza un nuevo promedio, que
se toma como valor final a aplicar al terreno.
 Criterios de Tasación
OBJETIVOS ESCENARIOS
Estimar precios de Compraventa de terrenos.
mercado para Hipotecas. Evaluación de
activos inmobiliarios participaciones en fondos
de inversión inmobiliarias
Estrategias de Negociaciones para compra
negociación venta terrenos a urbanizar e
inmuebles singulares.
Negociaciones para la fusión
de fondos de inversión
inmobiliaria y otras empresas
del sector
Tasaciones para Edificios y monumentos
inmuebles singulares históricos; parques y jardines
(histórico - artístico) con arbolado singular por la
antigüedad y rareza de sus
especies, etc. Obras públicas
que afectan yacimientos
arqueológicos
Estimar precios Expropiaciones. Cesión de
legales o consensuados terrenos públicos con fines
sociales. Evaluaciones
catastrales
METODOLOGIA
MAS INDICADA VENTAJAS INCONVENIENTES
Criterios sintéticos Sobriedad de datos Información limitada, Escaso
realismo en la hipótesis de
proporcionalidad
Criterio de las dos Beta Sobriedad de datos. Información limitada, aunque
(sintético - estadístico Eliminación de la más precisa
hipótesis de
proporcionalidad
Regresión estadística Información más Necesidad de banco de datos
completa (bloques de
variables múltiples
Valoración subjetiva
Valoración residual Son ópticas adecuadas Riesgo de manipulaciones
al objetivo perseguido incorrectas
Costo de reposición
Valoración subjetiva
Método analítico Adecuación a la Riesgos de manipulaciones
(capitalización con información manejable o de sesgos informativos
beneficios y costos en contexto de beneficios
culturales y sociales, y costos intangibles
p.ej. Traveling cost)
Análisis Multicriterio
Método analítico clásico Resultados flexibles Riesgo de manipulaciones
(con beneficio y costos (adaptados al objetivo incorrectas
sociales cuando se poñítico)
requieran
 MEJORAS
En todo proceso valuatorio corresponde, después de determinar el valor de
la tierra libre de mejoras, realizar la tasación de las mejoras existentes en el
inmueble, a fin de arribar al valor total del mismo.

Es de vital importancia en una valuación determinar con exactitud el valor

de las mejoras, cualquiera sean. De nada vale hacer un perfecto estudio del
valor de la tierra, si no se hace con la misma calidad la valuación de las
mejoras

El valor técnico o intrínseco se puede definir como el integrado por la

sumatoria de los valores de todos los bienes, servicios y contingencias
(calida física, calidad funcional y depreciación) que originaron la situación
física en que al presente se encuentra el inmueble.

Esta sumatoria, incluye el valor de todos los materiales requeridos, por

ejemplo, para la construcción de un edificio, la mano de obra utilizada, los
aportes efectuados por conceptos de leyes sociales, impuestos y tasas
municipales, honorarios profesionales y beneficios obtenidos por la empresa
constructora que realizó la obra.

El valor total del inmueble no siempre es la suma del valor del terreno más
el valor de las mejoras. En algunos casos corresponde adicionar otros costos
que hacen al valor del inmueble y en otros casos despreciar el valor del
terreno en razón de su mal aprovechamiento.
 METODO DE COMPARACION O SINTETICO

Está basado en el principio de Sustitución, permite la obtención del Valor de

Mercado más probable de un bien inmueble, por comparación con los precios de
venta de inmuebles similares de la misma zona.

Se considera el método más preciso y objetivo, pues el inmueble a valorar se

compara con precios de venta reales de inmuebles similares, comparables o
equivalentes funcionalmente. Su aplicación se considera prioritaria sobre cualquier
otro método, siempre que exista información suficiente de mercado.

Este método no está exento de subjetivismo, se puede decir que se considera el

más objetivo y que proporciona los valores de mercado más probable.

El Valor de Mercado así obtenido es un valor aleatorio, no determinista y se

considera que tiene mas fiabilidad cuando mayor y mejor es la muestra utilizada.

Para su correcta aplicación es necesario que exista un número suficiente de

inmuebles comparables, cuyos precios de oferta o de venta sean conocidos por el
tasador, número que determinará la fiabilidad del Valor de Mercado obtenido como
más probable y que de la muestra elegida para la obtención del valor medio tipo, se
excluyan aquellos bienes inmuebles que, por diferentes causas, no sean
representativos del mercado de inmuebles similares, es decir no pertenecen al
colectivo homogéneo comparable.
 INMUEBLES COMPARABLES
PROCEDIMIENTO PARA REALIZAR UAN TASACION
La calidad de la tasación no depende de seguir uno u otro procedimiento, sino de la calidad de la
muestra elegida y de su tamaño que determinará el grado de fiabilidad del resultado obtenido. En
definitiva dependerá de la calidad del profesional tasador.

Estudio de mercado de inmuebles comparables

Se estiman como comparables aquellos inmuebles cuyas características básicas extrínsecas e
intrínsecas sean similares.

Características más influyentes en la determinación del valor

Para inmuebles de naturaleza urbana:

Localización
Tipología de la construcción
Uso: residencial, industrial, comercia, etc.
Calidad de la construcción e instalaciones
Antigüedad y estado de la construcción
Luces, vistas, altura, orientación, etc.
Actividades molestas
Superficie
Fachada a la calle en locales comerciales

Para bienes inmuebles de naturaleza rural:

Localización
Tipología del suelo
Cultivos
Topografía, Recursos hídricos y Climatología
Productividad, rendimiento o renta
 ELECCION DE LA MUESTRA

- Por comparación exhaustiva

- Por la media aritmética

- Por regresión lineal Simple

- Por regresión Lineal Múltiple

Ciertamente, es necesario contar con el mayor volumen de información

posible. Pero tal vez lo esencial es elegir entre los antecedentes los más
representativos del segmento de mercado de que se trate y en eso el tasador
es insustituible. Otra vez nos remitimos a la finalidad de la tasación: si se está
haciendo un estudio para replantear por ejemplo los valores fiscales de una
ciudad, es claro que se deberá recurrir a una gran cantidad de información e
incluso a métodos econométricos. Pero por el contrario, si se debe tasar un
caso específico, bastará con antecedentes comparables bien elegidos. Desde
ya que para el control de tasaciones, las estadísticas pueden indicarnos
posibles desvíos, pero en definitiva la tasación estará sustentada por los
antecedentes que por decirlo de alguna forma, ofician de "prueba", más allá
de las estadísticas
 CONSIDERACIONES
Algunas consideraciones con respecto al método de valuación por
comparables:

- Este es el método más usualmente utilizado, pero no el único que existe.

- Consideramos que es el método básico capaz de brindar una buena

estimación, pero que debe ser chequeado con otros métodos para brindar un
servicio de valor agregado útil a la hora de tomar decisiones.

- La clave de este método está en la elección de los inmuebles adecuados

que resultan comparables con el que se tasa.

- Consideramos que una práctica que metodológicamente no puede dejar se

hacerse es homogeneizar cuantitativamente las propiedades, a fin de ajustar
adecuadamente los comparables.

- Consideramos que es apto para departamentos y casas que cuentan con

numerosos comparables en el mercado. Para otro tipo de inmuebles de
mayor envergadura y con componentes específicos para su actividad,
consideramos que puede resultar insuficiente
 EJEMPLO
Inmueble Comparable Comparable Comparable
a Tasar 1 2 3
Precio de Venta $ 160050 314280 625650
Superficie m² 56 100 170
Precio por m² 3660 2858 3143 3680
Características y Cualidades Puntaje
a Homogeneizar Parcial
Ubicación 8 8 8 9
Orientación 8 8 8 8
Tipología 8 6 8 8
Antigüedad 8 8 8 8
Calidad Constructiva 8 7 8 8
Calidad de Mantenimiento 9 7 8 8
Funcionalidad 8 7 8 8
Visuales 8 7 7 8
Iluminación 8 7 7 8
Aislamiento Acústico 8 8 8 8
Superficie del Terreno
Superficie Cubierta 8 10 9 8
Comercialización 8 6 7 8
Cochera 9 0 0 0
Piscina
Quincho
Riego por Aspersión
Vigulancia
Puntaje Total 106 89 94 97
Coeficiente de Homogeneización 1,19 1,13 1,09
Valor Homogeneizado 3404 3544 4022
Valor m² Promedio 3657
Valor Adoptado 3660
 COMPARATIVO POR CLASIFICACION

Consiste en un principio en clasificar el universo de bienes, dentro del cual se encuentran los que se
han de tasar, en grupos o clases lo más homogéneos posible en función de sus características
técnicas y económicas. Seguidamente se habrá de determinar valores o intervalos de valor para cada
clase, basándose en datos de mercado; estos valores o intervalos de valor para cada clase se
expresarán en índices de valor por unidad de superficie (V/m² o V/Ha).

Por último para determinar el valor del lote a tasar bastará con determinar a que grupo o clase
pertenece y luego multiplicar su superficie por el índice antes mencionado.

Cuanto más estrechos sean los intervalos de valor (más numerosas las clases) mayor será la
exactitud del valor determinado, aunque siempre quedará un cierto margen para la imposición del
criterio del tasador.

Es importante observar que en este método se considera proporcional el incremento del valor
respecto del incremento de la superficie.

En el caso de bienes inmuebles rurales los grupos se podrían dividir en función de características
como zona geográfica, tipo de explotación (agrícola o ganadera), tipo de cultivo (sí corresponde), etc.

En el caso de inmuebles urbanos este criterio sería de más difícil aplicación, aunque separando la
tasación de la tierra de la tasación de las mejoras, podrían llegar a conformarse clasificaciones para el
caso de la tierra que lo hicieran aplicable; por ejemplo en el caso de lotes urbanos la agrupación se
podría realizar en función de: zona, regularidad, ubicación en la manzana, etc. En el caso de las
mejoras el criterio se torna impracticable dada la inmensa cantidad de grupos que habría que definir,
en función de las múltiples variables que influyen en el valor de estas, como por ejemplo toda la gama
de categorías y destinos de las construcciones, todos los estados de conservación, etc.
 COMPARATIVO POR CORRECCION

Este método se basa en la asignación de un valor medio para un bien de tipo

medio dentro de una clase (a la que corresponde el bien a tasar), que se irá
corrigiendo con coeficientes que resultarán del estudio de las características del
bien a tasar que se desvían de las del tipo medio y que influyen en el valor.

Estos coeficientes que en general serán mas de uno, actúan

acumulativamente.

Para la determinación de ese valor medio del bien de tipo medio dentro de
la clase, deberán aplicarse los coeficientes de corrección inversamente a los
datos de valor de bienes de esa clase que se tomen como base, ya que dichos
bienes no serán en general del tipo medio.

Para el caso de predios rurales, en general, el concepto de clase esta muy

ligado al de zona geográfica en que se agrupan, ya que por tal motivo habrá
una serie de características que les serán comunes como por ejemplo el tipo de
explotación (con excepciones).

Las características por las cuales se fijarán coeficientes podrán ser:

superficie del predio, distancia a centros urbanos, calidad del suelo, mejoras
notoriamente diferentes de las bien de tipo medio, etc.
 COMPARATIVO POR CORRECCION

En el caso de predios urbanos este método es el más utilizado tanto para el avalúo
de la tierra como para el avalúo de mejoras. Para los lotes las clases se reducen en
general a los frentistas a una misma calle a lo largo de una cuadra, y se aplican los
conocidos criterios (Hoffman – Neil, Harper, Valiente Noailles, Zangerle, etc.) que
determinan correcciones a aplicar al valor por metro cuadrado del lote de tipo medio,
llamado Valor Unitario del Lote Tipo Medial, en base a características tales como
frente, fondo, superficie y ubicación en la manzana.

En cuanto a las mejoras se definen las clases a través de la matriz de valores de

reposición que combina la categoría y el destino de las construcciones (cada casillero
es una clase), determinando para cada combinación estas características un valor por
metro cuadrado. La determinación de ese valor se puede realizar por el método de
cómputos y presupuestos o utilizando valores de mercado conocidos de cada clase.

Las características por las que se corrige ese valor de reposición determinado son el
estado de conservación y la edad de la construcción en mayor grado, y en menor
grado otras como obsolescencia y vecindades desvalorizantes; para las primeras
existen criterios prefijados para la determinación de los coeficientes como los de
Kuentzle, Ross y Heidek.

Para otro tipo de mejoras se optará por aplicar la comparación y corrección de

valores de mercado o cómputos y presupuestos, según existan o no mejoras similares
de las cuales se puede conocer el valor de mercado.
 COMPARATIVO DE VALORES TIPICOS

Consiste en determinar el valor del bien a tasar a partir de coeficientes

asignados a cada una de las diferentes partes físicas o típicas en que se
puede dividir el bien, y conociendo el valor por unidad de superficie de
alguna de esas partes determinar el valor de las restantes a través de los
coeficientes fijados.

Por ejemplo se quiere tasar un predio rural que se dedica a tres tipos de
cultivo diferentes: A, B, C. Se le asignarán coeficientes a cada uno de esos
cultivos según lo que indique el mercado en cuanto a la rentabilidad de cada
uno de ellos; por ejemplo 100 a A, 80 a B y 130 a C. Conociendo el precio
por Ha de alguno de ellos, se determinará el valor el valor por Ha de los
restantes suponiendo que estos serán proporcionales a los coeficientes
fijados; por último conociendo la extensión de cada cultivo dentro del predio
se determinará el valor total de cada uno y la suma de los tres será el valor
del predio.

En el caso urbano, suponiendo que se dividiera el bien en terreno y

mejoras, sería muy difícil determinar coeficientes certeros que relacionaran
el valor de una de las partes con la otra sin detenerse en un estudio
detallado de cada una de esas partes, es decir, no hay coeficientes que
relacionen valor de mercado del terreno con valor de las mejoras para la
generalidad de los casos.
 COMPARACION ESPACIAL

Se basa en la comparación del bien a tasar con otro u otros del mismo
destino de los cuales se conoce el valor de mercado. La comparación se
realiza estudiando una o más características comunes a los bienes en
cuestión, suponiendo que la diferencia de los valores entre el bien a tasar y
los bienes de valor conocido es proporcional a la diferencia de los índices que
miden esa o esas características. Los índices se toman en general por unidad
de superficie.

En el caso de predios rurales las características elegidas pueden ser:

producción bruta, monto de arrendamiento, edad de los cultivos, distancia a
centro poblado, etc. Para transformar estas características en índices por
unidad de superficie se dividirá su valor entre la cantidad de Has de cada
predio.

Para el caso urbano la aplicabilidad de este criterio sería relativa pues hay
muchas características de los predios urbanos que influyen fuertemente en el
valor, y aunque se contemplarán todas es sabido que en general el valor no
varía proporcionalmente con ellas (ni siquiera linealmente en la mayoría de los
casos); por ejemplo en el caso de los lotes: frente, fondo, superficie, etc
 COMPARACION TEMPORAL
Consiste en determinar el valor de mercado de un bien a tasar en base a valores del mismo
bien en momentos de tiempo anteriores. Se calcula el crecimiento anual del valor para los
intervalos de tiempo entre los que se conoce el valor y luego se realiza un promedio de estos
crecimientos, con el cual se determinará el valor extrapolando desde el último valor de
mercado conocido.

El mismo procedimiento se puede realizar también con alguna otra característica (por
ejemplo la renta) de la cual se conozcan valores anteriores en el tiempo y además se
conozca el valor de mercado en alguno de los momentos en que se conoce el valor que toma
esa característica, de modo tal que permita obtener una relación entre el valor y la
característica en cuestión (relación que se supondrá se mantiene invariable en el tiempo) a
través de la cual se determinará el valor de mercado de una vez extrapolando el valor de la
característica elegida.

Este método no es aconsejable aplicarlo en mercados que no posean una gran

estabilidad, por cuanto los valores de mercado de bienes inmuebles a través del tiempo
variarán de maneras diferentes reflejando los vaivenes del propio mercado; puede darse que
en determinadas épocas acompañen la variación de algún índice en particular (PBI, IPC),
para luego ir a la par de otro y en otras épocas no acompañar a ninguno.

Este procedimiento, que no es un método pues no tiene ninguna sistematicidad, no tiene

ningún rigor ni fundamento mas que la propia experiencia del tasador.

A pesar de que algunos autores lo califican de aberrante, otros le dan un relativo valor
basándose en la idea de que el perito realiza una efectiva comparación (que madura en su
mente) del bien a tasar y de otros bienes similares de los que conoció su valor de mercado, y
ponderando las características que los diferencian emite un juicio final del valor.
 CAPITALIZACION DE LA RENTA, ANALITICO O RACIONAL

Surgió a posteriori de los métodos por comparación y se le llamo racional por el alto
contenido matemático con que se presentó en un primer momento.

El fundamento del método se basa en la capitalización de una renta a un determinado

tipo de capitalización que determina un valor de capitalización:

Vc = 100 xR / r

La fórmula proviene de los préstamos de dinero a largo plazo donde Vc es el monto

prestado, r la tasa de interés o tipo de capitalización (en %) y R los intereses.

Si el valor de un bien de Renta R se determina aplicando la fórmula con el tipo de

capitalización igual al de los préstamos a largo plazo, se estaría admitiendo implícitamente
la hipótesis de que la inversión en bienes inmuebles sería igualmente preferible que la
inversión en préstamos de dinero a largo plazo, por cuanto en ambos casos invirtiendo un
capital Vc se obtiene una rentabilidad igual a R.

Dicha hipótesis no se cumple porque el mercado de préstamos a largo plazo es de

competencia perfecta mientras que las transacciones de bienes inmuebles suelen darse
en un mercado de monopolio bilateral, además las distintas inversiones presentan
características diferentes en cuanto a seguridad y a liquidez. Finalmente se concluye que
el tipo de capitalización de los préstamos a largo plazo no es el mismo que estima los
valores de mercado a partir de la renta.
 IRRACIONALIDAD DEL METODO ANALITICO

A pesar de su aparente rigidez, el método analítico presenta ciertos inconvenientes que hacen difícil su
correcta aplicación, ellos son:

a) Indefinición del concepto de valor que se estima: Mientras algunos autores sostienen que el valor
que se estima es el valor de mercado utilizando el tipo de capitalización de los préstamos a largo
plazo, otros sostienen que ese valor nada tiene que ver con el valor de mercado, y que el tipo de
capitalización que estima este último solo se obtiene partiendo de datos conocidos de valores de mercado
y rentas para bienes similares al que haya que tasar.

b) Inexistencia de un criterio para fijar el tipo de capitalización: A lo largo del tiempo los
tasadores han zanjado este problema generalmente por dos caminos. Uno de ellos es utilizando el
tipo de capitalización legal que existe en ciertos países, fijado para realizar tasaciones en casos
puntuales que según la ley se deben realizar por este método; el uso de este tipo de capitalización no
asegura buenos resultados porque está fijado para utilizarlo en determinado tipo de bienes inmuebles y en
determinadas circunstancias (p.e. ofrecimiento en venta del bien del propietario al inquilino según orden de
prioridad que fija la ley).

El otro camino se basa en la determinación previa del valor del bien inmueble por otro
método, por ejemplo comparativo por correcciones, y conociendo el la renta elegir la tasa que se ajusta a
esos valores. Se trata en realidad de una especie de trampa al solitario.

c) Dificultad de desglosar la renta del término (R + B): Para determinar la renta se debe calcular
previamente el beneficio empresarial, en el intento de hacerlo suele cometerse un error bastante grave
que es suponer que el beneficio empresarial depende del bien inmueble que se tasa. El beneficio
empresarial depende de la empresa y no de uno de sus activos como lo es el bien inmueble en que la
empresa desarrolla su labor. Lo correcto sería determinar que porción del beneficio es debida al bien
inmueble, de no proceder así se podría llegar a conclusiones erróneas como que un mismo bien
inmueble producirá diferentes rentas, y por ende aplicando el método analítico tendría diferentes valores de
mercado dependiendo de la empresa que lo explote.
 METODO BETA

El método Beta constituye un enfoque alternativo dentro de

las técnicas comparativas. También se llama método de las
dos Betas y método de las dos funciones de distribución, lo
cual se justifica, porque interviene siempre en él dos
funciones estadísticas de densidad (una para los precios de
mercado y otra para el signo externo) las cuales sirven como
herramienta comparativa. Su ventaja principal es que
necesita poca información empírica (escaso número de datos
y fáciles de investigar). Otra ventaja es la rapidez de cálculo,
ya sea con la ayuda de tablas, ya sea aplicando una fórmula
sencilla cuando utiliza la variante que se llama de “Los dos
Triángulos”.
 METODO BETA

El método de las dos Betas se basa en lo siguiente:

La variable “Valor de mercado de un inmueble” obedecerá estadísticamente a una

función de distribución F. Por su parte, el índice, parámetro o variable explicativa
obedecerá estadísticamente a otra función de distribución G. Se supone que las
distribuciones F y G tienen forma de campana o similar (las mejores para nuestro
propósito son la distribución Beta y la Triangular). Entonces, el método establece
una relación entre ambas variables, que permite estimar el valor de mercado,
conociendo el correspondiente valor del índice.

El proceso matemático del cálculo del Valor de Mercado con la función de

distribución Beta es laborioso y requiere tablas estadísticas poco manejables e
inteligentes. Por ello la función de distribución Beta se transforma gráficamente en
un triángulo de vértices los valores mínimo A y máximo B de las variables y el valor
M de la frecuencia correspondiente a la Moda. Ello reduce los cálculos a simples
operaciones matemáticas de igualdad y proporcionalidad, a la aplicación de una
fórmula directa con un simple y rápido cálculo, evitándose el empleo de las tablas
de la distribución estadística Beta
METODO BETA
 METODO TRIANGULAR

MÉTODO TRIANGULAR

FRECUENCIA

M’

F’

A’ H’ C’ B’

VA VM V1 VB

VALOR DE MERCADO
 METODO TRIANGULAR

FRECUENCIA

A H C B

LA LM L1 LB

INDICE L (COMPARATIVO)
 EJEMPLO – METODO BETA
Estructura de Signos Externos sin Pesos Implícitos

Intervalo Puntuación
Signo Externo Puntuación L1 LA LM LB

Entorno Urbanístico 125 55 105 200

Categoría económico-geográfica del municipio 0 - 20 20 20 20 20
Densidad de oficinas en el área 0 - 50 40 5 10 50
Ancho de calle 0 - 50 30 10 25 50
Tráfico peatonal 0 - 50 25 10 25 45
Posibilidad de estacionamiento 0 - 40 10 10 25 35

Características del Inmueble 250 85 235 295

Fachada 0 - 60 60 20 40 60
Vestíbulo 0 - 40 10 5 10 35
Ascensor 0 - 100 100 0 100 100
Estado de conservación 0 - 100 80 60 85 100

Características de la oficina 248 225 258 290

Calidad de materiales y terminación 0 - 40 25 15 30 35
Baños 0 - 10 5 3 7 7
Superficie (Pequeña, mediana, grande) 0 - 100 20 40 30 30
Altura de planta en caso que exista ascensor 0 - 30 30 0 25 25
Altura de planta en caso que no exista ascensor 0 - 30 0 25 0 0
Luminosidad y ventilación 0 - 20 15 10 20 15
Calefacción - Aire acondicionado 0 - 30 30 20 20 30
Aislamiento térmico y acústico 0 - 30 20 15 20 30
Flexibilidad 0 - 40 83 10 25 40
Ratio (superficie útil / sup construida) x 100 0 - 100 80 87 81 78

Distancias y comunicaciones 75 35 50 60
Distancia a centros neurálgicos 0 - 50 45 15 25 50
Distancia media a paradas de omnibus 0 - 20 15 10 15 10
Distancia a boca de subterráneo 0 - 20 15 10 10 0
 EJEMPLO METODO BETA
Estructura de Signos Externos con Pesos Explícitos

Puntuación
Signo Externo Peso L1 LA LM LB

Entorno Urbanístico
Categoría económico-geográfica del municipio 0,02 100 100 100 100
Densidad de oficinas en el área 0,05 80 10 20 100
Ancho de calle 0,05 60 20 20 100
Tráfico peatonal 0,05 50 20 50 80
Posibilidad de estacionamiento 0,04 25 25 60 70

Características del Inmueble

Fachada 0,06 100 30 65 90
Vestíbulo 0,04 25 10 25 80
Ascensor 0,10 100 0 100 100
Estado de conservación 0,10 80 60 85 100

Características de la oficina
Calidad de materiales y terminación 0,04 60 40 90 75
Baños 0,01 50 30 70 65
Superficie (Pequeña, mediana, grande) 0,10 20 40 30 70
Altura de planta en caso que exista ascensor 0,03 100 0 85 80
Altura de planta en caso que no exista ascensor 0,03 0 80 0 0
Luminosidad y ventilación 0,02 75 50 100 80
Calefacción - Aire acondicionado 0,03 100 65 65 85
Aislamiento térmico y acústico 0,03 70 50 65 90
Flexibilidad 0,04 50 25 60 75
Ratio (superficie útil / sup construida) x 100 0,10 80 87 81 78

Distancias y comunicaciones
Distancia a centros neurálgicos 0,05 90 30 50 100
Distancia media a paradas de omnibus 0,02 75 50 75 80
Distancia a boca de subterráneo 0,02 75 50 50 90
 METODOS ECONOMETRICOS – ANALISIS DE REGRESION

El análisis de regresión es una técnica estadística que se orienta a estimar la influencia

de ciertas variables (llamadas explicativas o exógenas) sobre otra variables, llamada
endógena o explicada. En tasación urbana la variables endógena es el precio unitario
(generalmente por metro cuadrado) de un inmueble, mientras que las variables
exógenas son signos externos de calidad. En este sentido, el análisis de regresión
responde a un criterio comparativo, lo mismo que las técnicas sintéticas y el método
Beta. Sin embargo, existe una diferencia esencial entre la regresión y las otras técnicas.

En la regresiones establece una relación funcional entre el precio unitario del inmueble y
las variables explicativas, ajustando estadísticamente la correspondiente ecuación a una
nube de puntos testigos. La relación funcional(ecuación de regresión) suele tomar la
forma lineal:

y = a0 + a1 x1 + a2 x2 + . . . . . . + an xn

donde:
y = Precio del inmueble por metro cuadrado
x1 = variable exógena o signo externo número 1 (p.ej.: ubicación del inmueble)
x2 = variable exógena o signo externo número 2 (p.ej.: aspecto arquitectónico)
..........
xn = variable exógena o signo externo número n (p.ej.: distancias a centros)
a0 = término independiente o constante de la ecuación
a1, a2,. . . ., an = coeficientes de las variables exógenas
 ANALISIS DE REGRESION

Como se ve, la ecuación sólo contiene variables lineales. Sin embargo se utilizan
a veces ecuaciones de regresión con variables cuadráticas, variables raíz
cuadrada, variables de potencia 2/3, etc.

Un ejemplo de estos modelos no lineales es la ecuación:

y = a0 + a1 x11/2 + a2 x22 + a3 x32/3

La forma lineal tiene como principal ventaja su sencillez operativa.

Sin duda es la más usual, ya que, en multitud de escenarios se revela capaz

de reflejar la relación entre precios y signos externos con una aproximación
suficiente para los intereses del tasador. El empleo de ecuaciones no lineales se
limita a escenarios donde el precio crece (o decrece) al crecer (o decrecer) algún
signo externo pero siguiendo líneas curvas.

Cuando sólo se contempla una variable exógena la regresión se llama simple

(se ajusta una recta a una nube de puntos) , en contraposición a la regresión
múltiple donde se estudia el efecto combinado de varias variables explicativas
(se ajusta un plano o a un hiperplano cuando hay más de dos variables
exógenas)
 VENTAJAS Y DESVENTAJAS OPERATIVAS DE LA REGRESION
Como instrumento analítico la regresión se muestra superior a los métodos comparativos que se han visto. La
razón de esta superioridad estriba en que la regresión puede estudiar combinadamente la influencia de
múltiples variables explicativas sobre el precio unitario de ll inmueble, sin introducir hipótesis poco realistas
de proporcionalidad, de efecto, este último, que caracteriza a las técnicas sintéticas. Sin embargo, la
regresión no deja de presentar ciertos inconvenientes prácticos cuando se aplica a la tasación de inmuebles.

a) Como se ha dicho, la regresión, aunque sea lineal, evita la hipótesis de proporcionalidad que es
escasamente plausible. No hay proporcionalidad entre las variables ya que lo impide el término
independiente.

b) Una ventaja de la regresión múltiple sobre el método Beta radica en que la regresión combina diversas variables
explicativas en el modelo estadístico. Por el contrario, el método Beta sólo es capaz de trabajar con un único
signo externo. Cuando el tasador quiere considerar la influencia de distintos signos externos aplicando el
método Beta, tiene que recurrir a baremos (TABLAS) sobre los diferentes signos. Con estos baremos se
obtiene un índice único a partir de ponderaciones que midan la importancia relativa de dichos signos
externos. Estos baremos son un instrumento extraño al análisis estadístico, ya que han sido elaborados
atendiendo meramente a la práctica pericial. El análisis de regresión recurre en menor grado a
ponderaciones introducidas desde fuera del modelo estadístico. Por lo que respecta a las variables
exógenas como magnitudes agregadas, el análisis de regresión se limita a interrelacionar matemáticamente
los valores observados de dichas variables y de la variable endógena. Desde este punto de vista el análisis
de regresión funciona más objetivamente que los otros métodos comparativos.

c) El análisis de regresión proporciona estimaciones sobre la fiabilidad de sus propios resultados. Estas
estimaciones se realizan mediante el error estándar, el coeficiente de determinación y los llamados
contrastes de hipótesis (t de Student F de Fisher)

d) Sin embargo, el análisis de regresión requiere un banco de datos que no siempre se encuentra a disposición del
tasador. Cuantas más variables explicativas se introduzcan en la ecuación de regresión, tantos más
inmuebles testigos son necesarios para lograr una cierta fiabilidad en los resultados. Esta circunstancia
implica un serio inconveniente práctico para la regresión.
 NORMAS IRAM

En la Argentina el Instituto Argentino de Racionalización de Materiales (IRAM) a través del Subcomité de

Tasaciones, y tomando como esquemas originales los preparados por el Cuerpo Técnico de Tasaciones, dictó
diversas normas sobre tasación científica metrológica normalizada. Se enumeran a continuación:

Norma IRAM 34851 – 1996 – Tasaciones Vocabulario

Norma IRAM 34852 – 1996 – Tasaciones Simbología

Norma IRAM 34853 – 1996 – Tasaciones Principios Generales

Norma IRAM 34854 – 1996 – Tasaciones Planilla Universal de Cálculo

Norma IRAM 34855 – 1997 – Tasaciones Relevamiento de los datos y del problema

Norma IRAM 34856 – 1998 – Tasaciones Tablas y gráficos cuantificadores

Norma IRAM 34864 – 1996 – Tasaciones Bienes Inmuebles en general

Norma IRAM 34869 – 1996 – Tasaciones Muros divisorios de predios (medianeria)

La etapa más avanzada en la tasación metrológica es la sujeta a formalización, esto es la utilización de un

lenguaje formalizado en reemplazo del lenguaje habitual, lo cual facilita a su vez el procesamiento informático
por facilitar el acceso al lenguaje máquina.

La Argentina es el único país del mundo que ha encarado la normalización ISO con sentido formalizado,
mediante planillas codificadas de relevamiento y de cálculo, aunque ésta es una tarea formidable que recién
comienza y cuya concreción demandará grandes esfuerzos.
 Ventajas
Valor más probable (promedio), incertidumbre,
confianza, tendencia y valor utilizable

Una de las ventajas más importantes de la inserción

plena de la valuación en la metrología lo constituye el
paradigma de resultado.

Al tradicional resultado numérico único, ambiguamente

denominado valor (lo que puede interpretarse como “el
verdadero valor”) la escuela metrológica le opone como
alternativa científicamente más correcta cinco parámetros: el
valor más probable (promedio), la incertidumbre, la confianza,
la tendencia y el valor utilizable.

Estos parámetros no son meros complementos

ornamentales, sino que se conjugan armónicamente en la
obtención del “valor utilizable”, que es aquél que concurre a
solucionar el problema del cliente, como lo quería el tratadista
americano Babcock
 VENTAJAS DE LA NORMA IRAM

Algunas de las ventajas de la tasación metrológica normalizada y formalizada son:

a) supera los idiomas nacionales; una planilla puede ser confeccionada por un finlandés, pensada en
finlandés, y leída por un argentino en español (algo parecido a lo que ocurre con las fórmulas matemáticas y
químicas).

b) exige una profundización de los conceptos que garantiza un nivel de excelencia (real y no meramente
publicitario).

c) facilita la auditación, esto es el control por un tercero de la tasación realizada (de hecho, las planillas
formalizadas tuvieron su origen en necesidades de auditación, para la tarea de los revisores del Cuerpo
Técnico de Tasaciones).

d) permite pasar del lenguaje formalizado al lenguaje habitual, tránsito hasta tal punto más fácil en este
sentido que en el inverso que una consultora argentina desarrolló un programa de computación por el cual,
llenado la planilla IRAM-ISO, se obtiene con sólo apretar un botón el informe correspondiente, listo para
imprimir, en diferentes niveles de complejidad y para diferentes tipos de destinatarios (judicial, administrativo

e) La inserción en la metrología, a fuer de sólido fundamento científico, induce todo un nivel científico de
tratamiento, materializado por ejemplo en:

1) Capitalización continua empleando cálculo diferencial e integral.

2) Cálculo matricial, en las regresiones.
3) Regresión poligonal.
4) Consideración del libre albedrío en la fundamentación y del comportamiento
racional basado en consideraciones estadísticas.
5) Teoría de las variables regionalizadas.
6) Análisis factorial y análisis discriminante.
 METODO RESIDUAL

Su aplicación permite verificar la razonabilidad del valor de mercado de un terreno

edificable como el precio más probable que, en el momento de su tasación pagaría por él un
promotor o emprendedor inmobiliario para su aprovechamiento. Es válido para terrenos de
alta deseabilidad, para verificar valores obtenidos por el método comparativo en función de
los supuestos anteriores, adquiriendo validez técnica cuando exista planeamiento urbano
vigente.

Los métodos residuales pueden brindar una estimación razonable de valor, pues, en
definitiva atienden a un proceso que remite a la conformación del mismo.

No obstante, al basarse en determinados supuestos para su cálculo (por ejemplo, el

margen de beneficio) en las tasaciones oficiales su utilización se ve limitada frente al uso del
método comparativo, en el cuál los antecedentes (si son correctamente seleccionados)
reflejan la opinión dominante sobre bienes similares y asumen el valor de pruebas a partir
de las cuales puede determinarse el valor.

Además, en el caso del método residual, pequeños cambios en los valores implicados
en el proceso pueden aparejar diferencias considerables en los resultados.

Sumado a esto, la necesidad de un correcto análisis de flujos (elaborado sobre rentas

potenciales que pueden experimentar cambios) y de fijar una tasa de capitalización
apropiada (para el caso del método dinámico) lleva a aconsejar utilizarlo en forma
cuidadosa.
 REQUISITOS PARA SU APLICACION

Para la utilización del método residual, se deben cumplir los siguientes

requisitos:

a) Información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria

más probable a desarrollar con arreglo al régimen urbanístico
aplicable.

b) Información suficiente sobre costes de construcción, gastos

necesarios de promoción, financieros, en su caso, y de
comercialización. En el MRD se debe tener información sobre
plazos de construcción y gestión urbanística.

c) La existencia de información de mercado que permita calcular los

precios de venta más probables en las fechas de comercialización.

d) Información suficiente sobre rendimientos de promociones

semejantes.
Ejemplo
 ANALISIS MULTICRITERIO
Una de las características principales de las metodologías multicriterio es la diversidad de
factores que se logran integrar en el proceso de evaluación. La particularidad de cada
metodología multicriterio está en la forma de transformar las mediciones y percepciones en
una escala única, de modo de poder comparar los elementos y establecer ordenes de
prioridad. Una de las metodologías multicriterio más utilizadas, con fundamentos
matemáticos, es el Proceso Analítico Jerárquico (Analytic Hierarchy Process: AHP).

La “teoría de evaluación multicriterio” comprende en realidad un conjunto de teorías,

modelos y herramientas de apoyo a la toma de decisiones, aplicable no sólo al análisis de
inversiones sino a una amplia gama de problemas en la gestión tanto privada como pública
tales como: análisis de posicionamiento de marcas en el mercado, medición de percepciones
de clientes y selección de tecnologías.

Los modelos multicriterio permiten agregar afectos de un proyecto en una métrica

común.

Para ello se debe tener en cuenta los siguientes pasos:

1.- Se deben definir los criterios (objetivos intermedios), y sus respectivas restricciones.

2.- Definir tipos de variables: discretas o continuas.

3.- Modelamiento de las preferencias. Existen básicamente dos alternativas: optimizar por
separado para cada objetivo y luego agregar los subconjuntos de soluciones ó asignar pesos
a los distintos objetivos y encontrar una sola solución.
 TECNICAS DE TASACION
Con un testigo
Con un signo externo
Con varios testigos
Métodos sintéticos
Con un testigo
Con varios signos externos
Con varios testigos

Variante dos betas

Comparativas Métodos beta Variante triangular

Variante trapezoidal

Una variable exógena lineal

Regresión Simple
Una variable exógena no lineal
Análisis de regresión
Variables exógenas lineales
Regresión múltiple
Variables exógenas no lineales

Método costo de Costo de reposición

reposición
Costo de reemplazamiento
TECNICAS DE
TASACION AnalÍticas Método del valor residual

Clásico

Método analítico o Modelos bajo inflación

de capitalización
Juegos para estimación de
Perfeccionado parámetros

Optimización del horizonte

temporal

Valor de transformación

Tasación finalista Valor complementario

Para evaluaciones
especiales Valores subjetivos

Análisis multicriterio
 CRITERIOS DE TASACION
OBJETIVOS ESCENARIOS
Estimar precios de Compraventa de terrenos.
mercado para Hipotecas. Evaluación de
activos inmobiliarios participaciones en fondos
de inversión inmobiliarias
Estrategias de Negociaciones para compra
negociación venta terrenos a urbanizar e
inmuebles singulares.
Negociaciones para la fusión
de fondos de inversión
inmobiliaria y otras empresas
del sector
Tasaciones para Edificios y monumentos
inmuebles singulares históricos; parques y jardines
(histórico - artístico) con arbolado singular por la
antigüedad y rareza de sus
especies, etc. Obras públicas
que afectan yacimientos
arqueológicos
Estimar precios Expropiaciones. Cesión de
legales o consensuados terrenos públicos con fines
sociales. Evaluaciones
catastrales
METODOLOGIA
MAS INDICADA VENTAJAS INCONVENIENTES
Criterios sintéticos Sobriedad de datos Información limitada, Escaso
realismo en la hipótesis de
proporcionalidad
Criterio de las dos Beta Sobriedad de datos. Información limitada, aunque
(sintético - estadístico Eliminación de la más precisa
hipótesis de
proporcionalidad
Regresión estadística Información más Necesidad de banco de datos
completa (bloques de
variables múltiples
Valoración subjetiva
Valoración residual Son ópticas adecuadas Riesgo de manipulaciones
al objetivo perseguido incorrectas
Costo de reposición
Valoración subjetiva
Método analítico Adecuación a la Riesgos de manipulaciones
(capitalización con información manejable o de sesgos informativos
beneficios y costos en contexto de beneficios
culturales y sociales, y costos intangibles
p.ej. Traveling cost)
Análisis Multicriterio
Método analítico clásico Resultados flexibles Riesgo de manipulaciones
(con beneficio y costos (adaptados al objetivo incorrectas
sociales cuando se poñítico)
requieran