OBLIGACIONES DEL VENDEDOR Y DEL COMPRADOR

LA TRADICIÓN.

Nuestro código dice que "la tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del
comprador" (Art. 1.487 CC). La obligación de hacer la tradición es una obligación derivada de la
obligación de transferir (Art. 1.265 CC)

MODOS DE HACER LA TRADICIÓN.

1. Tradición de Inmuebles: el vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los

inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad (Art. 1.488 CC); el vendedor además
de otorgar el instrumento de propiedad, normalmente está obligado a mucho más para dejar
cumplida su obligación de hacer tradición. En todo caso el vendedor debe otorgar una escritura
susceptible de ser registrada por el comprador, si es que no otorga directamente el documento
público registrado.

2. Tradición de Muebles Corporales: la tradición de los muebles se hace por la entrega real de
ellos, por entrega de las llaves de los edificios que los contienen, o por el sólo consentimiento de
las partes, si la entrega real no puede efectuarse en el momento de la venta o si el comprador los
tenía ya en su poder por cualquier otro título (Art. 1.849 CC). También existen otras formas de
hacer la tradición de bienes muebles corporales, entre las cuales pueden citarse la fijación de
sellos o marcas y la tradición documental, o sea, la entrega de documentos que permiten obtener
la posesión de dichos bienes.

3. Tradición de las cosas incorporales: se verifica por la entrega de los títulos o por el uso que de
ellas hace el comprador con el consentimiento del vendedor (Art. 1.490 CC).

LUGAR DE LA TRADICIÓN.

La tradición debe efectuarse en el lugar convenido por las partes y caso contrario, en el lugar
donde la cosa se encontraba en el acto de la venta (Art. 1.492 CC)

MOMENTO DE LA TRADICIÓN.

La tradición debe efectuarse en el momento convenido por el contrato y en silencio de éste, de

inmediato, pero debe considerarse lo siguiente:

1. El vendedor que no ha acordado plazo para el pago, no está obligado a entregar la cosa si el
comprador no paga el precio (Art. 1.493, encab.)

2. El vendedor tampoco está obligado a hacer la entrega aún cuando haya acordado plazo para el
pago del precio, si después de la venta el comprador se hace insolvente o cae en el estado de
quiebra, de suerte que el vendedor se encuentre en peligro inminente de perder el precio a menos
que se dé caución de pagar en el plazo convenido (Art. 1.493, ap. único).
3. El vendedor pierde el beneficio del término que se le haya concedido para efectuar la tradición
en los casos de caducidad del plazo previstos en el derecho común (Art. 1.215 CC).

4. El vendedor tampoco está obligado a hacer entrega cuando habiendo acordado plazo para el
pago del precio, éste ha vencido sin que el comprador haya cumplido su obligación, siempre que
se reúnan las condiciones exigidas por el derecho común para oponer la excepción.

GASTOS DE LA TRADICIÓN.

Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor, salvo los de escritura y demás accesorios de
la venta que son del cargo del comprador. También son de cargo de éste los gastos de transporte,
si no hay convención en contrario (Art. 1.491 CC).

OBJETO DE LA TRADICIÓN.

En principio, el vendedor de una cosa debe entregarla tal como se encontraba en el momento del
contrato, con sus frutos, accesorios y todo cuanto esté destinado a perpetuidad para su uso, así
como los títulos y documentos concernientes a la propiedad y uso de la misma (Art. 1.495 CC).

(Ver Arts. 1.290, 1.294, 1.494, 1.495, 1.265, 1.344, 1.499; relativos a la entrega de la cosa vendida,
sus frutos y accesorios, y títulos y documentos).

OBLIGACIONES. SANEAMIENTO EN CASO DE EVICCIÓN.

OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO. DEFINICIÓN LEGAL.

En las palabras del legislador el saneamiento es la obligación del vendedor de garantizar la

posesión pacífica y útil de la cosa vendida (Art. 1.486 y 1.503 CC).

SANEAMIENTO EN CASO DE EVICCIÓN.

Es la obligación del vendedor de asegurar al comprador la posesión pacífica de la propiedad o

derecho vendido.

SANEAMIENTO DE DERECHO Y DE HECHO.

Las normas legales sobre el saneamiento por evicción en gran parte pueden ser descartadas por la
voluntad de los contratantes. Así se explica que se hable de "saneamiento de derecho" cuando las
partes se han acogido a las respectivas normas legales y de "saneamiento de hecho", caso
contrario.

CONTENIDO DEL RÉGIMEN LEGAL DE SANEAMIENTO EN CASO DE

EVICCIÓN.

El saneamiento en caso de evicción comprende tres obligaciones del vendedor:

1. La obligación de abstenerse de perturbar la posesión del comprador; la cual es una obligación
de no hacer denominada saneamiento por hecho propio.

2. La obligación de defender en juicio contra las amenazas de evicción provenientes de terceros, la

cual es una obligación de hacer conocida como garantía incidente

3. La obligación de reparar al comprador los daños y perjuicios que le cause la evicción total o
parcial o el descubrimiento de cargas no declaradas, la cual es una obligación de dar.

SANEAMIENTO POR HECHO PROPIO.

Se encuentra previsto los Arts. 1.503 al 1.506 CC.

El saneamiento por hecho propio no consiste sólo en el deber del vendedor de abstenerse de
cometer delitos penales o civiles lesivos para el comprador en la propiedad o derecho del caso;
también exige que se abstenga de realizar cualquier hecho o de ejercer cualquier derecho que en
forma material o jurídica impida al comprador entrar en posesión de la propiedad o derecho
vendido o lo desposea de una u otro.

SANCIÓN DE LA OBLIGACIÓN

El comprador en caso de incumplimiento de la obligación de saneamiento por hecho propio del

vendedor puede exigir que se haga cesar la perturbación y se le reparen los daños y perjuicios
ocasionados.

SANEAMIENTO POR HECHO DE TERCEROS.

Comprende la obligación de reparar la evicción consumada por un tercero y la obligación de

defender en juicio al comprador contra la amenaza de evicción de un tercero.

La evicción en sentido riguroso consiste en que un tercero desposea al comprador haciendo valer
un derecho real sobre la cosa vendida y en virtud de sentencia pasada con autoridad de cosa
juzgada.

Así pues, existirá evicción cuando un tercero impide total o parcialmente al comprador que entre
en posesión de la cosa; cuando lo priva en todo o en parte de la misma mediante el ejercicio de un
derecho real que lo faculte para ello, o cuando el comprador para entrar en posesión o conservar
la posesión frente al tercero titular de un derecho real sobre la cosa vendida, tenga que hacer
valer derechos distintos de los que le transmitió el vendedor.

CLASIFICACIÓN DE LA EVICCIÓN.

Por su extensión la ley clasifica la evicción en total, parcial y por cargas o menor.

1. Total: hay evicción total cuando el tercero ha logrado reivindicar para sí la totalidad de la cosa;
cuando el tercero ha ejecutado la hipoteca sobre la cosa y el precio del remate no excede del
crédito garantizado; cuando el tercero obtiene la nulidad, anulación o resolución del título del
vendedor, siempre que el comprador no pueda defenderse luego de la reivindicación, etc.

2. Parcial: hay evicción parcial cuando el tercero ha logrado reivindicar para sí una parte de la cosa,
etc.

3. Menor: hay evicción menor cuando el tercero hace valer derechos de usufructo, uso o
habitación; cuando hace valer servidumbres pasivas; etc.

CONDICIONES PARA QUE LA EVICCIÓN HAGA NACER LA

RESPONSABILIDAD.

1. La evicción debe ser actual.

2. En la venta la causa de la evicción no compromete la responsabilidad del vendedor si no es

anterior al contrato (Art. 1.117 CC).

3. En el caso de la evicción menor se requiere que se trate de cargas no declaradas en el contrato

de venta (Art. 1.504 CC) o ignoradas por el comprador al tiempo de contratar (Art. 1.515 CC).

EFECTOS.

REPARACIÓN EN LA EVICCIÓN TOTAL.

La reparación prevista por la ley puede comprender los siguientes elementos: precio, frutos,
costas judiciales, gastos y costas del contrato y los daños y perjuicios.

1. Con respecto del precio se presentan varios supuestos:

a. Cuando la cosa hubiera disminuido de valor y se encontrase considerablemente deteriorada: El

vendedor debe restituir el precio si lo ha recibido (Art. 1.508, ord. 1º CC). Aun cuando para el
momento de la evicción la cosa hubiera disminuido de valor y se encontrase considerablemente
deteriorada por negligencia del comprador o por fuerza mayor, el vendedor debe restituir el
precio íntegro. Sólo si el comprador sacó provecho de los deterioros, puede el vendedor retener
una parte del precio proporcional a dicho provecho (Art. 1.509 CC).

b. Cuando la cosa hubiera aumentado de valor: Si para el momento de la evicción la cosa hubiera
aumentado de valor, incluso independientemente de hechos del comprador, el vendedor debe no
sólo restituir el precio recibido sino pagar el exceso de valor (Art. 1.510 CC)

Los cambios de valor de la cosa operan a favor del comprador y en contra del vendedor, esto
puede explicarse en virtud de que: a) la acción del comprador es por el monto exacto del perjuicio;
b) al consumarse la evicción, la obligación del comprador queda sin causa y por tanto el vendedor
debe restituir conforme a las reglas del pago de lo indebido, que obligan a repetir todo el precio
pagado; c) cuando se produce la evicción parcial, la ley permite al comprador elegir entre la
resolución del contrato o el pago del valor estimado para el día de la evicción (Arts. 1.513 y 1.514
CC).

2. Con respecto de los frutos: el vendedor, debe restituir también los frutos en caso de que el
comprador a su vez esté obligado a restituirlos al propietario que ha reivindicado la cosa (Arts.
1.508, ord. 2º), a menos que tal restitución se haya impuesto al comprador como poseedor de
mala fe (Art. 1.508 ult. ap.).

3. Con respecto a los Costos judiciales: el comprador tiene derecho a exigir del vendedor las costas
del pleito que causó la evicción y las del juicio seguido con el vendedor para el saneamiento (Art.
1.508, ord. 3º CC), en el buen entendido de que no se trata sólo de las costas pagadas a la
contraparte sino de todos los gastos ocasionados al comprador por ambos procesos.

4. En cuanto a los Gastos y Costas del Contrato: el vendedor también debe pagar al comprador los
gastos y costas del contrato de venta (Art. 1.508, ord. 4º).

5. Los daños y perjuicios: la ley impone al vendedor la indemnización de los daños y perjuicios; los
cuales pueden comprender: a) el valor de las refacciones, mejoras y b) demás gastos que el
comprador hizo a la cosa.

Respecto de las refacciones, mejoras y gastos, se establecen dos supuestos:

1) si el vendedor vendió de mala fe la cosa ajena, caso tal, está obligado a reembolsar al
comprador de buena fe todos los gastos, aún voluptuosos que éste haya hecho en la cosa (Art.
1.512 CC); y 2) si el vendedor vendió de buena fe la cosa ajena, está obligado a reembolsar al
comprador o hacerle reembolsar por quien ha reivindicado, el valor de las refacciones y mejoras
útiles que haya hecho a la cosa y a que tenga derecho

REPARACIÓN DE LA EVICCIÓN PARCIAL.

En caso de evicción parcial el objeto de la obligación de reparar varía según que se resuelva o se
mantenga el contrato, he allí los dos supuestos:

1) Si ha habido evicción de una parte de la cosa y esta parte es de tal importancia relativamente al
todo, que el comprador no la hubiera comprado sin aquella parte, puede éste hacer resolver el
contrato de venta (Art. 1.513 CC). Si en consecuencia se resuelve el contrato la reparación se rige
por las reglas en caso de evicción total.

2) Si en el caso de evicción de un aparte de la cosa vendida no se resolviera la venta, el valor de la

parte sobre el cual se ha efectuado la evicción se pagará al comprador por le vendedor, según la
estimación que se haga en al época de la evicción y no en proporción del precio total de la venta
ya haya aumentado o disminuido el valor de la cosa vendida (Art. 1.514 CC).

REPARACIÓN DE LA EVICCIÓN MENOR.

En caso de evicción menor la ley ha establecido que si la cosa está gravada con servidumbres no
aparentes que no se hayan declarado en el contrato que sean de tal importancia que se presuma
que si el comprador las hubiera conocido no habría comprado la cosa, el comprador puede pedir la
resolución del contrato, a menos que prefiera una indemnización (Art. 1.515 CC). En todo lo
demás, aplica lo previsto para la evicción parcial.

LIMITACIÓN GENERAL.

Cualquiera que sea la clase de evicción cuando el comprador ha evitado la evicción de la cosa,
mediante el pago de una cantidad de dinero, el vendedor puede libertarse de todas las
consecuencias del saneamiento reembolsándole la cantidad pagada, sus intereses y gastos (Art.
1.516 CC).

GARANTÍA INCIDENTE.

1. El comprador puede citar al obligado a reparar la evicción para que intervenga en el juicio que
se siga entre el comprador y el tercero en virtud de una amenaza de evicción.

2. Esta facultad se trata de una carga del vendedor.

3. La cita de saneamiento equivale a una demanda que tiene la peculiaridad de ser una demanda
eventual.

4. Los fundamentos de esta institución son la economía procesal y la protección de los intereses
del comprador lograda sin desmejorar la situación del vendedor.

5. El citado a saneamiento puede: a) oponer excepciones y defensas contra la demanda del

comprador; b) oponer excepciones y defensas al tercero demandante si fuere el caso; y c) hacer
valer derechos frente al tercero demandado, si fuere el caso.

6. Está en interés del comprador citar en saneamiento por dos razones: a) para evitar la
multiplicidad de los juicios; y b) para evitar que su garante invoque la norma de que cesa la
obligación de sanear por causa de evicción, cuando el comprador no hace notificar al vendedor de
la demanda de evicción en los términos señalados en el CPC y el vendedor prueba que tenía
medios de defensa para ser absuelto en la demanda (Art. 1.517 CC).

RESTRICCIÓN CONVENCIONAL DEL SANEAMIENTO.

Las cláusulas generales de no garantía son válidas, pero existen las siguientes limitaciones:

a) Dichas cláusulas no excluyen ni atenúan la responsabilidad del vendedor por evicción

proveniente de su hecho personal, aunque se pacte expresamente la exoneración de dicha
responsabilidad ya que tal pacto sería nulo por contrario a la buena fe (Art. 1.506, encab. CC).
b) Dichas cláusulas tampoco excluyen ni atenúan la responsabilidad del vendedor por la evicción
derivada de hechos de terceros cuando el vendedor ha procedido de mala fe y el comprador
ignoraba en el momento de la venta la causa que dio motivo a la evicción (Art. 1.506 ap. Único CC).

c) El efecto de dichas cláusulas no llega hasta a eximir al vendedor de la obligación de restituir el

precio sino en dos casos: 1. cuando el comprador hubiere tenido conocimiento del riesgo de la
evicción en el momento de la venta; 2. cuando hubiere comprado a todo riesgo (Art. 1.507 CC).

Las cláusulas especiales de no garantía no están reguladas expresamente por la ley. Son válidas
incluso cuando exoneran la responsabilidad al vendedor por la evicción que cause un hecho que le
sea personal ya que no hay mala fe en reservarse contractualmente el ejercicio de un derecho o la
facultad de realizar un hecho aunque pueda producir la evicción del comprador.

OBLIGACIONES. SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS

SANEAMIENTO POR VICOS OCULTOS.

El saneamiento por vicios ocultos deriva de la obligación de transmitir la propiedad o derecho. Sin
embargo, la ley lo regula como si fuera una obligación autónoma de asegurar la posesión útil de la
cosa, o sea, garantizar al comprador una posesión que le permita utilizar la cosa en la forma que
podía esperar legítimamente.

ACCIÓN REDHIBITORIA.

La acción redhibitoria puede confundirse con la resolución de contratos por incumplimiento, con
la anulación por error y con la anulación por dolo; pero, la acción redhibitoria, a diferencia de
estas otras acciones, presupone que el vicio de la cosa afecte las cualidades de las cuales dependa
su uso, aunque el comprador no las haya considerado esenciales; la acción redhibitoria no trae
como consecuencia la anulación del contrato y el tiempo útil para proponer ambas acciones es
distinto.

RESPONSABILIDAD LEGAL POR VICIOS OCULTOS.

La responsabilidad del vendedor por vicios ocultos deriva de la existencia de un vicio redhibitorio
lo que nos lleva a establecer los siguientes supuestos:

1) Por lo que respecta a la naturaleza del vicio:

a. Que afecte cualitativamente la cosa y no sólo cuantitativamente.

b. Que la afecte para el uso al cual está destinada.

2) Por lo que respecta a la gravedad del vicio, que sea de tal magnitud como para que el
comprador de haberlo conocido no hubiera comprado la cosa o hubiera ofrecido un precio menor.

3) Que el vicio sea oculto, ya que el vendedor no está obligado por los vicios aparentes y que el
comprador habría podido conocer por sí mismo (Art. 1.519 CC)
4) Que el vicio exista para el momento de la venta

5) Que el vicio sea ignorado por el comprador.

6) En el caso de venta de animales el vendedor sólo es responsable por los vicios determinados
por la ley o por los usos locales. (Art. 1.525, ord. 1º CC).

ACCIONES.

1. En principio, el comprador puede optar entre ejercer la acción redhibitoria, mediante la cual
devuelve la cosa y le restituyen el precio, o la acción estimatoria, mediante la cual retiene la cosa
haciéndose restituir la parte del precio que determinen los expertos.

2. Si el comprador opta por la acción redhibitoria, procede la devolución recíproca de la cosa

vendida y del precio. Las devoluciones pueden ser parciales cuando se han vendido cosas varias o
cuando la cosa vendida es divisible conforme al uso.

a. Obligaciones del vendedor: varían según su buena o mala fe. En principio, la buena fe debe
presumirse.

i. El vendedor de mala fe debe: 1) restituir el precio íntegro, aun cuando por negligencia o
imprudencia del comprador pueda considerarse que hay culpa común; y 2) indemnizar los daños y
perjuicios sufridos por el comprador (Art. 1.522 CC).

ii. El vendedor de buena fe debe: 1) restituir el precio en los mismos términos que en el caso
anterior; y 2) reembolsar al comprador los gastos hechos con ocasión de la venta (Art. 1.523 CC).

b. La obligación del comprador es restituir la cosa vendida en el estado en que se encontraba

cuando la recibió junto con los frutos percibidos desde ese momento. De aquí derivan dos
supuestos en caso de haberse deteriorado la cosa:

i. Si la cosa se ha deteriorado por causa del vicio oculto, los deterioros sonpor cuenta del
vendedor.

ii. Si la cosa se ha deteriorado por caso fortuito los deterioros corren a cargo del comprador.

3. Si el comprador opta por la acción estimatoria, el vendedor, en todo caso, está obligado a
restituirle la parte del precio que se determine por los expertos (Art. 1.521 CC). Si el vendedor para
el momento de la venta conocía el vicio, está obligado también a indemnizar al comprador de los
daños y perjuicios correspondientes (Art. 1.522 CC); pero si ignoraba el vicio, además de la
restitución parcial del precio, sólo tendrá que reembolsar la porción que corresponda de los gastos
hechos con ocasión de la venta (Art. 1.523 CC).

4. Si la cosa ha perecido a causa de sus defectos el vendedor estará obligado a restituir el precio y
a pagar todas las demás indemnizaciones que proceden conforme a lo antes señalado; pero si
pereció por caso fortuito la pérdida es por cuenta del comprador (Art. 1.524 CC).
5. El tiempo útil para proponer la acción (lapso) es limitado: el comprador debe intentar la acción
redhibitoria que proviene de vicios de la cosa en el término de un año, contados:

a. Si se trata de inmuebles desde el día de la tradición;

b. Si se trata de animales, dentro de los 40 días siguientes a la entrega.

c. Si se trata de cosa muebles, dentro de 3 meses posteriores a la entrega.

(Ver Art. 1.525 CC). El lapso de referencias es de caducidad, no de prescripción.

RÉGIMEN CONVENCIONAL DEL SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS.

Las normas legales sobre saneamiento por vicios ocultos son de carácter supletorio, de modo que
las partes pueden libremente excluir su aplicación. Es nula la cláusula que exonere o disminuya la
responsabilidad del vendedor respecto de los vicios conocidos por éste y no declarados en el
contrato.

GARANTÍA CONVENCIONAL DE BUEN FUNCIONAMIENTO.

CONCEPTO: Existe garantía convencional de buen funcionamiento cuando el vendedor se

compromete a responder al comprador para caso de que, durante un término determinado, la
cosa vendida no funcione bien. Para que esta opere es necesario que exista un compromiso
expreso o tácito del vendedor porque la misma no deriva de la ley.

REQUISITOS:

1. Que la cosa no funcione bien, es decir, que surja un defecto de funcionamiento.

2. Que el defecto de funcionamiento no se deba a culpa del comprador.

OBJETO DE LA OBLIGACIÓN: Depende del contenido del contrato. Suele consistir en una obligación
de dar (suministrar al comprador una cosa nueva, sustituir piezas, etc.)o de hacer (reparar la cosa).

LAPSO PARA INTENTAR LA ACCIÖN: En caso de inejecución de la obligación del vendedor, salvo
pacto en contrario, es de un año a partir de la denuncia del defecto de funcionamiento (Art. 1.526
CC).

GARANTÍA CONVENCIONAL DE BUEN FUNCIONAMIENTO Y

SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS.

Frecuentemente se plantea si la garantía convencional sustituye la garantía de vicios ocultos.

El interés deriva de que el vendedor que garantiza el buen funcionamiento no se obliga a

indemnizar los daños y perjuicios que el mal funcionamiento pueda causar al comprador. En tales
condiciones, si la causa del del defecto de funcionamiento es un vicio oculto y el vendedor es de
mala fe, resultaría más ventajoso para el comprador hacer valer las normas sobre saneamiento
porque éstas le permiten obtener la indemnización de los daños y perjuicios.

Así pues, depende de la intención de las partes, que generalmente es la de sustituir la aplicación
de las normas sobre saneamiento por vicios ocultos por la aplicación de las normas convencionales
sobre la garantía de buen funcionamiento.

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR.

1. RECIBIR LA ENTREGA: la obligación está fundada en la obligación de hacer la tradición que tiene
el vendedor. El objeto de la obligación de referencias es recibir cuanto debe entregar el vendedor
en razón de la obligación de hacer tradición y, en el caso particular de la venta de las cosas
muebles corporales, llevarse la cosa. Dicha obligación debe cumplirse en el momento y el lugar en
que el vendedor está obligado a hacer la tradición. Si el comprador no cumple con su obligación de
recibir la entrega, el vendedor, conforme al derecho común, puede: 1) exigir el cumplimiento de la
misma; 2) intentar la acción resolutoria; 3) limitarse a oponer la excepción non adimpleti
contractus; y 4) exigir ka indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o
mora del comprador. Además, cuando se trate de venta de cosas muebles puede invocar la
resolución de pleno derecho en interés del vendedor si el comprador no se ha presentado a recibir
antes que haya expirado el término para la entrega (Art. 1.531 CC9.

2. PAGAR LOS GASTOS: Corresponde AL comprador pagar los gastos de escritura y demás
accesorios de la venta, así como los gastos de transporte

(Art. 1.491 CC).

3. PAGAR EL PRECIO: la obligación de pagar el precio es la obligación fundamental del comprador

(Art. 1.527 CC).

El precio debe pagarse en el día y en el lugar determinados por el contrato (Art.

1.527 CC), si en el contrato nada se ha establecido sobre el momento y lugar del pago, éste debe
hacerse en el momento y lugar en que debe hacerse la tradición. Si de acuerdo con el contrato, el
precio no ha de pagarse en el momento de la tradición, el pago se hará en el domicilio del
comprador (Art.

1.528, único ap. CC). Respecto del momento del pago del precio debe tenerse en cuenta el
derecho de suspender el pago que, en ciertos supuestos tiene el comprador.

La obligación de pagar el precio no implica la obligación de pagar intereses, salvo que: 1) se ha

establecido en la convención; 2) cuando el comprador esté en mora; 3) cuando la cosa vendida y
entregada al comprador produce frutos u otra renta (Art. 1.529 CC).

Derecho de suspender el pago del precio: para que proceda la suspensión del pago del precio por
parte del comprador (Art. 1.530 CC) deben darse tres condiciones: 1) que el comprador haya sido
perturbado o tenga fundado temor de ser perturbado; 2) que aún no haya pagado el precio; y 3)
que el comprador no haya renunciado al derecho de suspender el pago del precio. Mientras
subsistan los supuestos indicados, el comprador puede rehusar el pago del precio sin perder el
disfrute de la cosa vendida; pero si la cosa o derecho vendido produce frutos deberá pagar los
intereses del precio durante el periodo de la suspensión, a menos que la perturbación le impida
percibir dichos frutos.

Recursos del Vendedor ante la Suspensión del Pago del Precio: para poner fin a la suspensión el
vendedor debe hacer cesar la perturbación o peligro de la misma, o dar caución suficiente (Art.
1.530 CC)

TUTELA LEGAL QUE TIENE EL VENDEDOR FRENTE AL COMPRADOR

POR EL PRECIO.

1. La acción de cumplimiento es la de derecho común, pudiendo acumularse la acción de daños y

perjuicios.

2. El derecho de suspender la entrega de la cosa vendida, que procede en los siguientes casos:

a. Cuando no se ha acordado plazo para el pago del precio y el comprador no lo ha pagado (Art.
1.493 CC, encab.).

b. Cuando se haya acordado plazo para el pago del precio, si después la obligación se ha hecho
exigible por expiración del término o por pérdida de dicho beneficio, ya que la suspensión de la
entrega también procede entonces por vía de excepción "non adimpleti contractus".

c. Cuando se haya acordado plazo para el precio, si después de la venta el comprador se hace
insolvente o cae en estado de quiebra. (Art. 1.493 CC).

3. La hipoteca legal sobre el inmueble vendido (Art. 1.885, ord. 1º CC)

4. El derecho de reivindicar la cosa vendida o de impedir su venta (equivale respecto de los bienes
muebles a la hipoteca legal establecida para los inmuebles.

5. La resolución del contrato, a la cual puede acumularse la acción de daños y perjuicios, y que
puede ser la resolución legal de Derecho común, la resolución legal de pleno derecho o la
resolución convencional.

a. Supuestos:

i. Para que proceda la resolución legal de derecho común es necesario que la obligación de pagar
el precio sea exigible; que haya sido incumplida culpablemente por el comprador; que el vendedor
haya cumplido sus obligaciones; que no se trate del caso previsto en el Art 1.796 CC; y que la
autoridad judicial haya dictado la sentencia correspondiente.
 ii. La resolución legal de pleno derecho procede en interés del vendedor si se trata de bienes
muebles y el comprador, aunque se haya presentado a recibir la entrega no ha ofrecido el precio,
a menos que se le haya otorgado más plazo para esto (Art. 1.531 CC)

iii. Las partes pueden haber previsto en el contrato la resolución de la venta por incumplimiento e
incluso por retardo en el pago del precio.

b. Efectos de la resolución de la venta:

i. Entre las partes: 1) la situación se restituye al estado primitivo y 2) se considera que ambas
partes han sido poseedoras de mala fe. En consecuencia, el vendedor recobra el precio con sus
intereses; los deterioros o desmejoras corren por cuenta del comprador, salvo que pruebe que se
hubieran producido aún si hubiese estado la cosa en manos del vendedor; el comprador puede
exigir del vendedor el pago de las mejoras útiles (Art. 792

CC); así como el pago de los gastos necesarios hechos a la cosa, pero no de los gastos suntuarios; y
el vendedor puede exigir al comprador la indemnización de daños y perjuicios.

ii. Frente a terceros: se aplica el principio de que "resoluto jure dantis, resolvitur jus accipiens"
(resuelto el derecho del que transmite, se resuelve el derecho del que recibe); por lo tanto: los
derechos reales constituidos o transmitidos por el comprador quedan resueltos; el tercer
poseedor de buena fe que haya percibido frutos de la cosa cuya venta fue resuelta, puede
retenerlos

(Art. 790 CC); los actos de simple administración realizados por el comprador se mantienen; y, el
tercero que tomó la cosa en arrendamiento del comprador y pagó a éste los cánones, pagó bien.

iii. Exclusión del derecho de resolver la venta: el vendedor carece del derecho de resolver la venta
en determinados casos:

1. por razón de su carácter público

2. por la naturaleza del precio

3. a consecuencia de la indivisibilidad de la acción resolutoria

iv. Divisibilidad de la acción resolutoria: si el objeto vendido es divisible, también lo es la acción

resolutoria de la venta; caso contrario, no.
diapositivas

Contenido: Obligaciones del comprador. Obligación de recibir la entrega, el pago del precio.
Reglas. Excepciones, sanciones por incumplimiento Contratos preliminares de la venta. Promesa
unilateral y bilateral de venta. La dación en pago. Diferentes pactos de la compra-venta: El pacto
de retroventa. El pacto comisorio. Pacto resolutorio. Los vicios redhibitorios.

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR. LA TRADICIÓNNuestro código dice que "la tradición se verifica
poniendo la cosa vendida en posesión del comprador". (Art. 1.487 CC).

La obligación de hacer la tradición es una obligación derivada de la obligación de

transferir (Art. 1.265 CC).

• MODOS DE HACER LA TRADICIÓN.

• 1. Tradición de Inmuebles: El vendedor cumple con la obligación de hacer la

tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad (Art.
1.488 CC); el vendedor además de otorgar el instrumento de propiedad,
normalmente está obligado a mucho más para dejar cumplida su obligación de
hacer tradición. En todo caso el vendedor debe otorgar una escritura susceptible
de ser registrada por el comprador, si es que no otorga directamente el
documento público registrado.

• 2. Tradición de Muebles Corporales: La tradición de los muebles se hace por la

entrega real de ellos, por entrega de las llaves de los edificios que los contienen, o
por el sólo consentimiento de las partes, si la entrega real no puede efectuarse en
el momento de la venta o si el comprador los tenía ya en su poder por cualquier
otro título (Art. 1.849 CC). También existen otras formas de hacer la tradición de
bienes muebles corporales, entre las cuales pueden citarse la fijación de sellos o
marcas y la tradición documental, o sea, la entrega de documentos que permiten
obtener la posesión de dichos bienes.

• 3. Tradición de las cosas incorporales: Se verifica por la entrega de los títulos o

por el uso que de ellas hace el comprador con el consentimiento del vendedor
(Art. 1.490 CC).

LUGAR DE LA TRADICIÓN. La tradición debe efectuarse en el lugar convenido por las partes y
caso contrario, en el lugar donde la cosa se encontraba en el acto de la venta.

 Artículo 1.492 C.C.

“La tradición debe hacerse en el lugar donde la cosa se encontraba en el acto de la

venta, si no se ha estipulado otra cosa”.

MOMENTO DE LA TRADICIÓN.
La tradición debe efectuarse en el momento convenido por el contrato y en silencio de éste, de
inmediato, pero debe considerarse lo siguiente:

• 1. El vendedor que no ha acordado plazo para el pago, no está obligado a entregar la cosa
si el comprador no paga el precio (Art. 1.493, Encab.)

• 2. El vendedor tampoco está obligado a hacer la entrega aún cuando haya acordado plazo
para el pago del precio, si después de la venta el comprador se hace insolvente o cae en el
estado de quiebra, de suerte que el vendedor se encuentre en peligro inminente de
perder el precio a menos que se dé caución de pagar en el plazo convenido (Art. 1.493, ap.
único).

• 3. El vendedor pierde el beneficio del término que se le haya concedido para efectuar la
tradición en los casos de caducidad del plazo previstos en el derecho común (Art. 1.215
CC).

• 4. El vendedor tampoco está obligado a hacer entrega cuando habiendo acordado plazo
para el pago del precio, éste ha vencido sin que el comprador haya cumplido su obligación,
siempre que se reúnan las condiciones exigidas por el derecho común para oponer la
excepción.

GASTOS DE LA TRADICIÓN

Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor, salvo los de escritura y demás accesorios de
la venta que son del cargo del comprador. También son de cargo de éste los gastos de transporte,
si no hay convención en contrario.

Artículo 1.491 C.C.: “Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor salvo los de escritura
y demás accesorios de la venta que son de cargo del comprador. También son de cargo de éste
los gastos de transporte, si no hay convención en contrario”.

OBJETO DE LA TRADICIÓN

En principio, el vendedor de una cosa debe entregarla tal como se encontraba en el momento del
contrato, con sus frutos, accesorios y todo cuanto esté destinado a perpetuidad para su uso, así
como los títulos y documentos concernientes a la propiedad y uso de la misma (Art. 1.495 CC).

(Ver Arts. 1.290, 1.294, 1.494, 1.495, 1.265, 1.344, 1.499; relativos a la entrega de la cosa vendida,
sus frutos y accesorios, y títulos y documentos).

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR.

LA TRADICIÓN

Nuestro código dice que "la tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del
comprador" (Art. 1.487 CC). La obligación de hacer la tradición es una obligación derivada de la
obligación de transferir (Art. 1.265 C.C.).
Modos de hacer La Tradición

Modos de hacer
La Tradición.

1. Tradición de Inmuebles:
El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento
del instrumento de propiedad (Art. 1.488 CC); el vendedor además de otorgar el instrumento de
propiedad, normalmente está obligado a mucho más para dejar cumplida su obligación de hacer
tradición. En todo caso el vendedor debe otorgar una escritura susceptible de ser registrada por el
comprador, si es que no otorga directamente el documento público registrado.

2. Tradición de Muebles Corporales:

La tradición de los muebles se hace por la entrega real de ellos, por entrega de las llaves de los
edificios que los contienen, o por el sólo consentimiento de las partes, si la entrega real no puede
efectuarse en el momento de la venta o si el comprador los tenía ya en su poder por cualquier
otro título (Art. 1.849 CC). También existen otras formas de hacer la tradición de bienes muebles
corporales, entre las cuales pueden citarse la fijación de sellos o marcas y la tradición documental,
o sea, la entrega de documentos que permiten obtener la posesión de dichos bienes.

3. Tradición de las cosas incorporales:

Se verifica por la entrega de los títulos o por el uso que de ellas hace el comprador con el
consentimiento del vendedor (Art. 1.490 CC).

Lugar de La Tradición.

La tradición debe efectuarse en el lugar convenido por las partes y caso contrario, en el lugar
donde la cosa se encontraba en el acto de la venta (Art. 1.492 CC)

MOMENTO DE LA TRADICIÓN

La tradición debe efectuarse en el momento convenido por el contrato y en silencio de éste, de

inmediato, pero debe considerarse lo siguiente:

• 1. El vendedor que no ha acordado plazo para el pago, no está obligado a entregar la

cosa si el comprador no paga el precio (Art. 1.493, encab.)

• 2. El vendedor tampoco está obligado a hacer la entrega aún cuando haya

acordado plazo para el pago del precio, si después de la venta el comprador se
hace insolvente o cae en el estado de quiebra, de suerte que el vendedor se
encuentre en peligro inminente de perder el precio a menos que se dé caución
de pagar en el plazo convenido (Art. 1.493, ap. único).

• 3. El vendedor pierde el beneficio del término que se le haya concedido para

efectuar la tradición en los casos de caducidad del plazo previstos en el derecho
común (Art. 1.215 CC).
 • 4. El vendedor tampoco está obligado a hacer entrega cuando habiendo
acordado plazo para el pago del precio, éste ha vencido sin que el comprador
haya cumplido su obligación, siempre que se reúnan las condiciones exigidas por
el derecho común para oponer la excepción.

GASTOS DE LA TRADICIÓN

 Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor, salvo los de escritura y demás
accesorios de la venta que son del cargo del comprador. También son de cargo de éste
los gastos de transporte, si no hay convención en contrario (Art. 1.491 CC).

OBJETO DE LA TRADICIÓN

 En principio, el vendedor de una cosa debe entregarla tal como se encontraba en el

momento del contrato, con sus frutos, accesorios y todo cuanto esté destinado a
perpetuidad para su uso, así como los títulos y documentos concernientes a la propiedad
y uso de la misma (Art. 1.495 CC).

(Ver Arts. 1.290, 1.294, 1.494, 1.495, 1.265, 1.344, 1.499; relativos a la entrega de la cosa
vendida, sus frutos y accesorios, y títulos y documentos).

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

 Obligación de Saneamiento.

Definición Legal.

En las palabras del legislador el saneamiento es la obligación del vendedor de garantizar

la posesión pacífica y útil de la cosa vendida (Art. 1.486 y 1.503 CC).

 Saneamiento en Caso de Evicción.

Es la obligación del vendedor de asegurar al comprador la posesión pacífica de la

propiedad o derecho vendido.

Saneamiento de Derecho y de Hecho

Las normas legales sobre el saneamiento por evicción en gran parte pueden ser descartadas por la
voluntad de los contratantes. Así se explica que se hable de "saneamiento de derecho" cuando las
partes se han acogido a las respectivas normas legales y de "saneamiento de hecho", caso
contrario.

CONTENIDO DEL RÉGIMEN LEGAL DE SANEAMIENTO EN CASO DE EVICCIÓN

• 1. La obligación de abstenerse de perturbar la posesión del comprador; la cual es una

obligación de no hacer denominada saneamiento por hecho propio.
 • 2. La obligación de defender en juicio contra las amenazas de evicción provenientes de
terceros, la cual es una obligación de hacer conocida como garantía incidente.

• 3. La obligación de reparar al comprador los daños y perjuicios que le cause la evicción

total o parcial o el descubrimiento de cargas no declaradas, la cual es una obligación de
dar.

SANEAMIENTO POR HECHO PROPIO

 Se encuentra previsto los Arts. 1.503 al 1.506 CC.

 El saneamiento por hecho propio no consiste sólo en el deber del vendedor de

abstenerse de cometer delitos penales o civiles lesivos para el comprador en la
propiedad o derecho del caso; también exige que se abstenga de realizar cualquier
hecho o de ejercer cualquier derecho que en forma material o jurídica impida al
comprador entrar en posesión de la propiedad o derecho vendido o lo desposea de una
u otro.

SANCIÓN DE LA OBLIGACIÓN

 El comprador en caso de incumplimiento de la obligación de saneamiento por hecho

propio del vendedor puede exigir que se haga cesar la perturbación y se le reparen los
daños y perjuicios ocasionados.

Saneamiento por
Hecho de Terceros.

 Comprende la obligación de reparar la evicción consumada por un tercero y la obligación

de defender en juicio al comprador contra la amenaza de evicción de un tercero.

 La evicción en sentido riguroso consiste en que un tercero desposea al comprador

haciendo valer un derecho real sobre la cosa vendida y en virtud de sentencia pasada
con autoridad de cosa juzgada.

 Así pues, existirá evicción cuando un tercero impide total o parcialmente al comprador
que entre en posesión de la cosa; cuando lo priva en todo o en parte de la misma
mediante el ejercicio de un derecho real que lo faculte para ello, o cuando el comprador
para entrar en posesión o conservar la posesión frente al tercero titular de un derecho
real sobre la cosa vendida, tenga que hacer valer derechos distintos de los que le
transmitió el vendedor.

Clasificación De La Evicción

• 1. Total:
 • Hay evicción total cuando el tercero ha logrado reivindicar para sí la totalidad de la cosa;
cuando el tercero ha ejecutado la hipoteca sobre la cosa y el precio del remate no
excede del crédito garantizado; cuando el tercero obtiene la nulidad, anulación o
resolución del título del vendedor, siempre que el comprador no pueda defenderse
luego de la reivindicación, etc.

• 2. Parcial:

• Hay evicción parcial cuando el tercero ha logrado reivindicar para sí una parte de la cosa,
etc.

• 3. Menor:

• Hay evicción menor cuando el tercero hace valer derechos de usufructo, uso o
habitación; cuando hace valer servidumbres pasivas; etc.

Condiciones para que La Evicción haga nacer La Responsabilidad.

1. La evicción debe ser actual.

2. En la venta la causa de la evicción no compromete la responsabilidad del vendedor si

no es anterior al contrato (Art. 1.117 CC).

3. En el caso de la evicción menor se requiere que se trate de cargas no declaradas en el

contrato de venta (Art. 1.504 CC) o ignoradas por el comprador al tiempo de contratar (Art.
1.515 CC).

Efectos Reparación En
La Evicción Total

• Con respecto del precio

• Cuando la cosa hubiera disminuido de valor y se encontrase considerablemente

deteriorada: El vendedor debe restituir el precio si lo ha recibido (Art. 1.508, ord.
1º CC). Aun cuando para el momento de la evicción la cosa hubiera disminuido
de valor y se encontrase considerablemente deteriorada por negligencia del
comprador o por fuerza mayor, el vendedor debe restituir el precio íntegro. Sólo
si el comprador sacó provecho de los deterioros, puede el vendedor retener una
parte del precio proporcional a dicho provecho (Art. 1.509 CC).

• Con respecto del precio

• Cuando la cosa hubiera aumentado de valor: Si para el momento de la evicción

la cosa hubiera aumentado de valor, incluso independientemente de hechos del
comprador, el vendedor debe no sólo restituir el precio recibido sino pagar el
exceso de valor (Art. 1.510 CC)
 • Los cambios de valor de la cosa operan a favor del comprador y en contra del
vendedor, esto puede explicarse en virtud de que: a) la acción del comprador es
por el monto exacto del perjuicio; b) al consumarse la evicción, la obligación del
comprador queda sin causa y por tanto el vendedor debe restituir conforme a las
reglas del pago de lo indebido, que obligan a repetir todo el precio pagado; c)
cuando se produce la evicción parcial, la ley permite al comprador elegir entre la
resolución del contrato o el pago del valor estimado para el día de la evicción
(Arts. 1.513 y 1.514 CC).

• Con respecto a los Frutos

• 2. El vendedor, debe restituir también los frutos en caso de que el comprador a

su vez esté obligado a restituirlos al propietario que ha reivindicado la cosa
(Arts. 1.508, ord. 2º), a menos que tal restitución se haya impuesto al comprador
como poseedor de mala fe (Art. 1.508 ult. ap.).

• Con respecto a los Frutos

• 3. Con respecto a los Costos judiciales: el comprador tiene derecho a exigir del
vendedor las costas del pleito que causó la evicción y las del juicio seguido con el
vendedor para el saneamiento (Art. 1.508, ord. 3º CC), en el buen entendido de
que no se trata sólo de las costas pagadas a la contraparte sino de todos los
gastos ocasionados al comprador por ambos procesos.

• Con respecto a los Frutos

En cuanto a los Gastos y Costas del Contrato: el vendedor también debe pagar al
comprador los gastos y costas del contrato de venta (Art. 1.508, ord. 4º).

• Con respecto a los Frutos

5. Los daños y perjuicios: la ley impone al vendedor la indemnización de los daños y

perjuicios; los cuales pueden comprender: a) el valor de las refacciones, mejoras y b)
demás gastos que el comprador hizo a la cosa

Reparación de La Evicción Parcial

En caso de evicción parcial el objeto de la obligación de reparar varía según que se resuelva o se
mantenga el contrato, he allí los dos supuestos:

1) Si ha habido evicción de una parte de la cosa y esta parte es de tal importancia relativamente
al todo, que el comprador no la hubiera comprado sin aquella parte, puede éste hacer resolver
el contrato de venta (Art. 1.513 CC). Si en consecuencia se resuelve el contrato la reparación se
rige por las reglas en caso de evicción total.
2) Si en el caso de evicción de un aparte de la cosa vendida no se resolviera la venta, el valor de
la parte sobre el cual se ha efectuado la evicción se pagará al comprador por le vendedor, según
la estimación que se haga en al época de la evicción y no en proporción del precio total de la
venta ya haya aumentado o disminuido el valor de la cosa vendida (Art. 1.514 CC).

REPARACIÓN DE LA EVICCIÓN MENOR.

En caso de evicción menor la ley ha establecido que si la cosa está gravada con
servidumbres no aparentes que no se hayan declarado en el contrato que sean de tal
importancia que se presuma que si el comprador las hubiera conocido no habría
comprado la cosa, el comprador puede pedir la resolución del contrato, a menos que
prefiera una indemnización (Art. 1.515 CC). En todo lo demás, aplica lo previsto para la
evicción parcial.

 LIMITACIÓN GENERAL.

Cualquiera que sea la clase de evicción cuando el comprador ha evitado la evicción de la

cosa, mediante el pago de una cantidad de dinero, el vendedor puede libertarse de
todas las consecuencias del saneamiento reembolsándole la cantidad pagada, sus
intereses y gastos (Art. 1.516 CC).

Garantía Incidente

 1. El comprador puede citar al obligado a reparar la evicción para que intervenga en el

juicio que se siga entre el comprador y el tercero en virtud de una amenaza de evicción.

 2. Esta facultad se trata de una carga del vendedor.

 3. La cita de saneamiento equivale a una demanda que tiene la peculiaridad de ser una
demanda eventual.

 4. Los fundamentos de esta institución son la economía procesal y la protección de los

intereses del comprador lograda sin desmejorar la situación del vendedor.

 5. El citado a saneamiento puede:

 a) Oponer excepciones y defensas contra la demanda del comprador;

 b) Oponer excepciones y defensas al tercero demandante si fuere el caso; y

 c) Hacer valer derechos frente al tercero demandado, si fuere el caso.

 6. Está en interés del comprador citar en saneamiento por dos razones: a) para evitar la
multiplicidad de los juicios; y b) para evitar que su garante invoque la norma de que cesa
la obligación de sanear por causa de evicción, cuando el comprador no hace notificar al
 vendedor de la demanda de evicción en los términos señalados en el CPC y el vendedor
prueba que tenía medios de defensa para ser absuelto en la demanda (Art. 1.517 CC).

Restricción Convencional del Saneamiento

 Las cláusulas generales de no garantía son válidas, pero existen las siguientes
limitaciones:

a) Dichas cláusulas no excluyen ni atenúan la responsabilidad del vendedor por evicción

proveniente de su hecho personal, aunque se pacte expresamente la exoneración de dicha
responsabilidad ya que tal pacto sería nulo por contrario a la buena fe (Art. 1.506, encab. CC).

b) Dichas cláusulas tampoco excluyen ni atenúan la responsabilidad del vendedor por la evicción
derivada de hechos de terceros cuando el vendedor ha procedido de mala fe y el comprador
ignoraba en el momento de la venta la causa que dio motivo a la evicción (Art. 1.506 ap. Único
CC).

c) El efecto de dichas cláusulas no llega hasta a eximir al vendedor de la obligación de restituir el

precio sino en dos casos: 1. cuando el comprador hubiere tenido conocimiento del riesgo de la
evicción en el momento de la venta; 2. cuando hubiere comprado a todo riesgo (Art. 1.507 CC).

 Las cláusulas especiales de no garantía no están reguladas expresamente por la ley. Son
válidas incluso cuando exoneran la responsabilidad al vendedor por la evicción que
cause un hecho que le sea personal ya que no hay mala fe en reservarse
contractualmente el ejercicio de un derecho o la facultad de realizar un hecho aunque
pueda producir la evicción del comprador.