 Notificaciones de la Preferencia Ofertiva LAI

Artículo 44: A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar
al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En
dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.
Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma
indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince
(15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que
el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar
en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del
ofrecimiento de venta.

 En relación al arrendador propietario

A. La notificación del arrendatario al propietario oferente debe ajustarse al contenido

de la oferta recibida, aun cuando puede aceptarla modificándola, en cuyo caso se
tratará de una nueva oferta de compra (art. 1.137 in fine, CC). Si el arrendatario
acepta la oferta de venta que le hizo el propietario del inmueble arrendado pero
modificándola, esta aceptación se tendrá únicamente con el valor de una nueva
oferta, en cuyo caso de no aceptarla el propietario-oferente, en forma expresa o
tácita con su silencio, se entenderá como no aceptación de la oferta del inquilino y
el oferente-propietario podrá dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas
condiciones y modalidades del ofrecimiento que hizo al locatario, luego de vencido
el indicado término o plazo legal. ¿Por qué? Debido a que la aceptación de la oferta
no se hizo en forma indubitable y el locatario está obligado a rechazar o aceptar la
oferta recibida, pero no tiene derecho a proponer una nueva oferta De aceptar el
locatario la oferta recibida, ¿cuándo debe celebrarse el contrato de compraventa?
LAI nada expresa al respecto, pero su artículo 50 de modo expreso remite a lo que
disponga el Código Civil, y éste en su artículo 1.212 estatuye lo siguiente: “Cuando
no haya plazo estipulado, la obligación deberá cumplirse inmediatamente si la
naturaleza de la obligación, o la manera como deba ejecutarse, o el lugar designado
para cumplirla, no hagan necesario un término, que se fijará por el Tribunal. Si el
plazo se hubiere dejado a la voluntad del deudor, se fijará también por el Tribunal.
La aceptación de la oferta por el arrendatario debe llegar a conocimiento del
oferente propietario, para que el contrato se perfeccione, sin que el oferente pueda
válidamente revocar la oferta durante el término de los quince (15) días calendario,
contados a partir de la fecha del ofrecimiento. No obstante, el rechazo indubitable
por el inquilino de la oferta dentro de los quince (15) días o si guarda silencio, el
término o plazo no se agota con el rechazo, ni concluye o extingue, y tendrá que
dejarse transcurrir íntegramente pues esta estatuido en beneficio del inquilino (1213,
1214 CC)
B. Por medio de documento auténtico. La notificación al arrendatario mediante
documento auténtico, es requisito esencial a ser cumplido por el propietario, es
decir, aquel instrumento autorizado con las solemnidades legales por un registrador,
por un juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe
pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado (art. 1.357, CC)
C. La voluntad del propietario que pretende vender.
En ese documento auténtico debe expresarse la voluntad que tiene el propietario de vender,
tal como expresa el artículo 44 de LAI; pues mientras esa notificación no tenga lugar, no
sólo no corre el término para el ejercicio del derecho de comprar por el arrendatario, sino
que tampoco el plazo de cuarenta (40) días calendario disponibles para el ejercicio del
derecho de retracto a que alude el artículo 47 de Ley.

 La Notificación por Mandatario

Cuando la notificación u ofrecimiento de venta - a que se contrae el artículo46 de LAI  la
hiciere un tercero (persona natural o jurídica) en nombre del propietario, deberá acreditar
que se encuentra suficientemente autorizado para ello mediante documento auténtico, en
donde se determinarán con precisión las exigencias establecidas por el propietario para la
negociación, es decir, el precio, las condiciones y modalidades de la misma. De no ser un
poder especial sino general, tal autorización o mandato no cumple con las exigencias del
artículo 46 de LAI, y, en consecuencia, la oferta que se realice carecerá de eficacia o
validez, tratándose, en tal caso, de haberse excedido el mandatario autorizado de sus
facultades puramente de administración(art.1.688, CC), ante lo cual el mandatario habrá
actuado en su propio nombre y sin comprometer la responsabilidad del mandante-
propietario (art. 1.691, CC);salvo que éste y el arrendatario confirmen el acto de
administración, no de disposición, realizado.

 Presencia y Ausencia del Arrendatario

Es de considerar que si el arrendatario está presente o tiene quien lo represente y no se le
notifica; o está ausente y no tiene quien lo represente de modo que resulte imposible
notificarlo; se comprende que para el inicio del término de caducidad (vid. nº 6) de esos
quince (15) días, que impone aquella norma, debe haber el propietario-arrendador realizado
gestiones demostrativas a cumplir con el deber de notificarlo, pues de otro modo resulta
demasiado fácil frustrar de manera ostensible el derecho de comprar que asiste al locatario,
con fundamento en la preferencia ofertiva. Por tanto, si el arrendatario no está presente y
tampoco tiene quien lo represente, para que ese término empiece a correr, debe el
propietario haber realizado lo necesario para que la oferta de venta llegue a conocimiento
de aquél, pues de otra manera no se cumplirá con el deber contemplado en el artículo 44 en
su primera parte, aun cuando pareciera intrascendente el asunto pues de haber el propietario
vendido el inmueble a un tercero, sin que previamente se le haya ofertado el mismo al
arrendatario, queda expedita la acción del retracto a tenor de lo previsto en el literal c) del
artículo 48 de LAI; pero no se trata de facilitar esa acción por la omisión misma, sino que la
notificación se cumpla pues de otra manera (la misma) no tendría sentido y mejor hubiera
sido no contemplarla ante su intrascendencia e inutilidad, pero no es así y tampoco puede
obviarse; pues se requiere que, en todo caso, de alguna manera se intente cumplir con el
procedimiento de la notificación personal, a fin de constatar que el interesado no es
localizable y que tampoco se tienen noticias acerca de la eventual existencia de un
representante especial suyo A tenor de lo pautado en el ya citado párrafo sexto del artículo
1.137 del Código Civil, se puede realizar en la dirección del inmueble arrendado, en donde
posiblemente esté un familiar suyo a quien se haga entrega de esa notificación con los
requisitos legales, o su cónyuge o conviviente o a cualquier tercero que se encuentre en el
inmueble arrendado. De tal manera se cumple con la notificación y la finalidad del mismo