Immobilier logistique, la rentabilité
préservée logistics bị chững lại
Par Romain Thomas
L'activité locative du marché français de
l'immobilier logistique a démarré l’année de
façon assez timide. “À la fin du 3e trimestre
2014, la demande placée atteint
1 530 000 m2, soit une baisse de 9 % par
rapport à la même période en 2013”, précise
Jean Paul Deheeger, directeur du
département industriel et logistique de
Cushman & Wakefield France. Il faut dire
que le contexte de croissance atone offre
pour le secteur des perspectives de
développement relativement limitées. En
effet, "l'immobilier logistique est très
corrélé à l’activité économique”, rappelle
Fabrice Cervoni, directeur général d’IDI
Gazeley France. Il est donc tout à fait
logique que ce segment de l’immobilier
commercial pâtisse actuellement de la
croissance nulle du produit intérieur brut
(PIB), au premier comme au deuxième
trimestre 2014, selon l’Insee. Toutefois,
l’essor du e-commerce permet de limiter
l’impact de la crise sur le secteur.
En effet, le commerce en ligne, gros
consommateur de plateformes logistiques
situées à proximité des zones urbaines,
enregistre une croissance constante de son
activité. Ainsi, d’après la Fevad (Fédération
e-commerce et vente à distance), son chiffre
d’affaires est passé d’environ 10 milliards
d’euros en 2006 à plus de 50 milliards
d’euros l’an dernier, avec une progression
de 13,5 % par rapport à 2012. Ces chiffres
de ventes, en progression régulière année
Lợi nhuận từ bất động sản hậu cần /
Bởi Romain Thomas
Hoạt động cho thuê trên thị trường bất động
sản logistics của Pháp đã có một khởi đầu
khá chậm chạp. Ông Jean Paul Deheeger,
Giám đốc phòng công nghiệp và logistics
của Cushman & Wakefield Pháp cho biết:
“Vào cuối quý 3 năm 2014, diện tích cho
thuê đạt 1.530.000m2, giảm 9% so với cùng
kỳ năm 2013”. Phải nói rằng bối cảnh tăng
trưởng ảm đạm kéo theo những triển vọng
phát triển tương đối hạn chế cho ngành này.
Thật vậy, Ông Fabrice Cervoni, tổng giám
đốc của IDI Gazeley France cũng chỉ ra
rằng “bất động sản logistics rất tương quan
với hoạt động kinh tế”. Theo INSEE, hoàn
toàn hợp lý khi phân khúc bất động sản
thương mại này hiện không ghi nhận tăng
trưởng tổng sản phẩm quốc nội (GDP) nào
trong quý 1 cũng như quý 2 năm 2014. Tuy
nhiên, sự phát triển của thương mại điện tử
giúp hạn chế tác động của cuộc khủng
hoảng lên lĩnh vực này.
Hiện nay, thương mại trực tuyến là một
khách hàng lớn của các nền tảng logistics
thường có vị trí gần các khu vực thành thị.
Hoạt động của lĩnh vực này đang phát triển
không ngừng. Do đó, theo Fevad (Liên
đoàn thương mại điện tử và bán hàng từ xa),
doanh thu của thương mại điện tử đã tăng từ
khoảng 10 tỷ euro năm 2006 lên hơn 50 tỷ
euro vào năm ngoái, tăng 13,5% so với năm
2012. Với việc tăng trưởng đều đặn qua
après année, sont un véritable bol d’air pour
les propriétaires de bâtiments logistiques,
notamment ceux situés à proximité des
grandes agglomérations, où la demande est
la plus forte.
Comme le montre une récente étude réalisée
par la société de conseil en immobilier
d’entreprise Eol, la région IledeFrance
concentre aujourd’hui plus de 50 % de la
surface totale du parc logistique de
l’Hexagone, avec 12 100 000 de m2. Outre
sa position géographique, idéalement située
au cœur de l’Europe, et ses infrastructures
de premier plan, la banlieue parisienne se
distingue également par l’attractivité et la
compétitivité de ses coûts de location, à
l’échelle européenne. Dans cette région, les
loyers dit “prime” – correspondant à la
moyenne pondérée des 10 transactions les
plus élevées – s’élèvent environ à 60 euros
par m2 sur une base annuelle, soit des
niveaux bien inférieurs à ceux affichés par
d’autres grandes métropoles européennes
comme Londres par exemple.
L’axe Nord Sud
À l’échelle de l’Hexagone, les loyers
pratiqués en l’IledeFrance restent toutefois
sous pression, en raison de la rude
concurrence posée par les trois autres
régions, constituant le cœur du marché
immobilier logistique français, à savoir
Lille, Lyon et Marseille.
Malgré l’absence de tension sur les valeurs
locatives, cela n’empêche pas les
investisseurs de s’intéresser de très près à ce
marché. D’ailleurs, après une année 2012
avec plus de 900 millions d’euros investis,
environ 700 millions d’euros ont été placés
từng năm, những doanh số bán hàng này
thực sự là một luồng gió mới cho các chủ sở
hữu của các công trình logistics, đặc biệt là
những nơi nằm gần các khu đô thị lớn, nơi
có nhu cầu cao nhất.
Theo một nghiên cứu gần đây do công ty tư
vấn bất động sản Eol thực hiện, hiện nay
khu vực Ile de France tập trung hơn 50%
tổng diện tích các khu logistics của Pháp,
tương đương 12 100 000 m2. Ngoài vị trí
địa lý lý tưởng ở trung tâm châu Âu và cơ
sở hạ tầng bậc nhất, các vùng ngoại ô Paris
còn nổi bật về sức hấp dẫn và khả năng
cạnh tranh về chi phí thuê so với mặt bằng
chung của châu Âu. Ở khu vực này, giá
thuê “ưu đãi” - tương ứng giá trung bình
của 10 giao dịch cao nhất - lên tới khoảng
60 euro/m2 hàng năm, tuy nhiên vẫn là mức
thấp hơn nhiều so với mức giá được công
bố ở các đô thị lớn khác ở Châu Âu ví dụ
như London.
Trục đường Bắc Nam
Tuy nhiên, ở Pháp, giá thuê ở vùng Ile-de-
France vẫn chịu sức ép do có sự cạnh tranh
gay gắt của ba khu vực khác tạo thành trung
tâm của thị trường bất động sản logistics
của Pháp, đó là Lille, Lyon và Marseille.
Mặc dù không có căng thẳng về giá thuê,
điều này vẫn không ngăn cản sự quan tâm
của các nhà đầu tư đến thị trường này. Hơn
nữa, sau năm 2012 với hơn 900 triệu euro
en 2013 dans des entrepôts de plus de
10 000 m2, à travers 19 transactions sur
l’ensemble du territoire français. La grande
partie de ces transactions a porté sur des
opérations situées sur la dorsale Nord Sud,
représentée par l’axe Lille Paris Lyon
Marseille. À l’heure actuelle, deux types
d’investisseurs sont particulièrement actifs :
d’un côté les opérateurs spécialisés,
qualifiés de “pure players” par Fabrice
Cervoni, à savoir les principaux acteurs du
monde de la logistique comme Prologis ou
Argan, et de l’autre, des intervenants
financiers tels que les fonds
d’investissement spécialisés dans
l’immobilier et les investisseurs
institutionnels, en particulier les
compagnies d’assurances.
Tous ces intervenants recherchent la
rentabilité attractive délivrée par les actifs
immobiliers de logistique, comparée à
l’immobilier résidentiel ou les bureaux par
exemple. Il faut dire que “le taux de
rendement annuel atteint entre 7 % et 8 %
pour des entrepôts prime” indique François
Rispe, directeur général de Prologis Europe.
De plus, ces niveaux de rentabilité peuvent
être nettement accrus en utilisant l’effet de
levier de l’endettement. Ainsi, par exemple,
pour une opération financée pour moitié en
fonds propres et pour moitié par
endettement, le rendement se retrouve
mécaniquement doublé, avec des niveaux
de retour sur investissement largement
supérieur à la barre symbolique des 10 %.
Dès lors, “on comprend tout l’intérêt des
investisseurs institutionnels à se positionner
sur ce type d’actifs immobiliers, offrant un
surcroît de rentabilité de plus de 500 points
de base par rapport à des emprunts d’État
được đầu tư, vào năm 2013, khoảng 700
triệu euro đã được đầu tư cho các kho
logistics có diện tích hơn 10.000m2, thông
qua 19 giao dịch trên khắp nước Pháp. Phần
lớn các giao dịch này diễn ra trên trục
đường Bắc Nam, đại diện bởi trục Lille
Paris Lyon Marseille. Hiện tại, có hai loại
nhà đầu tư hoạt động rất tích cực: một bên
là các chuyên gia điều hành, được Fabrice
Cervoni đánh giá là “những nhà đầu tư
thuần túy”, ví dụ những nhà đầu tư lớn trên
thế giới như Prologis hoặc Argan; và bên
còn lại là các công ty tài chính ví dụ như
các quỹ đầu tư chuyên về bất động sản và
các nhà đầu tư tổ chức, cụ thể là các công ty
bảo hiểm.
So với bất động sản nhà ở hoặc văn phòng,
tất cả các công ty đầu tư này đều đang tìm
kiếm khả năng sinh lời hấp dẫn mà tài sản
bất động sản logistics mang lại. Ông
François Rispe, tổng giám đốc của Prologis
Châu Âu cho biết: “tỷ suất lợi nhuận hàng
năm của các kho hàng chính đạt từ 7% đến
8%”. Ngoài ra, các mức lợi nhuận này có
thể tăng lên đáng kể bằng cách sử dụng hiệu
ứng đòn bẩy tài chính. Ví dụ, đối với một
hoạt động tài chính dựa trên một nửa vốn
chủ sở hữu và một nửa vốn vay, lợi nhuận
sẽ tự động tăng gấp đôi, với mức lợi nhuận
đầu tư cao hơn nhiều so với mức tượng
trưng là 10%. Chính vì thế François Rispe
giải thích rằng: “Chúng tôi hoàn toàn hiểu
mối quan tâm của các nhà đầu tư tổ chức
trong khi đầu tư vào loại tài sản bất động
sản này, cái mà mang lại khả năng sinh lời
cao hơn 500 điểm cơ bản so với việc lấp
français garnissant leurs fonds de đầy quỹ danh mục đầu tư của họ từ những
portefeuilles”, rappelle François Rispe. khoản vay chính phủ Pháp.”, François
Rispe nhớ lại.
Jauger la contrainte réglementaire
D’ailleurs, en 2007, l’année précédant le
déclenchement de la crise financière, les
investisseurs se sont véritablement rués sur
l'immobilier logistique, avec des volumes
d’investissement avoisinant les 3 milliards
d’euros. De nombreux entrepôts ont alors
été construits, parfois même avant de
trouver un utilisateur final. Ce type
d’opération, ou opérations en blanc, s’est
alors multiplié. Mais avec le ralentissement
économique, le risque de se retrouver avec
un bâtiment neuf sans locataire est devenu
trop élevé pour les investisseurs.
Désormais, il s’agit pour eux “d’identifier la
demande en amont afin de proposer aux
utilisateurs finaux des bâtiments clés en
mains”, rappelle François Rispe. Pour
investir sur ce marché, “il est donc
primordial d’en comprendre parfaitement
son fonctionnement, ce qui nécessite
d’avoir recours à des spécialistes” ajoute-il.
D’ailleurs, ce n’est pas un hasard si, en
2013, la société américaine
d’investissement Brookfield s’est
rapprochée du français Gazeley pour
développer ses activités dans l’Hexagone.
En effet, il convient de bien appréhender
certaines problématiques réglementaires
locales avant d’investir.
En effet, il faut savoir que l’activité
d’entreposage est réglementée, notamment
en vertu de l’arrêté ministériel du 5 août
2002. Pour prévenir d’éventuels sinistres, il
est par exemple nécessaire que les parois
extérieures de l’entrepôt soient implantées à
Xác định các ràng buộc về quy định
Trên thực tế, vào năm 2007, một năm trước
khi khủng hoảng tài chính bắt đầu, các nhà
đầu tư đã thực sự đổ xô vào bất động sản
hậu cần, với mức đầu tư lên tới gần 3 tỷ
euro. Nhiều kho bãi sau đó đã được xây
dựng, đôi khi thậm chí được xây trước khi
tìm được người sử dụng cuối cùng. Loại
giao dịch này, hoặc giao dịch trống, ngày
càng nhiều. Nhưng khi suy thoái kinh tế xảy
ra, rủi ro đối với các nhà đầu tư khi nắm giữ
một công trình mới mà không có người thuê
là rất cao. Ông cũng nhấn mạnh rằng “kể từ
bây giờ, họ phải xác định ngay từ đầu lượng
cầu để bàn giao tận tay các công trình cho
người dùng cuối". Ông cho biết thêm: “để
đầu tư vào thị trường này, điều cần thiết là
phải hiểu rõ về cách thức hoạt động của nó,
đòi hỏi đến việc sử dụng các chuyên gia".
Hơn nữa, không phải ngẫu nhiên mà vào
năm 2013, công ty đầu tư của Mỹ -
Brookfield đã hợp tác với Gazeley của Pháp
để phát triển hoạt động tại Pháp. Thật vậy,
điều quan trọng là phải hiểu các vấn đề quy
định nhất định của khu vực đó trước khi đầu
tư.
Như vậy, cần biết rằng quy định về hoạt
động lưu kho theo nghị định của Bộ vào
ngày 5 tháng 8 năm 2002. Để ngăn ngừa
các thiên tai có thể xảy ra, điều cần thiết
une distance minimale de 20 mètres de
l’enceinte, ou encore que les cellules de
stockage soient séparées les unes des autres
par des murs coupefeu et ne dépassent pas
une surface unitaire de 6 000 m2. Mais le
durcissement réglementaire ne s’arrête pas
là. Désormais, l'immobilier logistique se
doit également de répondre à des normes
spécifiques, en particulier dans le domaine
de la protection de l’environnement, à
travers la réglementation ICPE
(Installations classées pour la protection de
l’environnement) par exemple.
D’ailleurs, avec l’entrée en vigueur, en
2009, du référentiel “plateforme logistique”
établi par Afilog et Certivéa, les actifs
d'immobilier logistique peuvent désormais
prétendre à la certification NF Bâtiments
TertiairesDémarche HQE et s’inscrire ainsi
dans une démarche de développement
durable. “De quoi créer un marché à deux
vitesses, avec d’un côté des entrepôts
modernes répondant aux dernières normes
en vigueur, et de l’autre des bâtiments plus
anciens affichant des valeurs locatives
moindres”, indique Caroline Grandjean,
présidente du directoire de Sogaris.
Vieillissement accéléré
Avec le durcissement réglementaire, se pose
la question de l’obsolescence du parc
logistique français. Ainsi, une étude publiée
en 2013 par la DRIEAIF (Direction
régionale et interdépartementale de
l’équipement et de l’aménagement d’Ilede-
France) indique, par exemple, que les deux
tiers du parc francilien d’entrepôts et autres
plateformes logistiques ne seraient plus aux
normes de développement actuelles de la
như, các bức tường bên ngoài nhà kho phải
được đặt ở một khoảng cách tối thiểu là
20m so với tường kho, hay chẳng hạn như
các khu lưu trữ phải được ngăn cách nhau
bởi các tường chịu lửa và diện tích mỗi khu
không quá 6000m2. Nhưng việc thắt chặt
quy định chưa dừng tại đó. Kể từ giờ, bất
động sản Logistic phải đáp ứng được những
tiêu chuẩn cụ thể, đặc biệt trong lĩnh vực
bảo vệ môi trường, thông qua các quy định
của ICPE (Công trình được phân loại để
bảo vệ môi trường).
Hơn nữa, khi tiêu chuẩn “nền tảng
logistics” do Afilog và Certivéa xây dựng
có hiệu lực vào năm 2009, các tài sản bất
động sản logistics hiện có thể nhận được
chứng chỉ NF Bâtiments Tertiaires
Démarche HQE và từ đó đóng góp một
phần vào sự phát triển bền vững. Caroline
Grandjean, Chủ tịch Hội đồng quản trị
Sogaris cho biết: “Đủ để tạo ra một thị
trường thái cực, một mặt là các nhà kho
hiện đại đáp ứng các tiêu chuẩn mới nhất,
mặt khác là các tòa nhà cũ hơn với giá trị
cho thuê thấp hơn.
Sự xuống cấp nhanh chóng
Việc thắt chặt các quy định đặt ra vấn đề về
sự lỗi thời của các logistics ở Pháp. Thực tế,
một nghiên cứu được công bố năm 2013 bởi
DRIEA-IF (Cục quản lý thiết bị và kế
hoạch khu vực và liên bộ của Ile-de-France)
đã chỉ ra rằng hai phần ba diện tích mặt
bằng Pháp bao gồm các kho hàng và các
nền tảng logistics khác sẽ không còn phù
logistique. Toutefois, “rien n’empêche leurs
propriétaires de les louer en l’état, sans
effectuer de travaux de réhabilitation et de
conformité”, précise Caroline Grandjean ; à
condition bien souvent de devoir baisser
leur niveau de loyer par rapport au prix de
marché, ce qui est de nature à peser sur leur
rentabilité, mais aussi sur leur prix de
revente.
Ce phénomène d’obsolescence s’explique
également par l’évolution récente de
l'immobilier logistique, qui a dû s’adapter
aux nouveaux besoins nés de la montée en
puissance des ventes réalisées sur Internet.
Dans ce domaine, l’enjeu est d’autant plus
important que “les disponibilités foncières
se font de plus en plus rares à proximité des
grandes agglomérations”, précise Caroline
Grandjean. Or, les acteurs du ecommerce se
doivent de disposer d’entrepôts proches des
zones urbaines où se trouvent leurs
principaux centres de consommation. De
quoi conduire à l’apparition d’une nouvelle
logistique urbaine. En effet, face à la
nécessité de livrer de plus en plus de
marchandises en centreville, certains
acteurs du secteur se sont lancés dans la
construction d’hôtels logistiques. Il s’agit
alors d’introduire la logistique au cœur
même des agglomérations, comme en
témoigne l’opération Chapelle International
menée par Sogaris, dans le XVIIIe
arrondissement de Paris.
Savoir répondre à l’ensemble de ces
nouveaux enjeux s’avère donc
indispensable aux investisseurs désireux de
pérenniser la rentabilité de leurs actifs
logistiques et ainsi éviter leur sous-
utilisation, voire leur abandon. En effet, il
hợp với những những tiêu chuẩn phát triển
logistic hiện nay nữa. Tuy nhiên, bà
Caroline Grandjean giải thích: “Không gì có
thể ngăn cản chủ sở hữu cho thuê các kho
bãi này trong tình trạng hiện tại nếu họ sửa
sang lại và tuân thủ các quy định. Nhưng
với điều kiện họ phải thường xuyên giảm
mức thuê so với giá thị trường, điều này gây
nên áp lực không chỉ lên lợi nhuận mà còn
giá bán lại mặt bằng của họ.”
Hiện tượng lỗi thời này cũng có thể được
giải thích bởi sự phát triển gần đây trong
lĩnh vực bất động sản logistics, vốn phải
thích ứng với những nhu cầu mới phát sinh
từ sự gia tăng doanh số bán hàng trên
Internet. Bà Caroline Grandjean chỉ ra rằng
“trong lĩnh vực này, thách thức còn lớn hơn
nữa khi quỹ đất gần các khu đô thị lớn ngày
càng khan hiếm”. Vả lại, các doanh nghiệp
thương mại điện tử cần những kho hàng gần
các khu đô thị - trung tâm tiêu thụ chính của
họ. Nhu cầu này kéo theo sự xuất hiện của
một loại hình logistics đô thị mới. Trên thực
tế, trước nhu cầu vận chuyển ngày càng
nhiều hàng hóa đến các trung tâm thành
phố, một số doanh nghiệp trong ngành đã
triển khai việc xây dựng các “khách sạn
logistics”. Mô hình này giúp đưa dịch vụ
logistics vào ngay cả trung tâm của các khu
vực đô thị, một minh chứng là hoạt động
Chapelle International do Sogaris điều hành
ở quận 18 của Paris.
Vì vậy, phải biết cách ứng phó với tất cả
những thách thức mới này là điều cần thiết
đối với các nhà đầu tư muốn kéo dài tối đa
khả năng sinh lời từ bất động sản logistic và
ne faut pas perdre de vue que le stock
d’offres immédiatement disponibles dans
l’Hexagone est estimé par Eol à
1 815 000 m2 pour l’année 2013, ce qui
correspond à un taux de vacance en surface
de 5,75 %. Il n’empêche, selon François
Rispe : “les perspectives de l'immobilier
logistique sont aujourd’hui favorables, le
marché étant actuellement en bas de cycle”.
Financement
L’impact de l’effet de levier
Pour améliorer la rentabilité d’un
investissement immobilier, certains
investisseurs n’hésitent pas à recourir à
l’effet de levier du crédit. Concrètement, il
s’agit d’investir une partie du montant total
de l’opération en fonds propres, le solde
étant financé par emprunt bancaire. Bien
évidemment, ce type de montage financier
n’a de sens que si la rentabilité de
l’investissement est supérieure au coût de
l’endettement, indexé généralement sur le
niveau des taux d’intérêt servis par les
emprunts d’État à long terme. Or,
historiquement, ces niveaux n’ont jamais
été aussi bas. En effet, le rendement de
l’OAT (obligation assimilable au Trésor)
émise pour une durée de 10 ans, est
actuellement inférieur à 1,50 % par an. De
quoi inciter les investisseurs à utiliser
l’endettement, compte tenu de la rentabilité
nette, généralement supérieure à 7 %,
dégagée aujourd’hui par l'immobilier
logistique. En effet, dans ce cas de figure,
l’effet de levier joue à plein, ce qui offre
aux investisseurs la possibilité de “booster”
le TRI (taux de rendement interne) de leurs
fonds propres. Il est alors possible
đồng thời để tránh việc khai thác thiếu hiệu
quả hoặc thậm chí để trống những cơ sở
hoạt động logistics này. Thật vậy, chúng ta
không thể bỏ qua một thực tế rằng, vào năm
2013 nguồn cung kho bãi có sẵn tại Pháp
theo Eol ước tính vào khoảng 1 815 000m2,
tương đương với tỷ lệ mặt bằng trống là
5,75%. Tuy vậy, theo ông Francois Rispe:
“Những triển vọng của bất động sản
logistics ngày nay hiện đang thuận lợi bởi
vì hình thị trường đang ở đáy của chu kỳ.”
Tài chính
Tác động của hiệu ứng đòn bẩy tài chính
Để cải thiện khả năng sinh lời từ một khoản
đầu tư bất động sản, một vài nhà đầu tư
không ngần ngại sử dụng hiệu ứng đòn bẩy
của tín dụng. Cụ thể là đầu tư một phần
tổng số tiền hoạt động bằng vốn chủ sở hữu,
phần còn lại từ vốn vay ngân hàng. Rõ ràng,
hình thức tăng vốn này chỉ có ý nghĩa nếu
lợi nhuận của khoản đầu tư lớn hơn chi phí
của khoản nợ, thường được tính bằng mức
lãi suất áp dụng bởi các khoản vay dài hạn
của chính phủ. Tuy nhiên, trong lịch sử,
những mức lãi suất này chưa bao giờ thấp
như vậy. Trên thực tế, lãi suất của OAT
(trái phiếu tương tự trái phiếu chính phủ)
phát hành kỳ hạn 10 năm hiện đang dưới
1,50% / năm. Điều này kích thích các nhà
đầu tư sử dụng các khoản nợ, do tỷ suất
sinh lời ròng được tạo ra bởi bất động sản
logistics hiện nay thường lớn hơn 7%. Như
vậy, trong trường hợp này, hiệu ứng đòn
bẩy đang hoạt động mạnh mẽ, điều này
cung cấp cho các nhà đầu tư khả năng
“tăng” TRI (tỷ suất hoàn vốn nội bộ) của
vốn chủ sở hữu của họ. Họ có thể đạt được
mức sinh lời gần 15% / năm mà không gặp
d’atteindre des niveaux de rentabilité quá nhiều khó khăn.
proches de 15 % par an sans trop de
difficultés.
Toutefois, les spécialistes interrogés sur ce
point conseillent de rester prudent dans
l’utilisation de cette technique financière, en
limitant le niveau d’endettement à environ
50 % du montant total de l’opération. En
effet, en cas de crise immobilière, l’effet de
levier peut alors se révéler dévastateur pour
les investisseurs l’ayant utilisé au-delà du
raisonnable. Il est alors possible que le
montant de leur endettement dépasse la
valorisation de leur investissement
immobilier, se trouvant ainsi en situation de
“negative equity”, ce qui n’est pas sans
conséquence. En effet, les banques incluent
fréquemment des convenants bancaires ou
clauses de sauvegarde dans leurs contrats de
prêt. En cas de risque d’insolvabilité de
l’emprunteur, le remboursement du crédit
contracté pour l’opération peut alors être
anticipé.
E-commerce  hợp đồng cho hoạt động có thể được dự
Des entrepôts bien particuliers
D’après le bilan réalisé par la Fevad
(Fédération ecommerce et vente à distance),
les ventes sur Internet ont progressé de
13,5 % en 2013, pour atteindre un chiffre
d’affaires annuel de 51,1 milliards d’euros,
après une augmentation de 19 % en 2012 et
de 22 % en 2011. Les acteurs du commerce
en ligne deviennent donc de plus en plus
consommateurs d’entrepôts. D’ailleurs,
selon une récente étude publiée par le
groupe Prologis, l’ecommerce atteindra 15
% des mises à bail annuelles en 2015 contre
environ 10 % aujourd’hui.
Tuy nhiên, các chuyên gia được được hỏi
về vấn đề này lại khuyên rằng nên thận
trọng trong việc sử dụng cơ chế tài chính
này, bằng cách giới hạn mức vay vào
khoảng 50% tổng số tiền của hoạt động.
Thật vậy, trong trường hợp xảy ra khủng
hoảng bất động sản, hiệu ứng đòn bẩy có
thể gây ra tổn thất nặng nề cho những nhà
đầu tư đã sử dụng nó vượt quá mức cho
phép. Khi đó, có thể số nợ của họ vượt quá
định giá khoản đầu tư bất động sản và sẽ rơi
vào tình trạng “âm vốn chủ sở hữu”, điều
này sẽ kéo theo các hệ lụy khác. Do vậy,
các ngân hàng thường có các giao ước ngân
hàng hoặc các điều khoản bảo vệ trong hợp
đồng cho vay của họ. Trong trường hợp bên
vay có nguy cơ mất khả năng thanh toán,
việc hoàn trả khoản tín dụng đã ký kết trong
đoán trước.
Thương mại điện tử
Các kho hàng đặc biệt
Theo thống kê của FEVAD (Liên đoàn
thương mại điện tử và bán hàng từ xa),
doanh số bán hàng trên Internet đã tăng
13,5% trong năm 2013, đạt doanh thu năm
là 51,1 tỷ euro, sau khi tăng 19% vào năm
2012 và 22% trong năm 2011. Vì vậy, các
công ty thương mại điện tử sử dụng kho bãi
ngày càng nhiều. Hơn nữa, theo một nghiên
cứu gần đây được công bố bởi Prologis,
thương mại điện tử sẽ đạt 15% hợp đồng
 thuê hàng năm vào năm 2015 so với mức
Les besoins du secteur en la matière sont 10% hiện nay.
donc en forte progression. Il s’agit avant
tout de disposer de points de stockage,
d’approvisionnement et de distribution
situés à proximité des zones urbaines où se Vì vậy, các nhu cầu trong lĩnh vực này đang
trouvent leurs principaux centres de tăng mạnh. Trước tiên, cần có các điểm lưu
consommation. Autre caractéristique des kho, cung cấp và phân phối nằm gần các
entrepôts destinés au ecommerce : ils sont khu vực đô thị, nơi có các trung tâm tiêu thụ
plus coûteux à construire, en raison des chính của họ. Một đặc điểm khác của các
besoins spécifiques nécessaires aux acteurs kho hàng dành cho thương mại điện tử
de la vente en ligne. En effet, la préparation chính là chúng tốn nhiều chi phí hơn khi
de commandes et de l’expédition de colis phải xây dựng, do nhu cầu cụ thể cần thiết
est particulièrement gourmande en main- của những doanh nghiệp bán hàng trực
d'œuvre. “Pour une surface identique, un tuyến. Trên thực tế, việc chuẩn bị đơn hàng
entrepôt de ecommerce emploie entre 5 et và vận chuyển đặc biệt cần rất nhiều nhân
10 fois plus de personnes qu’un entrepôt công. Ông Fabrice Cervoni, tổng giám đốc
classique” indique Fabrice Cervoni, của IDI Gazeley France cho biết: “Đối với
directeur général d’IDI Gazeley France. Le cùng một diện tích bề mặt, một kho thương
bâtiment doit donc disposer de davantage de mại điện tử sử dụng nhân công nhiều hơn
locaux administratifs, d’espaces dédiés au gấp 5 đến 10 lần so với kho truyền thống”.
repos ou encore aux sanitaires ; ce qui se Do đó, những kho bãi này phải có nhiều
traduit par une emprise foncière plus khu vực hành chính hơn, không gian dành
importante pour une même surface de riêng cho nghỉ ngơi hoặc thậm chí là y tế;
stockage. Autre raison expliquant des điều này đồng nghĩa với việc cần diện tích
bâtiments plus coûteux, la nécessité de đất lớn hơn cho cùng một khu vực lưu trữ.
prévoir plus de voies d’accès pour faciliter, Một lý do khác khiến mặt bằng này đắt đỏ
tout au long de la journée, l’accessibilité des hơn là do nhu cầu dự kiến cần có nhiều lối
camions afin de faire face à la gestion des vào hơn để tạo điều kiện cho xe tải tiếp cận
commandes en temps réel. suốt cả hành trình nhằm giải quyết việc
quản lý đơn đặt hàng theo thời gian thực.
Catherine Sachreiter directeur Pôle salons
et congrès au sein du Groupe Le Moniteur
et commissaire générale du SIMI 2014

Catherine Sachreiter Giám đốc Triển lãm

Le salon en quelques mots ? Thương mại và Đại hội thuộc Tập đoàn Le
Moniteur kiêm Tổng ủy viên của SIMI
2014
Le SIMI est l’événement de référence pour
les acteurs de l’immobilier d’entreprise. Il Ông có thể miêu tả triển lãm bằng một vài
rassemble pendant 3 jours près de 22 000 từ ?
professionnels et 440 exposants
représentant l’intégralité de l’offre SIMI là sự kiện tiêu chuẩn dành cho những
immobilière et foncière de bureaux, người tham gia vào thị trường bất động sản
logistique, activités, commerce de détails, doanh nghiệp. Trong 3 ngày, hội nghị quy
hôtellerie, immobilier et services (solutions tụ gần 22.000 chuyên gia và 440 gian hàng
d’optimisation, de gestion, d’exploitation de triển lãm đại diện cho toàn bộ lĩnh vực bất
l’immobilier). động sản và đất đai chào bán văn phòng,
logistics, hoạt động, thương mại bán lẻ,
Cette année, deux conférences plénières khách sạn, bất động sản và dịch vụ (giải
sont organisées. La première, le mercredi pháp tối ưu hóa, quản lý, phát triển vận
3 décembre, est intitulée : “Logement : actif hành bất động sản).
maudit ou investissement d’avenir”. La
seconde, le lendemain, est consacrée au Năm nay, hai hội nghị toàn thể được tổ
Grand Paris, avec l’ambition de chức. Hội nghị đầu tiên được tổ chức vào
cartographier les lieux décisionnels. thứ Tư ngày 3 tháng 12 với chủ đề: “Nhà
ở: tài sản đầu tư mạo hiểm hay là khoản đầu
tư của tương lai”. Hội nghị thứ hai tổ chức
Quelle place l’offre logistique prend-elle vào ngày tiếp theo, dành cho Grand Paris
sur le salon cette année ? hướng tới tham vọng phân loại các khu vực
bất động sản có tính quyết định.
L’offre logistique prend chaque année une
part de plus en plus importante. Nguồn cung logistics đóng vai trò như thế
L’immobilier logistique et d’activités nào tại triển lãm năm nay?
possède sa stratégie en propre, tant en
rénovation et construction qu’en Qua các năm, nguồn cung logistics ngày
investissement. L’émergence du e- càng chiếm vị trí quan trọng. Bất động sản
commerce, la croissance des flux logistics và kinh doanh bất động sản đều có
européens, la législation propre à ces chiến lược riêng, cả về cải tạo, xây dựng
bâtiments rendent ce segment de cũng như đầu tư. Sự gia nhập của thương
l’immobilier riche d’actualités. En mại điện tử, sự tăng trưởng của dòng vốn
complément de l’offre exposants, le SIMI châu Âu, và luật pháp dành riêng cho khu
proposera 9 cycles de conférences, dont un vực này khiến thị trường phân khúc bất
consacré à l’immobilier logistique. Cette động sản này trở nên giàu tính thời sự.
année, nous ne compterons pas moins de 22 Ngoài ưu đãi dành cho nhà triển lãm, SIMI
exposants logistiques parmi lesquels Cluster sẽ có 9 kỳ hội nghị, trong đó có một kỳ
Paca Logistique, Barjane, GSE, GA SAS, dành riêng cho bất động sản logistics. Năm
Sogaris, Nacarat, Nexity, Prologis ou nay, chúng tôi sẽ có hơn 22 nhà triển lãm
encore Gazeley ID. logistics bao gồm Cluster Paca Logistique,
Barjane, GSE, GA SAS, Sogaris, Nacarat,
Comment mettez-vous à l’honneur Nexity, Prologis và Gazeley ID.
l’immobilier logistique sur le SIMI ?
Bien évidemment, l’immobilier logistique
est à l’honneur dans le concours des Grands
prix SIMI. Dans cette catégorie, le jury a
nommé la plateforme Prologis Vémars DC
à Vémars dans le Val d’Oise (95) et la
plateforme Barjane pour Carrefour aux
ArcssurArgens, dans le Var (83). Le lauréat
sera connu vendredi 5 décembre à 12h.
Làm thế nào để tham gia lĩnh vực bất động
sản logistics tại SIMI?
Rõ ràng, bất động sản logistics đang trở
thành tâm điểm trong cuộc thi SIMI Grand
Prix. Trong hạng mục này, ban giám khảo
đã đề cử nền tảng Prologis Vémars DC của
Vémars ở vùng Val d´Oise (95) và nền tảng
Barjane pour Carrefour của Arcs sur
Argens, vùng Var (83). Người chiến thắng
sẽ được công bố vào 12h trưa thứ Sáu ngày
5 tháng 12.