ΕΘΝΙΚΟ ΚΑΙ ΚΑΠΟΔΙΣΤΡΙΑΚΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ

Προγράμματα Συμπληρωματικής Εκπαίδευσης

Με τη χρήση καινοτόμων μεθόδων εξ αποστάσεως εκπαίδευσης

1867 - ΑΓΟΡΕΣ ΚΑΙ ΜΕΣΙΤΕΙΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

1
© Copyright 2016, Εθνικό και Καποδιστριακό Πανεπιστήμιο Αθηνών, Π. Ε. Πετράκης.
Η έντυπη, ηλεκτρονική και γενικά κατά οποιοδήποτε τρόπο αναπαραγωγή, δημοσίευση ή
χρησιμοποίηση όλου ή μέρους του υλικού έργου αυτού, απαγορεύεται χωρίς την έγγραφη έγκριση
του κατόχου των πνευματικών δικαιωμάτων του έργου.

2
Το παρόν έντυπο αποτελεί τμήμα του εκπαιδευτικού υλικού του μαθήματος “Αγορές και Μεσιτεία
Ακινήτων”. Αποτελεί απαραίτητο συμπλήρωμα του ηλεκτρονικού υλικού που βρίσκεται στην
πλατφόρμα και αναπόσπαστο κομμάτι της εκπαιδευτικής διαδικασίας.
Η δεύτερη διδακτική ενότητα εξετάζει τη μορφή, δομή και εξέλιξη της αγοράς επαγγελματικών
ακινήτων στον Ελληνικό χώρο και τα χαρακτηριστικά των κατηγοριών ακινήτων από τις οποίες
αποτελείται. Η αγορά των επαγγελματικών ακινήτων αποτελεί αυτοτελές αντικείμενο εξέτασης, με
σημαντικές διαφορές από τα οικιστικά και συνδέεται στενότερα με τη μεγάλου και θεσμικού επιπέδου
επένδυση σε ακίνητα.
Τη συγγραφή του συγκεκριμένου εκπαιδευτικού υλικού πραγματοποίησαν οι εξωτερικοί συνεργάτες
του Προγράμματος Συμπληρωματικής εξ Αποστάσεως Εκπαίδευσης του Εθνικού και
Καποδιστριακού Πανεπιστημίου Αθηνών:
• Φώτης Μουζάκης-Νεολής
• Κοσμάς Θεοδωρίδης
• Δημήτρης Μπινιάρης
• Παναγιώτης Θεοφιλόπουλος
• Σταύρος Τερζάκης

3
 ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ
ΔΙΔΑΚΤΙΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ 2. ΟΙ ΕΛΛΗΝΙΚΕΣ ΑΓΟΡΕΣ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ.....5
ΕΙΣΑΓΩΓΙΚΕΣ ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ....................................................................................................7
ΥΠΟΕΝΟΤΗΤΑ 1. ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ ΤΩΝ ΟΙΚΙΣΤΙΚΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΕΛΛΑΔΑΣ .......................8
ΥΠΟΕΝΟΤΗΤΑ 2. H ΟΡΓΑΝΩΣΗ ΤΗΣ ΕΛΛΗΝΙΚΗΣ ΑΓΟΡΑΣ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΩΝ
ΑΚΙΝΗΤΩΝ .....................................................................................................................................21
ΣΥΝΟΨΗ ..........................................................................................................................................38

ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ ..............................................................................................................................39

4
ΕΘΝΙΚΟ ΚΑΙ ΚΑΠΟΔΙΣΤΡΙΑΚΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ

Προγράμματα Συμπληρωματικής Εκπαίδευσης

Με τη χρήση καινοτόμων μεθόδων εξ αποστάσεως εκπαίδευσης

1867 - ΑΓΟΡΕΣ ΚΑΙ ΜΕΣΙΤΕΙΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

ΔΙΔΑΚΤΙΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ 2. ΟΙ ΕΛΛΗΝΙΚΕΣ ΑΓΟΡΕΣ

ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

5
6
Εισαγωγικές Παρατηρήσεις
Η παρούσα διδακτική ενότητα συνεχίζει την περιγραφική ενημέρωση του σπουδαστή για την
σημαντική στην θεσμική και μεγάλου μεγέθους επένδυση αγορά των επαγγελματικών ακινήτων.
Η ενότητα εστιάζει τα χαρακτηριστικά και τη δομή κατηγοριών επαγγελματικών ακινήτων και τη
σημασία της κάθε ομάδας στη διαμόρφωση της σύνθετης ζήτησης για επένδυση.
Η πρώτη υποενότητα εξετάζει τη συνολική εικόνα και την ποιοτική οργάνωση των στοιχείων της
αγοράς σε εθνικό επίπεδο. Η υποενότητα είναι χωρισμένη σε έξι εδάφια, δύο περί του εθνικού
συνόλου και τέσσερα ανά βασικό τομέα τα οποία εξετάζουν τα σημαντικότερα χαρακτηριστικά των
βασικών τομέων επαγγελματικών ακινήτων της Ελλάδας, με στόχο την κατανόηση της κατηγορικής
οργάνωσης της αγοράς και τη σημασία των χαρακτηριστικών στη διαμόρφωση της αξίας κεφαλαίου
των στοιχείων.
Η δεύτερη υποενότητα στοχεύει στην κατανόηση της σύνθεσης της εθνικής αγοράς
επαγγελματικών από υπό-αγορές, οι οποίες κυρίως ορίζονται ανά τομέα και γεωγραφικά, ώστε να
διακρίνονται ως διαφορετικά τμήματα της συνολικής αγοράς, επιδιώκοντας τη δημιουργία
οργανωμένης αντίληψης της λειτουργίας της. Στην παρούσα ενότητα παρουσιάζεται
εγκυκλοπαιδικά σημαντικός όγκος στατιστικών στοιχείων, με στόχο την εξοικείωση και μία
αρχική κατανόηση, παραπέμποντας σε μελλοντικές ενότητες για περεταίρω .

Σημείωση 1. Στα διαγράμματα και πίνακες έχει χρησιμοποιηθεί η διεθνής σύνταξη αριθμών
με την τελεία (.) ως υποδιαστολή και το κόμμα (,) ως διαχωριστή χιλιάδων σε αριθμούς.
Σημείωση 2. Ευχαριστούμε την Cushman & Wakefield Ελλάδος για την άδεια να
χρησιμοποιηθούν στατιστικά στοιχεία στην κατάρτιση αυτού του κειμένου.

7
 ΥΠΟΕΝΟΤΗΤΑ 1. ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ ΤΩΝ ΟΙΚΙΣΤΙΚΩΝ
ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΕΛΛΑΔΑΣ

Η πρώτη υποενότητα καλύπτει εισαγωγικές πληροφορίες για την αγορά επαγγελματικών ακινήτων,
παρέχει μία γενική ποσοτική περιγραφή της Ελληνικής αγοράς και προχωράει σε μία πιο λεπτομερή
εξέταση των χαρακτηριστικών των ακινήτων κατά τομέα κατάταξης.

1.1 Ορισμός της Αγοράς Επαγγελματικών Ακινήτων

Ως επαγγελματικά ακίνητα ορίζονται τα ακίνητα τα οποία αποτελούν τμήμα του κεφαλαίου μιας
επιχειρηματικής δραστηριότητας, συνήθως ως το φυσικό κέλυφος της. Η βασικότερη κατανομή των
επαγγελματικών ακινήτων είναι κατά τομέα, ανάλογα με τον κλάδο παραγωγής στον οποίο
προσφέρουν στέγη. Η συνοπτικότερος διαχωρισμός σε κλάδους που χρησιμοποιείται διεθνώς
είναι: Γραφεία, εμπορικά και βιομηχανικά. Υπάρχουν αρκετά πιο λεπτομερείς δομές, οι οποίες
συμπτύσσονται όταν χρησιμοποιείται η παραπάνω.
Για παράδειγμα, μία συνήθης λεπτομερέστερη υποδιαίρεση των εμπορικών περιλαμβάνει
καταστήματα (shops), εμπορικά κέντρα (shopping centres) και αποθήκες λιανικής (retail warehouses),
αλλά υπάρχουν και περισσότερες υποδιαιρέσεις σε χρήση. Στην περίπτωση της Ελλάδας στη βασική
κατανομή τυπικών τομέων επαγγελματικών ακινήτων θα συμπεριλάβουμε και και τα ξενοδοχεία ή
τουριστικά, λόγω της ιδιαίτερης σημασίας του κλάδου στην οικονομία (εμπίπτουν εντός των
εμπορικών στη συνοπτική κατάταξη). Συνοπτικά, ως τυπικούς τομείς για την Ελλάδα
συμπεριλαμβάνουμε:
➢ Γραφεία (offices), τα οποία στεγάζουν τμήματα παραγωγής (χωρίς τη χρήση βαρύ εξοπλισμού) και
διοίκησης επιχειρήσεων.
➢ Εμπορικά (retail), τα οποία στεγάζουν επιχειρήσεις πώλησης προϊόντων ή αντίστοιχα τμήματα.
➢ Βιομηχανικά (industrial), τα οποία στεγάζουν τμήματα παραγωγής (με χρήση βαρύ εξοπλισμού)
επιχειρήσεων. Στην κατηγορία αυτή εντάσσονται και οι επαγγελματικές αποθήκες (logistics), οι
οποίες στεγάζουν επιχειρήσεις ή τμήματα αποθήκευσης και διανομής προϊόντων.
➢ Ξενοδοχεία (hotels), τα οποία στεγάζουν επιχειρήσεις τουριστικών καταλυμάτων.

8
Αξίζει να σημειωθεί ότι στη διεθνή βιβλιογραφία, τα ξενοδοχεία δεν περιλαμβάνονται στις βασικές
κατηγορίες επαγγελματικών ακινήτων, καθώς κατατάσσονται στα “ειδικά ακίνητα”. Όμως θεωρούμε
ότι τα ξενοδοχεία εντάσσονται στις βασικές κατηγορίες των επαγγελματικών ακινήτων στην Ελλάδα,
λόγω της μεγάλης βαρύτητας του τουριστικού κλάδου στην ελληνική οικονομία και του σημαντικού
επενδυτικού ενδιαφέροντος για την κατηγορία αυτή.
Η ζήτηση για την κάθε κατηγορία επαγγελματικών ακινήτων είναι παράγωγη και προκύπτει από την
δυναμική των επιχειρηματικών κλάδων με τους οποίους συνδέεται. Τα ακίνητα αποτελούν το τμήμα
της παραγωγικής διαδικασίας το οποίο συνήθως δεν είναι δυνατό να μετακινηθεί και είναι αρκετά
δύσκολο να τροποποιηθεί. Κατά συνέπεια, αλλαγές στις βασικές απαιτήσεις ενός επιχειρηματικού
κλάδου (πχ γεωγραφική θέση, αρχιτεκτονική διαμόρφωση) μπορούν να δημιουργήσουν ανάγκη για
νέα κτίρια και να καταστήσουν παρωχημένα αρκετά υφιστάμενα.
Βασικό χαρακτηριστικό των επαγγελματικών ακινήτων είναι η διάσπαση των δικαιωμάτων
ιδιοκτησίας και χρήσης τους, δηλαδή ο χρήστης του ακινήτου να μην αποτελεί ταυτόχρονα και
τον ιδιοκτήτου, αλλά να κατέχει μόνο το δικαίωμα χρήσης (συνήθως με τη σύναψη ενός
μισθωτηρίου συμβολαίου). Το χαρακτηριστικό αυτό οδηγεί στο επενδυτικό ενδιαφέρον για τα
επαγγελματικά ακίνητα, καθώς οι ιδιοκτήτες - επενδυτές αποκτούν τα ακίνητα όχι για να
στεγάσουν τις επιχειρηματικές δραστηριότητες τους αλλά για την εκχώρηση έναντι τιμήματος
(μίσθωμα) των δικαιωμάτων χρήσης των ακινήτων σε άλλες επιχειρήσεις. Αξίζει να σημειωθεί ότι
στην Ελλάδα παρατηρείται πολύ μεγάλος αριθμός ιδιοχρησιμοποιούμενων επαγγελματικών ακινήτων,
με αποτέλεσμα μεγάλος αριθμός ακινήτων να έχουν διαμορφωθεί για την κάλυψη των
συγκεκριμένων απαιτήσεων σε χώρο της εκάστοτε επιχείρησης.
Από πλευράς ποιότητας επαγγελματικά κτίρια κατατάσσονται συνήθως σε κύριες (prime),
δευτερεύουσες (secondary) και τριτεύουσες ή λοιπές (tertiary) αγορές. Οι παραπάνω αγορές έχουν
συνήθως ορισμένη γεωγραφική αναφορά (πχ κύρια αγορά γραφείων Ελλάδας, δευτερεύουσα αγορά
γραφείων Αθήνας). Οι παραπάνω κατηγοριοποίηση βασίζεται στην δυναμική που έχει η κάθε
αγορά, για την χρονική περίοδο αναφοράς, δηλαδή η κύρια αγορά της κάθε κατηγορίας
επαγγελματικών ακινήτων απολαμβάνει τα υψηλότερα μισθώματα ανά τ.μ., τις χαμηλότερες
αποδόσεις και τις υψηλότερες αγοραίες αξίες ανά τμ για δοσμένη χρονική περίοδο.
Πρέπει να υπογραμμίσουμε ότι οι κατηγοριοποιήσεις αυτές μεταβάλλονται με το χρόνο και ο
καθορισμός των ορίων τους είναι εμπειρικός χωρίς να παρατηρείται πάντα

9
ομοφωνία για τον καθορισμό τους από τους επαγγελματίες της κτηματαγοράς. Στην παραπάνω
κατηγοριοποίηση δεν εντάσσονται συνήθως τα ξενοδοχεία, καθώς παρουσιάζουν μεγάλη
ποικιλομορφία και κατηγοριοποιούνται συνήθως ανάλογα με την τουριστική ζήτηση που καλύπτουν,
όπως θα αναλυθεί στη συνέχεια.

1.2 Συνοπτική περιγραφή της Ελληνικής Αγοράς Επαγγελματικών Ακινήτων

Τα στατιστικά στοιχεία που είναι διαθέσιμα για την Ελληνική αγορά είναι κατά πολύ πιο
περιορισμένα από αυτά για αναπτυγμένες Ευρωπαϊκές αγορές και η αναφορά σε αυτά που επιχειρούμε
παρακάτω προσδιορίζεται από τη σχετική διαθεσιμότητα. Επίσης οι διαθέσιμες μετρήσεις συχνά δεν
στηρίζονται σε ποιοτικά ισχυρές βάσεις δεδομένων και μεθόδους επεξεργασίας, με αποτέλεσμα να
υπάρχουν διαφορές μεταξύ εναλλακτικών προσεγγίσεων, μη συμβατότητα στη μεθοδολογία και
αποσπασματικότητα στην κάλυψη της αγοράς. Με αυτά τα δεδομένα, είναι σημαντικό όλα τα στοιχεία
που παρουσιάζονται να αντιμετωπίζονται με κριτική διάθεση, τα σχετικά συμπεράσματα να είναι
μετριοπαθή και συμβατά με την προκύπτουσα από την ανάλυση ποιότητα και συγκριτική από
εναλλακτικές πηγές αξιολόγηση των στατιστικών στοιχείων.
Η σημαντικότερη διαθέσιμη καταγραφή αποθέματος των ακινήτων προέρχεται από την εθνική
απογραφή της ΕΛΣΤΑΤ το 2001. Σύμφωνα με αυτή η χώρα διαθέτει περίπου 4 εκ. οικιστικά κτίρια,
3 εκ. εκκλησίες/μοναστήρια και μόνο το 5% των κτιρίων έχει επαγγελματική κύρια ή
αποκλειστική χρήση, όπως παρουσιάζεται στην εικόνα 1.

Εικόνα 1. Αποκλειστική ή κύρια χρήση κτιρίων Ελλάδας

Πηγή: ELSTAT, Απογραφή κτιρίων 2011

10
Όπως παρουσιάζει η εικόνα 2, από τις περίπου 379 χιλιάδες επαγγελματικών κτιρίων το μεγαλύτερο
μέρος είναι σταθμοί αυτοκινήτων, σχολικά κτίρια και νοσοκομεία, περίπου 54% επί του συνόλου,
κατά κύριο λόγο δημόσιας ιδιοκτησίας και δεν έχουν αποτελέσει σημαντικό αντικείμενο επενδυτικής
δραστηριότητας, ούτε εμπίπτουν στους τυπικούς κλάδους διεθνούς επενδυτικού ενδιαφέροντος.
Ερχόμενοι στους τέσσερεις τυπικούς επενδυτικούς τομείς επαγγελματικών ακινήτων στους
οποίους αναφερόμαστε αυτοί φθάνουν το 46% των κτιρίων επαγγελματικής χρήσης, αποτελώντας
μειονότητα.

Εικόνα 2. Αποκλειστική ή κύρια χρήση επαγγελματικών κτιρίων Ελλάδας

Πηγή: ELSTAT, Απογραφή κτιρίων 2011

Εστιάζοντας 167 χιλ. κτίρια με κύρια χρήση στους τυπικούς τομείς τα γραφεία και εμπορικά
καταστήματα καταλαμβάνουν το 43%, τα ξενοδοχεία το 34% και της βιομηχανικής χρήσης το
23%, όπως παρουσιάζει η εικόνα 3. Είναι ατυχές για τις αναλυτικές ανάγκες του κλάδου ότι δεν
υπάρχει διαχωρισμός μεταξύ των δύο σημαντικότερων κατηγοριών, των γραφείων και εμπορικών,
πόσο περισσότερο μία συστηματικότερη και συνεχής παρακολούθηση η οποία συμπεριλαμβάνει
εμβαδόν, κατάσταση και ακριβή χρήση.

11
 Εικόνα 3. Κτιρίων αποκλειστική ή κύρια χρήσης από τυπικούς επαγγελματικούς κλάδους

Πηγή: ELSTAT, Απογραφή κτιρίων 2011

Ενδιαφέρον έχει και η ηλικιακή κατανομή των επαγγελματικών κτιρίων της χώρας, την οποία
παρουσιάζει η εικόνα 4. Περίπου το 55% των κτιρίων κατασκευάστηκε προ του 1980, ενώ το 45%
κατασκευάσθηκε κατά τα τριάντα έτη μεταξύ 1981-2011. Η μισή περίπου επαγγελματική ακίνητη
περιουσία της χώρας αναπτύχθηκε ταυτόχρονα με την ανάπτυξη και επικράτηση της μη
παραγωγικής δομής της Ελληνικής οικονομίας, η οποία οδήγησε στην κρίση. Αυτή η διαπίστωση
θέτει ερωτήματα σχετικά με την πιθανή ανάγκη προσαρμογής της χρήσης και χωροταξικής
αναδιοργάνωσης του αποθέματος επαγγελματικών ακινήτων, προκειμένου να ικανοποιηθούν οι
παραγωγικές ανάγκες της μεταρρυθμισμένης και αναπτυξιακής προοπτικής της Ελληνικής
οικονομίας. Πρέπει να αναφερθεί ότι η ανάπτυξη νέων κτιρίων έχει επιβραδυνθεί σημαντικά μετά
το 2011.

12
 Εικόνα 4. Κατανομή ανά περίοδο κατασκευής τυπικών επαγγελματικών κλάδων (κύρια χρήση)

Πηγή: ELSTAT, Απογραφή κτιρίων 2011

1.3 Εμπορικά Ακίνητα

Στην Ελλάδα εντοπίζονται οι περισσότερες κατηγορίες εμπορικών ακινήτων. Σύμφωνα με το Urban

Land Institute (ULI) (ULI, 2008), ως εμπορικό κέντρο ορίζεται ένα σύνολο εμπορικών
καταστημάτων, το οποίο έχει σχεδιαστεί, κατασκευασθεί, ανήκει και διαχειρίζεται ως μια ενιαία
οντότητα. Προσφέρει χώρους στάθμευσης κατάλληλους για τις κατηγορίες και τα μεγέθη των
καταστημάτων που περιλαμβάνει.

Εικόνα 5. The Mall Athens

Πηγή: Lamda Development, lamdadev.com

13
Τα εμπορικά κέντρα οργανώνονται σε υποκατηγορίες βάσει της θέσης, του σχεδιασμού, της
οργάνωσης και της κύριας λειτουργίας - επιχειρηματικής στόχευσης τους. Στη διεθνή βιβλιογραφία
συναντάται μεγάλος αριθμός διαφορετικών κατηγοριοποιήσεων των εμπορικών κέντρων. Παρακάτω
επιλέγεται να παρουσιαστούν οι κατηγορίες που συναντώνται στην Ελλάδα σύμφωνα με την
κατηγοριοποίηση του Urban Land Institute (ULI) (ULI, 2006):
➢ εμπορικά κέντρα κλασικού τύπου (traditional shopping centers),
➢ “ανοικτά” κέντρα (open-air centers),
➢ κέντρα με μεγάλο ποσοστό χρήσεων διασκέδασης (entertainment centers),
➢ κέντρα μόδας (fashion centers),
➢ κέντρα - πρατήρια (outlet centers), Υ
εκπτωτικά κέντρα (discount centers), Υ big
box stores,
➢ κέντρα χονδρικής (warehouse stores).
Πρέπει να σημειωθεί ότι ο παραπάνω ορισμός συμπεριλαμβάνει τις αποθήκες λιανικής οι οποίες συχνά
στην πράξη παρουσιάζονται ως διαφορετικός υπό-τομέας. Τα βασικά χαρακτηριστικά στα οποία
επικεντρώνουν οι χρήστες εμπορικών ακινήτων είναι:
➢ αριθμός διερχόμενων καταναλωτών - γεωγραφική θέση,
➢ εμπορική προβολή,
➢ μήκος πρόσοψης (“βιτρίνα”),
➢ προσβασιμότητα,
➢ σχεδιασμός,
➢ ποιότητα κατασκευής,
➢ ηλεκτρομηχανολογικός εξοπλισμός,
➢ ευκολία εκφόρτωσης εμπορευμάτων - τροφοδοσίας,
➢ διαθέσιμοι χώροι στάθμευσης για τους καταναλωτές,
➢ ειδικές απαιτήσεις για τη χορήγηση συγκεκριμένης άδειας λειτουργίας (πχ άδεια για κατάστημα
υγειονομικού ενδιαφέροντος).

1.4 Γραφεία

Στην Ελλάδα εντοπίζονται οι εξής κατηγορίες γραφειακών χώρων:

➢ γραφεία εντός επαγγελματικών κτιρίων γραφείων (βλ. Εικόνα 6) ή γραφείων -
εμπορικών,
➢ γραφεία εντός βιομηχανικών ακινήτων,

14
➢ γραφεία εντός συνεργατικών χώρων εργασίας (co-working spaces).

Εικόνα 6. Κτίριο γραφείων Karela Office Park

Πηγή: AKTOR, aktor.gr

Η πρώτη κατηγορία είναι η κύρια από επενδυτικής σκοπιάς και αφορά ακίνητα τα οποία είναι
διαμορφωμένα ως επαγγελματικοί χώροι. Η κατηγορία των γραφείων εντός βιομηχανικών ακινήτων
εξετάζεται συνήθως ως τμήμα των προαναφερθέντων ακινήτων, καθώς αφορά τη στέγαση
διοικητικών, λογιστικών ή άλλων τμημάτων της επιχείρησης που χρησιμοποιεί το βιομηχανικό
ακίνητο. Η τελευταία κατηγορία αναπτύσσεται τα τελευταία χρόνια κυρίως στην Αθήνα και
αφορά οργανωμένους γραφειακούς χώρους, οι οποίοι προσφέρουν μια σειρά πρόσθετες
υπηρεσίες (γραμματειακή υποστήριξη, επίπλωση κλπ) και δυνατότητα μίσθωσης μεταβαλλόμενης
επιφάνειας γραφειακού χώρου. Το βασικό χαρακτηριστικό των γραφείων σε συνεργατικούς χώρους
είναι η μεγάλη ευελιξία παροχών και μισθωτικών όρων (μίσθωμα, διάρκεια κλπ).
Αξίζει να σημειωθεί ότι στην Ελλάδα παρατηρείται το φαινόμενο μεγάλος αριθμός γραφειακών
χρήσεων να στεγάζεται σε κατοικίες. Το παραπάνω είναι αποτέλεσμα, του μεγάλου αριθμού
αυτοαπασχολούμενων, του μικρού μεγέθους των ελληνικών επιχειρήσεων και του μεγάλου αριθμού
κτιρίων κατοικιών στο κέντρο των αστικών κέντρων.
Στη διεθνή βιβλιογραφία εντοπίζονται ποικίλες κατηγοριοποιήσεις των κτιρίων γραφείων, οι οποίες
εστιάζουν κυρίως στην παρουσία των ακινήτων στην αγορά και σε ένα βαθμό στα τεχνικά
χαρακτηριστικά του κάθε κτιρίου. Ενδεικτικά παρουσιάζεται

15
παρακάτω η κατηγοριοποίηση του Building Owners and Managers Association International
(BOMA International):

1.4.1 Κατηγοριοποίηση κατά BOMA

➢ Class A: Τα πιο διακεκριμένα κτίρια γραφείων, τα οποία προσελκύουν χρήστες υψηλού προφίλ
και διατηρούν μισθώματα υψηλότερα του μέσου όρου για την γεωγραφική περιοχή αναφοράς. Τα
κτίρια διαθέτουν μηχανολογικό εξοπλισμό και διαμορφώσεις “τελευταίας τεχνολογίας”, άριστη
προσβασιμότητα και καταξιωμένη παρουσία στην αγορά.
➢ Class B: Τα κτίρια γραφείων που προσπαθούν να προσελκύσουν χρήστες από ένα μεγάλο εύρος,
με μισθώματα πέριξ του μέσου όρου για την γεωγραφική περιοχή αναφοράς. Οι διαμορφώσεις
τους είναι τυπικές έως καλές και ο μηχανολογικός εξοπλισμός τους επαρκής, όμως τα κτίρια
της κατηγορίας αυτής δεν μπορούν να ανταγωνιστούν τα κτίρια της Class A για το ίδιο μίσθωμα.
➢ Class C: Τα κτίρια γραφείων που προσπαθούν να προσελκύσουν χρήστες με μισθώματα
κάτω του μέσου όρου της γεωγραφικής περιοχής αναφοράς.
Τα βασικά χαρακτηριστικά στα οποία επικεντρώνουν οι χρήστες των γραφειακών χώρων είναι:
➢ γεωγραφική θέση, Υ
προσβασιμότητα, Υ
σχεδιασμός,
➢ ποιότητα κατασκευής,
➢ ηλεκτρομηχανολογικός εξοπλισμός,
➢ ενεργειακή κατανάλωση,
➢ χώροι στάθμευσης ΙΧ αυτοκίνητων.

1.5 Βιομηχανικά

Στην Ελλάδα εντοπίζονται οι εξής κατηγορίες βιομηχανικών ακινήτων:

➢ βιομηχανοστάσια - χώροι παραγωγής,
➢ επαγγελματικές αποθήκες (logistics) (βλ. Εικόνα 7).

16
 Εικόνα 7. Κτίριο logistics στον Ασπρόπυργο Αττικής

Πηγή: Grivalia, grivalia.com

Σημειώνεται ότι στην Ελλάδα συχνά ταυτίζονται οι διαμορφώσεις των κτιρίων που στεγάζουν τους
χώρους παραγωγής και τις αποθηκευτικές χρήσεις των περισσότερων μικρών και μεσαίων
επιχειρήσεων. Τόσο στην Ελλάδα όσο και διεθνώς οι επενδυτές επιλέγουν την απόκτηση
επαγγελματικών αποθηκών και όχι χώρων παραγωγής, καθώς συχνά οι τυπικές διαμορφώσεις των
πρώτων μπορούν συνήθως να καλύψουν μεγαλύτερη ομάδα δυνητικών χρηστών - μισθωτών.
Τα βασικά χαρακτηριστικά στα οποία επικεντρώνουν οι χρήστες των βιομηχανικών ακινήτων
είναι:
➢ γεωγραφική θέση,
➢ προσβασιμότητα,
➢ σύνδεση με το εθνικό οδικό και σιδηροδρομικό δίκτυο, καθώς και με τις λοιπές πύλες εισόδου
εμπορευμάτων στη χώρα (αεροδρόμια, λιμάνια),
➢ σχεδιασμός,
➢ ευκολία φορτοεκφόρτωσης,
➢ ποιότητα κατασκευής,
➢ ειδικές κατασκευαστικές διαμορφώσεις (πχ πρόβλεψη για γερανογέφυρες,
ψυχόμενοι χώροι),
➢ ηλεκτρομηχανολογικός εξοπλισμός,
➢ επιφάνεια ακάλυπτου χώρου γηπέδου.

17
 Πίνακας 1. Βιομηχανικά Πάρκα Ελλάδος

Βιομηχανική Περιοχή Αλεξανδρούπολης Βιομηχανικό Πάρκο Καστοριάς

Βιοτεχνικό Πάρκο Άμφισσας Βιομηχανική Περιοχή Κιλκίς
Βιοτεχνικό Πάρκο Βόλου Βιομηχανική Περιοχή Κομοτηνής
Βιομηχανική Περιοχή Βόλου Α' Βιομηχανική Περιοχή Λαμίας
Βιομηχανική Περιοχή Βόλου Β' (Παράρτημα) Βιομηχανική Περιοχή Λάρισας
Βιομηχανική Περιοχή Δράμας Βιομηχανική Περιοχή Ξάνθης
Βιομηχανική Περιοχή Έδεσσας Βιομηχανική Περιοχή Ορεστιάδας
Βιομηχανική Περιοχή Ηρακλείου Βιομηχανική Περιοχή Πάτρας
Βιομηχανική Περιοχή Θεσσαλονίκης Βιομηχανική Περιοχή Πρέβεζας
Βιομηχανική Περιοχή Ιωαννίνων Βιοτεχνικό Πάρκο Σαπών
Βιομηχανική Περιοχή Καβάλας Βιομηχανική Περιοχή Σερρών
Βιομηχανική Περιοχή Καλαμάτας Α (Σπερχογεία) Βιομηχανική Περιοχή Τρίπολης
Βιομηχανική Περιοχή Καλαμάτας Β (Μελιγαλάς) Βιομηχανική Περιοχή Φλώρινας
Βιομηχανική Περιοχή Καρδίτσας

Πηγή: ΕΤΒΑ, etvavipe.gr

Ο πίνακας 1 απαριθμεί τα 27 Επιχειρηματικά και Βιομηχανικά Πάρκα (ΒΙΠΕ), τα οποία βρίσκονται

διάσπαρτα σε όλη τη χώρα. Τα πλεονεκτήματα για την εγκατάσταση επιχειρήσεων εντός αυτών είναι
τα κάτωθι σύμφωνα με την διαχειρίστρια εταιρεία (ΕΤΒΑ):
➢ Ανεπτυγμένο δίκτυο υποδομών. Όλες οι ΒΙΠΕ διαθέτουν εσωτερικό οδικό δίκτυο,
δίκτυο ύδρευσης, δίκτυο αποχέτευσης οµβρίων και ακαθάρτων, ηλεκτροδότηση και
ηλεκτροφωτισμό οδών και κόμβων εισόδου, ενώ επιπρόσθετα κάποια πάρκα προσφέρουν
μονάδα καθαρισμού αποβλήτων ή σύνδεση με αυτή, πυροσβεστικό σταθμό, ευρυζωνικά δίκτυα
και δίκτυο φυσικού αερίου.
➢ Αδειοδοτικές διευκολύνσεις, καθώς δεν απαιτείται έκδοση άδειας εγκατάστασης και το Α' στάδιο
της περιβαλλοντικής αδειοδότησης.
➢ Ευνοϊκοί όροι κάλυψης και δόμησης (σε σχέση με τις “εκτός σχεδίου” περιοχές της χώρας).
➢ Ασφαλής χωροθέτηση και εξασφαλισμένη χρήση γης.
➢ Καθαροί τίτλοι ιδιοκτησίας.
➢ Ευνοϊκοί όροι αγοράς γηπέδου/ Ειδικές προβλέψεις και κίνητρα - ιδιωτικών
επενδύσεων.
➢ Προνομιακή φορολόγηση (απαλλαγή από φόρο μεταβίβασης).

18
➢ Μειωμένες Γραφειοκρατικές απαιτήσεις κατά την εγκατάσταση.
➢ Ανάπτυξη συνεργιών εγκατεστημένων επιχειρήσεων.
Αξίζει να σημειωθεί ότι παρατηρείται έντονη διακύμανση στην οργάνωση, πληρότητα και στο
προφίλ των ΒΙΠΕ της χώρας, με την πιο οργανωμένη να είναι αυτή της Σίνδου πλησίον της
Θεσσαλονίκης.

1.6 Τουριστικά

Τα τουριστικά ακίνητα διαχωρίζονται βάσει του μεγέθους τους (αριθμός δωματίων και κλινών) και
των τουριστικών αναγκών στις οποίες κυρίως στοχεύουν. Βάσει του δεύτερου κριτηρίου τα
τουριστικά ακίνητα κατατάσσονται σε:
➢ ξενοδοχεία παραθερισμού (resort hotels) (βλ. Εικόνα 8),

Εικόνα 8. Sani resort hotel - Χαλκιδική

Πηγή: sani-resort.com

➢ ξενοδοχεία πόλης (city hotels) (βλ. Εικόνα 9),

19
 Εικόνα 9. Hotel Grande Bretagne - Αθήνα

Πηγή: grandebretagne.gr/en/gallery

➢ ξενοδοχεία αεροδρομίων (airport hotels),

➢ ξενοδοχεία σουιτών (suite hotels),
➢ ξενοδοχεία μακράς παραμονής (extended stay hotels),
➢ ενοικιαζόμενα διαμερίσματα (serviced appartments),
➢ ξενώνες (hostels),
➢ ξενοδοχεία χρονομεριδίων (timeshare hotels),
➢ ξενοδοχεία καζίνο (casino hotels),
➢ ξενοδοχεία συνεδριακών κέντρων (conference and convention hotels).
Σημειώνεται ότι στην Ελλάδα, η επίσημη κατηγοριοποίηση (ΥΑ αριθ. 219/08-01-2015, 216/08-01-
2015, 21185/13-10-2014) των τουριστικών καταλυμάτων είναι σε ξενοδοχεία (από 1 έως 5 αστέρων)
και ενοικιαζόμενα δωμάτια (από 1 έως 4 κλειδιά) και βασίζεται στο σχεδιασμό και στις παροχές
της κάθε τουριστικής επιχείρησης. Αξίζει να υπογραμμίσουμε ότι δεν υπάρχει διεθνές σύστημα
κατηγοριοποίησης τουριστικών καταλυμάτων.
Τα βασικά χαρακτηριστικά (ανάλογα με την κατηγορία του ακινήτου, μεταβάλλεται η βαρύτητα
που δίνεται στο κάθε χαρακτηριστικό) στα οποία επικεντρώνουν οι χρήστες τουριστικών ακινήτων
είναι:
➢ προσβασιμότητα,
➢ εγγύτητα στους πόλους έλξης τουριστικού ενδιαφέροντος,
➢ θέα,
➢ προβολή,

20
➢ σχεδιασμός,
➢ ποιότητα κατασκευής,
➢ ηλεκτρομηχανολογικός εξοπλισμός,
➢ ειδικές κατασκευαστικές διαμορφώσεις (πχ κολυμβητικές δεξαμενές),
➢ επιφάνεια ακάλυπτου χώρου γηπέδου.

ΥΠΟΕΝΟΤΗΤΑ 2. H ΟΡΓΑΝΩΣΗ ΤΗΣ ΕΛΛΗΝΙΚΗΣ

ΑΓΟΡΑΣ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΩΝ
ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Η δεύτερη υποενότητα εξετάζει αναλυτικά την εσωτερική οργάνωση των αγορών κατά τομέα,
συμπεριλαμβάνοντας μία προσπάθεια να παρουσιαστούν όσο περισσότερα στατιστικά στοιχεία είναι
δυνατόν. Στο τέλος περιέχει αναφορά σε επίκαιρα θέματα της αγοράς επαγγελματικών ακινήτων
Ελλάδος.

2.1 Η Δομή της Αγοράς Επαγγελματικών Ακινήτων Ελλάδας

Η σημασία της χωροταξικής οργάνωσης των επαγγελματικών ακίνητων της Ελλάδας βρίσκεται στον
προσδιοριστικό ρόλο που έχουν για τις παραγωγικές δυνατότητες της οικονομίας και τη γεωγραφία
του επενδυτικού ενδιαφέροντος. Η περιφερειακή κατανομή των κτιρίων που ανήκουν στους τέσσερεις
τυπικούς επαγγελματικούς τομείς στους οποίους αναφερόμαστε παρουσιάζεται στην εικόνα 10. Η
γεωγραφική κατανομή των κλάδων κατά τομέα παρουσιάζεται στα επόμενα εδάφια.

Εικόνα 10. Γεωγραφική κατανομή κτιρίων τυπικών επαγγελματικών κλάδων (κύρια χρήση)

2.5%
Π. ΑΝΑΤΟΛΙΚΗΣ ΜΑΚΕΔΟΝΙΑΣ ΚΑΙ ΘΡΑΚΗΣ
9.1% Π. ΚΕΝΤΡΙΚΗΣ ΜΑΚΕΔΟΝΙΑΣ
13.0% Π. ΔΥΤΙΚΗΣ ΜΑΚΕΔΟΝΙΑΣ

10.2% 2.5% Π. ΗΠΕΙΡΟΥ

Π. ΘΕΣΣΑΛΙΑΣ
3.8% Π. ΣΤΕΡΕΑΣ ΕΛΛΑΔΑΣ
4.1%
Π. ΙΟΝΙΩΝ ΝΗΣΩΝ
7.5%
Π. ΔΥΤΙΚΗΣ ΕΛΛΑΔΑΣ
Π. ΠΕΛΟΠΟΝΝΗΣΟΥ
19.5% 6.7% Π. ΑΤΤΙΚΗΣ
Π. ΒΟΡΕΙΟΥ ΑΙΓΑΙΟΥ
5.2% Π. ΝΟΤΙΟΥ ΑΙΓΑΙΟΥ
7.2% 5.3%
Π. ΚΡΗΤΗΣ

Πηγή: ELSTAT, Απογραφή κτιρίων 2011

21
Το μεγαλύτερο μερίδιο των επαγγελματικών ακινήτων 19% συγκεντρώνεται στην περιφέρεια
Αττικής. Αυτό το μερίδιο ωστόσο είναι σημαντικά χαμηλότερο από την αντίστοιχη συγκέντρωση
πληθυσμού της Αττικής 35,4% όπως και τη συγκέντρωση παραγωγής εθνικού προϊόντος η οποία
φθάνει το 48%, σύμφωνα με στοιχεία της Oxford Economics για το 2015. Δεύτερη σε συνολικό
απόθεμα επαγγελματικών είναι η περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας με τη Θεσσαλονίκη και
ακολουθεί η περιφέρεια Κρήτης.

Εικόνα 11. Δείκτες ενοικίων ΤτΕ - Σύνολο αστικών περιοχών

Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος

Πέραν της διαθέσιμης ποσότητας η άλλη πλέον σημαντική πληροφορία για κάθε επενδυτική τάξη είναι
οι αξίες και οι προοπτικές για την μεταβολή αυτών. Η επικρατούσα μέθοδος για την κατανόηση της
δυναμικής των αξιών είναι η μελέτη της ιστορίας και για να γίνει αυτό δυνατόν χρειάζεται να
υπάρχουν διαθέσιμα ιστορικά στατιστικά στοιχεία αξιών. Η εικόνα 11 παρουσιάζει τους συνολικούς
δείκτες ενοικίων της Τράπεζας της Ελλάδας (ΤτΕ) για τους δύο τομείς επαγγελματικών ακινήτων
που παρακολουθεί, εμπορικά και γραφεία και τα έτη για τα οποία αυτοί είναι διαθέσιμοι τη
στιγμή που γράφεται το κείμενο (στοιχεία για την Αθήνα είναι διαθέσιμα από το 2006). Η συνεχής
και απρόσκοπτη πτώση των ενοικίων και των δύο τομέων είναι προφανής και ελαφρώς πιο
περιορισμένη στον τομέα των γραφείων, πάντα σύμφωνα με τα στοιχεία και αναλύσεις της ΤτΕ.
Παρομοίως μεγάλη και απρόσκοπτη είναι η πτώση των δεικτών αξίας κεφαλαίου, η οποία
παρουσιάζεται στην εικόνα 12. Τα στοιχεία αυτά συνιστούν ότι η προσαρμογή τιμής έλαβε χώρα
ισόποσα για τους δύο κλάδους, συντομότερα και πρόσφατα παρουσιάζονται τάσεις σταθεροποίησης.

22
 Εικόνα 12. Δείκτες αξίας κεφαλαίου ΤτΕ - Σύνολο αστικών περιοχών

Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος

Μία εναλλακτική εικόνα των ενοικίων επαγγελματικών παρουσιάζουν οι δείκτες της διεθνούς
συμβουλευτικής εταιρείας Cushman & Wakefield (C&W), οι οποίοι αναφέρονται σε υψηλής
ποιότητας ακίνητα (α’ κατηγορίας ή prime) και για γραφεία και εμπορικά βρίσκονται στην Αθήνα
(εικόνα 13). Σε σύγκριση με τους δείκτες της ΤτΕ, οι οποίοι αναφέρονται σε μέσους ποιότητας
στοιχείων (average) από αυτά που είναι διαθέσιμα για τους δείκτες, οι δείκτες της C&W
παρουσιάζουν διαφορετική εξέλιξη με αυξήσεις τα τελευταία χρόνια και μεγαλύτερη μεταβλητότητα
για όλους τους κλάδους.

Εικόνα 13. Μεταβολή ενοικίων επαγγελματικών ανά τομέα

Πηγή: Cushman & Wakefield - Greece Market Snapshot (3 sectors) 2nd quart. 2017, Frynon Research

Ένα στοιχείο που πρέπει να αναφερθεί είναι η νόρμα στην παρακολούθηση των επενδυτικών
κλάδων ακινήτων διεθνώς να εξετάζεται η μεταβολή ενοικίων/εισοδήματος

23
και οι αποδόσεις ενοικίου, αντί για δείκτες αξιών. Ως αποδόσεις ενοικίου (yields) ορίζεται ο λόγος του
ετήσιου ενοικίου προς την αξία αγοράς του ακίνητου. Υπάρχουν διαφορετικές μετρήσεις των
αποδόσεων, η πιο απλή είναι αυτή της ακαθάριστης απόδοσης επαναφοράς (gross reversionary yield) η
οποία στον αριθμητή χρησιμοποιεί το ενοίκιο αγοράς του ακινήτου (πιθανώς διαφορετικό από
αυτό που εισπράττεται βάσει της μισθωτικής σύμβασης), ακαθάριστο από έξοδα διαχείρισης και
φόρους.
Η χρησιμότητα της απόδοσης, η οποία και την καθιέρωσε ως μέτρηση της αξίας κεφαλαίου,
είναι ότι αντανακλά την επενδυτική αξία του ακινήτου σε σχέση με το εισόδημα που παράγει και
ανεξάρτητα μεγέθους. Για παράδειγμα ένα ακίνητο με αξία 100χ. έχει ενοίκιο αγοράς 10χ. ετησίως,
άρα έχει απόδοση 10%. Πώς συγκρίνεται αυτή με ένα ακίνητο με απόδοση 5%; Αυτό για κάθε 10χ.
εισοδήματος έχει διπλή αξία 200χ. (=10χ/0,05). Η μικρότερη απόδοση δηλαδή σημαίνει
μεγαλύτερη τιμή απόκτησης, για κάθε μονάδα εισοδήματος. Η μεγαλύτερη αξία οφείλεται σε ένα ή
περισσότερα από τα παρακάτω:
➢ Τα ενοίκια και εισόδημα αναμένεται να αυξηθούν περισσότερο,
➢ Υπάρχει μικρότερος κίνδυνος μεταβολής των ενοικίων ή/και της αξίας του ακίνητου
➢ Υπάρχει μικρότερος κίνδυνος να μείνει δίχως ενοικιαστή το ακίνητο ή εάν αυτό συμβεί το
διάστημα μέχρι να ενοικιαστεί πάλι αναμένεται να είναι μικρότερο.
Εν ολίγοις, όσο μικραίνει η απόδοση αυξάνεται η αξία κεφαλαίου η οποία επίσης εξαρτάται και
από το ύψος του ενοικίου του κάθε ακίνητου. Η εικόνα 14 παρουσιάζει τις αποδόσεις της α’
κατηγορίας για τους τέσσερεις κλάδους, για τους τρείς από την C&W και για τα ξενοδοχεία μία
εκτίμηση της Frynon. Για όλους τους κλάδους υπάρχει επαναφορά των αποδόσεων μετά το 2013
σε χαμηλότερα επίπεδα. Με απλή επισκόπηση είναι φανερή η διαβάθμιση των αποδόσεων με
χαμηλότερες αυτές των εμπορικών, ακολουθούμενες από τα ξενοδοχεία, τα γραφεία και τα
βιομηχανικά.

24
 Εικόνα 14. Μεταβολή αποδόσεων επαγγελματικών ανά τομέα

Πηγή: Cushman & Wakefield - Greece Market Snapshot (3 sectors) 2nd quart. 2017, Frynon Research

2.2 Αγορές Εμπορικών Ακινήτων Ελλάδας

Το σύνολο κτιρίων εμπορικών και γραφείων ακολουθεί παρόμοια γεωγραφική κατανομή ανά την
επικράτεια με αυτή του συνόλου των επαγγελματικών, τηρούμενων των αναλογιών με πληθυσμό και
προϊόν που αναφέρθηκαν, όπως δείχνει η εικόνα 15. Είναι φυσικό η έλλειψη διάκρισης μεταξύ των
δύο σημαντικότερων τομέων επαγγελματικών ακινήτων σε αυτές τις στατιστικές να παρεμποδίζει τη
διεξαγωγή συμπερασμάτων για κάθε μία ξεχωριστά.

Εικόνα 15. Γεωγραφική κατανομή κτιρίων εμπορικών & γραφείων (κύρια χρήση)

Π. ΑΝΑΤΟΛΙΚΗΣ ΜΑΚΕΔΟΝΙΑΣ ΚΑΙ ΘΡΑΚΗΣ

Π. ΚΕΝΤΡΙΚΗΣ ΜΑΚΕΔΟΝΙΑΣ
8.4% 6.4%
Π. ΔΥΤΙΚΗΣ ΜΑΚΕΔΟΝΙΑΣ
8.1% 13.1% Π. ΗΠΕΙΡΟΥ
4.0% Π. ΘΕΣΣΑΛΙΑΣ
2.8%
Π. ΣΤΕΡΕΑΣ ΕΛΛΑΔΑΣ
3.9% Π. ΙΟΝΙΩΝ ΝΗΣΩΝ
Π. ΔΥΤΙΚΗΣ ΕΛΛΑΔΑΣ
22.2% 7.5%
Π. ΠΕΛΟΠΟΝΝΗΣΟΥ
Π. ΑΤΤΙΚΗΣ
6.7%
Π. ΒΟΡΕΙΟΥ ΑΙΓΑΙΟΥ
7.0% 5.8% Π. ΝΟΤΙΟΥ ΑΙΓΑΙΟΥ
4.1% Π. ΚΡΗΤΗΣ

Πηγή: ELSTAT, Απογραφή κτιρίων 2011

25
Οι δείκτες της ΤτΕ ενοικίων και αξιών εμπορικών παρουσιάζονται στις εικόνες 16 και 17 αντίστοιχα,
με αναφορά σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και λοιπές αστικές περιοχές. Η κίνηση των δεικτών για τις τρεις
περιοχές παραμένει παρόμοια και στα δύο μεγέθη, με κάποιο προτέρημα της Θεσσαλονίκης στην
εξέλιξη των ενοικίων και των άλλων αστικών περιοχών στην εξέλιξη των αξιών κεφαλαίου, έως το
2016 που καλύπτουν μέχρι στιγμής τα στοιχεία της τράπεζας.

Εικόνα 16. Δείκτες ενοικίων εμπορικών ΤτΕ

Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος

Εικόνα 17. Δείκτες αξίας κεφαλαίου εμπορικών ΤτΕ

Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος

Η εξέλιξη των ενοικίων και αποδόσεων της κύριας (α’) κατηγορίας και του μέσου (average)
εμπορικών ακινήτων της C&W παρουσιάζονται στην εικόνα 18. Τα στοιχεία παρουσιάζουν θετικούς
ρυθμούς ανάπτυξης από το 2014 και επιταχυνόμενους στην περίπτωση του μέσου δείκτη, ενώ
παρουσιάζουν σημαντική πτώση των αποδόσεων, συνδυασμός ο οποίος υποδεικνύει σημαντική
αύξηση στις αξίες κεφαλαίου. Ένα κριτικό

26
σχόλιο που έχουμε για τις στατιστικές αυτές πηγάζει από την μικρή διαφορά στις αποδόσεις
μέσου με υψηλής κατηγορίας ακινήτων, η οποία υποδεικνύει ότι οι στατιστικές είναι πιθανόν να
κυριαρχούνται από υψηλής κατηγορίας ακίνητα, με μικρή συμμετοχή β’ και χαμηλότερης κατηγορίας
ακινήτων.

Εικόνα 18. Μεταβολή ενοικίων και αποδόσεις εμπορικών - C&W

Πηγή: Cushman & Wakefield - Greece Retail Market Snapshot 2nd quart. 2017.

Στα πλαίσια της σύγκρισης των διαθέσιμων στοιχείων η εικόνα 19 παρουσιάζει διάγραμμα με
δείκτες ενοικίων για τη μέση ή 2η κατηγορία εμπορικών, από τρείς πηγές, τις δύο που ήδη
αναφέρθηκαν και εκτιμήσεις της Frynon Research, η οποία εφαρμόζει συνθετικές ποσοτικές μεθόδους
πάνω σε ποικιλία στοιχείων αγοράς. Ενώ τα στοιχεία της FR γενικώς συν-διακυμαίνονται με αυτά
της C&W, αλλά σε χαμηλότερο απόλυτο επίπεδο, παρατηρούμε σημαντική απόκλιση στη
διακύμανση της ΤτΕ, ειδικά προ του 2009 και περισσότερο μετά από το 2012 οπότε η σειρές αυτές
έχουν σημαντικές διαφορές από τις άλλες δύο, προτείνοντας μειώσεις αντί αυξήσεων. Το
χαρακτηριστικό που επικρατεί είναι η προσεγγιστικά αντίθετης κίνησης των ενοικίων με τις αποδόσεις.

27
 Εικόνα 19. Μεταβολή ενοικίων εμπορικών (average & β’)

Πηγή: Cushman & Wakefield - Greece Retail Market Snapshot 2nd quart. 2017, Τράπεζα της Ελλάδος,
Frynon Research.

Οι αποδόσεις της μέσης κατηγορίας εμπορικών παρουσιάζονται στο διάγραμμα της εικόνας 20, από
τις τρεις πηγές που αναφέρθηκαν ενωρίτερα. Ο υπολογισμός των αποδόσεων που στηρίζεται
στους δείκτες της ΤτΕ παραχθεί βάσει του ορισμού των αποδόσεων, της μεταβολής των δεικτών
ενοικίου και αξίας κεφαλαίου και την υπόθεση ότι η απόδοση το 2009 είναι ίση με 9%. Το συνολικό
επίπεδο των αποδόσεων δηλαδή έχει τεθεί τεχνητά προκειμένου να παραχθεί η ιστορική κίνηση των
αποδόσεων. H κίνηση των αποδόσεων της C&W και FR έχει σημαντική ομοιότητα, με κύρια
διαφορά μεταξύ τους το ύψος το οποίο η FR υπολογίζει περίπου δύο ποσοστιαίες μονάδες ανώτερο. Η
κίνηση όμως των αποδόσεων της ΤΤΕ διαφέρει δραστικά, περιγράφοντας σχεδόν συστηματική
μείωση αποδόσεων, δηλαδή αύξηση επενδυτικής αξίας κατά την περίοδο 2006-15, η οποία
συμπεριλαμβάνει την κρίση, ερχόμενη σε πλήρη αντίθεση με τις εναλλακτικές πηγές οι οποίες
διαπιστώνουν σημαντική αύξηση των αποδόσεων.

28
 Εικόνα 20. Αποδόσεις εμπορικών (average & β’)

Πηγή: Cushman & Wakefield - Greece Office Market Snapshot 2nd quart. 2017, Τράπεζα της Ελλάδος,
Frynon Research.

2.3 Αγορές Γραφείων Ελλάδας

Κατ’ αναλογία με τα εμπορικά ακίνητα οι δείκτες της ΤτΕ υποδεικνύουν δραστικές μειώσεις και στα
ενοίκια και στις αξίες γραφείων, με αντίστοιχο καταληκτικό προτέρημα των ενοικίων στη
Θεσσαλονίκη αλλά σε αυτή την περίπτωση με προτέρημα των αξιών στην Αθήνα, όπως δείχνουν οι
εικόνες 21 και 22. Η συνοπτική περιγραφή του αποθέματος γραφείων και εμπορικών που
παρουσιάστηκε στο προηγούμενο εδάφιο δεν έχει νόημα να επαναληφθεί, εφόσον δεν είναι
δυνατός ο διαχωρισμός των δύο τομέων.

Εικόνα 21. Δείκτες ενοικίων γραφείων ΤτΕ

Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος

29
 Εικόνα 22. Δείκτες αξίας κεφαλαίου γραφείων ΤτΕ

Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος

Η μέτρηση των κύριας και μεσαίας ποιότητας ενοικίων γραφείων της C&W υποδεικνύει σημαντικά
διαφορετική εξέλιξη με τάση σταθεροποίησης από το 2015 και εμφανή αύξηση της μέσης κατηγορίας
το 2017, όπως παρουσιάζει το διάγραμμα 23. Η C&W αναφέρει ότι κατά τα έτη αυτά έχει
εμφανιστεί τάση μετατροπής χρήσης από υπάρχοντα γραφεία σε τουριστικά, γεγονός που
απαλύνει τις πτωτικές πιέσεις στα πρώτα (Greece Office Market Snapshot 2nd quart. 2017). Οι
αποδόσεις εμφανίζονται βελτιούμενες και στις δύο κατηγορίες μετά το 2013 και σταθεροποίηση
κατά τα τελευταία δύο έτη.

Εικόνα 23. Μεταβολή ενοικίων και αποδόσεις γραφείων - C&W

Πηγή: Cushman & Wakefield - Greece Office Market Snapshot 2nd quart. 2017.

30
 Εικόνα 24. Μεταβολή ενοικίων γραφείων (average)

Πηγή: Cushman & Wakefield - Greece Office Market Snapshot 2nd quart. 2017, Τράπεζα της Ελλάδος,
Frynon Research.

Η εξέταση εναλλακτικών πηγών, όπως παρουσιάζεται στην εικόνα 24, περιέχει πιο περιορισμένες
διαφοροποιήσεις της μεσαίας κατηγορίας, ενώ πρώτη φορά εμφανίζεται αύξηση από τα στοιχεία
του πρώτου μισού του 2017 από την C&W. Κατ’ αντιστοιχία οι αποδόσεις παρουσιάζουν βελτίωση
μετά το 2013 και από τις τρεις πηγές (δες εικόνα 25), ενώ η ΤτΕ επιδεικνύει βελτίωση της αγοράς
κατά το 2009 και στασιμότητα κατά το 2011-12, σε αντίθεση με τις άλλες δύο, οι οποίες δείχνουν
πτώση.

Εικόνα 25. Αποδόσεις γραφείων (average & β’)

Πηγή: Cushman & Wakefield - Greece Office Market Snapshot 2nd quart. 2017, Τράπεζα της Ελλάδος,
Frynon Research.

31
Ένα σημαντικό μέγεθος των αγορών ακινήτων, με μεγάλη σημασία στον προσδιορισμό του
επίπεδου και της δυναμικής των τιμών είναι το ύψος της κενότητας των ακίνητων ενός τομέα, η
οποία προσδιορίζει τη στενότητα της αγοράς για την απόκτηση ενός χώρου προς ενοικίαση.
Δεδομένου ότι ευρέως διαθέσιμες μετρήσεις του ποσοστού κενότητας δεν υπάρχουν παραθέτουμε
στην εικόνα 26 μετρήσεις της κενότητας γραφείων στην Αθήνα από την JLL, όπως παρουσιάστηκαν
σε συνέδριο της ΤτΕ το 2015. Η παρατήρηση της διακύμανσης του ποσοστού κενότητας, το
οποίο σύμφωνα με αυτά τα στοιχεία με ταχεία αύξηση μετά το 2007 φθάνει το 20% του
αποθέματος το 2013 ταιριάζει και ερμηνεύει την αντίστοιχη μείωση ενοικίων που παρουσιάστηκε
ενωρίτερα.

Εικόνα 26. Κενότητα γραφείων (α’ και β’)

Πηγή: JLL - Athens Economics - Dika Agapitidou, conference paper “Commercial property market
determining indicators”, Τράπεζα της Ελλάδος 3rd International Conference on the Real Estate Market:
“Commercial property market indices and Strategic actions for distressed property assets in Greece”, Friday
13 March 2015

2.4 Αγορές Βιομηχανικών Ελλάδας

Η κατανομή των βιομηχανικών κτιρίων που παρουσιάζεται στην εικόνα 27 προσομοιάζει με αυτήν
των προηγούμενων δύο τομέων με κυριαρχία της πρωτεύουσας και συμπρωτεύουσας, αλλά
δυσανάλογη με το πληθυσμό, σε ελαφρώς μεγαλύτερο βαθμό, φθάνοντας και οι δύο μαζί το 43.5%
της επικράτειας. Η ακόμη μεγαλύτερη συγκέντρωση των βιομηχανικών με τους άλλους κλάδους
ακινήτων οι οποίοι τείνουν να συμβαδίζουν με τις αστικές συγκεντρώσεις αποτελεί μία ακόμη
παράδοξη αναστροφή των ισορροπιών που παρατηρούνται στο διεθνή χώρο.

32
 Εικόνα 27. Γεωγραφική κατανομή βιομηχανικών κτιρίων (κύρια χρήση)

Π. ΑΝΑΤΟΛΙΚΗΣ ΜΑΚΕΔΟΝΙΑΣ ΚΑΙ ΘΡΑΚΗΣ

4.1% Π. ΚΕΝΤΡΙΚΗΣ ΜΑΚΕΔΟΝΙΑΣ
6.8% 5.7
3.2%
% Π. ΔΥΤΙΚΗΣ ΜΑΚΕΔΟΝΙΑΣ
Π. ΗΠΕΙΡΟΥ
18.1%
Π. ΘΕΣΣΑΛΙΑΣ
Π. ΣΤΕΡΕΑΣ ΕΛΛΑΔΑΣ

3.2% Π. ΙΟΝΙΩΝ ΝΗΣΩΝ

23.4%
Π. ΔΥΤΙΚΗΣ ΕΛΛΑΔΑΣ
3.5%
Π. ΠΕΛΟΠΟΝΝΗΣΟΥ
7.4% Π. ΑΤΤΙΚΗΣ
Π. ΒΟΡΕΙΟΥ ΑΙΓΑΙΟΥ
8.7% 7.8
%
5.6% Π. ΝΟΤΙΟΥ ΑΙΓΑΙΟΥ
Π. ΚΡΗΤΗΣ
2.4%

Πηγή: ELSTAT, Απογραφή κτιρίων 2011.

Η εξέλιξη των ενοικίων της υψηλής κατηγορίας βιομηχανικών, κατά τα στοιχεία της C&W που
παρουσιάζονται στην εικόνα 28, διατηρεί το κοινό χαρακτηριστικό των συνεχών πτώσεων κατά την
περίοδο 2009-13 αλλά σε αντίθεση με τους άλλους κλάδους παρουσιάζει σταθερότητα από το έτος
2014 έως το πρώτο εξάμηνο του 2017. Για τις ίδιες περιόδους οι αποδόσεις ακολούθησαν ανοδική
και πτωτική τάση.

Εικόνα 28. Μεταβολή ενοικίων και αποδόσεις βιομηχανικών (α’) - C&W

Πηγή: Cushman & Wakefield - Greece Industrial Market Snapshot 2nd quart. 2017.

Οι εικόνες 29 και 30 παραθέτουν σύγκριση της αύξησης κύριας ποιότητας βιομηχανικών της C&W
και υπολογισμών της FR για τα αντίστοιχα μεγέθη της μέσης κατηγορίας αποθηκών (logistics). Οι
διαφορές έγκειται στην αύξηση που εκτιμώνται να

33
παρουσιάζουν τα logistics από το 2016 και στη διατήρηση χαμηλότερου επιπέδου μέσων
αποδόσεων κατά την περίοδο 2013-16.

Εικόνα 29. Μεταβολή ενοικίων βιομηχανικών

Πηγή: Cushman & Wakefield - Greece Industrial Market Snapshot 2nd quart. 2017, Frynon Research.

Εικόνα 30. Αποδόσεις βιομηχανικών (α’) και αποθηκών (β’)

14.0
13.0
12.0
11.0
10.0
9.0
8.0
7.0
6.0
5.0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Pr. industr. yields C&W Aver. logistics yields FRYNON

Πηγή: Cushman & Wakefield - Greece Market Snapshot 2nd quart. 2017, Frynon Research

2.5 Αγορές Τουριστικών Ακινήτων Ελλάδας

Σύμφωνα με τα στοιχεία της απογραφής που παρουσιάζονται στην εικόνα 31, η κατανομή των
ξενοδοχειακών κτιρίων διαφέρει σημαντικά από τους άλλους τομείς. Η πρωτοπορία της περιφέρειας
του νοτίου Αιγαίου είναι προφανής, διαθέτοντας περίπου το ¼ των ξενοδοχειακών κτιρίων εθνικώς,
και δεδομένου ότι η απογραφή έλαβε χώρα

34
το 2011 η δυναμική εξέλιξη της αγοράς αυτής κατά τα τελευταία έτη πιθανόν να έχει αυξήσει το
μερίδιο που κατέχει περαιτέρω. Ένα προστεθεί στο μερίδιο του νότιου Αιγαίου το δεύτερο σε
μέγεθος της Κρήτης (14,3%), το τρίτο σε μέγεθος των Ιωνίων Νήσων και αυτό του βορείου
Αιγαίου, η νησιωτική Ελλάδα φθάνει να διαθέτει το 56,9% του εθνικού αποθέματος σε αριθμό
κτιρίων, ενώ η κεντρική Μακεδονία ακολουθεί τους Ιόνιους Νήσους με 12.4% και ο νομός Αττικής
διαθέτει μόνο 3,7% επί του συνόλου.

Εικόνα 31. Γεωγραφική κατανομή ξενοδοχείων (κύρια χρήση)

3.6% Π. ΑΝΑΤΟΛΙΚΗΣ ΜΑΚΕΔΟΝΙΑΣ ΚΑΙ ΘΡΑΚΗΣ

Π. ΚΕΝΤΡΙΚΗΣ ΜΑΚΕΔΟΝΙΑΣ
14.3% 8.8
% 0.9%
Π. ΔΥΤΙΚΗΣ ΜΑΚΕΔΟΝΙΑΣ
3.7%
Π. ΗΠΕΙΡΟΥ
Π. ΘΕΣΣΑΛΙΑΣ
7.4% Π. ΣΤΕΡΕΑΣ ΕΛΛΑΔΑΣ
Π. ΙΟΝΙΩΝ ΝΗΣΩΝ
24.7% 5.4% Π. ΔΥΤΙΚΗΣ ΕΛΛΑΔΑΣ
Π. ΠΕΛΟΠΟΝΝΗΣΟΥ
12.4% Π. ΑΤΤΙΚΗΣ
Π. ΒΟΡΕΙΟΥ ΑΙΓΑΙΟΥ
5.5%
6.8% Π. ΝΟΤΙΟΥ ΑΙΓΑΙΟΥ

3.7% 2.8% Π. ΚΡΗΤΗΣ

Πηγή: ELSTAT, Απογραφή κτιρίων 2011

Μία βασική πηγή πληροφοριών για τον ξενοδοχειακό τομέα είναι ο Σύνδεσμος Ελληνικών
Τουριστικών Επιχειρήσεων, ο οποίος τακτικά δημοσιεύει μία σειρά χρήσιμων στατιστικών στην
ιστοσελίδα του. Ο πίνακας 2 παρουσιάζει ορισμένες από αυτές, το δείκτη πωλήσεων, τις αφίξεις στα
αεροδρόμια και μία εκτίμηση της δαπάνης ανά ταξίδι. Η αύξηση των αφίξεων μετά το 2012 είναι
εντυπωσιακή, φθάνοντας το 61%, ενώ αυτό συνοδεύτηκε με αντίστοιχη αύξηση του δείκτη
πωλήσεων αλλά και μείωση της τουριστικής δαπάνης ανά ταξίδι.

Πίνακας 2. Στατιστικές τουριστικής αγοράς ΣΕΤΕ

Δαπάνη
Δείκτης Αφίξεις
ανά
πωλήσεων (χιλ.)
ταξείδι €

2005
2006 16,224 700.0
2007 16,165 700.2

35
 2008 15,939 730.0
2009 14,915 697.3
2010 -8.2 15,008 640.4
2011 -7.4 16,427 639.5
2012 -17.3 15,518 646.0
2013 4.9 17,917 653.4
2014 11.8 22,034 590.2
2015 3.5 23,600 579.6
2016 25,005 581.9
2017

Πηγή: Σύνδεσμος Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσε

Ο τομέας των ξενοδοχείων είναι γνωστός για τη δυσκολία στη συγκέντρωση στατιστικών
στοιχείων αγοράς, όχι μόνο στην Ελλάδα αλλά διεθνώς. Ο προφανής λόγος είναι ότι η
συγκέντρωση και διαθεσιμότητα στοιχείων αγοράς συνήθως χρησιμοποιείται από εξειδικευμένες
συμβουλευτικές ομάδες για τη δημιουργία εσόδων, παρά ως ένας διαφανής κλάδος ο οποίος
απευθύνεται σε ευρύ επενδυτικό κοινό. Το μέγεθος όμως και η μεγάλη σημασία αυτού του τομέα
στην Ελληνική αγορά χρήζει αντιμετώπισης ανάλογης με τους άλλους τομείς επαγγελματικών
ακινήτων.

Εικόνα 32. Μεταβολή ενοικίων και αποδόσεις ξενοδοχείων (α’)

Πηγή: Frynon Research

Η εικόνα 32 παρουσιάζει μία προσπάθεια της FR να υπολογίσει δείκτες ενοικίων και αποδόσεων,
με χρήση όμως κυρίως αναλυτικών μεθόδων και περιορισμένων στοιχείων αγοράς. Οι εκτιμήσεις
αυτές συνιστούν την επαναφορά σε θετικούς ρυθμούς

36
ανάπτυξης των ενοικίων από το 2012, μετά από σημαντικές μειώσεις κατά την περίοδο 2008-12. Οι
αποδόσεις αυξήθηκαν επίσης σημαντικά μετά το 2009 αλλά επέδειξαν τάσεις μείωσης μετά το
2012.

2.6 Υποδομές Αγοράς Επαγγελματικών Ακινήτων Ελλάδας

Οι προηγούμενες παράγραφοι παρουσίασαν στοιχεία για την Ελληνική αγορά επαγγελματικών

ακινήτων και συζητήθηκαν θέματα ποιότητας και αποκλίσεις οι οποίες εμφανίζονται. Παρ’ όλο που οι
στατιστικές μετρήσεις πάντα εμπεριέχουν σφάλματα και τυχαίο θόρυβο, μία απλή σύγκριση της
κλίμακας συλλογής και επεξεργασίας στοιχείων αυτής της αγοράς με τις πρακτικές των
αναπτυγμένων αγορών καταδεικνύει άμεσα μεγάλες διαφορές. Η παροχή υποδομών διαφάνειας της
αγοράς επαγγελματικών ακινήτων στις πιο αναπτυγμένες οικονομίες της Ευρώπης συνήθως
περιλαμβάνουν συλλογική, μαζική και αυστηρών προδιαγραφών συλλογή στοιχείων, επιστημονική
επεξεργασία των στοιχείων από πολυπληθείς ομάδες σε μεγάλου μεγέθους εξειδικευμένες
επιχειρήσεις και επιτήρηση από επίσης μεγάλου μεγέθους συλλογικά και θεσμικά όργανα.
Η αντίστοιχη πρακτική και οργάνωση που εφαρμόζεται σήμερα στην Ελλάδα ακόμη απέχει από
την παραπάνω περιγραφή. Η επεξεργασία δεδομένων είναι περιορισμένης κλίμακας, συνήθως από
μονομελείς ή μικρού μεγέθους αναλυτικές προσπάθειες. Παρά τους περιορισμούς οι πληροφορίες που
παραθέσαμε είναι πολύτιμες και αποτελέσματα αξιόλογων προσπαθειών, δεδομένων των
περιορισμών. Συμπερασματικά, είναι σίγουρο ότι η ενίσχυση των προσπαθειών για εθνικού μεγέθους
και κατάλληλα για τα σύγχρονα πρότυπα σχεδιασμένες βάσεις δεδομένων και η ανάπτυξη εγχώριου
υψηλού επιστημονικού επιπέδου αναλυτικών υπηρεσιών υποδομής και μηχανισμών θεσμικού ελέγχου,
όπως π.χ. αυτών του MSCI/IPD για τις περισσότερες Ευρωπαϊκές χώρες, θα αναβαθμίσει σημαντικά
την Ελληνική αγορά.

2.7 Σύγχρονα θέματα

Η αγορά των επαγγελματικών ακινήτων βρίσκεται σε διαρκή κίνηση, καθώς μεταβάλλονται η

οργάνωση και ο χαρακτήρας των παραγωγικών δραστηριοτήτων πουστεγάζουν. Σταχυολογούμε
δύο χαρακτηριστικά σύγχρονα θέματα των επαγγελματικών ακινήτων: την επίδραση του
ηλεκτρονικού εμπορίου και την μετατροπή κτιρίων γραφείων σε ξενοδοχεία στο κέντρο της Αθήνας.

37
Η ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου αναδιαμορφώνει την αγορά εμπορικών ακινήτων και
επαγγελματικών αποθηκών διεθνώς, καθώς περιορίζεται η ανάγκη των επιχειρήσεων για χώρους
έκθεσης προϊόντων, αλλά παράλληλα αυξάνεται η ανάγκη για εξειδικευμένες επαγγελματικές
αποθήκες μεγάλης χωρητικότητας. Ως εκ τούτου, παρατηρούνται και στην Ελλάδα σχετικές
ανακατατάξεις και τροποποιήσεις τόσο στα εμπορικά ακίνητα (π.χ. λειτουργική σύνδεση φυσικών και
ηλεκτρονικών καταστημάτων) όσο και στην αγορά επαγγελματικών αποθηκών.
Τα τελευταία χρόνια παρατηρείται έντονη δραστηριότητα ανακατασκευής παλαιών κτιρίων γραφείων
στο κέντρο της Αθήνας σε ξενοδοχεία. Το παραπάνω είναι συνδυασμός της αυξημένης ζήτησης
για τουριστικά καταλύματα στην Αθήνα, της εγγύτητας σε όλους τους πόλους τουριστικής έλξης
(πχ Ακρόπολη, Μουσείο Ακρόπολης), της άριστης προσβασιμότητας, των χαμηλών τιμών πώλησης
παλαιών γραφειακών κτιρίων και της σχέσης των χαμηλών μισθωμάτων γραφειακών χώρων προς
το απαιτούμενο κόστος ανακαίνισης / ανακατασκευής των παλαιών κτιρίων γραφείων.

Σύνοψη
Στην παρούσα διδακτική ενότητα μάθαμε:
• τις βασικές κατηγορίες επαγγελματικών ακινήτων στην Ελλάδα,
• την κατανομή του αποθέματος επαγγελματικών ακινήτων στην Ελλάδα,
• τα σημαντικότερα χαρακτηριστικά των επαγγελματικών ακινήτων, κατά κατηγορία, τα οποία
συντελούν στη διαμόρφωση της εμπορικής τους αξίας,
• την οργάνωση αγορών και τις σημαντικότερες υπό-αγορές ακινήτων οι οποίες συνθέτουν τη
συνολική αγορά,
• τη διαθεσιμότητα των βασικών στοιχείων αγοράς για τα επαγγελματικά ακίνητα και την ιστορική
τους εξέλιξη,
• τον ορισμό των αποδόσεων και την ιστορική τους εξέλιξη,
• τις βασικές ιδιαιτερότητες των διαθέσιμων στατιστικών δεδομένων,
• τις εξελίξεις των τελευταίων ετών των βασικών τομέων της αγοράς.

38
 ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ

• Baum A. (2000), Commercial real estate investment - a strategic approach, 2nd edition, EG
Books - an imprint of Elsvier.
• Urban Land Institute (2008), Dollars and Cents of Shopping Centers / The Score 2008,
Washington DC: ULI, 5
• Urban Land Institute (2006), Dollars and Cents of Shopping Centers / The Score 2006,
Washington DC: ULI

39