Caso Arbitral N° 022-2017-CCL

1. Partes:

- Demandante: Persona natural de nacionalidad peruana.

- Demandada: Persona natural de nacionalidad peruana.

2. Fecha de solicitud: 17.01.2017.

3. Fecha del laudo: 28.03.2018.

4. Tipo de arbitraje: Nacional | Derecho.

5. Lugar del Arbitraje: Lima.

6. Contrato: Contrato de compraventa con arras confirmatorias.

7. Ley aplicable: Ley peruana.

- Código Civil: Artículos 1341, 1342, 1416, 1477, 1478 y 1481.

8. Monto en controversia: S/ 480,000.00.

9. Monto del laudo: S/. 18,000.00.

10. Costos del arbitraje:

- Gastos administrativos: S/ 3,979.45.

- Honorarios del Árbitro Único: S/ 4,987.26.

11. Distribución de costos:

- Demandante: 0.
- Demandada: 100% de los gastos arbitrales.

12. Tribunal Arbitral: Árbitro Único

13. Temas:

- Arras confirmatorias.
- Contrato preparatorio.
- Penalidad compensatoria y moratoria.
- Duplicidad indemnizatoria.
14. Cláusula arbitral: 12.06.2015

Todo litigio o controversia, derivados o relacionados con este acto jurídico, será
resuelto mediante arbitraje, de conformidad con los reglamentos arbitrales del Centro
de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Lima, a cuyas normas, administración
y decisión se someten las partes en forma incondicional, declarando conocerlas
y aceptarlas en su integridad.

15. Resumen del caso:

Las partes suscribieron un contrato privado de compraventa con arras

confirmatorias, mediante el cual la demandada le transferiría a la demandante las
acciones y los derechos sobre un predio. La demandante pagó una cuota inicial
equivalente al 10% del precio final correspondiente a las arras confirmatorias.

Según el contrato, la demandada contaba con 60 días para realizar los trámites de
formalización de la compraventa e inscripción del predio en los Registros Públicos.
No obstante, luego de haber transcurrido un año, la demandada no cumplió con lo
acordado en el contrato.

La demandante inició el arbitraje, reclamando se ordene a la demandada que cumpla

con lo establecido en el contrato y, en caso de imposibilidad legal para realizar la
transferencia del inmueble, que devuelva la suma entregada por concepto de arras
confirmatorias más el 50% de dicha suma, conforme lo pactado en el contrato.
Asimismo, solicitó el cumplimiento del pago de la penalidad estipulada en el contrato
por cada día de demora acumulada.

El Árbitro Único, en su análisis, observó que el contrato había sido denominado como
compraventa, no obstante, contenía varios elementos de un contrato preparatorio.
En el contrato además se consignó artículos del Código Civil relativos a las arras
penales, las arras de retractación y el régimen indemnizatorio, mas no se consignó el
correspondiente a las arras confirmatorias. Asimismo, en el contrato no se hizo
ninguna referencia sobre si el monto pagado por la demandante había sido
entregado en calidad de arras y tampoco la demandante presentó ningún medio
probatorio para acreditar que el monto entregado hubiera tenido la calidad de arras.

De otro lado, el Árbitro Único observó que en el contrato se estableció que el

incumplimiento de las obligaciones contractuales determinaría la devolución del
monto depositado, más un 50% del mismo, además de acumular una penalidad
diaria, pacto que resultaba incongruente con la figura jurídica de las arras
confirmatorias, cuya entrega importa la conclusión del contrato, según el artículo
1477 del Código Civil, siendo que ante el incumplimiento, quien recibió las arras las
devuelve o las imputa sobre su crédito, según la naturaleza de la prestación.

El Árbitro Único, de la lectura integral del contrato, interpretó que se trataba de un

contrato preparatorio para una venta futura y no de un contrato definitivo de
compraventa. El contrato preparatorio estableció plazos para que la demandante
realice la gestión del crédito hipotecario para la cancelación del precio y para que la
demandada obtenga a su favor la titularidad del inmueble de parte del anterior
propietario e inscriba dicha titularidad en los Registros Públicos; por lo que ante la
disyuntiva de considerar los 60 días como el plazo del contrato preparatorio o de
considerar que el contrato preparatorio no tuvo un plazo, el Árbitro Único consideró
aplicable la parte final del artículo 1416 del Código Civil, dado que concede un plazo
más amplio a la vida del contrato.

El Árbitro Único declaró infundada la pretensión de la demandante respecto

a ordenar a la demandada que formalizara la transferencia del inmueble, objeto del
contrato, debido a que no se había acreditado que las partes habían cumplido con las
obligaciones a las que se comprometieron en el contrato.

Respecto a la devolución de las arras confirmatorias más el 50% de las arras y la

penalidad, el Árbitro Único observó que el contrato establecía dos penalidades: la
primera, el equivalente al 50% del monto depositado y, la segunda, al 5% diario del
monto depositado, y concluyó que el 50% de las arras no correspondía a la figura del
doblamiento de las arras prevista en los artículos 1478 y 1481 del Código Civil,
tratándose de otra figura jurídica. Ambas sanciones estaban previstas para un
genérico incumplimiento del contrato, dado que no se especificó cuál
incumplimiento originaba cuál penalidad.

Según los artículos 1341 y 1342 del Código Civil, las penalidades pueden ser de
naturaleza moratoria o compensatoria, dependiendo de si con ella se busca
indemnizar la mora o si lo que se pretende indemnizar es el cumplimiento parcial
o defectuoso o el incumplimiento definitivo de la obligación. En el caso de la
penalidad convencional del 50% del monto depositado, el Árbitro Único señaló que
evidentemente se trataba del tipo compensatorio y como esta penalidad respondía
a la común intención de las partes y la demandada no desmintió su incumplimiento,
declaró fundada la pretensión por la devolución del monto pagado por la
demandante más el 50% a título de la penalidad descrita.

Asimismo, respecto a la penalidad del 5% diario del monto depositado, el Árbitro

Único señaló que se trataba de una penalidad convencional por mora, calculada
a partir de la fecha de intimación en mora, a saber, mediante una carta notarial la
demandante requirió a la demandada el cumplimiento de sus obligaciones. El Árbitro
Único indicó que la penalidad convencional compensatoria era incompatible con la
penalidad convencional moratoria, pues si se exigió la primera, no podría exigirse
también la segunda que indemnizaba la tardanza en el cumplimiento. Además,
señaló que la demandante intentaba cobrar dos penalidades, que se originaban en el
mismo incumplimiento, lo que, de aceptarse, supondría una duplicidad
indemnizatoria; en consecuencia, declaró que no correspondía ordenar el pago
a favor de la demandante de la penalidad del 5% del monto desembolsado.