PESQUISA DE VALORES ‘© método mais recomendiivel para avaliagdo de terrenos urbanos ¢ o comparativo, Por esse método, conforme jé vimos, 0 valor do imével é obtido pela comparagdio de dados de mercado relativos a outros de caracteristicas similares. Para tanto, o profissional deve-se valer de fontes de informagdes, dentre as quais destacamos as transagdes e os antincios de ofertas. casos, o profissional avaliador deve-se acautelar quanto a veracidade das infor- magdes obtidas: compromissos de compra ¢ venda particulares podem refletit melhor as condigdes provaveis de pregos reais de transagdes do que eserituras definitivas; isto porque, nos compromissos, comprador ¢ vendedor se cercam de cuidados para evitar inadimpléncias contratuais; jé nas escrituras definitivas, pode ser conveniente para ambos, por razdes tributérias, que o imével fique registrado por prego superior ou inferior ao efetivo. © ofertas podem ser obtidos em jornais, cor 1s. Os aniineios nem sempre trazem todos 03 dadlos necessfrios & pesqnisa e devem sempre ser comprovados com nima visita até 0 local da oferta, de elementos, transagdes ou ofertas, deveriio constar os seguintes ‘8 data da transago, do compromisso, do aniincio ou da oferta; 1 fontes de informagio; ‘Sse for transagiio ou compromisso: tabelionato, cartsrio ou registro de iméveis, ‘mimero de transcrigdo, da inscrigao ou do registro, niimero do livro e folhas € naturcza do documento pesquisado; Manual de Avaliogdes e Pericios em Iméveis Urooncs José Fiker8 se for aniincio: nome do jornal ou da publicago, pigina, nome, enderega e telefone; ‘© se for oferta ou informagdo: nome, enderego e telefone do informante; localizagaio: enderego do imével pesquisado (rua e niimero, ou quadra ¢ lote), istdneia da esquina mais préxima ou da via pibliea mais conhecida, bairro, setor e quadra da planta genérica de valores da prefeitura: no caso de terrenos, turhanos e iméveis rurais devem ser fornecidas as indicagdes que possibilitem asua localizagdo; Si dimensiec: testada, profiindidade e érea: © prego © condigdes de venda; ‘© croqui elucidativo com a posigio do imével pesquisado na quadra, sua forma aproximada e dimensdes. Frequentemente os terrenos nfo sto absolutamente idnticos na forma, nas dimen- ‘ses, topografia, localizagao, época da oferta vu transagao etc., tornando dificil uma comparagao direta, Cumpre, pois, homogeneizé-los para possibilitar a comparagao. A hhomugenei ao consiste em aplicar coeficientes corretivos do prego do terreno em oferta ou transagdo para um prego que o terreno teria se tivesse dimensdes ideais (frente de referéncia, profundidades minima e maxima recomendadas para o local etc.) sea ‘época da oferta ou iransayav fosse a da data da avaliagao ¢ se 0 imével estivesse ocalizado no local em que esti o terreno objeto da avaliagao. ‘Assim, consideramos os seguintes fatores: ® Redugdo do prego a vista. ® Corregdio da elasticidade da informagio pelo fator de fonte © Céileulo da profundidade equivalente e do fator de profundidade, © Caleulo do fator de frente. 16 Monual de Avaliagdes @ Percios em Imoveis Urbanos i Jose HikerCileulo do fator de transposigao. ® Ciileulo do fator de atualizasao, © Céleulo do fator de zona. 2.1 - Redugdo do prego 4 vista Para ofertas a prazo, nas quais no haja indicagao de reajuste, deve-se descontar 4 corregdo da moeda previsivel na data da oferta, Se as ofertas nao fazem indicagao de cobranga. de juros, deve-se descontar 12% 80 ano €, se nao especificam facilidades, devemus admitir ‘que essas facilidades so as normalmente consideradas no local da pesquisa, Exemplo: Local: Avenida Rio Branco Setor: 01-Quadra $4 Area: 700 m?— Frente —25 m Pre80" RS 840,000.00 com 50% a vista e « restanto em seis meses, sei jutos Fonte: Embraesp — Informante: L, P. Bemtim — Fone: 36-2801 Caleulos: Vy =V,/Ax (0,5 +0,5 x FVA/n) = valor a vista por metro quadrado do terreno da amostra = prego total do terreno da amostra = frea do terreno da amostra = fator de valor atual ~ 4,7665 Para 7% ao més (considerada Previa inflacionaria de 6% an més mais 1% ao més de jurvs ja considerados no prego, dada a condigao expressa “sem juros”) 0,5 = 50% a vista © 50% em seis meses sem juros a ~~ mimetu de prestagoes (meses) Substituindo; Menvol do Avaliagées ¢ Pec em imovels Urbonos I José FikerV,=RS 840,000,00 / 700 mx (0,5 + 0,5 x 4,7665 / 6)= R$ 1.076,65/ m? 2.2 - Conegdo da elasticidade da intormacao pelo fator de tonte Para quaisquer ofertas, deve-se proceder a um desconto de no minimo 10%, admitindo-se todas superestimadas. Exemplo: ‘Neoferta da Avenida Rio Branco citada, multiplica-se o valor encontrado por 0,90. V,=V,, 0,9 = RS 1.076,65 x 0,9 = RS 968,98 / m” 2.3 - Calculo da profundidade equivalente e do fator profundidade A profundidade equivalente ¢ 0 resultado da frente efetiva. isdo dat érea do (errenu pela sua Frente efetiva é a projegdo da frente real sobre a perpendicular & menor das divi- sas, quando amhas sf abliquas no mesmo sentido. Ea corda no caso de frentes curvas. Ea frente prolongada no caso de esquinas chanfradas. As profundidades recomendadas como maxima e minima para cada regido acham- -se discriminadas no capitulo sobre zonas de norma. No caso de nossa oferta da Avenida Rio Branco, a profundidade equivalente ¢: P_=700 m?/25 m= 28m ‘As profundidades maxima e minima recomendadas para o local so 30 me 15, m, respectivamente, Fstando 28 m compreendida entre as duas, niio ha o que se corrigir. 2.4 - CAlculo do fator de frente A frente efetiva deverd ser relacionada a uma das frentes de referéncia recomen- dada no capitulo sobre zonas de norma. 2.8 - Célculo do fator de transposi¢ao 18 Manust ce Auclingfes« Pericns am Imévels Urbonos i José FikerPara o céleulo do fator de transposigdo, utilizam-se: % indices de plantas genéricas de valores; ‘valores de lancamentos fiseais. Asnormas, em geral, recomendam evitar indices maiores que o dobro ou menores que a metade do indice do local da avaliagao. Cour dinero grande de elementos pode-se abandonar os de esquina ou de mais frentes, de homogeneizagiio duvidosa. Exemplo: + Rua Vitoria, 485, entre Av. Rio Branco e a Rua Guainazes 08 ~ Quadra 80 — Fator local: 7875 214 mx 39m =546 m? +: RS 436.800,00 a vista Embraesp _informante ~ Fone: 571-4530-30-08-81 Prewende-se saber quanto valeria o terreno, se estivesse na Avenida Rio Branco, ‘Setor 8, Quadra 81 —Tator local 14579, CAleulos: Fator de transposiglio V,=RS 436.800,00 / $46 m? x (14.579 / 7.875) x 0.9 V,=RS 1.332,93 /m? 26 - Céleulo do fator de atualizagdio ‘Come o exemple citadu € uma oferta de agosto de 1981, para se obter o seu valor em outubro de 1981 basta dividir o valor pelo indice de custo de vida (uv caso sera ‘milizado 0 da Fundagao Instituto de Pesquisas Econémicas da USP) de agosto de ‘$981 ¢ multiplicé-lo pelo indice estimado de outubro de 1981. ator de atualizagio ‘eres oe Acliogdes @ Percias em Imfuis Ltanas Joes FikerV,= RS 1,225.40 / m? (3.480.000,00 / 3.092.191,00) V,= RS 1,379.08 / m> [As normas, em geral, recomendam evitar elementos de amostra com mais de dois anos da data da avaliago. A Portaria 02/86 dos MM. Juizes das Varas da Fazenda Municipal estabelece em seu art. I° que o periodo antecedente nao pode ser superior a seis meses da data da avaliago. Em caso de impossibilidade deve o perito justificar e proceder 4 adequagio, demonstrando eventual valorizagao ou desvalorizagio. Recomendamos, em face das condigdes de mercado, sempre que possivel, sejam abandonados elementos com mais de trés meses da data do laudo, principalmente em épocas de inflago alta. 2.7 - Céleulo do fator de zona Ha ainda que se considerar que a pesquisa de valores deve abranger elementos da ‘mesma regio geoeconémica e que se evitem elementos de zonas de uso (previstas nas leis de zoneamento) diferentes das do imével em avaliagdo e de setores fiscais diferentes do terreno considerado. Porém, nem sempre isto é possivel. Quando isto acontecer, tiram-se médias de pregos de elementos de mesma zona, isto é, media de elementos de zona 2, por exemplo, e de zona 3. Dividindo-se uma média pela outa, tem-se o fatur de zona. Caleulados os resultados homogeneizados de todos os elementos da pesquisa, procede-se a determinagao da média aritinética dus unitérios. Em seguida, eliminam-se os clementos com valores 30% acima ¢ 30% abaixo da média, de- terminando-se com os elementos restantes uma nova média ¢ limites pelo mesmo principio, Se dados eliminados na primeira etapa estiverem dentrv desses limites, deverdy ser teinelufdos no rol, para serem repetidas as mesmas operagdes, até {que todos 05 seus componentes atendam ao interval de mais ou menos 30% em torno da iitima média. ‘A Norma de Avaliagio de Bens da ABNT presereve que, na caleta de dadas, devem ser ohservados: 2.8 - Aspectos quantitativos 20 ‘Manu de AvaliagBea © Periias om Iméveie Urbonos 1 José Fiker sens mnie © reneE recomendavel buscar a maior quantidade possivel de dados de mercado, com atributos compariveis aos do bem avaliando. 2.9 - Aspectos qualitativos Na fase de coleta de dados ¢ recomendével: a) buscar dados de mereado com atributos mais semelhantes possiveis aos do bem avaliando; ») identificar e diversificar as fontes de informago, sendo que as informagdes devem ser cruzadas, tanto quanto possivel, com o objetivo de aumentar acon fiabilidade dos dados de mercado; ©) identificar e descrever as caracteristicas relevantes dos dados de mercado coletados; 4) buscar dados de mercado de preferéneia contemporiincos com a data de referencia da avaliagio, 2.10 - Situagdo mercadolégica “Na coleta de dados de mercado relativos a ofertas é recomendivel buscar infor- magdes sobre o tempo de exposigdo no mercado e, no caso de transagbes, verificar 2 forma de pagamento praticada e a data em que as mesmas ocorreram.” ‘Morual de Avolingies@ Pericins am ImdueisUbonos José Fiker