FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLITICA

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

CURSO: DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL

TEMA: EL DERECHO REGISTRAL EN ARGENTINA

PROFESOR: RICHARD VILLAVICENCIO SALDAÑA

ALUMNOS

JULIO CESAR INUMA CALDAS

ERICK ARTUR GUTIERREZ GARCIA

MOISES PLASENCIA CHINCHAY

EBELYN JUDITH TORRES LUNA

GRUPO: # 01

AÑO: 2022

1
 INDICE

INTRODUCCION……………………………...……………………………………………...03

EL DERECHO REGISTRAL ARGENTINA……………………………….……………...…..04

A. - EL DERECHO REGISTRAL ………………………………………………………..04

B -CARACTERES…………………………………………………………………………04

C - EL OBJETO DEL DERECHO REGISTRAL………………………………………….04

D- EN EL DERECHO COMPARADO SE HAN IDENTIFICADO LOS SIGUIENTES

PRINCIPIOS…………………………………………………………………………….....04

1) autenticidad………………………………………………………………………….04

2) inscripción……………………………………………………………………….….04

3) publicidad……………………………………………………………………….…..04

4) legalidad…………………………………………………………………………….04

5) fe pública……………………………………………………………………………04

6) rogación……………………………………………………………………………..04

7) especialidad………………………………………………………………………….04

8) prioridad……………………………………………………………………………..04

9) tracto sucesivo………………………………………………………………………05

CAPITULO II………………………………………………………………………………05

A- EL PRINCIPIO DE INSCRIPCION O REGISTRACIÓN……………………………..05

B.- SISTEMAS REGISTRALES…………………………………………………………..06

C.- CODIGO CIVIL ARGENTINO………………………………………………..………08

2
D- EXISTEN TRES MOMENTOS EN LA ELABORACIÓN JURÍDICA DE UN TÍTULO
TRASLATIVO DE DOMINIO:……………………………………………………………08

E- INSCRIPCION CONSTITUTIVA y DECLARATIVA………………………………...09

F- OBLIGATORIEDAD DE LA INSCRIPCIÓN………………………………………….10

CONCLUSIONES……………………………………………………………………….…11

BIBLIOGRAFIA………………………………………………………………………...…12

3
 INTRODUCCION

En la década de los sesenta el derecho Argentino adquirió el nombre de Derecho Registral

Inmobiliario. El Derecho Registral Inmobiliario Argentino reconoce sus antecedentes en
el Derecho Español, pero hoy presenta características y personalidad propias. El presente
trabajo grupal pretende profundizar la temática dentro de esta rama del derecho, sobre el
principio de inscripción dentro del Derecho Registral Inmobiliario.

El Registro de la Propiedad cumple una función en lo referente a la publicidad

que consiste en hacer saber a los terceros determinadas situaciones jurídicas
relacionadas con los inmuebles siendo sus constancias públicas a fin de que los terceros
interesados puedan acceder a las mismas en la forma que determinan las respectivas
reglamentaciones.

4
 DERECHO REGISTRAL DE ARGENTINA

CAPITULO I

EL DERECHO REGISTRAL (concepto)

Alberto Molinario; define al derecho registral como "el conjunto de principios y normas
que tienen por objeto reglar los organismos estatales encargados de registrar personas,
hechos, actos, documentos o derechos; así como también la forma como han de
practicarse tales registraciones, y los efectos y consecuencias jurídicas que derivan de
éstas". Es así que desde antaño la función esencial del Derecho Registral es la publicidad,
la cual es definida como la posibilidad de conocimiento respecto de un hecho o acto y
todo procedimiento tendiente a divulgarlos, para colocarlos en situación de ser
potencialmente conocidos por los integrantes de una comunidad. Una visión histórica de
esta rama del derecho nos muestra su íntima vinculación con los gravámenes, y
especialmente con la figura de la Hipoteca.

El derecho registral, es aquella rama del derecho, formada por el conjunto de normas
jurídicas y principios registrales que regulan la organización y funcionamiento de los
registros públicos, los derechos inscribibles y medidas precautorias en los diversos
registros, en relación con terceros.

PRINCIPIOS DEL DERECHO REGISTRAL

Principio de legalidad

Por este principio, todo título que se trate de inscribir en el Registro está sometido a un
examen previo, también llamado verificación o calificación, con el fin de que solo tengan
acceso a los asientos registrales, los títulos válidos y perfectos; en otras palabras es el
análisis que realiza el registrador respecto de la licitud del acto o contrato que se desea
inscribir o anotar preventivamente así como de la compatibilidad de estos actos con las
normas legales vigentes y los asientos registrales ya existentes.

Principio de prioridad

5
Referido directamente al tiempo, por cuanto en el reconocimiento de determinados
derechos, tienen prioridad los más antiguos sobre los posteriores; se basa en el apotegma
jurídico "prior tempore, potior iure" (Primero en tiempo, mejor en derecho); así de
acuerdo a este Principio, los derechos que otorgan los registros, están determinados por
la prioridad en el tiempo de la inscripción, esta prioridad en el tiempo se determina por la
fecha, día, hora y fracción de hora en que determinado título se presenta al registro.

Principio de publicidad

En virtud de este principio, se presume que toda persona está enterada del contenido de
las inscripciones; es decir, nadie puede alegar ignorancia o desconocimiento del
contenido de los asientos de inscripción.

Principio de legitimación

Según este principio, se presume que el contenido de las inscripciones, es cierto y produce
todos sus efectos mientras que estas no sean anuladas o rectificadas.

Principio de fe pública registral

Por este principio, se busca proteger los actos jurídicos que se hayan producido confiando
en el contenido del registro; es decir, ampara a los terceros adquirentes de derechos, sobre
la base de la información contenida en los Registros.

Principio de tracto sucesivo

También conocido como de "Tracto Continuo", por este principio, ninguna inscripción,
salvo la primera, se llevará a cabo sin que previamente esté inscrito o se inscriba el
derecho de donde provenga.

Principio de especialidad

También llamado de "Determinación", tiene como finalidad individualizar los derechos

inscritos en los Registros, en relación a los bienes y a las personas, por este principio,
cada inscripción se efectúa en partidas separadas.

Principio de oponibilidad

El propósito de este principio es impedir que se inscriban derechos que se opongan o que
puedan resultar incompatibles con otro derecho previamente inscrito; aunque el derecho
que trata de inscribir sea de fecha anterior al derecho inscrito.

6
CLASES DE INSCRIPCIÓN

Inscripción constitutiva

Esta clase de inscripción constituye un requisito indispensable para que la transferencia

o constitución de un derecho real tenga lugar. Gracias a esta clase de inscripción, queda
perfeccionada la transmisión o constituido el derecho real.

Ejemplo de esta clase de inscripción es la Hipoteca, pues si ésta no es inscrita en el registro

correspondiente, aunque haya sido elevada a Escritura pública, no existe la garantía real.

Inscripción declarativa

Esta clase consiste en publicar un cambio ya ocurrido, independientemente del registro.

Para esta clase de inscripción, basta la existencia del título para la transmisión del derecho
real. Reconoce la pre-existencia de los derechos reales, de los que se toma nota para su
oportuna publicidad y demás efectos que establezca la ley.

El derecho registral, es un sector del Derecho Objetivo que abarca dos grandes partes:

 El Derecho Registral Formal y el Derecho Registral Material.

 El Derecho Registral Formal es el referido a los efectos de la toma de razón.

CARACTERISTICAS

Es un conjunto de normas que abarca el Registro material y formal. Del Registro Material
se puede decir que quizá sea del Derecho Privado y del Derecho Registral Formal que
tiene aportes del Derecho Administrativo y Procesal, por lo que se encuadra dentro del
Derecho Público.

EL OBJETO DEL DERECHO REGISTRAL

Abarca Registros Inmobiliarios, de las Personas, de Embargos y Limitación de la

Capacidad, de Automotores, de Aeronaves, de Ganados y Máquinas, de Mandatos,
Mobiliarios, de Propiedad Intelectual, de Sucesiones y otros.

7
 CAPITULO II

EL PRINCIPIO DE INSCRIPCION O REGISTRACIÓN

La Cruz Berdejo dice que "inscripción en sentido amplio equivale a asiento registral, pese
a que tiene muchos sentidos". La inscripción en sentido estricto o especifico, es todo
asiento principal o definitivo que se realiza en el Registro en los que consta la
constitución, transmisión o modificación de un derecho real",

López de Zavalía prefiere llamar al principio de inscripción, principio de registración.,

está de acuerdo con el concepto de "inscripción en sentido amplio", pero no con la que
asimila la inscripción a asiento registral, pues aquí se confunde la forma instrumental con
lo documentado en la forma y aclara que no debe confundirse inscripción con asiento:
"Me gusta cuando dice "en sentido amplio", dando a entender que hay otros sentidos; pero
no me gusta cuando hace equivaler inscripción a asiento registral; es decir cuando
identifica inscripción con asiento registral, ya se trate de cualquier asiento registral, en
sentido amplio o de algunos asientos registrales en sentido estricto"

SE CLASIFICA:

a) Por inscripción;

b) Por transcripción

c) Por el enajenamiento

SISTEMAS REGISTRALES

1. En el derecho español es necesario que el contrato traslativo sea seguido de la tradición,

sin estos requisitos no es posible la inscripción. La inscripción no suple a la tradición. La
inscripción en el derecho español sólo produce, por lo tanto, el perfeccionamiento de la
enajenación en el sentido de que la hace oponible a terceros.

2. El sistema transmisivo alemán está inspirado en sistema romano clásico justinianeo.

Para la transmisión de inmuebles en la técnica alemana los negocios jurídicos pueden ser
de dos clases: obligacionales y de disposición.

8
Los primeros crean obligaciones, por ejemplo, la compraventa. Los segundos
constituyen, modifican o extinguen derechos reales. En la técnica alemana se distingue
entonces:

a) La compraventa, acto causal o negocio obligacional. Es el fundamento de la

transmisión.

b) El acuerdo de transferencia: se formaliza entre el enajenante y el adquirente, pero

independientemente del negocio causal de transferencia, en un acto de voluntad abstracto
que forma parte del negocio de transmisión.

c) La inscripción en el registro pone fin al proceso y forma parte del negocio de

transmisión.

3. El sistema australiano, también llamado Torrens en homenaje a su autor, reviste un

proceso de enajenación muy simple: los contratantes llenan un formulario impreso, lo
presentan con el título en el Registro, donde previa calificación, se extenderá un título
nuevo que hace plena fe en cuanto a la realidad física y jurídica de la finca.

4. En el derecho italiano, como en el sistema francés, el dominio se transmite por la sólo

fuerza del consentimiento expresado en el contrato, pero se inscribe con el objeto de que
produzca efectos respecto de terceros.

5. En el derecho suizo se sigue la teoría del título y el modo en materia de inmuebles es

la inscripción, es decir que ésta es constitutiva tratándose de actos entre vivos. En los
demás casos se es propietario antes de la inscripción.

Pérez Lasala divide a los sistemas inmobiliarios en tres grupos:

a) Sistemas en que la inscripción perfecciona la transmisión (comprende en este

grupo a las legislaciones argentina, francesa, italiana y española).

b) Sistemas en que la inscripción tiene carácter constitutivo legislación de

Alemania y Suiza).

c) Sistemas en que la inscripción tiene carácter sustantivo, desconectado

plenamente del negocio causal. Es el sistema australiano y el de las antiguas
legislaciones alemanas de Hamburgo, Lubeck y Sajonia.

9
C.- CODIGO CIVIL ARGENTINO

El título es el elemento principal, ya que dé el, surge el negocio causal (compra, permuta.
donación), y el modo quedó reducido a la entrega de la cosa, siendo los dos
indispensables. Esta teoría puede deducirse del artículo 577 del Código Civil, cuando
dice" "Antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho
real". El Art. 577 no menciona el negocio causal, pero se considera innecesario por estar
inserto en el título de las obligaciones de dar.

Art. 577, 2° parte del Código Civil; citando a Freitas: “Por la naturaleza de las cosas, se
comprende desde el primer momento que el derecho real debe manifestarse por otros
caracteres, por otros signos que no sean los del derecho personal, y que esos signos deben
ser tan visibles y tan públicos como sea posible.

Art.2505.- La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente

se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros
inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no
serán oponibles a terceros mientras no estén registradas.

Finalmente, la Ley Nacional de Registros Nº 17.801 declara en su Art. 42 ser

complementaria del Código Civil.

D- EXISTEN TRES MOMENTOS EN LA ELABORACIÓN JURÍDICA DE UN

TÍTULO TRASLATIVO DE DOMINIO:

1. El título materializado en el documento que constituye el derecho real.

2. La tradición o entrega de la cosa, que algunos autores identifican con la

publicidad, pero que él entiende es entrega material del bien.

10
 3. Cumplida esta etapa el derecho vale entre las partes (Art, 3135). Frente a
terceros que no han intervenido en el acto, el derecho sólo es oponible por su
inscripción en el Registro de la Propiedad (Art. 2505)

Art. 2602, cuando establece: "La tradición debe ser por título suficiente para transferir el
dominio". Aquí la palabra título tiene significado de negocio causal (compra, permuta,
donación). El título debe ser idóneo para producir la transferencia del dominio.

Art.3135.- La constitución de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho

pública por su inscripción en los registros tenidos a ese efecto. Pero las partes
contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y
testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripción; y respecto de ellos, la hipoteca
constituida por escritura pública, se considera registrada.
Al constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor,
reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente, expresando el
monto a que ésta podrá alcanzar

Art.3136.- Si estando constituida la obligación hipotecaria, pero aún no registrada la

hipoteca, y corriendo el término legal para hacerlo, un subsiguiente acreedor, teniendo
conocimiento de la obligación hipotecaria, hiciere primero registrar la que en seguridad
de su crédito se le haya constituido, la prioridad del registro es de ningún efecto respecto
a la primera hipoteca, si ésta se registrare en el término de la ley.

E- INSCRIPCION CONSTITUTIVA y DECLARATIVA

“principio de inscripción” Roca Sastre, alega que el papel que desempeña la inscripción
en la mecánica de la constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos
reales sobre inmuebles, precisa si la inscripción constituye o no un factor o requisito
esencial para que el negocio dispositivo provoque la transmisión o desplazamiento del
transferente al adquirente, hablar del valor o naturaleza jurídica de la inscripción es tanto
como la determinación de sus efectos, y que el examen de esos efectos equivale a exponer
la parte más importante del sistema registral.

Por ello, sugiere la distinción entre inscripciones "constitutivas" y "declarativas",

afirmando que una inscripción es constitutiva cuando la misma es requisito necesario o
sine qua non para que la transmisión de dominio de inmuebles se produzca.

11
En cambio, es declarativa la inscripción cuando no es necesaria para que tal transmisión
se opere, ya que se limita a publicar una transmisión o constitución que ha tenido lugar
con anterioridad.

Si es constitutiva, la inscripción asume el valor de factor, elemento o requisito

indispensable para que el título traslativo o constitutivo produzca ese efecto traslativo o
constitutivo.

Entonces el asiento no sólo exterioriza la existencia de una transmisión o gravamen, sino

que concurre como elemento o ingrediente esencial para que el fenómeno traslativo o
constitutivo tenga lugar en la realidad de la vida jurídica.

Si la inscripción solamente es declarativa, asume de momento el valor de simple medio

exteriorizado o de publicidad de una transferencia o gravamen ya virtual en la realidad
jurídica y no hace otra cosa que exteriorizar un cambio jurídico operado patrimonialmente
fuera del registro. En este caso esta inscripción rectifica el contenido registral poniéndolo
de acuerdo con la realidad extraregistral.

F- OBLIGATORIEDAD DE LA INSCRIPCIÓN

Sostiene Moisset de Espanés, Que este principio tiene distinta fuerza según sea el sistema
inscriptorio de que se trate, así en el derecho español es "voluntaria", es decir que el titular
de derechos reales sobre inmuebles no está obligado a matricular la finca ni a registrar las
posteriores transmisiones, lo que hace que muchos inmuebles permanezcan al margen del
registro.

Díaz González, en el derecho español nos dice que la inscripción es necesaria, no en el

sentido de que el Estado pueda adoptar medidas coactivas, sino en el sentido de que es
obligatoria, como en el caso de la hipoteca, en que si el titular, aspira a que nazca, es
necesario que inscriba su título, igualmente el que quiera gozar del principio de fides
pública, del de legitimación o para el ejercicio de acciones reales que nacen del dominio,
es indispensable que el título se inscriba en el Registro.

CONCLUCIONES

A) Los principios directrices que informan el Derecho Registral Inmobiliario son:

De prioridad
 De especialidad

12
  De rogación
 De tracto sucesivo
 De legalidad
 De fe pública
 De inscripción
 De publicidad.

El principio de inscripción puede ser valorado según el sistema de registración

inmobiliario que se adopte, a saber:

1) Sistema de sustantividad: reconoce la naturaleza abstracta de los asientos y su valor

de cosa juzgada, como en las antiguas legislaciones de Sajonia, Lubeck y Hamburgo y en
la de Australia (Torrens).

2) Sistema constitutivo: legislaciones de Alemania, en la que se distingue el negocio

obligacional (causal), del dispositivo abstracto y constitutivo y de Suiza, que sigue la
teoría del título y el modo, pero que en materia de inmuebles es la inscripción.

3) Sistema declarativo y voluntario: en el que la transmisión de derechos reales se

perfecciona con la inscripción como el de España, con la sola excepción del derecho real
de hipoteca, en cuyo caso es constitutiva: el sistema francés y el argentino.

BIBLIOGRAFIAS

LOPEZ DE ZAVALÍA, FERNANDO: Curso Introductorio al Derecho Registral. Buenos

Aires, 1983. Ed. Zavalía.

PEREZ, LAZALA, JOSE: Derecho Inmobiliario Registral. Buenos Aires 1965 Edic.
Depalma. pág. 18 a 42

ROCA SASTRE, RAMON: Derecho Hipotecario. T. 1. Barcelona, 1968.

MOISSET DE ESPANES, LUIS ob. Cit

DIAZ GONZALEZ, CARMELO: Derecho Hipotecario. Ed. Revista de Derecho Privado,

Madrid, 1967

13