(SUNO) Flis EDICAO #253 Publicado em 22.12.2021 Temas importantes sobre emissées em Fundos Imo! ste material destin 2 nica excuse for asiantes da uno Research www.suno.com.br Resumo No relatério desta semana, falaremos sobre a importancia das emissdes para o desenvolvimento do mercado de fundos imobilidrios. ete te >Temas importantes sobre emissées em Fundos Imobiliarios Em primeiro lugar, temos que destacar a evolugio do numero de investidores em fundos imobilidrios (imagem a seguir) no Brasil. De acordo com o boletim de outubro-2021 da B3, ultrapassamos a marca de 1,5 milhdo de Pessoas Fisicas investindo nesse segmento. Fonte: Boletimn mensal outubro/21 ~ 83 Porém, vale ressaltar que uma parcela significativa (85% a 90%) ¢ de investidores novatos, pois havia apenas 208 mil investidores em dez/18. Isto posto, reafirmamos que a nossa principal premissa esta na formacao e no desenvolvimento de investidores mais conscientes e racionais. Para isso, temos a obrigacao de trazer & luz e abordar diversos assuntos, até os mais espinhosos, para que a transparéncia das informacées possibilite o crescimento saudavel dos fundos imobiliarios. Este material destin ze nica xeosamente toe asinontes duno Reeereh SUNO FIIS(suno) Como pudemos observar na pagina anterior, € nitido o crescimento da industria, o que também é corroborado pelo aumento crescente de novas emissdes de cotas, de novos fundos com estratégias diferenciadas e, consequentemente, pela elevaco da liquidez e do valor de mercado $6 no ano passado (2020), foram captados R$ 25 bilhdes em 75 ofertas registradas, entre IPOs e Follow-ons. J4 em 2021, foram captados cerca de RS 21 bilhSes em um total de 63 ofertas concluidas. Ademais, vale lembrar que diversas emissdes ainda estéo em andamento e varias outras estéo aguardando uma data para inicio. Confira a nossa Plataforma de Emissdes. Neste cenério, ainda vemos muitos investidores questionando as chamadas de capital. Mas, afinal, por que os Fils fazem novas emissdes? Primeiramente, precisamos destacar que os fundos imobilidrios so obrigados por leia distribuir, no minimo, 95% do lucro semestral obtido com a sua atividade, Dessa forma, é dificil acumular caixa adicional no fundo para realizar novas aquisicdes ou investimentos desejados pelo gestor. Por isso, nessas ocasides, é necessério realizar um aumento de capital, para que assim o fundo possa receber uma injecdo de recursos e expandir suas atividades através da aquisicao de novos ativos para o portfdlio, é através das novas emissdes que este mercado pode se desenvolver, tendo em vista que 0s 5% que podem ficar retidos nao sao suficientes para © crescimento do fundo por meio da aquisi¢ao de mais ativos. Este material destin ze nica xeosamente tne asinontes duno Recerch SUNO FIIS(suno) Em fundos de tijolos, por exemplo, essa retencdo é usada, na maioria das vezes, para manutengdes recorrentes e pequenas atualizagdes nas propriedades. Outra situacdo que traz a necessidade de se levantar recursos com 05 cotistas € no caso de retrofits, ou seja, reformas profundas que demandam um capital maior. Em virtude do grande potencial de crescimento da industria, entendemos que novas emissdes serao frequentes no cotidiano dos investidores de Fils, apesar do evidente momento mais desafiador para captacbes E claro que essa janela eventualmente sera reaberta e, neste momento, o investidor racional teré o entendimento necessdrio sobre a motivacao dessas ofertas, sobretudo pelo flagrante alinhamento de interesses para que haja o crescimento do Fundo em que é cotista, tendo em vista que o seu desenvolvimento poderd mitigar os riscos do Fundo, bem como incrementar a qualidade do portfélio e majorar os retornos ao longo da sua jornada em busca da independéncia financeira. Outro questionamento frequente é se as emissdes podem diluir a ipaco relativa dos pequenos investidores do Fundo e se isso seria um motivo de preocupagio. E claro que este é um item para ser monitorado e colocado em pauta no acompanhamento da sua carteira, inclusive na revisdo das premissas que levaram a investir em determinado ativo. Dessa maneira, alguns pontos devem ser levados em considerago para que a andlise nao fique limitada Este material destin ze nica xeosamente tne asinontes duno Recerch SUNO FIIS(suno) Temos afirmado, recorrentemente, que toda anélise deve ser transversal, trazendo diversas dticas e condicdes sobre o tema. Neste caso, temos que analisar de que tipo de diluicdo estamos falando, uma vez que inumeros investidores esto angustiados sobre as novas emissbes e a possibilidade de serem diluidos. Vale ressaltar que esse raciocinio esté incompleto. Olhando na primeira derivada, é obvio que o investidor pequeno vai ser dilufdo hoje e continuaré sendo diluido ao longo do tempo, uma vez que nés, investidores comuns, temos uma quantidade de cotas irriséria quando comparamos a quantidade de cotas total de um Fundo. Veja um exemplo na pratica. Suponha que um cotista tenha 50 cotas do FUND11, as quais foram adquiridas ao longo da sua jornada de investidor, 0 que é um ntimero totalmente factivel de acontecer. Além disso, sabe-se que este fundo tem 10 milhdes de cotas, isto é, 10,000.000 cotas. Dessa maneira, a participacao desse cotista no fundo é de 0,0005%. Por mais que possa parecer uma proporcdo muito pequena, isso no deixa de ser uma preocupaco dos cotistas, tendo em vista que este é um recurso poupado com muito trabalho e suor para ser confiado aos gestores que devem os auxiliar na caminhada da independéncia financeira, No entanto, esse tipo de diluigao néo faria diferenga ao cotista, uma vez que © percentual é muito pequeno frente ao tamanho do Fundo. Este material destin ze nica xeosamente tne asinontes duno Recerch SUNO FIISIsto posto, devemos seguir com a segunda camada da andlise: a emissio pode proporcionar uma diluigao do patriménio ou da renda? Para explicar melhor e de forma clara: quando um Fundo faz uma emiss%io muito abaixo do Valor Patrimonial e 0 investidor nao exerce seu Direito de Preferéncia, ele claramente estard diluindo o seu patriménio, transferindo um capital j4 conquistado para outro investidor que esté chegando agora. Isso sim é preocupante. Obviamente, hd fatores que atenuam ou agravam esse proceso (tabela abaixo), mas, via de regra, essa transferéncia ocorre quando é realizada uma Oferta Publica, ou seja, destinada a investidores em geral, bem como para novos cotistas, com prego abaixo do VP. Oferts Publica ICVM 400 (Oferta Restrta ICVM 476 Alto custo {maior que 3%) Baixo custo (menor que 2%) Fator de proporgao maior que 30% Fator de propor¢o menor que 30% Cap rate (alvo) igual ou inferior 20 atual Cap rate (alvo) maior que o atual Desconto no VP acima de 5% Desconto no VP abaixo de 5% Fonte: Suno Research Vale destacar que esses pardmetros acima funciona como uma bissola, sobretudo por conter um certo grau de subjetividade. Portanto, cabe sempre ao investidor estabelecer critérios individuais para serem colocados na balanca ao longo do processo decisério. Este material destin ze nica xeosamente toe asinontes duno Reeereh SUNO FIIS(suno) Mais uma vez, vale reforcar que, partindo do pressuposto de que uma emissdo abaixo do VP seja detratora, os gestores deveriam evitar ao maximo este desgaste junto a sua base de cotistas. Outra situagdo em que o cotista deve se preocupar é quando o Gestor adquire, com os recursos da emissao, ativos que ndo sao eficientes o suficiente para melhorar a sua renda. Isso acontece quando a quantidade de cotas do Fundo aumenta frente & injecdo de capital via nova emissdo, mas ndo hd o crescimento das receitas na mesma proporgdo, de forma que a renda por cota seja mantida ou elevada. Nesse caso, a renda pode até diminuir. As vezes, a diminuico é temporaria até que todos os recursos captados sejam alocados. A partir dat, teremos condigdes de realmente analisar se a emissao foi boa ou ruim. Como falamos, tudo tem que ter um contexto. Dessa maneira, para que esses problemas sejam evitados, é sempre vélido analisar 0 histérico do Fundo, das alocacdes, das situagdes em que as ofertas foram realizadas e verificar se a Gestdo tem interesses alinhados com os investidores e se est seguindo as estratégias que foram propostas. Acreditamos na autorregulacdo e entendemos que esta é a melhor maneira para a nossa industria evoluir. claro que nem tudo serdo flores. Pode ser que muitas coisas acontecam no caminho, mas que sejam em prol do desenvolvimento do mercado. Este material destin ze nica xeosamente tne asinontes duno Recerch SUNO FIIS(suno) Esperamos que o setor cresca de tal forma que daqui trés, cinco ou até dez anos uma emissao seja tio pequena em rela¢do ao tamanho do fundo que toda essa capacidade dilutiva seja mitigada. O que queremos dizer com isso? No momento em que os fundos tiverem algo entre RS 15 e 20 bilhdes de patriménio, uma emisséo de 5% representaria uma captacio de RS 750 milhées a R$ 1 bilhdo, o que é maior do que muito fundo que existe na atualidade. Podemos ir mais além com a uma reflexdo: lembra que dissemos acima que os fundos devem distribuir, no minimo, 95% dos resultados obtidos no semestre, certo? Em nossa visio, chegaremos a um momento em que os fundos crescerao organicamente, sem novos aportes, apenas com os recursos que podem ficar retidos dentro dos resultados do fundo, ou seja, os 5% que mencionamos acima. A partir de ento, a estrutura do mercado de fundos imobilidrios poderia ser totalmente diferente. Pode até ser que tenhamos emissées, mas 0 efeito dilutivo sera tao pequeno que nds nao precisaremos mais falar sobre este assunto. O problema certamente sera outro. Infelizmente, é necessdrio passar por isso, até para que possamos ultrapassar essa barreira. Este material destin ze nica xeosamente toe asinontes duno Reeereh SUNO FIIS(suno) Por isso, estamos sempre empenhados para que as emissdes sejam as melhores possiveis, ou seja, as menos dilutivas, as mais transparentes, as mais eficientes e as que mais adicionam valor aos cotistas, até chegarmos ao momento em que esse problema terd ficado na histéria. Temos a convicedo de que isso deverd acontecer, especialmente por termos superado varios desafios no passado. Hoje, verios uma industria muito mais forte e com uma base sdlida para continuar com o seu crescimento, apoiado, inclusive, na autorregulaco, sendo a lei suprema de qualquer mercado. Por fim, ainda podemos trazer 8 tona uma discussdo bastante recorrente quanto aos custos de uma oferta. Afinal, voc8 sabe quais so eles? J4 pensou sobre 0 impacto deles em seus investimentos? Primeiramente, é importante salientarmos que antigamente os custos altos das ofertas eram justificados pela necessidade de um trabalho em prol do crescimento e desenvolvimento dos fundos imobiliarios. Obviamente, esse trabalho foi alcancado, tanto é que temos diversos fundos com mais de 50 mil cotistas, sendo o maior deles com quase 470 mil, ou seja, praticamente 1/3 dos investidores em Fils. Em nossa visio, no hd sentido para os custos de distribuicdo serem iguais aos praticados no passado. Para a proxima década, esperamos um aperfeicoamento do setor, quando sera possivel ter a diminuicao desses custos, considerando que a base de investidores hoje é muito maior que antigamente. Este material destin ze nica xeosamente tne asinontes duno Recerch SUNO FIIS(suno) Com isso, no serio necessérios grandes investimentos em angariac3o, tendo em vista que os fundos imobilidrios conquistaram seu lugar nas prateleiras do mercado, trazendo boa tracdo a novas emissdes. Claro, em janelas mais favordveis. Além disso, os resultados que os fundos entregam é a melhor forma de propaganda, garantindo um bom posicionamento na industria. Os cotistas que fazem uma boa diligéncia em seus investimentos buscam entrar em emissdes quando enxergam o alinhamento de interesses com os gestores € com as suas estratégias. Dessa forma, os fundos se vendem praticamente sozinhos, sem ficarem dependendo de esforcos de venda, As condicées mudaram e o mercado, eventualmente, vai se adaptar asso. De novo, so 0s efeitos da autorregulacao. E importante que o mercado flua naturalmente, sem colocar imposigées barreiras para nenhum participante. Com isso, veremos até onde os interesses de cada uma das partes pode avancar. Dessa forma, o mercado vai amadurecendo e sendo delineado pela autorregulaco. Contudo, sempre apontamos os custos de uma emissdo em 0 6 uma forma de levar a discussdo nossas anidlises, visto que, para nés, i para todos, visando uma melhoria constante tanto para os investidores, quanto para os gestores e distribuidores. No fim, todos querem ganhar e, com um mercado alinhado no ganha-ganha, com certeza isso sera possivel. Este material destin ze nica xeosamente tne asinontes duno Recerch SUNO FIIS(suno) Voltando ao assunto, destacamos que existem custos relativos diferentes entre as Ofertas Restritas (ICVM 476), quando 0 fundo realiza a emissao para a sua base atual de cotistas e para investidores institucionais, e Ofertas Publicas (ICVM 400), quando o piiblico-alvo é maior, sendo direcionada para investidores em geral. Vale lembrar que nas Ofertas Restritas ndo hd a obrigacdo de apresentar um Prospecto Definitivo, com a destinagao de recursos (Pipeline) e estudo de viabilidade, como normalmente é apresentada nas Ofertas Publicas. Dessa forma, os custos nessas ofertas costumam ser menores pelo fato de serem mais répidas e no demandarem muitos esforcos de estruturacdo e distribuigao. Assim, esses so os dois principais custos de uma emissdo que todo investidor deve compreender: estruturacdo e distribuicdo, O custo de estruturagio ¢ aquele no qual o Coordenador Lider, junto aos coordenadores contratados, auxilia os gestores no desenvolvimento do produto, contribuindo diretamente no desenho e idealizaco da oferta. Eles contribuem nas definig6es de precos, no puiblico-alvo, na escolha dos ativos, no planejamento do calendario e na orientacdo sobre alguns pontos que devem ser incluidos no regulamento. Toda essa formatagio é baseada no conhecimento de mercado dos coordenadores, sendo verificado o que pode dar certo em uma emissao e o momento ideal para o seu langamento, sempre buscando atender as exigéncias dos érgaos reguladores. Este material destin ze nica xeosamente toe asinontes duno Reeereh SUNO FIIS(suno) E importante destacar que o gestor tem um papel crucial na estruturacao, pois nao adianta o estruturador desenvolver um produto se o gestor ndo tiver a par da estratégia e a capacidade de gerir esse produto. ‘do é referente ao comissionamento dos vendedores participantes da oferta, ou seja, é 0 pagamento das plataformas que disponibilizam e oferecem o produto aos seus clientes. Isto é, uma parcela do valor investido fica com as corretoras e distribuidoras. As demais despesas so aquelas que fazem parte do processo da oferta, sendo taxas de registro na CVM e ANBIMA, taxa de andlise e distribuicao da B3 e custos com assessoria juridica e marketing, ou seja, sio necessérias em todas as ofertas. Apesar da sua importancia, elas representam a menor parcela relativa aos custos totais. Muitos investidores ndo dio a devida importancia a esses custos, mas se considerarmos a média de distribuiggo de rendimentos do IFIX (indice de desempenho médio dos fundos imobiligrios), esses custos podem ser superiores aos seus recebimentos em caso de realizacao de varias ofertas durante o ano. Portanto, fica evidente a importancia de os investidores entenderem os impactos que os altos custos trazem para os seus resultados, uma vez que se eles fossem menores, maiores seriam os recursos captados pelo fundo e, consequentemente, mais investimentos poderiam ser realizados, 0 que traria retornos melhores para a sua base Este material destin ze nica xeosamente tne asinontes duno Recerch SUNO FIIS(suno) Sabendo que as emissdes sdo relevantes para o desenvolvimento do mercado e que continuarao existindo, se faz necessério o acompanhamento desses custos para que haja uma sensibilizago dos distribuidores e coordenadores para uma diminuico gradativa, visando o fortalecimento da industria até que se chegue a um patamar ideal para ambas as partes. ‘Além disso, chegaremos em um momento em que as novas emissées vio deixar de ser 0 foco dos problemas, sobretudo pelo desenvolvimento do mercado com um tod, visto que a consolidagao dos fundos permitira que 0 crescimento seja algo natural e organic, sem a dependéncia de novas emissdes para aumentar 0 tamanho do fundo Por fim, acreditamos que esses questionamos deverdo ficar no passado, mesmo que eles sejam, de certa forma, incémodos agora. Como dissemos anteriormente, é um “mal” necessério que vai ser superado ao longo da sua jornada de investimentos. Plantio de Dividas Envi suas divdas referentes a este rlatério. Eas sero respondldas em uma Live especial ‘Acesse: https://sunoresearch.typeform.com/to/wrbarW Marcos Baroni PedroDatico MarcosCorrea -VietorMontezuma—TiagoRels Este material destin ze nica xeosamente toe asinontes duno Reeereh SUNO FIIS(suno) ne comers 8 2 wa aire) orem asta cmon 07 2 wom SES Synoneie aaa mmm comers oa See Se ee comes vere em 5 rm SFT sapere ass ora ah comers aa re mwa " © men PE aya asks ne one © ween Dagmar asa ames cme oa 1 vom ane) cannes msm conen nomen SAREE anna asst comers 80 speek yas mmm cmos tas eeu : 13 mown ouiins) Lanvin assim tame moan comers ak te wun oun) ny asm kame comes aman HRN aati caso comes ‘oo 2 am SE ome emma comes rit ews : + formas aan 21-220, 3100. rerover cai cmpis olade sr Mara co beatae A carteira Suno Fi 90 7 col Acumulado 7 Ind. Fo. mob. Rentabilidade acumulade de carteira até noverbro de 2021 — Fonte: Fconometica /Suno Research. Este material destin ze nica xeosamente toe asinontes duno Reeereh SUNO FIISDisclaimer