SHADRIT JANINA GUEVARA TUESTA JORGE LUIS CHAVEZ CONDOR Tngeniera Civil CIP $9031 Ingeniero Civil CTP 88538 Perito Judicial Perito Judicial N°05 Mz B-Lt 38 Chimbote Los Alamos Parcela A2 Lt 01 -Nvo Chimbote Telf.943690163, REFERENCIALES 01162-2014-0-2501-JR-CI-04 CAJAMUNICIPAL DE AHORRO Y CREDITO DEL SANTA SA IGREDA COBENAS LUZMILA ELIZABETH IGREDA GODOS, WUILLY CONSTRUCTORA Y SERVICIOS CC SRL. ESPECIALISTA LEGAL : SIXTO FIGUEROA ILDEFONZO MATERIA EJECUCION DE GARANTIAS ASUNTO ENTREGA DE INFORME PERICIAL - RES. N° CINCUENTA Y DOS, del 27 de mayo del 2019, Chimbote, 02 de setiembre del 2019 Senor Dr. JULIO VELASQUEZ RONCAL. JUEZ DEL 4° JUZGADO CIVIL. CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DEL SANTA Presente, JHADRIT JANINA GUEVARA TUESTA, Ingeniero Civil, con Reg. CIP 99031, Casilla Judicial N° 956, Casilla Electronica N°75126 _y JORGE LUIS CHAVEZ CONDOR, Ingeniero Civil, con Reg. CIP 88538, Casilla Judicial 8 usted nos presentamos y decimos: Que, en atencién la RESOLUCION NUMERO CINCUENTA Y DOS, del 27 de mayo del 2019, cumplimos con presentar el INFORME PERICIAL, sobre la Valuacién de dos Inmuebles, uno de ellos ubicado en la Urbanizacion Las Casuarinas Primera Etapa- Calle Los Lirios, Mz N, Lt 25, en el Distrito de Nuevo Chimbote y el otro Inmuebles ubicado en la Urbanizacion Popular de Interes Social Belen, Mz O, Lote 31 en el Distrito de Nuevo Chimbote; los documentos técnicos se ha desarrollado, respetando el Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificacién para la Costa, aprobado mediante Resolucién Ministerial N° 370-2018-VIVIENDA, vigente para el afo Fiscal 2019. Cumpliendo asi con lo dispuesto por su despacho; por tanto, solicitamos ordene a quien corresponda se nos endose y entregue los depésitos judiciales correspondientes a los honorarios profesionales de los suscritos. ‘Sin otro particular y en espera de su atencién, quedamos de usted. Atentamente.SJHADRIT JANINA GUEVARA TUESTA JORGE LUIS CHAVEZ CONDOR Ingeniera Civil CTP 99031 Ingeniero Civil CIP 88538 Perito Judicial Perito Judicial Barrio Fiscal N°O5 Mz B-Lt 38 Chimbote Los Alamos Parcela A2 Lt 01 -Nvo Chimbote Telf. 943404000 oa INFORME DE VALUACION DEL INMUEBLE VISTA DEL FRONTIS DEL PREDIO DE DOS PISOS MATERIA DE VALUACION DEMANDANTE : CAJA MUNICIPAL DE AHORRO Y CREDITO DEL SANTA SA. DEMANDADO : IGREDA COBENAS LUZMILA ELIZABETH. IGREDA GODOS WUILLY. CONSTRUCTORA Y SERVICIOS CC SRL. EXPEDIENTE + 01162-2014-0-2501-JR-CI-04, ‘SOLICITANTE : CUARTO JUZGADO CIVIL - CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DEL SANTA. UBICACION INMUEBLE :; CALLE LOS LIRIOS MZ N LOTE 25, URB. LAS CASUARINAS PRIMERA ETAPA DISTRITO DE NUEVO. CHIMBOTE, PROVINCIA DEL SANTA, DPTO. ANCASH. PROPIETARIO : WUILLY IGREDAS GODOs. VALOR COMERCIAL : US $ 82,682.99 DOLARES AMERICANOS. FECHA DE VALUACION: 02 SETIEMBRE DEL 2019. Cuceare Taest.SHADRIT JANINA GUEVARA TUESTA JORGE LUIS CHAVEZ CONDOR Tngeniera Civil CIP 99031 Ingeniero Civil CIP 88538 Barrio Fiscal N°05 Perito Judicial Perito Judicial -Lt 38 Chimbote Los Alamos Parcela A2 Lt 01 -Nve Chimbote 3404000, Tel Telf, INFORME DE VALUACION DE INMUEBLE DATOS GENERALES. 1 INSTRUCCIONES RECIBIDAS ‘Seguin lo indicado en la Resolucion CINCUENTA Y DOS, Ia diligencia de la tasacion del inmueble ubicado en la Calle Los Lirios Mz N Lt 25, Urbanizacion Las Casuarinas Primera Etapa inmueble ubicado en el Distrito de Nuevo Chimbote, la inspecci6n se llevd @ cabo el dia 28.agosto.2019, por lo cual se procede a presentar el Informe de la tascion del inmueble solicitado. MEMORIA DESCRIPTIVA 24 2.2 23 24 25 26 EI inmueble materia del litis, se encuentra inscrito en la Superintendencia Nacional de los Registros Publicos, con la Partida N° 07007335— Zona Registral N° VII — Sede Huaraz Ancash, ENTIDAD QUE SOLICITA LA EVALUACION CUARTO JUZGADO CIVIL - Corte Superior de Justicia del Santa. OBJETO DE LA VALUACION EI objeto de la valuaci6n, es determinar el valor comercial de la edificacién del Inmueble. FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA TASACION 28 de agosto del 2019. UBICACION DEL INMUEBLE. Departamento: Ancash. Provincia Santa Distrito : Nuevo Chimbote. Direccion Calle Los Lirios Mz N Lt 25, Urbanizacion Las Casuarinas Primera Etapa, Distrito de Nuevo Chimbote, Provincia de Santa, Dpto. Ancash. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS: Por el Frente Con el Jr. Los Lirios, con 6.60 mi. Por la Derecha Con el lote 24, con 20.00 mi. Porlalzquierda : Con el lote 26, con 20.00 mi. Por el fondo : Conel Lote 04, con 6.60 mi,JHADRIT JANINA GUEVARA TUESTA JORGE LUIS CHAVEZ CONDOR Tngeniera Ci cP 99031 Ingeniero Civil CIP 88538, Perite Judicial Perito Judicial Barrio Fiscal N°05 Mz B-Lt 38 Chimbote Los Alamos Parcela A2 Lt 01 -Nvo Chimbote 27 28 29 2.10 244 242 Telf. 9434 Telf. 943690163, PERIMETRO 53.20 mi, AREA DEL TERRENO (AT) El area total del terreno encerrado dentro de los linderos y medidas perimétricas mencionadas, es de 132.00 m?. AREA CONSTRUIDA (AC) Primer piso: 96.84 m’. Losa Aligerada, Segundo piso : 100.80 m*. Losa Aligerada. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO Zonificacion Residencial Densidad Media (RDM). Uso Actual Vivienda Unifamiliar. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANO DEL PREDIO Elinmueble, se encuentra ubicado con frente al Jiron Los Lirios. El entorno donde se ubica dicho inmueble cuenta con instalaciones electricas, redes de alumbrado Publico y domiciliario, redes de agua potable, desaglle, veredas y pistas. DESCRIPCION DEL AREA INSPECCIONADA EI inmueble inspeccionado es una vivienda de dos niveles, su frontis se encuentra tarrajeado y pintado, tiene dos ingresos, uno por un porton de madera elevadizo que da a una cochera el cual viene siendo usado como depésito y el ‘otro por una reja metalica que conduce a un hall, su frontis tiene ventanas de sistema directo. El ingreso de la puerta de reja metalica conduce a un hall el cual comunica con la escalera al segundo piso, esta escalera es de concreto armado, revestido de ceramico. Pasando el hall hay una puerta de madera y ventanas de sistema directo, que conduce a la sala comedor, y dos cuartos, estos ambientes vienen siendo usados actualmente como oficinas, el primer nivel cuenta también con SS.HH. el cual esta enchapado con ceramico en el piso y pared y aparatos sanitarios de color, una cocina que cuenta con enchape de ceramico en el piso y pared y una mesa de conereto. En la parte posterior del inmueble hay una area de lavanderia, hay un patio y tambien una piscina la cual se encuentra sin acabados, ya que no esta concluida ni operativa. Desde esta zona de lavanderia se puede observar que la fachada posterior se encu ajeada pero sin pintar. \JHADRIT JANINA GUEVARA TUESTA JORGE LUIS CHAVEZ CONDOR ‘Ingeniera Civil CIP 99031 ngeniero Civil CIP 88538 Perito Judicial Perito Judicial Barrio Fiscal N°05 Mz B-Lt 38 Chimbote Los Alamos Parcela A2 Lt 01 -Nvo Chimbote 943404000 Telf.943690163 2.43 En el segundo nivel luego de la escalera cuenta con una sala, la cual conduce a un estudio 0 zona de reuniones, cuenta con cocina la cual esté enchapado por ceramico en el piso y pared, con 02 cuartos (vienen siendo ocupado por oficinas), servicios higienicos que estan enchapado con ceramico y aparatos sanitarios de color, todo el piso en el segundo nivel es piso de ceramico y tiene puertas contraplacadas. La escalera que conduce al tercer nivel se encuentra sin acabados, y en el tercer nivel se encuentra solo el techo de! segundo nivel. Ademas de lo anteriormente mencionado se ha verificado la construccién de las siguientes obras complementarias: - 01 Reja Metalica de 2.70 x 2.95 m. - 01 Porton de madera en garege con sistema levadizo en garage de 2.70 x 2.60 m - 02 reposteros de concreto revestidos con ceramico en cocina del primer y ‘segundo nivel de 2.40 m2 y 2.20 m2, respectivamente. - _ Piscina de Concreto sin acabados e inoperativa de 4.1 x 2.7 yh=1.30 m3 - Cerco Perimetrico con ladrillo de soga de 15.1 x 3.10 m2, muros confinados vertical y horizontalmente, tarrajeado y con pintura de base. MATERIALES UTILIZADOS EN LA CONSTRUCCION: Cimentacién Cimentacion de concreto ciclopeo. Muros Con Ladrillo tipo King- Kong con columnas y vigas de amarre de concreto armado. Techos Losa aligerada de concreto armado horizontal Pisos Contra piso y ceramico Puertas y ventanas Puerta, porton y ventana de madera y puertas contraplacadas interiores y reja metélica. Revestimientos : Muros tarrajeados y pintado con pintura latex Bafos 1 Servicio Higienico cuenta con aparatos sanitarios de color, con enchape ceramico de piso y pared. Instalaciones sanitarias : Cuenta instalaciones de agua y desague empotrados con aparatos sanitarios de color, con mayolica. Instalaciones eléctricas : Con __instalaciones z empotradas, Ton pce eeJHADRIT JANINA GUEVARA TUESTA JORGE LUIS CHAVEZ CONDOR Ingeniera Civil CIP 99031 Tngeniero Civil CIP 88538 Perito Judicial Perito Judicial Barrio Fiscal N'OS Mz B-Lt 38 Chimbote Les Alamos Parcela A2 Lt 01 -Nvo Chimbote Tel 943690163, 2.14 ALCANCES Y LIMITACIONES DEL TRABAJO. La diligencia para realizar la tasaci6n del inmueble, se llev6 a cabo el 28 de agosto del 2019 en compafia del especialista del Cuarto Juzgado Civil, para lo cual realizamos la inspeccién ocular, toma de datos, caracteristicas, medidas y descripcién de los ambientes del inmueble ubicado en la Urbanizacin Casuarinas Primera Etapa en la Calle Los Lirios Mz N Lt 2 en el distrito de Nuevo Chimbote. Con la diligencia, y los trabajos realizados en ella se procedié e desarrollar el informe de la Pericia Valorativa del inmueble, constatamos la direccién, observamos el entorno y tomamos fotos; verificamos la Partida SUNARP - P07007335 y elaboramos el presente Informe de Valorizacion comercial, 2.45 BASE LEGAL El Predio se encuentra inscrito en la Superintendencia Nacional de los Registro Pablicos, con partida electronica N° P07007335 — Zona Registral N° Vil - Sede Ancash. 2.18.1 ANTIGUEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION De la construccién del inmueble, tiene una antigliedad aproximada de 17 afios. De lo observado, la edificacién se encuentra en un estado de Bueno, 2.45.2 DEPRECIACION De acuerdo @ la TABLA N° 1 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Peri, para construcciones de ladrillo, de 17 afios de antiguedad, en estado de conservacién bueno se estima una depreciacién del 17 %, siendo su factor de reajuste (f) de 0.83 para el primer y segundo nivel. 2.46 GRAVAMENES ‘Se desconoce, no se cuenta con Certificado de Gravamen actualizado. Ill. METODOLOGIA APLICADA: 3.1. BASES PARA SU DESARROLLO: Se realizé la visita de inspeccién ocular del inmueble, estudiando el entorno con el fin de determinar los valores comerciales de mercado de compra y venta de lotes de terrenos con caracteristicas similares. 3.2 DESCRIPCION DE LA METODOLOGIA APLICADA: Se realiza la presente valuaci6n por el método de la Tasaci6n Directa, la misma que corresponde a la determinacién del valor de los componentes fisicos del inmueble e inspecci6n ocular desde el exterior del inmueble,.teniendo en cuenta:JHADRIT JANINA GUEVARA TUESTA Ingeniera Civil CIP 99031 Perito Judicial Barrio Fiscal N°05 Mz B-Lt 38 Chimbote Telf. 943404000, JORGE LUIS CHAVEZ CONDOR Tngeniero Civil CIP 88538 Perito Judicial Les Alamos Parcela A2 Lt 01 -Nvo Chimbote Telf.943690163, - Reglamento Nacional de Tasaciones del Peri, aprobado por R.M. N° 172 — 2016- VIVIENDA (publicado en el Diario El Peruano el 23-julio-2016); y, su Modificatoria aprobado por R.M. N° 424 ~ 2017- VIVIENDA (publicado en el Diario El Peruano el 3-nov-2017) - El cuadro de valores unitarios oficiales de Edificaciones para la zona costa, aprobado con Resolucién Ministerial N° 370-2018-VIVIENDA, vigente para el ejercicio fiscal del 2019. 3.3 ANALISIS DEL MEJOR Y MAS INTENSIVO USO POSIBLE DEL BIEN: Dada la ubicacién del inmueble con relacién a su entomo, solo puede ser utiizado como vivienda unifamiliar y multifamiliar. IV CALCULOS EFECTUADOS 4.1 VALOR DE REPOSICION DEL INMUEBLE (VR) A) INVESTIGACION DE TERRENOS COMERCIALES DE REFERENCIA UBICACION | DISTANCIA | ENTORNO | VALOR REFERENCIA AL UNITARIO DELA INMUEBLE ussim2 | INFORMACION | Mziito8 | 347.00 Vivienda | 347.22 Inmobiliaria Mz K2 770.00 ‘Vivienda | 367.00 Inmobiliaria Mz CTLt33 | 360.00 Hostal 370.00 Informe Pericial | A) VALOR DEL TERRENO (V7). Considerando la ubicaci6n del terreno; asi como, el andlisis de los valores comerciales de compra y venta de terrenos similares en ubicacién y entorno, a la fecha los Peritos asignan como valor comercial unitario del terreno equivalente a US $ 350.00 / m?. Area del terreno (AT) Valor Comercial Unitario (VCU) VT = vt vT AT x " 132.00 m? US $ 350.00/m? vcu 132.00 m? x US $ 350.00 /m? US $ 46,200.00JHADRIT JANINA GUEVARA TUESTA JORGE LUIS CHAVEZ CONDOR Ingeniera Civil CIP 99031 Tngeniero Civil CIP 88538 Perito Judicial Perito Judicial Barrio Fiscal N°O5 Mz B-Lt 38 Chimbote Los Alamos Parcela A2 Lt 01 -Nvo Chimbote Telf. 943404 Telf 943690163 B) VALOR DE LA EDIFICACION (VE): De acuerdo al Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones para la Costa, aprobado por Resolucin Ministerial N° 370-2018-VIVIENDA Vigente desde el 01 de enero del 2019, tenemos: Muros y Columnas c 219.63 c 21963 _| Techos c 162.01 c 462.01 Pisos E 61.89 E 61.89 Puertas y Ventanas E 68.58 F 51.48 Revestimientos F 60.54 FE 6054 | |Aparatos Sanitarios c 51.562 fc 51.52 Inst. Electricas/Sanitarias F 32.19 F 32.19 VUE (S/ x m2) _|_ 656.36 |_ 639.26 TIPO DE CAMBIO: US $ 1.00 = S/ 3. 1_| 96.84 196.51 19,030.03 | 0.83 15,794.92 2 100.80 19140 | 19,293.12 0.83 16,013.29 C) OBRAS COMPLEMENTARIAS (OC) © 01 Reja Metalica de 2.70 x 2.95 m2 VOC; = 2.70 mx 2.95 mx S/ 451.29/m2 VOC; = S/ 3,594.52 VOC;= US $ 1,076.20 * 01 Porton de Madera en garage con sistema levadizo (2.70x2.60 m) . VOC.= 1 puerta x US $ 1,000.00/puerta VOC2= US $ 1,000.00JHADRIT JANINA GUEVARA TUESTA JORGE LUIS CHAVEZ CONDOR Ingeniera Civil CIP 99031 Ingeniero Civil CIP 88538 Perito Judicial Perite Judicial Barrio Fiscal N'OS Mz B-Lt 38 Chimbote Los Alamos Parcela A2 Lt 01 -Nvo Chimbote Telf, 943404000 primer y segundo nivel de 2.40 m2 y 2.20 m2, respectivamente y lavadero en lavanderia VOCs = US $ 525.00 x 0.83 VOC; = US $ 435.75 * Piscina de Concreto sin acabados e inoperativa de 3.74 x 2.34 h=1.30m. VOC. = US $ 1,500.00 x 0.83 VOC; = US $ 1,245.00 * Cerco Perimetrico con ladrillo de soga de 15.1 x 3.10 m2, muros Confinados vertical y horizontalmente, tarrajeado y con pintura de base. VOCs = 46.81 m2 x S/ 268.02) m x 0.83 VOCs = S/ 10,413.19 VOCs = US $ 3,117.72 Hallando el VOC voc = VOC = US $ 1,076.20 + US $ 1,000.00 +US $ 435.75 +US $ 1,245.00 + US $ 3,117.72 VOC = = US $ 6,874.67 (C1 + VOC2 + VOC3 + VOC4 + VOCS Multiplicando por el Factor de Oficializacion indicado en reglamento VOC(final) = US $ 6,874.67 x 0.68 VoC(final) = US $ 4,674.78 4.2 VALOR DE REPOSICION (VR) VR VR VR VT + VE +Voc = US $ 46,200.00 + US $ 31,808.21 + US $ 4,674.78 US $ 82,682.99 ‘Son: Ochenta y Dos Mil Seiscientos Ochenta y Dos con 99/100 Délares Americanos.JHADRIT JANINA GUEVARA TUESTA JORGE LUIS CHAVEZ CONDOR ngeniera Civil CIP 99031 ‘ngeniero Civil CIP 88538 Perito Judicial Perito Judicial Barrio Fiscal N°05 Mz B-Lt 38 Chimbote Los Alames Parcela A2 Lt 01 -Nvo Chimbote Telf.943690163 4.3 VALOR COMERCIAL (VC) De acuerdo a la evaluacién de precios en el entorno, las Peritos consideramos. que el valor de reposicién calculado, refleja adecuadamente el valor comercial a la fecha que tiene el inmueble en el mercado; por [o tanto: vc = VR = US$ 82,682.99 Son: Ochenta y Dos Mil Seiscientos Ochenta y Dos con 99/100 Délares Americanos. 4.4 ANALISIS DE CONSISTENCIA: La secuencia seguida en la determinacién del valor del inmueble; asi como, el sustento técnico, de los criterios aplicados, nos dan una clara consistencia en la obtencién de los valores calculados. OPINION INTEGRAL DEL PERITO JUDICIAL: La presente valuacién se ha efectuado con total independencia de criterio aplicando las normas y reglamento vigente. Asi mismo, se hace referencia que para la determinacién del valor comercial del inmueble se ha tenido en cuenta ciertos factores de influencia que afectan al Predio y ‘son la ubicaci6n, el estado actual del inmueble, uso, el entorno socio-econémico y accesos, La autoria del presente informe no irroga responsabilidades sobre los vicios ocultos que pudiera tener la edificacion. 5.1. VIGENCIA DE LA VALUACION Considerando las condiciones de! mercado, variables econémicas, de no surgit imponderabies, la valuacién puede alcanzar una vigencia de 80 dias calendario. 5.2 DOCUMENTACION SUSTENTATORIA - Reglamento Nacional de Tasaciones del Peri, aprobado por R.M. N° 172 - 2016- VIVIENDA (publicado en el Diario El Peruano el 23-julio-2016); y, su Modificatoria aprobado por R.M. N° 424 - 2017- VIVIENDA (publicado en el Diario El Peruano el 3-nov-2017) - Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones para la Costa, aprobado con Resolucién Ministerial N° 370-2018-VIVIENDA, vigente para el ejercicio fiscal del 2019.JHADRIT JANINA GUEVARA TUESTA JORGE LUIS CHAVEZ CONDOR ‘ngeniera Civil CIP 99031 Ingeniero Civil CIP 88538 Perite Judicial Perito Judicial Barrio Fiscal N°05 Mz B-Lt 38 Chimbote Los Alamos Parcela A2 Lt 01-Nvo Chimbote. Telf, 943404000 943690163 PANEL FOTOGRAFICO Vistas donde se observa la fachada del inmueble materia del Informe Pericial ubicado en la Urbanizacion Las Casuarinas Primera Etapa, Mz N Lt 25. Se observa el Hall de Ingreso, donde se ubica la escalera que conduce al segundo nivel Se observa la sala comedor y garage la cual viene siendo actualmente usado como oficinas en el primer nivel. pbbJHADRIT JANINA GUEVARA TUESTA JORGE LUIS CHAVEZ CONDOR Ingeniera Civil CIP 99031 Ingeniero Civil CIP 88538 Perito Judicial Perito Judicial Barrio Fiscal N°O5 Mz B-Lt 38 Chimbote Los Alamos Parcela A2 Lt 01 -Nvo Chimbote if. 943404000 Telf 943690163, Se observa la piscina a nivel de concreto armado y tarrajeado, inoperativa y el Cerco Perimétrico en la parte posterior del inmueble. Fae os 8 -12-JHADRIT JANINA GUEVARA TUESTA JORGE LUIS CHAVEZ CONDOR Ingeniera Civil CIP 99031 Ingeniero Civil CIP 88538 Perito Judicial Perito Judicial Barrio Fiscal N°05 Mz B-Lt 38 Chimbote Los Alames Parcela A2 Lt 01 -Nvo Chimbote rina Telt 943 Vistas de los ambientes del segundo nivel, se observa ambiente usado como sala de reuniones