Piao Téilez SUMARIO NO5 LA COPROPIEDAD LA COPROPIEDAD.- Introduccion: Concepto. Por regia general, las personas ejercitan de manera particular, individual e! derecho que les pertenece, esto es, por parte amente de su titular generando de esta forma una de sus principales caracteristicas cual es su exclusividad. Sin embargo de lo expresado, en oportunidades se presentan excepcionales situaciones en que el derecho es ejercitado por dos.o mas personas al mismo tiempo, siendo entonces los titulares de esa relacién juridica, varios en forma conjunta. Tal situacién es Genomineda COMUNIDAD que produce el fendmeno- de la '“multiplicacién de los sujetos en el derecho Unico. Por lo tanto, éxiste comunidad cuando varias personas tienen el mismo derecho 0 idénticos derechos sobre un mismo bien oun conjunto de bienes. Ei presente tema da inicio al régimen de la comunidad aplicada al campo del derecho real por excelencia, ia Propiedad, arrojando como resultado la denominada COPROPIEDAD en nuestra legistacién y Condominio 0 - propiedad compartida en otras legislaciones, a : Aunque entre comunidad y. copropiedad existe un denominador comin, cual es la manifestacidn de un fenémeno de titularidad sobre derechos subjetivos de cardcter real, difieren en cuanto al émbito material de validez. Y asf afirmamos que la comunidad constituye el aénero dentro del cual Ig copropieded es solamente .$ 73 Escaneado con CamScannerDerechos Reales una de sus especies, por cuanto el concepto de comunidad es més amplio y abraza variados tipos o formas de ejercicio de derechos comunes; en cambio, el concepto de copropiedad refleja la comunidad de un solo derecho real calificado, cua! es la propiedad compartida atribuida a varios sujetos sobre cosas especificas y determinadas. Sobre el particular, de Buen dice: “La copropiedad o dominio involucra la existencia de diversos duefios de la misma cosa, y la comunidad se refiere a la existencia de varios cotitulares que pueden ser duefos o tener otro derecho distinto al de la propiedad”. La copropiedad tiene su origen en el Derecho Romano que, aunque { de manera difusa, toma como punto de partida la existencia de !a comunidad familiar que nacia y se constituia al fallecimiento del Pater Familias. Ante la ad practica demostrada por el uso en comtin de !os bienes objeto de sucesién hereditaria, de forma posterior se admitié que dicha forma de comunidad también se la pueda establecer mediante un contrato o convenio suscrito entre varias personas, quienes deberian ejercitar un derecho comtin sobre un mismo (0 varios) bien (nes). De los variados conceptos acerca de la copropiedad apuntamos el siguiente: “Copropiedad es el dominio o propiedad de una cosa que se halla en estado de indivisién y que pertenece en comtin a dos 0 mas personas”, Este concepto integra en su contenido las caracteristicas siguientes: 2) Pluralidad de Titulares; b) i de Indivisién de la cosa. derecho y c) Estado Escaneado con CamScannerJosé Marfa Pino Téllez . En nuestra legislacion civil, el codigo abrogado dé manera similar a su modelo el Francés, legisl6 muy poco sobre la copropiedad, por entender que un derecho compartido es necesariamente un derecho debilitado y que siendo el estado de indivisién un accidente que hacia perder temporalmente el- cardcter de absolutismo del derecho de propiedad, no debfa Mantenerse por un tiempo prolongado. Por su ‘parte, el actual y Vigente Cédigo, despojado ya-de la corriente absolutista del derecho de propiedad, reconoce totalmente a la copropiedad y a partir de su Art. 158, establece disposiciones tendentes a regular la Institucién en sus Variadas formas de manifestacidn. NATURALEZA JURIDICA: Teorias Doctrinales. Sobre la naturaleza juridica de la Copropiedad se han realizado diferentes interpretaciones: ~ Para algunos juristas cada copropietario es duefio de algo ideal, espiritual del derecho de propiedad, tal como si fuera una parte ideal o. intelectual. ~ Para otros, la propiedad es una persona juridica colectiva Porque la comunidad de duefios se comporta como tal, aunque con una menor capacidad a la de la persona juridica propiamente dicha. — También existen quienes dicen que la copropiedad es un Gerecho real distinto de la propiedad individual, debiendo constituir en consecuencia una nueva forma del derecho sobre las cosas. Grands corrientes a copropidad, Elias son : ‘ Escaneado con CamScannera) La Doctrina del Derecho Romano; Condominium iuris romani, -llamada igualmente de la comunidad por cuotas. Participa de un criterio individualista, privativista y que al ser la Copropiedad algo no permanente ni regular se podfa ejercitar el derecho por varias personas sobre una misma cosa, dividiénidolo por cuotas ideales a las que accedfa cada uno de los titulares libremente y podia disponer de manera particular, b) La Doctrina del Derecho Germano; Zur Gesamten Hand, 0 de la: propiedad a Mano Comin. Cuya principal significacion es la de ser una comunidad colectiva a la que se subordina el " Gerecho individual. Esta comunidad es de caracter permanente y estable durando mientras exista el sistema. No se reconoce asignacién de cuotas o fraccionés aritméticas a los Participantes, quienes no podran disponer libremente de su Parte ni demandarén libremente su divisién. La legislacién nacional, que sigue la cortiente elaborada por el Derecho Romano, aunque cabe resaltar con una interpretacién modernista y dejando. de lado el concepto de que cuota es algo ideal o espiritual; considera que la naturaleza juridica de la Copropiedad admite que todos los Copropietatios son duefios de toda Ia cosa, pero su-derecho no es totalmente pleno porque esta limitado por el derecho andlogo de cada uno de ellos. Esta limitaci6n se expresa por la llamada CUOTA PARTE 0 ALICUOTA (de caracter indiviso) pero que no por ello deja de ser in derecho de dominio sobre el bien. De manera tal que la cuota parte o Alicuota, es nada més que una expresion que tienen por finalidad designar el ctimulo de derecho y de obligaciones de que es titular.cada uno de los copropietarios. adopta una forma cuantitativa aritmética que representa la’medida “en que se le reconoce a cada titular sus facultades y Cargas sobre la cosa. Es también la bese que servird para que cada copropietario 78 Escaneado con CamScannerJosé Marfa Pino Téllez “pueda dividir proporcionalmente los frutos obtenidos y para el caso de que llegue a su liquidacién esta modalidad de propiedad » “compartida. CAUSAS DE ORIGEN Los motivos que dan nacimiento a la copropiedad son: = Un hecho fortuito 0 una situacién accidental y temporal. Algo que ocurre en la naturaleza y de manera totalmente ajena a la persona. . - Un hecho voluntario, acto jurfdico, Cuando por voluntad propia se desea constituir un sistema de copropiedad. Se produce a través de sus diferentes manifestaciones. — La voluntad de la ley, nace asi la llamada comunidad legal por expresa disposicién de: la legislacién, sea especial o general. Estas formas seran desarrolladas con mayor amplitud en cuanto correspondan a las distintas clases de Copropiedad. ‘CLASES DE COPROPIEDAD Tomando en ‘cuenta.la conciliacién de los derechos de cada conduefio y los intereses de la indivisién, se distinguen dos clases de copropiedad : a) La Copropiedad Ordinaria o sin indivisién forzada; en que cada uno de los copropietarios pueden pedir la divisién de la cosa. Asi esta primera clase. constituye una situacién -tota#mente precaria e inestable, dependiendo en sy ; mantenimiento y vigencia de la permanente voad de todos =, y cada una de los titulares. ‘ 73 Escaneado con CamScannerEsta primera forma que reconoce la divisibilidad, se constituye en la comunidad tipica de la propiedad compartida, y nuestra legislacién civil la reglamenta en un primer plano (refirigndose a todo el sistema Copropietario), en su capitulo IV, seccidn 1ra., Arts. 158 y sgtes., bajo el titulo de “DE LA COPROPIEDAD COMUN U ORDINARIA”, En virtud a ello, sus disposiciones son aplicables también a las otras formas de propiedad indivisa, en cuanto sean compatibles y no contradigan sus pr principios. b) La Copropiedad Extraordinaria o con Indivision Forzada; dijimos que la regla general de la Copropiedad permite que sus miembros puedan pedir la division de la cosa en cualquier momento; pero, en algunos casos la ley admite ciertas situaciones de indivisibilidad permanente . Es el caso de | la Copropiedad Extraordinaria. En esta forma de comunidad la situacién de Copropiedad y consecuentemente de indivisién, se mantendra en tanto se den los presupuestos legales que la originan y no procederé la divisin del bien y menos la del sistema comunitario. LA COPROPIEDAD ORDINARIA: Concepto. ° Es aquella en que dos o mas personas son propietarias de un mismo bien indiviso, permaneciendo en tal situacién hasta que j Cualquiera de ellas exija la divisidn de la cosa.- Su base legal se encuentra en lo preceptuado por el Art. 167, inc. L- “Nadie esta obligado a Permenecer en la comunidad y cada Copropietaric puede pedir en cualquier tiempo fa divisién de la cosa comtin’. Igual criterio se manifiest2 a través del Art, 1233 aplicable al caso de los coherederos, ; Como se podra ap solamente pue: ca radica en que de de voluntades de 3 Escaneado con CamScannerJosé Marfa Pino Téllez todos los copropietarios, puesto que existiré mientras nadie reclame la divisi6n de la cosa, por ello se dice que es temporal y voluntaria. FUENTES Esta clase de copropiedad puede nacer como efecto de la voluntad manifestada por la partes 2 través de los contratos y también mediante el derecho sucesorio. Asi puede ocurrir que-dos 0 mas sujetos adquieran conjuntamente, por acto entre vivos, una cosa de la que se convertirén en propietarios comunes; otra forma puede resultar de la cesién que haga el duefio del bien, en una parte abstracta de la misma cosa a favor de un. tercero, originéndose asi una relacién copropietaria entre’ ambos, o también la posesién conjunta de una misma cosa; que puede originar igualmente un estado de Copropiedad en aplicacién de las reglas de la Usucapion. En cuanto a la sucesién, seré cuando dos o mas personas adquieren un bien mortis causa (sez forzosa, testamentaria’o por legado). LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS ORDINARIOS Indudablemente que el estudio de ios derechos y obligaciones en esta forma tan novedosa de ejercitar el derecho de propiedad sobre las cosas, es de suma necesidad por cuanto se trata de ver como se cumplen las actividades propias del dominio privado, por parte de varias persongs al mismo-tiempo y con inconvenientes Iégicos que tal situacién conlleva. materia ha ten otra: cos Ceri bas ido corn 2 aay un € 3 dé ella son fos tai Escaneado con CamScannerDerechos Reales Gnico de la cosa, solamente que estando la propiedad repartida entre varias personas, el derecho de cada propietario queda sujeto en. su ejercicio a las limitaciones derivadas del concurso del , derecho igual de los otros condéminos". ; En mérito a este principal motivo, el vigente derecho sustantivo : establece a favor de los copropietarios, facultades y obligaciones que pretenden la conciliacidn de los intereses de todos ellos. El régimen civil de la Copropiedad establece los siguientes derechos: sect a) Derechos sobre la cosa; 2. 1.) Derecho de uso, goce y | disfrute de la cosa que se halla previsto en el Art. 160. El Principio general es que cada uno de los copropietarios tiene el uso, goce y disfrute de toda la cosa, vale decir que su derecho se extiende sobre el total de la misma y.no Unicamente a una : determinada parte, sin embargo es de hacer notar que para tal | ejercicio es necesario cumplir con la observancia de algunos requisitos : no alterar el destino, no perjudicar el interés de la comunidad ni impedir a los restantes -usaria segtin sus ¢ derechos. Indudadlemerite que aqui podemos percibir una primera -diferencia con las facultades que puede ejercitar el propietario puro y simple. » materiales de disposicidn, alteraciones e innovaciones, es el Art. 166 el que establece la ‘siguiente norma: “Es necesario el consentimiento de todos los copropietarios para ejercitar tales | acciones". De esta manera se requiere la voluntad unanime } para enajenar, constituir servidurnbres, establecer cargas, etc. ; cono formas de disponer de la cosa. { 1 . ee . | 2.) Derecho de disposicién de la cosa.- Sobre los actos | Igual srequisito se exige para los actos: de innovacion y aiteracién, evitanco Ce esta manera, segiin Morales Guillén, |2; 82 Escaneado con CamScannerJosé Maria Pino Téllez tirenia de las mayorias concertadas, aunque no repara en que por el contrario facilita la de una persona, que por capricho puede jesionar la conveniencia comin frustrando la aS requerid, aunque la solucién a ello este dada por el Inc. I 167. oo Un derecho subsidiario se er ‘aque accede quien haya sopor los otros copropietarios. ira en el “Reemboiso de rtado y cubierto las obligaciones de b) derechos sobre la cuota; Ei Art. 159 establece un principio general: “Las cuotas de los copropietarios se presumen iguales salva prueba contraria. II. El concurso de los copropietarios, tanto en los beneficios como en las cargas, estan en proporcién a sus Cuotas respectivas”, Por tanto, la cuota o alicuota que como bien sabemos es el climulo de derechos y obligaciones que se le reconoce a cada copropietario sobre la cosa comtn, podra ser objeto de uso, goce, disfrute y ‘disoosicién de manera libre y voluntaria, sin requerir el consentimiento de los demas conduefios. Por ello se dice que tienen un derecho privado sobre su cuota que les permite vender sin limitacion alguna, ceder onerosa o gratuitamente, imponerle cargas y ejercitar acciones de dgfensa de su derecho. Otra facultad consagrada por el Art. 163, se ere a que podra, el copropietario - que haya soportado los gastos de los otros renuentes, exigir el reembolso en proporcidn a sus cuotas respectivas. De igual forma establece les obligaciones siguientes: a) Obligaciones sobre la cosa; De manera general, todos los copropi s estén obligados @ contribuir en los castos de mentenimiento y de aquelios que posibiliten ef uso y coce da la cosa comtin, en proporcidn a sus cuoias, esta ‘ 83 Escaneado con CamScannerDerechos Reales elcanza también al causahabiente de! copropietario. En caso de: no poder 0 no querer cumplir con tal responsabilidad, la ley : permite que se libere de la misma a través de la renuncia. Sin } embargo, cuando la negligencia o descuido del duefo comtin = haya causado la obligacién, no es admisible su renuncia. b) Obligaciones sobre la cuota; También es aplicable, en su i parte pertinente, el principio sentado por el Art. 159. Inc. IL, de i tal manera que las obligaciones contrafdas con caracter | particular, en ejercicio del derecho personal sobre la cuota, serén cumplidas Gnicamente por el Copropietario que las: contrajo, respondiendo implicitamente su cuota. 1 SISTEMA DE ADMINISTRACION Y DE REGLAMENTACION | EN LA COPROPIEDAD ORDINARIA | 1 El ejercicio de la facultad de administrar se halla conectada a los Poderes que corresponden a cada Copropietario y siempre que la votacién de los restantes haya alcanzado el Porcentaje requerido. Igualmente, se admite que cuando dicha administracién por los copropietarios sea imposible por diversos Motivos, se delegue a | una persona ajena al sistema comunitario, Es el Art. 164 que se encarga de reglamentar este aspecto bajo las siguientes bases: ~ Es derecho de todos y consecuentemente cada uno de los Copropietarios podra concurrir en la administracién de la cosa, salvo que acordaran designar a Persona ajena al sistema, — las decisiones que atafien a realizar actos de administracién ordinaria son tomadas por la Mayoria absoluta de los “Copropietarios, se entiende que dicha mayoria absoluta 84 I tN ee ee Escaneado con CamScannerJosé Maria Pino Téllez deberd ser establecida tomando en cuanta el valor de cuote - que tenga cada uno de ellos. Cuando no haya acuerdo, se deja en manos de la autoridad judicial dicha decisién. — Por su parte, el Art. 165 establece que en todo sistema de Copropiedad podré elaborarse y aprobarse un reglamento que contenga disposiciones sobre la administracién, el ejercicio. de los derechos, el cumplimiento de las obligaciones, etc. que estara incorporado al titulo ~ constitutive y con todas las solemnidades que exija la naturaleza de la cosa. : EXTINCION DE LA COPROPIEDAD ORDINARIA; Sus efectos.- . » Tratandose de una variedad en el ejercicio del derecho propietario, corresponde aplicarle a la Copropiedad de igual manera los diferentes modos de extincién de ese derecho. Ya se trate de su extincién material, jurfdica, voluntaria o invoiuntaria. Asi, cuando se destruya o consuma tota!mente la cosa, cuando se produzca su abandono masivo por parte de los coduefios o se la ponga fuera del comercio humano, se extinguird dicha Copropiedad de manera absoluta. Otras formas seran, las que se presenten por abandono, cesién onerosa 0 gratuita, por usucapién, etc. Al margen de lo expresado, constituye el modo mas tipico y normal de dar fin a la Copropiedad Ordinaria, la divisién de la cosa comun. Segin el Art. 167 anteriormente citado, cualquiera de los condéminos se halla autorizado para disolver el sistema comunitario mediante el-pedido de divisién del bien. Este €s él criterio adoptado por le generalidad de los ordenamientos juridicos i 5, tifican tal situacién por cuanto la Copropieded la colncidencia de intereses, de necesideces, Cv 85 _— ce cree Escaneado con CamScannerteewewweeweuuuwwwueuenw pwewwewwuw Derechos Reales desaparecidos los cuales, su mantenimiento en situacién de indivisién no es recomendable ni justificado. Desaparecida la armonfa que es su razén de ser, ye no existe justificativo para continuar en comunidad. Por ello, cualquiera de los copropietarios podrd pedir en todo momento la divisién de la cosa comtin. Sobre el tema, la ional establece ademés un plazo méximo de cinco efios dn que atin podé ser reducido de mediar circunstancias que la justifiquen. La accidn dirigida a solicitar la particién, es resultado de un derecho auténomo que se ejercite sin necesidad de la participacién de los restantes copropietarios y aunque hayan criterios adversos 0 presenten oposicién formal. En el terreno practico dicha division podra ser voluntaria o judicial. La extincién de la Copropiedad tienen como efecto principal el de considerar que los derechos atribuidos al propietario adjudicatario, son los que ha tenido desde el inicio de la Copropiedad y, paralelamente como si nunca hubiera tenido ningtin derecho propietario en lo que ha tocado a los otros copropietarios. Otorga en definitiva, la propiedad exclusiva individual a favor de cada coduefio. 86 Escaneado con CamScanner