Judul :

Pengaruh kualitas owner estimate dan Proses Konstruksi terhadap kinerja bi-
aya pelaksanaan proyek konstruksi Universitas Islam Negeri

BAB I
PENDAHULUAN

I. Umum

a. Latar Belakang

Estimasi adalah bagian yang fundamental dari industri konstruksi. Ini meru-
pakan keahlian profesi yang sangat penting. Sukses atau gagalnya sebuah proyek
adalah tergantung dari akurasi estimasi disemua bagian kegiatan proyek, dari esti-
masi konsep dan kelayakan sampai detail atau estimasi penawaran. Estimasi sangat
baik untuk suatu perkiraan biaya yang diharapkan dari suatu proyek. Masing-masing
tahap estimasi disyaratkan dan ada komitmen finansial yang menjadi dasar dari esti-
masi ini. Pada awalnya seorang owner melakukan ide dasar proyek pada estimasi
ini. Kemudian desainer mengembangkan scope dari proyek dengan target batasan
biaya, dengan pemikirannya dan informasi yang ada untuk mewujudkan dalam ben-
tuk desain. Akhirnya kontraktor akan mengestimasi dengan sumber daya perusahaan
yang dimiliki untuk kepentingan proyek, yang berorientasi pada profit. Keuntungan
atau kerugian finansial dari masing-masing partisipan tergantung pada akurasi dari
antisipasi target biaya yang sesuai dengan estimasi. Komponen lain untuk meraih
keberhasilan adalah pelaksanaan rencana yang sesuai dengan perkiraan kegiatan
yang sudah direncanakan. 1
Estimasi Proyek tahap awal dipergunakan untuk mengetahui berapa besar bi-
aya yang diperlukan untuk membangun proyek atau investasi, selanjutnya memiliki
fungsi dengan dimensi yang amat luas yaitu merencanakan dan mengendalikan sum-
1
Hira N. Ahuja, et all., Project Manajemen: Techniques in Planning and Controlling Construction
Projects, New York: John Wiley & Sons, Inc., 1994, p. 191
 ber daya seperti man, material, money, machine, method. Meskipun kegunaannya
sama, namun untuk masing-masing pihak yang terlibat dalam proyek penekanannya
berbeda-beda. Bagi pemilik pekerjaan (owner), angka yang menunjukan jumlah
perkiraan biaya akan menjadi salah satu patokan untuk menentukan kelanjutan in-
vestasi. Untuk kontraktor (pelaksana konstruksi), keuntungan finansial yang akan
diperoleh tergantung kepada seberapa jauh kecakapannya membuat perkiraan biaya.
Sedangkan untuk Konsultan (perencana konstruksi), angka tersebut diajukan kepada
pemilik sebagai usulan jumlah biaya terbaik untuk berbagai kegunaan sesuai
perkembangan proyek dan sampai derajat tertentu, kredibilitasnya terkait dengan
kebenaran atau ketepatan angka-angka yang diusulkan.
Estimasi biaya yang dibuat oleh konsultan (Owner Engineer) disampaikan
ke owner untuk dievaluasi lebih jauh dalam Tim Manajemen Proyek untuk mendap-
atkan Owner Estimate (OE)/ Harga Perkiraan Sendiri (HPS), sehingga memu-
ngkinkan tersusunnya suatu perkiraan biaya proyek yang lebih realistis. OE
digunakan sebagai alat untuk menilai kewajaran harga penawaran termasuk
rinciannya dan untuk menetapkan besaran tambahan nilai jaminan pelaksanaan bagi
penawaran yang dinilai terlalu rendah, tetapi tidak dijadikan dasar untuk
menggugurkan penawaran. 2
Sistem pelaksanaan pengadaan barang atau jasa untuk proyek-proyek yang
diselenggarakan oleh pemerintah maupun BUMN diatur dalam Petunjuk Teknis
Pelaksanaan Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 18 tahun 2000
dilakukan 4 (empat) metode yaitu :3
- Pelelangan
- Pemilihan langsung
- Penunjukan langsung
- Swakelola
Pada umumnya pelaksanaan pengadaan jasa konstruksi pada proyek bangunan di
lingkungan Universitas Islam Negeri dilakukan dengan cara pelelangan.
Pelelangan adalah pengadaan barang/jasa yang dilakukan secara terbuka untuk
umum dengan pengumuman secara luas melalui media cetak dan papan pengumu-

2
Petunjuk Teknis Pengadaan Barang/Jasa Instansi Pemerintah, Keppres RI No. 18, Tahun 2000, Hal : 11
3
Ibid, hal. …….
 man resmi untuk penerangan umum serta bilamana dimungkinkan melalui media
elektronik, sehingga masyarakat luas/dunia usaha yang berminat dan memenuhi
kualifikasi dapat mengikutinya.
Proses ini akan membantu mengevaluasi penawaran kontraktor sebab persia-
pan dari sebuah estimasi mengharuskan pemeriksaan yang teliti pada semua aspek
proyek. Banyak problem yang ada dengan sebuah proyek dapat dideteksi melalui re-
view dokumen penawaran dan berangkat melalui proses persiapan estimasi biaya
yang detail. Terdapat banyak estimasi perusahaan profesional yang dapat melakukan
pekerjaan ini apabila kapabilitasnya tidak ada dalam perusahaan yang akan melak-
sanakan kontrak.4
Tata cara penilaian harga pelelangan Pekerjaan Jasa Konstruksi / Konsultan
dalam lingkup UIN, mengacu kepada Keppres no. 18 Tahun 2000. Dan sebagai
acuan dalam melaksanakan penilaian penawaran harga adalah perkiraan harga yang
dikalkulasikan secara keahlian Owner estimate (OE).
Fungsi dan penerapan Owner estimate (OE), dalam penilaian penawaran harga
adalah sebagai berikut:5
· Merupakan acuan dalam melakukan penilaian penawaran harga.
· Harga penawaran terendah atau harga calon pemenang lelang masih diang-
gap wajar dan tidak perlu dilakukan analisis tertulis secara profesional apa-
bila :
- Telah lulus evaluasi administrasi dan teknis.
- Tidak lebih rendah dari 80% (delapan puluh persen ) dari OE
- Tidak lebih tinggi dari OE
· Apabila harga penawaran terendah (calon pemenang) lebih rendah dari 80%
OE atau lebih tinggi dari OE, tetapi masih berada dibawah dana yang
tersedia atau harga standar yang berlaku, maka dilakukan analisis tertulis
secara profesional atas perbedaan harga tersebut.

Proses konstruksi, adalah proses mewujudkan secara fisik rancangan

perancang yang sesuai dengan spesifikasinya. Pada masa ini kontraktor dan sub

4
Oberlender, G.D., Project Manajemen for Engineering and Construction, McGraw-Hill, 1993, pg. 154
5
Laporan Hasil Evaluasi Pelelangan Proyek UIN Syarif Hidayatullah Jakarta
 kontraktor berperan dalam mengatur dan mengkoordinasikan seluruh sumber daya
proyek, yang berupa : tenaga kerja, peralatan konstruksi, material permanen dan
sementara, suplay dan utilitas, dana dan biaya, metoda dan waktu. Untuk
menyelesaikan proyek tepat waktu, dalam biaya yang dianggarkan dan mutu yang
dispesifikasikan. 6

Kinerja suatu proyek erat hubungannya dengan pencapaian sasaran proyek, seperti
gambar I.1. dibawah ini :7

Anggaran

Jadwal Mutu

Gambar I.1.
Sasaran proyek yang juga merupakan tiga kendala
(triple constraint)

Anggaran Proyek harus diselesaikan dengan biaya yang tidak melebihi

anggaran. Untuk proyek – proyek yang melibatkan dana dalam jumlah besar dan
jadwal bertahun-tahun, anggarannya bukan hanya ditentukan untuk total proyek
tetapi dipecahkan bagi komponen-komponennya atau per periode tertentu (misalnya
per kwartal) yang jumlahnya disesuaikan dengan keperluan. Dengan demikian

6
Barrie, D.S. dan Paulson, B.C., Manajemen Konstruksi Profesional, Penerbit Erlangga, 1993, hal 18-24
7
Soeharto,I., Manajemen Proyek dari Konseptual sampai Operasional, Erlangga, Jakarta, Indonesia, 1995, hal. 2
 penyelesaian bagian–bagian proyek pun harus memenuhi sasaran anggaran per
periode.
Owner Estimate sebagai acuan untuk menentukan pemenang, merupakan hal
yang harus diperhatikan pembuatannya. Setelah ditunjuk pemenang lelang, maka
harga yang berlaku adalah harga kontrak sebagai acuan untuk pengendalian. Namun
harga akhir sebuah proyek tergantung juga dari berbagai input dalam proses
konstruksi yang berjalan sepanjang proyek dilaksanakan, sehingga biasanya biaya
akhir proyek akan mengalami perubahan. Untuk menyelesaikan masalah tersebut,
perlu adanya keterlibatan pengetahuan Manajemen Konstruksi dalam
mengendalikan biaya konstruksinya yang akan sangat bermanfaat bagi pengendalian
anggaran proyek tersebut baik berupa bantuan teknis langsung maupun berupa
informasi dan saran teknis untuk perbaikan.

Permasalahan
Dengan pertimbangan bahwa akan memberikan manfaat bagi pengetahuan
Manajemen Konstruksi dalam pengendalian proyek konstruksi khususnya yang
berhubungan dengan owner estimate , maka kami tertarik untuk membahas masalah
yang bertema pengendalian biaya proyek konstruksi dengan meneliti : Apakah ada
pengaruh kualitas owner estimate dan Proses Konstruksi terhadap kinerja
biaya pelaksanaan proyek konstruksi Universitas Islam Negeri ?

II. Maksud dan Tujuan Penelitian.

a. Maksud Penelitian
Melakukan penelitian tentang pengelolaan / pengendalian proyek
konstruksi Universitas Islam Negeri yang berkaitan/berhubungan dengan kinerja
biaya proyek konstruksi.
b. Tujuan Penelitian
Tujuan penelitian yang ingin dicapai adalah untuk mengetahui adanya
pengaruh kualitas owner estimate dan proses konstruksi terhadap kinerja biaya
pelaksanaan proyek konstruksi Universitas Islam Negeri.

III.Manfaat Penelitian.
 Dari hasil penelitian nantinya, maka diharapkan ;
a. Terdapatnya pengertian bahwa kualitas owner estimate sangat diperlukan bagi
perbaikan kinerja sistem pengelolaan proyek dalam meningkatkan kinerja biaya
proyeknya agar dapat berjalan secara maksimal dan sesuai rencananya.

b. Perilaku hubungan antara kualitas owner estimate dan kinerja biaya tersebut,
maka dapat diidentifikasikan penyebab / masalah dominan yang terjadi selama
masa pelaksanaan proyek sehingga dapat dilakukan tindakan perbaikan baik tek-
nis maupun manajemen pada sistem pengelolaan sistem estimasi yang baik di
tahun anggaran berikutnya.

IV. Ruang Lingkup dan Pembatasan Penelitian.

Pada penelitian ini, akan dibatasi pada proyek-proyek pembangunan gedung

kampus Universitas Islam Negeri (Proyek Konstruksi) yang direncanakan,
dilaksanakan dan terdapat anggarannya selama masa anggaran 5 (lima) tahun
terakhir, sejak tahun 2001 sampai dengan tahun 2006, sedang jenis proyek yang
akan diteliti meliputi paket pekerjaan struktur, arsitektur, interior, tata udara dan
M&E.
Proyek-proyek konstruksi tersebut dianggap memiliki karakteristik yang
sama dan setara. Mulai dari karakteristik teknis berupa dimensi/ukuran/besaran
bangunan, standarisasi spesifikasi material bahan bangunan,
proses/tata-cara/prosedur operasi pada setiap tahap kegiatan
perancangan/tender/pelaksanaan, maupun jangka waktu/skedul pelaksanaan
proyeknya.
 BAB II
TINJAUAN TEORITIS

GAMBAR SPESIFIKASI KONDISI

GAMBAR TEKNIS TEKNOLOGI
RENCANA PEKERJAAN & LAPANGAN

KUANTITAS METODE SUMBER

PEKERJAAN KONSTRUKSI DAYA

RINCIAN HARGA
VOLUME SATUAN
PEKERJAAN PASAR

BIAYA
PEKERJAAN
LANGSUNG

BIAYA
FINAL
 Gambar .....
Keterkaitan Unsur Dalam Proses Estimasi 8

KINERJA
OWNER PROSES BIAYA
ESTIMATE KONSTRUKSI PROYEK

INPUT PROSES OUTPUT

Gambar ….
Model Proses Konstruksi

DATA PROYEK
UNIVERSITAS ISLAM NEGERI

NAMA PROYEK NAMA BLOK GEDUNG ANGGARAN & KONSULTAN & DIBANGUN
CHANGE ORDER KONTRAKTOR

8
Dipohusodo, 1., Manajemen Proyek & KOnstruksi, Kanisius, 1996, hal 336
 I. UIN Syarif Hidayatul- 1. Faculty 1
lah Jakarta
2. Faculty 2

3. Faculty 3

4. Faculty 4

5. Faculty 5

6. Training Centre

7. Administration 1

8. Administration 2

9.Student centre

10. Laboratory

11. Male Dormitory

12. Female Dormitory

13. Language Center

14. University Club

II. UIN Sunan Kalijaga 1. Rektorat

Yogyakarta
2. Dakwah Faculty

3. Syariah Faculty

4. Tarbiyah Faculty

5. Saint & Technology F

6. Psicology Faculty

7. Library

8.

9.

10.

11.

12.

III. UIN Riau 1.

 2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

9.

10.

11.

12.

IV. UIN Malang 1. Ruang Rektorat

2. Ruang Kuliah 1

3. Ruang Kuliah 2

4.

5.

6.

7.

8.

9.

10.

11.

12.

13.

14.

V. UIN Ujung Pandang 2007

 (dalam proses desain)

VI. Bandung 2008

(dalam proses desain