i

Hak Cipta © Pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/

Badan Pertanahan Nasional
Edisi Tahun 2020

Pusat Pengembangan Sumber Daya Manusia Kementerian Agraria

dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional

Jl. Akses Tol Cimanggis, Cikeas, Gunung Putri, Bogor, Jawa Barat.
Telp. (021) 8674586

PELATIHAN DASAR PENILAI PERTANAHAN

Modul Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum

Tim Pengarah Substansi:

1.
2.

Tim Penulis Modul:

1. Drs. Agus Jatmiko,S.H.,M.M
2. Sugama Putra, S.Kom., S.H., M.H

3. Saidah, S.Kom., M.M.

Editor:
.............................

JAKARTA - KEMENTERIAN ATR/BPN - 2020

 KATA PENGANTAR

Puji syukur kehadirat Tuhan Yang Maha Esa atas tersusunnya

Modul yang menjadi pegangan bagi peserta Pelatihan Dasar Penilai
Pertanahan. Modul ini dapat terselesaikan karena kerjasama Tim Penyusun
Modul yang sudah dirangkum melalui beberapa kali rapat koordinasi dan
dukungan dari berbagai pihak di lingkungan Kementerian Agraria dan Tata
Ruang/Badan Pertanahan Nasional dan Masyarakat Profesi Penilai
Indonesia.
Untuk itu dalam kesempatan ini kami menyampaikan terima kasih
dan penghargaan yang setinggi-tingginya kepada:
1. Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional;
2. Direktorat Jenderal Pengadaan Tanah dan Pengembangan Pertanahan
Kementerian ATR/BPN;
3. Direktur Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan;
4. Tim Penyusun Modul;
5. Semua pihak yang telah membantu hingga terselesaikannya Modul ini.
Akhir kata, semoga Modul ini dapat memberikan manfaat bagi
peserta Pelatihan Dasar Penilai Pertanahan. Kritik dan saran dengan
senang hati akan diterima untuk perbaikan modul ini.

Bogor, Oktober 2020

Kepala Pusat Pengembangan Sumber Daya Manusia
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/
Badan Pertanahan Nasional

Deni Santo,S.T., M.Sc.

NIP. 19700129 199703 1004

3
KATA PENGANTAR .......................................................................................... 3
DAFTAR ISI .................................................... ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.
DAFTAR GAMBAR ........................................................................................... 6
PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL ................ ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.
BAB I PENDAHULUAN .................................... ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.

A. LATAR BELAKANG ............................................................................... 7

B. DISKRIPSI SINGKAT ............................................................................. 8
C. MANFAAT MODUL ............................................................................. 8
D. HASIL BELAJAR.................................................................................... 9
E. INDIKATOR HASIL BELAJAR................................................................. 9
F. MATERI POKOK DAN SUB MATERI POKOK ....................................... 10
BAB II REGULASI YANG TERKAIT DENGAN PENGADAAN TANAH ........... 11
A. UNDANG UNDANG TENTANG PENGADAAN TANAH ..................................... 11
B. PERATURAN PRESIDEN RI TENTANG PENGADAAN TANAH; ............................. 16
C. PERATURAN KEPALA/ MENTERI TERKAIT PENGADAAN TANAH DAN PENILAI
TANAH18
D. LATIHAN ........................................................................................... 22
E. RANGKUMAN ................................................................................... 22
F. EVALUASI.......................................................................................... 23
G . TINDAK LANJUT ................................................................................ 26

BAB III PENYELENGGARAAN PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN

UNTUK KEPENTINGAN UMUM ................................................... 27
A. PERENCANAAN PENGADAAN TANAH .............................................. 28
B. PERSIAPAN PENGADAAN TANAH ..................................................... 43
C. PELAKSANAAN PENGADAAN TAN...................................................70
D. PENYERAHAN HASIL PENGADAAN TANAH.......................................93
E. LATIHAN ......................................................................................... 106
F. RANGKUMAN ................................................................................. 106
G. EVALUASI........................................................................................ 107
H. TINDAK LANJUT .............................................................................. 112

4
BAB IV PENILAI PERTANAHAN ............................................................. 113
A. METODE PEMILIHAN PENILAI TANAH ............................................ 113
B. RUANG LINGKUP PENILAI PERTANAHAN ..................................... 116
C. PETUNJUK TEKNIS PENILAI PERTANAHAN .................................... 137
E. LATIHAN ......................................................................................... 149
F. RANGKUMAN ................................................................................. 151
G. EVALUASI........................................................................................ 151
H. TINDAK LANJUT .............................................................................. 153
BAB V PENUTUP .................................................................................. 157
A. KESIMPULAN .................................................................................. 157
B. TINDAK LANJUT ....................................................................................... 157
BAB VII KUNCI JAWABAN ............................................................................. 158
DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................ 160

5
 DAFTAR GAMBAR

GAMBAR 1 BAGAN ALUR PENGADAAN TANAH.....................................................28

GAMBAR 2 PETA LOKASI PEMBANGUNAN............................................................33

GAMBAR 3 JADWAL RENCANA PEMBANGUNAN..................................................39

GAMBAR 4 ZONA NILAI TANAH.............................................................................44

GAMBAR 5 PERAN PENILAI PERTANAHAN DALAM PENGADAAN TANAH............117

GAMBAR 6 DASAR PENGUKURAN NILAI PENGGANTIAN WAJAR.........................124

GAMBAR 7 TAMPILAN LAYAR AWAL APLIKASI.....................................................142

GAMBAR 8 TAMPILAN AWA APLIKASI MITRA......................................................143

GAMBAR 9 TAMPILAN APLIKASI PELAPORAN......................................................144

6
 PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL

Dalam rangka Pengadaan Tanah bagi pembangunan untuk

kepentingan umum tidak terlepas dari peran serta penilai pertanahan
untuk dapat memberikan penilaian ganti kerugian untuk
pembangunan sesuai dengan amanat Undang-Undang Nomor 2
Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum. Modul ini dihasilkan berdasarkan undang-
undang dimaksud dan aturan pelaksanaan pengadaan tanah sesuai
dengan Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang
Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk
Kepentingan Umum berikut perubahannya dan berdasarkan
pengalaman dalam pelaksanaan pengadaan tanah bagi
pembangunan untuk kepentingan umum.
Dalam modul ini dijelaskan tentang regulasi yang terkait
dengan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan
umum, penyelenggaran pengadaan tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum meliputi kegiatan mulai dari perencanaan,
persiapan, pelaksanaan, penyerahan hasil dan penilai pertanahan
yang menjelaskan bagaimana pemilihan penilai pertanahan, ruang
lingkup penilaian pertanahan serta petunjuk teknis penilai
pertanahan.
Dalam langkah-langkah kegiatan pada pelaksanaan
pengadaan tanah, penjelasan yang disampaikan kepada anda
disamping penjelasan berdasarkan aturan dan bagan/peta/diagram
untuk mempermudah pemahaman, juga diberi warna dari
pengalaman yang terjadi dalam pelaksanaan pengadaan tanah yang

7
sudah dilaksanakan. Namun demikian modul ini pasti tidak sempurna
karena Pengadaan Tanah bagi pembangunan untuk kepentingan
umum juga ditentukan oleh kearifan lokal dimana lokasi rencana
pembangunan akan dilaksanakan.

8
 BAB I
PENDAHULUAN

A. LATAR BELAKANG
Selamat anda telah menguasai Kompetensi Hukum
Pertanahan. Ini berarti anda telah memahami hukum
pertanahan nasional dan regulasi yang berkaitan dengan
penilaian tanah dan hak tanah serta pendaftaran tanah. Modul
ini sangat penting bagi anda dalam melaksanakan penilaian
tanah pada kegiatan pengadaan tanah bagi pembangunan
untuk kepentingan umum dengan baik. Mengapa? Karena tanpa
memahami Pengadaan Tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum akan banyak tantangan yang tidak dapat
diprediksi dan yang akan terjadi apabila anda melakukan
penilaian tanah. Pertandingan lomba lari tanpa latihan dan
pemanasan maka hasilnya tidak akan maksimum.
Nah berikut ini akan dijelaskan kepada anda Pengadaan
Tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum yang akan
menjelaskan tentang regulasi terkait dengan pengadaan tanah
bagi pembangunan untuk kepentingan umum, penyelenggaraan
pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum
dan penilai pertanahan. Salah satu upaya agar pelaksanaan
pengadaan tanah dapat berjalan sesuai dengan ketentuan dan
data yang dikumpulkan lebih akurat maka dipandang perlu
adanya peningkatan kompetensi bagi para penilai pertanahan
yang terlibat dalam pelaksanaan Pengadaan Tanah bagi

9
 pembangunan untuk kepentingan umum agar dapat
melaksanakan penilaian dalam pengadaan tanah sesuai
dengan ketentuan dan tidak menimbulkan
masalah/meminimalkan masalah pada saat pelaksanaan
maupun yang terjadi di kemudian hari.

B. DISKRIPSI SINGKAT
Modul ini membahas materi tentang Pengadaan Tanah
bagi pembangunan untuk kepentingan umum, yang meliputi
regulasi terkait dengan pengadaan tanah bagi pembangunan
untuk kepentingan umum, penyelenggaraan pengadaan tanah
bagi pembangunan untuk kepentingan umum yang terdiri dari
tahapan perencanaan, persiapan, pelaksanaan dan penyerahan
hasil pengadaan tanah dan Penilai pertanahan yang terdiri dari
pemilihan penilai pertanahan, ruang lingkup penilai pertanahan
serta petunjuk teknis penilai pertanahan.

C. MANFAAT MODUL
Modul mata diklat Pengadaan Tanah setidaknya
bermanfaat bagi Pengajar atau Mentor, Peserta pembelajaran
dan penyelenggara.
1. Manfaat bagi Pengajar.
Modul ini setidaknya menjadi acuan bagi Pengajar atau
Mentor dalam menjelaskan regulasi terkait dengan
pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan
umum, pengadaan tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum dan penilai pertanahan. Modul ini juga
dapat dijadikan sebagai bahan perbandingan apabila

10
 terdapat masalah dalam Pengadaan Tanah bagi Pengajar
atau Mentor;
2. Manfaat bagi Peserta Pembelajaran.
Dengan mempelajari modul ini peserta pembelajaran akan
memiliki kompetensi untuk menerapkan regulasi
penyelenggaraan Pengadaan Tanah dan memahami peran
penilai pertanahan dalam pengadaan tanah;
3. Manfaat bagi Pengelola.
Modul ini dapat juga digunakan sebagai bahan untuk
pembelajaran bagi Widyaiswara yang ingin mendalami
tentang Pengadaan Tanah dan pendukung materi
pendidikan dan pelatihan (Diklat) teknis lainnya seperti diklat
bagi penilai pertanahan.
D. HASIL BELAJAR
Setelah mempelajari modul ini diharapkan peserta dapat
memahami regulasi yang terkait dengan pengadaan tanah ,
memahami penyelenggaraan Pengadaan Tanah dan
memahami tentang penilai pertanahan dengan baik bagi
pembangunan untuk kepentingan umum.

E. INDIKATOR HASIL BELAJAR

Setelah mempelajari modul tahapan persiapan Pengadaan
Tanah ini diharapkan peserta akan dapat:
1. Memahami regulasi yang terkait dengan Pengadaan Tanah;
2. Memahami pengadaan tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum;
3. Memahami Penilaian Pertanahan.

11
F. MATERI POKOK DAN SUB MATERI POKOK
Materi Pokok dan Sub Materi Pokok yang disajikan dalam modul
ini terdiri dari:
1. Regulasi terkait dengan Pengadaan Tanah bagi
Pembangunan untuk Kepentingan Umum
a. Undang-Undang tentang Pengadaan Tanah;
b. Peraturan Presiden tentang Pengadaan Tanah;
c. Peraturan Kepala/Menteri terkait Pengadaan Tanah dan
Penilai Pertanahan.
2. Penyelenggaraan Pengadaan Tanah
a. Perencanaan Pengadaan Tanah;
b. Persiapan Pengadaan Tanah:
c. Pelaksanaan Pengadaan Tanah;
d. Penyerahan Hasil Pengadaan Tanah;
e. Perkembangan Peraturan Mengenai Undang-Undang
Cipta Kerja.
3. Penilai Pertanahan
a. Metode Pemilihan Penilai Pertanahan;
b. Ruang Lingkup Penilai Pertanahan;
c. Petunjuk Teknis Penilai Pertanahan.
4. Waktu
Waktu penyampaian Mata Diklat ini adalah 5 JP x @ 45
Menit.

12
 BAB II
REGULASI YANG TERKAIT PENGADAAN
TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK
KEPENTINGAN UMUM

Indikator Hasil Belajar:

setelah mempelajari materi Regulasi yang terkait Pengadaan Tanah bagi
pembangunan untuk kepentingan umum peserta diharapkan dapat
memahami Regulasi yang terkait Pengadaan Tanah bagi pembangunan
untuk kepentingan umum

A. Undang-Undang tentang Pengadaan Tanah

Berikut ini akan diuraikan Undang-Undang tentang Pengadaan
Tanah :
1. Undang-Undang Pengadaan Tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum yang kita kenal dengan Undang-Undang
No. 2 Tahun 2012 merupakan produk hukum pertama kalinya
dimana kegiatan Pengadaan Tanah diatur dengan Undang-
Undang. Menurut undang-undang ini penyelenggaraan
Pengadaan Tanah di bagi dalam 4 (empat) tahapan yaitu:
1. Perencanaan;
2. Persiapan;
3. Pelaksanaan; dan
4. Penyerahan hasil.
Dalam setiap tahapan Pengadaan Tanah penyelenggaraannya
dilakukan oleh Instansi yang berbeda-beda, misalkan tahapan
perencanaan adalah tahapan yang dikerjakan oleh Instansi
yang memerlukan tanah, selanjutnya tahapan persiapan

13
dikerjakan oleh Gubernur atau dapat didelegasikan Gubernur
kepada Bupati/Walikota, tahapan selanjutnya adalah
pelaksanaan dan penyerahan hasil yang di kerjakan oleh
Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional atau
ditugaskan Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan
Nasional kepada Kepala Kantor Pertanahan. Selanjutnya anda
juga harus memahami beberapa pengertian dalam Undang-
Undang No. 2 Tahun 2012 meliputi:
1. Instansi adalah lembaga Negara, Kementerian dan
lembaga Pemerintah non-Kementerian, Pemerintah
Provinsi, Pemerintah Kabupaten/Kota dan badan hukum
milik Negara/badan hukum usaha milik Negara yang
mendapat penugasan khusus Pemerintah;
2. Pengadaan Tanah adalah setiap kegiatan menyediakan
tanah dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan
adil kepada pihak yang berhak;
3. Pihak yang berhak adalah pihak yang menguasai atau
memiliki obyek Pengadaan Tanah;
4. Obyek Pengadaan Tanah adalah tanah, ruang atas tanah
dan bawah tanah, bangunan, tanaman, benda yang
berkaitan dengan tanah, atau lainnya yang dapat dinilai;
5. Hak atas Tanah adalah hak atas tanah sebagiamana
dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960
tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria dan hak
lain yang akan ditetapkan dengan Undang-Undang;
6. Kepentingan umum adalah kepentingan Bangsa, Negara
dan masyarakat yang harus diwujudkan oleh Pemerintah

14
 dan digunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran
rakyat;
7. Hak pengelolaan adalah hak menguasai dari Negara yang
kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan
kepada pemegangnya;
8. Konsultasi Publik adalah proses komunikasi dialogis atau
musyawarah antar pihak yang berkepentingan guna
mencapai kesepahaman dan kesepakatan dalam
perencanaan Pengadaan Tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum;
9. Pelepasan hak adalah kegiatan pemutusan hubungan
hukum dari pihak yang berhak kepada Negara melalui
lembaga pertanahan;
10. Ganti kerugian adalah penggantian yang dan adil kepada
pihak yang berhak dalam proses Pengadaan Tanah;
11. Penilai pertanahan yang selanjutnya disebut penilai adalah
orang perorangan yang melakukan penilaian secara
independen dan professional yang telah mendapat izin
praktik penilaian dari Menteri Keuangan dan telah
mendapat lisensi dari Lembaga Pertanahan untuk
menghitung nilai/harga obyek Pengadaan Tanah;
12. Pemerintah Pusat yang selanjutnya disebut Pemerintah,
adalah Presiden Republik Indonesia yang memegang
kekuasaan Pemerintahan Negara Republik Indonesia
sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Dasar
Negara Republik Indonesia Tahun 1945;

15
 13. Pemerintah Daerah adalah Gubernur, Bupati, atau
Walikota dan perangkat Daerah sebagai unsur
penyelenggara Pemerintah Daerah;
14. Lembaga Pertanahan adalah Badan Pertanahan Republik
Indonesia, Lembaga Pemerintah yang menyelenggarakan
urusan pemerintahan di bidang pertanahan.
Kriteria/jenis kepentingan umum sesuai Undang-Undang No. 2
Tahun 2012, meliputi:
1. Pertahanan dan keamanan Nasional;
2. Jalan umum, jalan tol, terowongan, jalur kereta api, stasiun
kereta api, dan fasilitas operasi kereta api;
3. Waduk, bendungan, bendung, irigasi, saluran air minum,
saluran pembuangan air dan sanitasi, dan bangunan
pengairan lainnya; (yang dimaksud dengan bendungan
adalah bangunan yang berupa urukan tanah, urukan batu,
beton, dan atau/ pemasangan batu yang dibangun selain
untuk menahan dan menampung air juga untuk menahan
dan menampung limbah tambang (tailing) atau lumpur
sehingga berbentuk waduk, sedangkan yang dimaksud
dengan bendung adalah tanggul untuk menahan air di
sungai, tepi laut dan sebagainya);
4. Pelabuhan, bandara udara, dan terminal;
5. Infrastruktur minyak, gas, dan panas bumi;
6. Pembangkit, transmisi, gardu, jaringan, dan distribusi
tenaga listrik;
7. Jaringan telekomunikasi dan informatika Pemerintah;

16
 8. Tempat pembuangan dan pengolahan sampah; (yang
dimaksud dengan sampah adalah sampah sesuai dengan
undang-undang yang mengatur sampah);
9. Rumah Sakit Pemerintah/Pemda;
10. Fasiltas keselamatan umum (yang dimaksud dengan
fasilitas keselamatan umum adalah semua fasilitas yang
diperlukan untuk menanggulangi akibat suatu bencana),
antara lain rumah sakit darurat, rumah penampungan
darurat, serta tanggul penanggulangan bahaya banjir,
lahar dan longsor;
11. Tempat pemakaman umum Pemerintah/Pemda;
12. Fasilitas sosial, fasilitas umum dan ruang terbuka hijau
publik; (yang dimaksud ruang terbuka hijau publik adalah
ruang terbuka hijau sesuai dengan Undang-Undang yang
mengatur penataan ruang);
13. Cagar alam dan cagar budaya;
14. Kantor Pemerintah/Pemda/Desa, (yang dimaksud kantor
Pemerintah/Pemerintah Daerah/Desa adalah sarana dan
prasarana untuk menyelenggarakan fungsi Pemerintahan,
termasuk lembaga pemasyarakatan, rumah tahanan
Negara, dan unit pelaksana teknis lembaga
pemasyarakatan lain);
15. Pendataan pemukiman kumuh perkotaan dan atau
konsolidasi tanah, serta perumahan untuk masyarakat
berpenghasilan rendah dengan status sewa;
16. Prasarana pendidikan atau sekolah Pemerintah/ Pemda;
17. Prasarana olah raga Pemerintah/Pemda; dan
18. Pasar umum dan lapangan parkir umum.

17
 2. Undang-Undang Tentang Cipta Kerja
Dalam Undang- Undang Cipta Kerja Nomor 11 Tahun 2021
tentang Cipta Kerja mengatur tentang upaya perubahan
pengaturan yang berkaitan kemudahan, perlindungan, dan
pemberdayaan koperasi dan usaha mikro, kecil, dan
menengah, peningkatan ekosistem investasi, dan percepatan
proyek strategis nasional, termasuk peningkatan
perlindungan dan kesejahteraan pekerja dilakukan melalui
perubahan Undang Undang sektoral yang belum mendukung
terwujudnya sinkronisasi dalam menjamin percepatan cipta
kerja, sehingga diperlukan terobosan hukum yang dapat
menyelesaikan berbagai permasalahan dalam beberapa
Undang-Undang ke dalam satu Undang-Undang secara
komprehensif. Sehingga dalam hal tersebut dilakukan
perubahan atas beberapa pasal dalam Undang-Undang
Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum. Perubahan atas
pasal-pasal tersebut akan dijelaskan secara rinci dalam Bab
selanjutnya, diantaranya terdapat penambahan Kriteria/jenis
kepentingan umum, perubahan jangka waktu penlok dan
aturan mengenai pengadaan tanah skala kecil.

B. Peraturan Pemerintah tentang Pengadaan Tanah

Berikut ini akan diuraikan Pemerintah dan Pearturan
tentang Pengadaan Tanah sebagai peraturan pelaksanaan dari
Undang-Undang No. 2 Tahun 2012 dan Undang Undang Cipta
Kerja Nomor 11 Tahun 2021 mengatur :

18
 1. Penetapan lokasi untuk pengadaan tanah skala kecil
ditetapkan oleh bupati/wali kota dan pelaksanaan pengadaan
tanahnya dapat dilakukan dengan tahapan pengadaan tanah
ataupun secara langsung. Jangka waktu berlakunya penlok
diberikan selama tiga tahun dan dapat diperpanjang tanpa
memulai proses dari awal. .
2. Dalam dokumen perencanaan pengadaan tanah, baik skala
kecil maupun skala besar harus memperhatikan kesesuaian
tata ruang. Tata ruang ini menjadi landasan utama dan ini
perlu diperhatikan dalam aspek perencanaan,.
3. Dalam tahapan persiapan menekankan bahwa harus terdapat
kesepakatan lokasi dengan pihak yang berhak maupun
pengelola barang serta pengguna barang. Kesepakatan lokasi
tersebut didapat melalui konsultasi publik. Dalam tahapan ini
peran gubernur penting karena bagaimana mewujudkan bahwa
lokasi yang ditetapkan akan dilakukan pengadaan tanah bagi
kepentingan umum. Adanya kesepakatan lokasi ini, harapannya
tidak ada masyarakat yang menolak karena sebenarnya
kesepakatan sudah dicapai melalui konsultasi publik.
4. Dalam tahapan pelaksanaan, nilai ganti kerugian adalah layak
dan adil dan yang menjadi obyek penilaian adalah tanah, ruang
atas tanah dan ruang bawah tanah, bangunan, tanaman, serta
benda yang berkaitan dengan tanah yang merupakan kerugian
fisik langsung dan dinilai berdasarkan harga pasar serta
Kerugian non fisik antara lain kehilangan pekerjaan, bisnis/alih
profesi, kerugian emosional (solatolium), dan kerugian karena
sisa tanah dan fisik lainnya. Kemudian mengatur juga beban
masa tunggu.

19
C. Peraturan Kepala/Menteri terkait Pengadaan Tanah
dan Penilai Pertanahan
Berikut ini akan diuraikan Peraturan Kepala/Menteri terkait
Pengadaan Tanah dan Penilai Pertanahan serta surat edaran
penting dalam pengadaan tanah.
1. Peraturan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala
Badan Pertanahan Nasional Nomor 19 Tahun 2021 tentang
Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 19 Tahun
2021 Tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum Peraturan ini
merupakan petunjuk pelaksanaan pengadaan tanah, dalam
hal ini mulai dari tahapan perencanaan, persiapan,
pelaksanaan,penyerahan hasil, pembiayaan pengadaan
tanah, dan pengadaan tanah skala kecil
2. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN No. 4
Tahun 2020 tentang Penilai Pertanahan. Peraturan ini
bertujuan untuk kelancaran pengadaan tanah bagi
pembangunan untuk kepentingan umum, kegiatan pertanahan
serta penataan ruang lainnya. Oleh karena itu diperlukan
Penilai Pertanahan yang profesional, independen, transparan
dan akuntabel.
3. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN No. 20
Tahun 2020 tentang Tata Cara Penyusunan Dokumen
Perencanaan Pengadaan Tanah. Peraturan ini diadakan
sebagai pedoman bagi Instansi yang memerlukan tanah untuk
menghasilkan dokumen perencanaan pengadaan tanah yang
berkualitas dan komprehensif. Ruang lingkup pengaturannya
antara lain menjabarkan muatan yang harus dimuat dalam

20
 dokumen perencanaan pengadaan tanah dan juga
menguraikan tata laksana kegiatan yang perlu dilakukan oleh
Instansi yang memerlukan tanah dan/atau Tim Penyusunan
Dokumen Perencanaan Pengadaan Tanah.
4. Permendagri No. 72 Tahun 2012 tentang Biaya Operasional
dan Biaya Pendukung Pengadaan Tanah bagi Pembangunan
untuk Kepentingan Umum yang Bersumber Pada Anggaran
Pendapatan dan Belanja Daerah. Dalam peraturan ini anda di
ajak untuk mamahami penentuan BOPB untuk kegiatan
Pengadaan Tanah mulai dari perencanaan sampai
penyerahan hasil dan anda dapat memperdalam dalam modul
BOPB.
5. Permenkeu No. 13/02.PMK/2013 tentang Biaya Operasional
dan Biaya Pendukung Untuk Pengadaan Tanah bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum yang Bersumber
pada Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara jo.
Permenkeu No. 10/02.PMK/2015, Permenkeu ini mengatur
tentang pembiayaan kegiatan Pengadaan Tanah mulai dari
tahapan perencanaan, persiapan, pelaksanaan dan
penyerahan hasil dengan rinci.
6. Permenkeu No. 139/PMK.06/2020 tentang Tata Cara
Pendanaan Pengadaan Tanah bagi Proyek Strategis Nasional
oleh Lembaga Manajemen Aset Negara. Peraturan ini
merupakan penjabaran lebih lanjut dari Peraturan Presiden
No. 66 Tahun 2020 yang mengatur teknis operasional
pendanaan untuk Pengadaan Tanah bagi Proyek Strategis
Nasional yang dilaksanakan oleh kementerian/lembaga
dan/atau BUMN.

21
 7. Peraturan Mahkamah Agung RI No. 2 Tahun 2016 tentang
Pedoman Beracara dalam Sengketa Penetapan Lokasi
Pembangunan untuk Kepentingan Umum pada Peradilan Tata
Usaha Negara. Peraturan ini mengatur tata cara pengajuan
gugatan kepada pengadilan oleh Pihak yang Berhak yang
memiliki atau menguasai objek pengadaan tanah atas
keberatan terhadap penetapan lokasi pembangunan yang
diterbitkan gubernur atau bupati/walikota yang mendapat
delegasi dari gubernur.
8. Peraturan Mahkamah Agung RI No. 3 Tahun 2016 tentang
Tata Cara Pengajuan Keberatan dan Penitipan Ganti Kerugian
ke Pengadilan Negeri dalam Pengadaan Tanah bagi
Pembangunan untuk Kepentingan Umum. Di dalam peraturan
ini dijabarkan bagaimana pelaksanaan konsinyasi bagi pihak
yang tidak menyetujui besaran uang ganti kerugian,
permasalahan bagi bidang tanah yang masih dalam proses
sengketa dan bidang tanah yang tidak diketahui pemiliknya.

D. LATIHAN
JAWABLAH SOAL-SOAL BERIKUT INI.
1. Apa yang dimaksud dengan Pengadaan Tanah menurut UU
No. 2 Tahun 2012.
2. Uraikan pengertian Instansi menurut UU No. 2 Tahun 2012.
3. Sebutkan jenis kepentingan umum menurut UU No. 2 Tahun
2012 sekurang-kurangnya 5 jenis.
4. Sebutkan tahapan kegiatan dalam penyelenggaraan
pengadaan tanah.

22
 5. Siapa yang berwenang melaksanakan tahap pelaksanaan dan
penyerahan hasil pengadaan tanah.

E. RANGKUMAN
Pengadaan tanah pertama kali diatur dengan undang-
undang melalui Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang
Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum.
Dalam undang-undang ini penyelenggaraan pengadaan tanah
dibagi menjadi 4 (empat) tahap meliputi perencanaan, persiapan,
pelaksanaan dan penyerahan hasil. Tahap perencanaan
merupakan wewenang Instansi yang memerlukan tanah, tahap
persiapan merupakan wewenang Gubernur atau Bupati/Walikota
jika mendapat delegasi, dan tahap pelaksanaan dan penyerahan
hasil merupakan wewenang Kepala Kantor Wilayah Badan
Pertanahan Nasional atau dapat ditugaskan kepada Kepala
Kantor Pertanahan.
Agar penyelenggaraan pengadaan tanah dapat berjalan
dengan baik maka perlu dilengkapi dengan peraturan perundang-
undangan yang berkaitan dengan pengadaan tanah antara lain
meliputi UU No. 2 Tahun 2012 UU No. 11 Tahun 2020; Peraturan
Pemerintah No. 19 Tahun 2021, Peraturan Menteri ATR/Kepala
BPN No19 Tahun 2021Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 4
Tahun 2020 tentang Penilai Pertanahan; Peraturan Menteri
ATR/Kepala BPN No. 20 Tahun 2020 tentang Tata Cara
Penyusunan Dokumen Perencanaan Pengadaan Tanah; dan
PMDN No. 72 Tahun 2012 tentang Biaya Operasional dan Biaya
Pendukung Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk

23
 Kepentingan Umum yang Bersumber Pada Anggaran Pendapatan
dan Belanja Daerah.

F. EVALUASI
PILIHLAH SATU JAWABAN YANG BENAR DENGAN CARA
MEMBERI TANDA SILANG (X)

1. Percepatan Pelaksanaan Proyek Strategis Nasional diatur

dalam peraturan?
a. Undang-Undang No. 2 Tahun 2012
b. Peraturan Presiden No. 148 Tahun 2015
c. Peraturan Presiden No. 58 Tahun 2017
d. Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 4 Tahun 2020
2. Berapa jenis kepentingan umum yang dimuat dalam Undang-
Undang No. 2 Tahun 2012?
a. 15 jenis kepentingan umum
b. 16 jenis kepentingan umum
c. 17 jenis kepentingan umum
d. 18 jenis kepentingan umum
3. Siapakah yang berwenang mengerjakan tahapan
perencanaan?
a. Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional
b. Instansi yang memerlukan tanah
c. Penilai Pertanahan
d. Gubernur
4. Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 4 Tahun 2020
mengatur tentang apa?
a. Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah

24
 b. Tata Cara Penyusunan Dokumen Perencanaan
Pengadaan Tanah
c. Penilai Pertanahan
d. BOBP yang bersumber pada APBN
5. Siapakah yang berwenang mengerjakan tahapan persiapan?
a. Gubernur
b. Bupati/Walikota
c. Kepala Kantor Pertanahan
d. Instansi yang memerlukan tanah
6. Instansi menurut UU No. 2 Tahun 2012 meliputi, kecuali?
a. Kementerian
b. Pemerintah Provinsi
c. Pemerintah Kabupaten/Kota
d. BUMN
7. Obyek Pengadaan Tanah antara lain, kecuali?
a. Bangunan
b. Benda yang berkaitan dengan tanah
c. Benda tambang di bawah tanah
d. Ruang atas tanah
8. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN No. 19
Tahun 2021 mengatur tentang apa?
a. Peraturan Pelaksanaan Pengadaan Tanah
b. Penilai Pertanahan
c. Tata Cara Penyusunan Dokumen Perencanaan
Pengadaan Tanah
d. BOBP yang bersumber pada APBN
9. Apabila mendapat delegasi maka Bupati/Walikota berwenang
mengerjakan?

25
 a. Tahapan perencanaan
b. Tahapan Persiapan
c. Tahapan pelaksanaan dan penyerahan hasil
d. Pembangunan
10. BOBP diatur dalam peraturan ini, kecuali?
a. Permenkeu No. 78/PMK.06/2014
b. Permenkeu No. 13/02.PMK/2013
c. PMDN No. 72 Tahun 2012
d. Permenkeu No. 10/02.PMK/2015

G. TINDAK LANJUT
Selamat anda telah mempelajari regulasi peraturan yang
berkaitan dengan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum yang meliputi undang-undang tentang
pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum
dan peraturan perundangan tentang pengadaan tanah dan
selanjutnya silahkan kerjakan latihan-latihan sebagai proses
internalisasi substansi materi yang telah dibahas. Pengerjaan
evaluasi pembelajaran merupakan hal yang wajib anda lakukan.
Apabila anda telah mempu mengerjakan soal mencapai
80% (delapan puluh persen) benar, maka silahkan anda lanjutkan
ke materi pokok yang ke 2 (dua) adalah penyelenggaraan
pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.
Namun apabila anda belum mencapai tingkat keberhasilan 80%
(delapan puluh persen) maka silahkan anda membaca kembali
materi pokok regulasi peraturan perundangan tentang
Pengadaan Tanah.

26
 BAB III
PENYELENGGARAAN PENGADAAN
TANAH BAGI PEMBANGUNAN
UNTUK KEPENTINGAN UMUM

Indikator Hasil Belajar:

setelah mempelajari materi ini peserta diharapkan dapat memahami
penyelenggaraan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum

Selamat anda telah menguasai kompetensi yang terkait

dengan regulasi pengadaan tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum meliputi Undang-undang tentang pengadaan
tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum dan Peraturan
perundangan tentang pengadaan tanah. Kompetensi ini sangat
diperlukan dalam penguasaan kompetensi penyelenggaraan
pengadaan tanah. Berikut ini anda akan disuguhkan pemaparan
kompetensi yang terkait dengan pengadaan tanah
Untuk memperjelas dan memudahkan anda dalam
mempelajari materi pada Bab ini akan disajikan peta atau bagan alur
terlebih dahulu dalam peta/bagan konsep sebagai berikut:

27
 Gambar 1 Bagan Alur Pengadaan Tanah

A. PERENCANAAN PENGADAAN TANAH

1. Kelembagaan Perencana Pengadaan Tanah
Pengadaan tanah harus benar-benar dimaksudkan untuk
kepentingan umum yang dituangkan dalam rencana pengadaan
tanah oleh instansi yang membutuhkan tanah. Hal ini kadang
juga mendapat kritik dari masyarakat sekitar lokasi, apakah
tanah yang dibebaskan benar-benar untuk kepentingan umum.
Sehingga polemik tentang untuk kepentingan umum ini masih
kadang terjadi jika suatu lokasi akan dibebaskan tidak
direncanakan dengan baik oleh instansi yang memerlukan
tanah.

28
 Rencana Pengadaan Tanah dapat disusun secara
bersama-sama oleh instansi yang memerlukan tanah bersama
dengan instansi terkait atau dapat dibantu oleh lembaga
profesional yang ditunjuk oleh instansi yang memerlukan tanah.
Rencana tersebut disusun dalam Dokumen perencanaan
pengadaan tanah dan ditandatangani oleh Pimpinan Instansi
yang bersangkutan.
Dalam hal menyusun Dokumen Perencanaan Instansi
yang memerlukan tanah boleh meminta bantuan pihak ketiga
dan/atau berkoordinasi dengan instansi terkait seperti : 1)
Lembaga Pertanahan guna menentukan titik koordinat atas
lokasi pembangunan, kesesuaian tata ruang, letak tanah, luas
tanah, status tanah dan gambaran umum mengenai status tanah
dan perkiraan biaya pelaksanaan (biaya operasional dan biaya
pendukung) pelaksanaan pengadaan tanah serta perkiraan
biaya pengurusan hak atas tanah atau biaya sertipikasi hasil
pengadaan tanah. 2) Penilai Publik dapat dilibatkan sebagai
konsultan dalam melakukan perhitungan perkiraan nilai ganti
kerugian. 3) Instansi pemerintah provinsi/pemerintah kab./kota
setempat dalam rangka penghitungan biaya studi kelayakan
pembangunan dan pelaksanaan tahap persiapan.
Dokumen perencanaan harus diserahkan kepada
Gubernur oleh instansi yang memerlukan tanah sebagai syarat
untuk mendapatkan penetapan lokasi pembangunan. Informasi
yang ada pada dokumen perencanaan tersebut merupakan
tanggung jawab Instansi yang memerlukan tanah.

2. Maksud dan Tujuan Rencana Pembangunan

29
 Dalam dokumen perencanaan harus menguraikan
maksud dan tujuan pembangunan yang direncanakan dan
manfaat pembangunan untuk kepentingan umum.
Hal ini bahwa dalam dokumen perencanaan harus
memberikan gambaran tentang rencana pembangunan untuk
kepentingan umum dan kebutuhan pengadaan tanah untuk
kepentingan pembangunan yang akan dilaksanakan.
Kebutuhan disini dimaksudkan adalah seluruh komponen-
komponen dalam pembangunan dan proses pengadaan tanah
serta dampaknya pada kehilangan tanah dan/atau bangunan,
tanaman, ruang atas atau ruang bawah tanah, benda yang
berkaitan dengan tanah, dan kerugian lain yang dapat dinilai,
seperti : kehilangan pendapatan usaha, pindah profesi,
relokasi, dan mata pencaharian lain pihak yang berhak, disertai
ulasan masing-masing komponen tersebut.

3. Kesesuaian Dengan RTR dan Rencana Pembangunan

Nasional dan Daerah
Menguraikan kesesuaian rencana lokasi
Pengadaan Tanah dengan Rencana Tata Ruang dan
Prioritas Pembangunan.
Rencana Tata Ruang adalah terdiri dari :
a. RTR Nasional;
b. RTR Provinsi; dan/atau
c. RTR Kabupaten/Kota.
Sedangkan Prioritas Pembangunan dapat dilihat dalam :
1. RPJM;
2. Renstra; dan

30
 3. Rencana Kerja Pemerintah Instansi yang
bersangkutan.
Dari uraian diatas dapat kita ambil kesimpulan
bahwa bagi instansi yang memerlukan tanah untuk
kepentingan umum harus berdasarkan pada rencana tata
ruang dan prioritas pembangunan yang dicanangkan oleh
pemerintah.
Sesuai Pasal 7 Undang-Undang Nomor 2 Tahun
2012, pengadaan tanah untuk kepentingan umum harus
sesuai RTR, Rencana Pembangunan Nasional/Daerah,
Renstra dan Rencana Kerja Instansi yang memerlukan
tanah.
Rencana pembangunan harus tercantum dalam RTR
Kabupaten/Kota agar pelaksanaan pengadaan tanah
dapat dilakukan. Hal ini dikarenakan RTR Kabupaten/Kota
merupakan RTR yang mengatur rencana pembangunan di
Kabupaten/Kota secara rinci. Dalam hal rencana
pembangunan tercantum dalam RTR Kabupaten/Kota
tetapi tidak tercantum dalam RTR Provinsi, maka RTR
Provinsi akan menyesuaikan kemudian dengan RTR
Kabupaten/Kota dan Rencana pembangunan harus ada
kesesuaian antara RTR Nasional, Provinsi dan
Kabupaten/Kota.
Untuk pengadaan tanah yang belum memiliki RTR,
dapat dilaksanakan setelah mendapatkan rekomendasi
dari dinas/instansi yang menangani tata ruang.
Terhadap lokasi Proyek Strategis Nasional (PSN)
yang belum berkesesuaian dengan rencana tata ruang

31
 kabupaten/kota dan/atau rencana tata ruang kawasan
strategis nasional, maka Menteri Agraria dan Tata
Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional dapat
memberikan rekomendasi kesesuaian tata ruang atas
lokasi Proyek Strategis Nasional dimaksud sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan.
Dalam hal Pengadaan Tanah dilakukan untuk
pembangunan infrastruktur minyak, gas, dan panas bumi,
pengadaannya diselenggarakan berdasarkan Rencana
Strategis dan Rencana Kerja Instansi yang memerlukan
tanah.
4. Penentuan Letak Tanah
Menguraikan Wilayah Administrasi :
a. Kelurahan/desa atau nama lain;
b. Kecamatan;
c. Kabupaten/kota, dan
d. Provinsi, tempat lokasi pembangunan yang direncanakan.
Peta Lokasi Pembangunan

32
 Gambar 2 Peta Lokasi Pembangunan

Hal diatas berarti bahwa Letak tanah yang dibutuhkan disini

adalah mencakup data tentang titik koordinat batas-batas tanah
yang akan dibebaskan, peta lokasi pengadaan tanah baik secara
orientasi maupun secara spasial (bentuk grafis) yang menunjuk
lokasi yang dilengkapi dengan uraian naratif, nama
desa/kelurahan, kecamatan, kabupaten, provinsi dimana lokasi

33
tanah yang akan dibebaskan berada, termasuk batas-batas
administrasi dari tanah-tanah yang akan dibebaskan serta
informasi awal perkiraan subjek dan objek yang akan terkena
dampak.
Dalam menyusun dokumen perencanaan, instansi yang
memerlukan tanah harus melampirkan sket lokasi dan luas
lokasi hasil mapping sebagai informasi awal, namun bukan
sebagai dasar untuk penetapan luas dan penghitungan nilai
ganti kerugian.
Sebaiknya lokasi rencana pengadaan tanah sudah ada
koordinatnya sehingga pada saat penetapan lokasi, lampiran
peta lokasi pengadaan tanah sudah jelas dan dapat di plotting
pada Peta Pendaftaran Badan Pertanahan Nasional untuk
mencegah apabila ada peralihan kepemilikan tanah setelah
terbit penetapan lokasi. Tanah-tanah yang terkena trase/lokasi
pengadaan tanah harus dicatat pada peta pendaftaran dan buku
tanah yang ada di Kantor Pertanahan.

5. Penghitungan Luas Tanah yang Dibutuhkan

Menguraikan perkiraan luas tanah yang diperlukan, dalam
hal ini luas tanah yang dibutuhkan mencakup data tentang :
1. Nama-nama Pihak yang Berhak atas tanah yang akan
dibebaskan;
2. Luas tanah keseluruhan dan luas luaran (batas/border terluar
dan batas kepemilikan lahan);
3. Jumlah bidang tanah yang akan dibebaskan dan luas tanah
masing-masing bidang.

34
 6. Gambaran Umum Status Tanah
Menguraikan data awal mengenai penguasaan dan
pemilikan atas tanah, mencakup data tentang :
a. Jumlah rumah tangga (pihak yang berhak) yang tanahnya
terkena dampak, luasan tanah dan jumlah bidang yang
dibebaskan untuk masing-masing rumah tangga yang
terkena dampak (pihak yang berhak), serta luas keseluruhan;
b. Pemanfaatan tanah di lokasi yang akan dibebaskan dan
bentuk pemanfaatan tanah oleh masing-masing rumah
tangga yang terkena dampak serta informasi berdasarkan
data sekunder lainnya;
c. Status legalitas tanah yang terkena dampak bidang per
bidang, apakah berupa hak atas tanah (sertipikat, surat
keterangan tanah dari desa atau kecamatan, letter C, dll),
hak pengelolaan, tanah wakaf, tanah bekas milik adat, tanah
masyarakat hukum adat, tanah Negara, ataupun tanah
penguasaan.

Siapakah yang dimaksud pihak yang berhak?

Pihak yang berhak bisa merupakan individu/perseorangan,
badan hukum, badan sosial, badan keagamaan, atau instansi
pemerintah yang memiliki atau menguasai objek pengadaan
tanah
Informasi pihak yang berhak mencakup tentang :
a. Identifikasi pihak yang berhak yang terkena dampak, jumlah
anggota keluarga mereka;
b. Jumlah pihak yang berhak berdasarkan kategori kepemilikan
atau penguasaan aset yang dibebaskan;

35
 c. Jumlah rumah tangga dan anggota keluarga pihak yang
berhak yang terkena dampak serius, termasuk yang harus
direlokasi;
d. Jumlah rumah tangga dan anggota keluarga yang rentan dan
membutuhkan perhatian khusus dalam pengadaan tanah

7. Perkiraan Waktu Pelaksanaan Pengadaan Tanah

Menguraikan perkiraan waktu yang diperlukan untuk
masing-masing tahapan pelaksanaan Pengadaan Tanah :
a. Perencanaan;
b. Persiapan;
c. Pelaksanaan; dan
d. Penyerahan hasil
Instansi yang memerlukan tanah harus mencantumkan
perkiraan waktu pelaksanaan pengadaan tanah dalam
dokumen perencanaan dengan menyusun atau membuat
daftar kegiatan pengadaan tanah secara rinci, mulai dari
persiapan penyusunan dokumen perencanaan, persiapan
hingga pelaksanaan pengadaan tanah, dan penyerahan hasil.

Tahapan Jenis Kegiatan

No. Tahapan dan Kegiatan Instansi yang Waktu
Bertanggung Jawab
I Tahap Perencanaan
1. Menyiapkan Dokumen Instansi yang Tidak
Perencanaan membutuhkan tanah ada
dibantu oleh tim batasan
professional bila waktu
diperlukan
2. Pengiriman Dokumen Instansi yang Tidak
Perencanaan ke Gubernur membutuhkan tanah ada
batasan
waktu

36
 II Tahap Persiapan
1. Pembentukan Tim Persiapan Gubernur/Bupati/Wal 2
ikota
2. Pendelegasian Kewenangan Gubernur/Bupati/Wal 10
kepada bupati/walikota dan ikota
pembentukan Tim Persiapan oleh
Bupati/walikota
3. Pemberitahuan rencana Tim persiapan 3
pembangunan pengadaan tanah
(tim persiapan)
provinsi/kabupaten/k
ota
4. Identifikasi awal Tim persiapan 30
provinsi/kabupaten/k
ota
5. Konsultasi Publik Tim persiapan 60
provinsi/kabupaten/k
ota
6. Konsultasi publik ulang, jika ada Tim persiapan 30
yang tidak setuju atau ada yang provinsi/kabupaten/k
keberatan atas lokasi rencana ota
pembangunan
7. Penanganan keberatan/keluhan Gubernur 3
oleh Gubernur
8. Pengeluaran keputusan penetapan Gubernur/bupati/wali 7
lokasi pembangunan kota
9. Pengumuman penetapan lokasi Gubernur/bupati/wali 7
pembangunan (dua hari kerja kota dan instansi
setelah dikeluarkan penetapan yang membutuhkan
lokasi) melalui media elektronik tanah
(lama/website) atau ditempelkan di
kantor kelurahan/desa, kecamatan,
kabupaten/kota dan dilokasi
pembangunan
III Tahap Implementasi
1. Berkas Permohonan Instansi yang
memerlukan tanah
2. Pendelegasian kewenangan Kepala kantor 2
pelaksanaan pengadaan tanah dari Wilayah BPN
Kepala Kantor Wilayah BPN Provinsi
Provinsi kepada Kepala Kantor
Pertanahan (Jika didelegasikan)
3. Pembentukan Tim Pelaksana Kepala kantor 2
Pengadaan Tanah Wilayah BPN
Provinsi/ Kepala
Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota
4. Persiapan pelaksanaan Tim Pelaksana 2
pengadaan tanah Pengadaan Tanah

37
 5. Pembentukan satgas Kepala kantor 2
Wilayah BPN
Provinsi/ Kepala
Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota
6. Inventarisasi dan Identifikasi Ketua Pelaksana dan 30
Satgas
7. Pengumuman Tim Pelaksana 14
Pengadaan Tanah
8. Verifikasi data, jika ada keberatan Ketua Pelaksana dan 14
atas inventarisasi dan identifikasi Satgas
9. Pengadaan Jasa Penilai Instansi yang 30
memerlukan tanah
10. Penetapan Penilai Ketua Pelaksana
11. Penilaian Ganti Kerugian Penilai 30
12. Undangan musyawarah Tim Pelaksana 2
Pengadaan Tanah
13. Musyawarah bentuk ganti kerugian Tim Pelaksana 30
Pengadaan Tanah
14. Validasi ganti kerugian Ketua Pelaksana 3
15. Pembayaran ganti kerugian Ketua Pelaksana dan 7
Instansi yang
memerlukan tanah
16. Penanganan keberatan Pengadilan 88
17. Konsinyasi Instansi yang
memerlukan tanah
18. Pelepasan Hak Ketua Pelaksana 7
19. Pemutusan Hubungan Hukum Ketua Pelaksana 7
20. Dokumentasi hasil pengadaan Tim Pelaksana
tanah
IV Penyerahan Hasil Pengadaan Tanah

1. Penyerahan hasil pengadaan tanah Tim Pelaksana 3

kepada instansi yang Provinsi/Kabupaten/
membutuhkan tanah Kota
2. Sertifikasi hasil pengadaan tanah Instansi yang 30
memerlukan tanah
3. Pelaksanaan Pembangunan Instansi yang
memerlukan tanah

8. Perkiraan Jangka Waktu Pelaksanaan Pembangunan

Menguraikan perkiraan waktu yang diperlukan untuk
melaksanakan pembangunan. Jadwal mencakup semua aspek
kegiatan pengadaan tanah dan pemukiman kembali yang
disesuaikan dengan jadwal proyek dalam konstruksi kerja sipil,

38
 memberikan proses dan kerangka waktu pengadaan tanah.
Dalam hal ini pihak yang membutuhkan tanah harus jeli dalam
menyusun jadwal dan berhitung akan waktu yang dibutuhkan
dalam satu tahapan life circle projek pengadaan tanah. Kapan
waktu yang tepat untuk memulai perencanaan pengadaan tanah
sehingga waktu mulai pembangunan dan waktu selesai
pembangunan dapat terjadwal dengan baik.

Sumber Web KPPIP diakses tanggal 13 Mei 2019

Gambar 3 Jadwal Rencana Pembangunan

9. Perkiraan Nilai Tanah

Bagian ini akan memberikan informasi tentang perkiraan
nilai ganti kerugian obyek Pengadaan Tanah sesuai dengan
prinsip keadilan dan standard penilaian yang dilakukan oleh
penilai pertanahan, meliputi : tanah, ruang atas tanah dan bawah
tanah, bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah,
dan/atau kerugian lain yang dapat dinilai (meliputi kehilangan

39
usaha, alih profesi, kehilangan pekerjaan, biaya pindah, masa
transisi).
Penilaian tanah dilakukan dengan menggunakan prinsip
nilai penggantian wajar, yaitu nilai untuk kepentingan pemilik yang
didasarkan pada kesetaraan dengan nilai pasar atas suatu
property, dengan memperhatikan unsur luar biasa berupa
kerugian nonfisik akibat pengambilalihan hak atas property
dimaksud.
Bentuk ganti kerugian, berupa uang, tanah pengganti,
pemukiman kembali, kepemilikan saham dan bentuk lain yang
dapat disetujui oleh kedua belah pihak yang dituangkan secara
rinci beserta periode pemberiannya.
Jenis kerugian dalam penilaian tanah terbagi menjadi dua :
1. Kerugian fisik, meliputi :
a. Tanah, dapat terdiri dari peruntukan seperti pertanian,
permukiman, industry atau komersial;
b. Ruang atas tanah dan bawah tanah (hak guna ruang atas
tanah meliputi hak atas permukaan bumi tempat fondasi
bangunan dan hak untuk menguasai ruang udara seluas
bangunan tersebut serta hak kepemilikan bangunan dan
hak guna ruang bawah tanah)
c. Bangunan, dapat berupa bangunan untuk permukiman,
industry dan perkantoran;
d. Tanaman, dapat terdiri dari tanaman semusim, hortikultura
atau tanaman keras;
e. Benda yang berkaitan dengan tanah, seperti utilitas dan
sarana pelengkap lainnya.

40
 2. Kerugian nonfisik, yaitu kerugian secara tidak langsung yang
dapat disetarakan dengan nilai uang. Antara lain :
a. Kerugian yang berkaitan dengan kehilangan sumber
pendapatan atau kehilangan pekerjaan/usaha;
b. Biaya alih profesi (bila ada)
c. Kerugian emosional (solasium), yaitu kerugian tidak
berwujud yang biasanya dikaitkan dengan dampak
pengambilalihan tanah yang merupakan tempat tinggal
utama dari pemilik;
d. Biaya transaksi, yang meliputi biaya pindah dan pajak yang
ditetapkan peraturan yang berlaku;
e. Ganti kerugian masa tunggu (bunga), yaitu sejumlah dana
yang diperhitungkan sebagai pengganti adanya perbedaan
waktu antara tanggal penilaian dengan perkiraan tanggal
pembayaran ganti kerugian;
f. Kerugian sisa tanah, adalah turunnya nilai tanah akibat
pengambilan sebagian bidang tanah. Dalam hal sisa tanah
tidak dapat difungsikan kembali sesuai dengan
peruntukannya, maka dapat diperhitungkan penggantian
atas keseluruhan bidang tanahnya;
g. Kerusakan fisik lain, misalnya bagian bangunan yang
terpotong akibat pengadaan tanah sehingga
membutuhkan biaya perbaikan.

41
 Gambar 4 Zona Nilai Tanah

10. Rencana Penganggaran

Menguraikan besaran dana, sumber dana, dan rincian
alokasi dana untuk perencanaan, persiapan, pelaksanaan,
penyerahan hasil, administrasi dan pengelolaan, serta sosialisasi.
Hal ini berarti bahwa, dalam dokumen perencanaan harus dapat
memberikan gambaran tentang anggaran, biaya operasional dan
biaya pendukung kegiatan pengadaan tanah dan sumber
pendanaannya. Semua biaya pengadaan tanah harus sudah
diperkirakan secara rinci dan dicantumkan dalam dokumen
perencanaan.
Kebutuhan anggaran pada tahap perencanaan, persiapan,
pelaksanaan dan penyerahan hasil, termasuk anggaran untuk

42
 ganti kerugian, operasional pengadaan tanah, relokasi (jika ada),
program pemulihan mata pencaharian, penanganan keluhan
(termasuk beracara di pengadilan), dan monitoring (pemantauan)
dengan memperhatikan dasar-dasar sebagai pertimbangan atau
alasan dari semua asumsi yang dibuat ketika menghitung tingkat
ganti kerugian dan perkiraan biaya lain termasuk biaya-biaya
penggantian.
Sumber anggaran, bisa berasal dari APBN, atau APBD atau
berbagai anggaran antara APBN dan APBD, BUMN dan BUMD.
Untuk kegiatan yang sifatnya penanganan masalah social akibat
adanya pengadaan tanah yang bersifat lintas sektor maka anggaran
dapat juga bersumber dari instansi yang membutuhkan tanah (antara
lain dari anggaran tanggung jawab social perusahaan untuk BUMN
atau BUMD) atau anggaran dari instansi pemerintah terkait seperti
dari dinas social, dinas yang menangani ketenagakerjaan serta dinas
pemberdayaan masyarakat, dll. Untuk anggaran dari institusi
pemerintah, institusi yang membutuhkan tanah perlu melakukan
kerjasama dengan pemerintah daerah.

B. PERSIAPAN PENGADAAN TANAH

1. Kelembagaan Persiapan Pengadaan Tanah
Uraian berikut ini akan dijelaskan kepada anda fungsi
kelembagaan menurut Undang-undang Nomor 2 Tahun 2012.
Kelembagaan persiapan dibentuk apabila Gubernur telah
menerima dokumen perencanaan. Setelah Gubernur
menerima dokumen perencanaan dari instansi yang
memerlukan tanah. Jika dianggap belum lengkap maka
Gubernur mengirim kembali Dokumen Perencanaan kepada

43
instansi yang memerlukan tanah untuk dilengkapi. Jika
dianggap dokumen perencanaan sudah lengkap maka
Gubernur membentuk yang namanya Tim Persiapan
Pengadaan Tanah, Tim Kajian Keberatan dan Sekretariat
Persiapan Provinsi.
a. Tim Persiapan
Tim Persiapan Pengadaan Tanah yang dibentuk
Gubernur sesuai dengan Peraturan Presiden (Perpres)
Nomor 71 Tahun 2012 pasal 9 ayat (1), terdiri dari unsur-
unsur Satuan Kerja Perangkat Daerah (SKPD) dan instansi
kerja Kementerian dan Lembaga Non Kementerian (K/L).
Tim yang dibentuk umumnya terdiri dari :
1) Gubernur sebagai Ketua.
2) Instansi terkait sebagai anggota.
3) Bupati/Walikota.
4) Instansi yang memerlukan tanah.
5) Satuan Kerja perangkat daerah provinsi.
Gubernur membentuk Tim Persiapan Pengadaan
Tanah dalam waktu paling lama 2 (dua) hari kerja sejak
diterima secara resmi Dokumen Perencanaan Pengadaan
Tanah.
Mungkin bagi anda kata ‘Instansi terkait’ dapat
menimbulkan banyak pengertian. Instansi terkait yang
masuk dalam Tim Persiapan bisa satu atau dua ataupun
lebih dari sekian puluh instansi daerah maupun instansi
vertikal/pusat yang ada di daerah dimana anda
melaksanakan tugas. Menurut ketentuan, Gubernur
mempunyai kewenangan untuk menetapkan SKPD yang

44
 terlibat dalam tim persiapan. Keterlibatan instansi terkait
dalam pengadaan tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum tergantung pada kondisi atau situasi
tata ruang lokasi rencana pengadaan tanah, fasilitas yang
ada pada lokasi dan ada tidaknya kebijakan pemerintah
yang diterapkan pada lokasi rencana pengadaan tanah.
Sebagai contoh sket lokasi rencana pengadaan
tanah untuk jalan TOL berada atau melintasi kawasan
hutan, melintasi/mengikuti alur sungai, saluran irigasi,
tanaman pertanian dalam rangka ketahanan pangan yang
mendapat subsidi dari pemerintah. Instansi yang terkait
yang masuk dalam Tim Persiapan yaitu Dinas
Kehutanan/Balai Konsevasi Kawasan Hutan (BPKH), Balai
Wilayah Sungai (BWS), Balai Konservasi Sumber Daya
Alam (BSDA)/Dinas Pekerjaan Umum, Dinas Pertanian.
Nah, dengan demikian anda sekarang dapat memahami
maksud instansi terkait dan unsur ini tidak tetap setiap ada
rencana pengadaan tanah. Artinya unsurnya disesuaikan
dengan kebutuhan yang terkait dengan rencana lokasi
pengadaan tanah.
Selanjutnya instansi yang memerlukan tanah
maksudnya SKPD atau K/L yang membutuhkan tanah bagi
pembangunan untuk kepentingan umum.
Satuan Kerja perangkat daerah provinsi ditetapkan
oleh Gubernbur. Namun biasanya dari unsur dari Asisten
Pemerintahan, atau Sekretariat Daerah atau unit kerja
yang menangani pertanahan pada Kantor Gubernur.

45
 Dengan demikian anda telah mengetahui unsur
dalam tim persiapan. Selanjutnya anda akan kami sajikan
tim lainnya yaitu Sekretariat Persiapan dan Tim Kajian
Keberatan.
b. Sekretariat Persiapan Pengadaan Tanah.
Selanjutnya dijelaskan kepada anda bahwa untuk
kelancaran pelaksanaan persiapan pengadaan tanah
gubernur membentuk Sekretariat Persiapan Pengadaan
Provinsi yang berkedudukan di Sekretariat Daerah
(SETDA) Provinsi sesuai Perpres Nomor 71 Tahun 2012
pasal 9 ayat (2). Unsur sekretariat provinsi biasanya dari
lingkungan Sekretariat Daerah yaitu dari bagian/bidang
yang menangani pertanahan/tata pemerintahan. Pada
prinsipnya jumlah orang dalam sekretariat persiapan
disesuaikan dengan kebutuhan dalam rangka
memperlancar proses tahap persiapan pengadaan tanah.

c. Tim Kajian Keberatan

Tim Kajian Keberatan dibentuk Gubernur
dibentuk bila terdapat kejadian dimana ada masyarakat
yang keberatan pada masa konsultasi publik
dilaksanakan pada lokasi rencana pengaadan
tanah/lokasi lain yang ditetapkan.
Tim Kajian Keberatan dibentuk sesuai Undang-Undang
(UU) Nomor 2 Tahun 2012 pasal 21 ayat (3), terdiri dari :
1) Sekretaris Provinsi sebagai ketua merangkap
anggota.

46
 2) Kepala Kanwil BPN Provinsi sebagai Sekretaris
merangkap anggota.
3) Instansi di bidang Perencanaan Pembangunan
Daerah, anggota.
4) Kepala Kanwil Kementerian Hukum dan HAM,
anggota.
5) Bupati/Walikota/pejabat yang ditunjuk, anggota.
6) Akademisi, anggota.
Dalam rangka kelancaran pelaksanaan tugas Tim
kajian dapat membentuk Tim Sekretariat sesuai Pasal 35
ayat (5) Perpres Nomor 71 Tahun 2012.
Tugas Tim Kajian Keberatan adalah
menginventarisasi masalah yang menjadi alasan
keberatan; melakukan pertemuan atau klarifikasi dengan
pihak yang keberatan; dan membuat rekomendasi
diterima atau ditolaknya keberatan.
Fungsi Akademisi yang dilibatkan biasaya orang per
orang atau orang dari lembaga yang mempunyai keahlian
yang terkait dengan alasan keberatan yang diterima.
Perlu anda ketahui bahwa tim kajian keberatan
bertugas untuk mengkaji jika ada keberatan dari
masyarakat atau orang per orang pada kegiatan
konsultasi publik dalam Tahap Persiapan Pengadaan
Tanah. Penjelasan rinci mengenai tugas tim kajian
keberatan akan disampaikan kepada anda pada bab
selanjutnya.

d. Tugas Tim Persiapan :

47
Setelah Gubernur menetapkan Tim Persiapan surat
keputusan, selanjutnya tim persiapan mulai melaksanakan
tugas, tugas pokoknya sesuai Perpres Nomor 71 Tahun 2012
pasal 10 adalah :
1) Melaksanakan Pemberitahuan Rencana Pengadaan
Tanah.
2) Melaksanakan Pendataan Awal Lokasi Rencana
Pembangunan.
3) Melaksanakan Konsultasi Publik Rencana Pembangunan/
Konsultasi Publik Ulang.
4) Menyiapkan Penetapan Lokasi Pembangunan (Konsep
SK Penetapan Lokasi).
5) Mengumumkan Penetapan Lokasi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum (termasuk perpanjangan penetapan
lokasi).
6) Melaksanakan Tugas Lain Yang Terkait Persiapan
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum Yang Ditugaskan Oleh Gubernur
Tim Persiapan juga menangani antara lain :
1) Menangani Keberatan dari Pihak Yang Berhak bersama
instansi yang memerlukan tanah (bila ada).
2) Membantu menangani Keberatan Melalui PTUN.
3) Membantu menangani Kasasi melalui MA (keberatan
diterima/ditolak).
4) Dapat membantu Instansi yang memerlukan tanah
Pemindahan Lokasi.

48
 e. Pendelegasian Kewenangan Persiapan Pengadaan
Tanah.
Berikut ini disampaikan kepada anda bahwa pelaksanaan
kegiatan untuk Tahap Persiapan Pengadaan Tanah dapat
didelegasikan Gubernur kepada Bupati/Walikota dengan
Pertimbangan efisiensi, efektifitas, kondisi geografis, sumber
daya manusia dan pertimbangan lainnya seperti
pertimbangan akibat dari pengadaan tanah tidak akan
berdampak secara luas sesuai Perpres 148 Tahun 2012
pasal 8. Gubernur mendelegasikan kewenangan paling
lambat 5 (lima) hari kerja sejak diterima Dokumen
Perencanaan Pengadaan Tanah.
Dengan demikian disampaikan kepada anda bahwa
pendelegasian dimaksud tidak serta merta Gubernur terlepas
sama sekali dari tanggung jawab dalam proses pelaksanaan
kegiatan Tahap Persiapan. Gubernur tetap ikut bertanggung
jawab karena sesuai dengan undang-undang, tanggung
jawab pengadaan Tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum ada pada Gubernur. Berarti
pendelegasian dimaksud tetap juga menjadi bagian dari
tanggung jawab Gubernur karena Gubernur yang
mendelegasikan kewenangan dimaksud kepada
Bupati/Walikota.
Dalam hal Gubernur mendelegasikan kewenangan
kepada bupati/ walikota, bupati/walikota membentuk Tim
Persiapan dalam waktu paling lama 5 (lima) hari kerja sejak
diterimanya pendelegasian.

49
 Apabila didelegasikan maka Tim Persiapan berlaku secara
mutatis mutandis kegiatan yang dilakukan Tim Persiapan
pada tingkat provinsi. Namun apabila terdapat unsur SKPD
dan/atau K/L tidak terdapat pada Kabupaten/Kota dapat
mengajukan anggota Tim Persiapan ke tingkat Provinsi.
Seperti contoh Dinas Kehutanan/BPKH tidak ada pada
Kabupaten/Kota sehingga dapat meminta pertimbangan
melalui surat yang menjadi anggota Tim Persiapan kepada
Dinas Kehutanan Provinsi/BPKH. Selanjutnya disampaikan
kepada anda untuk anggota Tim Kajian Keberatan dari
Akedemisi bila tidak ada pada wilayah Kabupate/Kota dapat
ditetapkan dari wilayah lain.

f. Pemberitahuan Rencana Pengadaan Tanah

Setelah Gubernur membentuk Tim Persiapan dan
Sekretariat Persiapan Pengadaan Tanah, selanjutnya Tim
Persiapan mulai melaksanakan tugas-tugasnya dalam Tahap
Persiapan.
Pemberitahuan rencana pembangunan kepada masyarakat
dilaksanakan pada lokasi rencana pembangunan dilaksanakan
paling lambat 3 (tiga) hari kerja sejak dibentuknya Tim Persiapan.
Pemberitahuan dimaksud ditanda tangani Ketua Tim Persiapan.
Pemberitahuan memuat informasi antara lain :
1) Maksud dan tujuan rencana pembangunan;
2) Letak tanah (alamat dan peta/sket lokasi) dan luas tanah yang
dibutuhkan;
3) Tahapan rencana Pengadaan Tanah;
4) Perkiraan jangka waktu pelaksanaan Pengadaan Tanah;

50
 5) Perkiraan jangka waktu pelaksanaan Pembangunan; dan
6) Informasi lainnya yang dianggap perlu

Pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan

umum adalah untuk masyarakat luas, dan masyarakat pada
lokasi rencana pengadaan tanah juga terdiri dari berbagai
lapisan, baik segi pendidikan, professi, agama maupun
kebiasaan. Untuk itu jika seandainya anda yang terlibat tim
persiapan pengadaan, wajib memastikan bahwa semua lapisan
masyarakat pada rencana lokasi pengadaan tanah mengetahui
informasi mengenai rencana pengadaan tanah dimaksud. Untuk
memastikannya maka pemberitahuan wajib disampaikan secara
langsung maupun tidak langsung kepada masyarakat pada
rencana lokasi pembangunan.
Pemberitahuan rencana pengadaan tanah kepada masyarakat
dilakukan dengan :
1. Pemberitahuan secara langsung dilaksanakan dengan cara :
a. sosialisasi;
b. tatap muka; atau
c. surat pemberitahuan.
Berikut ini dijelaskan kepada anda pemberitahuan secara
langsung dengan sosialisasi atau tatap muka. Untuk
memastikan bahwa undangan sosialisasi atau tatap muka
sampai kepada masyarakat, maka undangan dimaksud
disampaikan kepada masyarakat pada rencana lokasi
pembangunan melalui lurah/kepala desa atau nama lain, dan
disampaikan dalam jangka waktu paling lambat 3 (tiga) hari
kerja sejak ditanda tanganinya surat pemberitahuan. Bukti

51
 penyampaian pemberitahuan melalui surat dimaksud dibuat
dalam bentuk tanda terima dari perangkat kelurahan/desa atau
nama lain.
Pelaksanaan sosialisasi atau tatap muka itu sendiri
dilaksanakan Tim Persiapan. Untuk bukti pelaksanaannya
maka hasil pelaksanaan sosialisasi atau tatap muka
dituangkan dalam bentuk notulen pertemuan yang
ditandatangani oleh ketua Tim Persiapan atau pejabat yang
ditunjuk.
2. Pemberitahuan secara tidak langsung dilakukan melalui media
cetak atau media elektronik.
Pemberitahuan melalui media cetak atau elektronik
dilaksanakan dengan 2 (dua) media yaitu
a. Dilaksanakan melalui surat kabar harian lokal dan nasional
paling sedikit 1 (satu) kali penerbitan pada hari kerja.
b. Dilaksanakan melalui laman (website) pemerintah provinsi,
pemerintah kabupaten/kota atau instansi yang memerlukan
tanah.

g. Pendataan Awal Lokasi Rencana Pembangunan

Pendataan Awal Lokasi Rencana Pembangunan
maksudnya adalah mendata subyek pemilik dan berikut dasar
pemilikan atas tanah yang terkena lokasi rencana pengadaan
tanah serta obyek pengadaan tanah pada lokasi rencana
pengadaan tanah.
Pendataan awal lokasi rencana pembangunan dilaksanakan
oleh Tim Persiapan atas dasar dokumen perencanaan
Pengadaan Tanah sesuai dengan tugas Tim Persiapan.

52
 Dilaksanakan dalam waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja
sejak pemberitahuan rencana pembangunan. Kapan dimulainya
!. Pendataan awal lokasi rencana pembangunan terhitung mulai
tanggal penanda tanganan notulen pertemuan oleh ketua Tim
Persiapan atau pejabat yang ditunjuk, atas pelaksanaan
sosialisasi atau tatap muka di dalam kegiatan Pemberitahuan
Rencana Pembangunan. Tim Persiapan dapat melakukan
pendataan awal lokasi rencana pembangunan bersama pejabat
kelurahan/desa atau nama lain. Artinya dapat melibatkan aparat
kelurahan/desa, karena dianggap aparat kelurahan/desa lebih
mengetahui pemilik tanah berikut riwayat kepemilikan maupun
riwayat tanahnya.
Pengumpulan data awal kegiatannya antara lain pendataan
pihak yang berhak berikut bukti pemilikan/penguasaan yaitu:
1. Pihak yang berhak sesuai Pasal 17 Perpres 71 Tahun 2012,
terdiri dari:
a. Perseorangan
b. Badan hukum
c. Badan sosial
d. Badan keagamaan
e. Instansi pemerintah
2. Pihak yang berhak bagi tanah yang sudah terdaftar
(sertipikat) meliputi:
a. Pemegang atas tanah 🡪 Perseorangan atau badan
hukum
b. Pemegang HPL 🡪 Instansi Pemerintah dan Badan
Hukum Pemerintah

53
 c. Nadzir untuk tanah wakaf 🡪 dilakukan sesuai dengan
ketentuan perundang-undangan di bidang wakaf
3. Pemilik tanah bekas milik adat, dibuktikan dengan:
a. Petuk pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, ketitir,
Verponding Indonesia atau alat pembuktian tertulis
dengan nama apapun juga;
b. Akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan
dengan tanda tangan oleh kepala adat, lurah, kepala
desa atau nama lain sebelum berlakunya PP No. 10
Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah dengan disertai
alas hak yang dialihkan;
c. Surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan
peraturan Swapraja bersangkutan;
d. Surat keputusan hak milik dari pejabat yang berwenang,
baik sebelum ataupun sejak berlakunya Undang-Undang
Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-
pokok Agraria, yang tidak disertai kewajiban untuk
mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi telah dipenuhi
semua kewajiban yang disebut di dalamnya;
e. Surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh
Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan disertai
dengan alas hak yang dialihkan.
4. Masyarakat hukum adat, yang diakui keberadaannya setelah
dilaksanakan penelitian dan ditetapkan dengan Perda
setempat :
a. terdapat sekelompok orang yang masih terikat oleh
tatanan hukum adatnya sebagai warga bersama suatu
persekutuan hukum adat tertentu, yang mengakui dan

54
 menerapkan ketentuan persekutuan tersebut dalam
kehidupannya sehari-hari;
b. terdapat tanah ulayat tertentu yang menjadi lingkungan
hidup para warga persekutuan hukum adat tersebut dan
tempatnya mengambil keperluan hidupnya sehari-hari;
c. terdapat tatanan hukum adat mengenai pengurusan,
penguasaan dan penggunaan tanah ulayat yang berlaku
dan ditaati oleh para warga persekutuan hukum adat
tersebut.
5. Pihak yang menguasai tanah negara dengan itikad baik, yang
dibuktikan dengan:
a. Sertipikat hak atas tanah yang telah berakhir jangka
waktu haknya;
b. Surat sewa menyewa tanah;
c. Surat keputusan penerima obyek tanah landreform;
d. Surat ijin garapan/ membuka tanah; atau
e. Surat penunjukan/ pembelian kavling tanah pengganti.
6. Pemegang dasar penguasaan hak atas tanah, dengan alat
bukti penguasaan yang diterbitkan pejabat yang berwenang,
berupa:
a. Akta jual beli hak atas tanah yang sudah bersertipikat
yang belum dibalik nama;
b. Akta jual beli atas hak milik adat yang belum diterbitkan
sertipikatnya;
c. Surat ijin menghuni;
d. Risalah lelang; atau
e. Akta ikrar wakaf, akta pengganti ikrar wakaf, atau surat
ikrar wakaf.

55
7. Pemilik bangunan, tanaman, atau benda lain yang berkaitan
dengan tanah, yang dibuktikan dengan: :
a. Ijin Mendirikan Bangunan dan bukti fisik bangunan;
b. Surat Pernyataan Penguasaan Fisik;
c. Bukti tagihan atau pembayaran listrik, telepon, atau
perusahaan air minum, dalam 1 (satu) bulan terakhir.
Dalam hal bukti kepemilikan atau penguasaan sebidang tanah
tidak ada, pembuktian pemilikan atau penguasaan dapat
dilakukan dengan bukti lain berupa:
a. Pernyataan tertulis dari yang bersangkutan; dan
b. Keterangan yang dapat dipercaya dari paling sedikit 2 (dua)
orang saksi dari lingkungan masyarakat setempat yang tidak
mempunyai hubungan keluarga dengan yang bersangkutan
sampai derajat kedua, baik dalam kekerabatan vertikal
maupun horizontal, yang menyatakan bahwa yang
bersangkutan adalah benar sebagai pemilik atau menguasai
sebidang tanah tersebut, sesuai Pasal 26 Perpres 71 Tahun
2012.

Hasil pendataan awal lokasi rencana pembangunan

dituangkan dalam bentuk daftar sementara lokasi rencana
pembangunan yang ditandatangani oleh Ketua Tim Persiapan.
Daftar Sementara Lokasi Rencana Pembangunan sebagai hasil
pendataan awal digunakan sebagai bahan untuk pelaksanaan
Konsultasi Publik rencana pembangunan.
Dengan membaca penjelasan mengenai subyek/pemilik dan
obyek/tanah berikut yang ada di atas mungkin anda sudah
memahami dengan jelas pendataan awal dimaksud. Namun perlu

56
 anda ketahui, dalam rangka mengantisipasi segala kemungkinan
yang akan terjadi dan atas permintaan pemilik tanah pada tahap
selanjutnya yaitu Tahap pelaksanaan Pengadaan Tanah. Pada
Tahap Pelaksanaan terdapat kegiatan inventarisasi dan
identifikasi, kegiatan musyawarah ganti kerugian. Pada saat
pendataan awal penting juga pendataan yang terkait dengan
pekerjaan/professi pemilik tanah (validasi hasil survei sosial
ekonomi yang ada dalam Dokumen Perencanaan), penggunaan
tanahnya, kondisi ekonominya, kondisi sosialnya. Contoh terkait
pekerjaan pemilik tanah dan kondisi ekonomi, apabila tanahnya
lahan pertanian dan pemilik tanah hanya memiliki satu-satunya
bidang tanah yang terkena rencana pembangunan, kemungkinan
mengakibatkan pengangguran karena tidak mampu alih professi
(terbatasnya keahlian yang dimiliki). Untuk menghindari gejolak
orang yang terkena rencana pembangunan dapat diberi pelatihan
pekerjaan lain oleh Instansi yang memerlukan tanah, atau dapat
juga diserap sebagai tenaga buruh apabila rencana
pembangunannya untuk lapangan udara. Contoh untuk kondisi
ekonomi juga sosial, memungkinkan terjadi pada pemilik tanah
yang terkena rencana pembangunan meminta relokasi pada saat
musyawarah ganti kerugian. Dengan adanya data kondisi
ekonomi dan sosial dapat diketahui secara pasti jumlah yang
layak untuk direlokasi berdasarkan data kondisi ekonomi dan
sosial yang diambil pada saat pendataan awal. Dengan demikian
perlu ada rencana B selain ganti kerugian dalam bentuk uang.
Dalam rangka kelancaran dan keakuratan data yang
dikumpulkan dalam pendataan awal Tim Persiapan dapat
melibatkan Kanwil BPN Provinsi/Kantor Pertanahan setempat.

57
 Keterlibatan Kanwil BPN Provinsi/Kantor Pertanahan setempat
dalam bentuk konsultasi/rapat koordinasi/evaluasi kemajuan
pendataan awal. Hal ini perlu karena Dokumen Perencanaan
berisi antara lain; letak tanah, luas tanah yang dibutuhkan,
gambaran umum status tanah, dan terkait dengan hal tersebut
Kanwil BPN Provinsi/Kantor Pertanahan lebih kompeten untuk
menilai kelayakan atau keabsahan atau keasliannya. Jika data
dimaksud tidak dipastikan validitasnya dalam Pendataan Awal,
dan perbedaan/perubahan data diketahui pada Tahap
Pelaksanaan Pengadaan Tanah maka akan memperlambat
proses Tahap Pelaksanaan karena membutuhkan waktu untuk
memperbaiki data/dokumen dan harus membuat berita acara
perubahan.
Setelah anda memahami maksud pendataan awal, maka hasil
pendataan awal dimaksud dijadikan sebagai bahan dalam
pelaksanaan Konsultasi Publik, yang akan dijelaskan berikut ini.

i. Konsultasi Publik
Konsultasi publik adalah suatu proses yang menampung
pandangan masyarakat dan sebagai umpan balik dalam suatu
usul dalam pertimbangan pengampilan keputusan)
Konsultasi publik ini sendiri diartikan sebagai “cara, mekanisme,
dan proses melibatkan masyarakat dalam pengambilan
keputusan dan perumusan kebijakan baik oleh eksekutif maupun
legislatif (FPPM dan LGSP 2009-
https://foresteract.com/pengertian-konsultasi-publik/ 13-05-2019
)

58
 Dalam pangadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan
umum konsultasi publik diartikan sebagai proses komunikasi
dialogis atau musyawarah antar pihak yang berkepentingan guna
mencapai kesepahaman dan kesepakatan dalam perencanaan
pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.
Berikut ini dijelaskan kepada anda hal apa saja yang
disampaikan dalam konsultasi publik dalam rangka pengadaan
tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.
1. Pelaksanaan Konsultasi Publik.
Dalam kegiatan Konsultasi Publik, Tim Persiapan menjelaskan
rencana pengadaan tanah. Apa saja yang akan dijelaskan !
berikut ini materi akan disampaikan kepada masyarakat antara
lain :
a. Maksud dan tujuan rencana pembangunan;
b. Tahapan dan waktu proses penyelenggaraan Pengadaan
Tanah;
c. Peran Penilai dalam menentukan nilai Ganti Kerugian;
d. Insentif yang akan diberikan kepada pemegang hak;
e. Obyek yang dinilai Ganti Kerugian
f. Ganti Kerugian; dan
g. Hak dan kewajban Pihak yang Berhak

Sedangkan tujuan Konsultasi Publik adalah untuk

mendapatkan kesepakatan lokasi rencana pembangunan dari
Pihak Yang Berhak. Konsultasi Publik rencana pembanguan
dilaksanakan di Kantor Kelurahan/Desa atau nama lain atau di
Kantor Kecamatan di tempat rencana lokasi pembangunan
atau tempat lain yang disepakati oleh Tim Persiapan dengan

59
Pihak Yang Berhak. Konsultasi Publik dilakukan secara
bertahap dan lebih dari 1 (satu) kali, yang disesuaikan dengan
kondisi setempat. Nah walaupun dilakukan lebih dari 1(satu)
kali namun Konsultasi Publik dilakukan dalam jangka waktu
paling lama 60 (enam puluh) hari kerja terhitung mulai sejak
ditandatanganinya Daftar Sementara Lokasi Rencana
Pembangunan.
Konsultasi publik dilaksanakan antara Tim Persiapan
dengan Pihak Yang Berhak. Namun apabila pembangunan
yang direncanakan akan mempunyai dampak khusus,
Konsultasi Publik dapat melibatkan masyarakat yang akan
terkena dampak pembangunan secara langsung. Selanjutnya
mengenai tempat, lokasinya sama dengan lokasi Konsultasi
Publik yang sudah dijelaskan sebelum ini.
Undangan Konsultasi Publik disampaikan langsung kepada
Pihak Yang Berhak dan masyarakat yang terkena dampak
pembangunan secara langsung atau melalui perangkat
kelurahan/desa atau nama lain dalam waktu paling lambat 3
(tiga) hari kerja sebelum pelaksanaan Konsultasi Publik. Untuk
memastikannya, undangan yang diterima oleh Pihak yang
Berhak dan masyarakat yang terkena dampak atau perangkat
kelurahan/desa atau nama lain, dibuktikan dengan tanda
terima yang ditandatangani oleh Pihak yang Berhak dan
masyarakat yang terkena dampak atau perangkat
kelurahan/desa atau nama lain. Nah bagaimana kalau
keberadaan Pihak Yang Berhak tidak diketahui
keberadaannya !, maka penyampaian undangan atau
pemberitahuan dilakukan melalui Pengumuman di kantor

60
 kelurahan/desa atau nama lain atau kecamatan pada lokasi
rencana pembangunan dan pada Media Cetak atau Media
Elektronik.
Konsultasi publik dilaksanakan dengan cara dialogis (dua
arah) antara Tim Persiapan dengan Pihak Yang Berhak dan
masyarakat yang terkena dampak pembangunan secara
langsung. Apabila Pihak Yang Berhak berhalangan, dapat
dilakukan melalui perwakilan dengan surat kuasa dari dan oleh
Pihak Yang Berhak. Pihak yang Berhak dan masyarakat yang
terkena dampak atau kuasanya diberikan kesempatan untuk
memberikan pandangan/tanggapan terhadap lokasi rencana
pembangunan. Kehadiran Pihak yang Berhak dan masyarakat
yang terkena dampak atau kuasanya dibuktikan dengan
pengisian daftar hadir. Bila Pihak Yang Berhak dan
masyarakat yang terkena dampak pembangunan secara
langsung atau kuasanya sepakat maka Hasil Kesepakatan
dalam Konsultasi Publik dituangkan dalam Berita Acara
kesepakatan.
Jika Pihak Yang Berhak dan masyarakat yang terkena
dampak pembangunan secara langsung atau kuasanya
sampai dengan jangka waktu Konsultasi Publik telah berakhir
masih ada yang keberatan maka dilanjutkan dengan
Konsultasi Publik Ulang. Bila dalam Konsultasi Publik Ulang
Pihak Yang Berhak dan masyarakat yang terkena dampak
pembangunan secara langsung atau kuasanya sepakat maka
Hasil Kesepakatan dalam Konsultasi Publik Ulang dituangkan
dalam Berita Acara kesepakatan. Apabila masih terdapat

61
 keberatan maka Instansi yang memerlukan tanah melaporkan
keberatan kepada Gubernur melalui Tim Persiapan.
Dalam rangka kelancaran pemberian pemahaman yang
pasti terhadap Pihak Yang Berhak dalam Konsultasi Publik,
terkait dengan kewajiban Pihak Yang Berhak untuk
pengumpulan dokumen alas hak/surat tanah pada pemberian
ganti kerugian dalam Tahap Pelaksanaan, dapat melibatkan
Kanwil BPN Provinsi/Kantor Pertanahan setempat untuk
menjelaskannya. Kesempatan tersebut juga dapat
dimanfaatkan Pihak Yang Berhak konsultasi terkait dengan
pengalihan tanah, jal beli, pewarisan, hibah yang kemungkinan
peristiwa hukum dimaksud ada pada lokasi rencana
pembangunan. Hal ini diperlukan supaya pada saat
masyarakat diminta untuk mengumpulkan alas hak/surat
tanah, masyarakat mengetahui dengan jelas dokumen yang
harus dikumpulkan. Juga bila masyarakat belum memiliki surat
tanah, belum terbagi waris pada saat Konsultasi Publik,
masyarakat dapat menyiapkan bukti kepemilikan/surat
tanah/alas hak sebelum pemberian ganti kerugian dalam
Tahap Pelaksanaan. Hal ini untuk menghindari keterlambatan
jangka waktu dalam Tahap Pelaksanaan.

2. Penanganan Keberatan Dalam Konsultasi Publik.

Dalam penjelasan sebelumnya telah dijelaskan kepada
anada bahwa walau sudah dilaksanakan konsultasi publik
ulang belum tentu semua sepakat. Nah berikut ini dijelaskan
kepada anda bagaimana penanganan keberatan dimaksud.

62
 Jika dalam Konsultasi Publik Ulang masih tetap tidak dicapai
kesepakatan atau ada pihak yang tidak setuju atau menolak
adanya rencana pembangunan, maka Instansi Yang
Memerlukan Tanah melaporkan keberatan dimaksud kepada
gubernur melalui Tim Persiapan. Selanjutnya Gubernur
melakukan penganganan keberatan dengan membentuk Tim
Kajian untuk melakukan kajian atas keberatan rencana lokasi
pembangunan yang dilakukan paling lama 3 (tiga) hari kerja
sejak diterimanya keberatan.
Tim Kajian melakukan pengklasifikasian jenis dan alasan
keberatan, pengklasifikasian pihak yang keberatan,
pengklasifikasian usulan pihak yang keberatan. Hasilnya
dibuat dalam bentuk dokumen keberatan. Selanjutnya Tim
Kajian melakukan pertemuan atau klarifikasi dengan pihak
yang keberatan untuk menyamakan persepsi tentang
materi/alasan keberatan pihak yang keberatan, menjelaskan
kembali maksud dan tujuan rencana pembangunan.
Berdasarkan dokumen keberatan dan pertemuan dengan
pihak yang keberatan Tim Kajian membuat rekomendasi.
Materi rekomendasi atas keberatan dikaitkan terhadap :
a. Rencana Tata Ruang Wilayah; dan
b. Prioritas Pembangunan yang tercantum dalam:
1. Rencana Pembangunan Jangka Menengah
2. Rencana Strategis; dan
3. Rencana Kerja Pemerintah Instansi yang bersangkutan.
Hasil kajian tim berupa rekomendasi berupa diterima atau
ditolaknya keberatan rencana lokasi pembangunan.

63
 Berdasarkan rekomendasi tersebut Gubernur
mengeluarkan surat mengenai diterima atau menolak
keberatan atas rencana lokasi pembangunan dan disampaikan
kepada Instansi yang memerlukan tanah. Apabila keberatan
atas rencana lokasi pembangunan ditolak maka Gubernur
melanjutkan rencana pembangunan dengan menetapkan
lokasi pembangunan. Jika keberatan diterima maka Gubernur
memberitahukan kepada Instansi Yang Memerlukan Tanah
untuk membatalkan rencana pembangunan atau
memindahkan lokasi rencana pembangunan di tempat lain.
Penanganan keberatan oleh Gubernur dilaksanakan
dengan waktu paling lama 14 (empat belas) hari kerja terhitung
sejak diterimanya permohonan keberatan oleh gubernur.
Bila keberatan ditolak Gubernur membuat penetapan lokasi.
Jika masih terdapat keberatan, Pihak yang keberatan terhadap
penetapan lokasi dapat mengajukan gugatan ke Pengadilan
Tata Usaha Negara (PTUN) setempat paling lambat 30 (tiga
puluh) hari kerja sejak dikeluarkannya penetapan lokasi.
Untuk lebih jelasnya terkait dengan keberatan atas Penetapan Lokasi
yang wajib dilakukan dengan gugatan ke PTUN akan dijelaskan
tersendiri pada bab-bab selanjutnya.

J. Penetapan Lokasi
Setelah dilaksanakan konsultasi Publik dalam masa 60
(enam puluh) hari kerja dan/atau dengan tambahan Konsultasi
Publik ulang 30 (tiga puluh) hari kerja, baik terdapat keberatan jika
Gubernur tetap merekomendasikan untuk rencana pembangunan
tetap dilanjutkan maka Tim Persiapan menyiapkan keputusan

64
 Penetapan Lokasi. Selanjutnya dijelaskan kepada anda langkah
lanjutan ini merupakan tahapa kegiatan yang sangat penting.
Dengan adanya penetapan Lokasi maka tanah-tanah yang ada
yang terkena lokasi rencana pembangunan sudah tidak dapat
dialihkan kepada siapa pun. Gunanya untuk menghindari
perubahan data-data yang sudah diambil dan diverifikasi pada
saat Pendataan Awal. Jika terjadi peralihan ini mengakibatkan
penambahan waktu untuk peninjauan lapang kembali karena
perubahan data. Itu sebabnya tanah yang terkena lokasi rencana
pembangunan dilarang untuk dialihkan apabila sudah ada
penetapan lokasi.
Yang dimaksud dalam hal penetapan lokasi disini adalah
penetapan atas lokasi pembangunan untuk kepentingan umum
yang ditetapkan dengan keputusan Gubernur. Surat Keputusan
Gubernur tersebut berlaku sebagai izin untuk Pengadaan Tanah,
perubahan penggunaan tanah, dan peralihan hak atas tanah
dalam Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk kepentingan
umum.
Penetapan lokasi pembangunan yang dilakukan oleh
Gubernur berdasarkan hasil dari kesepakatan bersama antara
Tim Persiapan dengan pemilik tanah pada saat Konsultasi Publik
atau adanya penolakan dari Pihak yang keberatan terhadap
Penetapan Lokasi pembangunan. Penetapan lokasi dilampiri peta
lokasi pembangunan yang telah disiapkan oleh Instansi yang
memerlukan tanah.
Penetapan lokasi pembangunan dilakukan oleh gubernur
dalam waktu paling lama 7 (tujuh) hari kerja sejak kesepakatan
atau sejak ditolaknya keberatan dari Pihak yang Keberatan.

65
 Apabila jangka waktu telah habis dan penetapan lokasi belum
diterbitkan, maka penetapan lokasi dianggap telah disetujui.
Jika diperlukan perpanjangan Instansi yang memerlukan
tanah dapat meminta pertimbangan Kepala Kantor Wilayah BPN
mengajukan permohonan perpanjangan waktu Penetapan Lokasi
pembangunan. Perpanjangan penetapan lokasi diajukan dalam
waktu paling lambat 2 (dua) bulan sebelum berakhirnya jangka
waktu Penetapan Lokasi pembangunan. Permohonan
perpanjangan disertai dengan :
a. Keputusan Penetepan Lokasi yang akan diperpanjang
b. Pertimbangan pengajuan perpanjangan yang berisi alasan
pengajuan perpanjangan, data Pengadaan Tanah yang telah
dilaksanakan, dan data sisa tanah yang belum dilaksanakan
Pengadaan Tanahnya.
Atas dasar permohonan perpanjangan Penetapan Lokasi
dimaksud Gubernur menetapkan perpanjangan Penetapan
Lokasi sebelum berakhirnya jangka waktu Penetapan Lokasi
pembangunan.

k. Pengumuman penetapan lokasi:

Tahapan kegiatan Tim Persiapan selanjutnya setelah
Gubernur menerbitkan Penetapan Lokasi, maka tugas Tim
Persiapan selanjutnya adalah tahapan Pengumuman Penetapan
Lokasi. Pengumuman ini dimaksudkan untuk memberi informasi,
memberi konfirmasi yang akurat, dapat dipertanggung jawabkan
dalam penyampaian pembangunan untuk kepentingan umum,
agar masyarakat yang terkena lokasi rencana pembangunan dan
yang berdomisili disekitar atau disepanjang lokasi rencana

66
 pelaksanaan pembangunan mengetahui secara pasti dan jelas
lokasi rencana pembangunan.
Gubernur bersama Instansi yang memerlukan tanah
mengumumkan Penetapan Lokasi pembangunan untuk
kepentingan umum. Pengumuman Penetapan Lokasi
pembangunan harus memuat nomor dan tanggal keputusan
Penetapan Lokasi, peta lokasi pembangunan, maksud dan tujuan
pembangunan, letak dan luas tanah yang dibutuhkan, perkiraan
jangka waktu pembangunannya.
Pengumuman Penetapan Lokasi pembangunan dilaksanakan
dengan cara :
a) Ditempelkan di kantor Kelurahan/Desa atau nama lain, di
kantor Kecamatan, dan /atau kantor Kabupaten/Kota dan di
lokasi pembangunnya,
b) Diumumkan melalui media cetak, dan/atau media elektronik.
Pengumuman Penetapan Lokasi pembangunan melalui
media cetak dilaksanakan melalui surat kabar harian lokal dan
nasional paling sedikit 1 (satu) kali penerbitan pada hari kerja.
Pengumuman Penetapan Lokasi pembangunan melalui
media elektronik, dilaksanakan melalui laman (website)
pemerintah propinsi, pemerintah kabupaten/kota atau Instansi
yang memerlukan tanah.
Selanjutnya pengumuman Penetapan Lokasi
pembangunan dilaksanakan paling lambat 2 (dua) hari kerja sejak
dikeluarkan Penetapan Lokasi pembangunan.
Jangka waktu pengumuman penetapan lokasi dilakukan
selama 7 (tujuh) hari kerja untuk memenuhi bagian prosedur
pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum

67
yang wajib dipenuhi, juga memberi kesempatan kepada pihak
yang berkeberatan untuk mengajukan gugatan ke Pengadilan
Tata Usaha Negara dan Kasasi.

l. Penanganan Keberatan Dalam Penetapan Lokasi

Seperti dijelaskan sebelumnya Penetapan Lokasi wajib
diumumkan kantor Kelurahan/Desa atau nama lain, di Kantor
Kecamatan, dan /atau Kantor Kabupaten/Kota dan di lokasi
pembangunnya, serta melalui media cetak, dan/atau media
elektronik.
Bagaimana jika ada pihak yang keberatan atas lokasi
rencana pembangunan ?. berikut ini akan dijelaskan kepada anda
cara penanganan keberatan atas Pengumuman Penetapan
Lokasi.
Dalam masa pengumuman bila ada pihak yang keberatan
baik keberatan timbul pada saat pengumuman maupun sebelum
pengumuman (sebelum pengumuman maksudnya dapat terjadi
pihak yang keberatan timbul pada saat Konsultasi Publik, namun
atas rekomendasi Tim Kajian, Gubernur dapat tetap melanjutkan
rencana pembangunan), maka Pihak Yang Berhak terhadap
Penetapan Lokasi dapat mengajukan gugatan ke Pengadilan
Tata Usaha Negara setempat. Gugatan yang dilakukan oleh
Pihak Yang Berhak terhadap Penetapan Lokasi paling lambat 30
(tiga puluh) hari kerja sejak dikeluarkannya penetapan lokasi.
Terhadap keberatan/penolakan yang diajukan ke
Pengadilan Tata Usaha Negara, Pengadilan Tata Usaha Negara
wajib memutus diterima atau ditolaknya gugatan dalam waktu
paling lambat 30 (tiga puluh) hari kerja sejak diterimanya gugatan.

68
 Apabila pihak yang menggugat masih keberatan atas
putusan Pengadilan tata Usaha Negara tersebut, pihak yang
penggugat dapat mengajukan Kasasi kepada Mahkamah Agung
RI dalam waktu paling lama 14 (empat belas) hari kerja.
Setelah mengajukan kasasi, Mahkamah Agung wajib
memberikan putusan dalam waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari
kerja sejak permohonan kasasi diterima. Hasil putusan
Mahkamah Agung ini merupakan putusan Pengadilan yang telah
mempunyai kekuatan hukum tetap yang menjadi dasar diteruskan
atau tidaknya Pengadaan Tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum.

m. Melaksanakan tugas lain yg terkait

Selain seperti yang dijelaskan sebelumnya masih ada
tugas Tugas Tim Persiapan yang melekat pada fungsinya
sebagai penyiapan rencana pembangunan. Artinya tugas dan
tanggung jawab Tim Persiapan adalah semua kegiatan atau
proses sebelum memasuki tahap yang ketiga yaitu Tahap
Pelaksanaan Pengadaan Tanah (sampai dengan selesai
pengumuman penetapan lokasi dan selesainya gugatan yang
sudah mempunyai kekuatan hukum tetap), yaitu :
a. Menangani Keberatan dari Pihak Yang Berhak bersama
instansi yang memerlukan tanah (bila ada).
b. Membantu menangani Keberatan Melalui PTUN.
c. Membantu menangani Kasasi TUN melalui MA (keberatan
diterima/ditolak).
d. Dapat membantu Instansi yang memerlukan tanah
Pemindahan Lokasi.

69
C. PELAKSANAAN PENGADAAN TANAH
1. Kelembagaan Pelaksana Pengadaan Tanah
Berdasarkan ketentuan Pasal 49 Peraturan Presiden
Republik Indonesia Nomor 71 Tahun 2012, pengadaan tanah
diselenggarakan oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional
(BPN) (saat ini disebut Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala
Badan Pertanahan Nasional), dan dalam hal ini dilaksanakan
oleh Kepala Kantor Wilayah (Kakanwil) BPN selaku ketua
pelaksananya. Keanggotaan pelaksana pengadaan tanah di
tetapkan oleh Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah paling lama
2 (dua) hari dengan susunan anggota sebagai berikut :
a. Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional sebagai
ketua;
b. Kepala Bidang Pengadaan Tanah atau Pejabat setingkat
Eselon III yang ditunjuk sebagai anggota;
c. Kepala Kantor Pertanahan setempat pada lokasi pengadaan
tanah sebagai anggota;
d. Pejabat Satuan Kerja Perangkat Daerah provinsi paling
rendah setingkat Eselon III yang membidangi urusan
pertanahan atau Pejabat setingkat Eselon III yang ditunjuk
sebagai anggota;
e. Pejabat Satuan Kerja Perangkat Daerah kabupaten/kota
paling rendah setingkat Eselon III yang membidangi urusan
pertanahan atau Pejabat setingkat Eselon III yang ditunjuk
sebagai anggota;
f. Camat atau nama lain setempat pada lokasi pengadaan tanah
sebagai anggota;

70
 g. Lurah/Kepala Desa atau nama lain setempat pada lokasi
pengadaan tanah sebagai anggota;
h. Kepala Seksi Bina Pengadaan dan Penetapan Tanah
Pemerintah atau pejabat setingkat Eselon IV yang ditunjuk
sebagai Sekretaris merangkap anggota
Dalam hal pertimbangan efisiensi dan efektifitas, kondisi
geografis dan sumber daya manusia, Kakanwil BPN dapat
menugaskan Kepala Kantor Pertanahan (Kakantah)
Kabupaten/Kota sebagai ketua pelaksana pengadaan tanah
melalui surat keputusan dalam jangka waktu 2 hari setelah
diterima permohonan pengadaan tanah sebagaimana
dijelaskan dalam Pasal 50 Peraturan Presiden Republik
Indonesia Nomor 148 Tahun 2015. Apabila ketua pelaksana
pengadaan tanah adalah Kepala Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota, maka keanggotaan pelaksana pengadaan
tanah susunannya sebagai berikut :
a. Kepala Kantor Pertanahan sebagai ketua;
b. Kepala Seksi Pengadaan Tanah atau Pejabat setingkat
Eselon IV yang ditunjuk sebagai anggota;
c. Pejabat Satuan Kerja Perangkat Daerah kabupaten/kota
paling rendah setingkat Eselon IV yang membidangi urusan
pertanahan sebagai anggota;
d. Camat atau nama lain setempat pada lokasi pengadaan tanah
sebagai anggota;
e. Lurah/Kepala Desa atau nama lain setempat pada lokasi
pengadaan tanah sebagai anggota;

71
f. Kepala Sub Seksi Fasilitasi Pengadaan dan Penetapan Tanah
Pemerintah atau Pejabat yang ditunjuk sebagai sekretaris
merangkap anggota.
Dalam hal pegawai di Kantor Pertanahan yang ditugaskan
sebagai pelaksana pengadaan tanah terbatas, Kepala Kantor
Pertanahan dapat bermohon ke Kanwil BPN untuk meminta
penambahan/mobilisasi pegawai dari unit kerja yang lain.
Susunan keanggotaan pelaksana pengadaan tanah ditetapkan
melalui Surat Keputusan Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah
dan ditetapkan dalam jangka waktu 2 (dua) hari.
Setelah pelaksana pengadaan tanah dibentuk, Ketua
Pelaksana Pengadaan Tanah membentuk satuan tugas
(Satgas) pelaksana pengadaan tanah yang ditetapkan dengan
Surat Keputusan Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah dalam
waktu paling lama 2 (dua) hari. Satgas pengadaan tanah terdiri
dari Satgas A dan Satgas B.
1. Satgas A
Satgas A membidangi inventarisasi dan identifikasi data
fisik penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemilikan
tanah. Satgas A paling tidak terdiri dari ketua dan minimal
2 orang anggota.
Ketua dan anggota Satgas A adalah pegawai Kementerian
ATR/BPN yang memiliki kompetensi dibidang survai,
pengukuran, dan pemetaan. Dalam hal keterbatasan
sumber daya manusia, Ketua Pelaksana Pengadaan
Tanah dapat menggunakan jasa surveyor berlisensi untuk
membantu pelaksanaan pengukuran sesuai ketentuan
perundang-undangan yang berlaku.

72
 2. Satgas B
Satgas B membidangi inventarisasi dan identifikasi data
pihak yang berhak dan objek pengadaan tanah. Ketua dan
anggota Satgas B adalah pegawai Kementerian ATR/BPN
yang mempunyai kompetensi dibidang pertanahan,
hukum, manajemen dan pemetaan. Dalam hal diperlukan,
Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah dapat menambah
anggota Satgas B dari instansi terkait. Satgas B paling
tidak terdiri dari ketua dan minimal 2 orang anggota.

3. Penyusunan Rencana Kegiatan Dan Anggaran

Sebuah lembaga pengadaan tanah, atau lebih jelasnya
disebut Pelaksana Pengadaan Tanah tidak akan berjalan tanpa
ketersediaan anggaran. Sementara itu ketersediaan anggaran
tanpa perencanaan kegiatan, maka arah dan strategi
penyelesaian kegiatan tidak terukur. Maka dari itu dalam sebuah
kegiatan pengadaan tanah, lembaga pelaksana pengadaan
tanah harus merencanakan kegiatan yang akan dilaksanakan
disertai dengan rencana anggaran agar penyelesaian pekerjaan
pengadaan tanah dapat diukur dan dievaluasi dalam setiap
tehapan pelaksanaannya.
Setelah Kakanwil BPN menerima permohonan pengadaan
tanah dari instansi yang memerlukan tanah, Kakanwil BPN
meneliti dan mempertimbangkan apakah pengadaan tanah
akan dilaksanakan di Kanwil BPN atau akan menugaskan
Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat pada
lokasi pengadaan tanah. Setelah diputuskan siapa

73
 pelaksananya, tugas Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah
adalah menyusun rencana kerja.
Rencana kerja setidaknya memuat hal-hal sebagai berikut:
a. Rencana pendanaan pelaksanaan pengadaan tanah
Rencana pendanaan pelaksanaan pengadaan tanah disusun
dalam sebuah draft rincian kegiatan beserta besarannya yang
disebut dengan biaya operasional biaya pelaksanaan (BOBP).
Besaran BOBP adalah sebesar 4 % dari perkiraan nilai ganti
kerugian. Secara rinci, besaran BOBP diatur dalam Peraturan
Menteri Keuangan Nomor 13 Tahun 2013 Tentang Biaya
Operasional Dan Pendukung Pengadaan Tanah Melalui
Anggaran APBN.
b. Rencana waktu dan penjadwalan pelaksanaan
Rencana kerja dalam bentuk tabel memudahkan dalam
melakukan monitoring dan evaluasi setiap tahapan yang akan,
sedang, dan telah dilaksanakan. Semua kegiatan
teragendakan dengan baik sehingga meminimalisasi
kemungkinan kesalahan yang terjadi.
c. Rencana kebutuhan tenaga pelaksanaan
Tenaga pelaksana pengadaan tanah terdiri dari unsur pegawai
BPN dan dari instansi terkait yang diperlukan. Setiap kegiatan
dalam pelaksanaan pengadaan tanah tidak dapat dilakukan
sendiri oleh instansi pertanahan, misalnya dalam
menginventarisasi tanaman, bangunan, dan lainnya. Oleh
sebab itu, diperlukan tenaga tambahan dari instansi terkait
lainnya.
d. Rencana kebutuhan bahan dan peralatan pelaksanaan

74
 Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah menyusun kebutuhan
peralatan termasuk alat tulis kantor maupun kebutuhan
peralatan ukur seandainya alat yang tersedia terbatas, serta
kebutuhan lain yang mendukung kegiatan pengadaan tanah.
Untuk tata naskah administrasi persuratan, P2T tidak perlu
mengadakan kertas ber-kop tersendiri. Semua bentuk
persuratan cukup menggunakan kop surat Kantor
Pertanahan/Kanwil BPN.
e. Inventarisasi dan alternatif solusi faktor-faktor penghambat
dalam pelaksanaan pengadaan tanah.
f. Sistem monitoring pelaksanaan pengadaan tanah

4. Pemberitahuan Kepada Masyarakat

Setelah penyiapan pelaksanaan dan pembentukan satgas,
Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah melakukan pemberitahuan
kepada masyarakat perihal pelaksanaan pengadaan tanah
secara langsung melalui tatap muka, sosialisasi, maupun
melalui surat pemberitahuan. Setelah pemberitahuan dilakukan,
Satgas A dan Satgas B dapat melakukan inventarisasi dan
identifikasi terhadap subjek dan objek pengadaan tanah.
5. Inventarisasi Dan Identifikasi
Inventarisasi dan identifikasi adalah tugas dari Satgas
pengadaan tanah. Dalam pelaksanaan tugas, Ketua Pelaksana
Pengadaan Tanah membentuk Satgas A dan Satgas B yang
memiliki susunan tugas berbeda. Dibawah ini anda akan
diperkenalkan dengan tugas dari Satgas A dan Satgas B.
b. Satgas A

75
 Satgas A bertugas melaksanakan inventarisasi dan
identifikasi objek pengadaan tanah melalui kegiatan
pengukuran dan pemetaan bidang tanah.
Hasil pengukuran dan pemetaan bidang per bidang objek
pengadaan tanah dituangkan dalam peta bidang tanah dan
ditanda tangani oleh Ketua Satgas A.
c. Satgas B
Sementara Satgas A melaksanakan indentifikasi dan
inventarisasi data fisik, Satgas B melakukan identifikasi
dan inventarisasi terhadap subyek/pihak yang berhak.
Pihak yang berhak meliputi :
1) Pemegang hak atas tanah;
2) Pemegang pengelolaan;
3) Nadzir untuk tanah wakaf;
4) Pemilik tanah bekas milik adat;
5) Masyarakat hukum adat;
6) Pihak yang menguasai tanah negara dengan itikad baik
Lantas apa saja yang diidentifikasi dan inventarisasi
terhadap keenam subyek diatas? Berikut adalah
keterangan/informasi yang harus dikumpulkan oleh Satgas
B:
1) Nama, pekerjaan, alamat pihak yang berhak
2) Nomor induk kependudukan atau identitas diri lainnya
pihak yang berhak;
3) Bukti penguasaan dan/atau kepemilikan tanah,
bangunan, tanaman, dan/atau benda yang berkaitan
dengan tanah;
4) Letak tanah, luas tanah dan nomor identifikasi bidang;

76
 5) Status tanah dan dokumennya;
6) Jenis penggunaan dan pemanfaatan tanah;
7) Penguasaan dan/atau kepemilikan tanah, bangunan,
dan/atau benda lain yang berkaitan dengan tanah;
8) Pembebanan hak atas tanah;
9) Ruang atas dan ruang bawah tanah
10) Namun demikian, beberapa permasalahan sering
dihadapi oleh Satgas B seperti :
● Pihak yang berhak belum bersedia menyerahkan
alas hak
● Perbedaan nama antara alas hak dengan identitas
diri
● Pihak yang berhak/pemilik/yang menguasai tanah
tidak diketahui alamatnya
● Alas hak atas tanah tidak ada
● Tanah berada dalam kawasan hutan
Keterangan/informasi mengenai status tanah yang
sedang berperkara, bersengketa, terdapat sita, menjadi
jaminan di bank, dan lain sebagainya perlu
dicatat/dikumpulkan oleh Satgas B.
Bukti kepemilikan atau penguasaan terhadap tanah
maupun benda-benda diatas bidang tanah sebagaimana
disebut pada angka 3 dan 7 diatas antara lain :
a. Kepemilikan terhadap tanah bekas milik adat,
dibuktikan dengan :
1) Petuk pajak bumi/Landrente, girik, pipil, ketitir,
Verponding Indonesia atau alat pembuktian
tertulis dengan nama apapun juga

77
 sebagaimana dimaksud dalam pasal II, VI dan
VII Ketentuan-ketentuan Konversi Undang-
Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria;
2) Akta pemindahan hak yang dibuat di bawah
tangan yang dibubuhi tanda kesaksian oleh
kepala adat, lurah, kepala desa atau nama lain
yang dibuat sebelum berlakunya Peraturan
Pemerintah Nomor 10 tahun 1961 tentang
Pendaftaran Tanah dengan disertai alas hak
yang dialihkan;
3) Surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan
berdasarkan Peraturan Swapraja yang
bersangkutan;
4) Surat keputusan pemberian hak milik dari
pejabat yang berwenang, baik sebelum ataupun
sejak berlakunya Undang-Undang Nomor 5
Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-
pokok Agraria, yang tidak disertai kewajiban
untuk mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi
telah dipenuhi semua kewajiban yang disebut di
dalamnya;
5) Surat keterangan riwayat tanah yang pernah
dibuat oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan
Bangunan disertai dengan alas hak yang
dialihkan.
b. Pemegang bukti penguasaan atas tanah yang
diterbitkan oleh pejabat yang berwenang, berupa :

78
 1) Akta jual beli atas hak tanah yang sudah
bersertipikat yang belum dibalik nama;
2) Akta jual beli atas hak milik adat yang belum
diterbitkan sertipikatnya;
3) Surat ijin menghuni;
4) Risalah lelang;
5) Akta ikrar wakaf, akta pengganti ikrar wakaf,
atau surat ikrar wakaf.
c. Terhadap bidang tanah yang tidak terdapat dasar
penguasaan bidang tanah, maka dibuktikan dengan
surat pernyataan tertulis tentang penguasaan fisik
bidang tanah dari yang bersangkutan dan disaksikan
paling sedikit 2 (dua) orang saksi dari lingkungan
setempat yang tidak mempunyai hubungan keluarga
dengan yang bersangkutan sampai derajat kedua,
baik dalam kekerabatan vertikal maupun horizontal
yang menyatakan bahwa yang bersangkutan adalah
benar sebagai pemilik atau menguasai bidang tanah
tersebut.
Hasil inventarisasi dan identifikasi Satgas B dibuat
dalam bentuk daftar nominatif yang memuat :
a) Identitas pihak yang berhak;
b) Letak, luas, dan status/jenis hak;
c) Luas dan jenis bangunan;
d) Jenis penggunaan;
e) Tanam tumbuh dan benda-benda lain yang
berkaitan dengan tanah;
f) Pembebanan hak atas tanah atau fiducia

79
 Hasil inventarisasi Satgas A dan Satgas B
dibuat dalam bentuk Peta Bidang Tanah dan Daftar
Nominatif, dan ditandatangani oleh Ketua Satgas A
dan Ketua Satgas B kemudian diserahkan kepada
Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah dan dibuatkan
Berita Acara Serah Terima. Jangka waktu
pelaksanaan identifikasi dan inventarisasi paling
lama 30 hari kerja. Hasil kegiatan Inventarisasi dan
identifikasi digunakan untuk pelaksanaan
pengumuman.
6. Pengumuman
Setelah menerima daftar nominatif hasil kegiatan
inventarisasi dan identifikasi, maka Ketua Pelaksana
Pengadaan Tanah mengumumkan hasil tersebut di kantor
kelurahan/desa atau nama lain, kantor kecamatan atau nama
lain, dan lokasi pembangunan dalam waktu paling kurang 14
(empat belas) hari kerja.. Tujuan pengumuman tersebut adalah
memberikan kesempatan kepada pihak yang berhak untuk
mengajukan keberatan atas hasil identifikasi dan inventarisasi
yang dilakukan oleh Satgas A dan Satgas B. Pihak yang berhak
yang berkeberatan terhadap hasil inventarisasi dan identifikasi
dapat mengajukan keberatan kepada Ketua Pelaksana
Pengadaan Tanah dalam tenggang waktu 14 hari kerja terhitung
sejak diumumkan.

7. Verifikasi Atas Keberatan

Setelah menerima aduan keberatan dari pihak yang
berhak, Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah meneliti terhadap

80
 keberatan tersebut. Apabila keberatan tersebut diterima, maka
Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah melakukan verifikasi dan
perbaikan terhadap peta bidang serta daftar nominatif dengan
menugaskan kepada satgas yang bersangkutan. Terhadap hasil
verifikasi dan perbaikan dibuatkan Berita Acara yang
ditandatangani oleh Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah.
Apabila terjadi perbedaan luas antara yang tercantum dalam
alas hak/bukti kepemilikan dengan hasil verifikasi dan perbaikan
daftar nominatif, maka yang menjadi dasar pembayaran ganti
kerugian adalah hasil verifikasi dan perbaikan daftar nominatif.
Apabila keberatan dari pihak yang berhak ditolak, maka
Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah menjelaskan kepada pihak
yang berhak perihal alasan ditolaknya keberatan dalam bentuk
Berita Acara Penolakan, kemudian disampaikan kepada yang
bersangkutan dan bersifat final. Hasil inventarisasi dan
identifikasi yang telah diumumkan dan tidak ada keberatan dari
pihak yang berhak serta hasil verifikasi atas keberatan menjadi
dasar dalam penentuan pihak yang berhak dalam pemberian
ganti kerugian.

8. Pengadaan Pejabat Penilai Pertanahan

Pengadaan penilai pertanahan/penilai publik dilakukan
oleh instansi yang memerlukan tanah melalui lelang dalam
jangka waktu 30 hari. Instansi yang memerlukan tanah dapat
mengecek jasa penilai pertanahan/penilai publik yang memiliki
izin praktek dan telah memiliki lisensi dari Kementerian
ATR/BPN melalui Dirjen Pengadaan Tanah, Direktorat Penilai
Tanah, Kanwil BPN Provinsi, serta melalui Aplikasi MITRA.

81
 Setelah ditentukan pemenang lelang penilai
pertanahan/penilai publik, maka instansi yang memerlukan
tanah menyampaikan kepada Ketua Pelaksana Pengadaan
Tanah untuk ditetapkan.

9. Penetapan Penilai Pertanahan

Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah menetapkan penilai
pertanahan/penilai publik setelah instansi yang memerlukan
tanah menyerahkan nama pemenang lelang.

10. Hasil Penilaian Dan Musyawarah Bentuk Ganti Kerugian

Penilai publik/penilai pertanahan dapat melaksanakan
tugas setelah ditetapkan oleh Ketua Pelaksana Pengadaan
Tanah. Penilai publik/penilai pertanahan meminta daftar
nominatif dan peta bidang tanah serta data lain yang diperlukan
untuk mendukung pelaksaan penilaian ganti kerugian objek
pengadaan tanah kepada Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah.
Kewajiban Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah adalah
menyerahkan data yang diminta penilai publik/penilai
pertanahan dengan Berita Acara.
Penilai publik/penilai pertanahan melakukan penilaian
besaran ganti kerugian per bidang tanah tanah, meliputi :
1. Tanah
2. Ruang atas tanah dan bawah tanah
3. Bangunan diatas tanah
4. Tanaman
5. Benda yang berkaitan dengan tanah

82
 6. Kerugian lain yang dapat dinilai, misal kehilangan mata
pencaharian, biaya masa tunggu hingga dibayar uang
ganti kerugian dan lainnya.
Dalam melaksanakan penilaian, penilai pertanahan/penilai
publik mengacu kepada Standar Penilaian Indonesia (SPI) 204.
Jangka waktu yang diberikan kepada penilai publik/penilai
pertanahan untuk melaksanakan penilaian terhadap objek
pengadaan tanah adalah 30 (tiga puluh) hari sejak
ditetapkannya penilai publik/penilai pertanahan oleh Ketua
Pelaksana Pengadaan Tanah. Hasil penilaian ganti kerugian
yang telah dilakukan oleh penilai publik/penilai pertanahan
diserahkan kepada Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah dengan
Berita Acara Penyerahan Hasil Penilaian. Hasil penilaian ganti
kerugian tersebut menjadi dasar musyawarah penetapan bentuk
ganti kerugian. Tanah yang dapat diberikan ganti kerugian
adalah :
a. Tanah hak menurut UUPA pasal 16
b. Tanah adat/ulayat
c. Tanah Kas Desa
d. Tanah instansi pemerintah
e. Tanah aset BMN, BUMN/BUMD
f. Tanah wakaf
g. Tanah negara yang dikuasai dengan itikad baik
Musyawarah penetapan bentuk ganti kerugian
dilaksanakan oleh Pelaksana Pengadaan Tanah paling lama 30
(tiga puluh) hari sejak hasil penilaian diterima oleh Ketua
Pelaksana Pengadaan Tanah. Musyawarah dilakukan dengan
mengikutsertakan pihak yang berhak, instansi yang memerlukan

83
tanah, serta mengundang penilai publik/penilai pertanahan.
Undangan musyawarah disampaikan paling lambat 2 (dua) hari
kerja sebelum tanggal pelaksanaan. Apabila pihak yang berhak
tidak hadir pada saat musyawarah, maka dapat diundang
kembali secara layak (3x undangan). Musyawarah dipimpin oleh
Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah atau pejabat yang ditunjuk.
Dalam musyawarah tersebut disampaikan secara langsung oleh
Pelaksana Pengadaan Tanah mengenai besaran ganti kerugian
per bidang tanah hasil penilaian dari penilai publik/penilai
pertanahan. Bentuk ganti kerugian dapat berupa:
1. Uang
2. Tanah pengganti
3. Pemukiman kembali
4. Saham
5. Bentuk lain yang disepakati kedua belah pihak.
Musyawarah bentuk ganti kerugian dapat dibagi ke dalam
beberapa kelompok dan dilaksanakan secara terpisah dengan
mempertimbangkan jumlah pihak yang berhak, waktu, dan
tempat pelaksanaan. Dalam hal belum terjadi kesepakatan
bentuk ganti kerugian, musyawarah dapat dilaksanakan lebih
dari satu kali namun tidak boleh melebihi jangka waktu 30 hari
sejak diterimanya hasil penilaian oleh Ketua Pelaksana
Pengadaan Tanah.
Apabila pihak yang berhak berhalangan hadir dalam
musyawarah, maka dapat memberikan kuasa kepada :
1. Seorang dalam hubungan darah ke atas, ke bawah atau ke
samping sampai derajat kedua atau suami/istri bagi pihak
yang berhak berstatus perorangan;

84
 2. Seorang yang ditunjuk sesuai dengan ketentuan anggaran
dasar bagi pihak yang berhak berstatus badan hukum;
3. Pihak yang berhak lainnya.
Pihak yang berhak hanya dapat memberikan kuasa
kepada 1 (satu) orang penerima kuasa atau 1 (satu) atau
beberapa bidang tanah yang terletak pada 1 (satu) lokasi
pengadaan tanah. Apabila pihak yang berhak telah diundang
secara patut (3 kali diundang) tidak hadir dan tidak memberikan
kuasa, maka pihak yang berhak dianggap menerima bentuk dan
besar ganti kerugian yang ditetapkan oleh pelaksana
pengadaan tanah
Hasil kesepakatan dalam musyawarah dituangkan dalam
berita acara kesepakatan, yang memuat :
1. Pihak yang berhak yang hadir atau kuasanya, yang setuju
beserta bentuk ganti kerugian yang disepakati;
2. Pihak yang berhak yang hadir atau kuasanya, yang tidak
setuju;
3. Pihak yang berhak yang tidak hadir dan tidak memberikan
kuasa.
Berita acara tersebut ditandatangani oleh Pelaksana
Pengadaan Tanah dan pihak yang berhak yang hadir atau
kuasanya.
Tentu saja akan ada keberatan dari sebagian pihak yang
berhak atas besaran ganti kerugian. Lantas bagaimana solusi
untuk menyelesaikan permasalahan tersebut ? Anda harus
membaca pada sub-bab selanjutnya.

85
11. Proses Penanganan Atas Keberatan Ganti kerugian
Hampir tidak mungkin bahwa seluruh pihak yang berhak
menerima besaran maupun bentuk ganti kerugian. Akan ada
pihak-pihak yang menolak besaran ganti kerugian. Hal tersebut
tentu menjadi kendala proses pengadaan tanah dan
memerlukan penyelesaian agar proyek atau kegiatan
pembangunan kepentingan umum dapat dilaksanakan. Pihak
yang berkeberatan atas besaran ganti kerugian, diberikan
kesempatan untuk mengajukan keberatan di Pengadilan Negeri
setempat dalam waktu paling lama 14 (empat belas) hari kerja
setelah ditandatangani Berita Acara hasil musyawarah bentuk
ganti kerugian.
Sementara itu, Pengadilan Negeri harus memutus
keberatan ganti kerugian yang diajukan pihak yang
berkeberatan dalam waktu 30 (tiga puluh) hari sejak diterimanya
pengajuan keberatan. Apabila pihak yang berhak berkeberatan
atas putusan Pengadilan Negeri, dapat mengajukan kasasi ke
Mahkamah Agung tanpa melalui banding di Pengadilan Tinggi.
Setelah permohonan kasasi diterima, maka Mahkamah Agung
wajib memberikan putusan paling lama 14 (empat belas) sejak
diterimanya permohonan tersebut. Keputusan Mahkamah
Agung terhadap permohonan kasasi adalah bersifat final.

12. Proses Pemberian/Penitipan Ganti Kerugian

1. Pemberian Ganti kerugian
Terhadap para pihak yang telah menyetujui besaran dan
bentuk ganti kerugian, maka ganti kerugian akan
diserahkan bersamaan dengan pelepasan hak atas

86
 tanahnya. Bagaimana mekanisme pembayaran uang ganti
kerugian ? Kita mulai dengan ganti kerugian dalam bentuk
uang.
i. Ganti kerugian dalam bentuk uang
Instansi yang memerlukan tanah wajib
menyediakan uang ganti kerugian atas permintaan
tertulis dari Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah.
Ganti kerugian dalam bentuk uang dilakukan melalui
jasa perbankan (transfer) atau pemberian secara
tunai sesuai kesepakatan antara pihak yang berhak
dan instansi yang memerlukan tanah. Pembayaran
ganti kerugian dibayarkan paling lama 7 (tujuh) hari
kerja setelah ditetapkan bentuk ganti kerugian.
Pembayaran ganti kerugian tersebut dilakukan
oleh instansi yang memerlukan tanah berdasarkan
validasi Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah. Validasi
dilakukan paling lama 3 (tiga) hari kerja setelah berita
acara kesepakatan bentuk ganti kerugian
ditandatangani. Pembayaran ganti kerugian
dilakukan bersamaan dengan pelepasan hak atas
tanah dihadapan kepala kantor pertanahan, dengan
dibuatkan kuitansi penerimaan ganti kerugian dan
dibuat rangkap tiga serta pihak yang berhak
menyerahkan alat bukti pemilikan/penguasaan asli.
Pemberian ganti kerugian dan pelepasan hak
dibuatkan Berita Acaranya. Penandatangan Berita
Acara Pemberian ganti kerugian dan Berita Acara
Pelepasan Hak tersebut dilakukan secara

87
 bersamaan. Pembayaran Ganti kerugian dan
Penandatanganan Berita Acara Pelepasan Hak atas
tanah didokumentasikan.
Demikianlah pembayaran ganti kerugian dalam
bentuk uang, selanjutnya akan anda pelajari
pembayaran ganti kerugian dalam bentuk tanah
pengganti.

ii. Ganti kerugian dalam bentuk tanah pengganti

Penyediaan tanah pengganti wajib dilakukan
oleh instansi yang memerlukan tanah atas
permintaan Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah atas
dasar kesepakatan dalam musyawarah bentuk ganti
kerugian. Tanah pengganti nilainya harus sama
dengan tanah yang dilepaskan apabila dinilai dalam
bentuk uang. Instansi yang memerlukan tanah wajib
menyediakan tanah paling lama 6 (enam) bulan sejak
ditetapkan bentuk ganti kerugian oleh Ketua
Pelaksana Pengadaan Tanah. Pelepasan hak atas
tanah dapat dilakukan tanpa menunggu ketersediaan
tanah pengganti. Penyerahan tanah pengganti oleh
instansi yang memerlukan tanah kepada pihak yang
berhak dilakukan setelah mendapat validasi dari
Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah, dan dibuatkan
Berita Acaranya dan didokumentasikan. Berikutnya
adalah pemberian ganti kerugian dalam bentuk
permukiman kembali.
iii. Ganti kerugian dalam bentuk permukiman kembali

88
 Instansi yang memerlukan tanah wajib
menyediakan/ membangunkan permukiman bagi
pihak yang berhak sesuai kesepakatan musyawarah
bentuk ganti kerugian paling lama 1 (satu) tahun
setelah ditetapkan bentuk ganti kerugian oleh Ketua
Pelaksana Pengadaan Tanah. Penyediaan
permukiman kembali dilakukan oleh instansi yang
memerlukan tanah setelah mendapat permintaan
tertulis dari Ketua P2T. Permukiman kembali
diberikan untuk dan atas nama pihak yang berhak
dan pemberian ganti kerugiannya dilaksanakan
bersamaan dengan pelepasan hak atas tanahnya
tanpa harus menunggu selesainya pembangunan
permukiman. Selama proses permukiman kembali,
uang ganti kerugian dititipkan pada bank oleh dan
atas nama instansi yang memerlukan tanah. Proses
pemberian ganti kerugiannya dibuatkan Berita Acara
Khusus untuk pemberian ganti kerugian dalam
bentuk tanah pengganti dan permukiman kembali,
lokasinya ditetapkan pada saat musyawarah bentuk
ganti kerugian.
iv. Ganti kerugian dalam bentuk saham
Pemberian ganti kerugian dalam bentuk saham,
dilaksanakan berdasarkan kesepakatan antara pihak
yang berhak dengan instansi yang memerlukan
tanah, dalam hal ini BUMN yang berbentuk
perusahaan terbuka dan mendapat penugasan
khusus dari pemerintah, paling lama 3 (tiga) bulan

89
 sejak penetapan bentuk ganti kerugian oleh Ketua
Pelaksana Pengadaan Tanah (Ketua P2T).
Pelepasan hak dilakukan setelah disepakatinya
bentuk ganti kerugian dalam bentuk saham dan dana
bentuk ganti kerugian dalam bentuk saham telah
dititip pada bank oleh instansi yang memerlukan
tanah.
Nilai saham harus sama besarnya dengan nilai
objek pengadaan tanah. Pemberian ganti kerugian
dalam bentuk saham dibuktikan dengan tanda terima
penyerahan dalam bentuk kuitansi penerimaan ganti
kerugian dalam bentuk saham dan dibuatkan Berita
Acaranya serta didokumentasikan.
v. Ganti kerugian dalam bentuk lain
Pembayaran ganti kerugian dalam bentuk lain
adalah gabungan dari 2 (dua) atau lebih bentuk ganti
kerugian yang telah disampaikan diatas. Jangka
waktu pembayaran ganti kerugiannya adalah jangka
waktu paling lama dari salah satu bentuk ganti
kerugian dari gabungan bentuk ganti kerugian
tersebut. Ganti kerugian dalam bentuk lain dilakukan
atas dasar kesepakatan dalam musyawarah bentuk
ganti kerugian atau berdasarkan keputusan
pengadilan yang berkekuatan hukum tetap, besarnya
harus senilai dengan objek pengadaan tanah.
Pelaksanaan pemberian ganti kerugian dalam bentuk
lain dilakukan sebagaimana pemberian ganti
kerugian lainnya.

90
 2. Penitipan Ganti Kerugian
Penitipan ganti kerugian hanya dapat dilakukan untuk
pengadaan tanah diatas 5 (lima) hektar dan dilakukan
dengan mekanisme penetapan lokasi oleh Gubernur
sebagaimana disyaratkan dalam Peraturan Mahkamah
Agung Nomor 3 Tahun 2016 Tentang Tata Cara
Pengajuan Keberatan dan Penitipan Ganti Kerugian Ke
Pengadilan Negeri Dalam Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum. Penitipan uang
ganti kerugian di pengadilan dapat dilakukan apabila objek
pengadaan tanah :
a. Sedang menjadi objek perkara di pengadilan;
b. Masih dipersengketakan kepemilikannya;
c. Diletakan sita oleh pejabat yang berwenang;
d. Menjadi jaminan di bank atau jaminan hutang lainnya.

13. Pelepasan Hak Atas Tanah

Kalau anda jeli dalam membaca, pelepasan hak atas tanah
telah dibahas pada subbab pembayaran ganti kerugian. Namun
demikian, akan kita coba ulas kembali secara singkat.
Pelepasan hak atas tanah dilakukan dihadapan Kepala Kantor
Pertanahan setempat dan dilaksanakan bersamaan dengan
pembayaran ganti kerugian dan dibuatkan Berita Acara. Pihak
yang berhak harus menyerahkan alas hak/bukti kepemilikan
asli. Pelepasan hak dibuatkan Berita Acara daftar pelepasan hak
objek pengadaan tanah dan ditandatangani oleh Ketua P2T,
Kepala Kantor Pertanahan, dan ditandatangani pihak yang
perhak. Pada saat pemberian ganti kerugian dan pelepasan hak

91
dihadapan Kepala Kantor Pertanahan, kepemilikan atau hak
atas tanah dari pihak yang berhak menjadi hapus dan alat bukti
kepemilikan/penguasaan dinyatakan tidak berlaku dan tanahnya
menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh Negara.
Pemutusan hubungan hukum terhadap objek pengadaan
tanah yang ganti kerugiannya dititipkan di pengadilan negeri,
haknya hapus dan bukti pemilikan/penguasaan dinyatakan tidak
berlaku sejak dikeluarkannya penetapan pengadilan mengenai
penitipan ganti kerugian. Kepala Kantor Pertanahan
memberitahukan perihal pemutusan hubungan hukum kepada
pihak terkait.
Pemutusan hubungan hukum terhadap tanah aset
pemerintah/tanah instansi dan sejenisnya berlaku sejak
dilepaskannya hak sesuai dengan peraturan yang mengatur
barang milik negara/Daerah atau paling lama 60 (enam puluh)
hari kerja sejak ditetapkannya penetapan lokasi pembangunan
untuk kepentingan umum. Kepala Kantor Pertanahan setempat
menyampaikan perihal pemutusan hubungan hukum tersebut
kepada instansi pemerintah yang menguasai tanah yang
bersangkutan.
Terhadap tanah yang sudah terdaftar, hapusnya hak atas tanah
karena pemutusan hubungan hukum dicatat pada buku tanah
daftar umum lainnya. Terhadap tanah yang belum terdaftar,
Ketua P2T menyampaikan pemberitahuan tentang hapusnya
hubungan hukum kepada Lurah/Kepala Desa atau nama lain,
Camat atau nama lain dan pejabat yang berwenang yang
mengeluarkan surat, untuk selanjutnya dicatat pada alas

92
 hak/bukti perolehan hak dan dalam buku administrasi kantor
desa/kelurahan atau nama lain atau kecamatan.

D. PENYERAHAN HASIL PENGADAAN TANAH

Apa saja yang harus dilakukan oleh pelaksana pengadaan tanah
pada tahap ini ? Berikut ini adalah kegiatan yang dilakukan pada
tahapan penyerahan hasil:
1. Inventarisasi Kelengkapan Dokumen Penyelenggaraan
Pengadaan Tanah
Sebelum dilaksanakan penyerahan hasil pengadaan
tanah, Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah melaksanakan
pengumpulan, pengelompokan, pengolahan, dan penyimpanan
data pengadaan tanah. Adapun data pengadaan tanah yang
harus dikumpulkan yang meliputi :
a. Dokumen perencanaan pengadaan tanah
b. Surat pemberitahuan rencana pembangunan
c. Data awal subyek dan objek pengadaan tanah
d. Undangan dan daftar hadir konsultasi publik
e. Berita acara kesepakatan konsultasi publik
f. Surat keberatan
g. Rekomendasi Tim Kajian
h. Surat Gubernur (hasil rekomendasi)
i. Surat Keputusan penetapan lokasi pembangunan
j. Pengumuman penetapan lokasi pembangunan
k. Surat pengajuan pelaksanaan pengadaan tanah
l. Berita acara inventarisasi dan identi.fikasi
m. Peta bidang objek pengadaan tanah dan daftar nominatif
n. Pengumuman daftar nominatif

93
 o. Berita acara perbaikan dan verifikasi
p. Daftar nominatif yang sudah disahkan
q. Dokumen pengadaan penilai pertanahan/penilai publik
r. Dokumen hasil penilaian pengadaan tanah
s. Berita acara penyerahan hasil penilaian
t. Undangan dan daftar hadir musyawarah penetapan ganti
kerugian
u. Berita acara kesepakatan musyawarah penetapan ganti
kerugian
v. Putusan Pengadilan Negeri/ Mahkamah Agung
w. Berita acara pemberian ganti kerugian dan pelepasan hak
x. Alat bukti penguasaan dan pemilikan objek pengadaan tanah
y. Surat permohonan penitipan ganti kerugian
z. Penetapan pengadilan negeri penitipan ganti kerugian
aa. Berita acara penitipan ganti kerugian
bb. Berita acara penyerahan hasil pengadaan tanah
cc. Dokumentasi dan rekaman
Data pengadaan tanah yang telah dikumpulkan tersebut
dibuatkan salinannya rangkap 2 (dua) dengan cara memfoto
kopi. Dokumen asli dan 1 (satu) rangkap salinannya diserahkan
kepada instansi yang memerlukan tanah, 1 (satu) rangkap
sisanya disimpan di Kanwil BPN atau Kantor Pertanahan
setempat. Untuk keamanan data pengadaan tanah, maka data
pengadaan tanah dapat didigitalkan/disimpan dalam bentuk
digital.
2. Penyerahan Hasil Pengadaan Tanah
Hasil pengadaan tanah adalah dokumen/data pengadaan
tanah dan bidang tanah yang telah dibebaskan atau telah diganti

94
 kerugian dan dilakukan pelepasan hak/pemutusan hubungan
hukum dengan pemilik sebelumnya/subyek pengadaan tanah.
Hasil pengadaan tanah diserahkan oleh Ketua Pelaksana
Pengadaan Tanah kepada instansi yang memerlukan tanah
paling lama 3 (tiga) hari sejak pelepasan hak objek pengadaan
tanah sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 112 (1) Peraturan
Presiden Republik Indonesia Nomor 148 Tahun 2015.
Penyerahan hasil pengadaan tanah dilakukan dengan
Berita Acara. Berita Acara Penyerahan Hasil Pengadaan Tanah
beserta alas hak asli akan digunakan oleh instansi yang
memerlukan tanah untuk pendaftaran sertipikat hasil pengadaan
tanah. Instansi yang memerlukan wajib mendaftarkan/
mensertipikatkan objek hasil pengadaan tanah dalam jangka
waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari sejak penyerahan hasil
pengadaan tanah.
Pembangunan diatas tanah hasil pengadaan tanah untuk
kepentingan umum dalam kondisi mendesak misalnya akibat
bencana, perang, konflik sosial wabah penyakit dapat langsung
dilakukan setelah terbit penetapan lokasi. Masyarakat objek
pengadaan tanah wajib diberi tahu perihal akan ditetapkannya
lokasi tersebut sebagai lokasi pengadaan tanah sebelum
penetapan lokasi keluar. Apabila terdapat keberatan atau
gugatan terhadap pembangunan tersebut, instansi yang
memerlukan tetap dapat melaksanakan pembangunan karena
alasan mendesak tersebut sebagaimana dijelaskan dalam pasal
49 (3) Udang-undang No. 2 Tahun 2012.

95
 3. Pelaporan Hasil Pengadaan Tanah
Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah wajib membuat laporan
hasil pengadaan tanah yang telah dilaksanakan. Laporan hasil
pelaksanaan pengadaan tanah dapat berupa album dokumen
pengadaan tanah.
4. Pemantauan Dan Evaluasi Hasil Pengadaan Tanah
Kementerian ATR/BPN melakukan pemantauan dan evaluasi
terhadap penguasaan, pemilikan, penggunaan dan
pemanfaatan hasil Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan
Untuk Kepentingan Umum.

E. PERKEMBANGAN PERATURAN MENGENAI UNDANG-

UNDANG CIPTA KERJA
Dalam Undang-Undang Cipta Kerja terdapat Pasal 123 yang
menyatakan beberapa ketentuan dalam Undang-Undang
Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum (Lembaran Negara
Republik Indonesia Tahun 2012 Nomor 22, Tambahan
Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5280) diubah:
1. Ketentuan Pasal 8 diubah, sehingga berbunyi sebagai
berikut:
a. Pasal 8 (1) Pihak yang Berhak dan pihak yang
menguasai Objek Pengadaan Tanah untuk Kepentingan
Umum wajib mematuhi ketentuan dalam Undang-
Undang ini.
b. Pasal 8 (2) Dalam hal rencana Pengadaan Tanah,
terdapat Objek Pengadaan Tanah yang masuk dalam
kawasan hutan, tanah kas desa, tanah wakaf, tanah

96
 ulayat/tanah adat, dan/atau tanah aset Pemerintah
Pusat, Pemerintah Daerah, Badan Usaha Milik Negara,
atau Badan Usaha Milik Daerah, proses penyelesaian
status tanahnya harus dilakukan sampai dengan
penetapan lokasi.
c. Pasal 8 (3) Penyelesaian perubahan kawasan hutan
sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dilakukan melalui
mekanisme pelepasan kawasan hutan atau pinjam
pakai kawasan hutan sesuai ketentuan peraturan
perundang-undangan di bidang kehutanan.
d. Pasal 8 (4) Perubahan obyek Pengadaan Tanah yang
masuk dalam kawasan hutan sebagaimana dimaksud
pada ayat (2) khususnya untuk proyek prioritas
Pemerintah Pusat, dilakukan melalui mekanisme: a.
pelepasan kawasan hutan, dalam hal Pengadaan
Tanah dilakukan oleh instansi; atau b. pelepasan
kawasan hutan atau pinjam pakai kawasan hutan,
dalam hal Pengadaan Tanah dilakukan oleh swasta.
2. Ketentuan Pasal 10 diubah, sehingga berbunyi sebagai berikut:
Pasal 10 Tanah untuk Kepentingan Umum sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 4 ayat (1) digunakan untuk
pembangunan:
a. pertahanan dan keamanan nasional;
b. jalan umum, jalan tol terowongan, jalur kereta api, stasiun
kereta api dan fasilitas operasi kereta api;
c. waduk, bendungan, bendung, irigasi, saluran air dan sanitasi
dan bangunan pengairan lainnya;
d. pelabuhan, bandar udara, dan terminal;

97
e. infrastruktur minyak, gas, dan panas bumi;
f. pembangkit, transmisi, gardu, jaringan, dan/atau distribusi
tenaga listrik;
g. jaringan telekomunikasi dan informatika pemerintah;
h. tempat pembuangan dan pengolahan sampah;
i. rumah sakit Pemerintah Pusat atau Pemerintah Daerah;
j. fasilitas keselamatan umum;
k. tempat pemakaman umum Pemerintah Pusat atau
Pemerintah Daerah;
l. fasilitas sosial, fasilitas umum dan ruang terbuka hijau publik;
m. cagar alam dan cagar budaya;
n. Kantor Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, atau Desa;
o. penataan pemukiman kumuh perkotaan dan/atau konsolidasi
tanah serta perumahan untuk masyarakat berpenghasilan
rendah dengan status sewa termasuk untuk pembangunan
rumah umum dan rumah khusus;
p. prasarana pendidikan atau sekolah Pemerintah Pusat atau
Pemerintah Daerah;
q. prasarana olahraga Pemerintah Pusat atau Pemerintah
Daerah;
r. pasar umum dan lapangan parkir umum;
s. Kawasan Industri Hulu dan Hilir Minyak dan Gas yang
diprakarsai dan/atau dikuasai oleh Pemerintah Pusat,
Pemerintah Daerah, badan usaha milik Negara, atau badan
usaha milik daerah;
t. Kawasan Ekonomi Khusus yang diprakarsai dan/atau dikuasai
oleh Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, Badan Usaha
Milik Negara, atau Badan Usaha Milik Daerah;

98
 u. Kawasan Industri yang diprakarsai dan/atau dikuasai oleh
Pemerintah Pusat, pemerintah daerah, Badan Usaha Milik
Negara, atau Badan Usaha Milik Daerah;
v. Kawasan Pariwisata yang diprakarsai dan dikuasai oleh
Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, Badan Usaha Milik
Negara,, atau Badan Usaha Milik Daerah;
w. Kawasan Ketahanan Pangan yang diprakarsai dan/atau
dikuasai oleh Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, Badan
Usaha Milik Negara, atau Badan Usaha Milik Daerah; dan
x. Kawasan pengembangan teknologi yang diprakarsai dan/atau
dikuasai oleh Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, Badan
Usaha Milik Negara, atau Badan Usaha Milik Daerah.
3. Ketentuan Pasal 14 diubah, sehingga berbunyi sebagai berikut:
1. Pasal 14 (1) Instansi yang memerlukan tanah membuat
perencanaan Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum
dengan melibatkan kementerian/lembaga yang
menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang
pertanahan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan.
2. Pasal 14 (2) Perencanaan Pengadaan Tanah untuk
Kepentingan Umum sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
didasarkan atas Rencana Tata Ruang Wilayah dan prioritas
pembangunan yang tercantum dalam Rencana
Pembangunan Jangka Menengah, Rencana Strategis,
dan/atau Rencana Kerja Pemerintah/instansi yang
bersangkutan.
4. Ketentuan Pasal 19 diubah sehingga berbunyi sebagai
berikut:

99
1. Pasal 19 (1) Konsultasi Publik rencana pembangunan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 18 ayat (3)
dilaksanakan untuk mendapatkan kesepakatan lokasi
rencana pembangunan dari: a. Pihak yang Berhak; b.
Pengelola; dan c. Pengguna Barang Milik Negara/Barang
Milik Daerah.
2. Pasal 19 (2) Konsultasi Publik sebagaimana dimaksud
pada ayat (1) dilakukan dengan melibatkan Pihak yang
Berhak, Pengelola, pengguna Barang Milik Negara/Barang
Milik Daerah dan masyarakat yang terkena dampak serta
dilaksanakan di tempat rencana pembangunan untuk
Kepentingan Umum atau di tempat yang disepakati.
3. Pasal 19 (3) Pelibatan Pihak yang Berhak, Pengelola, dan
pengguna Barang Milik Negara/Barang Milik Daerah
sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dapat dilakukan
melalui perwakilan dengan surat kuasa dari dan oleh Pihak
yang Berhak, Pengelola, dan pengguna Barang Milik
Negara/Barang Milik Daerah atas lokasi rencana
pembangunan.
4. Pasal 14 (4) Kesepakatan sebagaimana dimaksud pada
ayat (1) dituangkan dalam bentuk berita acara
kesepakatan.
5. Pasal 14 (5) Atas dasar kesepakatan sebagaimana
dimaksud pada ayat (4), Instansi yang memerlukan tanah
mengajukan permohonan penetapan lokasi kepada
gubernur.
6. Pasal 14 (6) Gubernur menetapkan lokasi sebagaimana
dimaksud pada ayat (5) dalam waktu paling lama 14

100
 (empat belas) Hari terhitung sejak diterimanya pengajuan
permohonan penetapan oleh Instansi yang memerlukan
tanah.
7. Pasal 14 (7) Dalam hal Pihak yang Berhak, pengelola, dan
pengguna Barang Milik Negara/Barang Milik Daerah tidak
menghadiri konsultasi publik setelah diundang 3 (tiga) kali
secara patut, dianggap menyetujui rencana pembangunan
sebagaimana dimaksud pada ayat (1).
8. Pasal 14 (8) Ketentuan lebih lanjut mengenai Konsultasi
Publik sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diatur dalam
Peraturan Pemerintah.
5. Diantara Pasal 19 dan Pasal 20 disisipkan 3 (tiga) pasal yakni
Pasal 19A, Pasal 19B, dan Pasal 19C sehingga berbunyi
sebagai berikut:
1. Pasal 19A (1) Dalam rangka efisiensi dan efektifitas,
pengadaan tanah untuk kepentingan umum yang luasnya
tidak lebih dari 5 (lima) hektar, dapat dilakukan langsung
oleh instansi yang memerlukan tanah dengan Pihak yang
Berhak.
2. Pasal 19A (2) Pengadaan tanah untuk kepentingan umum
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus sesuai
dengan kesesuaian tata ruang wilayah.
3. Pasal 19B Dalam hal pengadaan tanah untuk kepentingan
umum yang luasnya kurang dari 5 (lima) hektar yang
dilakukan langsung antara Pihak yang Berhak dengan
instansi yang memerlukan tanah sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 19A ayat (1), penetapan lokasi dilakukan oleh
Bupati/Wali kota.

101
 4. Pasal 19C Setelah penetapan lokasi pengadaan tanah
tidak diperlukan lagi persyaratan: a. kesesuaian kegiatan
pemanfaatan ruang; b. pertimbangan teknis; c. di luar
kawasan hutan dan di luar kawasan pertambangan; d. di
luar kawasan gambut/sempadan pantai; dan e. analisis
mengenai dampak lingkungan hidup.
6. Ketentuan Pasal 24 diubah sehingga, berbunyi sebagai
berikut:
1. Pasal 24 (1) Penetapan lokasi pembangunan untuk
Kepentingan Umum sebagaimana dimaksud dalam Pasal
19 ayat (6) atau Pasal 22 ayat (1) diberikan untuk jangka
waktu 3 (tiga) tahun dan dapat diperpanjang 1 (satu) kali
untuk jangka waktu 1 (satu) tahun.
2. Pasal 24 (2) Permohonan perpanjangan waktu penetapan
lokasi disampaikan paling singkat 6 (enam) bulan sebelum
masa berlaku penetapan lokasi berakhir.
7. Ketentuan Pasal 28 diubah sehingga berbunyi sebagai berikut:
1. Pasal 28 (1) Inventarisasi dan identifikasi penguasaan,
pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 27 ayat (2) huruf a
meliputi kegiatan: a. pengukuran dan pemetaan bidang per
bidang tanah; dan b. pengumpulan data Pihak yang
Berhak dan Objek Pengadaan Tanah.
2. Pasal 28 (2) Inventarisasi dan identifikasi penguasaan,
pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan dalam
waktu paling lama 30 (tiga puluh) Hari.

102
 3. Pasal 28 (3) Pengumpulan data Pihak yang Berhak dan
Objek Pengadaan Tanah sebagaimana dimaksud pada
ayat (1) huruf b dapat dilakukan oleh surveyor berlisensi.
8. Ketentuan Pasal 34 diubah sehingga berbunyi sebagai berikut:
1. Pasal 34 (1) Nilai Ganti Kerugian yang dinilai oleh Penilai
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 33 merupakan nilai
pada saat pengumuman penetapan lokasi pembangunan
untuk Kepentingan Umum sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 26.
2. Pasal 34 (2) Besarnya nilai Ganti Kerugian berdasarkan
hasil penilaian Penilai sebagaimana dimaksud pada ayat
(1) disampaikan kepada Lembaga Pertanahan disertai
dengan berita acara.
3. Pasal 34 (3) Besarnya nilai Ganti Kerugian berdasarkan
hasil penilaian Penilai sebagaimana dimaksud pada ayat
(1) bersifat final dan mengikat.
4. Pasal 34 (4) Besarnya nilai Ganti Kerugian sebagaimana
dimaksud pada ayat (2), dijadikan dasar untuk menetapkan
bentuk Ganti Kerugian.
5. Pasal 34 (5) Musyawarah penetapan Ganti Kerugian
sebagaimana dimaksud pada ayat (4) dilaksanakan oleh
Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah bersama dengan
Penilai dengan para Pihak yang Berhak.
9. Ketentuan Pasal 36 diubah sehingga berbunyi sebagai berikut:
1. Pasal 36 (1) Pemberian Ganti Kerugian dapat diberikan
dalam bentuk: a. uang; b. tanah pengganti; c. pemukiman
kembali; d. kepemilikan saham; atau e. bentuk lain yang
disetujui oleh kedua belah pihak.

103
 2. Pasal 36 (2) Ketentuan lebih lanjut mengenai Pemberian
Ganti Kerugian dalam bentuk tanah pengganti, pemukiman
kembali, kepemilikan saham, atau bentuk lainnya
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diatur dalam
Peraturan Pemerintah.
10. Penjelasan Pasal 40 diubah sebagaimana tercantum dalam
Penjelasan.
11. Ketentuan Pasal 42 diubah sehingga berbunyi sebagai
berikut:
1. Pasal 42 (1) Dalam hal Pihak yang Berhak menolak bentuk
dan/atau besarnya Ganti Kerugian berdasarkan hasil
musyawarah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37, atau
putusan pengadilan negeri/Mahkamah Agung
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38, Ganti Kerugian
dititipkan di pengadilan negeri setempat.
2. Pasal 42 (2) Penitipan Ganti Kerugian selain sebagaimana
dimaksud pada ayat (1), dilakukan juga terhadap: a. Pihak
yang Berhak menerima Ganti Kerugian tidak diketahui
keberadaannya; atau b. obyek pengadaan tanah yang
akan diberikan Ganti Kerugian: 1) sedang menjadi obyek
perkara di pengadilan; 2) masih dipersengketakan
kepemilikannya; 3) diletakkan sita oleh pejabat yang
berwenang; atau 4) menjadi jaminan di Bank.
3. Pasal 42 (3) Pengadilan negeri paling lama dalam jangka
waktu 14 (empat belas) Hari wajib menerima penitipan
Ganti Kerugian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan
ayat (2).

104
 12. Ketentuan Pasal 46 diubah sehingga berbunyi sebagai
berikut:
1. Pasal 46 (1) Pelepasan Objek Pengadaan Tanah
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 45 ayat (1) dan ayat
(2) tidak diberikan Ganti Kerugian, kecuali: a. Objek
Pengadaan Tanah yang dipergunakan sesuai dengan
tugas dan fungsi pemerintahan; b. Objek Pengadaan
Tanah yang dimiliki/dikuasai oleh Badan Usaha Milik
Negara/Badan Usaha Milik Daerah; dan/atau c. Objek
Pengadaan Tanah kas desa;
2. Pasal 46 (2) Ganti Kerugian atas Objek Pengadaan Tanah
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a diberikan
dalam bentuk tanah dan/atau bangunan atau relokasi.
3. Pasal 46 (3) Ganti Kerugian atas Objek Pengadaan Tanah
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b dapat
diberikan dalam bentuk sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 36.
4. Pasal 46 (4) Ganti Kerugian atas Objek Pengadaan Tanah
Kas Desa sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf c
dapat diberikan dalam bentuk sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 36.
5. Pasal 46 (5) Nilai Ganti Kerugian sebagaimana dimaksud
pada ayat (2), ayat (3), dan ayat (4) didasarkan atas hasil
penilaian Ganti Kerugian sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 34 ayat (2).
6. Pasal 46 (6) Nilai Ganti Kerugian atas objek pengadanan
tanah berupa harta benda wakaf ditentukan sama dengan

105
 nilai hasil penilaian Penilai atas harta benda wakaf yang
diganti.

F. LATIHAN
1. Uraikan secara singkat tentang tahap perencanaan
pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan
umum
2. Uraikan secara singkat tentang tahap persiapan pengadaan
tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum
3. Uraikan secara singkat tentang tahap pelaksanaan
pengadaan bagi pembangunan untuk kepentingan umum
4. Uraikan secara singkat tentang tahap penyerahan hasil
pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan
umum
5. Uraikan secara singkat tentang perubahan dalam Undang-
Undang Cipta Kerja

G. RANGKUMAN
Pengadaan Tanah bagi pembangunan untuk kepentingan
umum dilaksanakan dalam 4 tahapan, yaitu Tahap
Perencanaan, Tahap Persiapan, Tahap Pelaksanaan dan
Tahap Penyerahan Hasil. Tahap Perencanaan dan Persiapan
menjadi kunci suksesnya Pelaksanaan Pengadaan Tanah.
Pendataan Awal adalah kegiatan pendataan subyek
pemilik dan berikut dasar pemilikan atas tanah yang terkena
lokasi rencana pengadaan tanah serta obyek pengadaan tanah
pada lokasi rencana pengadaan tanah. Tahap Perencanaan
tersebut menjadi tanggung jawab Instansi yang membutuhkan

106
 tanah. Tahap selanjutnya adalah tahap Persiapan dimana
Gubernur menetapkan lokasi pembangunan setelah melalui
konsultasi publik.
Tahap Pelaksanaan Pengadaan Tanah dan Penyerahan
Hasil menjadi tanggung Jawab Ketua Pelaksana Pengadaan
Tanah dalam hal ini adalah Kepala Kantor Wilayah BPN Provinsi
atau Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dengan
penugasan.

H. EVALUASI
Pilihlah Satu Jawaban Yang Benar Dengan Cara Memberi
Tanda Silang (X)
1. Dalam hal penetapan lokasi pembangunan dilakukan oleh
Gubernur, harus dilampiri dengan peta lokasi
pembangunan. Peta lokasi ini disiapkan oleh:
a. Instansi Badan Informasi Geospasial/BIG
b. Instansi Badan Pertanahan Nasional
c. Instansi yang memiliki tanah
d. Instansi yg memerlukan tanah
2. Dalam hal perpanjangan Penetapan Lokasi, bila terdapat
keraguan, Instansi yang memerlukan tanah dapat meminta
pertimbangan kepada:
a. Kepala Kanwil BPN Provinsi
b. c. Bapak Gubernur
c. Pemilik tanah
d. d. Semuanya benar
3. Permohonan untuk perpanjangan waktu pelaksanaan,
Instansi yang memerlukan tanah, mengajukan
perpanjangan waktu ditetapkan dalam waktu paling:

107
 a. Cepat 2 (dua) bulan setelah penetapan lokasi
pembangunan
b. Lambat 2 (dua) bulan sebelum berakhirnya jangka waktu
Penetapan Lokasi
c. 2 (dua) bulan sebelum dan sesudah waktu penetapan
d. Tidak ada yang benar
4. Dalam permohonan perpanjangan penetapan lokasi
pembangunan harus disertai dengan:
a. Pertimbangan pengajuan perpanjangan disertai alasan
perpanjangan
b. Data pengadaan tanah yang telah dilaksanakan
c. Data sisa tanah yang belum dilaksanakan
d. Jawaban a, b, & c benar.
5. Pelaksanaan proses ulang terhadap sisa tanah yang belum
selesai pengadaannya dan tidak terpenuhi, proses ulang
pengadaan dimulai dari:
a. Tahap Konsultasi publik
b. Tahap Pengumuman penetapan lokasi
c. Tahap Perencanaan
d. Tahap Persiapan
6. Dibawah ini adalah dokumen yang tidak perlu dilampirkan
pada saat mengajukan permohonan pengadaan tanah ke
BPN adalah
a. Surat permohonan
b. SK Penetapan lokasi
c. Dokumen perencanaan
d. Rencana Anggaran

108
 7. Kapan BPN memulai pekerjaan pelaksanaan pengadaan
tanah ?
a. Setelah permohonan diterima dan dokumen dinyatakan
lengkap
b. Setelah ditunjuk lokasi pengadaan tanah
c. Setelah ada perintah dari Gubernur
d. Setelah lokasi dibebaskan
8. Berikut ini adalah tahapan kegiatan pengadaan tanah,
kecuali :
a. Persiapan
b. Perencanaan
c. Pelaksanaan
d. Penugasan

9. Berikut ini adalah bagian dari tahapan kegiatan pelaksanaan

pengadaan tanah, kecuali :
a. Penyiapan pelaksanaan
b. Penyusunan dokumen perencanaan
c. Inventarisasi dan identifikasi
d. Verifikasi peta bidang
10. Bagaimana terhadap tanah sisa yang tidak dapat dimanfaatkan
seperti penggunaan sebelumnya ?
a. Dibiarkan saja
b. Diukur, dipetakan dan dibayar ganti rugi
c. Direlokasi
d. Digusur
11. Siapa yang berhak melakukan penilaian besaran ganti rugi ?
a. Satgas A

109
 b. Satgas B
c. Penilai pertanahan/penilai publik
d. Pelaksana Pengadaan Tanah
12. Berikut ini adalah unsur-unsur yang dinilai untuk penghitungan
besaran ganti rugi, kecuali :
a. Tanah
b. Kendaraan yang dimiliki pemilik tanah
c. Rumah diatas tanah
d. Kehilangan penghasilan akibat pengadaan tanah
13. Apa yang dilakukan apabila pelaksanaan penilaian besaran
ganti rugi telah selasai dilakukan ?
a. Menyerahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan
b. Menyerahkan kepada Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah
c. Menyerahkan kepada Bupati/Walikota
d. Menyerahkan kepada instansi yang memerlukan tanah
14. Kapan lokasi ganti rugi dalam bentuk tanah pengganti
ditetapkan ?
a. Pada saat pengumuman daftar nominatif
b. Pada saat musyawarah bentuk ganti rugi
c. Pada saat diterbitkan SK Penetapan Lokasi
d. Pada saat konsultasi public
15. Siapa yang memberikan lisensi kepada penilai pertanahan agar
dapat melaksanakan penilaian tanah dalam pengadaan tanah?
a. Kementerian Keuangan
b. Kementerian ATR/BPN
c. Konsultan
d. Pemerintah Daerah

110
16. Siapa yang melakukan seleksi/lelang pengadaan penilai
pertanahan dalam kegiatan pengadaan tanah ?
a. Kepala Kantor Pertanahan
b. Instansi yang memerlukan tanah
c. Bupati/Walikota
d. Gubernur
17. Siapa yang menetapkan penilai pertanahan dalam sebuah
kegiatan pengadaan tanah ?
a. Kepala Kantor Pertanahan
b. Instansi yang memerlukan tanah
c. Bupati/Walikota
d. Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah

18. Berapa lama jangka waktu yang diberikan kepada penilai

pertanahan untuk menyelesaikan penilaian ganti rugi dalam
sebuah kegiatan pengadaan tanah ?
a. 14 hari kerja
b. 30 hari kerja
c. 60 hari kerja
d. 75 hari kerja
19. Siapa yang menyerahkan hasil pengadaan tanah ?
a. Ketua pelaksana pengadaan tanah
b. Kepala Kantor Pertanahan
c. Satgas A
d. Bupati/Walikota
20. Bukti penyerahan hasil pengadaan tanah dari Ketua P2T
kepada instansi yang memerlukan harus disertai dengan :
a. Berita Acara Pelepasan Hak

111
 b. Kwitansi pembayaran ganti rugi
c. Berita Acara Penyerahan Hasil
d. Sertipikat Hak Atas Tanah

I. TINDAK LANJUT
Selamat anda telah mempelajari penyelenggaraan
pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum
meliputi kegiatan perencanaan, persiapan, pelaksanaan dan
penyerahan hasil maka anda dipersilahkan mengerjakan
latihan-latihan sebagai proses internalisasi substansi materi
yang telah dibahas. Pengerjaan evaluasi pembelajaran
merupakan hal yang wajib anda lakukan.
Apabila anda telah mempu mengerjakan soal mencapai
80% (delapan puluh persen) benar, maka silahkan anda
lanjutkan ke materi pokok yang selanjutnya adalah penilai
pertanahan. Namun apabila anda belum mencapai tingkat
keberhasilan 80% maka silahkan anda membaca kembali materi
penyelenggaraan pengadaan tanah bagi pembagunan untuk
kepentingan umum. Kegagalan adalah sukses yang tertunda.
Anak panah akan melesat jauh ke depan jika sebelumnya ditarik
jauh ke belakang. Begitu juga mereka yang telah sukses.
Kesuksesan luar biasa yang mereka raih seringkali setelah
mengalami kegagalan yang teramat. Kegagalan adalah bumbu
yang membuat perjuangan semakin terasa, dan kesuksesan
semakin lezat. (https://www.fpedia.id/kata-kata-bijak-
kehidupan/13-05-2019). Oleh karena itu belajarlah tahap demi
tahap agar mencapai kompetensi yang diharapkan.

112
 BAB IV
PENILAI
PERTANAHAN

Indikator Keberhasilan:
Setelah mempelajari bab ini peserta diharapkan mampu memahami
pemilihan penilai pertanahan,ruang lingkup penilai pertanahan,petunjuk
teknis penilai pertanahan.

Selamat anda telah selesai mempelajari Bab III sebelumnya

yaitu tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan untuk Kepentingan Umumi. Pemahaman terhadap
materi sebelumnya sangat dibutuhkan karena materi ini sangat terkait
langsung dengan harapan agar pemahaman secara utuh dapat
diperoleh sehingga pelaksanaan dalam penilaian tanah dapat
terlaksana dengan baik dan diterima oleh pihak-pihak yang berhak
dalam pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan
umum.
Pada Bab IV ini anda akan diberikan pemahaman dengan rinci
dan detail bagaimana pemilihan penilai pertanahan,ruang lingkup
penilai pertanahan,petunjuk teknis penilai pertanahan.

A. METODE PEMILIHAN PENILAI PERTANAHAN

1. Pemilihan Jasa Penilai Pertanahan
Pemilihan penilai pertanahan dilaksanakan dengan
mengacu kepada peraturan tentang pengadaan barang dan
jasa pemerintah yaitu Peraturan Presiden Nomor 16 tahun
2018 tentang Pengadaan Barang dan Jasa Pemerintah dan

113
 Peraturan Lembaga Kebijakan Pengadaan Barang/Jasa
Pemerintah Nomor 7 tahun 2018.
Pada dasarnya kegiatan pengadaan barang/jasa
pemerintah dikategorikan ke dalam 3 jenis kegiatan, yaitu
pengadaan barang, pengadaan pekerjaan konstruksi,
pengadaan jasa konsultansi dan pengadaan jasa lainnya.
Kegiatan penilaian tanah dalam kegiatan pengadaan tanah
merupakan kegiatan yang termasuk kategori penyediaan jasa
konsultansi, yaitu jasa layanan profesional yang membutuhkan
keahlian tertentu diberbagai bidang keilmuan yang
mengutamakan adanya olah pikir.

2. Pengadaan Penilai Pertanahan

Persyaratan Penilai Pertanahan sesuai dengan peraturan dan
ketentuan yang belaku adalah sebagai berikut :
1. independen dan profesional
2. telah mendapat izin praktik penilaian dari Menteri Keuangan*,
dan
3. telah mendapat lisensi dari Lembaga Pertanahan

Proses pengadaan jasa penilai dapat dilakukan dengan cara:

1. Seleksi;
Seleksi, dilaksanakan untuk jasa konsultansi bernilai paling
sedikit di atas Rp.100.000.000,-
2. Pengadaan langsung;
Pengadaan langsung, dilaksanakan untuk jasa konsultansi
bernilai sampai dengan paling banyak Rp.100.000.000,-
3. Penunjukan langsung.

114
 Penunjukan langsung, dilaksanakan untuk jasa konsultansi
dalam keadaan tertentu.

Istilah Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah dengan metode

pemilihan penyedia dengan cara Pengadaan Langsung dilakukan
oleh Pejabat Pengadaan. Pejabat Pengadaan membeli barang
atau membayar jasa secara langsung kepada penyedia
barang/jasa, tanpa melalui proses lelang atau seleksi. Pengadaan
langsung pada hakikatnya dilaksanakan berdasarkan harga yang
berlaku di pasar, bukan berdasarkan harga ketetapan
gubernur/bupati. Jadi, pengadaan langsung berlaku sistem jual
beli biasa dimana antara penyedia yang memiliki barang/jasa
untuk dijual dan Pejabat Pengadaan yang membutuhkan
barang/jasa terdapat kesepakatan untuk melakukan transaksi
jual-beli barang/jasa dengan proses negosiasi.

3. Penetapan Penilai Pertanahan

Pengusulan Penilai Pertanahan oleh Pihak Yang Memerlukan
Tanah atau Pemangku Kepentingan
Pemilihan penilai independen dilaksanakan oleh pihak yang
memerlukan tanah melalui proses pengadaan barang dan jasa
sesuai dengan peraturan dan perundang-undangan yang
berlaku. Setelah terpilih penilai independen sebagai pemenang
yang akan melaksanakan pekerjaan maka dibuat surat
perjanjian pelaksana pekerjaan antara pihak yang memerlukan
tanah dengan penilai independen. Selanjutnya pihak yang
memerlukan tanah tanah akan menyampaikan surat usulan
yang dilampiri surat penjaian tersebut kepada Pelaksana

115
 Pengadaan Tanah untuk menetapkan penilai independen yang
diusulkan tersebut sebagai pelaksana pekerjaan penilaian.
Penetapan Penilai Pertanahan oleh Ketua Pelaksana
Pengadaan Tanah (BPN)
Administrasi dan dokumentasi proses pemilihan dan
penetapan penilai pertanahan
Proses, data, dokumen dan administrasi pelaksanaan
pemilihan dan penetapan peniai independen harus
didokumentasikan dengan baik agar apabila ada pemeriksaan
atau diperlukan adanya penjelasan kepada pihak lain dapat
dijelaskan dengan baik dan benar sesuai dengan poses yang
sebenarnya.

B. RUANG LINGKUP PENILAI PERTANAHAN

a. Peran, Tugas Dan Fungsi Penilai Pertanahan
Dalam bagian ini akan menjelaskan tentang peran, tugas
dan fungsi penilai pertanahan dalam rangka Pengadaan Tanah
untuk Kepentingan Umum sesuai dengan UU No. 2 Tahun 2012
dan peraturan yang terkait dengan hal tersebut. Di dalam
Undang-undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan
Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum pasal 1
poin 11 dijelaskan bahwa Penilai Pertanahan bertugas
menghitung nilai/harga objek pengadaan tanah. Hasil penilaian
ini digunakan dalam rangka menentukan nilai ganti kerugian,
seperti tertera dalam pasal 27 ayat 2. Dalam pasal 32 ditegaskan
bahwa Penilai wajib bertanggung jawab terhadap penilaian yang
telah dilaksanakan dan pelanggaran terhadap kewajiban

116
 tersebut dikenakan sanksi administratif dan/ atau pidana sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Dalam perkembangannya Peran Penilai Pertanahan
dalam proses pengadaan tanah diperluas:
● penilaian dalam rangka menghitung besar rencana
penganggaran pengadaan tanah pada Tahap
Perencanaan
● pendampingan kepada petugas Pelaksana Pengadaan
Tanah (P2T) dalam kegiatan musyawarah bentuk ganti
kerugian dengan ikut menjelaskan atas pertanyaan-
pertanyaan para Pihak yang Berhak tentang proses dan
hasil penilaian besar ganti kerugian pada Tahap
Pelaksanaan

Gambar 5 Peran Penilai Pertanahan Dalam Pengadaan Tanah

b. Jenis-Jenis Obyek Penilaian Pertanahan

117
 Pada bagian ini akan dijelaskan mengenai jenis-jenis obyek apa
saja yang dapat dilakukan penilaian dalam rangka pengadaan tanah
untuk kepentingan umum.
Penilaian untuk keperluan ganti kerugian meliputi:
a) Ganti kerugian fisik (material) tanah dan/atau bangunan
dan/atau tanaman dan/atau benda-benda lain yang berkaitan
dengan tanah.
b) Ganti kerugian non fisik (immaterial) terdiri dari penggantian
terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan
diberikan dalam bentuk uang (premium), serta kerugian
lainnya yang dapat dihitung meliputi biaya transaksi, bunga
(kompensasi masa tunggu), kerugian sisa tanah, dan jenis
kerugian lainnya yang dinyatakan dan disepakati oleh pemberi
tugas dalam Lingkup Penugasan.
Objek Pengadaan Tanah yang dimaksud di atas diartikan
sama dengan istilah Properti atau Properti Pertanahan sesuai
dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI) 204 tahun 2018.
Objek pengadaan tanah oleh penilai dilakukan bidang per
bidang tanah, yang meliputi:
a. tanah;
b. ruang atas tanah dan bawah tanah;
c. bangunan;
d. tanaman;
e. benda lain yang berkaitan dengan tanah; dan/atau
f. kerugian lain yang dapat dinilai, yang merupakan
kerugian nonfisik yang dapat disetarakan dengan nilai
uang, misalnya, kerugian karena kehilangan usaha atau

118
 pekerjaan, biaya pemindahan tempat, biaya alih profesi,
dan nilai atas properti sisa.
Nilai ganti kerugian atau yang diartikan sama dengan nilai
penggantian wajar (fair replacement value) adalah nilai untuk
kepentingan pemilik (value to the owner) yang didasarkan kepada
kesetaraan dengan nilai pasar atas suatu properti, dengan
memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian nonfisik dari
kepemilikan properti, yang diakibatkan adanya pengambilalihan hak
atas properti dimaksud.
Objek penilai pertanahan diperhitungkan berdasarkan
besarnya kerugian yang akan terkena kepada properti bersangkutan.
Kerugian dimaksud terdiri dari kerugian fisik dan kerugian non fisik.
a. Objek penilaian dalam penentuan kerugian fisik
Objek penilaian dalam penentuan kerugian fisik adalah
sebagai berikut :
1) Tanah; dengan peruntukan seperti pertanian,
permukiman,industri atau komersial
2) Ruang atas tanah dan bawah tanah; (lihat Hak Guna
Ruang Atas Tanah meliputi hak atas permukaan bumi
tempat pondasi bangunan dan hak untuk menguasai
ruang udara seluas bangunan tersebut serta hak
kepemilikan bangunan, dan Hak Guna Ruang Bawah
Tanah meliputi hak atas permukaan bumi yang
merupakan pintu masuk/keluar tubuh bumi dan hak
membangun dan memakai ruang dalam tubuh bumi,
serta hak milik atas bangunan yang berbentuk ruang
dalam tubuh bumi)

119
 3) Bangunan; dapat terdiri bangunan residensial, industri,
komersil
4) Tanaman; dapat terdiri dari tanaman semusim,
hortikultura atau tanaman keras/tahunan
5) Benda yang berkaitan dengan tanah; seperti utilitas dan
sarana pelengkap bangunan

b. Objek penilaian dalam penentuan kerugian non fisik

Objek penilaian dalam penentuan kerugian non fisik meliputi :
1) Penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari
pemilik tanah yang akan diberikan premium serta diukur
dalam bentuk uang berdasarkan ketentuan peraturan
perundang-undangan yang berlaku. Penggantian ini
dapat meliputi hal-hal yang berkaitan dengan :
- adanya potensi kehilangan pekerjaan atau kehilangan
bisnis termasuk alih profesi.
- kerugian emosional (solatium), merupakan kerugian
tidak berwujud yang dikaitkan dengan pengambilalihan
tanah yang digunakan sebagai tempat tinggal dari
pemilik.
- hal-hal yang belum diatur pada butir a dan b diatas
seharusnya ditentukan berdasarkan kesepakatan para
pihak yang terkait.
2) Biaya transaksi, dapat meliputi biaya pindah dan pajak
sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang
berlaku.
3) Kompensasi masa tunggu (bunga), yaitu sejumlah dana
yang diperhitungkan sebagai pengganti adanya

120
 perbedaan waktu antara tanggal penilaian dengan
perkiraan tanggal pembayaran ganti kerugian.
4) Kerugian sisa tanah, adalah turunnya nilai tanah akibat
pengambilan sebagian bidang tanah. Dalam hal sisa
tanah tidak lagi dapat difungsikan sesuai dengan
peruntukannya, maka dapat diperhitungkan
penggantian atas keseluruhan bidang tanahnya.
5) Kerusakan fisik lain, misalnya bagian bangunan yang
terpotong akibat pengadaan tanah sehingga
membutuhkan biaya perbaikan agar dapat berfungsi
sebagaimana mestinya.

c. Standar Penilaian Pertanahan

Untuk melakukan penilaian pertanahan telah ada standar
penilaian yang berlaku yaitu Standar Penilaian Indonesia Edisi VII
Tahun 2018. Standar Penilaian Indonesia (SPI) adalah pedoman
dasar pelaksanaan tugas penilaian secara professional yang sangat
penting artinya bagi para Penilai untuk dapat memberikan hasil yang
dapat berupa analisis, pendapat dan dalam situasi tertentu
memberikan saran- saran dengan menyajikannya dalam bentuk
laporan penilaian sehingga tidak terjadi salah tafsir bagi para
pengguna jasa dan masyarakat umumnya.
Dalam SPI tersebut secara khusus telah diatur mengenai
penilaian untuk pengadaan tanah yaitu :
1) Standar Penilaian Indonesia (SPI) 204 – Penilaian terhadap
Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan
Umum

121
 2) Pedoman Penilaian Indonesia (PPI) 04 - Penilaian terhadap
Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan
Umum
PPI 04 dapat dipahami sama dengan petunjuk teknis (juknis)
bagi SPI 204. PPI 04 tidak mengatur cara penulisan, namun
memberikan petunjuk dan prosedur terkait dengan hal-hal
teknis dalam proses penilaian atas pendiskripsian Lingkup
Penugasan, hal-hal yang perlu dipertimbangkan pada proses
Implementasi dan Pelaporan Penilaian
Sepanjang sesuai, relevan dan tidak diatur dalam ketentuan
peraturan perundang-undangan lainnya, SPI 204 berikut PPI ini
bersifat mandatori sebagai rujukan bagi Penilai dalam melaksanakan
penilaian properti terkait dengan pengadaan tanah untuk kepentingan
umum, apakah dalam pelaksanaannya menerapkan atau tidak
tahapan sebagaimana ketentuan UU No. 2 tahun 2012 berikut
peraturan pelaksanaanya.
Di dalam melakukan penilaian untuk pengadaan tanah
terdapat 3 dasar nilai yang digunakan yaitu :
1. Nilai Pasar; didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang
dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas
pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli
dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi
bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di
mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan
(SPI 101 – 3.1)
2. Nilai Penggantian Wajar; adalah nilai untuk kepentingan pemilik
yang didasarkan kepada kesetaraan dengan Nilai Pasar

122
 atas suatu Properti, dengan memperhatikan unsur luar biasa
berupa kerugian non fisik yang diakibatkan adanya
pengambilalihan hak atas Properti dimaksud (SPI 102 – 3.10).
Nilai Penggantian Wajar (NPW) diartikan sama dengan Nilai Ganti
Kerugian sebagaimana dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012.
NPW dapat dihasilkan dari kombinasi kerugian fisik dan kerugian
non fisik atas suatu objek penilaian. Kombinasi ini dapat
digambarkan sebagai penjumlahan indikasi Nilai Pasar atas
kerugian fisik ditambah indikasi nilai atas kerugian non fisik
Konsep Nilai Penggantian Wajar (NPW) Nilai Penggantian Wajar
(NPW) mencakup :
a) kepentingan pemilik (value to the owner); dapat diartikan
manfaat ekonomi yang berasal dari penguasaan atau
kepemilikan dari suatu Properti ;
b) kesetaraan dengan Nilai Pasar; adalah salah satu dasar
dalam pembentukan Nilai dengan memperhatikan data
pasar.
c) suatu Properti; sebagaimana yang dimaksud sesuai
dengan objek pengadaan;
d) unsur luar biasa terkait dengan kerugian non fisik;
disebabkan adanya keterpaksaan bagi pemilik Properti untuk
melepaskan haknya. Kerugian non fisik dan/atau premium
adalah kerugian lainnya seperti yang dimaksud dalam UU
No. 2 tahun 2012 pasal 33 huruf f berikut penjelasannya (lihat
SPI 306 dan Juknisnya);
e) kepemilikan properti; tidak terbatas hanya kepada
kepemilikan hak saja, namun dapat diartikan pada
penguasaan, pengelolaan dan pemanfaatan atas Properti

123
 sesuai yang diatur oleh peraturan perundangan yang berlaku
atau sesuai dengan Lingkup Penugasan yang disepakati
3. Nilai Khusus; adalah sejumlah uang yang mencerminkan atribut
tertentu dari aset yang hanya berlaku bagi pembeli khusus dan
bukan pasar secara keseluruhan (SPI 102 – 3.4)
Dasar pengukuran Nilai Penggantian Wajar adalah seperti pada
gambar berikut :

Gambar 6 Dasar Pengukuran Nilai Penggantian Wajar

d. Proses Penilaian Pertanahan

Secara umum proses penilaian sesuai dengan Standar Penilaian
Indoneia adalah sebagai berikut :
a. Identifikasi lingkup penugasan
Proses penilaian dimulai dengan identifikasi lingkungan
penugasan. Dalam tahap ini penilai harus mengidentifikasi

124
 pemberi tugas dan pengguna laporan. Dalam pengadaan tanah
pemberi tugas adalah pihak yang membutuhkan tanah dan
pengguna laporan adalah Pelaksana Pengadaan Tanah yang
diketuai oleh Kepala Kantor Pertanahan. Setelah itu penilai harus
memastikan tujuan penilaiannya serta menentukan dasar nilai
yang digunaan yaitu untuk pengadaan tanah adalah Nilai
Penggantian Wajar.
Selanjutnya penilai harus memastikan obyek penilaiannya.
Obyek penilaian adalah sesuai dengam yang tercantum dalam
Daftar Nominatif. Yang terakhir adalah menentukan tanggal
penilaian dalam hal ini tanggal penilaian adalah sesuai dengan
tanggal Penetapan Lokasi (Penlok) oleh Gubernur

b. Penerimaan Daftar Nominatif dan pengumpulan data yang

diperlukan
Setelah penilai melakukan identifikasi lingkup penugasan
selanjutnya adalah melakukan persiapan pelaksanaan penilaian.
Persiapan pelaksanaan penilaian diawali dengan koordinasi
antara penilai, Pelaksana Pengadaan Tanah dan pihak yang
memerlukan tanah. Dalam koordinasi tersebut Pelaksana
Pengadaan Tanah akan menyerahkan Data Nominatif kepada
penilai sebagai data awal yang dijadikan dasar dalam
menentukan obyek penilaian. Daftar Nominatif disusun
berdasarkan hasil kerja dari Satgas A dan Satgas B. Penyerahan
Daftar Nominatif tersebut harus dituangkan dalam suatu Berita
Acara Serah Terima Daftar Nominatif yang ditandatangni oleh
para pihak. Apabila setelah dilakukan inspeksi lapangan
ditemukan adanya perbedaan antara Daftar Nominatif dengan

125
kondisi lapangan maka penilai setiap perbedaan tersebut
diinformasikan kepada Pelaksana Pengadaan Tanah untuk
menganalisa lagi apakah Daftar Nominatif akan diubah atau
tidak. Apabila ada perubahan maka akan disampaikan revisi
perubahan Daftar Nominatif kepada penilai. Selain itu penilai juga
dapat meminta data –data lain yang diperlukan dalam penilaian
tersebut.
c. Inspeksi lapangan
Inspeksi lapangan atau disebut juga Investigasi yang
dilakukan dalam tugas penilaian harus didasarkan kepada
tujuan penilaian sesuai dengan Lingkup Penugasan yang
diatur dalam perjanjian tugas dan sesuai dengan Dasar Nilai
yang akan dilaporkan. Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam
prosedur Investigasi ini antara lain:
1) Proses pengumpulan data yang cukup dapat dilakukan
dengan cara inspeksi, penelaahan, penghitungan dan
analisis yang dilakukan dengan cara yang benar. Penilai
harus menentukan batasan, sejauh mana data yang
dibutuhkan adalah cukup untuk tujuan penilaian.
2) Sebelum inspeksi dilakukan, Penilai harus memperoleh
data awal berupa daftar nominatif, peta bidang dan data
terkait lainnya yang relevan. Untuk pengadaan tanah skala
kecil data awal dapat berupa daftar aset objek penilaian.
Dalam pelaksanaan inspeksi, Penilai harus membuat
berita acara inspeksi yang ditandatangani oleh Penilai dan
Pemberi Tugas dan/atau pemilik objek penilaian. Berita
acara sekurang-kurangnya berisikan ringkasan hasil

126
 inspeksi yang telah dilakukan. Dalam hal Pemberi Tugas
dan/atau pemilik objek penilaian tidak bersedia

Dalam melakukan inspeksi penilai harus didampingi oleh

Pelaksana Pengadaan Tanah, pihak yang membutuhkan tanah
dan sebaiknya juga dihadiri oleh pihak pemilik obyek yamg akan
dibebaskan. Hasil inspeksi lapangan dibuatkan berita acara
inspeksi lapangan yang ditandatangani oleh para pihak.

d. Verifikasi dan klarifikasi

Verifikasi diperlukan untuk memastikan obyek penilaian telah
sesuai dan memastikan pihak yang berhak menerima
penggantian. Berdasar Daftar Nominatif penilai melakukan
inspeksi untuk mencokkan obyek penilaian dalam Daftar
Nominatif dengan kondisi di lapangan, apakah telah sesuai.
Apabila ada perbedaan penilai harus mencatatkan dan
menuangkannya dalam berita acara inspeksi lapangan.
Perbedaan yang ditemukan tersebut harus dilakukan verifikasi
dan klarifikasi sehingga dapat ditindaklanjuti untuk memastikan
kepastian dan kebenaran data obyek penilaian.

e. Analisa perhitungan penilaian

Setelah dilakukan inspeksi lapangan dan pengumpulan data
yang diperlukan maka selanjutnya penilai akan melakukan
analisa perhitungan nilai atas obyek yang masuk dalam Daftar
Nominatif. Perhitungan nilai dilakukan dengan pendekatan dan
metode yang sesuai dengan obyek penilaian berdasarkan

127
 Standar Penilaian Indonesia. Analisa perhitunan didasarkan pada
data-data dan infromasi yang diperoleh di lapangan.

f. Penyusunan laporan penilaian

Hasil analisa penilaian selanjutnya dituangkan dalam suatu
laporan penilaian yang disampaikan kepada Pelaksana
Pengadaan Tanah sebagai dasar untuk menetapkan besarnya
ganti kerugian yang akan dibayarkan kepada pemilik yang
berhak. Laporan peniaian tersebut harus disususn berdasarkan
Standar Penilaian Indonesia.

e. Pendekatan Dan Metode Penilaian Pertanahan

Pendekatan penilaian dengan metode penerapannya secara
prinsip merujuk kepada SPI 106 dan teknik perhitungan menjadi
bagian yang dijelaskan pada PPI 04 Diharapkan Penilai dapat
menerapkan secara berhati-hati dan konsisten sehingga memiliki pola
yang seragam dalam praktek penilaian dan dapat menghasilkan
penilaian yang dapat dipercaya.
Pendekatan dan metode penilaian yang sesuai untuk digunakan
tergantung kepada pertimbangan seperti, dasar nilai dan tujuan
penilaian, tersedianya informasi dan data, serta metode yang
diterapkan oleh para pelaku dalam pasar yang relevan
Pendekatan dan metode penilaian pertanahan yang telah
menjadi standar dan diberlakukan adalah:
a. Pendekatan Pasar
Pendekatan Penilaian ini dilakukan dengan membandingkan
secara langsung properti yang dinilai dengan data properti yang
sejenis. Pendekatan Perbandingan Data Pasar adalah

128
 pendekatan yang menggunakan data pembanding berupa data
penjualan yang benar benar terjadi, yang memiliki sifat sifat
yang sebanding ataupun hampir sebanding dengan subyek
properti yang sedang dilakukan kegiatan penilaian. Dengan
istilah yang paling populer adalah apple to apple. Artinya dalam
menilai hendaklah digunakan data pembanding semirip
miripnya. Data pembanding hendaklah memiliki lokasi yang
sama, tanggal jual atau beli yang asli, dan keadaan properti yang
sebanding.
Ada tiga cara penyesuaian yang digunakan :
- Metode Tambah Kurang
- Metode Jumlah Rupiah
- Metode Persentase
b. Pendekatan Pendapatan
Pendekatan pendapatan (Income Approach) adalah sebuah
pendekatan yang digunakan untuk menilai properti yang
menghasilkan pendapatan.
Pendekatan pendapatan dengan mempertimbangkan
pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan properti yang
dinilai dan mengestimasikan nilai melalui proses kapitalisasi.
Kapitalisasi menghubungkan pendapatan (biasanya merupakan
pendapatan bersih) dengan suatu definisi jenis nilai melalui
konversi pendapatan menjadi estimasi nilai. Proses ini mungkin
menggunakan kapitalisasi langsung (dikenal dengan tingkat
kapitalisasi), yield atau tingkat diskonto (menggambarkan tingkat
pengembalian investasi), atau keduanya.
c. Pendekatan biaya

129
 Pendekatan biaya memberikan indiksi nilai menggunakan prinsip
ekonomi bahwa pembli akn membayar asset tidak lebih dari biaya
untuk mendapatkan asset dengan utilitas yang sama baik melalui
pembelian atau dengan pembuatan koonstruksi dengan
menecualikan factor-faktor seperti waktu Yang tudak semestinya,
ketidaknyamanan, risik atau factor-faktor lainnya. Pendekatan ini
memberikan indikasi nilai dengan menghitung biaya pengganti
atau reproduksi saat ini dari asset dan membuat pengurangan
untuk kemunduran fisik dan seluruh bentuk keusangan lainnya
yang relevan.
Terdapat 3 metode dalam pendekatan biaya ini, yaitu :
1. Metode Biaya Pengganti yang dikenal juga dengan
Metode Biaya Pengganti Terdepresiasi; metode yang
mengindikasikan nilai dengan menhitung biaya untuk
membuat asset yang serupa dengan utilitas setara.
2. Metode Biaya Reproduksi; metode yang mengindikasikan
nilai dengan menghitung biaya unutk membuat replica
asset
3. Metode Penjumlahan; metode yang menghitung nia asset
dengan menjulmahkan nilai dai setiap bagian
komponennya.

f. Penerapan Penilaian Pertanahan

Penilaian untuk pengadaan tanah harus dilakukan dengan
memenuhi persyaratan sebagai berikut:
a. Penilai harus memiliki kompetensi didalam melaksanakan
pekerjaan penilaian untuk pengadaan tanah bagi kepentingan

130
 umum sesuai dengan yang dipersyaratkan dalam KEPI dan SPI.
b. Penilai harus berpedoman kepada Lingkup Penugasan
sebagaimana yang diatur dalam SPI 103 - Lingkup Penugasan
c. Penilaian untuk pengadaan tanah menghasilkan nilai bidang per
bidang tanah berdasarkan penugasan yang diterima.
d. Identifikasi bidang per bidang tanah umumnya didasarkan pada
informasi dari Lembaga Pertanahan atau pemberi tugas penilaian
sesuai hak kepemilikan atas tanah.
e. Dalam proses penilaian faktor-faktor selain hak kepemilikan atas
tanah yang perlu dipertimbangkan antara lain faktor fisik, ekonomi
dan pemanfaatan atau kegunaan. Faktor-faktor ini merupakan
komponen penting pembentuk nilai dan merupakan bagian dari
konsep dan prinsip umum penilaian.
f. Penilai harus lebih berhati-hati dalam melakukan penilaian atas
objek dengan kondisi khusus satu hamparan tanah yang terdiri
dari beberapa sertifikat atau hak penguasaan atas nama pemilik
yang sama. Ketentuan lebih lanjut terkait hal ini akan diatur dalam
petunjuk teknis SPI.
Penghitungan besaran kerugian non fisik harus
memperhatikan kesesuaian dan kewajaran pembebanan biaya
secara ekonomi yang proporsional. Hal-hal yang perlu diperhatikan :
a. Penerapan kerugian kehilangan pekerjaan atau bisnis
termasuk alih profesi berdasarkan :
a) Kegiatan usaha atau bisnis yang dilakukan :
1) permanen; seperti seperti tempat jualan,
warung,rumah makan atau sejenisnya;

131
 2) pribadi atau profesi: seperti penjahit
pakaian,pertukangan, ahli potong rambut atau
sejenis lainnya
b) Keharusan pemilik usaha atau pekerja pindah ke
tempat lain:
- Untuk kategori butir a).1, kerugian non fisik dapat
dihitung berdasarkan potensi pendapatan usaha
(pendapatan bersih ditambah dengan kewajiban
beban biaya usaha yang perlu ditanggung selama
perpindahan, seperti biaya karyawan tetap) Bila
tidak diatur lain, lamanya kehilangan potensi
usaha tersebut dapat dipertimbangkan selama
rata-rata 3 bulan.
- Untuk kategori butir a).2, kerugian non fisik dapat
dihitung didasarkan potensi penghasilan dari
pekerja/profesi pada bulan terakhir, yang
diperkirakan akan hilang selama
kepindahan/mencari tempat baru. Bila tidak diatur
lain, lamanya kehilangan potensi usaha tersebut
dapat dipertimbangkan selama rata-rata 6 bulan.
b. Penerapan kerugian emosional (solatium) diatur sebagai
berikut :
a) Solatium merupakan kompensasi yang diberikan
kepada pemilik rumah tinggal atas kerugian
nonfinansial dikarenakan harus pindah, akibat adanya
pengambil alihan tanah untuk kepentingan umum.
b) Besaran solatium dalam bentuk persentase dari
indikasi Nilai Pasar rumah tinggal (tanah dan

132
 bangunan) sebagaimana diatur dalam modul ini
dengan kesepakatan dari pemberi tugas.
c) Dalam menilai jumlah kompensasi kerugian, kondisi
yang relevan harus diperhitungkan, termasuk:
- kepentingan pemilik atas rumah yang dimiliki
berhubungan dengan pemberian kompensasi
yang wajar
- jangka waktu pemilik telah memiliki dan/atau
menempati rumah sepanjang disepakati para
pihak yang terkait; dan
- ketidak nyamanan pemilik karena keharusan
pindah rumah (bila ditempati sendiri).
d) Kriteria penghitungan solatium dapat dilakukan
dengan memperhatikan:
- kriteria lama masa tinggal dan/atau fungsi
- bangunan rumah sebagai sarana hunian;
- luas tapak tanah yang wajar;
- potensi HBU.
c. Penerapan kerugian non fisik lainnya diatur sebagai
berikut:
1) Bila tidak dinyatakan berbeda maka biaya transaksi
dapat meliputi biaya pindah dan pengosongan,
pajak/BPHTB dan biaya PPAT. Pengenaan beban
kerugian tersebut :
- Biaya pindah dan pengosongan dikenakan secara
proporsional terhadap nilai kerugian fisik dari rumah
tinggal, tempat usaha dan industri yang

133
 dihuni/digunakan. Tanah kosong dan tanaman tidak
diperhitungkan.
- Beban pajak/BPHTB dan biaya PPAT dikenakan
secara proporsional terhadap nilai kerugian fisik dari
tanah dan bangunan (al. rumah tinggal, tempat
usaha, industri, perkebunan). Untuk personal
properti, seperti mesin dan peralatan tidak
diperhitungkan. Beban pajak tersebut diasumsikan
sebagai potensi biaya yang akan timbul pada saat
pengadaan properti baru di tempat lain. Apabila ada
beban pajak saat pengambil alihan hak properti
eksisting, dapat diperhitungan bila sesuai dengan
ketentuan dan peraturan yang berlaku atau sesuai
instruksi pemberi tugas.
2) Kompensasi masa tunggu (bunga) diperhitungkan
karena adanya tenggang waktu antara tanggal penilaian
(tanggal penetapan lokasi) dengan tanggal
pembayaran ganti kerugian. Dalam memperhitungkan
kompensasi atas masa tunggu, Penilai dapat member
tambahan biaya sebesar suku bunga deposito dari bank
pemerintah atas kerugian fisik ditambah dengan
kerugian non fisik (premium mencakup solatium, beban
transaksi, dan kerugian lainnya bila ada), dengan
asumsi masa tunggu selama 6 - 9 bulan atau sesuai
dengan rencana jadwal pembayaran ganti kerugian.
3) Kerugian non fisik lainnya yang dapat diperhitungkan
oleh Penilai akibat pengadaan tanah untuk kepentingan
umum, antara lain :

134
 - kerugian sisa tanah, dimana sisa tanah tidak lagi
dapat difungsikan sesuai dengan peruntukannya dan
terjadi penurunan nilai.
- kerusakan fisik pada bangunan yang terpotong dan
membutuhkan biaya perbaikan untuk dapat berfungsi
kembali.
Penggantian sisa tanah dihitung menggunakan
pendekatan pasar dengan asumsi luas bidang tanah
sesuai dengan sebelum terpotong. Sedangkan
penggantian kerusakan bangunan yang terpotong
dihitung dengan pendekatan biaya untuk memperoleh
besar biaya perbaikan.
Terdapat kondisi dimana pemilik tanah untuk rumah tinggal, juga
memliki :
1) tapak tanah yang tidak diusahakan;
2) tapak tanah yang diusahakan, seperti untuk lahan pertanian
yang menghasilkan bagi pemilik.
Untuk kondisi di atas, Penilai dapat mengikuti pedoman
sebagai berikut :
1) Tapak tanah yang tidak diusahakan, dinilai sebagai tanah
kosong dengan memperhitungkan HBU pada tanggal
penilaian.
2) Tapak tanah yang diusahakan sebagai lahan pertanian
diperhitungkan sebagai berikut :
- tanaman keras/tanaman tahunan yang
dibudidayakan secara komersial dapat dinilai sebagai
satu kesatuan usaha perkebunan yang terdiri dari
tanah, tanaman dan sarana pendukung lainnya

135
 (sebagai real properti) untuk satu periode siklus
tanam;
- tanah dengan tanaman semusim yang dibudidayakan
secara individu, tetapi HBU atas tanah dalam
keadaan kosong (tanpa lahan pertanian) telah
berkembang, maka tanah dapat dinilai terpisah
sebagai tanah kosong dengan HBU sesuai tanggal
penilaian, ditambah dengan nilai kini dari tanaman
dengan asumsi diproyeksikan untuk satu periode
siklus tanam atau tidak melebihi 1 (satu) tahun;
- tanah dengan tanaman semusim yang dibudidayakan
secara individu, tetapi HBU atas tanah dalam keadaan
kosong (tanpa lahan pertanian) tetap sebagai lahan
pertanian atau penggunaan sesuai dengan peruntukan
pada tanggal penilaian, maka tanah dapat dinilai
terpisah sebagai tanah kosong dengan HBU sesuai
dengan penggunaannya, ditambah dengan nilai kini dari
tanaman dengan asumsi diproyeksikan lebih dari satu
periode siklus tanam atau selama-lamanya 2 (dua)
tahun;
- Dalam hal dijumpai kondisi di luar butir di atas, maka
kompensasi penggantian dapat dihitung berdasarkan
data yang relevan dan wajar, dengan menyampaikan
sumber dan alasannya.
Seluruh penggunaan asumsi dalam menghitung satuan biaya
kerugian fisik atau kerugian non fisik harus dilakukan secara
wajar dengan rujukan antara lain dari :
- Bersumber kewajaran yang ada di pasar;

136
 - Studi kelayakan yang telah disetujui pada tahap
perencanaan;
- Ketentuan dan peraturan yang berlaku (apakah di tingkat
pusatmaupun daerah).

g. Hasil Penilaian Pertanahan

Laporan Penilaian merupakan suatu dokumen yang
mencantumkan instruksi penugasan, tujuan dan Dasar Nilai, dan hasil
analisis yang menghasilkan opini nilai. Suatu laporan penilaian dapat
juga menjelaskan proses analisis yang dilakukan dalam pelaksanaan
penilaian, dan menyatakan informasi penting yang digunakan dalam
analisis
Aspek terpenting dari suatu Laporan Penilaian yang merupakan
tahap akhir dalam proses penilaian adalah terletak pada
pengkomunikasian kesimpulan penilaian, penegasan tujuan
penilaian, dasar penilaian, serta asumsi atau kondisi dan syarat
pembatas yang mendasari penilaian. Proses analisis dan data empiris
yang digunakan untuk mendapatkan kesimpulan nilai dapat
dicantumkan dalam laporan penilaian untuk membimbing pembaca
melalui prosedur dan data yang digunakan penilai dalam
melaksanakan penilaian.
Laporan Penilaian menghasilkan kesimpulan nilai dengan
mencantumkan nama Penilai dan tanggal penilaian. Laporan
penilaian mengidentifikasikan objek penilaian berikut dengan haknya,
dasar penilaian, dan tujuan penilaian. Laporan penilaian
mengungkapkan semua asumsi serta kondisi dan syarat pembatas
yang digunakan dalam penilaian, menetapkan tanggal penilaian dan
pelaporan, menjelaskan hasil inspeksi lapangan, merujuk pada

137
 penerapan SPI dan pengungkapan yang diperlukan, serta
mencantumkan tanda tangan penilai.

C. PETUNJUK TUKNIS PENILAI PERTANAHAN

Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan
Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 2020 tentang Penilai
Pertanahan (Berita Negara Republik Indonesia Tahun 2020
Nomor 276).
Petunjuk Teknis Penilai Pertanahan Nomor 4/Juknis-
100.Hk.02.01./Viii/2020 Tanggal 28 Agustus 2020
A. Pelayananan Pendaftaran Penilai Pertanahan Dan
Petunjuk Aplikasi Mitra Dan Aplikasi Pelaporan

Pelayanan Pendaftaran Penilai Pertanahan

merupakan serangkaian kegiatan yang dilaksanakan oleh
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan
Nasional c.q Direktorat Penilaian Tanah, untuk memberikan
Surat Keputusan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala
Badan Pertanahan Nasional yang berisi Lisensi Penilai
Pertanahan bagi Penilai Publik dan Kantor Jasa Penilai Publik
(KJPP).
Pelayanan pendaftaran dilaksanakan secara daring
dan berbasis elektronik melalui aplikasi
https://daftarpenilai.atrbpn.go.id. Penilai Publik yang telah
mendapatkan lisensi Penilai Pertanahan akan menjadi Mitra
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan
Nasional. Aplikasi https://mitra.atrbpn.go.id digunakan untuk
pemutakhiran dan validasi data Penilai Pertanahan

138
 serta sebagai database mitra. Penilai Pertanahan yang telah
tervalidasi di aplikasi mitra selanjutnya dapat melakukan
pelaporan hasil penilaian dalam tahapan pelaksanaan
pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan
umum melalui aplikasi https://appraisal.atrbpn.go.id.

B. Pendaftaran Penilai Pertanahan

1. Persyaratan Dokumen Dalam Pendaftaran Penilai

Pertanahan
Dokumen asli persyaratan pendaftaran Penilai
Pertanahan dilakukan pemindaian secara mandiri oleh
pemohon dalam format pdf dan di unggah dalam aplikasi.
Selanjutnya dilakukan verifikasi berkas oleh tim verifikator
dari Direktorat Penilaian Tanah. Berikut ini merupakan
persyaratan dokumen dalam pendaftaran Penilai
Pertanahan.
a. Dokumen Persyaratan Pendaftaran Penilai
Pertanahan Bagi Kantor Jasa Penilai Publik
(KJPP) :
1) Surat Permohonan Lisensi Penilai Pertanahan
atas nama KJPP yang ditujukan ke Kementerian
Agraria dan Tata Ruang, Direktorat Jenderal
Pengadaan Tanah c.q. Direktur Penilaian Tanah
(format surat dapat di unduh dalam aplikasi);
2) Surat Ijin Usaha Kantor Jasa Penilai Publik
(KJPP) dari Menteri Keuangan (legalisir);
3) Kartu Identitas Pemimpin Rekan KJPP (KTP);
4) Pas Foto Pemimpin Rekan berwarna 3x4;

139
 5) Kartu NPWP KJPP;
6) Akta Pendirian dan atau akta perubahan terakhir
KJPP yang dibuat oleh dan di hadapan Notaris;
7) Bukti Keanggotaan dari Asosiasi Profesi di
bidang penilaian yang diakui pemerintah;
8) Profil KJPP;
9) Pakta Integritas (format dapat di unduh dalam
aplikasi).

b. Dokumen Persyaratan Pendaftaran Penilai

Pertanahan Bagi Penilai Publik :
1) Surat Permohonan Lisensi Penilai Pertanahan
Perorangan dari Penilai Publik yang ditujukan ke
Kementerian Agraria dan Tata Ruang, Direktorat
Jenderal Pengadaan Tanah c.q. Direktur
Penilaian Tanah (format surat dapat di unduh
dalam aplikasi);
2) Surat Ijin Penilai Publik dari Menteri Keuangan
dengan klasifikasi Izin Penilaian Properti (P).
(Tidak berlaku izin Penilaian Bisnis (B), Penilai
Properti Sederhana dan Penilaian Personal
Properti) (legalisir);
3) Kartu Identitas Pemohon (KTP);
4) Pas Foto 3x4;
5) Kartu NPWP;
6) Akta Pendirian dan atau akta perubahan terakhir
KJPP yang dibuat oleh dan di hadapan Notaris
yang tercantum nama pemohon;

140
 7) Sertifikat keahlian dari Asosiasi Profesi Penilai
yang diakui pemerintah;
8) Bukti Keanggotaan dari Asosiasi Profesi Penilai
yang diakui pemerintah;
9) Daftar Riwayat Hidup perorangan;
10) Pakta Integritas (format dapat di unduh dalam
aplikasi).

c. Dokumen Persyaratan Perpanjangan Lisensi

Penilai Pertanahan :
1) Penilai Pertanahan dan/atau KJPP mengajukan
Surat Permohonan Perpanjangan Lisensi Penilai
Pertanahan;
2) Surat Keputusan Menteri tentang Pemberian
Lisensi Penilai Pertanahan;
3) Surat izin Penilai Publik dari Menteri Keuangan
dengan klasifikasi izin penilaian properti;
4) Sertifikat Pendidikan Peningkatan Kompetensi
Penilai Pertanahan;
5) Dokumen lainnya, sebagaimana pada saat
mendaftar pertama kali yang mengalami
perubahan.

2. Petunjuk Penggunaan Aplikasi Pendaftaran

Pelaksanaan kegiatan pendaftaran Penilai Pertanahan
dilakukan secara daring. Penilai Publik dan KJPP yang akan
melakukan permohonan pendaftaran Penilai Pertanahan,
membuka aplikasi pendaftaran Penilai Pertanahan dapat di
akses melalui alamat website berikut ini:

141
https://daftarpenilai.atrbpn.go.id.
a. Tampilan awal aplikasi :

Gambar 7 Tampilan Layar Awal Aplikasi

b. Proses Pendaftaran melalui Aplikasi :

Proses input data biodata diri dan melakukan Registrasi
melalui system yang disediakan oleh Kementerian
Agraria dan Tata Ruang/BPN

c. Proses Aktivasi :
Setelah proses registrasi berhasil, selanjutnya sistem
akan memberikan kode aktivasi, kode aktivasi akan
dikirim ke email pemohon. Pemohon memeriksa email
pemohon dan lihat kode aktivasi yang telah dikirimkan
oleh sistem. Proses selanjutnya adalah aktivasi dengan
memasukkan alamat email dan kode aktivasi pada
aplikasi.

142
 C. Aplikasi Mitra Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan
Pertanahan Nasional

Aplikasi mitra kerja Penilai Pertanahan merupakan

aplikasi yang digunakan oleh Penilai Pertanahan sebagai mitra
kerja dari Kementerian Agraria Dan Tata Ruang/Badan
Pertanahan Nasional. Aplikasi ini digunakan untuk
mendapatkan ID pengguna dan kata sandi yang digunakan
sebagai akses aplikasi pelayanan Penilai Pertanahan. Aplikasi
mitra kerja ini juga digunakan untuk pemutakhiran, validasi
data dan database Penilai Pertanahan. Aplikasi ini diakses
melalui https://mitra.atrbpn.go.id.

Gambar 8 Tampilan Awal Aplikasi Mitra

D. Petunjuk Penggunaan Aplikasi Pelaporan

Dalam melaksanakan pekerjaan penilaian pengadaan tanah bagi

pembangunan untuk kepentingan umum, Penilai pertanahan
wajib melaporkan hasil penilaian melalui sistem aplikasi
pelaporan yang dapat diakses melalui tautan
https://appraisal.atrbpn.go.id.

143
Gambar 9 Tampilan Aplikasi Pelaporan

Sebelum dapat menginput penilaian, Penilai Pertanahan wajib

terdaftar terlebih dahulu dalam aplikasi Mitra Kerja Kementerian
ATR/BPN https://mitra.atrbpn.go.id, dengan status sudah
tervalidasi dan terverifikasi.
Penilai pertanahan wajib melaporkan hasil pekerjaannya baik
untuk pengadaan tanah skala besar maupun skala kecil.

E. Kualifikasi Penilai Pertanahan, Tenaga Penilai Dan

Peningkatan Kompetensi Penilai Pertanahan

A. Kualifikasi Penilai Pertanahan

Kualifikasi Penilai Pertanahan sebagai berikut :

1. Memiliki Lisensi Penilai Pertanahan dari Menteri
Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan
Nasional yang masih berlaku;
2. Penilai Pertanahan tergabung dalam Kantor Jasa
Penilai Publik (KJPP) Persekutuan Perdata atau KJPP

144
 perseorangan yang memiliki Lisensi Penilai
Pertanahan;
3. Memiliki Sertifikasi Pendidikan Penilai Pertanahan;
4. Memiliki pengetahuan dan pemahaman yang
diperlukan dalam melaksanakan tugas penilaian untuk
jenis penilaian pada kegiatan di Kementerian Agraria
dan Tata Ruang / Badan Pertanahan Nasional.
B. Keanggotaan Tim Penilai

Tenaga Penilai adalah karyawan/staf tetap di dalam KJPP,

yang terdiri dari:
1. Penilai Publik;
2. Penilai Beregister;
3. Staf teknis dan administrasi.

C. Tata Laksana Penilaian Pertanahan Dalam Tahapan

Pelaksanaan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan
Untuk Kepentingan Umum

Tata Laksana Penilaian Pertanahan pada kegiatan

Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum pada tahap pelaksanaan diselenggarakan sesuai
ketentuan dalam Undang-Undang nomor 2 tahun 2012
tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum dan peraturan-peraturan
pelaksanaannya.

145
A. Persiapan

1. Setelah dinyatakan sebagai pemenang lelang

pengadaan Jasa Penilai Pertanahan di instansi yang
memerlukan tanah dan ditetapkan oleh Ketua
Pelaksana Pengadaan Tanah, KJPP menugaskan
Penilai Pertanahan sebagai ketua Tim Penilai untuk
membuat permintaan Daftar Nominatif dan Peta
Bidang Tanah kepada Ketua Pelaksana Pengadaan
Tanah secara tertulis;
2. Serah Terima Daftar Nominatif dan Peta Bidang
Tanah dari Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah
kepada Penilai Pertanahan dibuat dalam Berita Acara
Serah Terima Daftar Nominatif dan Peta Bidang
Tanah;
3. Membuat Jadwal kegiatan dengan rentang waktu 30
hari kerja sejak Berita Acara serah terima Daftar
Nominatif dan Peta Bidang Tanah sampai dengan
penyerahan hasil penilaian kepada Ketua Pelaksana
Pengadaan Tanah;
4. Menyiapkan alat dan bahan yang akan digunakan
untuk mendukung kegiatan survei lapangan.
B. Pekerjaan Lapangan

1. Penilai Pertanahan dan Tenaga Penilai yang

tergabung dalam Tim Penilai berkoordinasi dengan
Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah, Camat dan
Kepala Desa/Lurah setempat;

146
 2. Kegiatan Pengumpulan data lapangan meliputi :
a. Melakukan pengecekan terhadap Daftar
Nominatif dan Peta Bidang, apabila ditemukan
permasalahan melakukan konsultasi dengan
Ketua Panitia Pengadaan Tanah, Perubahan
Daftar Nominatif dan Peta Bidang Tanah dibuat
dalam Berita Acara;
b. Survei data fisik Obyek Penilaian yang terdiri dari:
1) Tanah
Termasuk Tanah Sisa yang tidak dapat lagi
difungsikan sesuai peruntukan dan
penggunaannya serta diminta oleh Pihak
yang berhak.
2) Ruang atas Tanah dan Bawah Tanah
3) Bangunan
Termasuk Bangunan Sisa yang tidak dapat
lagi difungsikan sesuai peruntukan dan
penggunaannya serta diminta oleh Pihak
yang berhak.
4) Tanaman
5) Benda-benda yang berkaitan dengan tanah
seperti utilitas, dan sarana pelengkap
bangunan.
c. Objek penilaian dalam penentuan kerugian non
fisik dilaksanakan sesuai dengan Standar
Penilaian Indonesia tentang Pengadaan Tanah
maupun ketentuan dan/atau kajian lainnya dari
asosiasi.

147
3. Dalam kegiatan survei lapangan ini, Penilai Pertanahan
diwajibkan melakukan inspeksi/survei lokasi penilaian
minimal satu (1) kali dan untuk selanjutnya dapat
didelegasikan kepada anggota Tim Penilai. Inspeksi/survei
lokasi dimaksudkan agar Penilai Pertanahan mendapatkan
gambaran nyata terkait fisik dan sosial obyek penilaian. serta
mendapatkan data pembanding yang tepat sehingga hasil
penilaian akan lebih akurat dan dapat
dipertanggungjawabkan. Hal tersebut sesuai dengan
Undang-undang Nomor 2 Tahun 2012, Pasal 32 ayat (1) yang
menyatakan Penilai yang ditetapkan sebagaimana dimaksud
pada pasal 31 ayat (1) wajib bertanggung jawab terhadap
penilaian yang telah dilaksanakan;
4. Tim penilai dapat berkoordinasi dengan pihak keamanan
melalui instansi yang memerlukan tanah maupun Ketua
Pelaksana Pengadaan Tanah.

C. Rapat Penjelasan Hasil Penilaian

Setelah penyerahan hasil penilaian maka diselenggarakan

rapat penjelasan hasil penilaian yang dihadiri oleh:
1. Penilai Pertanahan (Ketua Tim Penilai);
2. Tenaga Penilai;
3. Pelaksana Pengadaan Tanah;
4. Instansi pemberi tugas;

148
 D. Pendampingan Musyawarah Bentuk Ganti Kerugian

Tahapan ini dilakukan setelah Rapat Penjelasan Hasil

Penilaian:
1. Penilai Pertanahan atau anggota Tim Penilai, hadir
bersama Tim Pengadaan Tanah dan Instansi yang
memerlukan tanah;
2. Menyampaikan penjelasan mengenai metode penilaian
apabila diperlukan.

E. Tata Laksana Penilaian Lainnya

Penilaian Lainnya dapat dilakukan dalam Kajian Perkiraan

Nilai Ganti Kerugian dalam Penyusunan Dokumen
Perencanaan Pengadaan Tanah (DPPT). Penilai
Publik/Penilai Pertanahan, yang memiliki pengalaman dalam
penilaian dapat dilibatkan sebagai konsultan bagi instansi
yang memerlukan tanah dalam melakukan kajian terhadap
perkiraan nilai ganti kerugian Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum. KJPP dan Penilai
Pertanahan yang telah melakukan pekerjaan pada tahap
perencanaan tidak dapat melakukan pekerjaan pada tahap
pelaksanaan pengadaan tanah.

D. LATIHAN
1. Dalam kegiatan survei lapangan, Penilai Pertanahan
diwajibkan untuk :
a. melakukan inspeksi/survei lokasi penilaian minimal
dua (2) kali

149
 b. melakukan inspeksi/survei lokasi penilaian
minimal satu (1) kali dan untuk selanjutnya dapat
didelegasikan kepada anggota Tim Penilai
c. dapat didelegasikan kepada anggota Tim Penilai
d. tidak dapat didelegasikan kepada anggota Tim Penilai
2. Siapakah yang dapat membantu Penilai Pertanahan?
a. Tim khusus
b. Anggota Tim Penilai
c. Anggota Tim Khusus
d. Satgas
3. Inspeksi/survei lokasi oleh Penilai Pertanahan
dimaksudkan untuk, kecuali
a. mendapatkan gambaran nyata terkait fisik dan sosial
obyek penilaian.
b. mendapatkan data pembanding yang tepat
c. hasil penilaian akan lebih akurat dan dapat
dipertanggungjawabkan
d. Penilai Pertanahan dapat bertemu dengan
masyarakat
4. Organisasi pengadaan barang/jasa untuk pengadaan
melalui penyedia barang/jasa terdiri dari unsur-unsur,
kecuali:
a. PA/KPA
b. PPK
c. PJK
d. ULP/Pejabat Pengadaan

150
 5. Berikut merupakan ketentuan-ketentuan para pihak dalam
kegiatan pengadaan barang dan jasa, kecuali:
a. Fungsi
b. Tugas dan kewenangan
c. Koordinasi
d. Persyaratan jabatan

E. RANGKUMAN
Penilaian Pertanahan adalah salah satu tahap yang penting
dalam keberhasilan proses pengadaan tanah sehingga nilai
penggantian dapat diterima oleh semua pihak. Apabila hasil
penilaian dapat diterima maka dapat dilanjutkan proses
selanjutnya, tetapi apabila hasil penilaian tersebut tidak dapat
diterima maka kita harus melalui langkah penyelesaian
selanjutnya

F. EVALUASI
1. Proses pengadaan barang/jasa pemerintah mengacu
kepada:
a. Peraturan Presiden Nomor 16 Tahun 2018
b. Undang-undang Nomor 1 Tahun 2004
c. Peraturan Presiden Nomor 29 Tahun 2000
d. Peraturan Pemerintah Nomor 2 Tahun 2012
2. Salah satu metode dalam Pendekatan Biaya yang
mengindikasikan nilai dengan menghitung biaya untuk
membuat aset serupa dengan utilitas setara adalah
a. Metode Biaya Reproduksi
b. Metode Persentase

151
 c. Metode Penjumlahan
d. Metode Biaya Pengganti Terdepresiasi

3. Dibawah ini merupakan hal-hal yang termasuk kriteria

penghitungan solatium, kecuali
a. Kriteria lama masa tinggal dan/atau fungsi
b. Kepentingan pemilik atas rumah
c. Bangunan rumah sebagai sarana hunian
d. Luas tapak tanah yang wajar
4. Dalam memperhitungkan kompensasi atas masa tunggu,
Penilai dapat memberi tambahan biaya sebesar suku
bunga deposito dari bank pemerintah atas kerugian fisik
ditambah dengan kerugian non fisik, dengan asumsi masa
tunggu selama
a. 3 – 9 Bulan
b. 3 – 6 Bulan
c. 6 – 9 Bulan
d. 6 – 8 Bulan
5. Terdapat tiga cara penyesuaian yang digunakan dalam
pendekatan pasar, yaitu
a. Metode tambah kurang, metode biaya produksi, dan
metode biaya pengganti
b. Metode biaya reproduksi, metode penjumlahan, dan
metode jumlah rupiah
c. Metode persentase, metode tambah kurang, dan
metode DCF
d. Metode tambah kurang, metode persentase, dan
metode jumlah rupiah

152
 6. Yang termasuk dalam objek penilaian dalam penentuan
kerugian non fisik adalah
a. Bangunan residential
b. Tanaman holtikultura
c. Utilitas dan sarana pelengkap bangunan
d. Biaya transaksi

7. Berikut merupakan hal-hal yang termasuk dalam konsep

Nilai Penggantian Wajar (NPW), kecuali
a. Kepemilikan Properti
b. Value to the owner
c. Kesetaraan dengan Nilai Pasar
d. Nilai khusus

8. Berikut merupakan proses-proses Penilai Pertanahan

sesuai dengan standar yang berlaku, kecuali
a. Menyusun Dokumen Pengadaan
b. Inspeksi Lapangan
c. Analisa Perhitungan Penilaian
d. Verifikasi dan Klarifikasi
9. Pendekatan apple to apple merupakan istilah lain untuk
pendekatan
a. Pendekatan Pendapatan
b. Pendekatan Biaya Pengganti
c. Pendekatan Pasar
d. Pendekatan Biaya
10. Terdapat tiga cara penyesuaian yang digunakan dalam
pendekatan pasar, yaitu

153
 a. Metode tambah kurang, metode biaya produksi, dan
metode biaya pengganti
b. Metode biaya reproduksi, metode penjumlahan, dan
metode jumlah rupiah
c. Metode persentase, metode tambah kurang, dan
metode DCF
d. Metode tambah kurang, metode persentase, dan
metode jumlah rupiah

G. TINDAK LANJUT
Good effort! Selamat anda telah mempelajari pokok
bahasan tentang penilai pertanahan. Apabila anda telah
memahaminya, maka silahkan kerjakan latihan-latihan sebagai
proses internalisasi substansi materi yang telah dibahas.
Pengerjaan evaluasi pembelajaran merupakan hal yang wajib
anda lakukan.
Apabila anda telah mampu mengerjakan soal mencapai
80% (delapan puluh persen) benar, maka silahkan anda
lanjutkan ke materi selanjutnya. Namun apabila anda belum
mencapai tingkat keberhasilan 80% (delapan puluh persen)
maka silahkan anda membaca kembali materi penilai
pertanahan. Anda tidak perlu gundah atau ragu.
Ada kata-kata bijak mengatakan kegagalan adalah salah
satu proses untuk menjalani kehidupan. Semua orang pasti
pernah mengalami kegagalan untuk meraih tujuan dan cita-cita
serta impian mereka, kadang yang sebenarnya paling kita
butuhkan ialah kegagalan bukan keberhasilan, gagal bukan
berarti kita pecundang, namun kita bisa memaknai gagal

154
 hanyalah kemenangan yang tertunda. Kesalahan yang paling
besar bukanlah kegagalan, tetapi adalah berhenti untuk
menyerah sebelum merasakan keberhasilan.
(https://sepositif.com/2017/02/kata-kata-motivasi-memaknai-kegagalan-dalam-
hidup/14-05-2019).

BAB V
PENUTUP

A. KESIMPULAN
Tahapan Pelaksanaan Pengadaan Tanah terdiri dari 4
tahap, yaitu Perencanaan, Persiapan, Pelaksanaan dan
Penyerahan Hasil. Dalam setiap tahapannya, setiap pemangku
kepentingan harus mempersiapkannya dengan baik. Persiapan
dalam rangka Pengadaan Tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum adalah kegiatan tahapan kedua
pelaksanaan pengadaan tanah setelah dokumen perencanaan
disusun oleh Instansi yang memerlukan tanah dalam tahap
pertama yaitu Perencanaan Pengadaan Tanah.
Setelah penetapan lokasi dilakukan oleh Gubernur maka
Instansi yang memerlukan tanah dapat mengajukan
permohonan pelaksanaan pengadaan tanah kepada Kepala
Kantor Wilayah BPN Provinsi. Dalam tahapan pelaksanaan
pengadaan tanah, Penilai Pertanahan dalam hal ini mempunyai
peran penting dalam menentukan penilaian ganti kerugian
terhadap setiap object yang terkena pengadaan tanah.

155
B. TINDAK LANJUT
Suatu usaha yang sangat dihargai dan bagus anda telah
selesai mempelajari tahapan pelaksanaan Pengadaan Tanah
bagi pembangunan untuk kepentingan umum dan penilai
pertanahan. Setelah anda mampu untuk menjelaskan langkah-
langkah kegiatan dalam pengadaan tanah dan materi tentang
penilai pertanahan diharapkan anda untuk mempelajari
pembelajaran atau modul tahap selanjutnya untuk tetap
memperkaya diri dengan ilmu pengetahuan dan wawasan akan
beragam bidang ilmu.

Kunci Jawaban : EVALUASI

PILIHLAH SATU JAWABAN YANG BENAR DENGAN CARA
MEMBER
I TANDA SILANG (X)

EVALUASI BAB II

1. c
2. d
3. b
4. b
5. a
6. d
7. c
8. a
9. b

156
 10. a

EVALUASI BAB III

1. d
2. a
3. b
4. d
5. c
6. d
7. a
8. d
9. b
10. b
11. c
12. b
13. b
14. b
15. b
16. b
17. d
18. b
19. a
20. c

157
 EVALUASI BAB IV

1. c
2. d
3. b
4. c
5. d
6. d
7. d
8. a
9. c
10. d

158
 DAFTAR PUSTAKA

1. Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP);

2. Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Tentang
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum;
3. Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 71 Tahun 2012
tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan
Untuk Kepentingan Umum;
4. Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 148 Tahun 2015
tentang Perubahan Keempat Atas Peraturan Presiden Nomor 71
Tahun 2012 tentang Penyelenggaran Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
5. Peraturan Presiden Nomor 16 Tahun 2018 tentang Pengadaan
Barang dan Jasa Pemerintah
6. Standar Penilaian Indonesia Edisi VII Tahun 2018, Masyarakat
Profesi Penilai Indonesia
7. Hamid Yusuf, Memahami Nilai Penggantian wajar – Penilaian
Terkait Pegadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum,
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia, 2016

159
Modul Persiapan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum clx