TEORI TENTANG PERUMAHAN

Pengertian

a. Rumah

Menurut UU No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, rumah

adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan

sarana pembinaan keluarga. Sedangkan dalam Dalam Undang-Undang No 14

Tahun 2021 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun

2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman, rumah

adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal layak huni,

sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat, serta aset bagi

pemiliknya.

b. Perumahan

Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat

tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana

lingkungan. (UU No. 4 Tahun 1992). Dalam Undang-Undang No 14 Tahun 2021

perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman baik

perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan

utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni. Fungsi

Perumahan: Perumahan tidak hanya sebagai wadah secara fisik untuk tempat

berlindung yang dilengkapi sarana dan prasarana, tetapi juga merupakan

bagian dari kehidupan suatu komunitas. Beberapa fungsi perumahan, antara

lain dapat digambarkan sebagai suatu cerminan dan pengejawantahan dari diri

pribadi manusia, baik secara pribadi maupun dalam satu kesatuan lingkungan

alam. Selain itu perumahan dapat mencerminkan taraf hidup masyarakat,

kesejahteraan, kepribadian, dan peradaban manusia sebagai penghuninya

c. Permukiman

Menurut Undang-Undang No 4 Tahun 1992 Pasal 3, Permukiman adalah bagian

dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik yang berupa kawasan

perkotaan maupun pedesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat

tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung

perikehidupan dan penghidupan. Dalam Pasal 4 menyebutkan bahwa penataan

1
 perumahan dan permukiman bertujuan untuk:

● Memenuhi kebutuhan rumah sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia,

dalam rangka peningkatan dan pemerataan kesejahteraan rakyat;

● Mewujudkan perumahan dan permukiman yang layak dalam lingkungan

yang sehat, aman, serasi, dan teratur;

● Memberi arah pada pertumbuhan wilayah dan persebaran penduduk yang

rasional;

● Menunjang pembangunan di bidang ekonomi, sosial, budaya, dan bidang-

bidang lain.

Persyaratan Permukiman

Disebutkan oleh Departemen Kimpraswil (2002), kawasan perumahan mempunyai

beberapa persyaratan dasar fisik yaitu:

1. Aksesibilitas, yaitu kemungkinan pencapaian dari dan ke kawasan perumahan

tersebut;

2. Kompatibilitas, kesesuaian dan keterpaduan antar kawasan yang menjadi

lingkungannya;

3. Fleksibilitas, kemungkinan pertumbuhan fisik atau pemekaran kawasan perumahan

dikaitkan dengan kondisi fisik lingkungan dan keterpaduan sarana;

4. Ekologi, yaitu keterpaduan antara tatanan kegiatan alam yang mewadahinya.

Persyaratan diatas sangat dipengaruhi oleh karakteristik fisik lahan dan alam

yang berupa:

1. Topografi, yaitu kondisi fisik permukaan tanah baik bentuk, karakter, tumbuhan,

aliran sungai, kontur tanah dan lain-lain yang sangat berpengaruh pada

transportasi, sistem sanitasi dan pola tata ruang

2. Sumber daya alam, yaitu semua potensi dan kekayaan alam yang dapat

mendukung penghidupan dan kehidupan. Sumber alam ini selain sebagai sumber

potensi ekonomi juga dapat memberikan mata pencaharian bagi penghuninya

3. Kondisi fisik tanah, yaitu kondisi fisik dari tanah dimana perumahan akan dibangun

di atasnya. Dengan batasan-batasan diantaranya tidak mengandung gas beracun

(toksisitas), tidak tergenang air serta memungkinkan untuk membangun sarana

2
 dan prasarana lingkungan permukiman

4. Lokasi atau letak geografis, yaitu posisi dari kawasan perumahan terhadap

kawasan lainnya

5. Tata guna tanah, pola tata guna tanah di sekeliling kawasan perumahan tersebut

dimana keserasian dan keterpaduan antar kawasan sangat mempengaruhi

perkembangan kawasan perumahan tersebut

6. Nilai dan harga tanah, yaitu nilai dari potensi dan ekonomi pada kawasan

perumahan itu

7. Iklim, yaitu keadaan cuaca yang meliputi arah matahari, lamanya penyinaran

matahari, temperatur rata-rata, kelembaban, curah hujan dan musim

8. Bencana alam, yaitu segala ancaman dari alam terhadap kawasan seperti angin

puyuh, gempa bumi, erosi dan banjir

9. Vegetasi, yaitu segala macam tumbuhan yang ada dan mungkin tumbuh di

kawasan dimaksud dengan memperhatikan jenis pohon atau tumbuhan,

pengaruhnya terhadap lingkungan serta masa tumbuh dan usia yang dicapai.

Pendekatan Pembangunan Perumahan dan Permukiman

Dalam upaya penyediaan pembangunan perumahan dan permukiman terdapat

berbagai bentuk penyediaan dan pendekatan yang dapat ditempuh, beberapa

diantaranya adalah:

HUNIAN SKALA BESAR (Kasiba Lisiba)

Dalam pembangunan perumahan dan permukiman diperlukan Kawasan Siap

Bangun (Kasiba) dan Lingkungan Siap Bangun (Lisiba). Kawasan Siap Bangun sendiri

merupakan sebidang tanah yang telah disiapkan secara fisik untuk pembangunan

perumahan dan permukiman skala besar yang terbagi dalam satu lingkungan siap

bangun atau lebih dimana pelaksanaan pembangunannya dilakukan secara bertahap

dengan menyediakan jaringan primer dan sekunder prasarana lingkungannya terlebih

dahulu. Syarat lokasi yang dipilih sebagai kasiba diantaranya, lokasi Kasiba harus

berada pada kawasan peruntukan permukiman dalam RTRW, seluruhnya terletak dalam

satu kawasan administratif, lokasi kasiba dapat dikembangkan sesuai dengan

kecenderungan perkembangan yang ada atau untuk merangsang terjadinya

3
perkembangan baru, lokasi Kasiba bukan merupakan lahan sengketa, lokasi kasiba

ditetapkan mencakup lokasi yang belum terbangun yang mampu menampung minimal

3.000 unit rumah dan jika lokasi kasiba yang sudah memiliki permukiman didalamnya

maka akan merupakan integrasi antara pembangunan baru dan permukiman yang

sudah ada sehingga seluruhnya menampung minimal 3.000 unit rumah. Penetapan

lokasi kasiba dan Lisiba dilakukan berdasarkan kriteria sebagai berikut:

● Jarak tempuh menuju pusat kegiatan dan pelayanan selama kurang lebih 30

menit,

● Ketersediaan jalan penghubung dengan kawasan di sekitarnya,

● Keadaan topografi datar,

● Daya dukung tanah sesuai dengan persyaratan,

● Drainase alam baik,

● Mudah memperoleh air minum, sambungan listrik dan sambungan telpon;

● Kedekatan lokasi kasiba dan lisiba dengan fasilitas pendidikan tinggi,

kesehatan dan pusat perbelanjaan,

● Kemungkinan pembuangan sampah yang layak,

● Tidak merubah bentang alam (mengurug, memotong atau mereklamasi),

● Masyarakat calon penghuni kasiba memiliki karakteristik yang

tidak bertentangan dengan masyarakat di sekitarnya

● Perhitungan neraca pembiayaan penetapan kasiba yang meliputi usulan

pengeluaran, perkiraan penerimaan dan cash flow.

Penyediaan Tanah Untuk Pengembangan dan Pembangunan Perumahan Umum

Penyediaan Tanah untuk perumahan terdiri dari beberapa rangkaian pengkajian

yang ditinjau dari aspek utama dan pendukung. Berikut merupakan aspek utama dan

pendukung dalam penyediaan tanah:

1. Aspek Utama

● Aspek Fisik Tanah: Kesesuaian antara sifat-sifat fisik tanah dengan kriteria

yang dibutuhkan untuk pembangunan perumahan.

● Aspek Hukum Pertanahan: Ketersediaan tanah dari aspek penguasaan tanah

baik secara administrasi hukum pertanahan maupun dari kenyataan

penguasaan fisik tanah di lapangan.

● Aspek Tata Ruang: Kesesuaian rencana pembangunan bidang tanah dengan

4
 peruntukannya di dalam rencana tata ruang RP3KP, PLP2B

2. Aspek Pendukung

● Daya Dukung Prasarana Wilayah: Jalan, listrik, dan air bersih.

● Daya Dukung Lingkungan: Lingkungan yang tingkat pencemarannya masih

di bawah ambang batas yang diterima sebagai lingkungan hunian.

● Prospek Pemanfaatan/ Pemasaran: Perhitungan manfaat rumah/ hunian bila

selesai dibangun baik keuntungan material maupun non material

(kenyamanan, nilai-nilai sosial, budaya)

Ketentuan Teknis Potensi Penyediaan Perumahan Lahan Potensial Untuk

Perumahan

URUTAN PRIORITAS 1: Lahan yang berupa belukar, semak, padang rumput, sabana,

dan padang alang-alang.

URUTAN PRIORITAS 2: Lahan yang berupa rumput rawa, sawah irigasi, sawah tadah

hujan, sawah lebak, sawah pasang surut, polder, ladang pertanian, perkebunan,

perkebunan campuran, dan tanaman campuran.

URUTAN PRIORITAS 3: Lahan yang berupa hutan lahan kering dan hutan lahan

basah.

Tabel Kriteria Lahan Potensial Dalam Pengembangan Perumahan Baru

Sumber: Panduan Umum Fasilitas Penyediaan Lahan Perumahan Tahun Anggaran 2021,

PUPR

5
Identifikasi dan inventarisasi subyek dan obyek tanah

Secara umum proses indentifikasi dan inventarisasi dilakukan dengan cara:

● Analisis data spasial (peta) berbasis SIG terutama dengan GIS-Taru serta informasi

nilai tanah dan status penguasaan tanah dar ATR/BPN;

● Tabulasi data: Identifikasi lahan bagi pengembangan perumahan baru di wilayah

kabupaten/ kota mengacu pada RTRW dan RDTR;

Proses dan tata cara seleksi perhitungan luas lahan yang diarahkan bagi

pengembangan perumahan baru, kapasitas daya tampung, kepadatan

bangunan, dan perhitungan lainnya yang terkair penyediaan perumahan,

serta pedoman dan standar yang berlaku dan relevan untuk bidang

perumahan dan permukiman.

Tahapan 1: Pengumpulan Data dan Informasi

● Peta Rencana Struktur Ruang RTRW

● Peta Pola Ruang RTRW

● Peta penutup Lahan

● Peta Status Penguasaan (kepemilikan tanah)  Status penguasaan lahan

terdiri dari: Lahan yang dikuasai oleh Badan Hukum, Instansi/ Pemerintah.

Perorangan

● Peta Harga Tanah

● Pedoman dan standar perencanaan perumahan dan permukiman

Tahapan 2: Pengolahan dan Analisis Data

● Pengolahan data spasial berbasis GIS

● Analisis Overlay

● Pengoalahan hasil analisis dalam bentuk tabel

● Analisis kebutuhan pengembangan perumahan baru dan perhitungan potensi

perumahan baru

Tahapan 3: Output setelah analisis spasial

● Potensi lahan bagi perumahan baru

● Status kepemilikan lahan dan ketersediaan prasarana utama pada lahan

perumahan baru

● Dukungan rencana pengembangan sarana dan prasarana bagi lahan

6
 perumahan baru

● Segmentasi pasar perumahan baru

Perhitungan Daya Tampung Perumahan Baru

● Daya tampung: Jumlah unit rumah atau hunian baru yang dapat dibangun di

wilayah kabupaten/kota, menurut segmen pasar, sebaran lokasi kebutuhan,

dan jenis penyediaan perumahan.

● Kebutuhan PSU perumahan dan prasarana wilayah untuk pengembangan

perumahan baru di wilayah kabupaten/ kota

Hasil perhitungan daya tampung perumahan baru dan kebutuhan prasarana

dapat bermanfaat sebagai bahan untuk menyusun kebijakan dan strategi

penyediaan perumahan berdasarkan pada prioritas penanganan di wilayah

kabupaten dan kota.

Diagram Langkah-Langkah Identifikasi dan Inventarisasi Subyek dan Obyek Tanah

Sumber: Panduan Umum Fasilitas Penyediaan Lahan Perumahan Tahun Anggaran 2021,

PUPR

Verifikasi dan analisis kelayakan lahan serta analisis potensi lahan

7
 Beberapa aspek penting dalam proses verifikasi dan analisis kelayakan lahan, serta

analisis potensi lahan, yaitu:

● Aspek Legal Lahan: Status dan nama kepemilikan tanah, luas tanah, dan lainnya.

● Aspek Internal Lahan: Bentuk tapak, rencana peruntukan menurut RTRW/ RDTR

(KLB), intensitas bangunan, posisi lokasi tanah, kontur tanah, penggunaan tanh

saat ini, dan ketersediaan drainase

● Aspek Eksternal Lahan: aksesibilitas menujuh tapak, ketersediaan infrastruktur

wilayah, ketersediaan jaringan utilitas baik atau kurang, ketersediaan moda

transportasi umum melewati lahan/ tapak, kegiatan disekitar tapak, kedekatan

dengan pusat kegiatan dan fasilitas umum

Diagram Kerangka Kerja Pelaksanaan Verifikasi Kelayakan dan Potensi Lahan

Sumber: Panduan Umum Fasilitas Penyediaan Lahan Perumahan Tahun Anggaran 2021,

PUPR

Tahapan 1: Pengumpulan Data

Pengumpulan data meliputi data primer dan data sekunder. Berikut merupakan

data sekunder yang dibutuhkan:

1. Data Sekunder, Dokumen legalitas kepemilikan aset properti/ tanah yang

8
 diperlukan untuk meninjukan status kepemilikan tanah:

● Sertifikat hak tanah

● Akte jual bli

● Surat terhadap hak tanggungan pihak ketiga

● Akte surat kuasa

● Surat pernyataan penyerahan aset properti/ tanah dari pihak ketiga/ eks bank

kepada BPPN (belum ada)

● Surat keterangan pendaftaran tanah (SKPT) (belum ada)

● Dokumen peruntukan fungsi lahan pada obyek lokasi terhadap aset properti/

tanah tersebut yang dapat meninjukan fungsi peruntukan lahan yaitu:

● Perda RTRW (GIS-taru website ATR/BPN atau dari dinas setempat)

● Perda RDTR (GIS-taru website ATR/BPN atau dari dinas setempat)

● Dokumen pendukung lainnya: Gambaran peta kondisi lokasi aset properti/

tanah dengan peta citra satelit/ berbasis pada google map/ google earth)

Penajaman informasi kondisi lokasi sekitar aset properti/ tanah

2. Data Primer

● Berita acara peninjauan lapangan bersama

● Gambar visual asset properti/ tanah dan sekitarnya (drone)

● Kondisi eksisting aset properti/ tanah dan lingkungan sekitar:

● Pencarian titik koordinat lahan

● Pemanfaatan/ penggunaan fisik lahan

● Bentuk bidang tanah dan kontur lahan

● Ketersediaan pengamanan lahan

● Kondisi lingkungan sekitar yang berbatasan dengan lahan

● Ketersediaan akses/ jalan ke lahan

● Ketersediaan jaringan infrastruktur jaringan jalan dan utilitas kota

● Hasil diskusi forum terbatas untuk mendapatkan masukan arahan dan

pandangan dari pemerintah:

❖ Kepala Kantor Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) Wilayah

❖ Kepala Kantor Kementerian ATR/BPN Wilayah

❖ Kepala Kantor Pertanahan Kota/Kabupaten

❖ Kepala Biro Pengelolaan Dan Penertiban BMN, Sekretariat Jenderal,

9
 Kementerian PUPR

❖ Kepala Bagian Fasilitasi Pemanfaatan Dan Penertiban BMN,

Kementerian PUPR

❖ Kepala Balai Pelaksanan Penyediaan Perumahan (BP2P) Wilayah

❖ Kepala Subdit Perancanaan Teknis, Direktorat Rumah Umum Dan

Komersial

❖ Kepala Subdit Wilayah, Direktorat Rumah Umum Dan Komersial

❖ Tim Verifikasi Aset Properti/ Tanah Yang Ditunjuk

10
Tahapan 2: Analisis Kelayakan Lahan

Diagram Langkah-Langkah Dan Proses Analisis Kelayakan Lahan

Sumber: Panduan Umum Fasilitas Penyediaan Lahan Perumahan Tahun Anggaran 2021,

PUPR

Parameter

Aspek yang perlu diverifikasi untuk menentukan kelayakan lahan, nantinya setiap

aspek akan diberikan parameternya masing-masing berikut adalah aspek dan parameter

dalam menentukan kelayakan lahan perumahan:

● Aspek legal (endeskripsikan dokumen)

● Status kepemilikan tanah

● SHGB masa berakhir hak

● Nama kepemilikan hak tanah

● Luas tanah

● Catatan pada buku sertifikat tanah

11
● Bukti penunjang atas tanah tersebut

● Aspek Tapak

● Bentuk (beraturan/ tidak beraturan)

● Luas tanah

● Rencana peruntukan RTRW/ RDTR

● Intensitas bangunan (Berkepadatan tinggi, sedang, rendah)

● Posisi lokasi tanah (berbatasan sisi utara, selatan, barat, timur)

● Kontur tanah (raltif datar, berkontur, dibawah elevasi muka jalan, dsb)

● Penggunaan tanah eksisting

● Ketersediaan drainase tanah/ drainase kota

● Aspek Lingkungan Eksternal

● Aksesibilitas menujuh tapak ada atau tidak ada

● Ketersediaan infrastruktur wilayah baik atau buruk

● Ketersediaan jaringan utilitas baik atau sedang

● Ketersediaan moda transportasi umum melewati lahan/ tapak

● Kegiatan sekitar tapak

● Kedekatan dengan pusat kegiatan atau fasilitas umum

Diagram Kerangka kerja analisis potensi lahan

12
Sumber: Panduan Umum Fasilitas Penyediaan Lahan Perumahan Tahun Anggaran 2021,

PUPR

13
REFERENSI

1. Hartadi A. 2009. Kajian Kesesuaian Lahan Berdasarkan Karakteristik Fisik Dasar

Di Kota Fakfak. Tesis: Universitas Dipenogoro. Semarang.

2. https://dpu.kulonprogokab.go.id/detil/52/rumah-perumahan-dan-permukiman

Diakses pada 29 September 2022

3. https://perkim.id/kerangka-acuan-kerja/penyusunan-rencana-pembangunan-

dan- pengembangan-perumahan-dan-kawasan-permukiman-rp3kp-daerah-

kabupaten-kota/ Diakses pada 29 September 2022

4. https://prospeku.com/artikel/master-plan-adalah---3638 Diakses pada 29

September 2022

5. https://www.rumah.com/panduan-properti/masterplan-63177 Diakses pada 29

September 2022

6. Dr. Sunarti, ST., M.T. 2019. Buku Ajar Perumahan dan Permukiman Departemen

PWK Universitas Dipenogoro

7. Kementerian PUPR. 2021. Panduan Umum Fasilitas Penyediaan Lahan

Perumahan.

14