Direito e Legislação

TÉCNICAS DE TRANSAÇÕES IMOBILIARIAS
COLÉGIO INTEGRADO POLIVALENTE

DIREITO E LEGISLAÇÃO
“Qualidade na Arte de Ensinar”
APRESENTAÇÃO
Acreditamos que, como nós, você lute “por um Brasil melhor” na perspectiva do desenvolvimento da
Educação Profissional.
Você encontrará um material inovador que orientará o seu trabalho na realização das atividades
propostas. Além disso, percebera por meio de recursos diversos como é fascinante o mundo da “Educação
Profissional”. Gradativamente, dominará competências e habilidades para que seja um profissional de
sucesso.
Participe de direito e de fato deste Curso de Educação a Distância, que prioriza as habilidades
necessárias para execução de seu plano de estudo:
Você precisa ler todo o material de Ensino.
Você deve realizar toda as atividades propostas.
Você precisa organizar-se para estudar.
Abra, leia, aproveite e acredite que “as chaves estão sendo entregues, logo as portas se abriram”.
Esta disposto a aceitar o convite?
Contamos com a sua participação para tornar este objetivo em realidade.
Equipe Polivalente
1 Proibida reprodução deste material em parte ou no todo,

propriedade do CIP – Lei n° 9.610
SUMÁRIO
APRESENTAÇÃO ............................................................................................. 1
SUMÁRIO ....................................................................................................... 2
INTRODUÇÃO ................................................................................................. 5
DECRETO-LEI Nº 4.657, DE 4 DE SETEMBRO DE 1942 - LEI DE INTRODUÇÃO
AO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO. .................................................................... 6
OBJETO DO DIREITO ...................................................................................... 6
RELAÇAO JURÍDICA ....................................................................................... 7
CONCEITO DE FATO E ATO JURÍDICO............................................................................................ 7
VALIDADE ..................................................................................................................................... 7
DEFEITOS DOS ATOS JURÍDICOS .................................................................................................. 7
OBRIGAÇÕES ................................................................................................. 8
NOÇÕES GERAIS E CONCEITO ....................................................................................................... 8
CONTRATOS ................................................................................................... 9
CONTRATOS: FORMAÇÃO ............................................................................... 9
PROPOSTA E ACEITAÇÃO .............................................................................................................. 9
PROPOSTA .................................................................................................................................... 9
ACEITAÇÃO: DIREITO DE RETRATAÇÃO ........................................................................................ 9
ACEITAÇÃO ................................................................................................................................... 9
RETRATAÇÃO .............................................................................................................................. 10
CONTRATOS: MOMENTOS DE SUA CONCLUSÃO ............................................ 10
TEORIA DA INFORMAÇÃO (OU COGNIÇÃO) ................................................................................. 10
TEORIA DA AGNAÇÃO (OU DECLARAÇÃO) ................................................................................... 10
CONTRATO ENTRE AUSENTES...................................................................................................... 10
LUGAR DA CELEBRAÇÃO DO CONTRATO ...................................................................................... 10
ALGUMAS REGRAS DE INTERPRETAÇÃO DE CONTRATOS............................................................. 11
PERIODICIDADE DO CONTRATO DE LOCAÇÃO............................................................................. 11
EXTINÇÃO DA RELAÇÁO CONTRATUAL ......................................................... 11
DIREITO DAS COISAS .................................................................................. 13
POSSE .......................................................................................................... 13
DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRÓPRIA .................................................... 14
PROPRIEDADE (OU DOMÍNIO) .................................................................................................... 14
AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL....................................................................................... 14
REGISTRO DE TÍTULO ................................................................................................................. 14
ACESSÃO ..................................................................................................................................... 15
USUCAPIÃO................................................................................................................................. 15
DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIA..................................................... 15
DIREITOS REAIS DE GOZO (OU FRUIÇÃO) .................................................................................. 15
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ......................................................................................... 16
DIREITOS REAIS DE GARANTIA .................................................................................................. 16
PARCELAMENTO DO SOLO ............................................................................ 16
PARA FINS URBANOS................................................................................... 16
(LEI N° 6766,DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979)............................................... 16
LOTEAMENTO .............................................................................................................................. 16
DESMEMBRAMENTO .................................................................................................................... 16
REQUISITOS URBANÍSTICOS PARA LOTEAMENTO....................................................................... 16
PROJETO DE LOTEAMENTO.......................................................................................................... 17
PROJETO DE DESMEMBRAMENTO ................................................................................................ 17
APROVAÇÃO DO PROJETO DE ...................................................................................................... 17
LOTEAMENTO E DESMEMBRAMENTO ........................................................................................... 17
LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964................................................ 18
DO CONDOMÍNIO ........................................................................................................................ 18
DAS INCORPORAÇÕES................................................................................................................. 18
DA CONSTRUÇÃO DE EDIFICAÇÃO EM CONDOMÍNIO .................................................................. 18
DA CONSTRUÇÃO POR EMPREITADA ........................................................................................... 18
DA CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO..................................................................................... 19
DAS INFRAÇÕES.......................................................................................................................... 19
REGISTRO DO LOTEAMENTO E DESMEMBRAMENTO..................................................................... 19
O REGISTRO DO LOTEAMENTO SÓ PODERÁ SER CANCELADO:..................................................... 20

LEI NO 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979 - DISPÕE SOBRE O
PARCELAMENTO DO SOLO URBANO E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS .............. 20
LEI Nº 8.078, DE 11 DE SETEMBRO DE 1990 - DISPÕE SOBRE A PROTEÇÃO DO
CONSUMIDOR .............................................................................................. 21
DEFINIÇÕES E CONCEITOS.......................................................................................................... 21
DA RESPONSABILIDADE PELO FATO DO PRODUTO E DO SERVIÇO .............................................. 22
DA RESPONSABILIDADE POR VÍCIO DO PRODUTO E DO SERVIÇO .............................................. 22
DA DECADÊNCIA E DA PRESCRIÇÃO ............................................................................................ 22
DA OFERTA.................................................................................................................................. 22
DA PUBLICIDADE ........................................................................................................................ 23
DAS PRÁTICAS ABUSIVAS ........................................................................................................... 23
DA COBRANÇA DE DÍVIDAS......................................................................................................... 23
DA PROTEÇÃO CONTRATUAL ....................................................................................................... 23
DAS CLÁUSULAS ABUSIVAS ........................................................................................................ 23
DOS CONTRATOS DE ADESÃO...................................................................................................... 24
LEI NO 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991 - DISPÕE SOBRE AS LOCAÇÕES
DOS IMÓVEIS URBANOS E OS PROCEDIMENTOS A ELAS PERTINENTES. ...... 24
DA LOCAÇÃO EM GERAL .............................................................................................................. 24
DA LOCAÇÃO RESIDENCIAL......................................................................................................... 25
DA LOCAÇÃO PARA TEMPORADA ................................................................................................. 25
DA LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL................................................................................................. 25
LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973 - DISPÕE SOBRE OS REGISTROS
PÚBLICOS, E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS.................................................... 26
DAS ATRIBUIÇÕES ...................................................................................................................... 26
DA PUBLICIDADE ........................................................................................................................ 26
DO REGISTRO CIVIL DAS PESSOAS NATURAIS ........................................................................... 26
DO REGISTRO CIVIL DE PESSOAS JURÍDICAS............................................................................. 26
DO REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS ................................................................................ 26
DO REGISTRO DE IMÓVEIS ......................................................................................................... 27
6.530, DE 12 DE MAIO DE 1978 E SEU INSTRUMENTO. REGULAMENTADOR, O
DECRETO Nº 81.871, DE 29 DE JUNHO DE 1978. .......................................... 27
LEI Nº 10.795, DE 5 DE DEZEMBRO DE 2003................................................ 29
RESOLUÇÃO-COFECI Nº 146/82 - APROVA O CÓDIGO DE PROCESSO
DISCIPLINAR. .............................................................................................. 29
DA JURISDIÇÃO .......................................................................................................................... 29
DO PROCESSO DISCIPLINAR....................................................................................................... 29
DO AUTO DE INFRAÇÃO .............................................................................................................. 30
DA REPRESENTAÇÃO ................................................................................................................... 30
DOS RECURSOS ........................................................................................................................... 30
DIREITOS E DEVERES DO COMPRADOR E VENDEDOR................................... 31
OBRIGAÇÕES DO VENDEDOR....................................................................................................... 31
OBRIGAÇÕES DO COMPRADOR.................................................................................................... 31
DIREITOS DO VENDEDOR............................................................................................................ 31
DIREITOS DO COMPRADOR ......................................................................................................... 31
DOCUMENTO USADO NAS............................................................................. 31
TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS ....................................................................... 31
REFERENTES AO IMÓVEL:............................................................................................................ 31
REFERENTE ÀS PESSOAS DO COMPRADOR E DO VENDEDOR ....................................................... 31
CONDOMÍNIO HORIZONTAL......................................................................... 32
LOCAÇÃO RESIDENCIAL ............................................................................... 32
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA ..................................................................... 32
A RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE IMÓVEIS FACE AO NOVO CÓDIGO
CIVIL ........................................................................................................... 33
ASPECTOS JURÍDICOS DA PROPRIEDADE ................................................................................... 33
BREVES NOÇÕES ......................................................................................................................... 33
CONCEITO ................................................................................................................................... 33
RESPONSABILIDADE ................................................................................................................... 33
RESPONSABILIDADE CONTRATUAL ............................................................................................. 34

RESPONSABILIDADE EXTRACONTRATUAL................................................................................... 34
RESPONSABILIDADE CRIMINAL.................................................................................................. 34
COMISSÃO DE CORRETAGEM....................................................................................................... 37
FUNDO DE PAGAMENTO DE PRESTAÇÃO....................................................... 38
NO CASO DE PERDA DE RENDA POR ............................................................. 38
DESEMPREGO E INVALIDEZ TEMPORÁRIA FIEL............................................ 38
COBERTURA E PAGAMENTO......................................................................................................... 38
FUNDO DE GARANTIA DO TEMPO DE ........................................................................................... 38
SERVIÇO – FGTS ......................................................................................................................... 38
EXERCÍCIOS ........................................................................................................................... 39
EXERCÍCIOS 2 ........................................................................................................................ 40
GLOSSÁRIO.................................................................................................. 42
CONSIDERAÇÕES FINAIS ............................................................................. 43

COLÉGIO INTEGRADO
TÉCNICAS POLIVALENTE
DE TRANSAÇÕES IMOBILIARIAS
Qualidade na Arte de Ensinar

INTRODUÇÃO
Você esta iniciando o estudo do Módulo – DIREITO E LEGISLAÇÃO. Você terá

contato com teorias importantes que vão proporcionar um desempenho eficiente durante o seu
Curso.
Você terá oportunidades de estudar O Objeto de Direito – Obrigações – Contratos –
Extinção da relação contratual – Direito das Coisas – Posse – Parcelamento do Solo para fins
urbanos – Direitos e Deveres do comprador e vendedor – Documentos Usados nas Transações
Imobiliárias – Condomínio Horizontal – Locação Residencial – Adjudicação Compulsória, entre
outros assuntos relacionados.
Nossa linha de trabalho abre um caminho atraente e seguro pela seqüência das
atividades – leitura, interpretação, reflexão e pela variedade de propostas que mostram
maneiras de pensar e agir, e que recriam situações de aprendizagem.
As aprendizagens teóricas são acompanhadas de sua contrapartida prática, pois se
aprende melhor fazendo. Tais praticas são momentos de aplicação privilegiados, oportunidades
por excelência, de demonstrar o saber adquirido.
Nessa perspectiva, dois objetivos principais serão perseguidos neste material. De um
lado, torná-lo habilitado a aproveitar os frutos da aprendizagem, desses saberes que lhe são
oferecidos de muitas maneiras, em seu estudo, ou até pela mídia – jornais, revistas, rádio,
televisão e outros – pois sabendo como foram construídos poderá melhor julgar o seu valor.
Por outro lado, capacitando-se para construir novos saberes. Daí a necessidade do seu estágio
para aliar a teoria à pratica.
A soma de esforços para que estes módulos respondessem as suas necessidades, só foi possível
mediante a ação conjunta da Equipe Polivalente.
Nossa intenção é conduzir um dialogo para o ensino aprendizagem com vistas a conscientização,
participação para ação do aluno sobre a realidade em que vive.
A Coordenação e Tutores/Professores irá acompanhá-lo em todo o seu percurso de
estudo, onde as suas dúvidas serão sanadas, bastando para isso acessar o nosso site:
WWW.COLEGIOPOLIVALENTE.COM.BR
Equipe Polivalente

DECRETO-LEI Nº 4.657, DE 4 DE seja suscetível de posse exclusiva pelo homem,

sendo economicamente apreciável. Por exemplo:
SETEMBRO DE 1942 - LEI DE Dai, dizer-se que nem sempre o conceito de
INTRODUÇÃO AO CÓDIGO CIVIL coisa corresponde ao de bens. As vezes, coisas são
BRASILEIRO. o gênero e bens a espécie: estes são o gênero e
aquelas a espécie e, finalmente, há ocasiões em que
O tema central da Lei de Introdução do ambos são usados como sinônimos. Neste caso,
Código Civil é a própria lei, na medida em que versa bens seria o mesmo que coisa, apreciada esta sob o
sobre a vigência dela, sua revogação, da ponto de vista jurídica. Ou, em outras palavra: Bens
impossibilidade de alegar-se o seu são coisas que, sendo úteis e contendo valor
desconhecimento, da aplicação da lei e de suas econômico, são suscetíveis de apropriação pelo
lacunas, da interpretação da lei e sua eficácia no homem.
tempo e no espaço. Patrimônio é o complexo de relações
A publicação no Diário Oficial é a forma de jurídicas de uma pessoa, que tenha conteúdo
tornar a lei pública e, portanto, de conhecimento econômico. É formado por um conjunto de relações
geral. Ninguém se escusa de cumprir a lei, alegando ativas e passivas vinculando direitos e obrigações,
que não a conhece. A presunção de que todos que podem ser convertidos em dinheiro. Em
conhecem a lei não corresponde à realidade, dada a conseqüência, a noção de patrimônio liga-se ao seu
quantidade de leis existentes e à sanha legiferante valor econômico. Suscetível de ser transformado em
do executivo. dinheiro.
A lei, para ser imperativa, deve estar em Então, como se viu, além das coisas
vigor. A maioria delas costuma indicar a data da palpáveis ou perceptíveis pelos sentidos — os bens
partir de quando entrará em vigor. Todavia, se uma materiais também são considerados bens os valores
lei nada dispuser a respeito, entrará ela em vigor 45 imateriais capazes de gerar uma resposta
dias após a publicação oficial, no território nacional, econômica a seu titular, tais como os direitos
e em 3 meses nos países estrangeiros onde se autorais sobre as propriedades artística, literária e
admite a legislação pátria. científica.
O intervalo de tempo compreendido entre a
data da publicação da lei e sua entrada em vigor CLASSIFICAÇÃO DOS BENS
denomina-se vacatio legis. O instituto da vacância
da lei objetiva a concessão de prazo para que todos A classificação dos bens jurídicos é encontrada
se adaptem à nova lei. O novo Código Civil passou a nos Artsº 43 a 73 do Código Civil, título único do
vigorar após um período de vacatio legis. livro “Dos Bens”, sob a rubrica “Das Diferentes
Via de regra a lei vigorará por tempo Classes de Bens”.
indeterminado, até que uma outra lei posterior a Esse titulo subdivide-se em cinco capítulos:
modifique ou revogue. Mas a lei nova deve ter 1º — Dos bens considerados em si;
hierarquia igual ou superior a da lei modificada ou 2° — Dos bens reciprocamente considerados;
revogada. Há casos em que a lei é de vigência 3° — Dos bens públicos e particulares;
temporária, principalmente para atender situações 4° — Das coisas que estão fora do comércio;
extremes, mas passageira. 5º — Do bem de família.
A lei não é capaz de prever todas as situações
jurídicas, e sendo omissa deve o juiz decidir o caso O primeiro desses capítulos, por sua vez
de acordo com a analogia, os costumes e os subdivide-se em quatro seções a saber:
princípios gerais de direito. A aplicação da lei ao a) bens imóveis e móveis;
caso concreto deve sempre atender aos fins sociais b) coisas fungíveis e consumáveis;
a que ela se dirige e às exigências do bem comum. c) coisas divisíveis e indivisíveis;
Uma vez em vigor, a lei tem efeito imediato e d) coisas singulares e coletivas.
geral, mas deve respeitar o ato jurídico perfeito, o
direito adquirido e a coisa julgada. Ato jurídico IMÓVEIS
perfeito é o já consumado segundo a lei vigente ao
tempo em que se efetuou. Direito adquirido é aquele São bens que não podem ser transportados
que o seu titular pode exercer, pessoalmente ou por sem destruição de um lugar para outros;
terceiros, ou aquele cujo começo do exercício tenha
termo pré-fixo, ou condição pré-estabelecida MÓVEIS
inalterável, a arbítrio de outrem. Chama-se coisa
julgada ou caso julgado a decisão judicial de que já São bens suscetíveis de movimento próprio
não caiba recurso. ou de remoção por força alheia;
OBJETO DO DIREITO
Coisa, em sentido vulgar, ou genérico, é

suscetível – que pode receber impressões, modificações ou
tudo quanto existe, fora ou além do homem. qualidades; capaz; melindroso; que facilmente se ofende.
Abrange, portanto, o sol, a lua, os animais

rubrica – assinatura abreviada; indicação; autentificação.
etc. Em sentido jurídico, porém, coisa é tudo quanto
fungíveis – que se gasta; que se consome com o primeiro
uso.
FUNGÍVEIS RELAÇAO JURÍDICA

São os móveis que podem ser substituídos
por outros da mesma espécie, qualidade e CONCEITO DE FATO E ATO JURÍDICO
quantidade. Ex: 1 quilo de arroz;
Em sentido amplo, como se vê o Código
INFUNGÍVEIS Civil, o fato jurídico é todo acontecimento natural ou
São os bens que não podem ser voluntário capaz de ensejar o nascimento, a
substituídos por outros da mesma espécie. subsistência ou a perda de direitos em lei. Por ser
qualidade e quantidade Ex o quadro de Gioconda: amplo, este conceito acaba por agasalhar, também,
o de ato jurídico, porque, em sentido restrito “Fato
CONSUMÍVEIS jurídico é o fato natural (decorrentes de ato da
São os móveis cujo uso importa na natureza) capaz de gerar conseqüências jurídicas.
destruição da própria substância Ex a alimentação. São acontecimentos alheios à vontade humana,
como por exemplo, a morte, a maioridade, o
INCONSUMÍVEIS desabamento por força de terremoto”:
São os bens que não se alteram com o seu Ato jurídico: é o ato (lícito ou ilícito)
uso ou a ação do tempo. Ex: uma pedra preciosa; provocado pela ação do homem, fruto de sua
vontade interna, de sua inteligência. Ex: uma
COISAS DIVISÍVEIS declaração de vontade ou testamento (ato lícito); o
São as que podem ser partidas em porções atropelamento ou uni furto (ato ilícito).
reais e distintas, formando cada qual uni todo Assim deve-se entender por Ato Jurídico
perfeito. Ex: um loteamento de terras; todo ato que tenha por fim imediato adquirir,
resguardar, transferir, modificar ou extinguir
COISAS INDIVISÍVEIS direitos.
São aquelas que não podem ser partidas,
formando um todo perfeito Ex: uma peça de VALIDADE
alvenaria;
Para que o ato jurídico seja válido, é
COISAS SINGULARES imprescindível se observar alguns pressupostos,
São aquelas que embora reunidas se como:
consideram de per si, independentemente das a) capacidade das partes: se o ato jurídico é ato de
demais. Ex: uni automóvel; vontade, não prescinde ele da capacidade do
agente, isto é, quem o pratica deve estar apto a
PRINCIPAL exercer todos os atos da vida civil São, pois. de
É a coisa que existe per si abstrata ou nenhuma valia, em regra os atos praticados,
concretamente. Ex: o solo; pessoalmente, pelos absolutamente incapazes.
como os menores de 16 anos;
ACESSÓRIA
É aquela cuja existência supõe a da b) liceidade do objeto: os atos atentatórios à lei, a
principal Ex: os juros em relação ao capital; Os bens moral e aos bons costumes são vedados pela lei
reciprocamente considerados são os principais e Por isso, não têm validade os contratos cujo
acessórios; objeto seja ilícito, como, por os de exploração
do lenocínio;
PÚBLICAS
São os bens de domínio nacional c) forma prescrita em lei: a menos que haja
pertencentes à União, aos Estados e aos Municípios. expressa disposição legal em contrário, a
Ex: os edifícios que compõem o patrimônio das liberdade da forma dos atos jurídicos é a regra.
pessoas jurídicas de Direito Público; 1-lá casos, porém, para os quais a lei prescreve
forma especial como, por exemplo, na compra e
COISAS FORA DO COMÉRCIO venda de imóveis (a partir de certo valor), nos
São as insuscetíveis de apropriação e as contratos antenupciais etc.
legalmente inalienáveis. Ex: o ar, o bem de família;
DEFEITOS DOS ATOS JURÍDICOS
BEM DE FAMÍLIA
É o prédio que o chefe de família destina Além daqueles pressupostos de validade já
para domicílio desta com a cláusula de ficar isento mencionados, há defeitos de outra ordem que,
de execução por dívida. Essa igualmente, podem macular os atos jurídicos. São
isenção durará enquanto os os originários de vícios, como o erro, o dolo, a
cônjuges viverem e até que os coação a simulação e a fraude.
filhos completem a maioridade.
O ERRO
Se dá quando o autor da declaração de
vontade a emite motivado por um engano ou por
ignorância da realidade. Ex: adquire uma cópia

imaginando estar adquirindo um quadro original de OBRIGAÇÃO

Portinari. É o vínculo de direito, pelo qual alguém
(sujeito passivo) se propõe a dar, fazer ou não fazer
O DOLO coisa, em favor de outrem (sujeito ativo).
É o artifício empregado para enganar Extraem-se dessa definição os elementos
alguém. Aparece quando o autor da declaração da constitutivos da obrigação:
vontade a emite inspirado num comportamento 9 vínculo jurídico
malicioso do outro contraente de terceiro, gera 9 partes na relação obrigatória;
prejuízo da pessoa enganada. E o caso, por 9 prestação.
exemplo, de alguém ao vender sua propriedade,
sendo casado, declarar-se solteiro; Como antítese natural todo direito
corresponde uma obrigação. São verso e o reverso
A COAÇÃO da mesma medalha. Corresponde a um vínculo
É a anuência conseguida sob ameaça Ex: entre duas pessoas; uma deve alguma coisa; a
alguém parece com uma arma e força outra pessoa outra tem o crédito sobre essa mesma coisa.
a assinar um contrato; Segundo a lição de Maria Helena Diniz, “o
direito obrigacional ou crédito contempla as relações
A SIMULAÇÃO jurídicas de natureza patrimonial ou seja, a ação ou
Verifica-se quando duas ou mais pessoas, omissão da parte vinculada (devedor) tendo em
previamente, consertam uma declaração que não vista o interesse do credor, que por sua vez tem o
reflete seu intimo querer, com o tini especial de direito de exigir que aquela ação ou omissão, se ela
enganar terceiros. Ex: o valor inferior ao real não for cumprida espontaneamente, poderá
atribuído a um contrato, com a finalidade de pagar movimentar a máquina judiciária para obter do
imposto menor. patrimônio do devedor a quantia necessária à
composição do dano”.
A FRAUDE: (CONTRA CREDORES)
Acontece quando o devedor, para não pagar DIVISÃO
aos credores, diminui ou transfere maliciosamente, Segundo expõe o Código Civil, em face das
seu patrimônio. Ex: para evitar uma possível suas origens, as obrigações dividem-se em:
penhora futura, o devedor doa seus bens aos seus a) decorrentes dos contratos (das obrigações);
filhos. b) por declaração unilateral de vontade;
Em todas essas hipóteses, o negócio c) decorrentes de atos ilícitos
jurídico pode ser anulado, o mesmo ocorrendo
quando o ato é praticado por pessoa relativamente ELEMENTOS ESSENCIAIS DA
incapaz. Aqueles outros, praticados sem OBRIGAÇÃO
desobediência aos pressupostos de validade (ou os A obrigação decompõe-se em três
assim declarados por lei) são nulos. elementos: sujeito, objeto e vínculo jurídico.
A diferenciação entre atos nulos e anuláveis a) Sujeito: o elemento subjetivo da obrigação é
tem relevância no mundo jurídico, pois os atos nulos duplo’e compreende-se como sendo: sujeito
podem ser alegados por qualquer uni e não podem ativo = credor e sujeito passivo = devedor;
ser ratificados, pois a nulidade é de ordem publica. b) Objeto da obrigação: é uma prestação que se
Os atos anuláveis, só podem ser alegados constitui sempre de um fato humano, uma
por interessados e são passíveis de ser ratificados, atividade do homem. Suas características são: a
uma vez que a anulabilidade só pode ser decretada personalidade, a liceidade, a determinalidade e
no interesse privado da pessoa prejudicada. a patrimonialidade;
c) Vínculo Jurídico: é o limite que cria o poder que
OBRIGAÇÕES o sujeito ativo tem de impor ao sujeito passivo
uma ação positiva ou negativa.
NOÇÕES GERAIS E CONCEITO
EXTINÇÃO DAS OBRIGAÇÕES
Ninguém vive sozinho. Por si só, nenhum O cumprimento da obrigação põe termo à
homem é capaz de prover a todas as suas relação jurídica entre o credor e o devedor.
necessidades dai a necessidade da vida em grupo, Portanto, o cumprimento ou adimplemento da
da vida em sociedade. obrigação é o ato jurídico que extingue a
Depois da troca, a compra a venda e outros obrigatório. realizando-lhe o conteúdo e liberando o
contratos vieram possibilitar ao ser humano obter devedor.
número cada vez maior de utilidades. Com isso, As vezes, dá-se às palavras pagamento e
mais e mais estabelecem-se vínculos entre as adimplemento o mesmo sentido. Porém
partes, através dos quais limita-se a sua liberdade adimplemento é o gênero do qual pagamento. É
natural obrigando-se cada qual a fornecer uma espécie, porque adimplemento é vocábulo que
prestação. abrange todos os modos, diretos e indiretos, de
Desse entendimento, emerge o seu extinção da obrigação, pela satisfação do credor.
conteúdo:

antítese – oposição entre palavras ou idéias.

anuência – consentimento; aprovação.
adimplemento – ato de preencher, completar.
Engloba, não é o pagamento, como a PROPOSTA E ACEITAÇÃO

novação, a compensação, a transação, o
compromisso, a confusão etc. Duas fases distintas marcam a formação do
Inadimplida a obrigação, o devedor a terá contrato: proposta e aceitação.
descumprido e poderá ser constituído em mora pelo Antes, porém, há um momento que é
credor. costumeiramente chamado de negociações
preliminares. E assinalado por conversações prévias,
CONTRATOS sondagens e estudos sobre interesse dos possíveis
contraentes, Não importam essas conversações
NOÇÕES GERAIS E CONCEITO em vinculação jurídica entre os participantes, a
Contrato é o acordo de vontades ajustado menos que haja a denominada culpa aquiliana. Por
para o “fim” de adquirir, resguardar, modificar ou isso, preferimos não considerar as negociações
extinguir direitos. preliminares como fase do contrato.
Entretanto, toda vez que a formação de
negócio jurídico depende da conjunção de duas ou PROPOSTA
mais vontades, encontramo-nos na presença do
contrato. Vê-se, pois, que o âmbito do contrato não É uma declaração de vontade dirigida por
se limita ao Direito das Obrigações, estendendo-se, uma pessoa a outra, por força da qual a primeira
também, a outros ramos do Direito, privado e até (denominada proponente) manifesta sua intenção
público. de se considerar vinculada, no caso da outra
(chamada destinatária ou oblato) aceitá-la.
CLASSIFICAÇÃO Embora seja uma declaração unilateral de
Assim se classificam os contratos, de acordo vontade por parte do ofertante a proposta, em
com o direito brasileiro: regra, tem força vinculaste em relação ao
Unilaterais - são os que só uma parte se proponente. A menos que, consoante os artigos
obriga em face a outra Exemplo: a doação simples, 1.080 e 1.081, do Código Civil, o contrário resultar
o comodato. dos próprios termos da proposta, da natureza do
contrato ou segundo as circunstâncias do caso.
Bilaterais - são os que as duas partes se É a proposta o elemento inicial do contrato.
obrigam reciprocamente Exemplo: compra e venda: Por isso mesmo, deve ser séria, completa, precisa e
um transfere a propriedade da coisa e outro paga o inequívoca, devendo conter todos os elementos
preço essenciais do negócio jurídico proposto como preço,
quantidade, condições de pagamento etc.
A título gratuito - a doação sem encargo. A proposta, normalmente, tem força
vinculaste, subsistindo mesmo com a morte ou
A título oneroso - a compra e venda. incapacidade do proponente. Não podendo portanto,
por certo tempo, ser revogada, sob pena de gerar
Nominados - são os que têm nome e estão perdas e danos.
previstos e regulados na lei. Não obstante a força vinculaste da
proposta, reconhece-se ao proponente o direito de
Inominados - são os que, se lícitos, são arrependimento. A retratação, todavia, só será
permitidos mas não são previstos na lei civil. admitida se levada ao conhecimento do oblato antes
de lhe chegar ao conhecimento a proposta ou se
Consensuais - não solenes, não têm forma chegar concomitantemente a ela.
prevista em lei.
ACEITAÇÃO: DIREITO DE RETRATAÇÃO
Formais - têm forma prevista em lei.
Exemplo: escritura de venda e compra de imóveis É o momento final de conclusão do contrato
e pode ser assim definida:
Principais - existem independentemente de
qualquer outro. ACEITAÇÃO
Acessórios - são os que existem para
garantir a execução de outro, Exemplo: a fiança É a manifestação da vontade, expressa ou
para garantir a locação. tácita, por parte do destinatário de uma proposta,
aderindo a esta, em todos os seus termos. Salvo
Contrato de Adesão: nos contratos solenes (como, por exemplo, nos de
Não há uma prévia discussão. Uma parte compra e venda de imóveis) não exige obediência e
impõe suas condições e a outra aceita. Exemplo: o
contrato de transporte.

contraente – que, ou pessoa que contrai.

proponente – pessoa que propõe; apresentar; expor a
apreciação.
CONTRATOS: FORMAÇÃO
oblato – leigo que se oferecia para serviço de uma ordem
monástica.

inequívoca – Em que não há equivoco; evidente, claro.
forma determinada, podendo, pois, ser expressa ou b) Subteoria da expedição - que exige, para o
tácita. estabelecimento do vinculo, o envio (expedição)
Deve, entretanto, ser: oportuna, conclusiva a resposta;
e coerente, deve, ainda, corresponder a uma adesão c) Subteoria da recepção, de acordo com a qual
integral à oferta. o vínculo só se estabelecerá com a chegada da
Nos contratos entre presentes a proposta resposta.
poderá ou não estipular prazo para aceitação.
9 Se a proposta não contiver prazo, a aceitação Nos contratos celebrados entre presentes,
deverá ser manifestada imediatamente; não há dificuldade: as partes vinculam-se no mesmo
9 Se houver, deverá ser pronunciada no prazo instante em que o oblato aceita a oferta. A partir de
concedido. então, começa o contrato a produzir efeitos
jurídicos.
Nos contratos entre ausentes, se houver
prazo, devera ser observado: CONTRATO ENTRE AUSENTES
9 Se a aceitação se atrasar, sem culpa do
oblato, o proponente deverá dar-lhe ciência, A dificuldade surge nos contratos celebrados
sob pena de responder por perdas e danos. entre ausentes, em que as panes formulam a
9 Se não houver prazo estipulado, a aceitação proposta e efetivam a aceitação por correspondência
deverá ser manifestada dentro do tempo epistolar ou telegráfica.
suficiente para chegar a resposta ao Em tais casos, em regras, se acordo com o
conhecimento do proponente. nosso Código Civil que, em seu Art° 1.086, acolheu
a teoria da agnação, em sua segunda modalidade -
RETRATAÇÃO subteoria da expedição, o contrato torna-se perfeito
desde que a aceitação é expedida.
Assim como ocorre com a proposta, Dissemos “em regra” porque o mesmo
também é admitido o arrependimento do aceitante. artigo 1.086, em seus incisos 1 a I excepciona esta
Faz-se necessário, contudo, que a retratação chegue subteoria e acolhe-a subteoria da “recepção”, o que
ao ofertante antes da noticia da aceitação ou ocorre, por igual, com o novo Projeto de Código
conjuntamente com ele. Civil, em seu Art º 434.
LUGAR DA CELEBRAÇÃO DO CONTRATO

CONTRATOS: MOMENTOS DE SUA
O lugar de celebração de negócio jurídico
CONCLUSÃO contratual, de igual modo, tem singular importância.
Principalmente para efeitos de competência, caso
esse contrato venha ser discutido em juízo.
Quanto ao momento de conclusão do
De acordo com o Art° 1.087 do Código Civil,
contrato, destacam-se duas teorias: a Teoria da o contrato reputa-se celebrado no local em que foi
Informação (também chamada de teoria da proposto. Mas, pela Lei de introdução ao Código
cognição), e a Teoria da Agnação (conhecida, Civil, Art°.91, § 2° - aplicável no Direito
também. por teoria da declaração). Esta subdivide- Internacional Privado - a obrigação resultante do
se em três subteoria: subteoria da declaração,
contrato considera-se constituída no lugar em que
propriamente dita, subteoria da expressão e
residir o proponente.
subteoria da recepção.
GENERALIDADES
TEORIA DA INFORMAÇÃO (OU COGNIÇÃO) Como todo negócio jurídico, o contrato
decorre de manifestação de vontade dos
De acordo com os defensores desta teoria, contratantes e visa realizar certo objetivo. Dele
reputa-se perfeito o contrato no momento em que o nasce uma situação jurídica inteiramente nova. Da
ofertante tem ciência da aceitação. Antes que grande semelhança entre o contrato e a lei. Ambos
proponente e aceitante conheçam a vontade um do decorrem de atos volitivos e ambos resultam
outro não é possível dar-se o contrato por concluído. normas de direito. Por isso - assim como a lei - o
contrato requer uma interpretação. E sua
TEORIA DA AGNAÇÃO (OU DECLARAÇÃO) interpretação costuma oferecer maior dificuldade do
que a interpretação da própria lei.
Como salientamos, esta teoria desdobra-se Em conseqüência, para sua melhor
em três outras: compreensão, deve o contrato ser analisado em
a) Subteoria da declaração (propriamente dita), suas funções objetiva e subjetiva.
segundo a qual o vinculo se estabelece no Pela função objetiva, é o contrato visto em
momento da proposta: si mesmo e por suas cláusulas; em sua função
subjetiva, deve o contrato ser visto através da
intenção comum das partes nele envolvidas.
Como dissemos, a interpretação é atividade
difícil, e tarefa que requer saber, prudência e,

tácito – silencioso, que não se exprime por palavras;
principalmente, bom senso. Nossa dificuldade é
implícito; secreto; subentendido.
ainda maior, em relação a outros países, por que Em razão da inflação elevada o período de
nosso Código Civil não conta com um capítulo reajuste das locações tem sofrido constantes
relativo à interpretação dos contratos, contém, modificações. A lei 7.801, de 11/07/89, em seu Art°
unicamente, três normas interpretativas, que estão 70, possibilita o contrato de locação com cláusula de
nos artigos 85, 1090 e 1483. reajuste de periodicidade não inferior a quatro
Pelo Art° 85, deve-se dar maior valor à meses tomando como base a variação do Bônus do
intenção das partes do que ao sentido literal da Tesouro Nacional (BTN). E não poderia ser de outra
linguagem. forma, vez que a desvalorização da moeda torna
As palavras, muitas vezes, são traiçoeiras; irrisório o valor do aluguel, depois de algum tempo,
nem sempre exprimem, com fidelidade, nossa se não corrigido.
intenção. Por isso, recomenda-se ao intérprete, nas De conseqüência, a correção do aluguel de
declarações de vontade, fixar-se menos no exame quatro em quatro meses é perfeitamente legal,
gramatical de seus termos e mais nos fins visados pouco importando o prazo de duração de locação,
pelos contraentes. desde que os contratos de locação de imóveis
Consoante o disposto no Art°. 1.090, os residenciais sejam celebrados ou renovados a partir
contratos benéficos devem ser interpretados de 12 de julho de 1989, data da publicação da
restritivamente. referida lei. Esta situação pode ser alterada em
Em conseqüência desta norma, não poderá qualquer momento vez que está diretamente ligada
o juiz (ou outro qualquer intérprete) dar a esses á instabilidade financeira.
contratos interpretação ampliativa. Veda-se-lhe a
interpretação com dados estranhos ao seu texto. EXTINÇÃO DA RELAÇÁO
Por fim, de conformidade com o Art°. 1.483,
a fiança dar-se-á por escrito e não admitirá
CONTRATUAL
interpretação extensiva.
CONSIDERAÇÕES GERAIS
Com base nesses dispositivos e,
Os contratos nascem do mútuo consenso,
principalmente, no que existe na legislação e
sofrem as vicissitudes de sua carreira e, um dia
doutrina estrangeira - em especial francesa e
morrem, isto é, terminam. Se esse término se der
italiana – os escritores e tribunais pátrios vêm
construindo algumas outras regras, como, por com a execução pelas partes de todas as cláusulas
do contrato, temos, então, o que se chama extinção
exemplo, as que, à frente, reproduzimos.
normal da obrigação. Dai dizer-se que a execução é
o modo normal de extinção do vínculo contratual.
ALGUMAS REGRAS DE INTERPRETAÇÃO DE
Satisfeito o credor, fica o devedor liberado.
CONTRATOS
A liberação dar-se-á através da quitação, ato pelo
1ª - Nos contratos de compra e venda, no qual se atesta o pagamento, exonerando-se então,
o devedor. E a prova do cumprimento da obrigação.
que concerne à extensão do bem alienado, deve-se
A quitação, em regra, só se prova através
interpretar em favor do comprador, militando as
de documento ou com início de prova escrita, caso
dúvidas contra o vendedor;
seja ela superior à taxa legal. E, direito do devedor,
2ª - Nas estipulações negociais, as dúvidas
que cumpre a obrigação, não podendo ser negada
devem ser interpretadas do modo menos oneroso ao
devedor; pelo credor.
Deve ela conter os requisitos enumerados
3ª - As cláusulas inscritas nas condições
no Art° 940 do Código Civil, mas valerá qualquer
gerais do contrato, impressas ou formuladas por um
que seja sua forma. Assim, mesmo se o negócio se
dos contratantes, interpretam-se, na dúvida, em
deu por escritura pública, admite-se seja ela feita
favor do outro. (De modo que, se houver conflito,
por instrumento particular.
por exemplo, entre cláusulas impressas e
Embora seta a quitação a prova mais
datilografadas, prevalecem estas);
completa do pagamento, não é exclusiva. Poderá o
4ª - Nos contratos gratuitos, deve-se
cumprimento da obrigação ser evidenciado por
proceder no sentido de fazei-los o menos pesado
presunções, confissão, testemunhas etc.
possível para o devedor; nos onerosos, deve-se
buscar um equilíbrio eqüitativo entre os interesses
DISSOLUÇÃO DE CONTRATO: CAUSAS
das partes;
ANTERIORES OU CONTEMPORÂNEAS A SUA
5ª - Na dúvida entre gratuidade ou
FORMAÇÃO
onerosidade de um contrato, presumir-se-á esta e
Há casos em que o contrato se extingue por
não aquela;
motivos anteriores ou contemporâneos á sua
6ª - Nos contratos de locação, em regra, as
formação. Tais são os casos de nulidade, implemento
dúvidas devem ser resolvidas contra o locador.
de condição resolutiva e exercício do direito de
arrependimento.
PERIODICIDADE DO CONTRATO DE LOCAÇÃO
NULIDADE
As interferências do Governo, procurando
Para ter validade, terá o contrato que
regulamentar locação de imóveis não tem sido
observar as normas jurídicas atinentes a seus
muito feliz. A aplicação da lei nos casos concretos
requisitos subjetivos, objetivos e formais, sob pena
ora beneficiam o locador e outras vezes o locatário.

atinente – relativo a; que diz respeito ª
de não produzir efeitos no mundo do direito. A O direito de arrependimento poderá,

nulidade é uma sanção por meio da qual a lei priva também, decorrer da lei, como acontece na hipótese
de efeitos jurídicos o contrato celebrado contra os do Art°, 1088 do Código Civil, que diz: ‘Quando o
preceitos disciplinares dos pressupostos de validade instrumento público for exigido como prova do
do negócio jurídico. Poderá ser absoluta ou relativa. contrato, qualquer das partes pode arrepender-se,
antes de o assinar, ressarcindo á outras as
NULIDADE ABSOLUTA perdas e danos resultantes do arrependimento, sem
É a sanção por transgressão de preceitos de prejuízo do estatuído nos Arts°. 1095 a 1097.
ordem pública, operando de pleno direito. De sorte
que o contrato não poderá ser confirmado, assim CAUSAS SUPERVENIENTES À
como não convalescerá pelo decurso de tempo e FORMAÇÃO DO CONTRATO
não produzirá efeitos, desde a sua formação. De igual modo, a extinção do vínculo pode
operar-se por motivo superveniente à formação do
NULIDADE RELATIVA (OU ANUIDADE) contrato, tais como a resolução, a resolução e a
É também, uma sanção. Mas só pode ser morte de uma das partes contratantes.
pleiteada pela pessoa a quem se aproveitar. Dirigi- A resolução poderá dar-se por inexecução
se contra os contratos celebrados por pessoas voluntária ou involuntária do contrato ou por outra
relativamente incapazes ou por aquelas cujo causa, como a onerosidade excessiva.
consentimento se deu por erro, dolo, coação ou Na resolução por inexecução voluntária do
simulação, esses contratos, entretanto, subsistem contrato exigem-se:
até o instante de sua formação. São aptos a a) inadimplemento por culpa unilateral;
produzir efeitos por algum tempo e admitem b) dano causado a outro;
confirmação, podendo purificar-se com o decorrer c) nexo de casualidade entre o comportamento
do tempo. licito do agente e o prejuízo.
Por isso mesmo, a rigor, não deve a Fica o inadimplemento sujeito ao réu das
nulidade relativa ser incluída entre as causas de perdas e danos.
dissolução.do contrato. Por ser ela relativa, torna, Já na resolução por inexecução involuntária
apenas, defeituoso o contrato, não lhe retirando, de do contrato exige-se força maior ou caso fortuito,
todo, a relevância jurídica. Em conseqüência, o inexistindo ressarcimento por perda e danos, a
reconhecimento da nulidade relativa tem efeito ex menos que esteja o devedor em mora.
nunc, quer dizer: o contrato só será ineficaz a partir A resolução por onerosidade excessiva tem
do reconhecimento do defeito. por requisitos:
CONDIÇÃO RESOLUTIVA a) vigência de uni contrato comutativo, de

Pode ser tácita ou expressa. execução continuada;
A Tácita está subtendida em todos os b) alteração radical das condições econômicas, no
contratos bilaterais, para o caso de um dos momento da execução do contrato, em
contratantes não cumprir sua obrigação. Por confronto com as dos instantes de sua
presunção legal, o lesado pelo inadimplemento pode celebração;
requerer, se lhe convier, a rescisão do ajuste, com c) onerosidade excessiva para uni e beneficio
perdas e danos. exagerado para o outro;
Decretada a rescisão do contrato, o faltoso d) imprevisibilidade e extraordinariedade da
deverá reparar todos os prejuízos que causou, e) modificação.
compreendendo os lucros cessantes e o dano
emergente. A resolução é a extinção do ajuste por
A condição resolutiva tácita requer vontade de um ou mais contratantes. Pode, pois,
interpelação judicial. ser unilateral ou bilateral.
Já a condição resolutiva expressa independe A unilateral é a dissolução do contrato pela
de interpelação judicial. Uma vez convencionada, simples declaração de uma das partes. E muito
verificada a inadimplência, o contrato rescinde-se comum no mandato, no depósito e em contratos de
automaticamente, autorizando-se a ação de execução continuada, assemelhando-se, também, à
indenização por perdas e danos. revogação, à renúncia e ao resgate.
A resolução bilateral (também chamada
DIREITO DE ARREPENDIMENTO distrato) é negócio jurídico que rompe o vínculo
Poder ser previsto no próprio contrato, contratual por declaração bilateral de vontade,
cominando-se á parte arrependida uma pena de pondo fim ao contrato. Submete-se às mesmas
multa penitencial.. Poderá ser exercido dentro do normas e formas dos contratos e, assim como a
prazo convencionado ou, se não houver estipulação resolução unilateral, produz efeitos ex nunc.
a respeito, antes da execução do contrato, vez que Em regra, as obrigações contraídas
o seu adimplemento importará em renúncia tácita transmitem-se aos herdeiros do finado contratante,
aquele direito. O prejudicado com o arrependimento Por isso, a morte de um dos contratantes só
não poderá opor-se à rescisão contratual, pois o
direito de arrepender-se já estava assegurado no
ressarcindo – indenização; reparação.
contrato, cabendo-lhe, tão-somente, receber a
distrato – rescisão ou anulação de contrato. O mesmo que
multa.
distrate.
acarretará a dissolução do contrato se for este sem a interferência da colaboração de terceiro,

intuito pessoal, isto é, se tiver de ser ele cumprido, ao contrário do que acontece no direito pessoal.
pessoalmente, por uma das partes contratantes. 3º. Ação real: confere ele ao seu titular a
Assim, extinguir-se-á automaticamente o contrato denominada ação real, uma vez que, sendo real
em que estipula a execução de determinada obra o seu direito, incide ele, diretamente sobre o
por certo artista que vem a falecer. bem corpóreo. Como conseqüência, a ação pode
ser endereçada contra qualquer pessoa que
detenha o objeto do direito real;
DIREITO DAS COISAS
4º. Prevalência contra todos: como representa
uma prerrogativa de seu titular, que deve ser
NOÇÕES GERAIS E CONCEITO respeitada, é oponível contra qualquer pessoa;
Como já vimos antes, somente os bens
expropriáveis pelo homem, ou que possam 5º. Direito de seqüela: como é oponível a
representar algum interesse econômico, interessam terceiros, a conseqüência imediata do direito
ao direito. real é a chamado direito de seqüela, que é a
São esses bens - sejam corpóreos ou prerrogativa concedida ao seu titular de buscar
incorpóreos o objeto do direito das coisas ou dos a coisa nas mãos de quem quer que a detenha.
direitos reais. Direito das Coisas (ou Direito Por exemplo: se o proprietário dá o seu imóvel
Real) é o complexo de normas reguladoras das em garantia hipotecária e depois o aliena, o
relações jurídicas referentes as coisas suscetíveis de credor hipotecário pode apreender a coisa nas
apropriação pelo homem. mãos do adquirente ou dos eventuais
Seu campo abrange a propriedade e a subadquirentes.
posse. A propriedade (ou domínio) pode não ser
plena, já que permite dela se destaquem algumas
das prerrogativas do seu titular, o proprietário. POSSE
Quando isso ocorre, surgem os denominados
direitos reais sobre coisas alheias, que podem ser
de gozo ou de garantia e são atribuídos a terceiros. NOÇÕES GERAIS E CONCEITO
Quanto à posse, abstração feita às A propriedade é a relação entre a pessoa e
discussões doutrinárias sobre a sua natureza a coisa, que assenta na vontade objetiva da lei,
jurídica, temos que a melhor orientação é aquela implicando em um poder jurídico, criando uma
que sustenta ser ela a exteriorização da relação de direito. A posse consiste na relação entre
propriedade. Logo, como a lei protege o a pessoa e a coisa, que se assenta na vontade do
proprietário, defende, também, o possuidor, possuidor, criando mera relação de fato. Dai dizer-
garantindo-lhe a posse. se que posse é exteriorização do domínio. Não é um
direito real, mas fato jurídico. Entretanto, como ela
CONCEITO E CARACTERES DO DIREITO põe o homem em contato com as coisas corpóreas,
REAL gerando direitos relativos a essas coisas, é, para fins
didáticos; incluída no Direito das Coisas.
DIREITO REAL
É aquele que afeta a coisa direta e CLASSIFICAÇÃO
imediatamente, sob todos ou sob certos aspectos, Desdobra-se a posse em direta e indireta.
seguindo-a em poder de quem quer que a detenha. Direta: é a posse daquele que detém
O direito real consiste numa relação entre a materialmente a coisa, como, por exemplos: o
pessoa e a coisa. É exclusivo e confere ao seu titular usufrutuário, o locatário;
a ação real. E como prevalece contra todos, dele Indireta: é aquela cujo titular exerce
surge o chamado direito de seqüela. imediatamente, por haver, sem dela dispor,
Eis, pois, suas principais características: transferido a coisa a outrem. Como exemplos
1º. Exclusividade: o direito real é exclusivo, tendo temos: o locador, o depositante.
em vista ser inconcebível dois direitos reais de
igual conteúdo sobre a mesma coisa. Assim, por Pode ainda, ser a posse:
exemplo, não pode haver mais de um direito de a) unem: é a que não tem ano e dia;
propriedade sobre uma mesma coisa. A menos b) velha: se tem mais de um ano e uni dia;
que seja na forma de condomínio ou que não c) de boa fé: quando o possuidor ignora o vício ou
sejam direitos da mesma espécie, como o o obstáculo à convalidação de seu direito;
direito de propriedade e o direito de hipoteca d) de má fé: é, ao contrário, aquela exercida por
sobre o mesmo bem. Aí, o direito de alguém que está ciente de seus vícios ou que
propriedade não será pleno; sabe da existência de obstáculos jurídicos á sua
2º. Relação entre pessoa e coisa: o direito real legitimidade;
consiste numa relação entre a pessoa e a coisa, e) justa: aquela adquirida conforme o direito, pelos
modos admitidos em lei;
f) injusta: é a posse contaminada pelos vícios:

expropriar – desapossar alguém de sua propriedade
segundo as formas legais e mediante justa indenização.
I - violenta, ou seja, através da força, física ou DIREITOS REAIS SOBRE COISA

psíquica (ao contrário, seria mansa, pacífica);
II - clandestina, isto é, a posse adquirida
PRÓPRIA
furtivamente, às ocultas;
NOÇÕES GERAIS E CONCEITO
III - precariedade, ou seja, o vício que macula a
posse adquirida, por exemplo, com abuso de Historicamente, como lembra Maria Helena
Diniz ‘propriedade’ e ‘domínio’ são vocábulos que
confiança.
não se equivalem em conceito, já que o primeiro
teria maior amplitude que o segundo.
EFEITOS
Entretanto, apesar da distinção que se fazia,
no Direito Romano, os dois termos, nos dias atuais,
POSSE E DETENÇÃO
são empregados, indistintamente, para designar a
São conceitos que não se confundem. A
mesma coisa, já que, quanto ao conteúdo, não há
detenção é simples relação de fato entre a coisa e a
diferença entre propriedade e domínio. O próprio
pessoa, da qual não deflui qualquer conseqüência de
Código Civil Brasileiro, emprega, indiferentemente,
ordem jurídica. A porte ao contrario, é relação entre
ambas as palavras.
a pessoa e a coisa, que gera efeitos jurídicos, como
Cuida-se de um direito real, isto é, um
a proteção possessora, a percepção dos frutos,
direito que recai diretamente sobre a coisa e
indenização por benfeitorias, entre outros.
independe, para o seu exercício de prestação de
Um dos mais importantes desses efeitos é a
quem quer que seja. Ao titular desse direito
Proteção possessora, que pode ser exercitada de
confere-se a prerrogativa de usar, gozar e dispor da
forma direta, pela chamada legítima defesa da
coisa e de reivindicá-la de quem quer que
posse, ou através dos interditos possessórios, que
injustamente a detenha.
são:
A propriedade constitui a essência do direito
das coisas, a espinha dorsal do direito privado e se
a) Ação de manutenção ou reintegração de posse:
distingue dos demais direitos reais, porque incide
concedida ao possuidor para que continue na
sobre coisa própria, enquanto os demais direitos
posse, embora turbada (ação de manutenção)
reais têm por objeto a coisa alheia.
ou da qual tenha sido esbulhado (ação de
reintegração);
PROPRIEDADE (OU DOMÍNIO)
b) Interdito proibitório: que é o remédio processual
concedido ao possuidor que tenha justo receio
É o direito real que vincula e legalmente
de ser molestado em sua posse, pela iminência
submete ao poder absoluto de nossa vontade a
de uma turbação ou um esbulho. Na turbação,
coisa, na sua substância, acidentes e acessórios.
ao contrário do esbulho, o possuidor, embora
molestado, não perde a posse; Dai dizer-se que o direito de propriedade é
absoluto, exclusivo e perpétuo.
c) Ação de anunciação de obra nova: concedida em
três hipóteses:
Absoluto, porque o proprietário tem sobre
1º. ao possuidor (proprietário ou não), para impedir aquilo que é seu o mais amplo poder jurídico.
a edificação de obra nova em imóvel vizinho, usando e desfrutando a coisa da maneira que lhe
que lhe prejudique o prédio, suas servidões ou aprove.
Exclusivo, uma vez que o direito de seu
os fins a que é destinado:
titular é exercido sem concorrência de outrem.
2º. ao condômino, a fim de impedir que o co-
Perpétuo, porque o direito de propriedade só
proprietário execute alguma obra com prejuízo
da coisa comum; se extingue pela vontade do próprio dono ou por
3º. ao Município, para impedir que o particular disposição de. lei.
construa em contravenção da lei, de
regulamentos ou de Código de Posturas; AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL
d) embargos de terceiros: conferidos a quem não De acordo com o art.530 do Código Civil,
sendo parte em processo, sofre turbação ou adquire-se a propriedade imóvel:
esbulho na posse de seus bens, por ato de
I - pelo registro do título de transferência no
apreensão judicial, como penhora, depósito,
arresto, seqüestro etc. Registro de Imóveis;
II - pela acessão;
Por outro lado, como dissemos, tem o III - pelo usucapião;
possuidor direito aos frutos, enquanto durar a IV - pelo direito hereditário.
posse, bem como direito de indenização, por
benfeitoras, podendo, até, desde que possuidor de REGISTRO DE TÍTULO
boa fé, reter a coisa, só a entregando após ser
indenizado. Para a aquisição da propriedade imóvel, não
O possuidor de má fé, embora não tenha basta o simples acordo de vontades entre o
direito de retenção, pode exigir indenização, mas só adquirente e o transmitente. Contrato solene que é,
pelas benfeitorias necessárias. não é suficiente, na compra e venda, por exemplo, a
simples avença para transferir o domínio, E
indispensável que o acordo de vontade conste de
escritura pública e que esta seja registrada no outrem, fazendo nascer o que se denomina de
cartório imobiliário da circunscrição competente. direito real sobre coisas alheias.
ACESSÃO ESPÉCIES
Nosso Código Civil distingue nove espécies
É o aumento do volume ou do valor da coisa de direitos reais sobre coisas alheias: enfiteuse
principal, em virtude de elemento externo. Por servidões, usufruto, uso, habitação, rendas
exemplo, quando uma coisa une-se outra, constituídas sobre imóveis, penhor, anticrese e
aumentando-lhe o volume ou quando, por obra hipoteca.
humana, faz- se alguma benfeitoria em determinada Além destas, a legislação especial atribui
coisa que, sem aumentar-lhe o volume, aumenta- natureza real á promessa irretratável de compra o
lhe o valor; venda, desde que registrada no Registro de Imóveis.
Esses direitos podem ainda, ser divididos
USUCAPIÃO em duas categorias: os de gozo (enfiteuse,
servidões, usufruto, uso, habitação, renda e
É o modo originário de aquisição do compromisso) e os de garantia (penhor, hipoteca e
domínio, através de posse mansa e pacifica, por um anticrese)
determinado espaço de tempo, fixado na lei.
DIREITOS REAIS DE GOZO (OU FRUIÇÃO)
Duas são as espécies de usucapião
contempladas em nosso Código Civil:ordinário e e) Usufruto: o Art ° 713 do Código Civil preceitua
extraordinário que o usufruto constitui o direito real de fruir a
utilidade e os frutos de uma coisa, enquanto
USUCAPIÃO ORDINÁRIO: temporariamente destacados da propriedade.
Consuma-se em dez anos, entre presentes Clóvis
(isto é, pessoas residentes no mesmo município), e b) Bevilácqua reafirma e completa o conceito,
em quinze anos, entre ausentes (ou seja, entre afirmando que usufruto é o direito real conferido
pessoas residentes em municípios diferentes), com a uma pessoa, durante certo tempo, que a
a exigência de justo titulo e boa fé; autoriza a retirar da coisa alheia os frutos e
utilidades que ela produz;
USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO: c) Enfiteuse: também conhecida por aforamento,
Consuma-se no prazo de vinte anos, ou aprazamento, ou foro, é o contrato pelo qual
mediante prova de posse mansa e pacifica. o proprietário de um prédio concede a outro o
dispensando os pressupostos de justo titulo e de domínio útil, com reserva de domínio direto. E o
boa fé. desmembramento do domínio, em que o
Alem desses, ainda há o chamado senhorio conserva o domínio direto ou o direito
usucapião especial de origem constitucional, hoje a substância da coisa, transferindo ao enfiteuta
regulado pela Lei 6.969, de 10 de dezembro de ou foreiro o domínio útil, ou as vantagens
1981; materiais do imóvel, mediante o pagamento de
uma renda anua!;
USUCAPIÃO ESPECIAL: d) Uso: é espécie de usufruto mais restrito.
Consuma-se em cinco anos, sobre área não Segundo regra do Art° 742 do Código Civil, o
superior a vinte e cinco hectares. Dispensa justo direito do usuário se mede pelas suas
titulo e boa fé, mas exige que o pretendente resida necessidades pessoais e de sua família. O Art°
no local e tenha tornado a gleca produtiva, com seu 743 estabelece os critérios de aferição dessas
trabalho. necessidades;
e) Habitação: como previsto no Art° 746 do Código
Civil, é o direito real e temporário de ocupar
DIREITOS REAIS SOBRE COISAS gratuitamente a casa alheia, para morada do
titular e de sua família, E o mesmo direito de
ALHEIA uso, restrito à casa de morada;
NOÇÕES GERAIS
Conforme acentuamos antes, direito real é o
anfiteuse – contrato pelo qual o proprietário de um imóvel
que afeta a coisa, direta e imediatamente, sob todos cede a outrem o domínio útil da propriedade, mediante o
ou sob certos aspectos, seguindo-a em poder de
pagamento de uma pensão anual chamada foro; o mesmo
quem quer que a detenha.
que aforamento, emprazamento ou prazo.
O mais completo dos direitos reais é o
anticrese – contrato de consignação de rendimentos, isto
domínio, pois confere ao seu titular a prerrogativa
de usar, gozar e dispor da coisa, podendo, ainda, é, contrato que permite ao credor entrar na posse de um
reivindicá-la de quem quer que injustamente a imóvel do devedor e receber o usufruto até a completa
possua. extinção da dívida.
Nada impede, contudo, que um ou alguns
fruição – gozo; posse; usufruto.
dos poderes elementares do domínio dele se
aferir – conferir (pesos, medidas etc.) com os respectivos
destaquem para incorporar-se ao patrimônio de padrões; por a marca da aferição em; cotejar; avaliar.
e) Servidões Prediais: é o direito real que recai posse do devedor, assegura, ao credor, o
sobre um prédio (oserviente), em favor de um pagamento da divida, pela preferência alcançada na
ou outro (o dominante), pertencentes a donos execução.
diferentes. Tem por finalidade aumentar a
utilidade do prédio dominante, o que implica em
restrições ao prédio serviente; PARCELAMENTO DO SOLO
f) Rendas constituídas sobre imóvel: é o direito real
temporário, que grava determinado bem de raiz,
PARA FINS URBANOS
abrigando seu proprietário a pagar prestações (LEI N° 6766,DE 19 DE DEZEMBRO
periódicas, de soma determinadas. DE 1979)
O parcelamento do solo urbano poderá ler
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA feito mediante loteamento ou desmembramento,
observadas as disposições da lei (6766) e das
O Decreto - Lei n° 58/37, bem como a Lei legislações estaduais e municipais pertinentes.
6.766/79 atribuíram natureza real à promessa
irretratável de compra e venda, desde que LOTEAMENTO
registrada no Registro de Imóveis.
Também chamado contrato preliminar, o É a subdivisão de gleba em lotes destinados
compromisso de compra e venda é o contrato pelo a edificação com abertura de novas vias de
qual o compromitente - vendedor obriga-se a circulação de logradouros públicos ou
vender ao compromissário - comprador determinado prolongamento ,modificação ou ampliação das vias
imóvel, por preço, condições e modos avençados, existentes.
ficando a outorga da escritura definitiva para
quando ocorrer o adimplemento total da obrigação. DESMEMBRAMENTO
Embora se aconselhe a escritura pública,
razões de ordem prática têm levado nossas juizes e É a subdivisão de gleba em lotes destinados
tribunais a aceitar sua constituição por instrumento a edificação com aproveitamento do sistema viário
particular, já, que sua insegurança estaria existente desde que não implique abertura de
contrabalançada pela exigência do registro no novas vias e logradouros públicos, nem
cartório imobiliário. prolongamento modificação ou ampliação dos já
existentes.
DIREITOS REAIS DE GARANTIA Somente será admitido o parcelamento do
solo para fins urbanos em zonas urbanas ou de
a) Anticrese: é a convenção pela qual o devedor, expansão urbana, assim definidas por lei municipal.
entregai um imóvel ao credor, lhe transfere o Não será permitido o parcelamento do golo:
direito de explorá-lo e dele retirar os frutos e a) I - Em terrenos alagadiços e sujeitos a
rendimentos, para que com eles se pague unia inundações antes de tomadas as providencias
parcela dos juros devidos e do principal, até que para assegurar o escoamento das águas.
a obrigação do devedor seja totalmente quitada; b) II - Em terrenos que tenham sido aterrados com
b) Penhor: é o direito real que o credor tem sobre material nocivo a saúde pública sem que sejam
a coisa móvel ou mobilizável do devedor dada previamente saneados
como garantia da obrigação. E o direito real que c) III - Em terreno com declividade igual ou
submete coisa móvel ou mobilizável ao superior a 30% (trinta por cento) salvo se
pagamento de uma divide (Clóvis Bevilácqua). atendida exigências especificas das autoridades
competentes.
No penhor, a coisa dada em garantia da d) IV - Em terrenos onde as condições geológicas
obrigação assumida pelo devedor é entregue á não aconselham a edificação.
guarda do credor que a reterá até o recebimento da e) V - Em áreas de preservação ecológicas ou
divida. Esta, se vencida e não quitada, importará na naquelas onde a poluição impeça condições
possibilidade de imediata execução privilegiada pela sanitárias suportáveis, até a sua correção.
garantia real do penhor;
c) Hipoteca: é o direito real constituído em favor do REQUISITOS URBANÍSTICOS PARA

credor sobre coisa imóvel do devedor ou de LOTEAMENTO
terceiros tendo, por
fim, que sujeitá-la, Os Loteamentos deverão atender, pelo
exclusivamente, ao menos aos seguintes requisitos:
pagamento da I - as áreas destinadas a sistema de circulação a
divida, sem todavia, implantação de equipamentos urbanos e
tirá-la da posse do comunitários, bem como espaços livro de uso
dono. público, serão proporcionais à densidade de
Segundo Clóvis, ocupação prevista para a gleba., O percentual
é o direito real sobre o não poderá ser inferior a 35% (trinta e cinco por
imóvel, em virtude do qual este, continuando na cento) da gleba.

Em loteamentos destinados para uso VI - as características dimensões e localização

industrial cujos os lotes forem maiores do que 1 das zonas de uso contíguas.
5,000m2 (quinze mil metros quadrados), caso em
que o percentual poderá ser reduzido. A prefeitura Municipal ou o Distrito Federal
quando for o caso indicará nas plantas apresentadas
II - os lotes terão área no mínimo de 125 m2, junto com o requerimento de acordo com as
(cento e vinte e cinco metro quadrados) e frente diretrizes de planejamento estadual e municipal. As
mínima de 5 (cinco) metros salvo quando mas ou estradas existentes ou projetadas que
houver uma legislação estadual ou municipal compõem o sistema viário da cidade e do Município
que determine maiores exigências, ou quando o relacionadas com o loteamento pretendido e a
loteamento se destinar a urbanização especifica serem respeitados.
ou edificação de conjuntos habitacionais de a) O traçado básico do sistema viário principal.
interesse 3ocial,previamente aprovados pelos b) A localização aproximada dos terrenos
órgãos públicos competentes. destinados equipamento urbano e comunitário e
III - ao longo das águas comentes e dormentes das áreas livres de uso público.
e das faixas de domínio público das rodovias, c) As faixas sanitárias do terreno necessárias ao
ferrovias e dutos, será obrigatório a reserva de escoamento das águas pluviais e as faixas não
uma faixa non aedifificandi de 15 (quinze) edificáveis.
metros de cada lado, salvo maiores exigências d) A zona ou zonas de uso predominante da área,
da legislação especificas. com indicação dos usos compatíveis.
IV - as vias de loteamento deverão articular-se
com as vias adjacentes oficiais existentes ou PROJETO DE DESMEMBRAMENTO
projetadas, e harmonizar-se com a topografia
local. Para aprovação de projeto de
desmembramento, o interessado apresentará á
Consideram-se comunitários os Prefeitura Municipal ou ao Distrito Federal quando
equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, for o caso. acompanhado do titulo de propriedade e
lazer e similares. de planta do imóvel a ser desmembrado, contendo
Consideram-se urbanos os equipamentos ainda:
públicos de abastecimento de água serviços de a) a indicação das vias existentes e dos
esgotos, energia elétrica, coletas de água pluviais loteamentos próximos
rede telefônica e gás canalizado. b) a indicação do tipo de uso predominante no local
O Poder Público competente poderá c) a indicação da divisão de lotes pretendida na
complementarmente exigirem cada loteamento, a área.
reserva de faixa non aedificandi destinado a
equipamentos urbanos. O município, ou o Distrito Federal, quando
for o caso fixará os requisitos necessários para
PROJETO DE LOTEAMENTO aprovação de desmembramento de lotes
decorrentes de loteamento cuja a destinação da
Antes da elaboração do projeto de área pública seja inferior a mínima prevista na Lei,
loteamento, o interessado deverá solicitar a assim como as disposições urbanísticas exigidas.
Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal, quando
for o caso que define as diretrizes para o uso do
solo, traçado dos lotes do sistema viário, dos APROVAÇÃO DO PROJETO DE
espaços livres e das áreas reservadas para LOTEAMENTO E DESMEMBRAMENTO
equipamentos urbanos e comentários,
apresentando, para este fim, requerimento e plante O Projeto de Loteamento e
do imóvel contendo pelo menos: Desmembramento deverá ser aprovado pela
Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal quando
I - as divisas da gleba a ser loteada for o caso a quem compete também a fiação das
II - as curvas de nível a distancia adequada quando diretrizes.
exigidas por lei estadual ou municipal. O Art°13 da Lei 6766, fala que nas
III - a localização dos cursos d’água bosques e seguintes condições os Estados devem examinar
construções existentes. para anuência prévia para aprovação pelos
IV - a indicação dos armamentos contíguos a Municípios.
todo o perímetro as localização das vias de a) Quando localizados em áreas de interesse
comunicação das áreas livres, dos equipamentos especial tais como as de proteção aos
urbanose comunitários, existentes no local ou mananciais ou ao patrimônio cultural, histórico,
em suas adjacências, com as respectivas paisagístico e arqueológicos, assim definidas por
distanciada área a ser loteada. legislação estadual ou federal.
V - o tipo de uso predominante a que o loteamento b) Quando o loteamento ou desmembramento
se destina. localizar-se em área limítrofe do Município, ou
que pertença a mais de um Município nas
regiões metropolitanas ou em aglomerações

gleba – terreno, porção de terra, terra de cultura, torrão,
urbanas definidas em lei estadual o federal.
solo.
c) Quando o loteamento abranger área superior a definitivos, referentes à incorporação, salvo dos
1.000.000 m2 (um milhão de metros anúncios "classificados".
quadrados). Quando o incorporador contratar a entrega da
unidade a prazo e preços certos, determinados ou
Nos casos de loteamento ou determináveis, deverá informar obrigatoriamente
desmembramento localizado em área de Município aos adquirentes, por escrito, no mínimo de seis em
integrante de região metropolitana, o exame e a seis meses, o estado da obra.
anuência prévia à aprovação do projeto caberão à O incorporador responde civilmente pela
autoridade metropolitana. execução da incorporação, devendo indenizar os
Os espaços livres de uso comum, as vias e adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que
praças as áreas destinadas a edifícios públicos e a estes advierem do fato de não se concluir a
outros equipamentos urbanos constantes do projeto edificação ou de se retardar injustificadamente a
e do memorial descritivo , não poderão ter sua conclusão das obras.
destinação alterada pelo Loteador desde a É vedado ao incorporador alterar o projeto,
aprovação do loteamento, salvo as hipóteses de especialmente no que se refere à unidade do
caducidade de licença ou desistência do loteador. adquirente e às partes comuns, modificar as
Sendo neste caso, observadas as exigências do Art° especificações, ou desviar-se do plano da
23 da Lei 6766. construção, salvo autorização unânime dos
A lei municipal definirá o número de dias em interessados ou exigência legal;
que um projeto de loteamento uma vez apresentado Após a concessão do "habite-se" pela
com todos os seus elementos deve ser aprovado ou autoridade administrativa, o incorporador deverá
rejeitado. requerer a averbação da construção das edificações,
para efeito de individualização e discriminação das
LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO unidades, respondendo perante os adquirentes pelas
perdas e danos que resultem da demora no
DE 1964 cumprimento dessa obrigação.
Dispõe sobre o condomínio em edificações e
DA CONSTRUÇÃO DE EDIFICAÇÃO EM
as incorporações imobiliárias.
CONDOMÍNIO
DO CONDOMÍNIO
A construção de imóveis, objeto de
incorporação, poderá ser contratada sob o regime
As disposições relativas ao condomínio edilício
de empreitada ou de administração.
constante nessa lei foram revogadas pelo novo
Poderá ser designada, no contrato de
Código Civil, de forma que da Lei n.º 4.591/64
construção ou eleita em assembléia, uma Comissão
trataremos somente das incorporações imobiliárias.
de Representantes, composta de no mínimo três
membros escolhidos entre os contratantes, para
DAS INCORPORAÇÕES
representá-los junto ao construtor ou ao
incorporador, em tudo que interessar ao bom
Incorporação imobiliária é a atividade
andamento da obra.
exercida com o intuito de promover e realizar a
Cada contratante da construção só será
construção, para alienação total ou parcial, de
imitido na posse de sua unidade se estiver em dia
edificações ou conjunto de edificações compostas de
com as obrigações assumidas, exercendo o
unidades autônomas.
construtor, o incorporador ou o condomínio o direito
Incorporador é a pessoa física ou jurídica, que
de retenção sobre a respectiva unidade.
embora não efetuando a construção, compromisse
ou efetive a venda de frações ideais de terreno
DA CONSTRUÇÃO POR EMPREITADA
objetivando a vinculação de tais frações a unidades
autônomas, ou que meramente aceite propostas
Nas incorporações em que a construção seja
para efetivação de tais transações, coordenando e
feita pelo regime de empreitada, esta poderá ser a
levando a termo a incorporação.
preço fixo, ou a preço reajustável por índices
O incorporador somente poderá negociar
previamente determinados. Na empreitada a preço
sobre unidades autônomas após ter arquivado, no
fixo, o preço da construção será irreajustável,
cartório competente de Registro de Imóveis, os
independentemente das variações que sofrer o custo
documentos comprovando a propriedade do terreno;
efetivo das obras e qualquer que sejam suas causas.
a inexistência de débitos de impostos, protesto de
Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado
títulos; ações cíveis e criminais e de ônus reais
no contrato será reajustado na forma e nas épocas
relativos ao imóvel, aos alienantes e ao
nele expressamente previstas, em função da
incorporador; os projetos de construção
variação dos índices adotados, também previstos
devidamente aprovados pelas autoridades
obrigatoriamente no contrato.
competentes.
Em toda a publicidade ou propaganda escrita,
O número do registro da incorporação, bem
destinada a promover a venda de incorporação com
como a indicação do cartório competente, constará,
construção pelo regime de empreitada reajustável,
obrigatoriamente, dos anúncios, impressos,
em que conste preço, serão discriminados
publicações, propostas, contratos, preliminares ou
explicitamente o preço da fração ideal do terreno e

o preço da construção, com indicação expressa da REGISTRO DO LOTEAMENTO E

reajustabilidade, dispensada essa exigência nos DESMEMBRAMENTO
anúncios "classificados" dos jornais.
Aprovado o projeto de loteamento ou de
DA CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO desmembramento, o loteador deverá submete-lo no
Registro Imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta)
Nas incorporações em que a construção for dias, sob pena de caducidade da aprovação,
contratada pelo regime de administração, também acompanhado dos seguintes documentos:
chamado "a preço de custo", será de
responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o a) título de propriedade do imóvel.
pagamento do custo integral de obra. b) histórico dos títulos de propriedade do imóvel,
No regime de construção por administração, abrangendo os últimos 20 (vinte anos),
será obrigatório constar do respectivo contrato o acompanhado dos respectivos comprovantes.
montante do orçamento do custo da obra e a data c) Certidões negativas
em que se iniciará efetivamente a obra.
Em toda publicidade ou propaganda escrita - de tributos federais, estaduais e municipais
destinada a promover a venda de incorporação com incidentes sob o imóvel
construção pelo regime de administração em que - de ações reais referente no imóvel, pelo período
conste preço, serão discriminados explicitamente o de 10 (dez) anos.
preço da fração ideal de terreno e o montante do - De ações penais com respeito ao crime contra o
orçamento atualizado do custo da construção, com a patrimônio e contra a Administração Pública.
indicação do mês a que se refere o dito orçamento, - Dos Casos de Protestos de Títulos em nome do
dispensada essa exigência nos anúncios loteador pelo período de 10 (dez) anos
"classificados" dos jornais. - De ações pessoais relativas ao loteador pelo
período de 10 (dez) anos
DAS INFRAÇÕES - De ônus reais relativos no imóvel;
- De ações penais contra o loteador pelo
Pode-se estipular no contrato que a falta de - período de l0 (dez) anos.
pagamento, por parte do adquirente ou contratante,
de três prestações do preço da construção, depois d) cópia do ato de aprovação do loteamento e
de prévia notificação com o prazo de dez dias para comprovante do termo de verificação pela
purgação da mora, implique na rescisão do contrato, Prefeitura da execução das obras exigidas por
e que, na falta de pagamento, pelo débito legislação municipal, que incluirão no mínimo a
respondem os direitos à respectiva fração ideal de execução das vias de circulação do loteamento
terreno e à parte construída adicionada. demarcação dos lotes ,quadras e logradouros e
Não purgada a mora o prazo de dez dias das obras de escoamento das águas pluviais ou
poderá ser promovida, em leilão público, a venda da da aprovação de um cronograma, com a
quota de terreno. duração máxima de 2 (dois) anos acompanhado
O contrato poderá dispor que o valor das de competente instrumento de garantia para a
prestações pagas com atraso seja corrigível em execução das obras.
função da variação do índice geral de preços que e) Contrato padrão de promessa de venda ou de
reflita as oscilações do poder aquisitivo da moeda cessão ou de promessa de cessão da qual
nacional. constarão obrigatoriamente as indicações
É crime contra a economia popular promover previstas do Art° 26 da lei 6766.
incorporação, fazendo, em proposta, contratos, f) O Declaração do cônjuge do requerente de que
prospectos ou comunicação ao público, afirmação consente no registro do loteamento A existência
falsa sobre a construção do condomínio, alienação de protestos, de ações pessoais ou de ações
das frações ideais do terreno ou sobre a construção penais, exceto as referentes a crime contra
das edificações, punível com pena de reclusão de patrimônio e contra a administração não
um a quatro anos e multa. impedirá o registro do loteamento, se o
Na mesma pena incorre também o corretor de requerente comprovar que esses protestos ou
imóveis, o incorporador, o construtor, os diretores ações não poderão prejudicar os adquirentes
ou gerentes de empresa incorporadora, corretora ou dos lotes.
construtora que, em contrato, publicidade ou Examinada a documentação e encontrada
comunicação ao público fizerem afirmação falsa em ordem, o oficial do registro de imóveis
sobre a constituição do condomínio, alienação das encaminhará comunicação a Prefeitura Municipal e
frações ideais ou sobre a construção das edificações, fará publicar em resumo e com pequeno desenho de
ou que usar, ainda que a título de empréstimo, em localização da área edital do pedido de registro em 3
proveito próprio ou de terceiros, bens ou haveres (três) dias consecutivos, podendo este ser
destinados a incorporação contratada por impugnado no prazo de 15 (quinze) dias contados
administração, sem prévia autorização dos da data da ultima publicação. Findo o prazo não
interessados. havendo impugnação será feito imediatamente o
registro, havendo impugnação o Oficial do registro
de imóveis, comunicará ao requerente, e Prefeitura
Municipal e ao Distrito Federal, quando for o caso,

para que sobre ela se manifestem no prazo de 5 pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário
(cinco) dias, sob pena de arquivamento do e abastecimento de água potável, e de energia
processo. Com tais manifestações o processo será elétrica pública e domiciliar e as vias de circulação
enviado no juiz competente para decisão. pavimentadas ou não.
Ocorrendo o Registro do loteamento, oficial Nas zonas habitacionais declaradas por lei
de registro comunicará , por certidão o seu Registro como de interesse social (ZHIS), a infra-estrutura
a Prefeitura. básica dos parcelamentos situados consistirá, no
No Registro de Imóveis far-se-a o registro mínimo, de vias de circulação, escoamento das águas
do loteamento com uma indicação para cada lote, pluviais, rede para o abastecimento de água potável,
averbação das alterações, a abertura de ruas e e soluções para o esgotamento sanitário e para a
praças e as áreas destinadas a espaços livres ou a energia elétrica domiciliar.
equipamentos urbanos. Somente será admitido o parcelamento do solo
para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão
O REGISTRO DO LOTEAMENTO SÓ PODERÁ SER urbana ou de urbanização específica, assim definidas
CANCELADO: pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal.
É proibido o parcelamento do solo urbano,
a) por decisão judicial enquanto não solucionados os problemas, em
b) a requerimento do loteador com anuência da terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, que
Prefeitura ou do Distrito Federal quando for o tenham sido aterrados com material nocivo à saúde
caso enquanto nenhum lote houver sido objeto pública, com declividade igual ou superior a trinta por
de contrato. cento Também não será permitido o parcelamento do
c) A requerimento conjunto do loteador e de todos solo em terrenos onde as condições geológicas não
os adquirentes de lotes, com anuência da aconselham a edificação ou em áreas de preservação
Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o ecológica.
caso, e do Estado. A lei municipal definirá os prazos para que um
A Prefeitura e o Estado só poderá se opor projeto de parcelamento apresentado seja aprovado
ao cancelamento se disto resultar inconveniente ou rejeitado e para que as obras executadas sejam
comprovado para o desenvolvimento urbano ou se aceitas ou recusadas. Transcorridos os prazos sem a
já se tiver realizado qualquer melhoramento na área manifestação do Poder Público, o projeto será
loteada ou adjacências. considerado rejeitado ou as obras recusadas,
O processo de loteamento e os contratos assegurada a indenização por eventuais danos
depositados em cartório poderão ser examinados derivados da omissão. Nos Municípios cuja legislação
por qualquer pessoa, a qualquer tempo, for omissa, os prazos serão de noventa dias para a
independentemente do pagamento das custas ou aprovação ou rejeição e de sessenta dias para a
emolumentos, ainda que a título de busca. aceitação ou recusa fundamentada das obras de
urbanização.
Aprovado o projeto de loteamento ou de
LEI NO 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao
Registro Imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta)
DE 1979 - DISPÕE SOBRE O dias, sob pena de caducidade da aprovação.
PARCELAMENTO DO SOLO URBANO Juntamente com o pedido deverá apresentar os
E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS documentos de comprovação da propriedade do
terreno; de inexistência de débitos de impostos,
protesto de títulos, ações cíveis e criminais e de ônus
O parcelamento do solo urbano poderá ser
reais relativos ao imóvel e aos alienantes; cópia do
feito mediante loteamento ou desmembramento.
ato de aprovação do loteamento e comprovante do
Considera-se loteamento a subdivisão de gleba
termo de verificação da execução das obras exigidas;
em lotes destinados a edificação, com abertura de
exemplar do contrato-padrão de promessa de venda,
novas vias de circulação, de logradouros públicos ou
ou de cessão ou de promessa de cessão.
prolongamento, modificação ou ampliação das vias
No Registro de Imóveis far-se-á o registro do
existentes.
loteamento, com uma indicação para cada lote, a
Considera-se desmembramento a subdivisão
averbação das alterações, a abertura de ruas e
de gleba em lotes destinados a edificação, com
praças e as áreas destinadas a espaços livres ou a
aproveitamento do sistema viário existente, desde
equipamentos urbanos.
que não implique na abertura de novas vias e
O processo de loteamento e os contratos
logradouros públicos, nem no prolongamento,
depositados em cartório poderão ser examinados por
modificação ou ampliação dos já existentes.
qualquer pessoa, a qualquer tempo,
Considera-se lote o terreno servido de infra-
independentemente do pagamento de custas ou
estrutura básica cujas dimensões atendam aos
emolumentos, ainda que a título de busca.
índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei
São irretratáveis os compromissos de compra e
municipal para a zona em que se situe.
venda, cessões e promessas de cessão, os que
Consideram-se infra-estrutura básica os
atribuam direito a adjudicação compulsória e,
equipamentos urbanos de escoamento das águas
estando registrados, confiram direito real oponível a
terceiros.

averbação – averbamento; registro que valida declaração
funcional para outorga de vantagens.
Os compromissos de compra e venda, as É proibido vender ou prometer vender parcela

cessões e as promessas de cessão valerão como de loteamento ou desmembramento não registrado.
título para o registro da propriedade do lote Verificado que o loteamento ou desmembramento
adquirido, quando acompanhados da respectiva não está registrado, deverá o adquirente do lote
prova de quitação. notificar o loteador para suprir a falta, suspendendo o
Se aquele que se obrigou a concluir contrato de pagamento, ao loteador, das prestações restantes,
promessa de venda ou de cessão não cumprir a mas efetuando o depósito delas junto ao Registro de
obrigação, o credor poderá notificar o devedor para Imóveis competente. Regularizado o loteamento pelo
outorga do contrato ou oferecimento de impugnação loteador, este poderá levantar as prestações
no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de proceder- depositadas em cartório.
se ao registro do pré-contrato, passando as relações Será nula de pleno direito a cláusula de
entre as partes a serem regidas pelo contrato- rescisão de contrato por inadimplemento do
padrão. Nesse caso, terão o mesmo valor de pré- adquirente, quando o loteamento não estiver
contrato a promessa de cessão, a proposta de regularmente inscrito.
compra, a reserva de lote ou qualquer outro Constitui crime contra a Administração Pública
instrumento, do qual conste a manifestação da dar início, ou efetuar loteamento ou
vontade das partes, a indicação do lote, o preço e desmembramento do solo para fins urbanos sem
modo de pagamento, e a promessa de contratar. autorização do órgão público competente, em
Aquele que adquirir a propriedade loteada desacordo com as disposições legais ou sem a
mediante ato inter vivos, ou por sucessão causa observância das determinações constantes do ato
mortis, sucederá o transmitente em todos os seus administrativo de licença. Da mesma forma, constitui
direitos e obrigações, ficando obrigado a respeitar os crime fazer, ou veicular em proposta, contrato,
compromissos de compra e venda ou as promessas prospecto ou comunicação ao público ou a
de cessão, em todas as suas cláusulas, sendo nula interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de
qualquer disposição em contrário, ressalvo o direito loteamento ou desmembramento do solo para fins
do herdeiro ou legatário de renunciar à herança ou ao urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele
legado. relativo. Em ambos os casos a pena é de reclusão,
O contrato particular pode ser transferido por de um a quatro anos, e multa.
simples trespasse, lançado no verso das vias em A pena será aumentada de um a cinco anos, e
poder das partes, ou por instrumento em separado, multa, se o crime é cometido por meio de venda,
declarando-se o número do registro do loteamento, o promessa de venda ou reserva de lote não registrado
valor da cessão e a qualificação do cessionário, para no Registro de Imóveis competente ou com
o devido registro. A cessão independe da anuência do inexistência de título legítimo de propriedade do
loteador, mas, em relação a este, seus efeitos só se imóvel loteado ou desmembrado.
produzem depois de cientificado, por escrito, pelas Quem, de qualquer modo, concorrer para a
partes ou quando registrada a cessão. prática das condutas acima citadas incidirá nas penas
Vencida e não paga a prestação, o contrato cominadas, considerados em especial os atos
será considerado rescindido trinta dias depois de praticados na qualidade de mandatário de loteador,
constituído em mora o devedor. Nesse caso, a diretor ou gerente de sociedade.
requerimento do credor, o devedor-adquirente será Aquele que registrar loteamento ou
intimado a satisfazer as prestações vencidas e as que desmembramento não aprovado pelos órgãos
se vencerem até a data do pagamento, os juros competentes, registrar o compromisso de compra e
convencionados e as custas de intimação. Purgada a venda, a cessão ou promessa de cessão de direitos,
mora, convalescerá o contrato. ou efetuar registro de contrato de venda de
Permanecendo a inadimplência, de posse da loteamento ou desmembramento não registrado será
certidão de não haver sido feito o pagamento em apenado com detenção de um dois anos, e multa.
cartório, o vendedor requererá ao oficial do registro o
cancelamento da averbação. LEI Nº 8.078, DE 11 DE SETEMBRO
Em qualquer caso de rescisão por
inadimplemento do adquirente, as benfeitorias
DE 1990 - DISPÕE SOBRE A
necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no PROTEÇÃO DO CONSUMIDOR
imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum
efeito qualquer disposição contratual em contrário. DEFINIÇÕES E CONCEITOS
Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em
desconformidade com o contrato ou com a lei.
O Código do Consumidor estabelece normas
Ocorrendo o cancelamento do registro por
visando a proteção e defesa do consumidor, da
inadimplemento do contrato e tendo havido o
ordem pública e do interesse social.
pagamento de mais de um terço do preço ajustado, o
É de vital importância o conhecimento de
oficial do registro de imóveis mencionará este fato no
alguns conceitos e regras que regem o direito
ato do cancelamento e a quantia paga; somente será
consumeirista, pois o Corretor de Imóveis é um
efetuado novo registro relativo ao mesmo lote, se for
fornecedor de serviços com características bem
comprovada a restituição do valor pago pelo
particulares, haja vista que fornece seus serviços
vendedor ao titular do registro cancelado, ou
profissionais tanto ao vendedor quanto ao
mediante depósito em dinheiro à sua disposição junto
comprador.
ao Registro de Imóveis.

Consumidor é toda pessoa física ou jurídica se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como
que adquire ou utiliza produto ou serviço como por aqueles decorrentes da disparidade com as
destinatário final. Destinatário final é aquele que indicações constantes da oferta ou mensagem
adquire um produto ou serviço para utilizar em uso publicitária.
próprio, que não revende o produto para outrem, Ocorrendo o vício e não sendo ele sanado no
nem o aplica na produção de outros produtos. prazo máximo de trinta dias, pode o consumidor
Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, exigir, alternativamente e à sua escolha a
ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas substituição do produto por outro da mesma espécie,
relações de consumo. Esta última definição é uma em perfeitas condições de uso; a restituição imediata
exação jurídica denominada consumidor por da quantia paga, monetariamente atualizada, sem
equiparação. prejuízo de eventuais perdas e danos; ou o
Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica que abatimento proporcional do preço. O prazo de trinta
desenvolvem atividade de produção, montagem, dias pode ser reduzido a sete dias ou dilatado até
criação, construção, transformação, importação, 180 dias, desde que as partes assim estipulem.
exportação, distribuição ou comercialização de O fornecedor de serviços responde pelos vícios
produtos ou prestação de serviços. de qualidade que os tornem impróprios ao consumo
Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles
material ou imaterial. decorrentes da disparidade com as indicações
Serviço é qualquer atividade fornecida no constantes da oferta ou mensagem publicitária,
mercado de consumo, mediante remuneração, podendo o consumidor exigir, alternativamente e à
inclusive as de natureza bancária, financeira, de sua escolha a reexecução dos serviços, sem custo
crédito e securitária, salvo as decorrentes das adicional e quando cabível; a restituição imediata da
relações de caráter trabalhista. quantia paga, monetariamente atualizada, sem
prejuízo de eventuais perdas e danos, ou o
DA RESPONSABILIDADE PELO FATO DO abatimento proporcional do preço. A reexecução dos
PRODUTO E DO SERVIÇO serviços poderá ser confiada a terceiros devidamente
capacitados, por conta e risco do fornecedor.
Não raro ocorre de o produto ou serviço A ignorância do fornecedor sobre os vícios de
causar danos às pessoas. Neste caso o fabricante, o qualidade por inadequação dos produtos e serviços
produtor, o construtor, e o importador respondem não o exime de responsabilidade.
de modo objetivo. A responsabilidade objetiva
independe da averiguação da culpa e só é excluída DA DECADÊNCIA E DA PRESCRIÇÃO
se provada a inexistência do defeito, que não foi
colocado o produto no mercado ou que a culpa é O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou
exclusiva do consumidor ou de terceiro. de fácil constatação caduca em trinta dias, tratando-
Considera-se o produto defeituoso quando não se de fornecimento de serviço e de produtos não
oferece a segurança que dele legitimamente se duráveis, noventa dias, tratando-se de fornecimento
espera. Não é considerado defeituoso pelo fato de de serviço e de produtos duráveis.
outro de melhor qualidade ter sido colocado no A reclamação comprovadamente formulada
mercado. pelo consumidor perante o fornecedor de produtos e
O fornecedor de serviços responde, serviços até a resposta negativa correspondente,
independentemente da existência de culpa, pela transmitida de forma inequívoca, obsta a decadência
reparação dos danos causados aos consumidores por do direto de reclamar dos vícios aparentes.
defeitos relativos à prestação dos serviços, bem No caso de vício oculto, o prazo decadencial
como por informações insuficientes ou inadequadas inicia-se no momento em que ficar evidenciado o
sobre sua fruição e riscos. O serviço é defeituoso defeito.
quando não fornece a segurança que o consumidor Prescreve em cinco anos a pretensão à
dele pode esperar. O serviço não é considerado reparação pelos danos causados por fato do produto
defeituoso pela adoção de novas técnicas. ou do serviço, iniciando-se a contagem do prazo a
O fornecedor de serviços só não será partir do conhecimento do dano e de sua autoria.
responsabilizado quando provar que, tendo prestado
o serviço, o defeito inexiste ou que o defeito decorre DA OFERTA
de culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.
Os profissionais liberais são exceção à regra da Toda informação ou publicidade oferecendo ou
responsabilidade objetiva, vez que sua apresentando produtos ou serviços obriga o
responsabilidade pessoal deve ser apurada mediante fornecedor que a fizer ou dela se utilizar e integra o
a verificação de culpa. contrato que vier a ser celebrado. A oferta e
apresentação de produtos ou serviços devem
DA RESPONSABILIDADE POR VÍCIO DO assegurar informações corretas, claras, sobre as
PRODUTO E DO SERVIÇO características, qualidades, quantidade, composição,
preço, garantia, prazos de validade e origem, bem
Os fornecedores de produtos de consumo como sobre os riscos que apresentam à saúde e
duráveis ou não duráveis respondem solidariamente segurança dos consumidores.
pelos vícios de qualidade ou quantidade que os
tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que

DA PUBLICIDADE o valor orçado terá validade pelo prazo de dez dias,

contado de seu recebimento pelo consumidor. Uma
A publicidade deve ser veiculada de tal forma vez aprovado pelo consumidor, o orçamento obriga
que o consumidor, fácil e imediatamente, a os contraentes e somente pode ser alterado mediante
identifique como tal, sendo proibida toda publicidade livre negociação das partes. O consumidor não
enganosa ou abusiva. responde por quaisquer ônus ou acréscimos
É enganosa qualquer modalidade de decorrentes da contratação de serviços de terceiros
informação ou comunicação de caráter publicitário, não previstos no orçamento prévio.
capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da
natureza, características, qualidade, quantidade, DA COBRANÇA DE DÍVIDAS
propriedades, origem, preço e quaisquer outros
dados sobre produtos e serviços. Na cobrança de débitos, o consumidor
É abusiva a publicidade discriminatória, a que inadimplente não será exposto a ridículo, nem será
incite à violência, explore o medo ou a superstição, submetido a qualquer tipo de constrangimento ou
se aproveite da deficiência de julgamento e ameaça. O consumidor cobrado em quantia indevida
experiência da criança, desrespeita valores tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao
ambientais, ou que seja capaz de induzir o dobro do que pagou em excesso, acrescido de
consumidor a se comportar de forma prejudicial ou correção monetária e juros legais, salvo hipótese de
perigosa à sua saúde ou segurança. engano justificável.
A publicidade é enganosa por omissão quando
deixar de informar sobre dado essencial do produto DA PROTEÇÃO CONTRATUAL
ou serviço.
O ônus da prova da veracidade e correção da O CDC protege o consumidor antes, quando e
informação ou comunicação publicitária cabe a quem após a elaboração do contrato.
as patrocina. Os contratos não obrigarão o consumidor, se
não lhe foi dada a oportunidade de tomar
DAS PRÁTICAS ABUSIVAS conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se forem
redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu
É vedado ao fornecedor de produtos ou sentido e alcance. As cláusulas contratuais serão
serviços, dentre outras práticas consideradas interpretadas de maneira mais favorável ao
abusivas, praticar a venda casada, ou seja, consumidor.
condicionar o fornecimento de produto ou de serviço As declarações de vontade constantes de
ao fornecimento de outro produto ou serviço. Da escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos
mesma forma não pode limitar quantitativamente às relações de consumo vinculam o fornecedor.
sem justa causa, ou recusar atendimento às O consumidor pode desistir do contrato, no
demandas dos consumidores, na exata medida de prazo de sete dias a contar de sua assinatura ou do
suas disponibilidades de estoque, e, ainda, de ato de recebimento do produto ou serviço, sempre
conformidade com os usos e costumes. que a contratação de fornecimento de produtos e
Não poderá enviar ou entregar ao consumidor serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial,
qualquer produto serviço sem solicitação prévia nem especialmente por telefone ou a domicílio. Se o
se prevalecer da fraqueza ou ignorância do consumidor exercitar o direito de arrependimento, os
consumidor para impingir-lhe seus produtos ou valores eventualmente pagos, a qualquer título,
serviços. Os serviços prestados e os produtos durante o prazo de reflexão, serão devolvidos, de
remetidos ou entregues ao consumidor sem a sua imediato, monetariamente atualizados.
solicitação, equiparam-se às amostras grátis, A garantia contratual é complementar à legal e
inexistindo obrigação de pagamento. será conferida mediante termo escrito.
Não pode repassar informação depreciativa,
referente a ato praticado pelo consumidor no DAS CLÁUSULAS ABUSIVAS
exercício de seus direitos; colocar no mercado de
consumo qualquer produto ou serviço em desacordo São nulas de pleno direito, entre outras, as
com as normas técnicas convencionadas; recusar a cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de
venda de bens ou a prestação de serviços, produtos e serviços que impossibilitem, exonerem,
diretamente a quem se disponha a adquiri-los atenuem ou transfiram a responsabilidade do
mediante pronto pagamento; elevar sem justa causa fornecedor por vícios de qualquer natureza dos
o preço de produtos ou serviços; deixar de estipular produtos e serviços; subtraiam ao consumidor a
prazo para o cumprimento de sua obrigação ou opção de reembolso da quantia já paga; estabeleçam
deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo inversão do ônus da prova em prejuízo do
critério; aplicar fórmula ou índice de reajuste diverso consumidor; determinem a utilização compulsória de
do legal ou contratualmente estabelecido. arbitragem; deixem ao fornecedor a opção de
O fornecedor de serviço será obrigado a concluir ou não o contrato, embora obrigando o
entregar ao consumidor orçamento prévio consumidor; autorizem o fornecedor a modificar
discriminando o valor da mão-de-obra, dos materiais unilateralmente o conteúdo ou a qualidade do
e equipamentos a serem empregados, as condições contrato, após sua celebração; possibilitem a
de pagamento, bem como as datas de início e renúncia do direito de indenização por benfeitorias
término dos serviços. Salvo estipulação em contrário, necessárias.

A nulidade de uma cláusula contratual abusiva estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
não invalida o contrato, exceto quando de sua Idêntico direito terá o promissário comprador e o
ausência, apesar dos esforços de integração, decorrer promissário cessionário, em caráter irrevogável, com
ônus excessivo a qualquer das partes. imissão na posse do imóvel e título registrado junto à
As multas de mora decorrentes do matrícula do mesmo. A denúncia deverá ser
inadimplemento de obrigações no seu termo não exercitada no prazo de noventa dias contados do
poderão ser superiores a dois por cento do valor da registro da venda ou do compromisso, presumindo -
prestação. É assegurado ao consumidor a liquidação se, após esse prazo, a concordância na manutenção
antecipada do débito, total ou parcialmente, da locação.
mediante redução proporcional dos juros e demais A locação também poderá ser desfeita por
acréscimos. mútuo acordo; em decorrência da prática de infração
Nos contratos de compra e venda de móveis ou legal ou contratual; em decorrência da falta de
imóveis mediante pagamento em prestações, bem pagamento do aluguel e demais encargos; ou para a
como nas alienações fiduciárias em garantia, realização de reparações urgentes determinadas pelo
consideram-se nulas de pleno direito às cláusulas que Poder Público.
estabeleçam a perda total das prestações pagas em É livre a convenção do aluguel, mas não pode
benefício do credor que, em razão do ser estipulado em moeda estrangeira, nem
inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a vinculado à variação cambial ou ao salário mínimo.
retomada do produto alienado. Só pode ser cobrado adiantadamente em caso de
locação por temporada, ou se não foi dada garantia.
DOS CONTRATOS DE ADESÃO O aluguel está sujeito aos reajustes por
vontade das partes, mas não havendo acordo pode
Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas ocorrer reajuste judicial, a cada três anos.
foram unilateralmente colocadas pelo fornecedor de O locador é obrigado a entregar ao locatário o
produtos ou serviços, sem que o consumidor possa imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se
discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo. destina, a garantir o uso pacífico do imóvel locado,
As cláusulas que implicarem limitação de direito do responder pelos vícios ou defeitos anteriores à
consumidor deverão ser redigidas com destaque, locação, fornecer ao locatário descrição minuciosa do
permitindo sua imediata e fácil compreensão. estado do imóvel quando de sua entrega, fornecer ao
locatário recibo discriminado dos pagamentos, pagar
LEI NO 8.245, DE 18 DE OUTUBRO as taxas de administração imobiliária e de
intermediações, inclusiva as despesas necessárias à
DE 1991 - DISPÕE SOBRE AS aferição da idoneidade do pretendente ou de seu
LOCAÇÕES DOS IMÓVEIS URBANOS fiador, pagar os impostos, taxas e o de seguro, salvo
E OS PROCEDIMENTOS A ELAS disposição expressa em contrário no contrato, e
pagar as despesas extraordinárias de condomínio,
PERTINENTES.
sendo estas as despesas que não se refiram aos
gastos rotineiros de manutenção do edifício.
DA LOCAÇÃO EM GERAL O locatário é obrigado a pagar pontualmente o
aluguel e os encargos da locação, servir - se do
A locação de imóvel urbano regula - se pelo imóvel para o uso convencionado ou presumido e
disposto nesta lei. A locação pode ser residencial e tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu,
não residencial. São reguladas pelo Código Civil ou restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo
leis especiais os imóveis públicos, as garagens as deteriorações decorrentes do seu uso normal, não
autônomas, os espaços destinados à publicidade, os modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o
apart- hotéis, hotéis. consentimento prévio e por escrito do locador, pagar
As partes podem ajustar um contrato de as despesas de telefone e de consumo de força, luz e
locação por qualquer prazo, dependendo de gás, água e esgoto, permitir a vistoria do imóvel pelo
autorização conjugal, se igual ou superior a dez anos. locador, cumprir integralmente a convenção de
Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará condomínio e os regulamentos internos, pagar o
obrigado a observar o prazo excedente. prêmio do seguro de fiança, e pagar as despesas
Durante o prazo estipulado para a duração do ordinárias de condomínio, sendo estas as despesas
contrato, não poderá o locador reaver o imóvel necessárias à sua administração.
alugado, mas o locatário poderá devolvê-lo, pagando Convencionado que cabe ao locatário a
a multa pactuada ou judicialmente estipulada. responsabilidade pelo pagamento dos tributos,
A ação do locador para reaver o imóvel é a de encargos e despesas ordinárias de condomínio, o
despejo. locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o
O locatário poderá denunciar a locação por aluguel do mês a que se refiram.
prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao No caso de venda, promessa de venda, cessão
locador, com antecedência mínima de trinta dias. ou promessa de cessão de direitos ou dação em
Se o imóvel for alienado durante a locação, o pagamento, o locatário tem preferência para adquirir
adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo o imóvel locado, em igualdade de condições com
de noventa dias para a desocupação, salvo se a terceiros. Nesse caso deve o locador cientificar o
locação for por tempo determinado e o contrato locatário através de notificação judicial, extrajudicial
contiver cláusula de vigência em caso de alienação e ou outro meio de ciência inequívoca. O direito de

preferência do locatário deverá ser exercido de vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco
maneira inequívoca no prazo de trinta dias. Não se anos.
aplica o direito de preferência nos casos de perda da
propriedade ou venda por decisão judicial, permuta,
doação, integralização de capital, cisão, fusão e DA LOCAÇÃO PARA TEMPORADA
incorporação.
O locatário preterido no seu direito de Locação para temporada é aquela contratada
preferência poderá reclamar do alienante as perdas e por prazo não superior a noventa dias destinada à
danos ou, depositando o preço e demais despesas do residência temporária do locatário, para prática de
ato de transferência, haver para si o imóvel locado. O lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, etc.
prazo para tal é de seis meses, a contar do registro O locador poderá receber de uma só vez e
do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como
de locação esteja averbado pelo menos trinta dias exigir do locatário, como garantia, a prestação de
antes da alienação junto à matrícula do imóvel. caução, fiança, ou seguro de fiança locatícia, sendo
Havendo condomínio no imóvel, a preferência vedada mais de uma modalidade de garantia num
do condômino terá prioridade sobre a do locatário. mesmo contrato de locação.
O locador pode exigir do locatário, como Findo o prazo ajustado, se o locatário
garantia, a prestação de caução, fiança, ou seguro de permanecer no imóvel sem oposição do locador por
fiança locatícia, sendo vedada mais de uma mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a
modalidade de garantia num mesmo contrato de locação por tempo indeterminado, não mais sendo
locação. Salvo disposição contratual em contrário, exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos
qualquer das garantias da locação se estende até a encargos.
efetiva devolução do imóvel.
Não estando a locação garantida por qualquer DA LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL
das modalidades, o locador poderá exigir do locatário
o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia Na locação comercial o locatário terá direito à
útil do mês vincendo. renovação do contrato, caso tenha sido ele celebrado
Constitui contravenção penal exigir o por escrito e com prazo determinado. Nesse caso o
pagamento de quantia ou valor além do aluguel e prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos
encargos permitidos, exigir mais de uma modalidade prazos ininterruptos dos contratos escritos dever ser
de garantia num mesmo contrato de locação, e de cinco anos, e esteja o locatário explorando seu
cobrar antecipadamente o aluguel, salvo os casos de comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e
locação para temporada ou locação sem garantia. ininterrupto de três anos.
Ação renovatória é a modalidade da ação
DA LOCAÇÃO RESIDENCIAL destinada a fazer valer o direto de renovação do
contrato locatício, e deve ser proposta no interregno
Nas locações ajustadas por escrito e por prazo de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo,
igual ou superior a trinta meses, a resolução do anteriores à data da finalização do prazo do contrato
contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, em vigor.
independentemente de notificação ou aviso. Findo o O locador não estará obrigado a renovar o
prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do contrato se, por determinação do Poder Público, tiver
imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição que realizar no imóvel, obras que importarem na sua
do locador, presumir - se - á prorrogada a locação radical transformação; o imóvel vier a ser utilizado
por prazo indeterminado, mantidas as demais por ele próprio ou para transferência de fundo de
cláusulas e condições do contrato. Ocorrendo a comércio existente há mais de um ano, sendo
prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a detentor da maioria do capital o locador, seu
qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias cônjuge, ascendente ou descendente. Nesse caso o
para desocupação. imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo
Quando ajustada verbalmente ou por escrito e ramo do locatário, salvo se a locação também
como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo envolvia o fundo de comércio, com as instalações e
estabelecido, a locação prorroga - se pertences.
automaticamente, por prazo indeterminado. Nesse Nas locações de imóveis utilizados por
caso, somente pode ser retomado o imóvel nos casos hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, bem
de mútuo acordo das partes; decorrentes da prática como de estabelecimento de saúde e de ensino
de infração legal ou contratual, decorrentes da falta autorizados, o contrato somente poderá ser
de pagamento do aluguel e demais encargos; para a rescindido nos casos de mútuo acordo; em
realização de reparações urgentes determinadas pelo decorrência da prática de infração legal ou
Poder Público; decorrentes de extinção do contrato contratual; em decorrência da falta de pagamento do
de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário aluguel e demais encargos; para a realização de
relacionada com o seu emprego; se for pedido para reparações urgentes determinadas pelo Poder
uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para Público; o proprietário pedir o imóvel para demolição,
uso residencial de ascendente ou descendente que edificação, licenciada ou reforma que venha a
não disponha, assim como seu cônjuge ou resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento
companheiro, de imóvel residencial próprio; ou se a da área útil.

Quando o locatário for pessoa jurídica e o certidão do que lhes for requerido e a fornecer às
imóvel se destinar ao uso de seus titulares, diretores, partes as informações solicitadas. Qualquer pessoa
sócios, gerentes, executivos ou empregados pode requerer certidão do registro sem informar ao
considerar-se-á a locação como sendo não oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do
residencial, de forma que as disposições que serão pedido. No caso de recusa ou retardamento na
aplicadas são da locação comercial. expedição da certidão, o interessado poderá reclamar
Nos demais casos de locação não residencial, o à autoridade competente, que aplicará, se for o caso,
contrato por prazo determinado cessa, de pleno a pena disciplinar cabível.
direito, findo o prazo estipulado, independentemente
de notificação ou aviso. Findo o prazo estipulado, se DO REGISTRO CIVIL DAS PESSOAS NATURAIS
o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta
dias sem oposição do locador, presumir - se - á Serão registrados no registro civil de pessoas
prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas naturais, os nascimentos, os casamentos, os óbitos,
sem prazo determinado. as emancipações, as interdições, as sentenças
O contrato de locação por prazo indeterminado declaratórias de ausência, as opções de
pode ser denunciado por escrito, pelo locador, nacionalidade, e as sentenças que deferirem a
concedidos ao locatário trinta dias para a legitimação adotiva.
desocupação. Serão averbados, à margem do registro as
sentenças que decidirem a nulidade ou anulação do
casamento, a separação, divórcio ou o
LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO restabelecimento da sociedade conjugal, os atos
DE 1973 - DISPÕE SOBRE OS judiciais ou extrajudiciais de reconhecimento de filhos
REGISTROS PÚBLICOS, E DÁ ilegítimos, as escrituras de adoção e os atos que a
dissolverem, e as alterações ou abreviaturas de
OUTRAS PROVIDÊNCIAS
nomes.
Não serão cobrados emolumentos pelo registro
DAS ATRIBUIÇÕES civil de nascimento e pelo assento de óbito, bem
como pela primeira certidão respectiva. Os
Os registros públicos objetivam conferir reconhecidamente pobres estão isentos de
autenticidade, segurança, publicidade e eficácia aos pagamento de emolumentos pelas demais certidões
atos jurídicos. São modalidades o registro civil de extraídas pelo cartório de registro civil.
pessoas naturais, o registro civil de pessoas jurídicas,
o registro de títulos e documentos, e o registro de DO REGISTRO CIVIL DE PESSOAS JURÍDICAS
imóveis.
Com esse intuito existem os cartórios de No registro civil de pessoas jurídicas serão
registro de nascimentos, casamentos e óbitos, a inscritos os contratos, os atos constitutivos, os
quem cabe registrar os atos relacionados às pessoas estatutos ou compromissos das sociedades civis,
naturais; os cartórios de registro de títulos e religiosas, pias, morais, científicas ou literárias, bem
documentos, a quem cabe registrar os atos como o das fundações e das associações de utilidade
relacionados às pessoas jurídicas e ao registro de pública, as sociedades civis que revestirem as formas
títulos e documentos; os cartórios de registro de estabelecidas nas leis comerciais, salvo as anônimas,
imóveis, a quem cabe registrar os atos relacionados e os atos constitutivos e os estatutos dos partidos
aos imóveis. políticos.
O serviço cartorial começará e terminará às A existência legal das pessoas jurídicas só
mesmas horas em todos os dias úteis, mas o de começa com o registro de seus atos constitutivos.
registro civil de pessoas naturais funcionará todos os
dias, sem exceção. DO REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS
É nulo o registro lavrado fora das horas
regulamentares ou em dias em que não houver No Registro de Títulos e Documentos será
expediente, sendo civil e criminalmente responsável feita a transcrição dos instrumentos particulares,
o oficial que der causa à nulidade. para a prova das obrigações convencionais de
Os Oficiais do Registro terão direito, a título de qualquer valor ou, facultativamente, de quaisquer
remuneração, aos emolumentos fixados nos documentos, para sua conservação.
Regimentos de Custas, os quais serão pagos, pelo Para surtir efeitos em relação a terceiros
interessado que os requerer, no ato de requerimento estão sujeitos a registro no Registro de Títulos e
ou no da apresentação do título. Documentos, entre outros, os contratos de locação
Os oficiais são civilmente responsáveis por de prédios os contratos de compra e venda em
todos os prejuízos que, pessoalmente, ou pelos prestações, com reserva de domínio ou não, os de
prepostos ou substitutos que indicarem, causarem, alienação ou de promessas de venda referentes a
por culpa ou dolo, aos interessados no registro. bens móveis e os de alienação fiduciária, as
quitações, recibos e contratos de compra e venda de
DA PUBLICIDADE automóveis, bem como o penhor destes, os
instrumentos de cessão de direitos e de créditos, de
Os oficiais e os encarregados das repartições sub-rogação e de dação em pagamento.
em que se façam os registros são obrigados a lavrar

O registro integral dos documentos consistirá Em todas as escrituras e em todos os atos

na trasladação dos mesmos, com a mesma relativos a imóveis, bem como nas cartas de
ortografia e pontuação, com referência às sentença e formais de partilha, o tabelião ou escrivão
entrelinhas ou quaisquer acréscimos, alterações, deve fazer referência à matrícula ou ao registro
defeitos ou vícios que tiver o original apresentado, anterior, seu número e cartório.
e, bem assim, com menção precisa aos seus Deverá constar obrigatoriamente nas escrituras
característicos exteriores e às formalidades legais. e nos autos judiciais a indicação com precisão, os
O oficial deverá recusar registro a título e a característicos, as confrontações e as localizações dos
documento que não se revistam das formalidades imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e,
legais. ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do
O oficial, salvo quando agir de má-fé, lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que
devidamente comprovada, não será responsável quadra e a que distância métrica da edificação ou da
pelos danos decorrentes da anulação do registro, ou esquina mais próxima, exigindo dos interessados a
da averbação, por vício intrínseco ou extrínseco do certidão do registro imobiliário.
documento, título ou papel, mas, tão-somente, Nenhum registro poderá ser feito sem que o
pelos erros ou vícios no processo de registro. imóvel a que se referir esteja matriculado.
O oficial será obrigado, quando o O registro, enquanto não cancelado, produz
apresentante o requerer, a notificar do registro ou todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira,
da averbação os demais interessados que figurarem se prove que o título está desfeito, anulado, extinto
no título, documento, o papel apresentado, e a ou rescindido.
quaisquer terceiros que lhes sejam indicados, A instituição do bem de família far-se-á por
podendo requisitar dos oficiais de registro em outros escritura pública, declarando o instituidor que
Municípios, as notificações necessárias. Por esse determinado prédio se destina a domicílio de sua
processo, também, poderão ser feitos avisos, família e ficará isento de execução por dívida.
denúncias e notificações, quando não for exigida a
intervenção judicial. O serviço das notificações e
demais diligências poderá ser realizado por 6.530, DE 12 DE MAIO DE 1978 E
escreventes designados pelo oficial e autorizados
pelo Juiz competente.
SEU INSTRUMENTO.
REGULAMENTADOR, O DECRETO Nº
DO REGISTRO DE IMÓVEIS 81.871, DE 29 DE JUNHO DE 1978.
No Registro de Imóveis serão feitos o registro e
A Lei n.°6530/78 e o seu instrumento
a averbação dos títulos ou atos constitutivos,
regulamentador, o Decreto 81.871/78,
declaratórios, translativos e extintos de direitos reais
regulamentam a profissão de Corretor de Imóveis e
sobre imóveis reconhecidos em lei, inter vivos ou
disciplinam o funcionamento de seus órgãos de
causa mortis, quer para sua constituição,
fiscalização.
transferência e extinção, quer para sua validade em
O exercício da profissão de Corretor de
relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade.
Imóveis será permitido ao possuidor de título de
Nesse sentido serão feitos o registro da
Técnico em Transações Imobiliárias ou àquele
instituição de bem de família, das hipotecas, dos
inscrito nos termos da Lei nº 4.116/62, desde que
contratos de locação de prédios, das penhoras,
requeira a revalidação da sua inscrição.
arrestos e seqüestros de imóveis, dos contratos de
Ao Corretor de Imóveis compete
compromisso de compra e venda de cessão, das
exclusivamente exercer a intermediação na
incorporações, instituições e convenções de
compra, venda, permuta e locação de imóveis.
condomínio; dos contratos de promessa de venda,
Pode, ainda, mas não de modo exclusivo, opinar
cessão ou promessa de cessão de unidades
quanto à comercialização imobiliária.
autônomas condominiais , dos loteamentos urbanos e
As pessoas jurídicas também poderão exercer
rurais, da compra e venda pura e da condicional, da
o que compete ao Corretor de Imóveis, mas o
alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel etc.
atendimento ao público interessado na compra,
Da mesma forma, serão feitas as averbações
venda, permuta ou locação de imóvel, somente
de extinção dos ônus e direitos reais, das cláusulas
poderá ser feito por Corretor de Imóveis inscrito no
de inalienabilidade, impenhorabilidade e
Conselho Regional da jurisdição. As pessoas
incomunicabilidade impostas a imóveis, do contrato
jurídicas deverão ter como sócio gerente ou diretor
de locação, para os fins de exercício de direito de
um Corretor de Imóveis individualmente inscrito
preferência, da notificação para parcelamento,
O exercício simultâneo, temporário ou
edificação ou utilização compulsórios de imóvel
definitivo da profissão em área de jurisdição diversa
urbano etc.
da do Conselho Regional onde foi efetuada a
Via de regra todos os atos de registro ou
inscrição originária do Corretor de Imóveis ou da
averbação previstos no art. 167 da Lei de Registros
pessoa jurídica, fica condicionado à inscrição e
Públicos são obrigatórios e deverão ser efetuados no
averbação profissional nos Conselhos Regionais que
território da situação do imóvel.
jurisdicionam as áreas em que exercerem as
O registro e a averbação poderão ser
atividades.
provocados por qualquer pessoa, incumbindo-lhe as
Ao Corretor de Imóveis inscrito será
despesas respectivas.
fornecida Carteira de Identidade Profissional, à
pessoa jurídica será fornecido Certificado de orçamentária para o exercício seguinte; criar e
Inscrição. extinguir Conselhos Regionais e Sub-regiões; baixar
O pagamento da anuidade ao Conselho normas de ética profissional; elaborar contrato
Regional constitui condição para o exercício da padrão para os serviços de corretagem de imóveis;
profissão de Corretor de Imóveis e da pessoa fixar as multas, anuidades e emolumentos devidos
jurídica. Deverá a anuidade ser paga até o último aos Conselhos Regionais; decidir as dúvidas
dia útil do primeiro trimestre de cada ano, salvo a suscitadas pelos Conselhos Regionais; julgar os
primeira, que será devida no ato da inscrição do recursos das decisões dos Conselhos; aprovar o
Corretor de Imóveis ou da pessoa jurídica. relatório anual, o balanço e as contas dos
O número da inscrição do Corretor de Conselhos Regionais; fiscalizar irregularidades e
Imóveis ou da pessoa jurídica constará intervir temporariamente nos Conselhos Regionais;
obrigatoriamente de toda propaganda, bem como destituir diretor de Conselho Regional, por ato de
de qualquer impresso relativo à atividade improbidade no exercício de suas funções; e baixar
profissional. Somente poderá anunciar resoluções e deliberar sobre os casos omissos.
publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física Compete aos Conselhos Regionais eleger sua
ou jurídica, que tiver contrato escrito de mediação diretoria; aprovar o relatório anual, o balanço e as
ou autorização escrita para alienação do imóvel contas de sua diretoria, bem como a previsão
anunciado. orçamentária para o exercício seguinte; propor a
O Conselho Federal (COFECI) e os Conselhos criação de sub-regiões; homologar tabelas de
Regionais (CRECI) são autarquias, dotadas de preços de serviços de corretagem; decidir sobre os
personalidade jurídica de direito público, com pedidos de inscrição de Corretor de Imóveis e de
autonomia administrativa, operacional e financeira. pessoas jurídicas; organizar e manter o registro
Tem por objetivo a disciplina e a fiscalização do profissional das pessoas físicas e jurídicas inscritas;
exercício da profissão de Corretor de Imóveis, bem expedir carteiras profissionais e certificados de
como representar, em juízo ou fora dele, os inscrição; impor as sanções às infrações ético-
legítimos interesses da categoria profissional. O disciplinares previstas em lei; baixar resoluções, no
COFECI tem como sede e foro a Capital da âmbito de sua competência.
República e jurisdição em todo o território nacional, São receitas de cada CRECI as anuidades,
e cada CRECI tem sede e foro na Capital do Estado emolumentos e multas, a renda patrimonial, as
da sua jurisdição. contribuições voluntárias, e as subvenções e
O COFECI é composto por dois dotações orçamentárias. São receitas do COFECI
representantes, efetivos e suplentes, de cada 25% das anuidades e emolumentos arrecadados
Conselho Regional, eleitos dentre os seus pelos Conselhos Regionais, além da a renda
membros. O CRECI é composto por vinte e sete patrimonial, as contribuições voluntárias, e as
membros efetivos e igual número de suplentes. O subvenções e dotações orçamentárias.
mandato dos membros do COFECI e do CRECI é de Ao Corretor de Imóveis e à pessoa jurídica é
3 (três) anos, permitida a recondução. Somente vedado transgredir normas de ética profissional
poderão ser membros do Conselho Regional os fixadas no Código de Ética; prejudicar, por dolo ou
Corretores de Imóveis com inscrição principal na culpa, os interesses que lhe forem confiados;
jurisdição há mais de dois anos e que não tenham exercer a profissão quando impedido de fazê-lo ou
sido condenados por infração disciplinar. por qualquer meio auxiliar ou facilitar o exercício da
Os Conselhos Federal e Regionais serão profissão aos não inscritos ou impedidos; anunciar
administrados por uma diretoria, eleita dentre os publicamente proposta de transação a que não
seus membros, composta de um presidente, dois esteja autorizado através de documento escrito;
vice-presidentes, dois secretários e dois fazer anúncio ou impresso relativo à atividade de
tesoureiros. Junto aos Conselhos Federal e profissional sem mencionar o número de inscrição;
Regionais funcionará um Conselho Fiscal, composto anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem
de três membros, efetivos e suplentes, eleitos mencionar o número de registro do loteamento ou
dentre os seus membros. da incorporação no Registro de Imóveis; violar o
A extinção ou perda de mandato de membro sigilo profissional; negar aos interessados a
do COFECI e dos CRECI ocorrerá por renúncia, por prestação de contas ou recibo de quantias ou
superveniência de causa de que resulte o documentos; violar obrigação legal concernente ao
cancelamento da inscrição, por condenação a pena exercício da profissão; praticar, no exercício da
superior a dois anos, em virtude de sentença atividade profissional, ato que a lei defina como
transitada em julgado, por destituição de cargo, crime ou contravenção; deixar de pagar
função ou emprego, mencionada à prática de ato de contribuição ao CRECI; promover, ou facilitar, a
improbidade na administração pública ou privada, terceiros transações ilícitas ou que por qualquer
em virtude de sentença transitada em julgado, e forma prejudiquem interesses de terceiros; recusar
por ausência, sem motivo justificado, a três sessões a apresentação de Carteira de Identidade
consecutivas ou seis intercaladas em cada ano. Profissional, quando couber.
Compete ao Conselho Federal eleger sua As sanções disciplinares aplicáveis aos
diretoria; elaborar e alterar seu regimento; elaborar Corretores de Imóveis e pessoas jurídicas são
o regimento padrão dos Conselhos Regionais e advertência verbal; censura; multa; suspensão da
homologá-lo; aprovar o relatório anual, o balanço e inscrição, até noventa dias; e cancelamento da
as contas de sua diretoria, bem como a previsão inscrição, com apreensão da carteira profissional.

Na determinação da sanção aplicável, profissionais inscritos, sendo aplicável ao

orientar-se-á o Conselho pelas circunstâncias de profissional que deixar de votar, sem causa
cada caso, de modo a considerar leve ou grave a justificada, multa em valor máximo
falta. A reincidência na mesma falta determinará a equivalente ao da anuidade.
agravação da penalidade.
A multa poderá ser acumulada com outra Parágrafo único. (revogado)” (NR)
penalidade e, na hipótese de reincidência, aplicar-
se-á em dobro. A pena de suspensão será anotada “Art. 16..................................................
na Carteira de Identidade Profissional do Corretor
de Imóveis ou responsável pela pessoa jurídica e se § 1° Na fixação do valor das anuidades referidas no
este não a apresentar para que seja consignada a inciso VII deste artigo, serão observados os
penalidade, o Conselho Regional poderá convertê-la seguintes limites máximos:
em cancelamento da inscrição.
As penas de advertência, censura ou multa I - Pessoa física ou firma individual: R$ 285,00
serão comunicadas pelo Conselho Regional em (duzentos e oitenta e cinco reais);
ofício reservado, não se fazendo constar dos II - Pessoa jurídica, segundo o capital social:
assentamentos do profissional punido, senão em
caso de reincidência. a) até R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais): R$
Da imposição de qualquer penalidade caberá 570,00 (quinhentos e setenta reais);
recurso, com efeito suspensivo, ao COFECI. O b) de R$ 25.001,00 (vinte e cinco mil e um reais)
recurso apresentado pelo apenado é denominado até R$ 50.000,00 (cinqüenta mil reais): R$
voluntário e deverá ser interposto no prazo de 712,50 (setecentos e cinqüenta e cinco reis);
trinta dias a contar da ciência da decisão. Ex officio c) de R$ 50.001,00 (cinqüenta mil e um reais) até
é o recurso interposto obrigatoriamente pelo R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais): R$
Presidente do CRECI nos casos de penalidade de 855,00 (oitocentos e cinqüenta e cinco reais);
suspensão da inscrição, até 90 (noventa) dias, ou d) de R$ 75.001,00 (setenta e cinco mil e um
cancelamento da inscrição, com apreensão da reais) até R$ 100.000,00 (cem mil reais): R$
carteira profissional. 997,50 (novecentos e noventa e sete reais e
As instâncias recorridas poderão reconsiderar cinqüenta centavos);
suas próprias decisões, mas será o COFECI a última e) acima de R$ 100.000,00 (cem mil reais): R$
e definitiva instância nos assuntos relacionados com 1.140,00 (mil, cento e quarenta reais).
a profissão e seu exercício.
A suspensão por falta de pagamento de § 2° Os valores correspondentes aos limites
anuidades, emolumentos ou multas só cessará com máximos estabelecidos no § 1º deste artigo serão
a satisfação da dívida, podendo ser cancelada a
corrigidos anualmente pelo índice oficial de preços
inscrição.
ao consumidor.” (NR)
LEI Nº 10.795, DE 5 DE DEZEMBRO Art. 2º Esta Lei entra em vigor na data de sua
publicação.
DE 2003.
Altera os arts. 11 e 16 da Lei nº RESOLUÇÃO-COFECI Nº 146/82 -
6.530, de 12 de maio de 1978, para APROVA O CÓDIGO DE PROCESSO
dispor sobre a eleição dos DISCIPLINAR.
conselheiros nos Conselhos
Regionais de Corretores de Imóveis DA JURISDIÇÃO
e fixar valores máximos para as
anuidades devidas pelos corretores Os Conselhos Regionais de Corretores de
a essas entidades e dá outras Imóveis (CRECI), nos limites territoriais da
providências. respectiva região, têm jurisdição administrativa
visando a apuração e punição de infração às leis,
O VICE-PRESIDENTE DA REPUBLICA, no regulamentos e normas disciplinadoras do exercício
exercício do cargo de PRESIDENTE DA REPUBLICA, da profissão de Corretores de Imóveis. Se em
faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu primeira instância a jurisdição é exercida pelo
sanciono a seguinte Lei: CRECI, em grau de recurso o é pelo Conselho
Federal de Corretores de Imóveis (COFECI).
Art.1º Os arts. 11 e 16 da Lei nº 6.530, de 12
de maio de 1978, passam a vigorar com as DO PROCESSO DISCIPLINAR
seguintes alterações:
O processo disciplinar decorrente da prática
Art. 11. Os Conselhos Regionais serão de infração à Lei n° 6.530/78, ao Decreto n°
compostos por vinte e sete membros efetivos 81.871/78 e às Resoluções baixadas pelo COFECI,
e igual número de suplentes, eleitos em pode ser originado pela lavratura do Auto de
chapa pelo sistema de voto pessoal Infração ou pelo recebimento do Termo de
indelegável, secreto e obrigatório, dos Representação. Na persecução administrativo

disciplinar deve-se assegurar as garantias julgará aplicando, conforme as circunstâncias

constitucionais da ampla defesa e do contraditório, particulares do caso, uma penalidade.
levando em conta os princípios da reconsideração de
decisões e da dualidade de instâncias.
DA REPRESENTAÇÃO
A punibilidade decorrente de ilícito apurado
em processo disciplinar prescreve em cinco anos O processo administrativo de representação
contados da data de verificação de sua ocorrência. A iniciar-se-á pelo recebimento de denúncia,
lavratura do auto de infração ou do termo de comunicação de membro ou servidor do COFECI ou
representação interrompe o prazo prescricional. do CRECI, ou ofício de autoridade pública, da
Será arquivado, ex officio ou a requerimento ocorrência de infrações ético-disciplinares
do autuado ou do representado, todo processo perpetrada por Corretor de Imóveis.
disciplinar paralisado há mais de 03 (três) anos, A peça preliminar poderá ser apresentada por
pendente de despacho ou julgamento, com qualquer pessoa e deverá conter a qualificação e
responsabilização do membro ou servidor do CRECI assinatura do denunciante, além de narrar,
que der causa ao arquivamento. fundamentadamente, os fatos e circunstâncias tidas
Os prazos previstos no Código de Processo como caracterizadores da infração. Nesse caso será
Disciplinar serão computados excluindo-se o dia do transformada em representação, a qual se iniciará
começo e incluindo-se o do vencimento, serão mediante a lavratura de termo próprio. Se a peça
contínuos e não se interromperão em domingos, preliminar descrever fato caracterizador de infração
sábados, feriados e dias de ponto facultativo, mas cometida por pessoa não inscrita no CRECI, não
não começarão nem terminarão nesses dias e, nesta será instaurada a representação, mas a referida
última hipótese, serão prorrogados até o primeiro peça preliminar será remetida à autoridade policial.
dia útil subseqüente. Excetua-se dessa regra o Lavrado o termo de representação e
prazo para apresentação do instrumento de cientificado o representado, terá este o prazo
intermediação imobiliária, que é imediato. improrrogável de 15 dias para a apresentação de
defesa escrita, acompanhada ou não de
DO AUTO DE INFRAÇÃO documentos, requerimentos de diligência e
quaisquer provas admitidas em direito.
O auto de infração será lavrado pelo CRECI Esgotado o prazo de quinze dias será o
contra pessoas físicas ou jurídicas que transgridam processo administrativo remetido Comissão de Ética
normas disciplinares. O agente de fiscalização e Fiscalização Profissional (CEFISP), que o instruirá
e o julgará indicando, conforme as circunstâncias
lavrará o auto de infração contendo a qualificação
particulares do caso, uma penalidade.
completa do autuado, a data, hora e local da Após o processo administrativo será relatado
lavratura, o local da ocorrência da infração, e proferido voto em Sessão Plenária.
dispositivo legal infringido e a descrição A sistemática da apuração de infração em
circunstanciada dos fatos e elementos caso de representação difere do auto de infração.
caracterizadores da infração. Neste a CEFISP instrui e julga o processo
O Auto de Infração será lavrado sempre no administrativo, naquele a Comissão instrui e indica a
estabelecimento do infrator, ainda que a infração penalidade, que pode ser aceita ou não pelos
tenha sido cometida em outro local. Conselheiros reunidos em Sessão Plenária.
Estabelecimento do infrator é o escritório do
Corretor de Imóveis ou a sede da matriz ou da filial DOS RECURSOS
da pessoa jurídica. Excluem-se do conceito de
estabelecimento o stand ou posto de venda em Independente de a penalidade ter sido
locais de construção, de incorporação ou de decorrente e auto de infração ou de representação,
loteamento. os recursos disponíveis, seus prazos e a forma de
A apresentação do contrato de intermediação seu processamento são idênticos.
imobiliária deve ser imediata à solicitação pelo O autuado poderá, no prazo de trinta dias,
agente fiscal, mas qualquer outro documento pode contados da data de cientificação da decisão tomada
ser apresentado obrigatoriamente no prazo de cinco pela CEFISP ou pela Sessão Plenária, interpor
dias na sede do CRECI. Os instrumentos de recurso cujo efeito será suspensivo. Interposto o
contrato de intermediação imobiliária deverão ser recurso, poderá ser-lhe atribuído efeito de pedido de
arquivados no escritório do Corretor de Imóveis reconsideração ou encaminhado ao COFECI. No
contratado, durante um ano, contado do vencimento primeiro caso o processo administrativo será
do prazo de vigência, à disposição da Fiscalização. submetido à revisão da Sessão Plenária do CRECI e
Lavrado o auto de infração e cientificado o se julgado improcedente deverá ser encaminhado ao
infrator, terá este o prazo improrrogável de 15 dias COFECI para apreciação do recurso.
para a apresentação de defesa escrita, Interposto ou não o recurso voluntário, o
acompanhada ou não de documentos. Presidente do CRECI recorrerá ex officio ao COFECI,
Esgotado o prazo de quinze dias e sendo no caso de imposição das penalidades de suspensão
considerado procedente o auto de infração será o ou cancelamento da inscrição.
processo administrativo à Comissão de Ética e
Fiscalização Profissional (CEFISP) que o instruirá e o

DIREITOS E DEVERES DO d) o direito de exigir a indenização pelos prejuízos

sofridos com a perda da coisa pela evicção.
COMPRADOR E VENDEDOR e) o direito de exigir o complemento. da área e,
não sendo possível, reclamar a rescisão do
OBRIGAÇÕES DO VENDEDOR
contrato ou abatimento proporcional do preço,
quando se preceder a venda ad mensura, não
As principais obrigações do vendedor são:
correspondendo as dimensões e se a diferença
encontrada exceder a 1/20 da extensão total
a) entregar a coisa, transferindo ao comprador a
enunciada
sua propriedade;
b) garantir-lhe a efetividade ao direito sobre
c) a coisa; DOCUMENTO USADO NAS
TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS
9 é com a entrega da coisa vendida que ocorre a
execução do contrato por parte do vendedor. a) traslado é a cópia autêntica, de inteiro teor do
9 o vendedor deve fazer a entrega após a ato praticado, que o tabelião extrai de seus
conclusão do contrato, sendo usual a cláusula assentos, para conhecimento e uso da parte que
que estabelece o prazo para a entrega; lhe requer;
9 a coisa deve ser entregue pelo vendedor com b) certidão é a cópia extraída em inteiro teor ou
tudo o que estiver destinado em breve relatório compreendendo a essência
permanentemente ao seu uso, com todas as do ato ou algumas de suas partes;
suas pertenças. Ex: os equipamentos c) certidão negativa é o documento que prova a
pertencentes à fazenda, os animais destinados inexistência de débitos a quaisquer repartições
à exploração rural; arrecadadores. –
9 o vendedor fica ainda obrigado, a assegurar
ao comprador a propriedade da coisa com as As certidões negativas dividem-se em dois grupos:
coisas com as qualidades prometidas. E 9 referentes ao imóvel;
obrigado a prestar a evicção e responde 9 referentes às pessoas do comprador e do
também pelos vícios redibitórios da coisa vendedor.
vendida;
9 de conformidade com o art. 1.129 do Código REFERENTES AO IMÓVEL:
Civil, salvo cláusulas em contrário, as
despesas de tradição ficam a cargo do a) certidão negativa de ônus: é extraída no cartório
vendedor e as de escritura a cargo do de Registro de Imóveis a que pertenceu ou
comprador. pertence o imóvel negociado. .A sua finalidade é
provar a inexistência de ônus sobre o imóvel;
OBRIGAÇÕES DO COMPRADOR b) certidão negativa do Funrural: é extraída no
INCRA e diz respeito à inexistência de débitos
As principais obrigações do comprador são: dos imóveis rurais lá cadastrados;
c) certidão negativa estadual: diz respeito á
a) pagar o preço; inexistência de débitos dos imóveis e dos seus
b) receber a coisa comprada. pro aos cofres da Fazenda Estadual;
d) certidão negativa da Prefeitura: diz respeito à
O pagamento pode efetuar-se após o inexistência de débito referente aos tributos
recebimento da coisa ou ainda perceber a sua incidentes sobre o imóvel, devidos aos cofres da
entrega, porém deve realizar-se no tempo e lugar Fazenda Municipal;
previstos. e) histórico vintenário: consiste na coletânea das
Se o comprador recusar-se a receber a transcrições aquisitivas de no mínimo 20 anos
coisa, incorre em mora e cumpre-lhe pagar as (prazo das prescrições de ações sobre imóveis);
despesas com a sua conservação. f) certidão negativa do INPS: diz respeito aos
imóveis novos e construção após 1966, para que
DIREITOS DO VENDEDOR seja possível a averbação no Registro de
Imóveis.
a) reter a coisa antes de receber preço, desde que
não se trate de venda a crédito; REFERENTE ÀS PESSOAS DO COMPRADOR E DO
b) exigir o preço uma vez entregue a coisa. VENDEDOR
DIREITOS DO COMPRADOR a) certidão negativa da Fazenda Nacional: diz

respeito à inexistência de débitos da pessoa
a) exigir a coisa comprada e não aceitar coisa para com os cofres da Fazenda Federal;
diversa; b) certidão negativa dos distribuidores:
b) no caso de a coisa não lhe ser entregue, tem o comprova inexistência de ações judiciais contra
direito à restituição do que pagou e o direito à as pessoas;
indenização por perdas e danos; c) certidão negativa da Justiça Federal: tem
c) o direito de exigir a diminuição no preço da como finalidade comprovar a inexistência de
coisa com vício redibitório; execução por dividas a repartições federais;
d) certidão negativa de interdições: tem por de reajuste utilizada, ultrapassem a variação do

finalidade comprovar que o comprador ou o valor nominal das obrigações estipuladas pelo
vendedor não é interdito (incapaz); governo, consoante se depreende do parágrafo 2°,
do Art° 49, com sua nova redação.
e) certidão negativa do INPS: se faz necessária Quando o contrato silenciar a respeito do
quando o vendedor é pessoa jurídica para reajuste nas locações residenciais, este será feito ao
comprovar a quitação com o INPS; término do contrato e a cada ano subseqüente,
obedecendo ao índice legal.
f) Alvará: é o instrumento pelo qual os órgãos de A ação revisional obedecerá ao rito comum
administração pública, constando o (ordinário ou sumaríssimo, dependendo do valor) na
cumprimento das exigências legais respeitantes qual deverá ser nomeado para proceder à avaliação
às normas urbanísticas e obras, concedem atual da locação, e, com base nesse laudo e demais
licença para a execução de projeto. provas produzidas nos autos, será fixado o novo
aluguel devido a partir da citação inicial. O
parágrafo 6° acrescentado ao Art° 24 da Lei n°
CONDOMÍNIO HORIZONTAL 6.649/79, afirma que ‘caducará o direito de
preferência não o exercendo o locatário nos trinta
O condomínio em edifícios tem caráter dias subseqüentes àquele. que for notificado’.
permanente. Não pode ser extinto por vontade de
qualquer condômino, uma vez que constitui uma Portanto, não exercido o direito de
estrutura jurídica complexa, com ramificações no preferência nos trinta dias subseqüentes a
campo social e econômico. O condomínio pode ser notificação, perderá o interessado o direito de
naturalmente extinto, pelos mesmos motivos que adjudicação compulsória do imóvel ou de pleitear
originaram a extinção da propriedade, mas a perdas e danos.
intenção do legislador é de que tenha continuidade. Nada obsta que o locatário renuncie
Ao contrário do condomínio tradicional, no expressamente a este direito de preferência e então,
horizontal o condômino não necessita de prévia desde logo, possa o imóvel ser alienado a terceiro,
audiência dos demais consertes para dar posse, uso sem necessidade de aguardar o prazo de trinta dias.
ou gozo da sua propriedade exclusiva, representada
pela unidade autônomo (apartamento, casa,
conjunto, loja, garagem etc.) ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
A unidade autônoma, por sua vez, está
intimamente vinculada à área comum, que constitui O Art ° 25, da Lei n° 6.649/79, permite ao
forma de condomínio que se assemelha ao inquilino que não foi notificado da venda, depositar
tradicional, com algumas diferenças. Uma destas é o preço e demais despesas do ato de transferência e
que a área comum é individual e inalienável, só haver para si o imóvel, através de competente ação
podendo ser transferida para outrem juntamente de adjudicação compulsória, que será intentada no
com a área exclusiva. prazo de seis meses, a contar da inscrição do ato no
A unidade jurídica de condomínio horizontal cartório imobiliário.
não pode ser quebrada. Aí a propriedade exclusiva e Mas o locatário só terá adjudicação
plena (a unidade autônoma) convive compulsória do imóvel se, pelo menos trinta dias
obrigatoriamente com a propriedade restrita (a antes da venda, o contrato de locação estiver
propriedade das áreas em comum), aplicando-se à inscrito no Registro de imóveis.
primeira as normas da propriedade em geral; à Por conseguinte cabe ao inquilino que
segunda, as normas do condomínio tradicional, no porventura tenha interesse na aquisição do imóvel
que couber; e ao conjunto, as normas especiais objeto de locação, '6Cogo após concluir o contrato,
previstas na legislação específica (Lei n° 4.59,1, de levá-lo para Inscrição no Registro de imóveis, sob
16/12164). pena de perder futuramente o direto à adjudicação
A convenção é a lei do condomínio. E ela compulsória, no caso de venda a terceiro.
que estabelece as obrigações contratuais entre os O parágrafo 2° do Art° 25, concede ao
consoles, obrigando-os entre si, e estendendo sua locatário o direito de haver perdas e danos do
ação a todos os que participam da coletividade alienaste, ainda que não tenha inscrito o contrato no
condominial, como familiares, locatários, propostos, Registro de Imóveis.
e mesmo os que temporariamente se utilizam do Assim, embora a falta de inscrição do
edifício. contrato de locação não possibilite a adjudicação
compulsória,não se nega ao locatário o direito de
LOCAÇÃO RESIDENCIAL reclamar perdas e danos.
Com sua nova redação, o caput do Art° 49

da Lei n° 6.649, de 16105/79., passou a dizer o
seguinte: “No silêncio do contrato, o aluguel será
reajustável anualmente”.
Dai concluir-se, que as partes podem
estipular reajustes anuais ou semestrais. O que não
se admite é que estes reajustes ou qualquer formas
A RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE IMÓVEIS FACE AO NOVO CÓDIGO

CIVIL
ASPECTOS JURÍDICOS DA PROPRIEDADE da aplicação das outras normas constantes da
legislação especial (art. 729)
JOSÉ ANTÔNIO TAVARES JÚNIOR
LUIGI TAPAJÓS GOMES CONCEITO
BREVES NOÇÕES Ao discorrermos sobre a responsabilidade
do profissionaL nada mais justo que iniciemos por
As novidades introduzidas pelo Novo Código conceituar necessariamente o que é
Civil - Lei n. 10.406/ 02, Com vigência a partir de responsabilidade. Buscamos na obra — Vocabulário
11/01/2003, muito nos preocupa, já que os Jurídico — Ed.Forense — 1 .999 — Versão 1.0 —
profissionais do mercado imobiliário, Plácido e Silva, como sendo:
especificamente os corretores de imóveis,
imobiliaristas, consultores e afins obrigatoriamente RESPONSABILIDADE
deverão adequar-se à realidade imposta pela Forma-se vocábulo de responsável, de
referida Lei, sob pena de estarem fadados a responder do latim respondere, tomado na
suportarem ônus advindo da evolução tecnológica e significação de responsabilizar-se, vir garantindo,
concorrência e, ainda da imposição legal, sob pena assegurar, assumir o pagamento do que se obrigou
de serem excluídos do mercado! ou do ato que praticou.
Adstrito as novas regras imposta pelo Em sentido geral, pois, responsabilidade
Novo Código Civil, têm-se ainda outras legislações exprime a obrigação de responder por alguma coisa.
inerentes à atividade profissional, as qual Quer significar, assim, a obrigação de satisfazer ou
possibilitam ao órgão de fiscalização da categoria, executar o ato jurídico, que se tenha
aplicar sanções administrativas, das quais convencionado, ou a obrigação de satisfazer a
citamos: 1) Lei n. 65 30/78; 2) Decreto 81.871/ 78; prestação ou de cumprir o fato atribuído ou
3) Resoluções COFECI ns.146/82; 199/85; 326/92; imputado à pessoa por determinação legal.
334/92; 458/95, A responsabilidade, portanto, tem ampla
Some ainda, as disposições inerentes à significação, revela o dever jurídico, em que se
comercialização de imóveis, como por exemplo: Leis coloca a pessoa, seja em virtude de contrato, seja
ns. 4.591/64; 4380/64; 6015/73; 6766/79; em face de fato ou omissão, que lhe seja imputado,
8078/90; 95 14/97 e 10.257/01. Talvez atualmente para satisfazer a prestação convencionada ou para
a vigência da Lei 8078/90, popularmente conhecida suportar as sanções legais, que lhe são impostas.
como o Código de Defesa do Consumidor, tenha Onde quer, portanto, que haja a obrigação
exigido dos prestadores de serviços, qualidade em de fazer, dar ou não fazer alguma coisa, de
sua atividade, pondo-os como alvos, quando ressarcir danos, de suportar sanções legais ou
verificados vícios e defeitos, quanto à forma de sua penalidades há a responsabilidade, em virtude da
execução dos serviços, exigindo-se a especifica qual se exige a satisfação ou o cumprimento da
reparação dos danos existentes, dependendo obrigação ou da sanção.
sempre da verificação de culpa. A responsabilidade, desta maneira, tanto
Além dessas, há uma conjunção de decorre da convenção como da norma ou regra
dispositivos legais os quais são integrantes do jurídica, em face das quais a obrigação se exige ou
Código Civil, quando qualifica o negócio jurídico, a o dever se impõe.
obrigação de dar e fazer, os quais também impõe a Na linguagem comercial, é comum o
verificação e aplicação do ônus da responsabilidade emprego do vocábulo na significação de encargos,
do profissional (prestador de serviços), obrigando-o ônus, o que, em verdade, não se afasta do sentido
a ser zeloso no trato profissional em relação ao originário de obrigação a cumprir.
negócio jurídico, aos seus clientes (comprador e E nesta acepção entendem-se as
vendedor), bem como no resultado, sob pena de expressões: O sócio Fulano tem a responsabilidade
responder, no pronto ressarcimento dos danos do escritório; o sócio Beltrano tem as
causados no exercício de sua atividade. responsabilidades da gerência; as responsabilidades
Para melhor e o tema, trataremos de buscar são divididas entre os sócios.
em nosso sistema legislativo um histórico de toda a E daí porque, responsabilidade, exprimindo
responsabilidade aplicável ao profissional da etimologicamente a qualidade de ser responsável, a
intermediação imobiliária, haja visto que esses condição de responder, pode ser empregado em
assumem notável conotação nas alterações todo pensamento ou idéia, onde se queira
introduzidas, segundo se verifica no Capítulo XIII, determinar a obrigação, o encargo, o dever, a
sob o título da corretagem (arts 722 a 729). imposição de ser feita ou cumprida alguma coisa.
Sabiamente o legislador possibilitou a não exclusão Na linguagem jurídica, há espécies de
responsabilidades, que se apresentam devidamente
determinadas: responsabilidade civil,

adstrito-unido; apertado.

Sanções – Aprovação dada pelo chefe de Estado a uma lei.
ressarcir:- Indenizar
responsabilidade penal, responsabilidade contratual, A responsabilidade advém da evidência de

responsabilidade administrativa ou funcional etc. que ele responde ou deve sofrer as sanções
Todas elas, porém, não fogem ao sentido impostas por seu ato.
geral de obrigação, encargo, dever, compromisso, Daí porque pode haver imputabilidade sem
sanção, imposição. responsabilidade. E não pode haver
Assim, podemos desmembrar o conceito responsabilidade sem imputabilidade, visto que esta
supra, declinando outras variações de é que determina a autoria, de que se deriva a
responsabilidade, segundo conceitos extraídos da obrigação de reparar o mal.
obra – Vocabulário jurídico — Ed. Forense — 1.999 Nas palavras do mestre CARLOS ALBERTO
— Versão 1.0—Plácido e Silva, quais sejam: BITTAR, in Responsabilidade Civil - Teoria & Prática,
págs. 8, 9 e 12 observamos os seus ensinamentos
RESPONSABILIDADE CONTRATUAL referente à matéria sobre a responsabilidade civil,
Em sentido amplo, quer a expressão onde observamos que:
exprimir a obrigação assumida pelas partes “Outrossim, alguns requisitos são exigidos
contratantes, em virtude da qual se açham no dever para a caracterização do dano em concreto,
de fazer ou cumprir tudo que tenham convencionado admitidos também certos temperamentos na
ou ajustado. respectiva formulação.
Desse modo, evidenciada a Assim, requer-se:
responsabilidade contratual da parte, quando não a) o dano seja atual
cumpre a obrigação a que está sujeita, pode ser b) (e não remoto) mas aceita-se o dano futuro, ou
competida pela outra a cumpri-la, sob pena de a perda de oportunidade, desde que
responder pelos danos, que lhe possam ser conseqüências certas e previsíveis da ação
causados. violadora (...);
Responsabilidade contratual, pois, nesta c) certo (definido, ou, pelo menos , determinável),
lata acepção, exprime o mesmo que obrigação porém, admite-se o damnum infectum e a perda
contratual ou obrigação derivada do contrato ou da do prêmio face ao acidente;
convenção. d) pessoal (refletido na pessoa do lesado)...;
Neste sentido, entendem-se as expressões: e) direto (resultante da ação violadora), contudo,
responsabilidade do devedor, do credor, do cedente, acolhe-se o dano derivado ou reflexo (...).
do cessionário, do mandante, do mandatário, do
fiador, do locador, do locatário etc. Revela-se a Em seguida, mister se faz que o dano seja
obrigação, deve ser cumprida por eles, em virtude decorrente de fato de outrem, relacionado ou não,
da convenção estabelecida. Mas, em sentido como o lesado, e traduzido em:
especial, a responsabilidade contratual entende-se a a) ação ilícita
obrigação de indenizar ou de ressarcir os danos b) exercício de atividade perigosa, dentro dos dois
causados pela inexecução de cláusula contratual ou planos em que se desdobra a teoria da
pela má execução da obrigação, nela estipulada. responsabilidade civil (responsabilidade
Assim sendo, a responsabilidade, além de subjetiva e responsabilidade objetiva).
fixar a obrigação que não foi cumprida, determina a
obrigação de ressarcir o dano, conseqüente do Trata-se, portanto, de ação qualificada pelo
inadimplemento ou má execução da obrigação Direito, que faz gerar, para o violador, a obrigação
contratual. de reparar.
No âmbito.do ilícito, consubstancia-se, ou
RESPONSABILIDADE EXTRACONTRATUAL em fato humano próprio (responsabilidade direta),
É verificada pelos agentes, desde que seja ou de outrem, ou de ainda, em fato de animal ou de
conhecida comprovada que esse agiu ou não com coisa inanimada (responsabilidade extracontratual)
culpa. e, de outro lado, em retardamento ou
descumprimento, total ou parcial de obrigação ou de
RESPONSABILIDADE CRIMINAL contrato (responsabilidade contratual).
Entende-se a obrigação de sofrer o castigo Na primeira é de prática de ilícito, fora ou
ou incorrer nas sanções penais impostas ao agente dentro de relação contratual, que nasce a obrigação
do fato ou omissão criminosa. (conforme o sistema das codificações: em nosso C.
A responsabilidade criminal ou penal funda- Civil, arts. 159 e 1.056), na segunda, pelo
se na imputabilidade do ato criminoso. desenvolvimento da empresa, com a ascensão dos
Embora responsabilidade e imputabilidade riscos que o explorador introduz na sociedade em
empreguem-se como expressões equivalentes, proveito próprio (conforme leis especiais sobre
exprimem sentidos diferentes. atividades perigosas, apartadas das codificações,
A imputabilidade mostra, indica, põe a que vem sendo editadas, desde as estradas de
descoberta o autor do ato ilícito, o executor do ferro).
fato criminoso ou agente do crime. Deve, por fim, haver vínculo (nexo causal)
entre a ação e o evento, de sorte a poder-se
concluir que o dano proveio do fato do agente. Por
outras palavras, cumpre seja este causa do

acepção-sentido em que se emprega um termo;
prejuízo: que exista uma relação, certa e direta,
significação, significado.
entre o fato desencadeador e o resultado danoso,

ilícito-proibido por lei.
dentro da teoria denominada de “equivalência das sem qualquer relação de dependência, se obriga,
condições”. mediante remuneração, a obter para outrem um ou
Cumpre a propósito, demonstra-se em mais negócios, consoante as instruções recebidas,
concreto essa relação, pela análise de subjetividade ou a fornecer-lhe as informações necessárias
do agente e das circunstancias do caso, visando a celebração do contrato. (...) Obtendo
caracterizando-se a responsabilidade, na hipótese êxito na aproximação, após a formalização entre
de derivação de ilícito (subjetiva), pela comprador e vendedor, o corretor fará jus à
demonstração da existência de dolo (vontade ou compensação adicional (comissão), pelo serviço
consciência) ou de culpa (negligência, imprudência prestado. (Vocabulário Jurídico — Ed. Forense — I —
ou imperícia) do causador e, na decorrente de Versão. 1.0 — Plácido e Silva)
atividade perigosa (objetiva), pelo simples Art. 723. O corretor é obrigado a executar a
implemento da relação causal (independentemente mediação com a diligência e prudência que o
da subjetividade do agente). negócio requer, prestando ao cliente,
O Novo Código Civil (2002), decorre uma espontaneamente, todas as informações sobre o
série de situações que envolvem o profissional: andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de
• No campo profissional, na qualidade de responder por perdas e danos, prestar ao cliente
autônomo/ liberal, o qual assume suas todos os esclarecimentos que estiverem ao seu
responsabilidades dentro das obrigações de alcance, acerca da segurança ou risco do negócio,
fazer (personalíssima — artigos 247 à 249), pois das alterações de valores e do mais que possa influir
seu contrato de trabalho é caracterizado por nos resultados da incumbência.
uma prestação de serviços (artigos 593 à 609 ), Uma vez firmado o contrato de corretagem,
devendo sim responder por perdas e danos verificamos que deverá o profissional executar a sua
causados no exercício de sua profissão (artigos mediação com DILIGÊNCIA e PRUDÊNCIA.
402 à 405). Ser diligente na execução da mediação
• campo negociável, o profissional deverá significa: “Derivado do latim diligencia (cuidado,
entender que o negócio (jurídico — arts. 104 à empenho, exatidão), quer, pois, significar toda
114); realizados também caracterizam-se por atenção ou cuidado que deve ser aplicado pelo
obrigações de fazer, dar e ainda solidárias (arts. agente, ou pessoa que executa um ato ou procede
233 à 249 e 264 à 285), os quais não sendo tais num negócio, para que tudo se cumpra com a
negócios absolutos podem ser rescindidos (ar necessária regularidade.
472 à 480), face a uma lesão (art. 157) ou uma A diligência exprime, assim, a própria
onerosidade excessiva (arts. 478 à 480), prudência adotada na execução de todos os atos e
passível de ressarcimento por perdas e danos e negócios jurídicos. (Vocabulário Jurídico — Ed.
danos morais (arts. 402 à 405). Forense — 1.999 — Versão 1.0 — Plácido e Silva).
Já a prudência, significa: “Do latim prudentia,
Diante dos conceitos supra citados, de prudens, síncope de providens (providente,
necessário analisar a responsabilidade do Corretor acautelado), exprime a cautela ou o cuidado, com
de Imóveis frente ao Novo Código Civil, partindo da que se devem fazer as coisas, para que bons sejam
análise dos artigos 722 à 729, abarcando outras os resultados obtidos. A prudência, por isso, revela-
legislações. se na exata compreensão do método ou do sistema
A seguir para melhor visualizar o texto posto em prática para realização de qualquer
legal, transcrevemos o teor dos artigos: empreendimento.
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma É a atenção que de deva dar à execução das
pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, coisas, para que nada de mal possa acontecer.
de prestação de serviços ou por qualquer relação de A prudência opõe-se à imprudência,
dependência, obriga-se a obter para a segunda um imprevidência, ou, mesmo, à negligência. Indica a
ou mais negócios, conforme a instruções recebidas. boa ordem seguida na execução das coisas ou o tino
Observe que o supra citado artigo inicia, na direção, do que se executa”. (Vocabulário
justificando que a corretagem se dará sempre por Jurídico — Ed. Forense — 1.999 — Versão 1.0—
um contrato de prestação de serviços, a cumprir um Plácido e Silva)
mando na realização de um ou mais negócios. Ora, agindo de tais formas, impõe o
Ora evidenciado a necessidade do Contrato preceito legal que o profissional deverá prestar
de Opção de Corretagem com Exclusividade (Res. todas as informações sobre o andamento do
COFECI n. 458/ 95). O contrato de corretagem vem negócio. Tais informações necessariamente deverão
assumir um prazo determinado ou não. Explica-se. constar o número de pretendentes, o valor médio de
Quando o corretor é contratado para mercado, se a época da transação é adequada para
realizar mais de um negócio, muitas das vezes as alcançar o valor pretendido, os empecilhos
partes não estipularam prazo certo de determinado, verificados. Tais situações não serão verificadas se o
a não ser ao término, conclusão dos negócios profissional não for zeloso e paciente para promover
encomendados. e cercar-se de todos os documentos necessários do
Assim, citamos o conceito de CONTRATO DE imóvel e ainda, verificar se os pretendentes têm
CORRETAGEM. Também conhecido como de capacidade de cumprir com o contrato.
mediação, é a convenção pela qual uma pessoa, Por fim, impõe a pena ao profissional,
possibilitando dele se exigir a reparação por perdas
e danos (arts. 402/ 405), advindo necessariamente

imperícia-imcopetência; inexperiência.
do contrato de corretagem firmado, devendo aquele Justiça do Trabalho, justiça Federal, Execuções
prestar ao cliente todos os esclarecimentos que Fiscais, diante dos sites disponíveis para cada
estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou um desses órgãos;
risco do negócio, das alterações de valores e do 5. Verificar diante do laudo de vistoria, a situação
mais que possa influir nos resultados da do imóvel;
incumbência. 6. Deter documentos hábeis e probatórios quanto
Medianamente o profissional da corretagem ao seu efetivo trabalho de intermediação, diante
deverá assumir a responsabilidade pelos serviços de fichas, relatórios e outros documentos que
técnicos assumidos na intermediação, informando sejam provas quanto à sua diligência no mister
ao seu cliente sobres os riscos; as alterações de que lhe fora confiado;
valores; e outras situações que possam influenciar 7. Ser cauteloso, paciente e cuidadoso com o
no resultado do negócio, para melhor ou pior. Isso patrimônio alheio, agindo com prudência na
que dizer que o profissional deverá deter condução do negócio.
conhecimento aguçado para verificar quanto à
segurança e risco do negócio, opinando quanto ao Art. 724. A remuneração do corretor, se não
seu fechamento ou não. estiver fixada em lei, nem ajustada entre as panes,
Por perdas e danos, verificamos que o será arbitrada segundo a natureza do negócio e os
Código Civil, assim preceitua: usos locais.
“Art. 402. Salvo as exceções expressamente Art. 725. A remuneração é devida ao
previstas em lei, as perdas e danos devidas ao corretor uma vez que tenha um o resultado previsto
credor abrangem, além do que ele efetivamente no contrato de mediação, ou ainda que este não se
perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar. efetive em virtude de arrependimento das partes.
Art. 403. Ainda que a inexecução resulte de Art. 726. Iniciado e concluído o negócio
dolo do devedor, as perdas e danos só incluem os diretamente entre as panes, nenhuma remuneração
prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito será devida ao corretor; mas se, por escrito, for
dela direto e imediato, sem prejuízo do disposto na ajustada a corretagem com exclusividade, terá o
lei processual. corretor direito à remuneração integral, ainda que
Art. 404. As perdas e danos, nas obrigações realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se
de pagamento em dinheiro, serão pagas com comprovada sua inércia ou ociosidade.
atualização monetária segundo índices oficiais Os artigos supram declinados, decorrem
regularmente estabelecidos, abrangendo juros, necessariamente sobre a remuneração do
custas e honorários de advogado, sem prejuízo da profissional, os casos de efetivo pagamento e, ainda
pena convencional. a possibilidade de seu não pagamento, mesmo
havendo determinação no contrato de corretagem
Parágrafo único. Provado que os juros da mão-de- com exclusividade. Explica-se.
obra não dobrem o prejuízo, e não havendo pena Ao discorrer sobre a remuneração,
convencional, pode o juiz conceder ao credor inicialmente deveremos entender que o valor
indenização suplementar. mínimo da Comissão de Corretagem é disciplinado
pelos Sindicatos dos Corretores juntamente com o
Art. 405. Contam-se os juros de mora Sindicato das Empresas Imobiliárias e o CRECI
desde a citação inicial. Ainda quanto às alterações promove a sua homologação.
de valores, assim definidos por regras de mercado, Não temos tais percentuais fixados em lei,
por situações negócio), mas que futuramente há liberalidade para ser fixado pelas partes ou
refletirá necessariamente no negócio realizado, ainda, exclusivamente pela natureza do negócio.
podendo prejudicar umas das partes contratantes. Deve ser esclarecido que a Tabela de
Ou ainda qualquer outra situação que Comissão de Corretagem deverá englobar todas as
influenciará no resultado do negócio sob seus situações inerentes aos negócios realizados pelos
cuidados. Aqui necessariamente vale ressaltar profissionais e empresas e haver uma ampla
alguns cuidados que os profissionais deverão adotar divulgação, para conhecimento do público inclusive.
quando do contrato de corretagem: Outra situação que se verifica é que a remuneração
é devida diante da efetiva mediação do negócio,
1. Certificar-se da qualidade de proprietário do entenda-se que havendo acordo entre as partes, por
imóvel, munindo-se dos necessários escrito diante de documentos hábil em que fixaram
documentos; Se comprador, quanto à o preço, a sua forma de pagamento, condições
capacidade de adquirir bens; capacidade de outras do negócio, terminado esta o contrato de
pagamento; mediação, por se entender que a formalização do
2. Certificar-se da atual situação do imóvel, negócio em Contrato uma mera determinação ilegal
mediante verificação de escritura pública, para os contratantes e não para o corretor obter a
impostos prediais, territoriais e rurais; outorga no recebimento de sua comissão.
3. Verificar a existência de ônus sobre o imóvel O contrato de mediação prevê a obtenção
diante da expedição verificação das certidões de um ou mais negócio, conforme instrução
negativas: existências de ações em face do recebida pelo contratante, quanto ao preço, forma
imóvel. de pagamento, tipo de imóvel, prazo de entrega e
4. Buscar informações acerca a qualidade dos outras situações. O profissional consegue traduzir e
contratantes — existências de ações no Fórum, formalizar a conclusão do contrato de mediação,

mediante um documento que é a proposta aceita as realizados entre as partes, após o vencimento do
condições do negócio por ambas as partes. contrato de opção de venda, simplesmente para
A proposta de compra ou venda, afastar o profissional e a sua remuneração. Não será
estipulando-se valor, forma de pagamento, e outras mais possível, entretanto alertamos que o referido
situações do negócio, caracteriza um pré-contrato artigo não poderá ser lido isoladamente, pois a
(art. 462 à 466), vinculando as partes a cumpri-la determinação do artigo 726, diz ser contrata tal
integralmente. pagamento se evidenciada: “... COMPROVADA
Assim, concluído está o trabalho do corretor INÉRCIA OU OCIOSIDADE DO PROFISSIONAL.”. Tal
de imóveis. E claro que esse acompanhará o negócio exceção ao pagamento da remuneração do
até a assinatura da escritura pública de contrato, a profissional, também deverá ser aplicado à presente
fim de melhor caracterizar o seu trabalho de fato situação.
finalizá-lo, com plena satisfação para ambas as Observe que os Tribunais já vinham se
partes. posicionando nesse sentido, senão vejamos os
Ocorre, entretanto que após concluir-se a arestos à seguir:
proposta, uma das partes vem a arrepender-se, o MEDIAÇÃO - COMISSÃO DE CORRETAGEM -
texto do artigo 725 garante o direito do corretor a COBRANÇA-VENCIMENTO DO PRAZO DE EFICÁCIA
receber sua comissão, veja o julgado a seguir: NA OPÇÃO DE VENDA- PRORROGAÇÃO DO LAPSO
TEMPORAL E APROXIMAÇÃO DAS PARTES —
COMISSÃO DE CORRETAGEM COMPROVAÇÃO — ADMISSIBILIDADE —Ainda que
Aproximadas as partes e formalizado o vencido o prazo de eficácia lançado por escrito na
negócio, com dia marcado para a assinatura de opção de venda, é devida a verba remuneratória do
escritura de compra e venda, se esse não se realiza, corretor se comprovadas a prorrogação do lapso
única e exclusivamente, por culpa do devedor, é temporal e a aproximação, por ele, das partes,
devida a comissão de corretagem. (STJ — Resp. condutora ao acordo de vontades a propósito do
147317 — SP — 3 T. — ReI. Mm. Eduardo Ribeiro— negócio intermediado. (2° TACSP — Ap. c/ Rev.
Diu I2/O4/I999—p. 144). 610.561-00/5 — 4 C. — Rei. Juiz Rodrigues da Silva
Atualmente o entendimento é diferente — DOESP 03.05.2002) MEDIAÇÃO - COMISSÃO DE
daquele trazido pelo novo texto legal, senão CORRETAGEM – COBRANÇA - NEGÓCIO REALIZADO
vejamos: CIVIL - CONTRATO DE CORRETAGEM – APÓS O PRAZO DA AUTORIZAÇÃO - APROXIMAÇÃO
VENDA DE IMÓVEL - PROPOSTA ACEITA PELO DAS PARTES PROMOVIDA DENTRO DO PRAZO DA
VENDEDOR - DESISTÊNCIA POSTERIOR- OPÇÃO - UTILIDADE DA INTERMEDIAÇÃO -
INTERMEDIAÇÃO - RESULTADO ÚTIL NÃO CABIMENTO - Çorretagem Intermediação de
CONFIGURADO – COMISSÃO INDEVIDA. negócio. Validade da atuação do corretor mesmo
1. O serviço de corretagem somente se tem depois de vencida a opção escrita. Venda realizada a
como aperfeiçoado quando o negócio imobiliário se pessoa apresentada pelo corretor Resultado é do
concretiza: posto que o risco é da sua essência. trabalho realizado. Valor da comissão fixado
Descarte, indevida a comissão mesmo se segundo o correto valor do pagamento.
após a aceitação da proposta, o vendedor, que Escritura lavrada com valores irreais.
concordara com a intermediação, se arrepende e Possibilidade da existência de fraude na
desiste da venda, situação esta sequer reconhecida documentação da transação.
pelas instâncias ordinárias. II. Recurso especial não Ação procedente em parte. Recurso
conhecido. (STJ — REsp — 317503 — SP — 4 t — improvido. (2° TACSP — Ap. c/ Rev. 621 .258-00/3
ReI. Mi Aldir Passarinho Júnior DJU 24.09.2001 — p. — 8 C. — ReI. Juiz Ruy Coppola — DOESP 05
00315). .04.2002) Devemos ser cautelosos, quanto à
Houve assim um avanço em benefício do determinação legal do artigo em comento, haja visto
corretor, haja visto que o contrato de mediação que como esse se encontra inserido em um texto
também poderá prever que a comissão será devida maior, devemos promover a leitura integral inclusive
somente efetivada a negociação diante da dos artigos antecedentes, para promover a
assinatura da escritura pública, caso contrário integralidade da idéia do legislador.
prevalecerá ao que tudo indica o novo Art. 728. Se o negócio se concluir com a
entendimento. intermediação de mais de um corretor, a
Art. 727. Se, por não haver prazo remuneração será paga a todos em partes iguais,
determinado, o dono do negócio dispensar o salvo ajuste em contrário.
corretor, e o negócio se realizar posteriormente, Da mesma forma que anteriormente
como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será citamos, a previsão da divisão da remuneração para
devida; igual solução .se adotará se o negócio se os profissionais envolvidos na conclusão da
realizar após a decorrência do prazo contratual, mas intermediação, entretanto, surge uma indagação.
por efeito dos trabalhos do corretor. Todos os envolvidos deverão deter
Novamente interpreta o legislador em contratos específicos (não havendo a figura da
benefício do corretor, inclusive vindo aplicar ao exclusividade), ou figurarem no mesmo contrato de
contrato de mediação um efeito extensivo, mediação. A prática tem se mostrado indiferente,
garantindo ao profissional à percepção da sua pois haverá sempre prova de que um ou mais
remuneração, nas hipóteses que o artigo prevê. corretores figuraram na intermediação, pois todos
Os reclamos dos profissionais, justifica o deterão documentos hábeis a provarem a sua
presente artigo pois quantos negócios foram participação no negócio realizado.

Art. 729. Os preceitos sobre corretagem solicitação formal, apresentar ao agente financeiro
constantes deste Código não excluem a aplicação de os seguintes documentos.
outras normas da legislação especial.
Por fim, esse artigo estende a interpretação I - no caso de desemprego a prova do recebimento
quanto a responsabilidade do corretor não só frente do aviso prévio, salde de salário, férias normais
ao corretor de imóveis, mais nas legislações e proporcionais, décimo terceiro salário,
especiais, possibilitando interpretá-las da mesma indenização de não optante pelo FGTS além da
forma que indicada pelo legislador. carteira profissional com a autenticação devida
A seguir trataremos dessas legislações em, caso de fotocópia;
especiais, as quais na verdade somarão aos artigos II - na invalidez temporária, o laudo médico emitida
antecedentes à responsabilidade do corretor. pela instituição previdenciária a que estiver
vinculado o mutuário, constando o período do
impedimento por motivo de saúde, à data do
FUNDO DE PAGAMENTO DE início e término.
A garantia do pagamento das prestações
PRESTAÇÃO no caso de desemprego entra em vigor somente
NO CASO DE PERDA DE RENDA POR após haver o mutuário utilizado a quantidade que
DESEMPREGO E INVALIDEZ recebeu em conseqüência da rescisão ou extinção
do contrato de trabalho, tendo em conta a parte
TEMPORÁRIA FIEL
inteira do coeficiente da divisão entre a quantia total
recebida e o salário mensal que era pago ao
CONCEITO
mutuário.
O Fundo de Pagamento de Prestações no
Esses benefícios são de grande importância
caso de Perda de Renda por Desemprego ou
social pois impedem que o mutuário t inadimplente
Invalidez Temporária foi criado para garantir ao
no pagamento de suas prestações por força de
mutuário a continuidade de pagamento de suas
desemprego ou invalidez temporária.
prestações nos casos de’ dificuldades financeiras em
A maioria dos mutuários, desconhecendo
conseqüência de desemprego ou invalidez
esses benefícios, se vêem muitas vezes
temporária, evitando, assim a inadimplência no
constrangidos a suportar as conseqüências de uma
cumprimento das suas obrigações junto ao agente
execução judicial.
financeiro que se torna garantido com o retorno
contínuo do seu capital.
FUNDO DE GARANTIA DO TEMPO DE
COBERTURA E PAGAMENTO
SERVIÇO – FGTS
As prestações que são pagas pelo Fundo de
CONCEITO
Pagamento de Prestações no caso de Perda de
O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço:
Renda por Desemprego e Invalidez Temporária -
é o montante formado pelo depósito compulsório
FIEL - recebem a cobertura da Caixa Econômica
que todo empregador deve efetuar, mensalmente,
Federal que pratica com o agente financeiro a
em conta bancária, vinculado em nome do
devida compensação do débito.
empregado e que corresponde a 8% (oito por cento)
A operação é formalizada através de
da remuneração paga no mês antecedente com
contrato em que a mutuário se obriga a divida logo
rendimentos, de juros e correção monetária. Sua
após a término do prazo de financiamento e pelo
administração é de responsabilidade da Caixa
tempo que for necessário ao resgate do
Econômica Federal.
empréstimo, bem como ao pagamento, no mês de
novembro de cada ano, do juro contratual relativo
UTILIZAÇÃO
ao exercício e referente ao montante reajustado ou
Ao adquirente de casa própria pelo Sistema
corrido que lhe tenha sido emprestado.
Financeiro da Habitação - SF em dia com o
A utilização do fundo somente pode ser feita
pagamento das suas prestações é facultado o direito
após o período de carência de seis meses; contados
de utilizar os depósitos da sua conta vinculada ao
da data da assinatura do contrato de financiamento.
FGTS para reduzir, amortizar ou liquidar o valor do
Em caso de desemprego é assegurado ao
financiamento.
mutuário o pagamento de até seis meses e no caso
a) pagamento da poupança à aquisição da casa
de invalidez temporária o prazo aumenta para doze
própria: o titular de conta vinculada do FGTS,
meses, a partir do mês que a invalidez for e
poderá dela fazer uso, no que diz respeito à
conhecida pela instituição de previdência a que
aquisição de casa própria nas seguintes
estiver vinculado.
condições;
Além do limite de seis prestações a
b) redução do financiamento pretendido: refere-se
mutuário, em casa de desemprego, tem limitado o
aos casos em que está se adquirindo imóvel já
montante do empréstimo em até dez por cento do
financiado (normalmente ao empresário da
prazo do mandamento contratado.
construção civil) e o adquirente pretende
Para fazer uso do FIEL o mutuário deve
financiar um valor menor do que o saldo
fazer prova de pagamento das prestações vencidas
devedor do imóvel;
a que estava obrigado pelo contrato e, através de

Neste caso, o Agente Financeiro procede o 3. IMÓVEIS

débito na conta vinculada do FGTS do comprador, a) São Bens que não podem ser transportados sem
abatendo referido valor no débito do empresário destruição de um lugar para o outro
(vendedor); b) São os Bens de domínio nacional
c) São os Bens que podem ser divididos para ser
c) amortização ou liquidação do saldo devedor do transportados
financiamento: é a faculdade que tem o
mutuário, de fazer uso do saldo do seu FGTS 4. BENS
para liquidar ou amortizar seu saldo devedor; a) São Bens recebidos de herança
b) São coisas adquiridas pelo homem
d) pagamento integral do imóvel, sem c) São coisas suscetíveis de posse exclusiva do
financiamento: essa modalidade refere-se homem
aqueles casos em que o comprador possui saldo d) São coisas que sendo úteis e contendo valor
na conta vinculada do FGTS, suficientes, por si econômico, são suscetíveis de apropriação pelo,
só, ou acrescido de recursos próprios, para homem
adquirir o imóvel.
Somente pode fazer uso dessa faculdade, 5. MÓVEIS
pessoas que não possuam imóveis residenciais no a) São Bens que podem ser substituídos por outro
município em que se está adquirindo o imóvel, uma b) São Bens suscetíveis de movimento próprio ou
vez que, nesse caso, não existe a possibilidade de de remoção por força alheia
fazer a operação condicionada à posterior alienação c) São Bens que não podem ser transportados
do imóvel. d) São Bens abstratos
Trata-se de uma operação simples e que
pode ser realizada por qualquer Agente Financeiro 6. PODEMOS DEFINIR DOLO COMO:
vinculado ao SFH. a) Ato de boa fé pa enganar alguém
O interessado, após procurar o Agente b) Ato de troca de Bens
Financeiro, e inteirar-se da possibilidade de c) Artifício empregado para enganar alguém
atendimento, deve providenciar a documentação d) Anuência conseguida sob ameaça
relativa ao imóvel e do vendedor (os mesmos
documentos exigidos nos casos de financiamento). 7. FRALDE
Após formalizado o processo, procede-se o a) E um tipo de contrato
débito na conta vinculada do FGTS do comprador, b) E uma ação de despejo
creditando referido valor em conta corrente do c) É uma transação imobiliária
vendedor, sob bloqueio. d) E um meio usado pelo devedor para não pagar
O desbloqueio, somente ocorrerá após a aos credores, diminui ou transfere
apresentação da escritura, devidamente registrada, maliciosamente seu patrimônio
bem como da confirmação da efetivação do débito
do FGTS. 8. COAÇÂO
Na data da efetivação da operação (débito a) É um tipo de assinatura de contrato
FGTS, crédito conta corrente), as partes são b) E a anuência conseguida sob ameaça
autorizadas a lavrar e registrar a escritura de c) E um tipo de fraude
compra e venda, da qual contará de especial, d) É a anuência sem ameaça
apenas a informação de que houve a utilização de
FGTS na transação. 9. BENS FUNGÍVEIS
a) São os Bens que não podem ser substituídos
b) São os Bens adquiridos por desapropriação
EXERCÍCIOS c) São os móveis que podem ser substituídos
d) por outros da mesma espécie. qualidade e
quantidade
Assinale com um X a opção que lhe parece e) São os móveis cujo uso importa na destruição
correta: da própria substância.
1. BENS PUBLICOS 10. COISAS SINGULARES

a) São aforamentos, as servidões e os usufruto a) E aquela cuja existência supõe a da principal
b) São os insuscetíveis de apropriação e os b) São aquelas que embora reunidas se
legalmente inalienáveis. consideram de per si independentemente das
c) São os Bens de Domínio Nacional pertencentes a demais
União nos Estados e Municípios c) São aqueles que não podem ser vendidos
d) São aqueles inalienáveis
2. PATRIMÔNIO
a) São Bens de Direito 11. COISAS FORA DO COMÉRCIO
b) São os Bens recebidos por uma doação a) São os vendidos ilegalmente
c) É o complexo relações jurídicas de uma pessoa b) São os vendidos legalmente
que tenha conteúdo econômico c) São os que estão fora do comércio
d) São os bens adquiridos por dação de pagamento d) São as insuscetíveis de apropriação e as
legalmente inalienáveis

12. BENS INFUNGIVEIS EXERCÍCIOS 2

a) São os Bens adquiridos pela posse
b) São os Bens de família Assinale com um X a opção correta:
c) São os Bens públicos
d) São os Bens que não podem ser substituídos por
1. A profissão de Corretor de Imóveis foi
outros da mesma espécie, qualidade e
regulamentada através da Lei.-
quantidade
a) 5.630
b) 6.350
13.Podemos definir SUJEITO ATIVO
c) 6.530
a) Devedor
d) 6.503
b) Credor
c) Contratado
2. Referindo às fases do contrato, podemos afirmar
d) Ativado que:
a) a fase denominada negociações preliminares,
por ser a fase inicial, é a mais importante do
14. SUJEITO PASSIVO
contrato.0
a) Locatário
b) por tratar-se de declaração unilateral, a
b) Credor
proposta não implica obrigação do proponente.
c) Locador
c) proposta e aceitação são as duas fases mais
d) Devedor
importantes na formação do contrato
d) N.D.A
15. LOTEAMENTO
É a subdivisão de gleba em lotes
3. Com referência à proposta temos:
destinados a edificação, com aproveitamento do
a) a proposta tem força vinculante, só não
sistema viário existente, desde que não implique
subsistindo em caso de morte ou incapacidade
em abertura de novas vias e logradouros
do proponente
públicos, nem prolongamento, modificação ou
b) oblato é o destinatário de unia proposta
ampliação do já existente.
c) a proposta em qualquer caso poderá ser
( )Falso
revogada a qualquer tempo
( )Verdadeiro
d) N.DA.
16. É permitido parcelamento do solo:
4. Com relação à posse é correto afirmar:
Em terrenos que tenham sido aterrados
a) a posse turbada, pode ser defendida pela ação
com material nocivo à saúde pública, sem que
de reintegração de posse
sejam previamente saneados.
b) a ação própria ao possuidor esbulhado é a de
( ) Falso
reintegração de posse
( ) Verdadeiro
c) o possuidor, receoso de ser molestado em sua
posse, pode valer-se do interdito proibitório
17. Consideram-se urbanos os equipamentos públicos
d) N.D.A
de abastecimento de água, serviços de esgoto,
energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede
telefônica e gás canalizado. 5. Ainda com referência à posse temos:
( )Falso a) entre os efeitos jurídicos gerados pela posse
( )Verdadeiro está o direito de exigir indenização por
benfeitorias
18.O processo de loteamento e os contratos b) anunciação de obra nova não é ação própria ao
depositados em cartório, poderão ser examinados campo possessório.
por qualquer pessoa, a qualquer tempo, c) mesmo possuidor de má fé assegura-se direito
independente do pagamento das custas dos de retenção
emolumentos, ainda que a título de busca. d) N.D.A
( )Falso
( )Verdadeiro 6. Por conta própria, para efeito previdenciário, é
considerado:
19.Aprovado o projeto de loteamento, o loteador deverá a) segurado facultativo
submete-lo ao Registro Imobiliário em: b) segurado contribuinte em dobro
a) 100 dias c) segurado autônomo
b) 3meses d) segurado empregador
c) 180 dias
d) 30dias 7. Sobre contrato podemos afirmar:
a) a fiança é exemplo de contrato acessório
20. Cite um documento necessário para aprovação do b) a doação, a qualquer título, é considerada
desmembramento junto no Registro Imobiliário. contrato gratuito
_______________________________________________ c) o comodato é exemplo de contrato bilateral
_______________________________________________ d) N.D.A

8. Um dos principais efeitos da posse é gerar o: 17. Legalmente o incorporado somente poderá negociar
a) penhor sobre unidades autônomas após ter arquivado unia
b) usufruto série de documentos:
c) uso a) na Prefeitura Municipal
d) usucapião b) no cartório onde serão feitas as escrituras
c) no registro de imóveis
9. Adquire-se uma propriedade através e: d) no cartório de registro de títulos e documentos
a) emissão do recibo de venda, firmado pelo
vendedor 18. A relação jurídica.que atribui ou investe a pessoa na
b) pagamento do preço posse, no uso e gozo de uma coisa, que é de sua
c) transcrição do titulo no registro imobiliário propriedade, denomina-se direito:
d) escritura de compra e venda a) real
b) comercial
10. O proprietário de um imóvel que o loca a outrem c) social
detém a posse: d) público
a) precária
b) direta 19. O Conselho Federal de Corretores de Imóveis
c) indireta (COFECI) e os Conselhos Regionais (CREIs) são
d) injusta órgãos de:
a) ensino e pesquisa da profissão
11. O direito real de garantia de um bem imóvel, que b) fiscalização e assistência judiciária
está em poder do devedor, mas que fica vinculado c) disciplina e fiscalização do exercício da profissão
para responder por uma dívida chama-se: d) assistência judiciária e assistência ao exercício
a) penhor da profissão
b) fiança
c) enfiteuse 20. A tarefa de dar forma autêntica, pública e solene à
d) hipoteca atos e contratos de natureza privada registrando
em livros de notas que ficam arquivados cabe:
12. Com relação ao contrato temos: a) aos juízes
a) nos contratos de compra e venda as, dúvidas b) aos tabeliães
devem ser interpretadas, sempre, contra o c) aos administradores de empresas
vendedor d) aos desembargadores
b) os contratos de locação, as dúvidas, em regra,
devem ser interpretadas em favor do locatário
c) os contratos onerosos devem ser interpretados
como os onerosos
d) N.D.A
13. A remuneração do Corretor de Imóveis é do tipo:

a) gratificação
b) adicional s e prévios
c) salários
d) comissão
14. A doação de um imóvel a outrem constitui:

a) fato jurídico
b) ato jurídico
c) contrato de adesão
d) anticrese
15. O direito de usar, gozar e dispor das coisas

corresponde ao direito de:
a) posse
b) propriedade
c) posse justa
d) posse de boa fé
16. Incorre em Mora:

a) o devedor e o credor
b) somente o devedor
c) somente o credor
d) o intermediário
e) o preposto

GLOSSÁRIO

suscetível – que pode receber impressões, modificações ou
qualidades; capaz; melindroso; que facilmente se ofende.

rubrica – assinatura abreviada; indicação; autentificação.

fungíveis – que se gasta; que se consome com o primeiro
uso.

anuência – consentimento; aprovação.

antítese – oposição entre palavras ou idéias.

adimplemento – ato de preencher, completar.

contraente – que, ou pessoa que contrai.

proponente – pessoa que propõe; apresentar; expor a
apreciação.

oblato – leigo que se oferecia para serviço de uma ordem
monástica.

inequívoca – Em que não há equivoco; evidente, claro.

tácito – silencioso, que não se exprime por palavras;
implícito; secreto; subentendido.

atinente – relativo a; que diz respeito ª

ressarcindo – indenização; reparação.

distrato – rescisão ou anulação de contrato. O mesmo que
distrate.

expropriar – desapossar alguém de sua propriedade
segundo as formas legais e mediante justa indenização.

anfiteuse – contrato pelo qual o proprietário de um imóvel
cede a outrem o domínio útil da propriedade, mediante o
pagamento de uma pensão anual chamada foro; o mesmo
que aforamento, emprazamento ou prazo.

anticrese – contrato de consignação de rendimentos, isto
é, contrato que permite ao credor entrar na posse de um
imóvel do devedor e receber o usufruto até a completa
extinção da dívida.

fruição – gozo; posse; usufruto.

aferir – conferir (pesos, medidas etc.) com os respectivos
padrões; por a marca da aferição em; cotejar; avaliar.

gleba – terreno, porção de terra, terra de cultura, torrão,
solo.



CONSIDERAÇÕES FINAIS
Neste módulo, você encontrou conteúdo, textos e interpretações para apoiá-lo no seu Curso. Aqui, a
teoria é acompanhada da sua contrapartida – estágio – que será de grande valor para o seu enriquecimento
profissional.
Não pretendemos de forma alguma ditar receitas infalíveis. Nossa intenção é conduzir um diálogo
direcionado a você e dessa forma, ajudá-lo a desenvolver habilidades de estudo – consultas a dicionários
enciclopédias e leitura de textos – tornando-o apto a superar os limites que esse material encerra.
Agora, vamos ao seu desempenho. Se você acertou tudo, passará para o próximo módulo. Caso
contrário, esclareça suas dúvidas com o seu professor/tutor, de acordo com a sua disponibilidade de tempo e
esteja você onde estiver, seja por telefone, fax ou internet (www.colegiopolivalente.com.br)
O desafio de toda Equipe Polivalente é saber articular um ensino profissionalizante de modo a ser
compreendido pela comunidade. O único modo para articulá-lo e vivê-lo, é dando testemunho de vida.
O seu sucesso é também sucesso do CIP.

Afinal, o CIP é você!!!


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de não produzir efeitos no mundo do direito. A O direito de arrependimento poderá,

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acarretará a dissolução do contrato se for este sem a interferência da colaboração de terceiro,

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