CONTRATO DE COMPRAVENTA

UNIVERSIDAD DE PANAMÁ

CENTRO REGIONAL UNIVERSITARIO DE VERAGUAS

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS

LICENCIATURA EN DERECHO

DERECHO COMERCIAL

CONTRATO DE COMPRAVENTA

PROFESORA DE CÁTEDRA
IVETH JARAMILLO

ESTUDIANTES:

ESTEFANIA QUIEL (4-810-2009)

MONICA REYES (9-757-1971)

RAYZA MIRANDA (9-757-1200)

EMILEYDA BARRÍA (9-759-1537)

2022

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Introducción

Índice
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INTRODUCCIÓN

1. CONTRATO DE COMPRAVENTA MERCANTIL………………………....4

1.1. concepto y significado de este tipo de contratos………………4
2. EL OBJETO Y EL PRECIO COMO ELEMNTOS………………………...6
2.1. Características…………………………………………………….6
2.2. El objeto……………………………………………………………7
2.3. Requisitos………………………………………………………….7
2.4. El precio…………………………………………………………….8
2.5. Modos de terminarlo ...…………………………………………….10
2.6. Precio no señalado ………………………………………………..10
3. EFECTOS DEL CONTRATO ……………………………………………….10
3.1. Obligaciones y derechos del vendedor …………………………11
3.2. Obligaciones y derechos del comprador ……………………….14
3.3. Extinción del contrato ……………………………………………..16
4. TRASMISIÓN DEL RIESGO…………………………………………………16
5. INCUMPLIMIENTO Y ACCIONES…………………………………………..18
6. CONTRATO DE COMPRAVENTA ESPECIALES…………………………19
6.1. Compraventa sobre muestras, maquetas y planos……………..19
6.2. Compraventas internacionales ……………………………………22
6.3. Compraventa con reserva de dominio ……………………………22
6.4. Compraventa de establecimientos comerciales …………………23

ANEXOS……………………………………………………………………………...28

CONCLUSIONES…………………………………………………………………...40

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1. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA MERCANTIL

1.1 CONCEPTO Y SIGNIFICADO DE ESTE TIPO DE CONTRATOS

El contrato mercantil se trata de aquellos acuerdos de voluntades entre dos o más

personas para crear y transferir derechos y obligaciones. Por el cual el vendedor
se obliga a transferir la propiedad de un bien y el comprador se obliga a pagar por
ese bien un precio cierto y en dinero. Por esto que se entiende que la
compraventa es un contrato consensual, bilateral, oneroso y típico mediante el
cual un sujeto (vendedor) se obliga a transferir la propiedad sobre un bien a favor
de otro sujeto (comprador) a cambio de que este último le pague un precio en
dinero. Es decir, es un contrato cuya causa es la transmisión del derecho de
propiedad.

Son compraventas mercantiles a las que el Código de Comercio les de ese

carácter y todas las que se hagan con el objeto directo y preferente de traficar,
esto es, con el propósito de especulación comercial, de obtener una ganancia.

También se debe saber que los comerciantes y los particulares interactúan y

efectúan actos de comercio previstos y regulados en la legislación mercantil, así
como por otras leyes relacionadas y aplicables en la operación comercial.

Sin embargo, en materia mercantil, no existe definición propiamente de un

contrato mercantil, pero estos tendrán dicha denominación cuando estén
regulados o previstos en el Código de Comercio. Por ello, la definición como
contrato viene conforme a lo establecido en el Derecho Civil.

De igual forma en este contrato las partes puede está formada por un
comerciante, puesto que su fin es atender a las necesidades de la actividad
comercial o industrial debido al objeto de carácter mercantil sobre el que se centra.

Es decir, un contrato será mercantil en función de las partes que intervengan en él,
si se trata de comerciantes, si el objeto de este es de naturaleza mercantil o tiene
un fin de lucro o especulación comercial.

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Cabe destacar que este tipo de contratos de compraventa debe tener las
siguientes consideraciones:

Legitimación: es importante corroborar que las partes que van a formar parte del
contrato tienen facultades para la celebración de este.

Alcances, derechos y obligaciones: cuando se celebran contratos de este tipo, los

comerciantes procuran conseguir la mayor ventaja comercial y económica que sea
posible, por lo que se deberá tomar en cuenta las ventajas e inconvenientes
respecto a la prestación de servicios o materiales de acuerdo con el tipo de
contrato.

Duración: el periodo de tiempo o vigencia del contrato de acuerdo con los

intereses de las partes.

Forma y lugar de pago: se deberá indicar la forma de pago, así como la moneda
en la que se realizará este. También habrá que establecer la fecha en la que debe
producirse el pago.

Cláusula penal: si se produce el incumplimiento de alguna de las cláusulas del

contrato mercantil, las partes pueden indicar sanciones de carácter pecuniario, de
forma que estas repercutan en los beneficios o ganancias de las partes
implicadas, generando así una obligación natural hasta antes de que llegue a
incumplirse.

Lo que significa que el contrato de compraventa es donde deben intervenir dos

partes; el comprador y el vendedor. En todo negocio comercial, y en todo
mercado, hay una parte que compra y otra que vende, actividad que
cotidianamente todos realizamos sin siquiera advertirlo ni darle la dimensión que le
corresponde. También se sobreentiende que el contrato de compraventa
comercial puede ser verbal o escrito, y en el comercio cotidiano siempre es verbal.

Cabe señalar que la compraventa mercantil, es la forma más común de transferir

la propiedad de un objeto. Así, se puede decir que reemplazó a la práctica del

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trueque que existía antes de la invención del dinero, cuando los agentes
intercambiaban un bien por otro.

Otro punto a tomar en cuenta que la compraventa puede efectuarse entre

personas, entre empresas, o entre personas y empresas. Además, la
contraprestación que debe realizar el comprador no tiene que ser inmediata, sino
que puede pactarse a futuro, ya sea en un solo pago o en varias cuotas.

Por este motivo cuando se va la tienda y se compra una gaseosa u otro producto,
se está haciendo un contrato de compraventa mercantil verbal con las
implicaciones que esto conlleva.

Un ejemplo de compraventa mercantil es la que realiza una persona que se dedica

a la compraventa de autos, compra un auto para después venderlo en un precio
más alto al precio que lo compró y obtener una ganancia.

2. OBJETO Y PRECIO COMO ELEMENTOS

 Características

La compraventa se perfecciona, es decir, despliega efectos en el momento del

acuerdo entre vendedor y comprador de entregar la cosa a cambio de un precio. A
partir de este momento, ambas partes tienen el derecho de exigir el cumplimiento
de sus recíprocas obligaciones.

Las características que tiene este contrato de compraventa son:

- Oneroso: Es decir, que no es gratuito, sino que se paga un precio. Ambas

partes tienen obligaciones y ventajas económicas recíprocas, normalmente
constituyen obligaciones de hacer fungibles, es decir, en que no importa si
es desarrollada personalmente por el deudor o por un tercero.

- Bilateral: Se crean obligaciones y derechos para ambas partes del contrato.

Surge cuando las obligaciones son para ambas partes, es decir, las dos
partes del contrato se obligan recíprocamente, por ejemplo: en el contrato

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 de compraventa las partes se obligan recíprocamente el vendedor a dar la
cosa vendida mientras que el comprador a pagar el precio.

- Es un contrato que permite la libertad de forma.

- Es un contrato típico: significa que está regulado por la ley.

- El objeto de la compraventa puede ser un bien mueble o inmueble,

derechos reales o de crédito. No puede ser el dinero y servicios.

- El vendedor y el comprador pueden ser personas físicas o personas

jurídicas.

 Objeto

La compraventa supone la obligación por parte del vendedor de entregar una cosa
determinada a cambio de un precio cierto en dinero o signo que lo represente, que
deberá ser satisfecho por el comprador. Ello presupone que el objeto de la
compraventa es doble: la cosa a entregar y el precio a pagar.

 Requisitos del contrato de compraventa

- Consentimiento: deberá de constar por escrito debidamente firmado por el

comprador y vendedor.
- Objeto: Tratándose de bienes inmuebles, la cosa vendida debe pertenecer
al vendedor al momento de inscribirse en el Registro Público. El bien para
venderse no puede estar fuera del comercio y debe ser licito.
- Precio: Toda venta debe de ser por un precio (en dinero signo que lo
represente) determinada en el contrato. Es un elemento esencial en el de
modo que, si falta, el mismo el contrato adolece de nulidad absoluta.

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 - Capacidad: Que las partes (vendedor y comprador) tenga la capacidad para
obligarse.
- Solemnidad: Tratándose de inmuebles debe de constar por escritura
pública.

El comprador no puede estar incluido en las prohibiciones que establece el artículo

1229 del Código Civil, las cuales resumimos en:

a) el comprador no puede ser el tutor o curador de los bienes.

b) los mandatarios, los bienes de cuya administración estén confiados a su cargo.

c) los empleados públicos, los bienes del Estado, de los municipios, y de los
establecimientos también públicos, de cuya administración estuviesen a cargo.

d) los magistrados, jueces, individuos del Ministerio Público y empleados de

tribunales, los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante e tribunal en cuya
jurisdicción o territorio ejerzan sus funciones.

 Precio
En efecto se entiende que el precio, junto con la cosa, constituye uno de los dos
elementos del contrato de compraventa, en esencia, constituye la suma de dinero
que el comprador se obliga a entregar a cambio de la cosa, en definitiva, es una
prestación (obligación de dar), que corre a cargo del comprador.

El precio se fija en dinero o signo que le represente. Seguirá considerándose

precio de compraventa aunque una parte del mismo consista en entregar una
cosa, siempre que el valor de ésta no exceda al del dinero que pague. El precio ha
de ser una razonable sustitución de la utilidad de la cosa que se vende; de ahí que
el precio irrisorio o insignificante hace presumir un falseamiento de la venta. El
pago se hará en el lugar y tiempo pactados; en su defecto, cuando y donde se
entregue la cosa. 

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La determinación del precio tiene una evidente importancia dentro del contrato,
porque es un elemento fundamental en este contrato bilateral cuya trascendencia
puede superar a las partes que intervienen en el contrato.

Pero, así como el precio puede aparecer cuantitativamente determinado en el

momento de la celebración del contrato, también se da el caso de que no
aparezca, siempre que no sea necesario un nuevo acuerdo de las partes para su
fijación posterior.

A raíz de ello, el código de comercio, enfatiza en este tema en los artículos:

artículo 749. No hay compraventa si los contratantes no convienen en el

precio o en la manera de fijarlo; pero si la cosa vendida fuere entregada, se
presumirá que las partes han aceptado el precio corriente que tenga en el
día y lugar en que se hubiere celebrado el contrato.

Habiendo diversidad de precios en el mismo día y lugar, el comprador

deberá pagar el precio medio. Esta regla es también aplicable al caso en
que las partes se refieran al precio que tenga la cosa en un determinado
tiempo y lugar.

En esta misma línea de ideas, cabe mencionar que la norma también permite que
una tercera persona pueda fijar dicho precio:

Artículo 750. El precio de la venta puede ser dejado al arbitrio de un

tercero. Si éste no lo señalare, por cualquier motivo que fuere, el contrato
se llevará a efecto por el precio que tuviere la cosa vendida el día de su
celebración; y caso de diversidad de precios, por el precio medio.

Artículo 751. Si la compra se hiciere por el precio que otro ofrezca, el

comprador en el acto de ser requerido por el vendedor, podrá llevarla a
efecto o desistir de ella. Pero si el vendedor hubiera entregado las

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 mercaderías vendidas, el comprador deberá pagar el precio que aquéllas
tuvieren el día de la entrega.

 Modos de terminación del contrato de compraventa

Los modos no son más que la disolución de los contratos, denominada también
revocación.
Tenemos pues que los modos de extinción del contrato de compraventa son:
- Cuando hay existencia de vicios ocultos.
- Si el comprador no paga la cantidad acordada en el plazo convenido.
- Si el vendedor entrega una cosa diferente a la pactado.
- Si hay mutuo acuerdo entre las partes.
-

 Precio no señalado
Hay corrientes que afirman que la compraventa que no incluya precio está viciada,
habrá una nulidad absoluta, porque en efecto la obligación del comprador carece
de objeto y la obligación del vendedor se encuentra sin causa.

Sin embrago respecto a este supuesto, se trata de un silencio sobre el precio. Es

evidente en el contrato que ha sido válidamente celebrado, pero el precio no se ha
señalado ni expresa ni tácitamente, ni se ha estipulado un medio para
determinarlo, se considera, excepto indicación en contrario, que las partes han
hecho referencia al precio generalmente cobrado en el momento de la celebración
del contrato para tales mercaderías, vendidas en circunstancias semejantes, en el
tráfico mercantil de que se trate.

3. EFECTOS DEL CONTRATO

A de entenderse que el contrato tiene por efecto generar, modificar y extinguir

obligaciones, también derechos reales.

Los efectos del contrato son las obligaciones, derechos tanto del vendedor como
del deudor y la extinción del contrato efectuado; que más adelante se explicará

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Cabe señalar que el Código de Comercio de Panamá señala en su artículo 221; la
forma de efectuar las obligaciones mercantiles “En las obligaciones mercantiles los
coobligados lo serán solidariamente salvo pacto en contrario”

Seguidamente el artículo 224, nos dice: Las obligaciones mercantiles deberán

cumplirse en el lugar determinado en el contrato, o en aquél que, según la
naturaleza del negocio o la intención de las partes, deba considerarse más
adecuado. En caso contrario deberá ejecutarse el contrato en el lugar en que al
hacerlo tenía el obligado su establecimiento comercial o por lo menos su domicilio
o su residencia; sin embargo, si hubiere de entregarse una cosa determinada que
al tiempo de celebrarse el contrato se hallare en otro lugar, con conocimiento de
los contratantes, se hará la entrega en dicho lugar.

La misma presunción existirá contra el fiador, aunque no sea comerciante, que

garantizare una obligación mercantil.

De igual manera hace énfasis en los derechos y es que el artículo 754 el Código
de Comercio señala: En la compraventa mercantil una vez perfeccionado el
contrato, la parte que cumpliere tendrá derecho a exigir de la que no cumpliere, la
rescisión o cumplimiento del contrato y la indemnización, además de los daños y
perjuicios ocasionados con su falta.

 Obligaciones y derechos del vendedor

Al hablar de las obligaciones del vendedor entramos en aspectos que afectan

directamente al producto en cuestión. Las obligaciones del vendedor pasan por
conservar y custodiar la cosa, realizar la entrega y la obligación de saneamiento,
entre otras. Esto significa que el vendedor debe responder ante cualquier tara que
se produzca antes de la venta o de que el comprador pueda disponer de la cosa
vendida.

1. El código de comercio señala

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Artículo 758. Perfeccionado el contrato, el vendedor debe entregar las cosas
vendidas, en el plazo y lugar convenidos.

No estando señalado el plazo, el vendedor deberá tener los efectos a disposición

del comprador, dentro de las veinticuatro horas siguientes a la celebración del
contrato.

A falta de designación del lugar para la entrega, se hará en el lugar donde existían
los efectos al tiempo de perfeccionada la compraventa.

Artículo 759. Si las mercaderías vendidas no hubieren sido individualizadas, el

vendedor cumplirá su obligación entregándolas sanas y de regular calidad.

Artículo 760. En el acto de la entrega, puede el vendedor exigir del comprador el

reconocimiento íntegro de la calidad y cantidad de las mercaderías, si ello fuere
fácil, atendidos su naturaleza y empaque. Si el comprador no hiciere el
reconocimiento, se entenderá que renuncia a todo ulterior reclamo, por falta de
cantidad o defecto de calidad.

Artículo 761. Si en el tiempo medio entre la fecha del contrato y el momento de la

entrega hubieren decaído el crédito y la fortuna del comprador, el vendedor no
estará obligado a entregar la cosa vendida, aun cuando haya dado plazo para el
pago del precio, si no se le diere fianza que lo garantice a su satisfacción.

Artículo 770. El vendedor estará obligado a sanear los efectos vendidos; y a

responder de los vicios ocultos que contengan, conforme a las reglas establecidas
en el derecho común. Las acciones redhibitorias se prescribirán por el lapso de
seis meses, contados desde el día de la entrega.

Artículo 763. La entrega de la cosa vendida se entiende verificada:

1. Por la entrega o recibo de la factura sin oposición del comprador;

2. Por la trasmisión del conocimiento o carta de porte, durante el transporte de las

mercaderías o por mar o tierra;

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3. Por la fijación que hiciere el comprador de su marca en las mercaderías
compradas con conocimiento y aquiescencia del vendedor;

4. Por la entrega de las llaves del almacén, tienda o caja en que se hallare la
mercancía u objeto vendido;

5. Por la declaración o asiento en el libro o despacho de las oficinas públicas a

favor del comprador, con acuerdo de ambas partes;

6. Por cualquier otro medio autorizado por el uso constante del comercio.

2. El Código Civil señala:

Artículo 1231. El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la

cosa objeto de la venta.

Al hablar de las obligaciones del vendedor entramos en aspectos que afectan

directamente al producto en cuestión. Por el contrato de compraventa, el
vendedor está obligado a conservar y hacer custodia de la cosa que se vende
en un estado perfecto. Esto significa que el vendedor debe responder ante
cualquier tara que se produzca antes de la venta o de que el comprador pueda
disponer de la cosa vendida.

En cuanto a la cuestión del tiempo y del lugar, siempre que no se produzca una
cita concreta en un lugar determinado, se comprenderá que la venta se va a
efectuar en las dependencias o establecimiento del vendedor. Siempre que no
se efectúe un acuerdo concreto para la fecha de entrega, se ha de disponer del
objeto en cuestión, dentro de las 24 horas siguientes a la firma del contrato de
venta. De no ser cumplidas estas cuestiones, pueden tener sus efectos, ya
que, si el comprador no pone a disposición del vendedor el objeto dentro del
plazo pactado, el comprador puede rescindir el contrato e incluso exigir una
indemnización.

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 Así mismo los gastos que se produzcan en la gestión, sin incluir los de
transporte, han de correr a cargo del vendedor.

El vendedor, además, está obligado a ofrecer garantías o saneamiento por

evicción y vicios ocultos. Esto se produce cuando un vendedor ejecuta una
venta de algo que no le pertenece, con lo que, al comprador, gracias a una
sentencia, es privado de poseer la cosa en cuestión o parte de la cosa
comprada. No obstante, el comprador debe ser indemnizado. En cuanto a los
vicios ocultos, el vendedor está obligado a responder de los vicios que ignore,
sin embargo, no lo ha de hacer de aquellos que sean perceptibles o se pongan
en conocimiento del comprador. El comprador tiene derecho a reclamar dentro
de los 30 días siguientes.

Existe también la posibilidad de que haya defectos de calidad o de cantidad, en

este caso la denuncia se ha de tramitar de forma inmediata. Existe la
posibilidad de hacer una reclamación en los cuatro días siguientes siempre que
la mercancía hubiese llegado embalada. Esta reclamación puede terminar en
la rebaja o en la renuncia al objeto, y en ambos casos se puede exigir una
indemnización.

 Obligaciones y derechos del comprador

Primeramente, como no podía ser de otra forma, el comprador está obligado a

pagar el precio en el tiempo y lugar fijados por contrato. En el caso de ser fijados
con anterioridad, se ha de realizar cuando se haga entrega de la mercancía.

 Obligación

Por su parte, el comprador se obliga al pago del precio, a recibir la cosa vendida.
También a abonar los gastos de transporte de la cosa desde el lugar de la entrega
y a satisfacer al vendedor los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida
desde el momento de la perfección del contrato hasta el momento de la entrega.

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  Derechos

Por otra parte, el comprador tiene derecho a negarse a recibir su mercancía de

forma parcial, siempre que en contrato estuviese aclarado que la mercancía se
debe recibir completa y de una vez. Si se da el caso de que el comprador no
quisiese aceptar la mercancía sin haber justificado la causa, el vendedor puede
guardarse el derecho a rescindir el contrato, pero también a obligar al
cumplimiento del mismo. Por último, como ya se ha indicado con anterioridad, el
comprador está obligado a pagar los gastos de envío siempre que el contrato
indique lo contrario.

1. El código de comercio señala

Artículo 773. Puesta la cosa a disposición del comprador, y dándose éste por
satisfecho de ella, deberá pagar el precio en el lugar y tiempo estipulados.

No habiendo término ni lugar señalados para el pago del precio, el comprador

deberá hacerlo en el lugar y tiempo de la entrega, y no podrá exigirla sino pagando
el precio en el acto de hacérsela o dando las convenientes garantías.

Artículo 775. El comprador que contratare en conjunto una determinada cantidad

de mercaderías, no está obligado a recibir una porción bajo promesa de entregarle
posteriormente las restantes.

Pero si el comprador aceptare las entregas parciales, la venta se tendrá por

consumada en cuanto a las porciones recibidas, aun cuando el vendedor no le
entregare las restantes.

En este caso, el comprador podrá compeler al vendedor a cumplir íntegramente el

contrato, o a indemnizarle los perjuicios que le cause el cumplimiento imperfecto.

Artículo 776. El comprador tendrá derecho a exigir del vendedor la formación y

entrega de una factura de las mercaderías vendidas, y el recibo al pie de ella del
precio total o de la parte que hubiere entregado.

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No reclamándose contra el contenido de la factura, dentro de los ocho días
siguientes a la entrega de ella, se tendrá por irrevocablemente aceptada.

 Extinción del contrato

El contrato de compraventa se extingue por las mismas causas propias de los

contratos: Si hay existencia de vicios ocultos. Si el comprador no paga la cantidad
acordada en el plazo convenido. Si el vendedor entrega una cosa diferente a la
pactada.

4. TRANSMISIÓN DEL RIESGO

Concepto

La transmisión del riesgo es que la pérdida o deterioro de la cosa objeto del

contrato (las mercancías) antes de su entrega, ya sea por accidente o imprevisto o
sin culpa del vendedor, hará nacer para el comprador el derecho de rescindir el
contrato. Es decir, para saber a quién perjudica el deterioro o destrucción fortuita
de la cosa.

 EL CÓDIGO DE COMERCIO SEÑALA; EN LA SECCIÓN SEGUNDA DE

LA VENTA DE ESTABLECIMIENTOS DE COMERCIO, SEÑALA:

Artículo 777. La venta o trasmisión por otro título cualquiera de un

establecimiento mercantil, no perjudicará a terceros si no se hiciera pública por
medio de un aviso que se insertará por tres veces en el periódico oficial y en uno
de la localidad o del lugar más próximo si no lo hubiere.

Artículo 778. Esta disposición es aplicable, lo mismo cuando el establecimiento o

su mayor parte se enajene como un solo todo, que cuando la trasmisión se
verifique en dos o más lotes, siempre que éstos salgan de las condiciones
normales de la realización.

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Artículo 779. El adquirente del establecimiento no hará buen pago del precio, sino
cuando hubieren transcurrido treinta días desde la primera publicación del anuncio
respectivo.

En este plazo no se contarán ni el día de la primera publicación ni el del pago.

Este Artículo fue Modificado por el Artículo 36 de la Ley N° 43 de 19 de marzo de

1919, publicada en la Gaceta Oficial N° 3.091 de 15 de mayo de 1919.

Artículo 780. Los acreedores del propietario de un establecimiento, en el término

de dichos treinta días, podrán ejercitar sus derechos sobre el precio de la
enajenación, aun cuando su crédito no fuere exigible todavía.

Podrán también dentro del mismo plazo, oponerse a la enajenación, si alegaren y

con un avalúo sumario demostraren que el precio convenido es inferior en diez por
ciento al que racionalmente, dadas las condiciones del mercado y las especiales
de las mercaderías, podía haberse logrado; y si además se comprometieren a
tomar para sí el negocio en los mismos términos arreglados.

El avalúo de que habla este Artículo se hará por peritos. Con ese fin el interesado
ocurrirá ante el Juez competente, a manifestar su pretensión y el nombre de su
perito.

Este Artículo fue Modificado en su primer acápite por el Artículo 37 de la Ley N° 43

de 19 de marzo de 1919, publicada en la Gaceta Oficial N° 3.091 de 15 de mayo
de 1919.

Artículo 781. Los derechos que el Artículo anterior concede a los acreedores
pueden ejercitarse por cualquiera de ellos; pero en tal caso se entenderá que el
que gestiona procede en interés común y que las ventajas obtenidas redundarán
en beneficio de todos.

El que gestionare tendrá derecho para hacerse pagar con lo obtenido los gastos
de su reclamo; pero el reparto del resto deberá hacerse conforme a la graduación
que sea de derecho.

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Artículo 782. El propietario deudor lo mismo que el adquirente del establecimiento
podrán a su vez impedir la acción de los acreedores, pagando a aquéllos cuyo
crédito fuere exigible, y pagando con el descuento corriente, o garantizando con
hipoteca, prenda o fianza abonadas, las cantidades adeudadas para una fecha
ulterior.

 EL CÓDIGO CIVIL SEÑALA EN SU ARTÍCULO 1230 LO SIGUIENTE:

Artículo 1230. Si al tiempo de celebrarse la venta se hubiese perdido en su

totalidad la cosa objeto de la misma, quedará sin efecto el contrato. Pero si
se hubiese perdido sólo en parte, el comprador podrá optar entre desistir
del contrato o reclamar la parte existente, abonando su precio en proporción
al total convenido

5. INCUMPLIMIENTO Y ACCIONES
 Se puede considerar que el incumplimiento de un contrato es el mayor
riesgo al que se enfrentan las partes interesadas al firmar un contrato
mercantil.
El incumplimiento de los contratos es la falta de ejecución por una de las
partes de las obligaciones contraídas. Se trata de la falta de pago o entrega
de la cosa o la cantidad debida, o de la prestación del servicio que se
hubiere prometido
El incumplimiento del contrato de compraventa: en consecuencia y por lo
general, existirá incumplimiento de dicho contrato si, el comprador no paga
el precio pactado o bien, el vendedor no entrega la cosa pactada, la entrega
en condiciones que no permiten su uso o destino para el que está
propuesta o no la entrega en el plazo estipulado.

-El Código de Comercio, señala el incumplimiento y la acción en los

supuestos tanto del comprador o del vendedor:

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 Artículo 768. Rehusando el comprador, sin justa causa, la recepción de los
efectos comprados, el vendedor podrá solicitar la rescisión de la venta, con
indemnización de perjuicios, o el pago del precio con los intereses legales,
poniendo aquéllos a disposición de la autoridad judicial, para que ordene su
depósito o venta por cuenta del comprador.
El vendedor podrá igualmente solicitar el depósito, siempre que el
comprador retardare la recepción de los efectos; y en este caso serán de
cargo de éste los gastos de traslación al depósito y de conservación en él.

Artículo 774. No entregando el vendedor los efectos vendidos en el plazo

estipulado, el comprador podrá solicitar el cumplimiento o la rescisión del
contrato, y en uno u otro caso la reparación de los perjuicios que hubiere
sufrido.

6. CONTRATO DE COMPRAVENTA ESPECIALES

Se habla de contratos de compraventa especiales en consideración a las

modalidades del consentimiento otorgado, a su objeto, o a la incorporación de
pactos complementarios que condicionan todo su funcionamiento.

En el Código de comercio no ofrece una regulación amplia o particular para las

llamadas compraventas especiales. Éste no es, por tanto, un concepto legal, sino
doctrinal. No obstante, algunos supuestos que se estudian como compraventas
especiales por la doctrina se corresponden con preceptos del Código de comercio:
la llamada venta sobre muestras, o la llamada venta a ensayo y la venta sometida
a examen y aprobación. Lo que quizá pudiera discutirse es el propio concepto de
compraventa especial aplicado a tales supuestos.

1. Compraventa sobre muestras, maquetas y planos

Sobre muestras
Es un modelo de contrato por el que el vendedor se obliga a entregar unidades
conformes a una muestra previamente al comprador.
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En efecto, el caso de venta sobre muestras no es más que una compraventa en la
que el objeto del contrato viene a ser determinado en función de su coincidencia
con las muestras o con la calidad prefijada.

Destaca la Venta sobre Muestras (Art. 741 del Código de Comercio). La muestra
es una porción de la mercancía que se contrata y que ha de ser entregada y sirve
para fijar el objeto de la compraventa. Cabe destacar las siguientes
características:

- La compraventa es en firme y no bajo condición.

- La muestra servirá para probar el incumplimiento contractual en su caso. Por
ejemplo: cuando El comprador que recibe una mercancía que no es conforme
a la muestra puede pedir la rescisión del contrato con daños y perjuicios a
cargo del vendedor.
Pero si la mercancía es conforme a la muestra, el comprador no podrá rehusar el
recibo de los géneros contratados (Art. 744 C.Com.). Pues se entiende que la
venta
sobre muestra es específica y no debe confundirse con el uso habitual de las
“muestras” que se da en el giro comercial.
Y en este caso, se considera que el comprador al tener un contacto previo con la
mercancía a través de la muestra ofrecida por el vendedor, este tuvo la
oportunidad de checar el producto y su calidad; y por esta razón ya no puede
retractarse después, a menos que la mercancía no coincida con la muestra
ofrecida, como lo mencionamos en la segunda característica.

Sobre maquetas y planos

Adquisición de cosa futura e inexistente al celebrarse el contrato, concerniente a
bienes muebles o maquinaria llevada a cabo de acuerdo con un plano, diseño o
modelo que el vendedor exhibe y con cuyas características está el comprador de
acuerdo.

Si en el contrato se describe perfectamente la finca en cuanto a su extensión,

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límite y cabida, el plano tendrá una función meramente descriptiva; si la finca está
indeterminada, el plano tiene función normativa y su descripción prevalece sobre
cualquier otra referencia en caso de no coincidencia con la realidad.

Con el fin de asegurar el éxito de un proyecto, agilizar las ventas y minimizar

costos, algunos constructores han cambiado la forma de comercializar los
inmuebles. La figura tradicional implica construir primero y vender después, sin
embargo, esta modalidad puede representarle al constructor un mayor costo
financiero si no logra vender los inmuebles antes que se venza el crédito que
adquirió para construir.

En la compraventa o venta sobre planos, es un tipo de contrato utilizado en el

ámbito inmobiliario, que se utiliza para adquirir una vivienda que aun no existe, en
este caso, en el contrato actuaran la persona(comprador) y el promotor o el
constructor, este a su vez, primero vende el proyecto y luego, cuando tenga un
número de compradores que aseguren el punto de equilibrio, empieza a construir.

Dentro de las principales ventajas de comprar vivienda sobre planos se

encuentran:
- El precio que negocia con el vendedor desde el comienzo, se mantiene
hasta cuando la vivienda está construida y lista para entregarse, pero
cuando la obra concluye, el valor comercial del inmueble generalmente se
ha incrementado, obteniendo así una ganancia por la valorización.
- La cuota inicial se paga por partes durante el tiempo que demore la
construcción.
Para que el sistema de compra sobre planos funcione en términos de seguridad y
transparencia, siempre debe estar involucrada una entidad denominada fiduciaria,
cuya función principal es la de administrar los dineros de los compradores,
asegurando que se inviertan en la construcción de la obra en los términos que el
constructor ofreció. De igual forma, la fiduciaria también garantiza la devolución de
los dineros, si la obra finalmente no se lleva a cabo.

21
 2. Compraventa internacional

Se basa en el acuerdo entre dos partes (importador y exportador) domiciliados en

dos países distintos que se comprometen al intercambio de una mercancía por el
pago de un precio.

En este contrato deben constar datos como el precio, la

cantidad, incoterms (términos o reglas comerciales de uso habitual en el comercio
exterior, publicados por la CCI y que establecen la distribución de riesgos,
obligaciones y costes entre el exportador e importador en una compraventa
internacional), la calidad, las especificaciones técnicas, el puerto de destino, etc.

3. Compraventa con reserva de dominio

Es aquel contrato en el cual las partes, mediante un pacto expreso, modifican el

efecto traslativo de dominio, haciéndolo depender del cumplimiento de una
obligación por parte del comprador.

Es una modalidad del contrato de compra y venta que lleva incorporada una
garantía para que el comprador pague el precio aplazado. Esta garantía consiste
en dejar establecido que la propiedad de la cosa vendida, aunque se entregue al
comprador desde el perfeccionamiento del contrato, queda en favor del vendedor
hasta el pago del total precio fijado; es decir, la titularidad dominical sobre la cosa
que se vende y entrega es retenida por el vendedor (reserva de dominio). Si el
comprador no paga, el vendedor podrá recuperar la cosa cuyo dominio se ha
reservado, mediante el ejercicio de la acción reivindicatoria. Esta modalidad
garantizadora de la compraventa se aplica en la venta de bienes muebles, puesto
que en el caso de adquisición de inmuebles con precio aplazado se cuenta con la
garantía hipotecaria.

22
Ello quiere decir que la transferencia del dominio queda sujeta a una condición
suspensiva que puede consistir en el pago del precio o cualquier otra lícita. No es
reconocida por todos los ordenamientos jurídicos.

Es un contrato entre el comprador y un vendedor privado para la compra de un

bien real, con un contrato de esta índole, el comprador no recibe el dominio
completo del bien, es un dueño, pero solo recibe el dominio fiduciario del bien real.

La propiedad de la cosa sigue siendo del vendedor hasta que el comprador finaliza
el pago, mientras permite al comprador la posesión, uso y goce del bien con la
condición de no transferir a otros la propiedad

En la práctica funciona como una garantía de pago especial, ya que el usuario no

puede traspasar el derecho de propiedad.

Es decir, que el vendedor mantiene la nuda propiedad, mientras que el comprador

es el poseedor de la cosa. Por este motivo, ante la falta de pago, el vendedor en
lugar de reclamar el mismo puede reivindicar el bien pues sigue siendo el
propietario.

4. Compraventa de establecimientos comerciales

Primeramente, es importante tener claro que es un establecimiento comercial, por
lo tanto, un establecimiento comercial, a efectos de la normativa de protección del
consumidor (España):

“Es todo local comercial o servicio a distancia (venta telefónica o página

web de un comercio online) abierto y dirigido al consumidor o usuario, que
ofrece productos y servicios a cambio de un precio”

La Ley 18/2017, de 1 de agosto, de comercio, servicios y ferias. De Cataluña

España en su artículo 5, acápite d, define el establecimiento comercial:

“El local, la construcción, la instalación o el espacio, cubiertos o

descubiertos, donde se desarrollan actividades comerciales o de prestación
de servicios, tanto si estas actividades se realizan de forma continuada

23
 como si lo hacen de forma periódica, ocasional o efímera, e
independientemente de que se lleven a cabo con intervención de personal o
con medios automáticos. Los establecimientos comerciales pueden ser
individuales o colectivos y pueden clasificarse teniendo en cuenta la
superficie, el régimen de venta, el surtido y la relación con otros
establecimientos”.

La legislación colombiana define por su lado el establecimiento de comercio, en el

artículo 515 del código de comercio:
«Se entiende por establecimiento de comercio un conjunto de bienes
organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa...»

Es decir que en un establecimiento comercial son lugares importantes donde se

realizan procesos de compra y venta de distintos productos y que dependiendo del
tipo de clientes que atienden, de los productos que ofrecen y del tamaño del
espacio físico que ocupan pueden ser de diferente naturaleza.

Ahora bien, que se entiende por compraventa de establecimientos, un contrato de

compraventa es aquel en que se transfiere total o parcialmente un establecimiento
de comercio, es decir, la unidad económica que lo conforma, como ser el almacén
de ropa, el restaurante, el hotel, todo en su conjunto funcional.

La venta o compra de un establecimiento de comercio debe hacerse mediante un

contrato de compraventa de establecimiento de comercio.
Este contrato debe inscribirse en el registro mercantil, es decir, se debe registrar
en la cámara de comercio a fin de actualizar el registro mercantil para dejar
constancia de la enajenación del establecimiento de comercio.
La compraventa de establecimientos de comercio aplica generalmente cuando
este no constituye una persona jurídica, sino que pertenece a personas naturales.
Pues al tratarse de una empresa o sociedad constituida como persona jurídica, lo
que se vende es la persona jurídica como tal, que implica la compra de acciones,
participaciones o cuotas partes, que es un asunto diferente a la venta de un
establecimiento de comercio.

24
Un establecimiento de comercio es el conjunto de todos los elementos que lo
conforman, de una forma ilustrativa pueden ser:
 La enseña o nombre comercial y las marcas de productos y de servicios.
 Los derechos del empresario sobre las invenciones o creaciones
industriales o artísticas que se utilicen en las actividades del
establecimiento.
 Las mercancías en almacén o en proceso de elaboración, los créditos y los
demás valores similares.
 El mobiliario y las instalaciones.
 Los contratos de arrendamiento y, en caso de enajenación, el derecho al
arrendamiento de los locales en que funciona si son de propiedad del
empresario, y las indemnizaciones que, conforme a la ley, tenga el
arrendatario.
 El derecho a impedir la desviación de la clientela y a la protección de la
fama comercial.
 Los derechos y obligaciones mercantiles derivados de las actividades
propias del establecimiento, siempre que no provengan de contratos
celebrados exclusivamente en consideración al titular de dicho
establecimiento.
Todo esto es lo que se vende, aunque las partes pueden acordar que algunas de
esas cosas no se vendan, siempre que la excepción no desnaturalice la venta del
establecimiento de comercio.
Por ejemplo, si lo que se vende es el inventario de mercancías más no el nombre
comercial, no se puede hablar de venta de establecimiento de comercio, sino de
una venta de mercancías, o de estantes, que es una operación individual que no
encierra el conjunto que encierra el concepto de establecimiento de comercio

Ahora basándonos en la legislación nuestra, en la sección II del Código de

Comercio, que establece la regla mercantil, aplica lo referente a la oponibilidad a
terceros de la venta de establecimientos comerciales postula lo siguiente:

“Artículo 777: La venta o trasmisión por otro título cualquiera de un establecimiento

mercantil, no perjudicará a terceros si no se hiciere pública por medio de un aviso
que se insertará por tres veces en el periódico oficial y en uno de la localidad o del
lugar más próximo si no lo hubiere.”

25
Del contenido del artículo citado se desprende que la enajenación a través de
cualquier título, oneroso o gratuito, no surte efectos, más que para las partes
involucradas en la cesión, hasta tanto no sea publicada en tres ediciones (a
nuestro criterio consecutivas) de la gaceta oficial del Gobierno de Panamá,
además de en un periódico de la localidad por el mismo tiempo.

Por consiguiente, hasta tanto el vendedor no cumpla con la solemnidad legal de la

publicidad del aviso de enajenación del establecimiento comercial, los derechos de
los terceros acreedores del propietario original o vendedor quedarán indemnes,
ilesos y por lo tanto todos los créditos de dicho tercero acreedor podrán ser
ejecutables contra los bienes o mercancías objeto de la venta.

La misma regla se aplica en los casos donde lo que se enajena es parte del
establecimiento comercial tal como establece el artículo 778 del Código de
Comercio: “…lo mismo, cuando el establecimiento o su mayor parte se enajene
como un solo todo, que cuando la trasmisión se verifique en dos o más lotes…”.
(Artículo 778).

Por otra parte, es de suma importancia enfatizar en el hecho de que, por regla
mercantil, tal como dispone el Artículo 779 de la sección en comento, “El
adquirente del establecimiento [o de su mayor parte como se extrae del Art. 778]
no hará buen pago del precio, sino cuando hubieren transcurrido 30 días desde la
primera publicación del anuncia respectivo”. Es decir que el desembolso del
pago por la compra del establecimiento de comercio, se hará condicionado al paso
del término de los 30 días establecidos en el Artículo 779.

Durante dichos 30 días, los acreedores del propietario original, podrán ejercitar
sus derechos sobre el precio de la enajenación, aun cuando su crédito no fuere
exigible todavía. Adicionalmente podrán oponerse durante el mismo término a la
venta del establecimiento, si alegaren mediante avalúo que el precio de venta es
inferior en 10% al que racionalmente pudiese haberse obtenido.

26
No obstante, todo lo anterior, tanto el propietario deudor como el adquirente del
establecimiento podrán a su vez impedir la acción de los acreedores, pagando a
aquéllos cuyo crédito fuere exigible, y pagando con el descuento corriente, o
garantizando con hipoteca, prenda o fianza abonadas, las cantidades adeudas
para una fecha ulterior.

De lo anterior se deduce que, si bien es cierto que la acción de los acreedores

puede ser impedida por el propietario deudor una vez incoada, también es cierto
que dicho propietario deudor, puede obligarse de antemano a indemnizar
cualquier acción futura de acreedores, en el caso de que sea incoada

27
Anexos

REPÚBLICA DE PANAMA

AUTORIDAD DE LA REGIÓN INTEROCEÁNICA

CONTRATO DE COMPRAVENTA No.321-2005

Entre los suscritos a saber, OLMEDO ALFARO PRECIADO, varón, panameño,

mayor de edad, soltero, ingeniero, portador de la cédula de identidad personal
Número ocho - ciento sesenta - seiscientos veintiocho (8-160-628), vecino de esta
ciudad, en su condición de Subadministrador General y Apoderado Especial de la
Autoridad de la Región Interoceánica, conforme consta en el poder inscrito en la
Ficha C-diecisiete mil cuatrocientos treinta y ocho (C-17438),

Documento seiscientos setenta y cinco mil ochocientos sesenta y seis (675866) de

la Sección de Personas Común del Registro Público, debidamente facultado por el
artículo dieciocho (18), numeral ocho (8) de la Ley Número cinco (5) de veinticinco
(25) de febrero de mil novecientos noventa y tres (1993), modificada y adicionada
por la Ley Número siete (7) de siete (7) de marzo de mil novecientos noventa y
cinco (1995), la Ley Número veintiuno (21) de dos (2) de julio de mil novecientos
noventa y siete (1997), la Ley Número sesenta y dos (62) de treinta y uno (31) de
diciembre de mil novecientos noventa y nueve (1999), la Ley Número Veinte (20)
de siete (7) de mayo de dos mil dos (2002), la Ley Número cincuenta y seis (56)
de veintisiete (27) de diciembre de mil novecientos noventa y cinco (1995) y la
Resolución de Junta Directiva Número cero sesenta y dos - noventa y nueve (062-
99) de ventitrés (23) de abril de mil novecientos noventa y nueve (1999), quien en
adelante se denominará LA AUTORIDAD (VENDEDORA), por una parte; y por la
otra, la sociedad anónima denominada BALCONES DE SAN FELIPE, S.A.,

28
sociedad panameña, debidamente inscrita en la Ficha Número cuatrocientos
treinta y cuatro mil quinientos cuarenta y cuatro (434544), Documento número
cuatrocientos setenta y tres mil cienot noventa (473190), Sección de
Micropelículas (Mercantil) del Registro Público, representada legalmente por
ERASMO AGREGO DELGADO, varón, panameño, mayor de edad, casado,
abogado, portador de la cédula de identidad personal número nueve - doscientos
catorce (9-200-14), vecino de esta ciudad, debidamente facultado para este acto
según consta en el Acta de Junta de Accionistas de dicha sociedad, celebrada el
tres (3) de octubre de dos mil cinco (2005), la cual se me entregó para su
protocolización y transcripción al final de este documento, quien en adelante se
denominará LA COMPRADORA, han convenido en celebrar el presente Contrato
de Compraventa, sujeto a los siguientes términos y condiciones:

PRIMERA: FACULTAD DE DISPOSICIÓN DE LA FINCA

LA AUTORIDAD (VENDEDORA) declara lo siguiente:

1. Que la NACIÓN es propietaria de la Finca Número ciento setenta y nueve

mil catorce (179014), Rollo treinta y dos mil ciento veinticinco (32125), Documento
Seis (6), Sección de la Propiedad (ARI), del Registro Público, provincia de
Panamá.

2. Que dicha finca ha sido asignada a LA AUTORIDAD (VENDEDORA) para

ejercer en forma privativa la custodia, aprovechamiento y administración de la
misma.

3. Que la ubicación, linderos generales, medidas, superficie, valor y demás

detalles, debidamente refrendados por elMinisterio de Economía y Finanzas y la
Contraloría General de la República constan inscritos en el Registro Público.

SEGUNDA: Declara LA AUTORIDAD (VENDEDORA) que en el ejercicio de la

asignación para ejercer en forma privativa la custodia, aprovechamiento y
administración de la Finca Número ciento setenta y nueve mil catorce (179014),
solicita al Registro Público segregue para que forme finca aparte el siguiente lote

29
de terreno número CL ONCE (CL-11), ubicado en la comunidad de Clayton,
corregimiento de Ancón, distrito y provincia de Panamá, con las siguientes
medidas y linderos:

descripción del lote CL - ONCE "CL-11", ubicado CON FRENTE A LA AVENIDA

HOSPITAL, en clayton, linderos y medidas: Partiendo del punto sesenta y nueve
(69), ubicado más al Norte del Lote, se continúa en dirección Sur, diecinueve
grados, un minuto, treinta y seis segundos, Este (S 19° 01’ 36" E) y distancia de
once metros con ochenta centímetros (11.80 m), hasta llegar al punto setenta (70)
y colinda por este lado con la servidumbre de la Calle Hasson Reed. Se continúa
con una longitud de curva de doce metros con cincuenta y un centímetros (12.51
m), radio de siete metros con cincuenta centímetros (7.50 m) y cuerda de once
metros con once centímetros (11.11 m) en dirección Sur, veintiocho grados,
cuarenta y cuatro minutos, cincuenta y tres segundos, Oeste (S 28° 44’ 53" O),
hasta llegar al punto setenta y uno (71) y colinda por este lado con la intersección
de las servidumbres de la Calle Hasson Reed y la Avenida Hospital. Se continúa
con una longitud de curva de cuarenta y un metros con sesenta y ocho
centímetros (41.68 m), radio de seiscientos treinta y tres metros con setenta
centímetros (633.70 m) y cuerda de cuarenta y un metros con sesenta y siete
centímetros (41.67 m) en dirección Sur, setenta y cuatro grados, treinta y ocho
minutos, dieciocho segundos, Oeste (S 74° 38’ 18" O), hasta llegar al punto
setenta y cinco (75). Se continúa con una longitud de curva de doce metros con
treinta y cinco centímetros (12.35 m), radio de cinco mil ciento veintiocho metros
con sesenta y nueve centímetros (5,128.69 m) y cuerda de doce metros con
treinta y cinco centímetros (12.35 m) en dirección Sur, setenta y tres grados, diez
minutos, veintisiete segundos, Oeste (S 73° 10’ 27" O), hasta llegar al punto
setenta y seis (76) y colinda por estos lados con la servidumbre de la Avenida
Hospital. Se continúa en dirección Norte, catorce grados, cincuenta y nueve
minutos, cuarenta y cinco segundos, Oeste (N 14° 59’ 45" O) y distancia de veinte
metros con cuarenta y seis centímetros (20.46 m), hasta llegar al punto setenta y
siete (77) y colinda por este lado con el Lote CL - Diez (CL-10). Se continúa en
dirección Norte, setenta y cinco grados, cero minuto, quince segundos, Este (S 75°

30
00’ 15" E) y distancia de seis metros con sesenta y nueve centímetros (6.69 m),
hasta llegar al punto setenta y cuatro (74) y colinda por este lado con el Lote
Quinientos Siete - B (507-B). Se continúa en dirección Norte, setenta y cinco
grados, cero minuto, quince segundos, Este (N 75° 00’ 15" E) y distancia de
diecisiete metros con ochenta y nueve centímetros (17.89 m), hasta llegar al punto
setenta y tres (73) y colinda por este lado con el Lote Quinientos Siete - A (507-A).
Se continúa en dirección Norte, setenta y cinco grados, cero minuto, quince
segundos, Este (N 75° 00’ 15" E) y distancia de diecisiete metros con noventa y
ocho centímetros (17.98 m), hasta llegar al punto setenta y dos (72) y colinda por
este lado con el Lote Quinientos Seis - B (506-B). Se continúa en dirección Norte,
setenta y cinco grados, cero minuto, quince segundos, Este (N 75° 00’ 15" E) y
distancia de dieciocho metros con treinta centímetros (18.30 m), hasta llegar al
punto sesenta y nueve (69), origen de esta descripción y colinda por este lado con
el Lote Quinientos Seis - A (506-A). superficie: El Lote descrito tiene una superficie
de mil doscientos seis metros cuadrados con sesenta y seis decímetros cuadrados
(1,206.66 m2).

SEGÚN PLANO NÚMERO OCHENTA MIL OCHOCIENTOS CATORCE -

OCHENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS CATORCE (80814-88814),
APROBADO POR LA DIRECCIÓN GENERAL DE CATASTRO EL VEINTIUNO
(21) DE MARZO DE DOS MIL (2000) Y CERTIFICADO DEL MINISTERIO DE
VIVIENDA (MIVI) NÚMERO CUATROCIENTOS CUARENTA (440) DEL OCHO (8)
DE JUNIO DE DOS MIL (2000).

TERCERA: Declara LA AUTORIDAD (VENDEDORA) y así lo acepta LA

COMPRADORA, que el valor total refrendado del lote de terreno número CL -
ONCE (CL-11), ubicado en Clayton, es de NOVENTA Y TRES MIL QUINIENTOS
DIECISÉIS BALBOAS CON QUINCE CENTÉSIMOS (B/.93,516.15).

CUARTA: LINDEROS DE LA FINCA MADRE. Declara LA AUTORIDAD

(VENDEDORA) que una vez se segregue el lote de terreno objeto de este
contrato, la Finca Madre Número ciento setenta y nueve mil catorce (179014),

31
quedará con sus mismos linderos generales, valor inscrito y con la superficie que
resulte en el Registro Público

QUINTA: PRECIO Y FORMA DE PAGO DEL BIEN INMUEBLE. Declara LA

AUTORIDAD (VENDEDORA),

que en ejercicio de esas facultades de custodia, administración y dominio que le

otorga la Ley y sobre la base de la Resolución de Administrativa Número ciento
cincuenta y seis - dos mil cinco (156-2005), de veintinueve (29) de junio de dos mil
cinco (2005), que realizó la adjudicación definitiva de la Solicitud de Precios
Número veintidós dos mil cinco (22-2005), Primera Convocatoria, da en venta real
y efectiva a LA COMPRADORA, la finca que resulte de la segregación contenida
en la Cláusula Segunda, libre de gravámenes, salvo las restricciones de la Ley y
las que consten inscritas en el Registro Público, comprometiéndose al
saneamiento en caso de evicción, por el precio de venta por la suma de CIENTO
SETENTA Y CINCO MIL BALBOAS (B/.175,000.00), moneda de curso legal, de la
cual LA AUTORIDAD (VENDEDORA) ha recibido abono por la suma de
DIECISIETE MIL QUINIENTOS BALBOAS (B/.17,500.00), conforme consta en el
recibo Número ocho mil setenta y ocho (8078) de veintitrés (23) de agosto de dos
mil cinco (2005), expedido por la Dirección de Finanzas de la Autoridad de la
Región Interoceánica, quedando un saldo pendiente por la suma de CIENTO
CINCUENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BALBOAS (B/.157,500.00), que será
cancelada por LA COMPRADORA, una vez se encuentre inscrita en el Registro
Público la compraventa, según consta en Carta de Irrevocable de Pago
(Contrafondo), CPP No.659-10/2005,de veintiuno (21) de octubre de dos mil cinco
(2005), expedida por el Primer Banco del Istmo (BANISTMO).

Los pagos y abonos ingresarán a la Partida Presupuestaria Número ciento cinco.

dos. uno. uno. uno. cero uno (105.2.1.1.1.01) y de presentarse incumplimiento en
la cobertura total del precio pactado por parte de LA COMPRADORA, LA
AUTORIDAD (VENDEDORA) resolverá administrativamente el presente contrato y
retendrá el abono inicial como indemnización por los daños y perjuicios
ocasionados por LA COMPRADORA.
32
SEXTA: Queda entendido y convenido entre las partes contratantes, que esta
venta incluye todo aquello que de hecho y por derecho acceda o forme parte
integrante de la finca que resulte de la segregación en el Registro Público.

SÉPTIMA: DESTINO DEL BIEN. Declara LA AUTORIDAD (VENDEDORA) y así lo

acepta LA COMPRADORA que la finca que resulte de la segregación del lote de
terreno Número CL - ONCE (CL-11), ubicado en Clayton, que forma parte de la
Finca Madre Número ciento setenta y nueve mil catorce (179014), que se da en
venta a través de este contrato será destinado para los usos permitidos por la
zonificación R1d2 (Residencial de Baja Densidad-Mediana Intensidad), de acuerdo
a la Resolución del Ministerio de Vivienda (MIVI) número doscientos cuatro - cero
tres (204-03) de treinta (30) de septiembre de dos mil tres (2003).

Esta subcategoría permite el desarrollo de viviendas unifamiliares, viviendas

adosadas de dos (2) a cuatro (4) unidades, viviendas plurifamiliares verticales de
dos (2) unidades y actividades complementarias como el establecimiento de
estructuras recreativas, comercios y servicios al por menor, entre otros.

En cumplimiento del artículo treinta y cuatro (34) de la Ley Número Cinco (5) de
veinticinco (25) de febrero de mil novecientos noventa y tres (1993), LA
COMPRADORA deberá realizar su inversión en un período de cinco (5) años, los
cuales podrán ser prorrogables a criterio del Estado. La inversión no será inferior
al veinte por ciento (20%) del valor refrendado del terreno.

En el supuesto que LA COMPRADORA o futuros adquirentes varíen el uso o

destino del bien, sin permiso previo de LA AUTORIDAD (VENDEDORA) o de la
entidad que la sustituya, se producirá la nulidad del respectivo contrato, tal como
lo señala el artículo treinta y cuatro (34) de la Ley Número cinco (5) de veinticinco
(25) de febrero de mil novecientos noventa y tres (1993), modificada por la Ley
Número siete (7) de siete (7) de marzo de mil novecientos noventa y cinco (1995),
la Ley Número veintiuno (21) de dos (2) de julio de mil novecientos noventa y siete
(1997), la Ley Número sesenta y dos (62) de treinta y uno (31) de diciembre de mil

33
novecientos noventa y nueve (1999) y la Ley Número veinte (20) de siete (7) de
mayo de dos mil dos (2002).

OCTAVA: IMPUESTO DE TRANSFERENCIA DE BIEN INMUEBLE. De

conformidad con lo establecido en el artículo dos (2) de la ley Número ciento seis
(106) de treinta (30) de diciembre de mil novecientos setenta y cuatro (1974),
reformado por el Artículo sesenta y seis (66) de la Ley número seis (6) del dos (2)
de febrero de dos mil cinco (2005), el otorgamiento del presente contrato, no
causará la obligación de pagar el impuesto de transferencia de que trata dicha ley.

NOVENA: OBLIGACIONES DE LA COMPRADORA. LA COMPRADORA tendrá

las siguientes obligaciones de carácter general, una vez se perfeccione el
presente contrato:

1. Mantener a LA AUTORIDAD (VENDEDORA), libre de cualquier

responsabilidad, por daños a terceras personas, causados por la construcción en
el bien descrito en la Cláusula Segunda;

2. Cumplir con las leyes y reglamentos vigentes o que se dicten en el futuro

emanadas de autoridades públicascompetentes, relacionadas con policía,
reglamentación del comercio y del turismo, sanidad, seguridad social, normas de
seguridad industrial y de aseo, servidumbres y protección del régimen ecológico y
medio ambiente, que sean aplicables al bien antes indicado, descrito en la
Cláusula Segunda.

3. LA COMPRADORA, acepta y se compromete a proteger y conservar toda

manifestación de vida silvestre que se encuentre en el terreno correspondiente a
la Finca, para beneficio y salvaguarda de los ecosistemas naturales, según los
términos y condiciones establecidos en la legislación nacional vigente respectiva.

4. LA COMPRADORA, se compromete a mantener el terreno mencionado,

libre de malezas y desechos durante el período previo al inicio del proyecto.

34
DÉCIMA: RESPONSABILIDAD AMBIENTAL. LA COMPRADORA declara que en
cumplimiento de lo establecido en la Ley Número Cuarenta y Uno (41) del primero
(I) de julio de mil novecientos noventa y ocho (1998), General de Ambiente de la
República de Panamá, se compromete a utilizar el bien inmueble objeto de esta
compraventa previniendo el daño y controlando la contaminación ambiental. Por lo
tanto, si de cualquier forma el uso, aprovechamiento o actividad en el bien
inmueble objeto de esta compraventa produjere daño al ambiente o a la salud
humana, LA COMPRADORA estará obligada a reparar el daño causado, aplicar
las medidas de prevención y mitigación, y asumir los costos correspondientes; sin
perjuicio de la responsabilidad civil o penal; o sanciones administrativas que
procedan por la violación de lo dispuesto en la Ley Número Cuarenta y Uno (41)
de primero (I) de julio de mil novecientos noventa y ocho (1998) antes
mencionada. Además se deberá proteger la fauna y vegetación de las
servidumbres públicas, áreas verdes urbanas y áreas silvestres protegidas, las
cuales deberán ser respetadas y por ningún motivo alteradas.

DÉCIMAPRIMERA: SUJECIÓN DE LA FINCA A LAS NORMAS ESPECIALES

PARA MANTENER EL CARÁCTER DE CIUDAD JARDIN. Declara LA
COMPRADORA, que conoce que la finca que se adquiere por medio de este
contrato está sujeta a las normas especiales para mantener el carácter de Ciudad
Jardín en la Región Interoceánica establecidas por el Ministerio de Vivienda
mediante Resolución número ciento treinta y nueve - dos mil (139-2000) de ocho
(8) de agosto de dos mil (2000), modificada por la Resolución número ciento
treinta y cuatro - dos mil uno (134-2001) de nueve (9) de julio de dos mil uno
(2001) y la número ciento noventa y cuatro - dos mil uno (194-2001) de dieciocho
(18) de octubre de dos mil uno (2001). Las mismas son de obligatorio
cumplimiento para todos los futuros propietarios de las fincas objeto de este
contrato y en tal virtud, LA AUTORIDAD (VENDEDORA) solicita del Registro
Público que haga constar esta limitación de dominio sobre la finca objeto de este
contrato.

35
DÉCIMASEGUNDA: CONTRATACIÓN DE EMPLEADOS. LA COMPRADORA
dará preferencia en los puestos de trabajo a aquellos panameños que hayan
perdido sus empleos por razón de las reversiones producto del cumplimiento de
los Tratados Torrijos-Carter de mil novecientos setenta y siete (1977), siempre y
cuando las personas califiquen y apliquen en igualdad de condiciones. Los nuevos
empleos que se generen estarán sujetos a las condiciones contractuales
elaboradas por la Empresa, de conformidad con las leyes laborales vigentes y que
se dicten en el futuro.

DÉCIMATERCERA: Causales de ResoluciÓn DEL CONTRATO. Serán causales

de Resolución Administrativa del presente contrato las que señala el Artículo
ciento cuatro (104) de la Ley Número cincuenta y seis (56) de veintisiete (27) de
diciembre de mil novecientos noventa y cinco (1995), modificada por el Decreto
Ley Número siete (7) de dos (2) de julio de mil novecientos noventa y siete (1997),
así como el incumplimiento de la Cláusula Séptima referente al destino del bien y
el hecho de que la escritura pública de compraventa no pueda ser inscrita en el
Registro Público por causas imputables a LA COMPRADORA.

DÉCIMACUARTA: INSTALACIÓN DE AGUA Y ELECTRICIDAD. Declara LA

AUTORIDAD (VENDEDORA) y así lo acepta LA COMPRADORA, que el diseño y
construcción de los sistemas de servicios públicos y básicos (drenajes pluviales y
aguas negras), deberán ajustarse a las normas establecidas por el Instituto de
Acueductos y Alcantarillados Nacionales (IDAAN), costos que correrá por cuenta
de LA COMPRADORA. Asimismo, será de su responsabilidad y obligación
sufragar los gastos de tratamiento de aguas negras. Correrá también por cuenta
de LA COMPRADORA la adecuación de las instalaciones existentes a un sistema
individual y soterrado de la conexión que se requiere de acuerdo a las normas del
Instituto de Acueductos y Alcantarillados Nacionales (IDAAN), así como la
instalación de la infraestructura eléctrica y civil que se requiere para individualizar
y habilitar la medición de la energía eléctrica; de acuerdo a las normas de servicio
en el área, establecidas por la empresa de energía eléctrica correspondiente.

36
DÉCIMAQUINTA: RESPONSABILIDAD POR LOS GASTOS DEL BIEN. LA
COMPRADORA correrá con todos los gastos de mantenimiento del inmueble,
áreas verdes, consumo de energía eléctrica, agua, recolección de basura y demás
derechos u otros servicios públicos. Estará a cargo de LA COMPRADORA los
pagos de las tasas correspondientes al tratamiento de las aguas servidas, así
como también con todos los gastos y costos presentes y futuros de la legislación
fiscal que sean aplicables a los bienes inmuebles. Igualmente correrá con los
gastos notariales y regístrales que se produzcan con motivo del presente contrato
de compraventa.

DÉCIMASEXTA: LEGISLACIÓN APLICABLE: Este contrato de compraventa se

rige por las normas vigentes del Ordenamiento Jurídico Nacional, particularmente
la Ley Número cinco (5) de veinticinco (25) de febrero de mil novecientos noventa
y tres (1993), modificada por la Ley Número siete (7) de siete (7) de marzo de mil
novecientos noventa y cinco (1995), la Ley Número veinte (20) de siete (7) de
mayo de dos mil dos (2002) y demás normas reglamentarias aplicables de LA
AUTORIDAD DE LA REGIÓN INTEROCEÁNICA.

LA COMPRADORA, RENUNCIA A RECLAMACIÓN DIPLOMÁTICA, SALVO EL

CASO DE DENEGACION

DE JUSTICIA, EN EL EVENTO DE QUE EXISTAN EXTRANJEROS QUE SEAN

PROPIETARIOS O QUE TENGAN EL CONTROL SOBRE LAS ACCIONES O
PARTICIPACIONES SOCIALES EN ELLA. ARTÍCULO SETENTA Y SIETE (77)
DE LA LEY NÚMERO CINCUENTA Y SEIS (56) DE VEINTISIETE (27) DE
DICIEMBRE DE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CINCO (1995).

DÉCIMASEPTIMA: EXISTENCIA DE LÍNEAS SOTERRADAS. Declara LA

AUTORIDAD (VENDEDORA) y así lo acepta LA COMPRADORA que el bien
descrito en la Cláusula Segunda, objeto de este contrato pueden existir líneas
soterradas consistentes en tuberías de la conducción de aguas servidas; tuberías
de agua potable, tuberías de aguas pluviales, tuberías de conducción de
cableados eléctricos; tuberías de cableados de teléfonos; a las cuales LA

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COMPRADORA permitirá el libre acceso de las instituciones y personas
encargadas de su mantenimiento y reparación.

Además, declara LA AUTORIDAD (VENDEDORA) y así lo acepta LA

COMPRADORA que ésta no podrá alterar ni de ninguna forma afectar la
existencia y el curso de las líneas a que se refiere esta cláusula sin la debida
aprobación de las autoridades correspondientes, en cuyo caso LA
COMPRADORA asumirá todos los gastos en que se incurra. De igual manera, las
partes solicitan al Registro Público que se haga constar expresamente esta
cláusula como una restricción en la Finca que por este medio se vende.

DÉCIMAOCTAVA: ACEPTACIÓN DEL BIEN. Declara LA COMPRADORA que ha

inspeccionado el bien objeto de este contrato y es conocedora cabal del estado
físico y demás cualidades del bien inmueble objeto de la compraventa, el cual
recibe en los términos y condiciones expresados y los acepta a satisfacción como
aptos para el uso y finalidades que se le destinan por medio del presente contrato,
por lo que exime de todo tipo de responsabilidad a LA AUTORIDAD
(VENDEDORA), así como del saneamiento por defectos y vicios ocultos que tenga
o pudiere tener la cosa vendida, de cuyas existencias ignora en estos momentos
LA AUTORIDAD (VENDEDORA), por razón de la falta de planos específicos y que
las normas utilizadas tenían como fundamento criterios que respondían a la época
en la cual fueron construidos, renunciando a cualquier reclamo o acción judicial
por tales causas contra LA AUTORIDAD (VENDEDORA).

DÉCIMANOVENA: NULIDADES. Las partes acuerdan que en caso de que una o

más cláusulas del presente contrato sean declaradas nulas por ilegalidad, ello no
afectará las restantes disposiciones contenidas en el contrato, las cuales
continuarán vigentes y serán de obligatorio cumplimiento para las partes.

VIGÉSIMA: ACEPTACIÓN DE LA VENTA. Declara LA COMPRADORA que

acepta la compraventa que le otorga LA AUTORIDAD (VENDEDORA) de la Finca
que resulte de la segregación descrita en la Cláusula Segunda de este Contrato
en los términos y condiciones anteriormente expresados.

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VIGÉSIMAPRIMERA: Queda aceptado entre las partes contratantes que forman
parte integrante del presente contrato de compraventa, el Formulario de propuesta
que sirvió de base para la Solicitud de Precios Número veintidós - dos mil cinco
(22-2005), Primera Convocatoria, la propuesta hecha por LA COMPRADORA y la
Resolución Administrativa Número ciento cincuenta y seis - dos mil cinco (156-
2005) de veintinueve (29) de junio de dos mil cinco (2005).

VIGÉSIMASEGUNDA: TIMBRES FISCALES: El presente contrato no causará la

presentación de Timbres Fiscales de conformidad con lo establecido en el artículo
novecientos setenta y tres (973), ordinal ocho (8) del Código Fiscal.

Para constancia se extiende y firma el presente contrato de compraventa en la

ciudad de Panamá a los cinco (5) días del mes de diciembre de Dos Mil cinco
(2005).

OLMEDO ALVARO PRECIADO

LA AUTORIDAD (VENDEDORA)

BALCONES DE SAN FELIPE

REPRESENTADA LEGALMENTE POR:

ERASMO ABREGO DELGADO

Refrendo de la Contraloría General de la República, ciudad de Panamá, a los

CATORCE (14) días del mes de MARZO de DOS MIL SEIS (2,006).

CONTRALORÍA GENERAL DE LA REPÚBLICA

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Conclusión

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Bibliografía

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