PENYENKA GP ONIA BOJAH TORAPHUINT jaan esePUUMTERE = CYBOTH PROCENA PLUS 4.0.0, za sudsko vestaéenje i inzenjering, Subotica Mbr 20690631, PIB 106840068 Hrastova 38/2 Subotiea, Oblast veStaéenja i uza specijalnost: Gradevinarstvo — — identifikacija i procena nekretnina, vrednost nekretnina isl ReSenje broj: 740-05-03399/10-03, tel. 024/601-130; 063/560-701; 024/546-573 E-mail:miomir.paovica@gmail.com rmupanas << revnork: — Javni izvrsitelj za podrutja Viseg i Privrednog suda u Subotici Pavla Stosa 6/1 24.000 Subotica Predmet br.I.Iv-149/2019 IZVRSNI POVERILAC: Unicredit bank AD Beograd, Beograd, Raji¢eva 27-29 IZVRSNI DUZNIK: Panonijagped logistika d.o.o, Novi sad, Novi Sad, Bajéi Zilinskog 11 i izvrSnog duénika Dane Liana, Novi Sad, Bulevar Kralja Petra 73 wz usestvovanje izvrSnog poverioca koji je pristupio postupku: od izvrSitelji Uzelae i Smiljanié Novi Sad, Novi Sad, Trg mladenaca 6, gi je punomoénik Stevan Rajié, adv. iz Novog Sada, Miroslava Antiéa 8/3 INFORMACIA O TRZISNOJ CENI NEPOKRETNOCTI - STRUCNO MISLJENIE UTVRBIVANJE TRZISNE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI (Ostale zgrade, zgrada br.1 ~ skladi8te, sagradena na parceli br.1276/3 k.o.Palié, Barska br.32A, Palié u privatnoj svojini Panonija’ped logistika d.o.0. Novi Sad, obim udela 1/1) Subotica, 07.12.2020.godineUTVRBIVANJE VREDNOSTI NEPOKRETNOST PROCENA PLUS 40.0. za sudska vestatenje intenjering Izvrsitelj Bojan Tovari8i¢ za podrudja Viseg i Privrednog suda u Subotici, Pavla Stosa 6/1, Subotica u izvrinom predmetu izvrSnog poverioca Unicredit bank AD Beograd, Beograd, Rajigeva 27-29, protiv izvrinih duznika Panonijasped logistika d.o.0. Novi sad, Novi Sad, Bajéi inskog 11 i izvrSnog duznika Dane Ligana, Novi Sad, Bulevar Kralja Petra 1 73 uz ugestvovanje izvrnog poverioca koji je pristupio postupku: od izvrsitelji Uzelac i Smiljanié Novi Sad, Novi Sad, Trg mladenaca 6, éiji je punomosni Stevan Rajié, adv. iz Novog Sada, Miroslava Antiéa 8/3, radi izvréenja, posl.br.L.[V-149/2019 od 14.02.2020, godine,dana 01.09.2020. godine donosi sledeéi Zakljutak kojim je odredeno dostavljanje procene tr2i8ne vrednosti sledecih nepokretnosti upisanih u list nepokretnosti br.13367 k.o.Palié u obimu udela 1/1 deta, kao: -gradsko gradevinsko zemljiste na parceli br.1276/3 K.o.Palig, ulica Barska, u povrsini od 3.671 mi, od Sega je zemljiste pod zgradom, broj dela parcele 1, u povrsini od 892 m? i njiva S.klase, broj dela parcele 2, u povrSini od 2.779 m?, -ostale 2grade — skladi8te, broj dela parcele 1, ulica Barska br.32A, povrsine u gabaritu 892 m’, broj prizemne etaza 1, objekat preuzet iz zemljiinje knjige, izgraden na parceli br.1276/3 koPalié, Sa napomenom:nepokretnosti, koje su predmet procene, nemaju terete i ogranitenja, koji bi ostali nakon prodaje, osim postojanja zabelezbe obaveze plaéanja naknade za promenu namene poljoprivrednog zemljista, eStak je izvrSio uvid na licu mesta, dana 07.09.2020.godine. Na osnovu vizuelnog pregleda objekata, delimitnog merenja, te pregleda raspolozive dokumentacije, uradeno je vestagenje na okolnost utvrdivanja strutnog misljenja trZisne vrednosti ostale zgrade, zgrada br.1 — skladi8te, sagradena na parceli br.1276/3 k.o.Palié, Barska br.32A, Palié u privatnoj svojini Panonijasped logistika d.o.o. Novi Sad, obim udela 1/1, a na osnovu éega dajem sledeci: NALAZ I MISLJENJE Vizuelnim pregledom objekata, delimitnog merenja i pregleda poseda, te pregledom raspolozive dokumentacije prikupljeno je Ginjeniéno stanje za utvrdivanje trzisne vrednosti predmetnih nepokretnosti OSNOVNI PODACI Ostale zgrade, zgrada br.1 — skladi8te se nalazi na adresi Barska br.32A na Palidu. Objekat je sagraden na parceli br.1276/3 k.o.Palié, upisan u list nepokretnosti br.13367 k.o.Palié. Opis nepokretnosti je prema slede¢em: Prepis lista nepokretnosti br. 13367 K.o.Palié (nepotrebno izostavljeno) A list: Podaei 0 zemljistu Broj [Bre [ Potezil ica t | — Natin Koriltenja iKatastarska | —PowSina pare, fg. kunt bro} klasa Ha am | _Vistazemijista (27683 (Barska 32 A Zomaljidte pod zgradom —objeKiom| | 8 [ 92 [Gradsko gradev. zeml Barska Niiva Sklase| [27 [79 (Gradsko gradev. zemb URUPNO: 36 [71 ovine Bojan Tovar SE = Taval lvl, Pavla Ste OT, Soba, Prater eT THOT Sian TUTVRBIVANJE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI PROCENA PLUS doo, za sudsko veStabenje | indenjering B List-podaci o nosiocu prava na zemljiste. Prezime, ime, ime jednog od roditelja, prebivaliSte i adresa, odnosno naziv, Vista | Oblik | Obim | sedito i adresa prava |svofine | udela Panonijadped logistka doo, Novi Sad, Buje Zilinskog 11 (MB:20920080) Brojina — Privamna | 171 Vlist-1. Deo:podaci o zgradama i drugim grad, obj. i nosiocima prava (nepotrebno izostavljeno) atin_[ Pow a ‘ares jl Vat \Broj Br. ea koris Braj tata Pravni eee ee prava are 2g. | nmiv [Gradev] PT PTS] P| Staus |Ravaice mae] Prima ime prbivaliie [Obl | Obie objera | neta [| R| P| x | objet | vuinibe ‘dies svoine_| dela rea (1 brite 1 ickat fasta 2A Patnted aga do |syajia | a mati tov Sa Ba tsk 1 lpn lade penalise mea) sige stale zgrade, zgrada br.1 ~ skladiste sa ancksom je prizemni objekat izgraden 2005.godine. PODACI 0 OBJEKTIMA 1. Ostale zgrade, zgrada br.1 — skladiste sa aneksom, sagradena na parceli br.1276/3 k.o.Palié Ostale zgrade, zgrada br.1 ~ skladiste sa aneksom je prizemni objekat spoljnih dimenzija 36,37 m x 24,53 m, ukupne bruto povrsine 892 mé Osnovna hala je Sirine 18,00 m, a aneksni deo koji je izveden celom duzinom zadnje stranice hale je Sirine 6,19 m. Objekat se sastoji od hale za smeStaj neprehrambenih i nezapaljivih gotovih proizvoda. U prvoj polovini aneksa je deo za smestaj neprehrambenilh i nezapaljivih gotovih proizvoda, a u drugom delu su smeSteni ulaz, éetiri kancelarije, éajna kuhinja, predprostor i toalet, ukupne korisne povrsine 841,12 m*. Korisne povrsine su prema sledeéem: Rbr._[ Naziv prostorije: Povrsina 1.__[ Halas a aneksnim delom 741,19 m* 2.__| Ulaz —hodnik 9,33 m* 3._[Kancelarija 12,24 me 4, | Kancelarija 16,81 m2 3._[ Kancelarija 16,81 m? 6._[ Kancelarija 34,33 m? 7._{ Cajna kuhinja 7,05 m? 8._| Predprostor 1,76m? 9. [Toalet 1,60 m? Sveukupno: | 841,12 m* Glavni nosagi su montazna ramovska Konstrukejja tipa »bumerange, izvedeni kao trozglobni luk, Postoji sedam glavnih nosaéa na rastojanju od 6,02 m i gest polja. Zabatni zid je ‘od siporeksa d= 25 em i Sest stubova na rastojanju od 6,00 m i Sctiri polja. Kota poda hale je 20 em iznad.okolnog terena. Uhalu se ulazi kroz rolo vrata tipa »Harman« dimenzija oko 6,00 m x 5,00 m, na boénoj strani, a druga vrata su na zabatnoj strani, istih dimenzija, U_administrativno-kancelarijski prostor u aneksnom detu se ulazi kroz jednokrilna PVC vrata Od ulice do oba vrata na hali je izveden asfaltiran pristupni put i manulativna povrsina, za utovar i istovar materijala i gotovih proizvoda, Put za tezak saobraéaj ima sledeée konstrukcijske karakteristike: sloj peska d = om, sloj Sljunka d = 20 cm, sloj tueanika d = 12 em, Rorisnik: Bojan Tovarise= Javal iavSitel, Pavia Stom 67, Subotica, Predmet be Liv-[49/2019 Swrana 2UTVRDIVANIE VREDNOST! NEPOKRETNOSTI PROCENA PLUS do, za sudsko veStatene i Indenjering. sloj bitu8ljunka d= 5 em + 5 cm, sloj asfalt betona d = 4 cm. Ukupna debljina nosegih slojeva je d= 51 em. PovrSina puta i platoa je oko 485,00 m2 Posebnu pogodnost objektu daje velika povrsina placa, pa se robe koje trpe lager na otvorenom mogu adekvatno smestiti, a sama hala je smeStena na zadnjoj strani placa. Dislokacija objekta i parcele éini objekat atraktivnim za delatnosti koje se obavijaju na periferiji gradskog jezgra gde su smeSteni i ostali sligni privredni resursi ELEMENT! OBJEKATA 1, Konstrukeija objekta je od évrstog materijala to jest armirano betonska ramovska konstrukeija tipa cbumerang» sa ispunom od siporeksa d= 25 cm. 2. Temelji objekta su stubovi samci od évrstog materijala to jest od armiranog betona sa temeljnim gredama, 3. Krovna konstrukeija je ramovska armirano betonska, sa glavnim nosagima na rastojanju 6,02 m, na koje su montirane roznjate, armirano betonskog T preseka na rastojanju od |,88 m i prekrivena je aluminijskim rebratim sendvié limom tipa “Lindab* Coyerline LTP 45, sa termoizolacijom d = 10 cm. 4, Podovi u magacinskom delu su od armiranog betona debljine 15 cm, ostavijenog na Sljunéanut podlogu debljine 15 em, u kancelarijama su laminat parketi, u Eajnoj kuhinji, ulazu ~ hodniku i sanitarnom évoru su podne keramiéke plogice. 5. Zidne keramitke plotice su postavljene u sanitamom &voru i u éajnoj kuhinji. 6. Sanitarije su u standardnoj izvedbi 7. Fasada je malterisana standardno i bojena. 8. Korisna visina je u hali od h= 4,07 m do h = 6,87 m, a uaneksnom delu je od h = 2,48 m do h=4,07 m. 9. Vodovod je prikljuéen na javnu gradsku mrezu. 10, Kanalizacija je prikljuéena na javnu gradsku mrezu. 11, Prozori su metalni u skladiSnom delu gde je fiksni deo zastakljen duplim kopilitom, a bosni delovi sa termopan staklom, a u kancelarijskom delu su drveni sa termopan staklom raznih dimenzija, 12. Vrata su rolo tipa »Harman« na hali sa simp! delovima za ulaz.osoblja, dimenzija oko 6,00 m x 5,00 m, ulazna na kancelarijskom delu su PVC, a ostala su drvena furnirana. 13. Izvedena je hidroizolacija i termoizolacij 14, Grejanje u kancelarijskom delu je etaZno, na gas i na struju. 15, Objekat se snabdeva elektriénom energijom sa sopstvene stubne trafo stanice preko glavnih osigurata 2x 160 A. 16, Oluci i opSavi su tipa «Lindab» Coverline, izvedeni kao vertikalni i horizontalni. 17, Plafon u kancelarijama je izveden od gips plota. 18, Protivpozama zastita se obezbeduje preko izvedene hidrantske mreze, 19. Gromobran je izveden od pocink trake. 20, Instalisan je kablovski i telefonski prikijuéak, 21. Oko objekta su izvedeni trotoari, LOKACIA NEPOKRETNOSTI L.Makro lokacija nepokretnosti Grad’ Suboticu-se-nalazi-w Severnobatkom okrage w blizini-dréavne-granice Republike Srbije i Madarske na 46° 05’ 55’ severne geogralike Sirine i 19° 39° 47°" istotne geografske duzine, Kao najseverniji grad drZave i drugi po veliéini grad u Autonomnoj Pokrajini Vojvodini, grad Subotica zahvata povrsinu od 1.007 kvadratnih kilometara. Pored Madarske, grad Subotica se granibi jo8 sa etiri jedinice lokalne samouprave u Republic Srbiji i to: sa gradom Sombor, opstinom Badka Topola, opStinom Senta i opstinom Kanjiza, avla Stosa 6/1, Subotic, Predinet br L1v-149/2019 Sirana: 3 Kovisnik: Bojan Tovarise ~ Javni tavesitelj,UTVRBIVANJE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI PROCENA PLUS doo. 2a sudsko veStatenie i indenfering Kroz teritoriu grada, prolazi tranzitni panevropski put E-75, preko koga je Subotica povezana sa Madarskom na severu i preko Beograda sa Ju2nom Evropom na jugu. U samom gradskom naselju Subotica, ukrstaju se magistralni pravei prema Novom Sadu, Somboru, Horgosu i Senti. U blizini grada nalazi se veliki broj graninih prelaza od kojih su dva prelaza na HorgoSu i Kelebiji najfrekventniji. Sredi8te grada i okruga je gradsko naselje Subotica. Pored gradskog naselja Subotice, grad obuhvata i sledeéa naselja: Bajmok, Batki Vinogradi, Back DuSanovo, Bikovo, Visnjevac, Gornji Tavankut, Donji Tavankut, Durdin, Kelebija, Ljutovo, Mala Bosna, Misi¢evo, Novi Zednik, Palié, Stari Zednik, Hajdukovo, Cantavir i Suplak. 2.Mikro lokagija nepokretnosti Mesna zajednica Palié obrazuje se na podrugju naseljenog mesta Palié, predgrada Subotice. Poznato turistieko mesto gradskog tipa na severnoj obali Palickog jezera, sa obe strane magistralnog puta i medunarodne pruge Subotica-Horgos-Segedin, 7 km severno isto’no od Subotice. Povrsina urbane teritorije iznosi 994 ha, a katastarske opstine 10.947 ha. Pripada planski oblikovanim i strukturiranim naseljima, Objedinjuje tri celine dok su objekti u centru naselja proglaseni 1993. godine kultumim dobrom. Afirmacija Paliéa, kao turistiékog centra regije, je osim Paliékog jezera zasnovana i na blizini Subotice kao dominatnog turistickog, potrosaéa atraktivnih. sadraja ovog naselja (izlemivki turizam, vikendico). Osim turizmom stanovnici se bave i poljoprivredom (8,1% agrarnog stanovnistva) i radom u Subotici. Ukupan broj stanovnika u mesnoj zajednici Palié u 2017. godini je bio 6.969. stanovnik. Stanovnigtvo je nacionalno meStovito sa dominatnim brojem Madara (61,8%). Indeks demografskog starenja je u rasponu 0,4-0,7. Ostale zgrade, zgrada. br.1 — skladiste sa aneksom se nalazi na sevemoj Sirini od 46°05'49.2" i istognoj dudini od 19°46'36,1", na asfaltiranoj ulici sa delimiéno regenom infrastrukturom i javnom rasvetom, u Sirem centru naselja Palié, na oko 2 km od centra neselja i na oko 9 km od centra Subotice. Objekat se nalazi isto&no od Omladinskog jezera u delu naselja Palié namenjenog za stambeno —poslovnu gradnju, Sam objekat i parcela su smesteni na desnoj stani asfaltirane ulice, sa reSenom infrastruktruzom, trotoarima i javnom rasvetom, u blizini magistralnog puta Subotica ~ HorgoS, preko kojeg je moguéa brza Komunikacija sa ostalim delovima grada i ukljudenje na auto — put, E75 Beograd — Budimpesta, koji je na udaljenosti od oko 1 km. ANALIZA TRZISTA NEPOKRETNOSTI 1. Traigte nepokretnost u Republici Srbiji U prvoj polovini 2020. godine na traistu nepokretnosti u Republici Srbiji, prema Izvedtaju sa tr2iSta nepokretnosti za prvu polovinu 2020, godine — Republigkog geodetskog zavoda sklopljeno je 40.884 kupoprodajnih ugovora koje je obradio ovaj zavod. Broj ostvarenih kupoprodaja je za 14% manje u odnosu na broj kupoprodaja iz prvog polugodista 2019. godine. Broj prodaja stanova u novogradnji je za 12% manji, a u starogradnji za 22% manji u odnosu na na broj kupoprodaja iz prvog polugodista 2019. godine. Stanovi su u prvom polugodistu 2020.godine najtrazeniji na tr2istu nepokretnosti se 31%, Najaktivniji mesee na tZistu nepokratnosti_ nm nrvom palnondish 2020. gndine je inn sa 1028 ke ia, 80 jeu poredenju sa 2019, godinom na nivou najaktivnijih meses na t2istu kom godine, odnosno za ‘oko 20% vise w odnosu na jun’ 2019. godine. Posmatratio po regionima naj veti bro} kupoprodaja registrovan je na teritoriji Vojvodine 35%, zatim na teritoriji Grada Beograda 27%, teritoriji Sumadije i zapadne Srbije 24% i teritoriji juzne i istoene Srbija od 14%, Covid-19 je imao uticaj na broj prometovanih nepokretnosti kao i na uéeSée novea na trZistu, dok je nastavljen stabilan rast proseéne vrednosti prometovane nepokretnosti. Situacija koja je nastala usled Covida-19 je razlitito uticala na razligita podtr nepokretnosti. Na podtr2isiu zemljiSta u prometu su bile nepokretnosti nize vrednosti. Na Korisnik: Bojan Tovariie~ laval tate), Pavia Stosa 6/1, Subotca, Predmet br LIv-149/2019 Sirana 4UTVRDIVANIE VREDNOST! NEPOKRETNOST! PROCENA PLUS doo, za sudsko vekaenjo i infenjving podtr2istima posebnih delova objekata, a narotito objekata u prometu su bile nepokretnosti visih vrednosti. U donjoj tabeli je dat pregled promene uceséa razliditih podtrZista nepokretnosti u ukupnom ‘r2istu nepokretnosti izmedu prvog polugodista 2019. i 2020. godine. euhe = Hossa yapouery venorpenca [[6plvenoepenicen) | "POM? | (vewnapanatue) | Nonneve 2019] 2020 ms_[_ mo ewmaure | 2ees [iso | ax | ess [103008 | iow osienn | 19.295 | vz010 | 9% | asnoas | 285.207 | 126 nace zenoan 23987 | 20200 | 6% fraioyse {aszie05] 10% osenara Yam seas | signa | aan [aaoaner aeease | an U prvom polugodistu 2020. godine na traistu nepokretnosti najvise su udestvovali.stanovi (31%), gradevinsko zemijiste (17%), poljoprivredno zemljiste (16%), stambeni objekti (14%), pomoéni objekti (7%), garazni prostori (7%), i dr. Znaéajno je povecan broj prodaja vikendica, koje u ukupnom obimu prometa uéestvuju sa 1%. Pregled uéesa razligitih vrsta nepokretnosti u ukupnom obimu prometa za vrste nepokretnosti koje udestvuju do 1% na tr2istu nepokretnosti u Srbiji u prvoj polovini 2020. godine (izvor — Ezvestaj sa trdista nepokretnosti zaprvu polovinu 2020. godine ~ Republicki geodetski zavod) Prema Izvestaju. sa tr2ista nepokretnosti za prvu polovinu 2020. godine ~ Republickog geodetskog zavoda udeSée najzastupljenijih vrsta nepokretnosti na trzi8tu tokom prvog. vanrednog, stanja nepokretnosti su’ se prometovale w slicnim procentima kao i u prethodnim periodima, Za vreme-vantednog stanja-wodnosa-na-ukupan-obim prometa, stanovi st se prodavali u znatno veéem procentu u poredenju sa prethodnim periodam, dok je prodaja gradevinskog zemljista, poljoprivrednog zemljista i stambenih objekata bila u neSto nizim procentima, Posle vanrednog stanja triste se vratilo na nivo pre vanrednog stanja, gde su stanovi i dalje najtrazeni i na tr2istu nepokretnosti ali je njihov w Ku ukupnom obimu manji, ‘orisnik: Bojan Tovarisic = Javni iviitel, Pavls Stosa 61, Subotiea, Predmet br Lv-1492019 iranUTVRDIVANJE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI PROCENA PLUS doo. za sudsko vostaenje’ ingenering & povetan je udinak gradevinskog zemijista, poljoprivrednog zemijista stambenih objekata i vikendica, Progled uée8éa razligitih vrsta nepokretnosti na trZi8tu nepokretnosti u Srbiji za period pre vanrednog stanja, u toku vanrednog stanja i posle vanrednog stanja rc ee 28 1% a 97.05.2020, epnog:08.05-30.06.2020 ‘ mononpuapenna sear. =spaeomieno seme 2. Trziste stambenih objekata u Republici Srbiji U prvoj polovini 2020. godine na teritoriji Republike Srbije prometovano je ukupno 6.847 kuéa, Poredenjem sa istim periodom 2019. godine, promet kuéa je manji za 11%, U posmatranom periodu region Vojvodine je na prvom mestu po broju prodaja kuéa. Broj kupoprodaja kuéa po regionima Bpoj xynonpopaja 2017 2018 (2018 1.2019 #2019 1.2020 Bpemencni nepnoa, = 20V8ORMHA a IPARBEOTPAR, SIRNA ACTON CPBHIA SSSA AVIR WSATAHA CPEIA Prikaz brojaprometovanih kuéa po regionima Najve6i broj kuéa prometovan je na teritoriji opstina Subotica - 409, Novi Sad ~ 300, Zrenjanin 298, Pancevo — 170, Kikinda = 161, Sombor = 138, Sabae — 135 i dr. Cene prometovanih kuéa na teritoriji Republike Srbije veriraju zna¢ajno i kreéu se od minimalnih 1000 evra ostvarenih u vise gradova u Srbiji do 3.200.000 evra na Savskom vencu. rise Bojan Tovariid— Tavnl ized, Pavia Stosa OT, Suboticn, Pred br LIv-T49/2019 Stranaz 6UTVRDIVANJE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTL PROCENA PLUS doo. zasudsko vestatenje i indenjering U prometu kuéa u prvom polugodistu 2020. godine, najviSe su uéestvovale kuée sa okuénicom povrSine 70-120 m2 (35%), a zatim kuée povrSine od 20-70 m2 i 120-170 m2 (sa uéeiéem u ukupnom prometu od po 21%). NajéeSée su u prometu bili placevi povrSine od 2-7 ari (35%), zatim od 7-12 ari (23%) i od 12-17 ari (12%) 3. Tréiste nepokretnost u Subotici Broj registrovanih kupoprodaja objekata u Subotici za 2014. 2015., 2016., 2017., 2018. i 2019. godinu prema podacima evidentiranim na sajtu Republickog geodetskog zavoda hitp://katastar.rgz.gov.rs /Registar CenaNepokretnosti/). _e _ | Industrijski [ Poljopriv | Objekti . fer Garaze py objekti redni | posebne eat Ukupno iskladista__| objekti_| namene | °°! 2014. yodina 683 é B 6 3 I 6 718 2015, godina a9 [ul 8 7 3 2 3 a6 2016. godina 985 13 8 7 1 3 ee 2017, godina 1087 | __18 3 7 4 4 2 [Lua 2018. godina 1.053 [_27 3 6 3 3 T_ [124 2019. godina 750_[__16 2 4 2 0 6 750 Od podetka 2020. godine do datuma adurnosti 30.11.2020. godine prema podacima evidentiranim na sajtu Republitkog geodetskog zavoda hitp://katastarrgzgov.rs /Registar CenaNepokretnosti/) nije bilo registrovana ni jedna procena industrijskih objekata i skladista u k.o.Palié. 4, Faktori tZista za predmetne nepokretnosti finteresovanje za kupovinu: Stabilno IWrednost nepokretnosti Stabilna [Prosetno vreme za prodaju: 6-18 VREDNOSNI PARAMETRI Prema Nacionalnim standardima, kodeksu etike i pravilima profesionalnog ponaSanja liceneiranog sudskog veStaka ~ Nacionalni standard za procenu vrednosti 3. definiSe tri prizmata pristupa — metode procene tr2igne vrednosti: komparativni pristup, prinosni pristup i troskovni pristup. Svaki od navedenih metoda pristupa problemu procenjivanja iz. razligitih perspektiva, razmatra podatke iz razliéitih izvora i ima prednosti i nedostatke, Tr2i8na vrednost i grdevinska vyrednost predmetne nepokretnosti utvrdena je na osnovu Komparativne metode. Komparativnametoda Komparativna metoda je zasnovana na principu da kupac neée platiti viSe za nekretninu od cene nepokretnosti koja je dostupna pod slignim uslovima, Ovaj pristup pruza pouzdan pokazatelj vrednosti, posebno na aktivnom trZiStu, ako dostupnost tr2iSnih podataka ukazuje na dovoljnu meru uporedivosti sa predmetom procene. Kod komparativnog pristupa do procenjene. vrednosti se dolazi poredenjem predmetne nepokretnosti sa identiénim ili slignim ‘Rorisnik: Bojan Tovarisié = Javni izyrSitelj, Pavia Siosa 6/7, Subotica, Predmet br.[]v-14972019 ‘Strana: 7UTVRDIVANIE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI PROCENA PLUS doo. ‘a susko vestatenje Linzeniering, nepokreinostima za koje su dostupne informacije o ostvarenim transakeijama. Prvi korak je da se koriste realizovane cene istih ili slignih nepokretnosti koje su nedavno ostvarene na tr2istu. Moe biti ncophodno da se usklade informacije o cenama ostvarenim u drugim transakeijama kako bi se u obzir uzele razlike u. ustovima ih transakcija i osnov procene, kao i moguée pretpostavke koje treba napraviti u toku procene Koja se viSi. Mogu se javiti razlike u pravn ekonomskim ili fiziékim osobinama izmedu uporedivin transakeija i nepokretnosti tija se vrednost procenjuje pa je potrebno izvrSiti i odredeno korigovanje vrednosti, 2a sva bitna odstupanja nepokretnosti Koja se procenjuje od nepokretnasti sa kojom se vr8i poredenje. Za proraéun vrednosti nepokretnosti komparativnim pristupom su izabrani komparativi preuzeti sa sajtova za prodaju nepokretnosti 1. Komparativ hutps://www.nekretnine, Magacinski objekt, Magacin, Prodaj, Subotica, Alksandrovo 220 000 EUR, 861m2, Kategorija: Magacin Transakeija: Prodaja Ulica: Cantavirski put bb, co Grada: Aleksandrovo, Grad: Subotica, Okrug: Sevemno-backi Zemija: Srbija Povrdina zemljita: 15811 m2 Kyadratura: 861 m2 Aturiran: 24.01.2020 Objavjen: 24.01.2020 Magacinski objekti ukupne povrSine 861 m2 na zemlji8tu sa pravom kori8enja ukupne povrSine 15.811 m2 na KP 36117 KO Donji Grad, na adresi Cantavirski put bb Subotica. Kompleks éini poslovna zgrada i dva magacinska prostora. 2, Komparativ hitps://www.nekretnine.rsa.rs Ulica: Pali¢ Salas 330, Grad: Palié, Okrug: Severno-batki, Zemlja: Srbija PoveSina zemljista: 12500 m2 Kvadratura: 720 m2 —Taval aly, Pavia Stosa OT, Subotic, Pred BeLN-TEDIS Siranar 8 Korisnik: Bojan TovaLUTVRDIVANIE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTL PROCENA PLUS doo, za sudsko vestacenj iindenjering. ‘Azuriran: 06.06.2019 Objavljen: 05.06.2019 Karakteristike nekretnine: Italijanski termo-panelni krov, blok cigle od zidova, armirani betonski podovi. Mere zgrade: Sirina: 2 x 12m duzina: 2 x 30m visina: min. 5m max. 7,5m Ukupna povrina: 30 x 24m = 720m2 kancelarijska povrSina: 12 x 2,5m = 30m? Zgrada se nalazi na placu od 1,25 ha gde je dozvoljena dogradnja zgrade iste povrsine. Plac se nalazi pored auto puta (E5) Budimpesta-Beograd kod izlaza Palié (Subotica) sa izlazom na stari put E-75, 3, Komparativ htps://www. 4 Kelebija, Plac, Kelebija, Subotica grad, Subotica opstina 430,000, Povrsinal 3.99 a, Cena po aru30.736€/a Dodatni opis: Prodaje se hala namenjena proizvoduji diste tehnologoje i skladistenju sirovina i gotove robe ili skladi8tenju robe razlititie namene.Ukupno povi8ine 1399m2,Podeljena na 670m2+310m2+310m2 magacinskog prostora u sklopu magacina 45m2+12m2 kancelarije.lzvan magacina 65m2+34m2 kancelarijskog prostora Dimenzije magacina 20.5x62,5 korisna visina ‘Sm.Poseduje dva strujomera i dva vodomera, Veliéina parcele 7784m2 ( 53x147m) od toga 1600m2 izbetoniran šsleperski prilaz, Sifra oglasa:6207 Datum kreiranja:11.06.2020 (12:48) Oglas proverila ageneija:15.07.2020 (8:48) Komparativna matrica Komparaiv |_| Komparativ2 | Komparaiv3 ‘Adresa komparativa: ‘Aleksandrovo Palié Kelebija [ Neto Korisna povrsina (7): 861,00 720,00 399,00, Spratnost(stuktura nepokretnosti prizemna | prizemna prizemna Povesina placa T5811 12500 7784 “Tratena cena @) 220.000 70,000 30.000 “Trazena jedinigna cena (lar): 255,52 250,00 307.36 Redukovana jediniéna cena(eim2); 5% 217,19 212,30 261,26 Fakior korekeije vezan 7a lokaciju 30% 26% 34% 26% Faktor Korekeije vezan za povrSinu: 20% 20% 20% 22% Faktor korekeije vezan za pov.parcele 20% 25% 24% 22% Faktor korekelje vezan-za starst: 10% 10% 10% 5% Faktor korekcije usled kvaliteta. 10% 10% 12% 8% Faktor kor, usled posebnih karak. 10% 10% 10% | ~~ Ukupan taktor redukeijes J00% 1 — Redukovana cena (€/m?) 219,36 250,81 Srednja redukovana jedinigna cena (Sime) Bae = ‘Ukupna bruto povrSina objekata(m) 192,00 209,000.00 orianik Bojan Tovan3ie— Javal lavitl), Pavia Sios 6, Subotea, Predmet br LIV-472019 iranUTVRBIVANJE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI PROCENA PLUS d.0., a sudsko vesatenje tintenjering 9.2. Tro’kovna metoda Troskovna metoda procene imovine je zasnovan na pretpostavei da kupac neée nikada platiti nekretninu viSe nego Sto bi ga koStala izgradnja iste takve nepokretnosti na istoj lokaciji. ‘Troskovni pristup se najéesée primenjuje za procenu nepokretnosti metodom troskova zamene. On se obiéno Koristi kada nema podataka o uporedivim transakeijama slitnih nepokretnosti ili nema stvarnog ili potencijalnog prihoda koji bi vlasnik nepokretnosti uzivao. Troskovni pristup se prvenstveno koristi za procenu specijalizovanih nepokretnosti koje se retko ili nikada ne prodaju na trzi8tu, osim kroz prodaju privrednih subjekata ili subjekata diji su deo. Troskovni pristup je primenjen u Izvestaju zbog kontrole usvojene vrednosti dobijene komparativnim pristupom. U troskovnom pristupu se od tro&kova gradenja (troskovi modemnog ekvivalenta, koji pruza sliénu funkeiju i ekvivalentnu korisnost kao premetna nepokretnost, ali koji je konstruisan i napravijen kori8éenjem postojeéih ekonomski opravdanih materijali i tehnika gradnje), odbijaju troskovi fizitke, funkcionalne i eksterne amortizacije, a vat Goding | Jedinigna Gradjevinska Zé Nev objekts, oer ingradnja veednost vrednost (nt) god, (me) 1o Ontae gad, gradu b= skladiste sa ancksom, sagradena 892 2005 300 267.600 na patel by 127683 ko Pale AMORTIZACIIA Zactrutna | Preotalvek | ORR) Frith Lea stern | WHnevrednost | Koriséenja | srajanja Si (6. 6. 6 % @. 10. god. god To% | __217aaS {3% 206.554 | 5% | 196.226 196.200 w 0 Usvojena vrednost dobijena ponderisanjem Komparativne | troskovne metode. Metoda procene Cena ueurima [Ponder Prosek Troskovna metoda 196.000,00 350% 98.000,00 [€ Komparativna metoda 209.000,00 50% 104.500,00 [€ Ukupno: 100% 202,500,00 [€ - Zaokrwzena vrednost: 203.000,00€ TRZISNA VREDNOST ‘Trina vrednost. predstavlja procenjeni iznos za Koji bi nepokretnost mogla da se razmeni na datum procene vrednosti izmedu voljnog kupea i voljnog, prodavea, u transakeiji medu nezavisnih i nepovezanih strana, uz adekvatan marketing, pri Semu su obe strane posedovale dovoljno saznanja, postupale razborito i nisu bile pod prinudom, Tréi8na yrednost nepokretnosti odra%ava njenu najbolju i najisplativiju upotrebu, Nepokretnost je iskoriSéena u najboljoj i najisplativijoj meri kada se upotrebljava tako da se njeni potencijali iskoriste u najveéoj meri na navin koji je fizitki mogué, pravno dopusten i finansijski izvodljiv. Parametri koji odreduju tr7isnu vrednost, objekta su. starost objekta, sistem izgradnje objekta, stanje objekta, namena objekta, infrastruktuma opremljenost, lokacija objekta, dosadagnja ulaganja u. investiciono i tekuée odréavanje, moguénost daljeg koristenja objekta, stepen amortizovanosti, gradevinska vrednost novoizgradenog objekta i promet slignih objekata Vrednost objekta kao gradevinske i tehnolo8ke celine mora obuhvatiti funkcionalnu zavisnost i namensku gradnju te na osnovu svih prethodno sagledanih &injenica odredujem da su cene na dan davanja nalaza prema sledeéem: ~ 1,00 m? po ceni od 26.759,72 dinara, tj, u celosti 892,00 m? x 26,759,72 dinara 23.869.673,80 dinara, to jest 203.000,00 eura Rorisnik: Bojan Tovari8ig— Iavnl ivritelj, Pavia Stosa 67, Subotea, Predmet br L1v-149/2019 ‘Siranay 10UTVRDIVANJE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI PROCENA PLUS doo, ‘2a sudsko vestatenje i inzenjering, REKAPITULACUA VREDNOSTL Strugno misljenje o tr2i8noj vrednosti nepokretnosti 23.869.673,80 dinara, to jest 203.000,00 eura 1. Ostale zgrade, zgrada br. Ukupna tr2igna vrednost razmatrane nepokretnosti na dan davanja nalaza iznosi: - 23.869.673,80 dinara jonaosamstosezdesetdevethiljadasestosedamdesettri dinara i 80/100) kao celina (slovima: dvadeset - 1,00 € na danasnji dan 07.12.2020 po sred. kursu NBS je 117,5846 dinara, Sto ukupno iznosi: ~ 203.000,00 eura (slovima: dvestotrihiljade eura) Procena Plus 4.0.0. ir Pagvica Sudski veStak za oblast gradevinarstva ovisniks Bojan Tovaritd Tava lavsitel], Pavia Stose 61, Subotica, Predmetbr.L1v-149/2019 Stranae TTUTVRDIVANJE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTL PROCENA PLUS doo. za sudsko vebtatenje i inzenering Izjava struénog lica ~ sudskog ve8taka o profesionalnoj odgovornosti Potvrdujem da nisam bio u situaciji sukoba interesa bilo koje vrste prilikom izvréenja procene predmetne nepokretnosti i da je moje angazovanje u postupku procene nezavisno. Procena je uradena u skladu sa domagim i medunarodnim standardima, Svrha procene je odredivanje tr2isne vrednosti nekretnina, Procena strugnog lica (sudskog veStaka) ukljuduje objekat, delove objekta neophodne za predvideno i projektovano stanje objekta i/ili namensko Koriséenje objekta, kao i elemente spoljagnjeg uredenja koji su neophodni za projektovano i/ili namensko kori8éenje objekta, odnosno postovnih prostora, Procena je radena u skladu sa zahtevom Naruéioca procene i u skladu sa dostavijenom dokumentacijom. Procena predstavija strugno misljenje o trzi8noj vrednosti koje je strugno lice - sudski vestak izneo na osnovu raspolozive dokumentacije, naloga za procenu, odnosno struénih i profesionalnih saznanja. U tom smislu, procena ne predstavlja tvrdnju ili izjavu, veé iskljusivo struéno misljenje. Po svojoj prirodi procena vrednosti ne moze biti smatrana egzaktnom naukom i zakljuéci do kojih se dode u veéini slutajeva mogu biti subjektivni i zavisiti od procene pojedinca, Stoga se moze re¢i da ne postoji jedinstvena vrednost predmeta procene, a sudski vedtak najéesée izraZava svoje rezultate procene kao interval (indikativne) vrednosti, Dok sudski vestak smatra da su njegovi zakljuéci razumni i opravdani, drugi sudski veStaki bi mo2da predlotio neke druge {intervale) vrednosti. Ova procena se moze koristiti iskljudivo kao kompletan elaborat. Za misljenje dobijeno na osnovu razmatranja bilo kojeg izolovanog dela procene sudski vestak neée snositi ‘adgovornost. Ujedno se ne prihvata odgovornost za eventualno skrivene mane, ako postoje, a nisu bile uoéljive ovim vidom dijagnostike i pregleda pri proceni, na koje ne ukazuje niti ima saznanje viasnik objekta, niti Naruéioc procene. Strudni IzvrSilac — sudski vestak nema nikakay interes, prosli, bududi ili sadainji nad ‘objektom i poslovnim prostorima Koji su predmet procene, a naknada nije vezana sa procenjenom vredno8éu. Prilog: = mikro i makro lokacija, ~ fotogratije ovine Bojan TovorSio—Tavar trae, Fava Sawn, Sabot, Predne briv-W3AQO19———StanarMikro lokacija Dea oN inna (itis; \ Sd ces Se id cae - oe aaa co a ‘ P rs Se Seo coFoto dokumentacija