EJERCICIOS MODULO 1: LAS REGLAS DEL MERCADO & RENTABILIDAD Y VALORACION Fusertap INMOBILIARIA En este modulo has aprendido como medir la rentabilidad y te he explicado cémo valoro yo una vivienda (con mi hoja excel para que tl puedas valorar tus propias operaciones; aunque también puedes usar papel, calculadora y lapiz). También hemos visto que puedes optar por que La vivienda se pague sola (destinando todo lo que ingresas a pagar los gastos y amortizar hipoteca) o bien puedes optar por financiar la vivienda a mas afios y conseguir que la vivienda desde el minuto 0, te genere un cashflow, incluso después de pagar gastos y cuota de hipoteca. Te propongo estos ejercicios: Oo 1.- Piensa de verdad qué prefieres: - Opcidn 1: Comprar sin financiacion: hay quien puede y prefiere no pedir prestado. = Opcién 2: Comprar con financiacion y destinar todo lo posible a ir rebajando la deuda. De esa forma, el inmueble no te generara dinero para tu bolsillo hasta que no esté pagado al 100%. Incluso puedes plantearte amortizar deuda, no solo con los ingresos por alquiler, sino ademas poniendo dinero de tu némina, por ejemplo. - Opcién 3: Comprar con financiacién al plazo mas largo posible (:30 afios?). De esa forma, la cuota de hipoteca sera menor y el inmueble deberia generar dinero para tu bolsillo todos los meses, incluso después de pagar todos los gastos (comunidad, IBI, seguros..), impuestos y cuota de hipoteca. Iras generando un dinero que podras incluso utilizar para nuevas inversiones inmobiliarias. Es importante que tengas clara tu postura. Si quieres construir tu patrimonio inmobiliario rapidamente, seguramente optes por la opcion 3, la que yo personalmente utilizo.2~ Empiezaa hablar a tu entorno de tus planes inmobiliarios Puede que prefieras ser discreto y no comentar con tus amigos, familia, ‘compaiieros que estas construyendo tu patrimonio inmobiliario. Lo “entiendo y en parte lo comparto. También te digo que a mi al comienzo me sirvié bastante comentar ami circulo que estaba en busqueda de pisos (rentables, generalmente baratos) para invertr y luego alqulla. Surgieron contactos interesantes. ¥ esto me lleva al ejercicio 3. Empieza a construir tu red de aliados El mercado inmobiliario tiene algo bueno y malo al mismo tiempo: es y sera siempre un mercado bastante ‘local’. Necesitas conacer gente en la ciudad en que inviertas, Una buena forma de ir construyendo tu red de aliadas es precisamente ‘comentar con tu circulo lo que buscas: pisos donde inverti. Allados interesantes: wD Bancos: Empieza por tus bancos habituales. Comienza a plantear tus planes inmobilarios y a entender de qué depende que te den financiacion aunque lo veremos mas adelante en detalle). Debes irtrabajando ‘estas relaciones con los agentes bancarios 2) Agentes inmobiliarios: Si puedes conseguir uno de confianza, alguien que no mire Lunicamente por sus intereses a corto plazo. sino que quiera tener una relacion a largo plazo, mejor. Si tienes referencias de los Agentes Inmobiliarios (APIs), mejor. 3) Reformistas, albafiles, “manitas", gremios en general: Dependera de ti entrar en reformas 0 no, pero nunca esta de mas tener contactos de aliaclos para reformar o arreglar tu vivienda de alquiler. Ademas, a veces son una buena fuente de informacion de pisos interesantes donde invert. 4) Otros inversores inmobiliarios: Esto siempre es muy potente. Tener un ‘mentor’ 0 "padrino’. Alguien que ya haya recorrido parte del camino y con quien puedas compartir experiencias 0 dudasEs muy frecuente que cuando comentas con tu circulo tus ideas (comprar pisos para alquilar)a alguien le venga a la cabeza otra persona ‘que ya hace algo similar y tiene 3.6. 10 pisos en alquiter. Intenta tirar del hilo e invitalo a comer. ‘4+ Empieza a rastrear el mercado y haz tus primeras visitas, Vamos a pasar a la accion, Aunque todavia no te he explicado en qué debes fijarte o qué preguntas: ‘debes hacer al vendedor, yo creo mucho en la practica y la experiencia, ‘Asi que te propongo que empieces a familiaizarte con las visitas de inmuebles puedes visitar 2 viviendas ala venta y 2 viviendas en alquiter. No te preocupes demasiado si estas viviendas no son interesantes o rentables, En los siguientes médulos te explicaré cémo seleccionar buenas oportunidades, De momento céntrate en acumular experiencia e ir familiarizandote con el mundo inmobiliario.