Wimracacd de Justicia Sec Cu er Nur Coeemueta ain TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCION No, 24 85 -2014 - SUNARP-TR-L Lima, 31 pic. 20% APELANTE : RAUL PINTO LOPEZ TITULO 1 N°917304 del 9/9/2014. RECURSO : HLT.D. N° 85874 del 1/10/2014. J. REGISTRO : Predios de Lima . CTO (s) : Renuncia y eleccién de junta directiva. a SUMILLA “En casos de acefalia o ausencia definitiva de! designado para convocar, \excepcionalmente, la convocatoria a sesién de junta de propietarios eleccionaria, uede ser efectuada por los propietarios que representen al menos el 25% de rticipaciones. Asimismo, para efectos registrales, el presidente cuyo mandato ha fenecido, también, se encuentra legitimado para convocar a sesién de junta de propietarios con la finalidad de elegir al nuevo presidente o directiva.” is ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA Mediante el presente titulo se solicita la inscripcién de la renuncia y eleccién de la junta directiva de propietarios de la edificacién ubicada en la avenida Argentina N° 538 — 588, en el distrito, provincia y departamento de Lima, inscrita en la ficha N° 1731647 que continda en la partida N° 49054253 del Registro de Predios de Lima. Atal efecto, se presentan los siguientes documentos: - Copia certificada por el Notario de Lima Fernando Tarazona Alvarado del acta de sesidn de junta de propietarios del 28/6/2014. - Declaracién jurada relativa a la convocatoria y quérum de la sesién de junta de propietarios de! 28/6/2014 suscrita por Ratil Pinto Lépez, con firma certificada por Notario de Lima Fernando Tarazona Alvarado el 24/7/2014. -Carta suserita por Jorge Luis Gamboa Aroni con firma certificada por Notaria de Lima Silvia Samaniego de Mestanza el 26/6/2014. - Carta susorita por Raul Pinto Lopez con firma certificada por Notaria de Lima Silvia Samaniego de Mestanza el 26/6/2014, - Carta suscrita por Juvenal Chirre Huaman con firma certificada por Notaria de Lima Silvia Samaniego de Mestanza el 26/6/2014 - Carta susorita por Luis Severo Janampa Limache con firma certificada por Notaria de Lima Silvia Samaniego de Mestanza el 26/6/2014 - Carta suscrita por Samuel Solano Félix con firma certificada por Notaria de Lima Silvia Samaniego de Mestanza el 26/6/2014. ~Carta suscrita por Loida Dora Paucar Tapia con firma certificada por Notaria de Lima Silvia Samaniego de Mestanza el 26/6/2014- Esquelas de convocatoria 7 DECISION IMPUGNADA El Registrador Publico del Registro de Predios de Lima, Hugo Luis Sedano Nufiez, denegé la inscripcién formulando la siguiente tacha sustantiva: “TACHA SUSTANTIVA ‘Se procede a la tacha sustantiva del presente titulo, al amparo del Art, 42° literal A) del Reglamento General de los Registros Publicos, por adolecer de defecto insubsanable conforme a lo siguiente: De conformidad con el principio de legalidad contenido en el Numeral V del TUO del Reglamento General de fos Registros Pablicos, corresponde a los Registradores calificar la legalidad del titulo, fo cual comprende la verificacién de las formalidades propias del titulo, fa capacidad de los otorgantes, asi como la validez del acto. Asimismo, el articulo 32° del TUO del Reglamento General de los Registros Pablicos establece que en la calificaci6n registral se debe comprobar, entre otros requisitos, que el acto 0 derecho inscribible, asi como los documentos que conforman el titulo, se ajusten a las disposiciones legales sobre la materia y cumplan los requisitos establecidos en dichas normas, Mediante el presente titulo se solicita la inscripcién de la renuncia y nombramiento de todos los miembros de la Junta Directiva aprobados por Junta de Propietarios celebrada el 28/06/2014 del edificio inscrito en la partida matriz N° 49054253 del Registro de Predios; para ellos se presenta copias certificadas del acta y las esquelas de convocatoria. Al respecto se le indica que de la revision de la partida matriz N° 49054253, se advierte del asiento B00006 (Titulo archivado N° 290369 del 21/04/2010) que la Junta Directiva elegida en la sesién del 26/05/2007 fue para el periodo 2007-2011; en tal sentido, ef mandato de la junta directiva vencié el afio 2011, por lo que al no existir presidente con mandato vigente inscrito legitimado para convocar, y siendo que el reglamento interno inscrito no ha estipulado disposicién alguna que establezca la continuidad en el cargo del timo presidente hasta la eleccién de la nueva junta directiva, ante una situacion de acefalia la convocatoria correspondia ser efectuada por propietarios que representen cuando menos el 25% de participacién en los bienes comunes. Al respecto, es preciso sefialar, que en casos de acefalia o imposibilidad de convocatoria por el Presidente, e/ Tribunal Registral aprobé un acuerdo plenario, ef mismo que fue aprobado en ef LXXX Pleno Registral (realizado los dias 15 y 16 de diciembre de 2011), en los términos siguientes: CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS “La convocatoria a sesién de junta de propietarios solamente puede ser efectuada por el Presidente 0 por el designado por el Regiamento Intemo Excepcionalmente pueden, convocar los propietarios que representen al menos 25% de participaciones cuando se acrédite ante ef Registro la acefalia 0 ausencia definitiva del designado para ello’. Sin embargo, de ios documentos presentados se advierte que la convocatoria la realiz6 el Sr. Raul Pinto Lépez con fecha 18/06/2014, cuando su mandato ya se encontraba vencido, afectando la validez de late > RESOLUCION No. -.248s- 2014 - SUNARP-TR-L convocatoria y por ende el de los acuerdos adoptados ya que la convocatoria ia efectud persona no legitimada para ello, por lo que se procede a la tacha del presente titulo. En tal sentido, se deja constancia que el acta de junta de propietarios de! 28/06/2014 no ha sido materia de calificacién. Sin perjuicio de lo mencionado anteriormente, se deja constancia, que del asiento 80006, se sefiala que los cargos de la junta directiva serén ejercidos por un periodo de cuatro afios contados a partir de su inscripcién en los Registros Publicos; y dado que el titulo N° 290369 que dio mérito a la inscripcién det indicado asiento fue presentado con fecha 21/04/2010, y conforme lo establece el art. IX del TP de! TUO dei Regiamento General de los Registros Publicos, “los efectos de los asientos registrales, asi como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentacién*..." (“el subrayado es nuestro), el periodo de vigencia de la junta directiva inscrita en el asiento B0006, |; seria del 21/04/2010 al 21/04/2014 (y no a partir del mes de julio como se * desprende del acta de junta presentada); por lo que el Sr. Rati! Pinto Lopez, tampoco se encontraba legitimado para convocar validamente en calidad de presidente de la junta de propietarios, para la celebracién de la sesién de fecha 28/06/2014, y por consiguiente en invalidos los acuerdos tomados en la indicada sesién. Se devuelve la documentacién presentada. (...)" FUNDAMENTOS DE LA APELACION El apelante fundamenta su recurso en ls siguentes teminos: - Sefiala que la tacha sustantiva formulada es imiprocedente por cuanto el asiento BO0006 de la partida N° 49054253 del Registro de Predios de Lima sefiala textualmente: “Tales cargos serén ejercidos por'un periodos de cuatro afios contados a partir de su inscripcién en los regisiros publics de Lima y con las facultades que constan detalladas en el regiamento intemo inscrito”. En tal sentido, considera que dicho asiento es motivo suficiente para revocar la tacha formulada ANTECEDENTE REGISTRAL La edificacién ubicada en la avenida Argentina N° 538-568 en el distrito, provincia y departamento de Lima, se encuentra inscrito en la ficha N° 1731647 que continua en la partida electronica N° 49054253 del Registro de Predios de Lima. La fabrica de! inmueble consta inscrita en el asiento 2-b) de la ficha mencionada, habiendo sido ampliada en el asiento B 00007. En el asiento 4-b) se ha constituido un Reglamento Intemo del predio en referencia, el mismo que fue adecuado a la Ley N° 27157 en-el asiento B 00001, y modificado en los asientos B 00005 y B 00008. En el asiento 5-b) consta que, con posterioridad a las independizaciones de las unidades inmobiliarias construidas en el edificio submateria, el inmueble inscrito en esta partida ha quedado reducido las areas comunes.vi. En el asiento D 00001 consta anotada la demanda sobre itmpugnacién de acuerdos ordenada mediante Resolucién N° 2 del 2/7/2004 expedida por el Juez del 63° Juzgado Especializado en lo Civil de Lima, en los seguidos por Inversiones M Y S S.A.C. contra la junta directiva saliente, la junta directiva elegida y el comité electoral de! Centro Comercial E! Progreso. En el asiento B 00006 consta la Junta de Propietarios de la edificacion compuesta por: - Presidente: Raul Pinto Lopez. - Vicepresidente: Luis Janampa Limache. - Secretario de Actas: Jorge Luis Gamboa Aroni. - Secretario de Economia: Juvenal Chirre Huaman, - Primer Vocal: Samuel Solano Félix. - Segundo Vocal: Dora Paucar Tapia. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Mirtha Rivera Bedregal. De lo expuesto y del analisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestin a determinar es la siguiente: - éA quién corresponde convocar a Junta de Propietarios para la eleccién de un nuevo presidente cuando el anterior inscrito no cuenta con mandato: vigente? ANALISIS 1. Mediante el presente titulo se solicita la inscripcién de la renuncia y elecci6n de la junta directiva de propietarios de la edificacion ubicada en la avenida Argentina N° 538 — 568, en el distrito, provincia y departamento de Lima, inscrita en la ficha N° 1731647 que continua en la partida N° 49054253 del Registro de Predios de Lima. El Registrador Publico ha denegado {a inscripcién argumentando que la convocatoria ha sido efectuada por quien no se encuentra legitimado, toda vez que ai haber vencido el mandato del Ultimo presidente de la junta de propietarios, corresponde que quienes convoquen sean los propietarios que Tepresenten al menos el 25% de participaciones en las areas comunes. El recurrente alega que los cargos de la junta directiva tienen una vigencia de 4 afios contados desde la fecha de su inscripcién; por lo tanto el presidente aun se encontraba en funciones cuando realizé la convocatoria. En tal sentido, corresponde determinar si, en el presente caso, el mandato de la junta directiva ha fenecido, y, de ser asi, establecer a quién corresponde convocar a junta de propietarios cuando el presidente inscrito no cuenta con mandato vigente. 2. Revisada la partida N° 49054253 del Registro de Predios de Lima {partida matriz), se puede apreciar que en el asiento B 00006 (T.A. N° 290369 del 21/4/2010) se encuentra inserita Ia junta directiva conformada por: Presidente: Rauil Pinto Lépez.RESOLUCION No. - 2485-2014 — SUNARP-TR-L Vicepresidente: Luis Janampa Limache. Secretario de Actas: Jorge Luis Gamboa Aroni. Secretario de Economia: Juvénal Chirre Huaman. Primer Vocal: Samuel Solano Félix. Segundo Vocal: Dora Paucar Tapia. Dicha junta directiva, segun consta en el asiento indicado, fue elegida por un periodo de cuatro afios contados a partir de su insoripcién de en los Registros Publicos de Lima. Por tanto, a efectos de establecer el periodo en que estuvo vigente, conviene determinar el momento en que un acto se considera inscrito, 3. Al respecto, el articulo IX del Titulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Publicos, consagra el principio de prioridad preferente, en virtud del cual: “Los efectos de los asientos registrales, asi como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen ala fecha y hora del respectivo asiento de presentacién, salvo disposicién en contrario.” En ese sentido se puede apreciar que toda inscripcién surtira efecto, es decir, se considerara realizada, desde la fecha del asiento de presentacién del titulo que le dio mérito, independientemente de la fecha en que aquella. se lleve a cabo. En el presente caso, se puede apreciar que el asiento B 00006 se inscribié en mérito al titulo archivado N° 290369 el cual fue presentado el 21/4/2010; por lo tanto, los cuatro arios de periodo de vigencia de la junta directiva a que se refiere el asiento, debe computarse desde dicha fecha, siendo que asi éste habria vencido el 20/4/2014, es decir, antes de la fecha de la convocatoria y realizaci6n de las sesiones de junta de propietarios. Ahora bien, habiéndose determinado que el mandato de la ultima junta directiva ha vencido, corresponde determinar a quién corresponde convocar y a la junta de propietarios. 4, La Ley N° 27157 regula el régimen de propiedad exclusiva y propiedad comin, el cual se encuentra definido en el articulo 129 del T.UO del Reglamento, aprobado por Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA, y supone la existencia de una edificacién 0 conjunto .de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusive, pertenecientes a distintos propietarios y bienes y servicios de dominio comun, Afiade este articulo que cuentan con un regiamento interno y una junta de propietarios. La citada ley conjuntamente con su reglamento manifiesta que las edificaciones erigidas bajo el régimen de propiedad exclusiva y propiedad comin deben regirse bajo un reglamento interno, el cual, contendra las disposiciones relacionadas a los porcentajes de participacién, usos, reglas de convivencia, y otros asuntos analogos. 5. Del mismo modo, a efectos de expresar la voluntad de los propietarios de la edificacién, éstos se reunen en la denominada junta de propietarios. Con relacién a este ente, el articulo 47 de la Ley N° 27187 establece que la junta de propietarios esté consfituida por todos los propietarios de las secciones y tendrd la representacién conjunta de éstos. Como se sefialé en la Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN, aprobada por Resolucién del Superintendente Nacional de los Registros Publicos N° 340-2008-SUNARP-SN del 23/12/2008, ‘la junta de propietarios,es el ente no personificado que agrupa a los titulares de secciones de dominio exclusivo correspondientes a un edificio 0 conjunto de edificios, segdin su regiamento intemo; y cuyo objeto es conservar y mantener los elementos 0 bienes comunes que les permita un adecuado disfrute de cada una de sus secciones privativas”, 6. Respecto a la convocatoria a la junta, el articulo 146 del T.U.O. del Reglamento de la Ley N° 27157 - D.S. N° 035-2006-VIVIENDA sefiala: Articulo 146.- Convocatoria Salvo disposicién distinta del Reglamento Interno, la Junta de Propietarios debera ser convocada a sesién por el Presidente, con una anticipacién no menor de cinco (5) dias naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsimil, correo electrénico 0 cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepcién, y carteles publicados en las vitrinas 0 pizarras que-al efecto debe mantener la administracién en uno 0 varios sitios visibles de la edificacion. Los avisos y carteles contendran la indicacién del dia, hora y lugar de la reunién y las materias a tratarse. Sila sesién debidamente convocada no se celebrara en la fecha prevista, la Junta deberé ser nuevamente convocada en la misma forma dentro de los tres (3) dias naturales desde Ia fecha de la sesién no celebrada. Las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarén necesariamente en el predio. (..)” (El subrayado es nuestro) Conforme a lo sefialado, se puede apreciar que el presidente de fa junta de propietarios, salvo disposicion distinta establecida en el reglamento interno, es el responsable para efectuar la convocatoria a junta de propietarios, ya sea a sesiones ordinarias y/o extraordinarias. Por su parte, el reglamento interno de la edificacin submateria obrante en el titulo archivado N° 184776 del 4/10/2001 sefiala: “Articulo 16.- Sesiones de Junta La Junta de Propietarios se reuniré en sesiones ordinarias y extraordinarias. () En ambos casos. el Presidente sera el responsable de _efectuar las gitaciones conforme lo establecido en el articulo siguiente. )” “Articulo 22. FUNCIONES DEL PRESIDENTE () ¢.- Convocar a las asambleas generales ordinarias y extraordinarias y presidirlas. (y" De |o indicado, se puede apreciar que se establece que, en situaciones normales, corresponde al presidente efectuar la convocatoria a junta de propietarios. Sin embargo, ni la legislacién vigente o el reglamento intemo han sefalado a quien corresponde efectuar dicha convocatoria, cuando el mandato del presidente ha vencido,RESOLUCION No. - 2485-2014 - SUNARP-TR-L 7. Al respecto, es preciso sefialar que esta instancia aprobé un acuerdo plenario, el mismo que fue adoptado en el LXXX Pleno Registral realizado los dias 15 y 16 de diciembre de 2011, en los términos siguientes: CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS “La convocatoria a sesién de junta de propietarios solamente puede ser efectuada por el Presidente 0 por el designado por el Regiamento Intemo. Excepcionalmente pueden convocar los propietarios que representen af menos 25% de participaciones cuando se acredite ante el Registro fa acefalia 0 ausencia definitiva de! designado para ello’. En ese sentido, el citado acuerdo reitera lo indicado en los parrafos anteriores, esto es, que coresponde al presidente: de la junta de propietarios 0 ai designado en el reglamento interno efectuar la convocatoria; asimismo, establece un supuesto excepcional en los casos de acefalia, permitiendo que quienes efectien la convocatoria sean los propietarios que representen el 25% de participaciones. 8. Ahora bien, el Registrador considera que en el presente caso la convocatoria efectuada por Ratil Pinto Lopez, en calidad de presidente, carece de validez debido a que el mandato de dicha persona se encuentra vencido, es decir se habria acreditado la acefalia, por lo que de conformidad con el acuerdo plenario seftalado, los propietarios que representen al menos 25% de participaciones son quienes debieron convocar. Al respecto, se debe sefialar que la segunda parte del acuerdo, a que hace referencia el Registrador, no establece un mandato imperativo sino un supuesto excepcional en casos en que la convocatoria no pueda ser efectuada por ninguno de los llamados a realizaria, o en. los que no exista voluntad de éstos para elo. ; En el presente caso, si bien el mandato del presidente se encuentra vencido, existe Iq voluntad de éste para realizar la convocatoria a efectos de elegir a los nuevos integrantes de la junta directiva; en ese sentido, debe tenerse en cuenta que el articulo 47 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Juridicas, de aplicacién supletoria al titulo submateria, sefiala: “Articulo 47.- Periodo de los érganos de la persona juridica El periodo de ejercicio de! consejo directive u Grgano andlogo se regiré de acuerdo con lo establecido en la ley 0 el estatuto. No seré materia de observacién si se realiza la designacién por un periodo inferior al estatutario. eo Vencido dicho periodo, para efectos registrales, el consejo_directivo_y @rgano_anélogo_se_entendera legitimado_dnicamente-para_convocar_a asamblea general eleccionaria. La misma regla se aplica traténdose de asociaciones provivienda u otras en fas que legalmente se prohiba la continuidad de funciones.” Por lo tanto, se puede establecer que aun cuando el mandato del presidente de la junta de propietarios se encuentre vencido, este gozara de legitimidad para convocar, inicamente, a sesion eleccionaria. 9. Ahora bien, revisada la documentacion presentada, se puede apreciar que la convocatoria se efectéa con la finalidad de abordar 2 puntos devil. agenda: a) comunicar y aceptar la renuncia de la junta eleccién de la nueva junta directiva, ctiva, y b) Al respecto cabe indicar que si bien la eleccién de la nueva junta directiva no es el tnico punto a tratar en la sesion a que se convoca, debe considerarse que al no encontrarse vigente la junta directiva la renuncia a que hace referencia el primer punto de agenda carece de relevancia registral; por lo tanto, puede establecerse que la finalidad de la convocatoria efectuada por Raull Pinto Lépez, en calidad de ultimo presidente de la junta de propietarios, fue la eleccién de la nueva junta directiva, cumpliéndose de este modo con lo sefialado en el punto anterior En consecuencia, corresponde revocar la tacha sustantiva formulada por el Registrador. 40. De otro lado, de conformidad con el acuerdo! aprobado en el XVII Pleno realizado los dias 20 y 21 de abril de 2006, corresponde a esta instancia pronunciarse sobre los demas defectos que afectan al titulo. En ese sentido, revisada el acta de sesién de junta de propietarios del 28/6/2014, se puede apreciar que en la parte introductoria se han sefalado los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva que asistieron a la reunion, asi como sus porcentajes de participacion en las areas comunes; sin embargo, de la revision de los antecedentes registrales se puede apreciar que los porcentajes obrantes en éstos difieren de los indicados en el acta. Cabe sefialar que mediante titulo N° 994875 del 17/10/2013 se modificaron los porcentajes de parficipacion de todas las secciones de propiedad exclusiva. En tal sentido, corresponde sefialar que el titulo adolece de este defecto subsanable 14. Del mismo modo, revisadas las partidas de las secciones de propiedad exclusiva, se puede apreciar que los titulares de los standsipuestos N° 1019, 1024, 1045, 1092, entre otros, no se adectian a los sefialados en el acta y declaracién jurada de quérum presentados; por lo que, habiendo sido transferidos con anterioridad a la realizacién de la sesion del 28/6/2014, se debe aciarar dicha circunstancia. En tal sentido, corresponde sefialar que el titulo adolece, ademas, de éste defecto subsanable. Con Ia intervencién dei Vocal Walter Juan Poma Morales, autorizado mediante Resolucion N° 302-2014-SUNARP/PT del 24/12/2014. Estando a lo acordado por unanimidad, RESOLUCION REVOCAR la tacha sustantiva formulada por el Registrador Publico al titulo sefialado en el encabezamiento, y SENALAR que el mismo adolece de los defectos indicados en los puntos 10 y 11 del presente andlisis. EVALUACION INTEGRAL AL REVOCARSE UNA TACHA SUSTANTIVA “En el supuesto que el Tribunal Registral revoque una tacha sustantiva, simuténeamente debera fevaluar el tule de manera integral pronuncidndose respecto a los defectos u obstaculos subsanabies ‘ue adviriese’RESOLUCION No. - 9485- 2014 — SUNARP-TR-L ekg % Registrese y comupiiquese. 4 pt 3 mana sthéten LW N POMAMORALES, Vocal del Tribunal Registral ocai det Tribunal Registral “TabyravResotuciones 2013917306-2614 doe