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CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL EN

COLOMBIA

Yusleidys Marriaga Bello

Angélica Fernández Cantillo

Valeria Cabrera Barceló

Universidad del Atlántico

Facultad de Ciencias Jurídicas, Derecho

Renato De Silvestri Saade

Barranquilla, Colombia

Martes, 11 de octubre de 2022

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Tabla de contenido

Marco teórico-conceptual ……………………………………………………………………….3

¿Cómo definir la propiedad comercial? ……………………………………………………3
Naturaleza jurídica de la propiedad comercial ………………………………………………..…4
¿Qué mecanismos existen para la protección del arrendatario?……………………………5
El arrendamiento de local comercial y el control de arrendamientos…………………… 8

Los locales comerciales y las entidades de derecho público………………………………… 9

Terminación del contrato de arrendamiento de local comercial…………………..……… 9

Marco
jurídico……………………………………………………………………………….…………………10
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Introducción

La ley civil colombiana en el artículo 1973 define el arrendamiento como “un contrato

en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a

ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio, un

precio determinado." En el caso del arrendamiento en locales comerciales es necesario

hablar de manera más específica sobre inmuebles que se encuentran destinados a la

explotación económica de establecimientos de comercio. Partiendo de esto es

elemental conocer lo referente al contrato de arrendamiento de locales comerciales

atendiendo a las distintas normatividades como el código de comercio y así establecer cómo

se conforman, desarrollan, modifican y extinguen los mismos, lo cual será explicado

ampliamente en este informe.

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Marco teórico-conceptual

El código de comercio aborda el arrendamiento de inmuebles con fines de

explotación comercial y en pocas palabras este tiene como finalidad proteger sobre todas las

cosas a aquellos que actúan como arrendatarios del inmueble en el cual se encuentran tales

establecimientos.

Según lo entendido en los artículos que regulan el arrendamiento de un local

comercial, hablar de los inmuebles objeto de arrendamiento para fines comerciales no

significa que un establecimiento o un inmueble deba cumplir con unos requisitos de

infraestructura, ni en cuanto a su figura o ubicación, sino meramente que este lugar sea

aquel donde se ejerza explotación económica con fines de empresa.

Referente al arrendamiento de este tipo de locales, como nombré anteriormente

cualquier local que contenga explotación comercial se encuentre en localidad urbana o rural

sin distinción serán considerados aptos y además se les brindarán protección por el Código

de Comercial, siempre y cuando se encuentren dentro del territorio colombiano. Por otro

lado, aquellos inmuebles que tengan dos funciones como por ejemplo: vivienda familiar y

local comercial a la vez, dependiendo del porcentaje de la actividad que mayor se ejerza será

regulado o por el código civil o por el código comercial, si fuese el caso donde la actividad

comercial supera la familiar, el encargado de estos casos será el mismo estatuto mercantil.

¿Cómo definir la propiedad comercial?

La propiedad comercial según el profesor Joaquín Rodriguez Rodriguez es “expresión

utilizada para significar los especiales derechos del titular de la empresa sobre los locales

arrendados para su establecimiento"

En caso que el propietario de un inmueble donde funciona un establecimiento de

comercio decida desahuciar al inquilino y dar por finalizado el contrato, el propietario

procederá a hacer del nombre y de la clientela que logró adquirir el arrendatario e iniciar un

negocio con las mismas características del que el anteriormente allí reposaba. Es indiscutible
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como el empresario es aquel que acredita al establecimiento de comercio y de cómo este es

aquel que atrae en gran manera al público, esto no sólo produce un establecimiento exitoso y

productivo sino que por otro lado este puede contribuir al valor de un sector en específico. Es

por esto que para evitar estas conductas abusivas y de mala fé, se estableció en la legislación

la propiedad comercial, la cual se basa en un conjunto de derechos otorgados a aquellos

arrendatarios de locales comerciales donde funcionan los establecimientos de comercio,

estos derechos se sustentan desde una prórroga hasta primas especiales por la desocupación.

Naturaleza jurídica de la propiedad comercial

La propiedad comercial a pesar de no estar contemplada en la ley, era para los

comerciantes la figura con la que se relacionaban y por tanto exigían que existieran derechos

sobre este inmueble como con cualquier otro, por el ejemplo: dominio, tenencia, posesión.

Frente a esto, se discute si el derecho ante este tipo de propiedad es real o personal.

De hecho se encuentra incorrecto hablar de esta como un derecho real, se dice que solo se

ejerce un derecho personal frente al propietario, es como hablar de una de las teorías acerca

de los derechos reales, donde se supone que no existe la propiedad sobre una cosa sino sobre

el derecho que tenía otra persona, y que la relación solo va a existir entre personas y no sobre

personas y cosas.

Partiendo de esto, el propietario otorga un derecho al arrendatario para explotar

comercialmente su inmueble, es decir que le permite el usufructo y uso del lugar, por otro

lado el arrendatario a pesar de tener uso de este no contiene su dominio, por ende no tiene

un derecho real, el contrato maneja derechos personales.

¿Qué mecanismos existen para la protección del arrendatario?

En nuestra legislación mercantil estando claro que la riqueza proviene del comerciante,

este al explotar económicamente el establecimiento de comercio, el código de comercio

lógicamente ha querido velar por el bienestar de estos siendo el pilar fundamental del
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negocio, en ese sentido es necesario que el arrendatario opere conforme a lo establecido en la

ley para que goce de ciertos mecanismos tales como:

a. Derecho a la renovación del contrato

Basándonos en el artículo 518 del código de comercio este derecho se le brinda a los

empresarios que hayan ocupado a título de arrendamiento el mismo inmueble como

establecimiento de comercio no menos de (2) dos años consecutivos, esto a excepción

de que:

1. El arrendatario haya incumplido el contrato de arrendamiento

2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia

habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa

sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario,

3. Cuando el inmueble deba de ser reconstruido, o reparado con obras

necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o

demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra

nueva.

Siendo así el derecho a la renovación del contrato de arrendamiento se

cumple únicamente conforme a los requisitos exigidos en la legislación mercantil

vigente, estos son:

a. Ocupación del inmueble por un término no inferior a dos (2) años, y en

forma consecutiva.

b. Usufructo del bien inmueble por la explotación económica de un mismo

establecimiento de comercio.

c. Que el contrato de arrendamiento haya vencido.

d. Que no se haya presentado ninguno de los excepcionales acontecimientos

del artículo 518.

b. Derecho al desahucio
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Acción judicial que inicia un propietario para desalojar a un inquilino que no

está pagando o se encuentra incumpliendo los términos del contrato, esto debe darse

de manera exigible por declaración judicial. Como este informe compete a los

establecimientos de comercio se tratará solo en esos términos, cuando se habla de

desahucio para vivienda urbana se remite a la ley 820/03. Aclarado lo anterior, la

norma menciona que esta figura tendrá lugar a través de dos causales, la primera;

cuando el arrendador necesite el inmueble para goce o disposición propia, en

segundo lugar cuando haya incumplimiento por parte del arrendatario.

Según lo estipulado en el artículo 520 del Código de Comercio, el desahucio debe

darse con no menos a 6 meses de anticipación a la fecha correspondiente para

terminación del contrato con la finalidad de que el arrendatario se ubique en otra

localidad.

c. Derecho de preferencia

Según lo estipulado en el artículo 521 del código de comercio se crea a favor

del arrendatario el derecho a ser preferido por el propietario. Esto es, en tal caso de

existir otra persona interesada en el local comercial reparado, reconstruido o de

nueva edificación, el arrendatario contiene un derecho para ser elegido sin necesidad

de pagar primas o valores diferentes a pagar su canon de arrendamiento justo.

Los requisitos para que ele arrendatario pueda ejercer este derecho son los

siguientes: que el primer contrato haya terminado por causa de construcción,

reparación o construcción; que el propietario del antiguo local recupere la posesión

del inmueble donde se encuentra ubicado; que el arrendatario decida celebrar con el

propietario un nuevo contrato de arrendamiento de local comercial; y por último que

el arrendatario deba colocarse en igualdad de circunstancias con los demás

pretendientes.

d. Derecho de indemnización
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De acuerdo al artículo 522 del código de comercio, en caso que el propietario

se niegue a renovar el contrato por el motivo de necesidad del inmueble para su

propia habitación, para la reconstrucción, reparación, o construcción de obra nueva,

surge, a cargo del propietario, la obligación de darle a los locales el destino indicado,

o a principiar las obras dentro de los tres (3) meses siguientes a la fecha de la entrega

o para ubicar un establecimiento de comercio con un objeto social diferente al del

arrendatario, éste tiene el deber de indemnizar al arrendatario por los perjuicios

causados.

Con ayuda de esta norma se promueve la actuación leal y responsable por

parte del propietario hacia el arrendatario y el camino procesal oportuno para la

reclamación de perjuicios, teniendo en cuenta que estas actuaciones representan un

caso de abuso del derecho consagrado en el estatuto mercantil, es el proceso

ordinario, con este atendiendo a la cuantía de la pretensión.

​E. Derecho al subarriendo y cesión del contrato

Estos derechos se encuentran cobijados por el art 523 del código de comercio.

En el caso del subarriendo es menester determinar si es total o parcial el subarriendo

del inmueble arrendado. En caso de que se trate de un subarriendo total, este no

podrá efectuarse a menos de que se cuente con el consentimiento tácito y expreso del

arrendador, esto con respecto al ​artículo 2004 del Código Civil. Por otro lado, si nos

referimos a un local comercial, la autorización del arrendador quedará expresada con

la postura pasiva que este asuma frente a la adecuación del local para la habitación y

disfrute del subinquilino.

Con respecto al subarriendo parcial, el insisto segundo del art 523 faculta al

arrendatario a subarrendar hasta la mitad del inmueble, siempre y cuando la

destinación de este no altere el fin plasmado en el contrato ni perjudique al

arrendador.
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Por otro lado, con respecto a la sección, ésta tendrá efectos sólo cuando el

arrendador autorice de forma expresa, así mismo cuando la sesión resulte como

producto de la enajenación. Del local comercial Debemos recordar que "el art. 516

num. So., establece que forman ​parte de un establecimiento de comercio "los

contratos de arrendamiento ​y en caso de enajenación, el derecho al arrendamiento de

los locales en ​que funciona si son de propiedad del empresario, y las indemnizaciones

​que conforme a la ley, tenga el arrendatario". Es evidente entonces: ​cuando se

enajena un establecimiento de comercio se está cediendo en ​contrato de

arrendamiento del local, aspecto que no en pocas ocasiones ​constituye el bien más

importante del establecimiento de comercio“.

El arrendamiento de local comercial y el control de arrendamientos

En nuestro actual código de comercio, se llevó a cabo una nueva composición que

sustituye la necesidad de acudir a los organismos de control que por lo general son ineficaces

en nuestro sistema legislativo. Es así cómo se creó un sistema producto del derecho de

renovación y otras instituciones. Por esto, los locales comerciales que se sitúan en las

circunstancias consagradas en el artículo 518 del código de comercio, aquellos que posean

por más de dos años un arrendatario, con el mismo establecimiento de comercio, para

efectos de terminación del contrato no será utilizado el régimen de control de

arrendamientos imperante actualmente en Colombia y el cual se precisa en los Decretos 3817

de 1982 y 2221 de 1983.

Si los locales comerciales poseen menos de dos años de ocupación con el mismo

establecimiento, para efectos de solicitar la entrega, se regirán por las normas sobre control

de arrendamientos, lo mismo se dará en la determinación de la renta, la cual será orientada

con base a el decreto 2221 de 1983.

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Los locales comerciales y las entidades de derecho público

En cuanto a los contratos celebrados por las entidades de derecho público sobre

arrendamiento de locales comerciales no son regulados por el Código de Comercio bajo

ninguna circunstancia, primero porque no son actos de comercio y segundo porque no se

trata realmente de establecimientos mercantiles. He así, que las relaciones manejadas con el

derecho público se han de abstener al Decreto 2221 de 1983 y por el Decreto 222 del mismo

año.

Terminación del contrato de arrendamiento de local comercial

Existen causales que permiten determinar cuando el arrendador e incluso el

arrendatario pueden dar por terminado el contrato de este tipo de inmuebles.

Al referirse al arrendador, éste podrá tomar la decisión cuando se cumpla lo siguiente

● Incumplimiento del pago de canon de arrendamiento por parte del

arrendatario.

● El tenedor use el local distinto a lo pactado y autorizado en el contrato.

● Cuando este mismo no conserve el local en buen estado

● Cualquier incumplimiento proveniente del arrendatario.

Por otro lado el arrendatario, podrá dar culminación al contrato en los siguiente

casos.

○ En caso de que el propietario no mantenga el local en buen estado.

○ Por el uso del local por terceros indebidamente.

○ Otro incumpliendo que provenga de arrendador

Marco jurídico

● Artículo 1973 C.c: Definición de arrendamiento. El arrendamiento es un contrato en

que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o
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a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o

servicio un precio determinado.

● Artículo 518 C.co: Derecho de renovación del contrato de arrendamiento. El

empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años

consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá

derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los

siguientes casos:

1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;

2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o

para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente

distinta de la que tuviere el arrendatario, y

3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias

que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su

estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

● Artículo 520 C.co: Desahucio al arrendatario. En los casos previstos en los

ordinales 2o. y 3o. del artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con

no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so

pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y

por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este

artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de

autoridad competente.

● Artículo 521 C.co: Preferencia de anterior arrendatario en locales reconstruidos. El

arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a

cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o

de nueva edificación, sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del

canon de arrendamiento, que se fijará por peritos en caso de desacuerdo.

Parágrafo. Para los efectos de este artículo, el propietario deberá informar al

comerciante, por lo menos con sesenta días de anticipación, la fecha en que
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pueda entregar los locales, y este deberá dar aviso a aquél, con no menos de
treinta días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de
preferencia para el arrendamiento.

Si los locales reconstruidos o de la nueva edificación son en número menor

que los anteriores, los arrendatarios más antiguos que ejerciten el derecho de
preferencia excluirán a los demás en orden de antigüedad.

● Artículo 522 C.co: Casos de indemnización. Si el propietario no da a los locales el

destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la

fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según

estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos

arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se

desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario.

En la estimación de los perjuicios se incluirán, además del lucro cesante

sufrido por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva

instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión

de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras

necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales entregados.

El inmueble respectivo quedará especialmente afecto al pago de la

indemnización, y la correspondiente demanda deberá ser inscrita como se

previene para las que versan sobre el dominio de inmuebles.

● Artículo 2004 C.c: Facultades sobre cesión y subarriendo. El arrendatario no tiene la

facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente

concedido; pero en este caso no podrá el cesionario o subarrendatario usar o gozar de

la cosa en otros términos que los estipulados con el arrendatario directo.

● Decreto 3817 de 1982: Por el cual se dictan normas sobre control de arrendamientos

de bienes inmuebles ubicados en áreas urbanas.

● Decreto 2221 de 1983: por el cual se dictan normas sobre control de arrendamientos

de bienes inmuebles ubicados en áreas urbanas.

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Bibliografía

● Solorzano, J.(2019). Naturaleza y Limitaciones del establecimiento de

comercio en Colombia: La normatividad de carácter imperativo y su necesidad

de adaptación a las necesidades mercantiles. Colombia.

● Velasquez, C.(s.f.). Arrendamiento de Locales Comerciales. Colombia.

● Arrubla, J.(1984). “El Arrendamiento de Locales Comerciales”. Colombia.

● Rincón, L.(s.f.). Leasing Contract vs. Space concession Contract: Cowards

recognition Of the autonomy of the latter.

● Arrendamiento local comercial, sentencia 025/2010, Superintendencia de

Industria y Comercio.