Nama : Idzni Ahsanita Suardi

Nim : 191831201

Kelas/Semester : Akuntansi C/7

Mata Kuliah : Manajemen Aset

Dosen Pengampu : Prof. Dr. La Ode Turi, M. Pd

KONTRAK DALAM MANAJEMEN ASET

A. Isi Kontrak
Kontrak atau perjanjian adalah merupakan bagian dalam hukum perdata oleh karena itu
ketentuan-ketentuan mengenai kontrak / perjanjian diatur dalam kitab undang-undang Hukum
Perdata (Burgelijk Wetboek)
Menurut pasal 1313 KUH Perdata defenisi perjanjian adalah sebagai berikut :
“Suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang
lain atau lebih.”
Syarat sahnya suatu kontrak menurut pasal 1320 KUH Perdata adalah :
1. Sepakat mereka yang mengikatkan diri
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan
3. Suatu hal tertentu
4. Suatu sebab yang halal
Syarat 1 dan 2 merupakan syarat subyektif yaitu berhubungan dengan pihak-pihak yang
membuat perjanjian kontrak.
Syarat 3 dan 4 merupakan syarat obyektif, mengenai obyek harus dilakukan.
Apabila syarat-syarat yang disebutkan diatas tidak terpenuhi berarti perjanjian / kontrak
tersebut tidak jelas atau tidak ada yang diperjanjikan, dan perjanjian / kontrak tersebut null dan
void atau batal demi hukum.
Dokumen kontrak dalam bidang konstruksi adalah perjanjian antara pemberi kerja di satu
pihak dan penerima kerja di pihak lain.
Kontrak atau perjanjian antara pemilik proyek dan kontraktor pemborongpada umumnya terdiri
dari beberapa dokumen yang saling melengkapi dan secara bersama disebut dokumen kontrak.
Sebagai contoh Dokumen Kontrak suatu proyek dapat terdiri dari dokumen-dokumen seperti :
1. Dokumen tender (spesifikasi, gambar)
2. Surat penunjukan (Letter of Acceptance / Award)
3. Surat perjanjian (Articles / form of agreement)
4. Syarat-syarat perjanjian (Condition of contract)
 5. Rincian pekerjaan dan harga (Bill of Quantities)
6. Dokumen lain seperti berita acara prebid meeting, berita acara klarifikasi dan
penyelidikan tanah dll.
Dokumen kontrak yang perlu mendapat perhatian antara dokumen syarat-syarat perjanjian
(Conditions of contract) karena syarat-syarat perjanjian berisi ketentuan-ketentuan yang
merupakan hak dan kewajiban dari masing-masing pihak serta pihak ketiga yang terkait dalam
perjanjian, persyaratan, tanggung jawab, larangan dan sanksi-sanksi untuk kedua belah pihak.
Format standar kontrak yang banyak digunakan syarat-syarat perjanjian yang mengacu kepada
format standar kontrak internasional antara lain :
1. Format standar FIDIC
FIDIC (Federation Internationale Des Ingenieurs Conseils) atau Internasional
Federation of Consulting Engineers yaitu federasi internasional dari Engineer
Konsultan mancanegara yang berkantor pusat di Lausanne, Swiss.
FIDIC mempunyai lebih dari 50 negara anggota di dunisa termasuk IKINDO di
Indonesia.
Format FIDIC dibuat untuk kontrak yang sifatnya remeasure (jumlah / volume
pekerjaan dihitung kembali), ada yang menyebutnya dengan UNIT PRICE
CONTRACT atau FIXED UNIT PRICE CONTRACT, karena dari rincian pekerjaan
dan harga yang mengikat adalah harga satuan pekerjaan, sedangkan volume tidak
mengikat.
2. Format standar JCT
Dokumen syarat-syarat kontrak dinamakan STANDARD FORM OF BUILDING
CONTRACT dan lebih dikenal format standar RIBA dari pada format standar JCT, hal
ini disebabkan karena dokumen diterbitkan oleh RIBA
JCT (Joint Contracts Tribunal), adalah Dokumen Kontrak yang dibuat oleh J.C.T terdiri
dari badan-badan seperti
1. Royal Institute of British Architects (RIBA)
2. National Federation of Building Trades Employers
3. Association of Country Councils
4. Association of District Councils
5. Greater London councils
6. Committee of Association of Specialist Engineering Contractors
7. Federation of Association of Specialist and subcontractors
8. Association of Consulting Engineers
9. Scottish Building Contract Committee.
Pasal-pasal penting di dalam Dokumen Kontrak digolongkan sebagai berikut
1. Lingkup pekerjaan berisi tentang uraian pekerjaan yang termasuk kontrak
 2. Jangka waktu pelaksanaan menjelaskan tentang total durasi pelaksanaan, pentahapan
(milestone), hak memperoleh perpanjangan waktu, ganti rugi keterlambatan
3. Harga Borongan menjelaskan nilai yang harus dibayar oleh pemilik proyek kepada
kontrak untuk melaksanakan seluruh lingkup pekerjaan, biaya-biaya yang termasuk
dalam harga borongan, sifat kontrak lumpsum, fixed price atau unit price
4. Cara pembayaran berisi tentang tahapan pembayaran, cara pengukuran prestasi, jangka
waktu pembayaran, jumlah pembayaran yang ditahan pada setiap tahap, konsekuensi
apabila terjadi keterlambatan pembayaran
5. Pekerjaan tambah atau kurang
6. Pengakhiran perjanjian
Istilah-istilah yang sering muncul dalam kontrak
1. Provisional Sum adalah sejumlah biaya yang disediakan oleh pemilik proyek dan
termasuk dalam nilai kontrak untuk mencakup pekerjaan-pekerjaan yang sudah
tercantum dalam dokumen kontrak namun belum dapat dihitung dengan pasti
volumenya.
2. Prime cost adalah sejumlah biaya yang disediakan oleh pemilik proyek dan termasuk
dalam nilai kontrak untuk mencakup pekerjaan-pekerjaan yang sudah ditentukan jenis
dan harganya
3. Nominated Sub Contractor (NSC) adalah sub contractor yang telah ditetapkan oleh
pemilik proyek untuk melaksanakan pekerjaan tertentu dengan :
1. Spesifikasi dan negosiasi disepakati antara pemilik proyek dan NSC
2. Pembayaran kepada NSC dilakukan melalui kontraktor utama
3. Kontraktor utama mendapatkan fee koordinasi, biasanya besarannya 3-4%
4. Kontraktor utama tidak bertanggung jawab atas mutu pekerjaan NSC
4. Defect Liability period / masa pemiliharaan adalah suatu kurun waktu terhitung sejak
dilakukannya Penyerahan Pertama Pekerjaan untuk menyelesaikan cacat-cacat yang
ditentukan pada waktu penyerahan pertama serta kerusakan-kerusakan yang terjadi
selama masa pemiliharaan , biasanya ditetapkan 3 bulan, 6 bulan atau 12 bulan
5. Force Majeure / keadaan memaksa adalah peristiwa-peristiwa yang berada di luar
kemampuan pemilik proyek maupun kontraktor yang dapat memperngaruhi kinerja dan
pelaksanaan
6. Arbitrasi adalah suatu badan hukum yang ditunjuk untuk menyelesaikan perselisihan
antara pemilik proyek dan kontraktor yang tidak dapat diselesaikan secara musyawarah.
Untuk kontrak yang berlaku di Indonesia adalah BANI
Eskalasi harga adalah perubahan harga bahan, upah dan alat sesuai dengan kondisi pasar
yang dapat mengakibatkan perubahan harga kontrak.
 B. Jenis Kontrak
Jenis kontrak diatur dalam Pasal 27 Peraturan Presiden Nomor 16 Tahun 2018 tentang
Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah. Adapun jenis kontrak tersebut dibedakan menjadi:
1. Jenis kontrak pengadaan barang/pekerjaan konstruksi/jasa lainnya.
2. Jenis kontrak jasa konsultansi.

Kontrak Pengadaan Barang/Pekerjaan Konstruksi/Jasa Lainnya

Jenis kontrak pengadaan barang/pekerjaan konstruksi/jasa lainnya diatur dalam Pasal 27
ayat (1) Peraturan Presiden Nomor 16 Tahun 2018 tentang Pengadaan Barang/Jasa
Pemerintah. Jenis kontrak ini terdiri atas:
1. Lumsum.
2. Harga satuan.
3. Gabungan lumsum dan harga satuan.
4. Terima jadi (turnkey).
5. Kontrak payung.

Kontrak Jasa Konsultansi

Jenis kontrak jasa konsultansi ini diatur dalam Pasal 27 ayat (2) Peraturan Presiden Nomor
16 Tahun 2018 tentang Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah. Jenis kontrak ini terdiri atas:
1. Lumsum.
2. Waktu penugasan.
3. Kontrak payung.

 Kontrak Lumsum
Kontrak lumsum merupakan kontrak dengan ruang lingkup pekerjaan dan jumlah harga yang
pasti dan tetap dalam batas waktu tertentu, dengan ketentuan sebagai berikut:
1. Semua resiko sepenuhnya ditanggung penyedia.
2. Berorientasi pada keluaran.
3. Pembayaran didasarkan pada tahapan/keluaran yang dihasilkan sesuai dengan kontrak.

 Kontrak Harga Satuan

Kontrak harga satuan merupakan kontrak pengadaan barang/pekerjaan konstruksi/jasa lainnya
dengan harga satuan yang tetap untuk setiap satuan atau unsur pekerjaan dengan spesifikasi
teknis tertentu atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu yang telah ditetapkan
dengan ketentuan:

Volume atau kuantitas pekerjaannya masih bersifat perkiraan pada saat kontrak ditandatangani.
Pembayaran berdasarkan hasil pengukuran bersama atas realisasi pekerjaan.
Nilai akhir kontrak ditetapkan setelah setelah seluruh pekerjaan diselesaikan.
 Kontrak Gabungan Lumsum dan Harga Satuan
Kontrak gabungan lumsum dan harga satuan merupakan kontrak pengadaan barang/pekerjaan
konstruksi/jasa lainnya gabungan lumsum gabungan lumsum dan harga satuan dalam satu
pekerjaan yang diperjanjikan.

 Kontrak Terima Jadi (Turnkey)

Kontrak terima jadi (turnkey) merupakan kontrak pengadaan pekerjaan konstruksi atas
penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu dengan keyentuan sebagai berikut:
1. Jumlah harga pasti dan tetap sampai seluruh pekerjaan selesai dilaksanakan.
2. Pembayaran dapat dilakukan berdasarkan termin sesuai kesepakatan dalam kontrak.
 Kontrak Payung
Kontrak paying dapat berupa kontrak harga satuan dalam periode tertentu untuk barang/jasa
yang belum dapat ditentukan volume dan/atau waktu pengirimannya pada saat kontrak
ditandatangani.

 Kontrak Berdasarkan Waktu Penugasan

Kontrak berdasarkan batas waktu penugasan merupakan kontrak jasa konsultansi untuk
pekerjaan yang ruang lingkupnya belum bisa didefinisikan dengan rinci dan/atau waktu yang
dibutuhkan untuk menyelesaikan pekerjaan belum bisa dipastikan.

 Kontrak Tahun Jamak

Kontrak tahun jamak merupakan kontrak pengadaan barang/jasa yang membebani lebih dari
satu tahun anggaran dilakukan setelah mendapatkan persetujuan pejabat yang berwenang
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan, dapat berupa:
1. Pekerjaan yang penyelesaiannya lebih dari dua belas bulan atau satu tahun anggaran.
2. Pekerjaan yang memberikan manfaat lebih apabila dikontrakan untuk jangka waktu
lebih dari satu tahun anggaran dan paling lama tiga tahun anggaran.

7. Prime cost adalah sejumlah biaya yang disediakan oleh pemilik proyek dan termasuk
dalam nilai kontrak untuk mencakup pekerjaan-pekerjaan yang sudah ditentukan jenis
dan harganya
8. Nominated Sub Contractor (NSC) adalah sub contractor yang telah ditetapkan oleh
pemilik proyek untuk melaksanakan pekerjaan tertentu dengan :
1. Spesifikasi dan negosiasi disepakati antara pemilik proyek dan NSC
2. Pembayaran kepada NSC dilakukan melalui kontraktor utama
 3. Kontraktor utama mendapatkan fee koordinasi, biasanya besarannya 3-4%
4. Kontraktor utama tidak bertanggung jawab atas mutu pekerjaan NSC
9. Defect Liability period / masa pemiliharaan adalah suatu kurun waktu terhitung sejak
dilakukannya Penyerahan Pertama Pekerjaan untuk menyelesaikan cacat-cacat yang
ditentukan pada waktu penyerahan pertama serta kerusakan-kerusakan yang terjadi
selama masa pemiliharaan , biasanya ditetapkan 3 bulan, 6 bulan atau 12 bulan
10. Force Majeure / keadaan memaksa adalah peristiwa-peristiwa yang berada di luar
kemampuan pemilik proyek maupun kontraktor yang dapat memperngaruhi kinerja dan
pelaksanaan
11. Arbitrasi adalah suatu badan hukum yang ditunjuk untuk menyelesaikan perselisihan
antara pemilik proyek dan kontraktor yang tidak dapat diselesaikan secara musyawarah.
Untuk kontrak yang berlaku di Indonesia adalah BANI
12. Eskalasi harga adalah perubahan harga bahan, upah dan alat sesuai dengan kondisi
pasar yang dapat mengakibatkan perubahan harga kontrak.

C. Jaminan Pelaksanaan
Perjanjian 3 pihak antara Surety (Asuransi) dan Principal (Kontraktor) untuk menjamin
kepentingan Obligee (Pemilik proyek), dimana apabila Principal gagal melaksanakan
kewajibannya sesuai yang diperjanjikan dengan Obligee, maka Surety akan bertanggung jawab
terhadap Obligee untuk menyelesaikan kewajiban Principal.

Jaminan dalam surety bond terdiri dari 2 kondisi:

- Jaminan bersyarat (conditional bond)
Jaminan akan dicairkan setelah diketahui sebab-sebab dari pencairan dan penjamin hanya wajib
mengganti sebesar kerugian yang diderita oleh Obligee.
- Jaminan tanpa syarat (unconditional bond)
Jaminan akan dicairkan apabila ketentuan dalam kontrak tidak dipenuhi tanpa harus
membuktikan kegagalan (loss situation)
Manfaat
a. Jaminan Penawaran (Bid /Tender)
Jaminan Penawaran atau disebut juga Bid Bond adalah jaminan yang diterbitkan oleh Surety
Company untuk menjamin Obligee bahwa Principal pemegang Bid Bond telah memenuhi
persyaratan yang telah ditentukan oleh Obligee untuk mengikuti pelelangan tersebut dan
apabila Principal memenangkan pelelangan maka akan sanggup untuk menutup Kontrak
Pelaksanaan Pekerjaan dengan Obligee. Apabila tidak maka Surety Company akan membayar
kerugian kepada Obligee sebesar selisih antara penawaran Principal yang terendah
dengan Principal terendah berikutnya maksimum sebesar nilai jaminan.
Risiko dalam Bid Bond baru timbul setelah ditentukannya pemenang tender, risko tersebut
adalah :
Bila pemenang tender mengundurkan diri Bila pemenang tender tidak dapat menyerahkan
jaminan pelaksanaan setelah keluarnya SPK
Fungsi Jaminan Penawaran
Sebagai syarat dalam pelelangan suatu proyek dengan tujuan agar peserta tender bersungguh
sungguh untuk mendapatkan proyek yang ditenderkan Kontraktor sebagai pemenang tender
dapat dijamin oleh Surety Company bila dikenakan sanksi karena mengundurkan diri
b. Jaminan Pelaksanaan (Performance)
Jaminan Pelaksanaan atau Performance Bond adalah jaminan yang diterbitkan oleh Surety
Company untuk menjamin Obligee bahwa Principal akan dapat menyelesaikan pekerjaan
yang diberikan oleh Obligee sesuai dengan ketentuan-ketentuan yang diperjanjikan dalam
kontrak pekerjaan. Apabila Principal tidak melaksanakan kewajibannya sesuai dengan kontrak
maka Surety Company akan memberikan ganti rugi kepada obligee maksimum sebesar nilai
jaminan. Besarnya nilai Jaminan (Penal Sum) Pelaksanaan adalah prosentase tertentu dari nilai
kontrak proyek itu sendiri yaitu antara 5% s/d 10% dari nilai proyek.

Apabila pada saat berakhirnya kontrak ternyata masih ada kewajiban yang belum dipenuhi
oleh Principal maka Jaminan Pelaksanaan dapat diperpanjang sesuai dengan kesepakatan
antara Obligee dan Principal yang dituangkan dalam addendum kontrak.

Fungsi Jaminan Pelaksanaan

Sebagai syarat dalam penanda tanganan kontrak kerja bagi pemenang
tender Jika Principal tidak melaksanakan kewajibannya sesuai kontrak, maka Surety
Company akan memberikan ganti rugi kepada Obligee dengan mencairkan Jaminan
Pelaksanaan.
c. Jaminan Pembayaran Uang Muka (Advance Payment)
Jaminan Pembayaran Uang Muka atau Advance Payment Bond yang diterbitkan oleh Surety
Company untuk menjamin Obligee bahwa Principal akan sanggup mengembalikan uang
muka yang telah diterimanya dari Obligee sesuai dengan ketentuan-ketentuan yang
diperjanjikan dalam kontrak, dengan maksud untuk mempelancar pembiayaan proyek.

Apabila Principal gagal melaksanakan pekerjaannya dan karenanya uang muka tidak bisa
dikembalikan maka Surety Company akan mengembalikan uang muka kepada Obligee sebesar
sisa uang muka yang belum dikembalikan (jumlah uang muka yang diterima Principal,
dikurangi dengan cicilan/tahapan pembayaran prestasi) maksimum sebesar nilai jaminan.
Jumlah uang muka yang dijamin oleg Surety Company akan berkurang sesuai dengan cicilan
pengembalian uang muka yang telah dibayar oleh Principal kepada Obligee.
Besarnya nilai Jaminan Pembayaran Uang Muka adalah prosentase tertentu dari nilai kontrak
proyek itu sendiri, yaitu sebesar 20% dari nilai kontrak proyek. Apabila pada saat jatuh tempo,
pembayaran uang muka tersebut belum dikembalikan oleh Principal, maka Jaminan
Pembayaran Uang Muka dapat diperpanjang sesuai dengan kesepakatan
antara Obligee dan Principal.
Fungsi Jaminan Pembayaran Uang Muka
Sebagai syarat bila Principal mengambil uang muka untuk tujuan memperlancar pembiayaan
proyek yang dikerjakannya Jika Principal gagal melaksanakan pekerjaan sehingga tidak dapat
mengembalikan uang muka yang telah diterimanya, maka Surety Company akan membayar
kepada Obligee sebesar sisa uang muka yang belum dilunasinya.
d. Jaminan Pemeliharaan (Maintenance)
Jaminan Pemeliharaan atau yang disebut juga Maintenance Bond diterbitkan oleh Surety
Company untuk menjamin Obligee bahwa principal akan sanggup untuk memperbaiki
kerusakan-kerusakan pekerjaan setelah pelaksanaan pekerjaan selesai sesuai dengan yang
diperjanjikan dalam kontrak.

Apabila Principal gagal memperbaiki kerusakan-kerusakan dan/atau kekurangan maka Surety

Company akan mengganti biaya yang dikeluarkan untuk memperbaiki kerusakan maksimum
sebesar nilai jaminan. Besarnya nilai jaminan adalah prosentase tertentu dari nilai kontrak
proyek itu sendiri sebesar 5% dimana pada saat Principal telah menyelesaikan 100% atas
proyeknya dan diterbitkan Berita Acara Serah Terima Pekerjaan

e. Garansi Bank
Pemberian janji secara tertulis dari Bank kepada Obligee untuk jangka waktu tertentu, jumlah
tertentu dan keperluan tertentu bahwa Pihak Bank akan membayar kewajiban Principal apabila
yang bersangkutan wanprestasi.

Dalam proses penerbitan Kontra Garansi Bank, Principal menghubungi Surety

Company dengan melengkapi dokumen-dokumen standard proyek dan
data Principal sebagaimana proses penerbitan Surety Bond yang diuraikan pada bab
sebelumnya. Selanjutnya Surety Company akan melakukan verifikasi dan analisa data. Apabila
diperlukan akan dilakukan pula survey ke lokasi Principal maupun proyek yang akan
dikerjakan.

Selanjutnya berdasarkan verifikasi dan survey tersebut akan dilakukan analisa 5C (Character,
Capacity, Capital, Condition & Collateral). Hal yang perlu diperhatikan adalah bahwa Kontra
Garansi Bank merupakan unconditional bond atau jaminan tanpa syarat, dimana Surety
Company harus membayar kerugian yang diajukan oleh Bank Penerbit Garansi Bank atas
pencairan yang diajukan oleh Obligee kepada Bank sebagai akibat dari
wanprestasi Principal kepada Obligee. Dengan demikian harus dipastikan
bahwa Principal memiliki good performance serta proyek yang dikerjakan adalah layak.
Itupun harus didukung pula oleh indemnity agreement to surety yang ditanda tangani
oleh Principal.

Setelah Surety Company menyetujui untuk menjamin Principal, selanjutnya

direkomendasikan kepada Bank agar dapat diterbitkan Garansi Bank yang nantinya akan
diserahkan ke Obligee. Berdasarkan penerbitan Garansi Bank tersebut kemudian Surety
Company menerbitkan Kontra Garansi Bank yang selanjutnya diserahkan kepada Bank

f. Custom Bond
Pengusaha yang memproduksi barang-barang/hasil industri yang akan diekspor (produsen
eskportir) dapat diberikan pembebasan bea masuk, bea masuk tambahan (surcharge) dan Pajak
Pertambahan Nilai (PPN) atas barang-barang yang diimpornya untuk menghasilkan barang
produksi. Salah satu pernyataan untuk mendapatkan pembebasan bea masuk, bea masuk
tambahan dan PPN adalah bahwa pengusaha harus memiliki Custom Bond. Bilamana dalam
jangka waktu tertentu pengusaha yang bersangkutan, lalai/tidak mengekspor barang hasil
produksinya, maka Custom Bond tersebut akan dicairkan oleh Pemerintah. Fungsi Custom
Bond disini adalah menjamin pemerintah bila pengusaha lalai/tidak mengekspor barang-barang
produksinya.