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Caso Práctico PH - Antonio José Blanco

Derecho Notarial Ii Y Registral (Universidad Nacional del Nordeste)

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1 UNIVERSIDAD NACIONAL DEL NORDESTE

2 Facultad de Derecho y Ciencias Sociales y Políticas
3 Derecho Notarial II y Registral
4
5Estudiante: BLANCO, Antonio José
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8Caso Práctico – Propiedad Horizontal

9Joaquín MERLO, Juan SUAREZ y Marcela BERMUDEZ son titulares en condominio

10del inmueble ubicado en esta ciudad, sobre calle Rivadavia 734, que mide 20 metros de
11frente al Sur Este, contados desde los 30 metros del esquinero Sur, por 50 Metros de fondo,
12Superficie total de 1000 metros cuadrados, en el mismo existe construido un edificio con
13tres pisos y una unidad funcional en cada piso.
14Los condóminos resuelven someter el inmueble al régimen de propiedad horizontal.

15Datos Complementarios
16 INMUEBLE: Inscripto al Folio Real Matrícula 1587 - Departamento Capital.
17 Los tres condóminos son casados en primeras nupcias. Joaquín MERLO con María Brava;
18Juan SUAREZ con Paula Morena; y Marcela BERMUDEZ con Jeremías Bora.
19 Valor de Unidad funcional 1: $ 850.000,00.- Unidad funcional 2: $720.000,00 y Unidad
20funcional 3: $970.000,00.

21Elabore el Reglamento de Propiedad Horizontal.

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22AFECTACIÓN A REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y

23REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL: OTORGAN JOAQUÍN

24MERLO, JUAN SUAREZ Y MARCELA BERMUDEZ. ESCRITURA NÚMERO

25VEINTIDOS (22). En la Ciudad de Corrientes, capital de la provincia del mismo

26nombre, República Argentina, a los veintinueve días del mes de septiembre del año dos

27mil veinte, ante mí Antonio José Blanco, Escribano Público autorizante, titular del

28registro notarial 1442, con asiento en Calle Rio Juramento 1349 de esta ciudad,

29COMPARECEN las personas que expresan sus datos personales como se indican a

30continuación: los cónyuges en primeras nupcias JOAQUIN MERLO, con Documento

31Nacional de Identidad 28874247, CUIT 22-28874247-2, nacido el 24 de abril de 1985, y

32MARÍA BRAVA, con Documento Nacional de Identidad 28123456, nacida el 12 de abril

33de 1985, ambos domiciliados en Calle Moreno 2376 de esta ciudad; los cónyuges en

34primeras nupcias JUAN SUAREZ, con Documento Nacional de Identidad 25877247,

35CUIT 22-25877247-2, nacido el 14 de abril de 1983, y PAULA MORENA, con

36Documento Nacional de Identidad 25786142, nacida el 24 de abril de 1985, ambos

37domiciliados en Calle España 1276 de esta ciudad; y los cónyuges en primeras nupcias

38MARCELA BERMUDEZ, con Documento Nacional de Identidad 26874987, CUIT 22-

39268742987-2, nacida el 19 de agosto de 1985, y JEREMIAS BORDA, con Documento

40Nacional de Identidad 26715293, nacido el 23 de diciembre de 1985 ambos domiciliados

41en Calle Suiza 1076 de esta ciudad; y PEDRO PÉREZ, con Documento Nacional de

42Identidad 21652315, nacido el 31 de noviembre de 1965, soltero, hijo de Juan Pérez y

43Margarita Sánchez, domiciliado en Calle Lavalle 856 de esta ciudad; todos los

44comparecientes son de nacionalidad argentina. Los comparecientes, informados y

45asesorados sobre la forma de acreditar su capacidad, manifiestan tener capacidad plena

46para el otorgamiento de este acto por no hallarse inmersos en las prescripciones de los

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47artículos 44 y 45 del Código Civil y Comercial de la Nación; y acreditan su identidad

48con los documentos consignados, los que en original me exhiben y cuyas copias

49debidamente certificadas agrego al presente protocolo de conformidad con el artículo

50306, inciso A del Código Civil y Comercial de la Nación. INTERVIENEN por sus

51propios derechos, y Joaquín Merlo, Juan Suarez y Marcela Bermúdez EXPRESAN 1)

52Que son titulares en condominio de un inmueble ubicado en esta ciudad que según plano

53de mensura número 27527-U, confeccionado en el mes de septiembre del año 2019 por

54el agrimensor Claudio Pintos, debidamente aprobado por la Dirección General de

55Catastro de la Provincia de Corrientes, se lo individualiza como lote número veinte de la

56manzana ciento diez, y consta de veinte metros (20 m) de frente al sur este, contados

57desde los treinta metros del esquinero sur, por cincuenta metros (50 m) de fondo, e

58iguales medidas en sus lados opuestos, con una superficie total de mil metros cuadrados

59(1000 m2); lindando al sur su frente Calle Rivadavia, al norte lote número veintiuno, al

60este lote número quince y al oeste lote número diecinueve. 2) Que en su carácter de

61titulares de condominio procedieron a la construcción de un edificio en el terreno

62descripto precedentemente, situado en Calle Rivadavia 734. 3) Que vienen por este acto

63a SOMETER y AFECTAR al Régimen de la Propiedad Horizontal, regulado en el

64Título V del Libro Cuarto del Código Civil y Comercial de la Nación y demás normativa

65aplicable concordante y/o complementaria, el terreno descripto precedentemente sobre el

66cual se asienta el edificio, dejando formalizado este REGLAMENTO DE

67PROPIEDAD HORIZONTAL, que regirá como suplementario de las normas citadas y

68vigentes o las que las sustituyan, para los actuales y futuros propietarios y/u ocupantes

69de las distintas unidades funcionales en las que se encuentra dividido el edificio, de

70acuerdo con lo siguiente: CAPÍTULO PRIMERO: CONSORCIO DE

71PROPIETARIOS. De acuerdo con el artículo 2044 del Código Civil y Comercial de la

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72Nación queda constituida la persona jurídica “CONSORCIO DE PROPIETARIOS

73EDIFICIO CALLE RIVADAVIA 734 DE LA CIUDAD DE CORRIENTES –

74PROVINCIA DE CORRIENTES”; que estará integrada por quienes resulten titulares del

75Derecho Real de Propiedad Horizontal sobre las partes privativas y comunes en que se

76divide el edificio, en adelante denominados “el o los propietarios”, en las proporciones

77que se establecen en el presente, según el detalle que se consigna y describe

78seguidamente, y quienes los sucedan en el futuro a título singular o universal, quedando

79sometidos a las disposiciones del presente Reglamento, por el solo hecho de acceder a

80dicha titularidad. El carácter de propietario consorcista deberá acreditarse con las

81respectivas escrituras públicas de adquisición y/o transmisión del Derecho Real de

82Propiedad Horizontal debidamente inscriptas en el Registro de la Propiedad Inmueble,

83sin perjuicio de su facultad para conferirles apoderamientos especiales al efecto. 1)

84Domicilio del Consorcio: El Consorcio fija su domicilio en el edificio que por la

85presente escritura pública se afecta al régimen de Propiedad Horizontal. 2) Ejercicio

86Financiero: El ejercicio financiero durará un (1) año, que comprenderá desde el diez de

87agosto hasta el mismo día del año siguiente. Deberá reflejar fielmente el movimiento

88financiero producido durante el mismo, con detalle específico de las sumas ingresadas y

89salidas, tanto en lo que se refiere a pagos efectuados, compromisos asumidos e ingresos,

90con expresa mención de los fondos existentes y las variantes que se hubieren producido.

913) Patrimonio: El patrimonio estará formado por las expensas ordinarias y

92extraordinarias que aporten los propietarios de las unidades del edificio y demás aportes

93que establezca la Asamblea; intereses por expensas y créditos surgidos de dichas

94obligaciones y demás créditos a su favor; por el fondo de reserva que se forme de

95acuerdo con las disposiciones de la Asamblea; por intereses provenientes de cuentas

96bancarias; por las donaciones que reciba de los propietarios titulares de unidades

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97funcionales o de terceros; y por los bienes inmuebles o muebles y demás derechos que

98adquiera a título oneroso o gratuito. 4) Órganos de gobierno: Los órganos de gobierno

99son la Asamblea y el Administrador. CAPÍTULO SEGUNDO: DIVISIÓN DEL

100EDIFICIO. 1) Descripción general: De acuerdo con el plano número 27527-U del año

1012019, antes relacionado, el edificio consiste en un cuerpo de edificación, compuesto de

102planta baja, planta primer piso y planta segundo piso, cada planta cuenta con una unidad

103funcional. En total consta de tres (3) unidades funcionales: U-Uno (U1), U-Dos (U2) y

104U-Tres (U3). 2) Descripción de las Unidades Funcionales: UNIDAD UNO (U1)

105POLÍGONO 00-01: Ubicada en la PLANTA BAJA, destinada a vivienda, con ingreso

106por calle Rivadavia N° 734. Tiene las siguientes SUPERFICIES: a) Propiedad exclusiva:

107quinientos metros cuadrados (500 m2). b) Propiedad común: quinientos metros

108cuadrados (500 m2); c) Total cubierta y descubierta: mil metros cuadrados (1000 m2). Se

109le fija un PORCENTUAL según valor 33,5 % con relación al conjunto del inmueble.

110UNIDAD DOS (U2) POLÍGONO 01-01: Ubicada en la PLANTA PRIMER PISO,

111destinada a vivienda, con ingreso por calle Rivadavia n° 734. Tiene las siguientes

112SUPERFICIES: a) Propiedad exclusiva: quinientos metros cuadrados (500 m2); b)

113Propiedad común: quinientos metros cuadrados (500 m 2); c) Total cubierta y descubierta:

114mil metros cuadrados (1000 m2). Se le fija un PORCENTUAL según valor 28,3 % con

115relación al conjunto del inmueble. UNIDAD TRES (U3) POLÍGONO 02-01: Ubicada

116en la PLANTA SEGUNDO PISO, destinada a vivienda, con ingreso por calle Rivadavia

117n° 734. Tiene las siguientes SUPERFICIES: a) Propiedad exclusiva: quinientos metros

118cuadrados (500 m2); b) Propiedad común: quinientos metros cuadrados (500 m2); c)

119Total cubierta y descubierta: mil metros cuadrados (1000 m2). Se le fija un

120PORCENTUAL según valor 38,2 % con relación al conjunto del inmueble. 3) Destino

121de las Unidades Funcionales: Las Unidades Funcionales integrantes del edificio tendrán

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122el destino indicado en este capítulo. Dicho destino no podrá cambiar, salvo por decisión

123unánime de todos los propietarios. CAPÍTULO TERCERO: PROPIEDAD DE LAS

124UNIDADES FUNCIONALES. BIENES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA - BIENES DE

125PROPIEDAD COMÚN - NORMAS DE USO. La propiedad de las unidades funcionales

126comprende la parte indivisa del terreno y de las cosas y partes de uso común del

127inmueble o indispensables para mantener su seguridad, sin perjuicio del uso exclusivo

128asignado en el presente Reglamento a los propietarios de determinadas unidades

129funcionales sobre ciertas cosas y partes comunes. 1) Bienes de propiedad exclusiva:

130Cosas y partes propias. Son necesariamente propios con respecto a cada unidad

131funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras

132divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y

133revestimientos. 2) Bienes de propiedad común: Cosas y partes comunes. Los bienes de

134propiedad común en ningún caso perderán su condición de tales, salvo los que no estén

135comprendidos dentro de los designados como cosas y partes necesariamente comunes en

136el artículo 2041 del Código Civil y Comercial de la Nación, que podrán dejar de ser

137comunes por decisión unánime de todos los propietarios. 3) Bienes de propiedad común

138de uso común: Son bienes de propiedad común de uso común de todos los propietarios,

139los enumerados en el artículo 2041 del Código Civil y Comercial de la Nación y los

140consignados en el Plano de división en Propiedad Horizontal. En consecuencia, se

141consideran bienes de propiedad común y uso común de todos los propietarios los

142siguientes: 1) el terreno sobre el que se asienta el edificio; 2) el ingreso común a las

143unidades de vivienda por la puerta que lleva el n° 734 de calle Rivadavia y los demás

144espacios descubiertos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a estas con el

145exterior; 3) las rampas, espacios de acceso y circulación vehicular y peatonal, pasos y

146espacios de circulación común; 4) los cimientos, columnas, vigas portantes, losas, muros

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147maestros de carga y demás estructuras, incluso la de balcones, indispensables para

148mantener la seguridad del edificio; 5) los muros exteriores y los divisorios de unidades

149entre sí y con cosas y partes comunes; 6) los palieres, pasos y circulación cubierta de

150todas las plantas; 7) los techos; 8) las cañerías, cables y conductos de circulación de

151agua, gas, electricidad, teléfono, televisión, Internet, y toda otra cañería, cableado o

152conducto que conduzca fluidos o energía en toda su extensión, actualmente, o que se use

153en el futuro, desde la red troncal cualquiera sea el lugar que atraviesen hasta la parte de

154ellos que ingresa a la unidad funcional; 9) los conductos cloacales, sus ventilaciones y

155los conductos pluviales, cualquiera fuera el lugar donde se encuentren; 10) los

156ascensores con todos los artefactos, cajas, cables, salas de máquinas o instalaciones para

157su funcionamiento; 11) todos los tramos y proyecciones de escalera que dan acceso a las

158plantas altas y subsuelo, y vacío y escaleras marineras para acceso a la planta sala de

159máquinas y tanques; 12) instalaciones de los servicios centrales; 13) los espacios

160destinados a medidores y reguladores de gas, medidores de electricidad y demás

161servicios con los que cuenta el edificio; 14) rejillas, espacios de aire y luz y todos los

162conductos de ventilación cualquiera sea el sector donde se encuentren; 15) los tanques

163generales de agua y de bombeo, cisternas y bombas impulsoras; 16)todos los accesorios

164y cosas muebles que se incluyan en el inventario que formule el Administrador, con la

165aprobación de la Asamblea; 17) todas las demás cosas, partes y/o sectores de propiedad

166común de uso común enunciados en la descripción general del edificio, obrante en el

167Capítulo Segundo de este Reglamento, donde consta respecto de cada planta su

168descripción y distribución; y en general todas aquellas partes del edificio, sectores y/o

169cosas y artefactos existentes destinados a servicios comunes, instalaciones y

170equipamientos incorporados o que se incorporen en el futuro a las superficies de

171propiedad común de uso común sobre las cuales ningún propietario puede invocar

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172dominio exclusivo fundado en su título de adquisición. CAPÍTULO CUARTO:

173NORMAS ESPECIALES PARA LAS UNIDADES FUNCIONALES. Está permitida la

174remodelación, refacción, construcción y toda innovación dentro de las superficies de

175propiedad exclusiva de las unidades funcionales destinadas a vivienda siempre que

176dichas obras no afecten partes comunes, ni los derechos de los demás propietarios.

177Queda prohibida toda obra que atente contra la seguridad y/o estructura del edificio.

178CAPÍTULO QUINTO: PROHIBICIONES. Está prohibida toda actividad contraria a la

179seguridad, salubridad, tranquilidad, decoro, moralidad y buen nombre del Consorcio del

180edificio. Todos los propietarios, ocupantes, visitantes, personal de servicio directo o

181tercerizado de las unidades funcionales están obligados a observar y cumplir el presente

182Reglamento y el Reglamento Interno del edificio que oportunamente se dicte.

183CAPÍTULO SEXTO: OBLIGACIONES. Los propietarios, ocupantes y/o visitantes

184quedan sujetos a las siguientes obligaciones, sin perjuicio de las que se establecen para

185los propietarios en el Capítulo Octavo del presente Reglamento, respecto de las

186reparaciones y/o mantenimiento del edificio: 1) Exclusivamente el propietario, a

187comunicar al Administrador su nombre y apellido, así como el domicilio que constituye

188a los efectos de las notificaciones y citaciones que hubiere lugar, considerándose por

189constituido el de la unidad en caso de silencio. 2) Exclusivamente el propietario, a

190comunicar asimismo al Administrador el nombre y apellido de la persona a quien

191hubiere locado y/o cedido por cualquier título el uso de su unidad. 3) Exclusivamente el

192propietario, a hacer conocer a las personas a quienes hubiere locado y/o cedido por

193cualquier título el uso de su unidad, el presente Reglamento y el Reglamento Interno,

194exigiendo su estricto cumplimiento. Sin perjuicio de ello y a los efectos de las

195responsabilidades emergentes de la falta de cumplimiento de las disposiciones

196reglamentarias, se aclara especialmente que el propietario cedente del uso continúa

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197siendo el único responsable frente al Consorcio de Propietarios. 4) Al pago de los

198impuestos, tasas, contribuciones y servicios que correspondieren a cada unidad

199funcional, en las condiciones, formas y plazos exigibles. 5) A conservar las unidades

200funcionales, las partes comunes y las instalaciones del edificio en perfecto estado de

201aseo, orden e higiene. 6) A permitir el acceso a las unidades funcionales, de la persona

202que se indique desde la Administración del Consorcio, cada vez que ello resulte

203necesario para el cumplimiento del presente Reglamento y para la limpieza exterior del

204edificio. 7) A designar a una persona depositaria de las llaves en caso de ausentarse

205temporalmente de la unidad funcional y a poner en conocimiento del Administrador del

206Consorcio: el nombre, domicilio y teléfono de la persona designada. 8) A cumplimentar

207las normas de control de acceso aplicables a todas las personas que no sean ocupantes

208del edificio conforme se determine oportunamente en el Reglamento Interno del edificio.

209CAPÍTULO SÉPTIMO: CARGAS COMUNES. OBLIGACIÓN DE

210CONTRIBUCIÓN. FONDO DE RESERVA. Cada propietario se encuentra obligado a

211contribuir al pago de los gastos comunes vinculados con la administración,

212mantenimiento, reparación y seguridad de las partes o servicios comunes del edificio en

213la proporción al valor asignado porcentualmente en el Capítulo Segundo de este

214Reglamento. A título meramente enunciativo son cargas comunes las expensas por: 1)

215gastos de Administración del Consorcio y el pago de honorarios al Administrador; 2)

216pagos al personal que se contrate, incluyendo leyes sociales si correspondiere; 3)

217costas y costos por trámites y actuaciones administrativas, judiciales y extrajudiciales; 4)

218impuestos, tasas y contribuciones de cualquier naturaleza que graven el inmueble en su

219calidad de cosa común; 5) cuotas del fondo de reserva; 6) primas de seguro obligatorias

220y todas las demás que apruebe la Asamblea para el edificio común; 7) reparaciones y

221conservación de las partes y bienes comunes, efectuadas por el Administrador o por los

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222propietarios en su caso, como así también la conservación de veredas y pagos por

223renovación o conservación de pavimento; 8) innovaciones, obras nuevas y mejoras en

224general, autorizadas en condiciones reglamentarias; 9) servicio y capital de las hipotecas

225y otros derechos reales que puedan gravar el inmueble en conjunto, con la conformidad

226de la totalidad de los propietarios; 10) útiles, herramientas y demás elementos de trabajo

227que se adquieran para atender a la limpieza y demás trabajos en los lugares comunes del

228edificio; 11) cualquier otra erogación realizada por el administrador dentro de sus

229facultades y las resueltas por la Asamblea. Fondo de Reserva: Todos los propietarios

230están obligados a contribuir y mantener un Fondo de Reserva destinado a cubrir gastos

231imprevistos y aquellos que decida la Asamblea, a cuyo fin deben ingresar una cuota

232proporcional al porcentaje de su contribución a los gastos comunes, según lo determine

233la Asamblea. Dicho Fondo de Reserva será propiedad del Consorcio y debe quedar

234depositado a la orden del mismo, para su aplicación a los fines previstos en el presente y

235los que señalen la Asamblea. Pago de las cargas comunes. Incumplimiento: Los

236propietarios contribuirán con los gastos comunes y extraordinarios mediante el pago de

237las expensas en forma proporcional al porcentual de dominio establecido en el Capítulo

238Segundo de este Reglamento; las que se pagarán por liquidación vencida, entre el uno

239(1) y el diez (10) de cada mes, en el lugar y la forma que determine el Administrador del

240Consorcio. Ningún propietario ni ocupante podrá liberarse de contribuir a las expensas

241comunes o extraordinarias por renuncia del uso o goce de los bienes y servicios comunes

242ni por el abandono de la unidad. Las no pagadas en plazo pagarán un interés

243compensatorio de un por ciento (1 %) mensual en favor del Consorcio. La expresada

244tasa de interés podrá ser modificada por la Asamblea por mayoría absoluta. Vencido el

245plazo establecido el propietario que incumpliere con su obligación de pago quedará

246automáticamente constituido en mora, sin necesidad de requerimiento alguno. Al

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247computarse tres (3) períodos no pagados, dejarán abierta la vía ejecutiva para solicitar

248embargo sobre la unidad, inhibición general de bienes y para subastar aquella por el

249martillero que designe el Administrador. Será título ejecutivo suficiente el certificado de

250deuda expedido por el Administrador; en el mismo deberá detallar las expensas impagas,

251la cantidad nominal exigible y el vencimiento del plazo; las prórrogas o plazos que se

252acordaren no importarán novación. CAPÍTULO OCTAVO: REPARACIÓN Y/O

253MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO – GRAVE DETERIORO Y/O DESTRUCCIÓN.

254I) Bienes de propiedad común de uso común: Dentro de las partes comunes de uso

255común del edificio, los arreglos e instalaciones de agua, desagües, gas, conductores

256eléctricos, de ventilación, y todo otro existente, que se encuentren embutidos en paredes,

257pisos, entrepisos, partes estructurales del edificio, así como los arreglos y gastos de

258mantenimiento de los mismos, o en general de toda otra parte del edificio considerada de

259propiedad común, serán por cuenta y cargo del Consorcio de Propietarios, salvo que se

260comprobare culpa o negligencia de alguno de los propietarios, en cuyo caso, las

261reparaciones correrán por cuenta y cargo exclusivo del mismo. Se deja especialmente

262aclarado que en todos los casos en que sea necesario realizar dentro de las unidades

263funcionales reparaciones que por su naturaleza sean a cargo del Consorcio, las mismas

264se realizarán utilizando los materiales previstos originariamente para las unidades. Si se

265utilizaren otros materiales cuyo costo exceda el de los previstos originariamente para las

266unidades, su costo será exclusivamente a cargo del propietario de la unidad respectiva. II)

267Reparaciones de los distintos sectores del edificio - Procedimiento: 1) Todo propietario está

268obligado a denunciar de inmediato al Administrador del Consorcio cualquier desperfecto que

269se presentare en el interior de la unidad funcional de su propiedad y/o que se vincule o afecte

270a otras unidades funcionales o a los bienes comunes del Consorcio de Propietarios, debiendo

271actuar con la mayor diligencia cuando el daño o desperfecto pudiere ocasionar de no

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272repararse a tiempo, perjuicios o mayores daños a otras unidades funcionales o a la propiedad

273común. 2) Todo propietario está obligado a ejecutar de inmediato y a su exclusivo costo las

274reparaciones correspondientes a los bienes de propiedad exclusiva cuya omisión pueda

275causar daños e inconvenientes a los demás propietarios y se lo considerará como responsable

276directo de los daños resultantes del incumplimiento de esta obligación. Si el propietario

277obligado no diere cumplimiento a esta obligación previa intimación practicada en forma

278fehaciente por el Administrador del Consorcio y/o propietario afectado según

279correspondiere, el Administrador del Consorcio podrá disponer que se lleve a cabo la

280reparación en forma compulsiva, con los gastos a cargo del propietario incumplidor. 3) Todo

281propietario está obligado a permitir el acceso a su unidad funcional del Administrador del

282Consorcio y/o personal técnico por él designado, para realizar reparaciones de cosas y partes

283comunes y de bienes del Consorcio, para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones,

284estufas y otras cosas riesgosas o para controlar su instalación, como asimismo para efectuar

285las inspecciones que fueren necesarias para verificar el buen funcionamiento de cañerías y

286conductos. Sin perjuicio de lo expuesto cuando el deterioro, desperfecto o daño de cualquier

287parte común o sector de las unidades, afecte la estética o el normal funcionamiento del

288edificio, sus partes comunes o cualquiera de las unidades, ante la falta de solución o

289reparación por parte del propietario que la origine, el Consorcio de Propietarios por medio

290del Administrador queda autorizado a efectuar las reparación o mantenimiento por cuenta y

291orden del propietario responsable y a incluir su costo en las expensas de la unidad funcional

292correspondiente, en forma previa o posterior al pago de los importes devengados por el

293mantenimiento o reparación aludida. 4) En caso de que en una unidad funcional desocupada

294o cuyos ocupantes se encontraren ausentes, se produjeren daños o desperfectos tales que su

295reparación no admita demoras porque afectan gravemente a otras unidades funcionales o a

296las partes comunes del edificio, poniendo claramente en riesgo la seguridad del edificio y de

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297sus ocupantes, el Administrador del Consorcio, queda excepcionalmente autorizado para

298ingresar, con el personal técnico necesario y por el medio más adecuado, con el objeto

299de realizar las reparaciones de urgencia a fin de evitar que se sigan provocando esos

300daños o desperfectos, confiriendo los propietarios a tales fines autorización irrevocable y

301poder especial al Administrador del Consorcio con las facultades suficientes que así lo

302permitan mediante este Reglamento de Propiedad Horizontal. 5) En caso de duda o de

303no existir acuerdo entre el Administrador y uno o más propietarios respecto a la

304naturaleza del daño y la persona que debe asumir el costo de reparación, la decisión

305quedará sometida a la Asamblea de Propietarios especialmente convocada al efecto. III)

306Grave deterioro o destrucción del edificio: En caso de grave deterioro o destrucción del

307edificio, la Asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede

308resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la

309reconstrucción. Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a

310contribuir a ella y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos

311a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte

312de los disconformes, según valuación judicial. CAPÍTULO NOVENO: ÓRGANOS DE

313GOBIERNO DEL CONSORCIO DE PROPIETARIOS. A) ASAMBLEA. Asamblea

314ordinaria: Es la que se celebra regularmente una vez al año y dentro de los treinta (30)

315días de cerrado el ejercicio financiero el día diez (10) de agosto, con la finalidad de

316considerar dicho ejercicio financiero; la elección del Administrador, su gestión y/o

317remoción; la constitución o no del Consejo de Propietarios, la elección de sus miembros

318si correspondiere y la determinación de deberes y atribuciones no contemplados en el

319presente Reglamento; el ajuste de cuotas para gastos, expensas comunes y fondo de

320reserva; el plan de gastos para el ejercicio venidero y todo otro tema propuesto que haga

321al funcionamiento del Consorcio. Asamblea extraordinaria: Es la que se celebra cada vez

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322que el Administrador lo considere necesario o cuando uno o un grupo de propietarios,

323que represente por lo menos el cincuenta por ciento (50 %) de las partes proporcionales

324indivisas con relación al conjunto del edificio, lo solicite por escrito al Administrador,

325indicando los asuntos extraordinarios a tratar. Disposiciones: Las Asambleas se llevarán

326a cabo de acuerdo con las siguientes disposiciones: 1) Orden del día: En cada Asamblea

327se dará tratamiento únicamente a los temas incluidos en el orden de día, salvo aquellos

328casos en que estén presentes la totalidad de propietarios o sus representantes y haya

329unanimidad en la inclusión de otro tema. Las decisiones tomadas por la Asamblea de

330acuerdo con las mayorías correspondientes serán obligatorias para todos los propietarios

331independientemente de que hayan o no concurrido a la misma, debiendo ser informadas

332a los propietarios ausentes por el Administrador en forma fehaciente. 2) Citación:

333Corresponde al Administrador efectuar la citación a las Asambleas de acuerdo con las

334prescripciones de este Reglamento. La citación a Asambleas ordinarias y extraordinarias

335se hará a los propietarios o sus representantes con una anticipación no menor de quince

336días corridos, no computándose para su cálculo el día de la reunión. La citación debe ser

337dirigida al domicilio que especialmente hubiere constituido cada propietario mediante

338comunicación fehaciente al Administrador. En defecto de esta comunicación, se

339considerará como domicilio del propietario el de su unidad o de cualquiera de ellas en

340caso de tener más de una, aun cuando la unidad estuviere ocupada por una persona

341diferente a la del propietario. La constitución de domicilio especial por parte de un

342propietario cuando este se estableciera fuera del edificio, se encuentra limitada al ejido

343de la ciudad de Corrientes, Provincia de Corrientes. Para la citación deben utilizarse

344medios y/o formas que puedan ser fehacientemente probadas. Sin perjuicio de la

345citación individual, el texto de la convocatoria debe ser colocado en parte claramente

346visible del ingreso al edificio. La citación debe indicar: a) carácter, motivos y orden del

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347día; no se admitirá el rubro asuntos varios; b) fecha y lugar de celebración, que será el

348domicilio del Consorcio u otro cualquiera en la misma ciudad; c) hora. Si una unidad

349perteneciera a más de una persona, se considerará válida la citación que se hubiere

350efectuado a cualquiera de ellas, salvo que hubieren unificado representación en una

351única persona, en cuyo caso será a ella a quien deberá citarse. La realización de una

352Asamblea con la presencia de todos los propietarios en forma personal o por

353representación elimina la necesidad de citación previa y no existirá límite en el

354tratamiento de temas mientras esa presencia se mantenga en todo el desarrollo de la

355Asamblea. Autoconvocatoria: La Asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las

356decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se

357aprueban por una mayoría de dos tercios (2/3) de la totalidad de los propietarios,

358conforme lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 2059 del Código Civil y

359Comercial de la Nación, con la doble exigencia del número de unidades y de las partes

360proporcionales indivisas de estas con relación al conjunto, habiendo cursado citaciones a

361los propietarios que no participaron de la misma, mediante cualquiera de las formas

362indicadas precedentemente, salvo que se trate de una autoconvocatoria unánime, en cuyo

363caso no es necesario cursar citación alguna. Una vez constituida la asamblea

364autoconvocada, conforme con el procedimiento previsto, las mayorías necesarias para la

365toma de decisiones son las establecidas en la ley o en este Reglamento. Presidencia: Las

366Asambleas serán presididas por el propietario que se designe al comenzar la reunión o su

367representante y en el acto de constitución, deberá procederse a la designación de dos (2)

368propietarios para que firmen el acta junto con el presidente. Si los propietarios no

369acuerdan en la designación será presidida por el propietario presente con mayor

370antigüedad en el edificio. El presidente tiene a su cargo la dirección de las deliberaciones

371de la Asamblea. Durante las deliberaciones el presidente tendrá voz, pero no voto,

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372excepto en los casos de empate en la votación, en los que, con su voto, desempatará.

373Reglas para deliberar: Las reglas para las deliberaciones serán sancionadas por los

374propietarios constituidos en reunión. Quórum: El quórum necesario para poder sesionar

375queda fijado en un número de integrantes del Consorcio, por sí o por apoderado, que

376representen por lo menos el sesenta por ciento (60 %) de propietarios que integren el

377Consorcio. No logrado ese número y transcurrida media hora de la establecida en la

378citación, la Asamblea podrá sesionar con los propietarios presentes. Cómputo de votos:

379Cualquiera sea el asunto sometido a la consideración de los integrantes del Consorcio,

380así como para la mayoría exigida por este Reglamento, a cada unidad funcional le

381corresponde un voto, sea que esta pertenezca a uno o más propietarios y el mismo se

382computa en proporción al porcentaje de dominio que corresponda a dicha unidad

383funcional en relación con el total del edificio, detallado en el Capítulo Segundo de este

384Reglamento. Si una persona resulta propietaria de más de una unidad, acumulará los

385votos que le correspondan por cada una de ellas, b) el propietario que se encuentre en

386mora con tres (3) cuotas impagas tiene derecho a voz pero no puede votar hasta tanto

387regularice su situación. Mayorías necesarias: Unanimidad. Se requiere para resolver

388sobre los siguientes asuntos: modificar el destino fijado a las respectivas partes del

389inmueble; alterar los porcentajes establecidos para cada unidad de propiedad exclusiva;

390modificar los porcentajes y el carácter de los bienes comunes; cambiar el porcentaje de

391la contribución por expensas comunes; disponer la realización de las mejoras u obras

392nuevas a las que se refiere el artículo 2052 del Código Civil y Comercial de la Nación;

393modificar el sistema de mayorías exigido en este Reglamento; hipotecar el edificio y el

394terreno sobre el cual se asienta o imponer otros gravámenes sobre el inmueble común y

395en general para modificar todas aquellas otras cláusulas estatutarias del presente

396Reglamento por las cuales se pudieren afectar derechos de propiedad de los consorcistas.

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397Mayoría de dos tercios (2/3). Se requiere el voto de dos tercios (2/3) de los integrantes

398del Consorcio, según se computa en el punto siguiente, para resolver sobre los asuntos

399siguientes: realizar las mejoras u obras nuevas a las que se refiere el artículo 2051 del

400Código Civil y Comercial de la Nación ; disponer la ampliación, reducción o cambio de

401destino del fondo de reserva; suprimir el funcionamiento de determinados servicios;

402modificar cláusulas reglamentarias de este Reglamento de Propiedad Horizontal o el

403Reglamento Interno del edificio que oportunamente se dicte. Mayoría absoluta de

404propietarios. Se requiere el voto de la mayoría absoluta de propietarios, según se

405computa en el punto siguiente, para resolver sobre los asuntos siguientes: fijar los

406honorarios del Administrador y disponer o ratificar lo actuado por él en lo tocante a las

407remuneraciones del personal del edificio; nombrar, fijar sueldos y remover a los

408empleados; constituir el Consejo de Propietarios y la elección o reelección anual de sus

409miembros así como la determinación de atribuciones y deberes no contemplados en el

410presente Reglamento; variar la tasa de interés compensatorio por el pago fuera de

411término de expensas comunes y extraordinarias y para toda otra cuestión que fuera

412puesta a consideración de la Asamblea que no requiera mayoría de dos tercios o

413unanimidad. Conformidad expresa del titular. Para la supresión o limitación de derechos

414acordados a las unidades funcionales que excedan de meras cuestiones de

415funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus

416propietarios. Si ello no ocurriese la decisión será inválida, aunque cumpla con la

417mayoría legal exigida. Cómputo de mayorías: Las mayorías se computan sobre la

418totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forman con la doble

419exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de estas con

420relación al conjunto, salvo para los casos especialmente previstos en este Reglamento.

421Procedimiento alternativo para la toma de decisiones: En las Asambleas que no reúnan el

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422número de propietarios necesarios para tomar decisiones con las mayorías establecidas

423en el Código Civil y Comercial de la Nación y en este Reglamento, la mayoría de los

424presentes podrá proponer decisiones que deben comunicarse por medio fehaciente a los

425propietarios ausentes. Cumplida esta comunicación, las decisiones se tendrán por

426aprobadas a los quince (15) días de notificados, excepto que estos se opongan antes por

427igual medio, con mayoría suficiente. Representaciones: Los propietarios podrán hacerse

428representar en las Asambleas por apoderados, para lo cual será suficiente la presentación

429del poder otorgado por escritura pública, o autorización expresa del titular de la unidad

430con firma certificada por Escribano Público, autoridad policial o entidad bancaria. Un

431mismo apoderado no podrá representar a más de tres consorcistas. El Administrador no

432podrá actuar como apoderado de ningún propietario. Si una unidad funcional

433perteneciera a más de un propietario, deberán unificar la representación. Libros y Actas:

434Es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de

435los propietarios. Debe labrarse acta de cada Asamblea en el Libro respectivo, en el que

436los presentes deben firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben

437cada Asamblea deben ser cotejadas por el Administrador con las firmas originales

438registradas. Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los

439propietarios; estas deben contener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las

440decisiones adoptadas, o en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes y ser

441firmadas por el presidente de la Asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el

442Administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de

443las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas. Acción judicial de

444nulidad de la Asamblea: El plazo previsto en el Código Civil y Comercial de la Nación

445para promover acción judicial de nulidad de la Asamblea se computa desde que el

446Administrador suscriba el acta respectiva. Asamblea judicial: En los casos en los que el

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447Administrador o el Consejo de Propietarios, si existiere, en subsidio, omitan convocar a

448Asamblea, los propietarios que representen el diez por ciento (10%) del total, ya sea de

449las unidades o de la proporción en relación con el total del edificio, pueden solicitar al

450juez la convocatoria de una Asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia a

451realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La Asamblea

452judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a una decisión,

453decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer

454medidas cautelares para regularizar la situación del Consorcio. B) ADMINISTRADOR

455DEL CONSORCIO. El Administrador es el representante legal del Consorcio de

456Propietarios y es designado y removido por la Asamblea de Propietarios. Su designación

457puede recaer en persona jurídica o humana, sea que se trate de un propietario o de

458persona ajena al Consorcio. Durará tres (3) años en sus funciones y puede ser reelegido

459tantas veces como la Asamblea lo decida. Cumplido el plazo establecido, si no existe

460pronunciamiento expreso de la Asamblea respecto a su remoción o a nombramiento de

461nuevo Administrador, se presume que continúa en el ejercicio de sus funciones, con

462todas las facultades establecidas en la ley y en este Reglamento de Propiedad Horizontal.

463La Asamblea decidirá acerca de la remuneración o no del mismo, fijando el monto en

464caso de que sea remunerado. Puede ser removido por la Asamblea sin necesidad de

465expresar causa, con las mayorías indicadas al efecto. Derechos y obligaciones del

466administrador. El Administrador tiene los derechos y obligaciones que resultan del

467artículo 2067 del Código Civil Comercial de la Nación, los cuales se tienen por aquí

468reproducidos. CAPÍTULO DÉCIMO: RESPONSABILIDAD POR DAÑOS

469PRODUCIDOS. Los daños que se ocasionen en los sectores y/o cosas de propiedad

470común, sean o no de uso exclusivo de algún propietario, así como los que se ocasionen

471en los sectores de propiedad exclusiva, serán resarcidos por el responsable del daño, sea

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472que se trate del propietario u ocupante, de sus empleados, huéspedes, personal

473contratado o visitantes. En el supuesto de no poder individualizarse el responsable del

474daño, los gastos originados por las causas manifestadas serán soportados por todos los

475propietarios, en proporción a su porcentaje de dominio. CAPÍTULO DÉCIMO

476PRIMERO: ACEPTACIÓN DE LOS REGLAMENTOS - TRANSFERENCIA DE

477LAS UNIDADES FUNCIONALES. La condición de propietario y/u ocupante por

478cualquier título de una o más unidades del edificio implica el conocimiento y aceptación

479de este Reglamento de Propiedad Horizontal y del Reglamento Interno que

480oportunamente se dicte, considerándose así obligados a su cumplimiento. La

481transferencia de la unidad funcional implica la transferencia a favor del nuevo

482propietario de la parte que a la misma le corresponde en el fondo de reserva o cualquier

483otro fondo que se constituya en el futuro. CAPÍTULO DÉCIMO SEGUNDO:

484REGLAMENTO INTERNO. El Reglamento Interno que oportunamente se dicte será

485considerado como parte integrante de este Reglamento de Propiedad Horizontal y el

486mismo regulará el uso de sectores y partes comunes del edificio y aspectos básicos de

487convivencia dentro del mismo. Dicho Reglamento Interno podrá ser modificado por los

488propietarios válidamente reunidos en Asamblea, por el voto favorable de dos tercios de

489ellos. CAPÍTULO DÉCIMO TERCERO: DOMICILIOS ESPECIALES -

490JURISDICCIÓN. Los propietarios constituyen domicilios especiales en las respectivas

491unidades y quedarán subsistentes mientras no se comunique otro al Administrador del

492Consorcio por medio fehaciente, aceptando la jurisdicción de los Tribunales Ordinarios

493con asiento en la Ciudad de Corrientes, Provincia homónima, para dilucidar cualquier

494controversia que se suscite entre ellos, o entre ellos y el Administrador y/o el Consorcio

495y/o toda otra que corresponda en definitiva con motivo del régimen de Propiedad

496Horizontal. CAPÍTULO DÉCIMO CUARTO: OTORGAMIENTO DE

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497INSTRUMENTOS PÚBLICOS Y/O PRIVADOS PARA EL CUMPLIMIENTO DE

498LAS DECISIONES ASAMBLEARIAS. Para el cumplimiento de las resoluciones de la

499Asamblea que importen una modificación del presente Reglamento, para la designación

500o remoción del Administrador del Consorcio y para el otorgamiento de poderes será

501suficiente la firma del Administrador en funciones o la firma de dos (2) de los miembros

502del Consejo de Propietarios si existiere. Estas personas actuarán como representantes del

503Consorcio y/o de todos los propietarios de unidades, en ejercicio de un poder irrevocable

504durante todo el tiempo en que se mantenga la afectación al régimen de Propiedad

505Horizontal. La aceptación de este Reglamento derivada de la adquisición de unidades

506produce automáticamente la renovación del otorgamiento de esos poderes. La

507representación del Consorcio y de todos los propietarios de unidades quedará justificada

508con el presente Reglamento y con el acta de la respectiva Asamblea. CAPÍTULO

509DÉCIMO QUINTO: DISPOSICIONES TRANSITORIAS. Designación de

510Administrador: Se designa como primer administrador del “CONSORCIO DE

511PROPIETARIOS EDIFICIO CALLE RIVADAVIA 734 DE LA CIUDAD DE

512CORRIENTES – PROVINCIA DE CORRIENTES” a Pedro Pérez, Documento

513Nacional de Identidad 21652315, hasta tanto se lleve a cabo la primera Asamblea

514Ordinaria, oportunidad en la que se decidirá el cese de su cargo o ratificación.

515MANIFESTACIONES COMPLEMENTARIAS DE LA PARTES. UIF. Las partes

516declaran que en cumplimiento de las disposiciones sobre Lavado de Activos y

517Financiación del Terrorismo y con carácter de declaración jurada, que no se encuentran

518incluidas y/o alcanzadas dentro de la “Nómina de Funciones de Personas Expuestas

519Políticamente” aprobada por la Unidad de Información Financiera y que conocen el

520contenido de las resoluciones generales de dicho organismo. ASENTIMIENTO

521CONYUGAL: María Brava, Paula Morena y Jeremías Bora, cónyuges de los otorgantes,

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522no prestan el asentimiento conyugal para este acto por tratarse el inmueble de un bien de

523carácter propio, en los términos del artículo 464 del Código Civil y Comercial de la

524Nación, y los mencionados declaran que el inmueble no es sede del hogar conyugal.

525LEGITIMACIONES NOTARIALES. Yo, notario autorizante, efectúo las constancias

526notariales pertinentes, con la documentación acompañada por las partes y la por mí

527solicitada. I) ANTECEDENTES DE DOMINIO. El inmueble objeto de la presente le

528corresponde a Joaquín Merlo, Juan Suarez y Marcela Bermúdez, con igual superficie y

529estado civil consignados, en condominio indiviso y en partes iguales, por donación que

530efectuara a su favor Martha Giménez mediante escritura número ocho fojas 21 a 28, de

531fecha 4 de febrero de 2014, autorizada en esta ciudad por el Escribano Martín Céspedes,

532Registro Notarial número 719 cuyo primer testimonio tengo a la vista para este acto y en

533copia debidamente certificada agrego al presente protocolo. III) INSCRIPCIONES. a)

534En el Registro de la Propiedad Inmueble al Folio Real Matricula Número 1587,

535Departamento Capital. b) En la Dirección General de Catastro bajo Adrema A1-7535-1.

536c) En la Municipalidad de la Ciudad de Corrientes al Folio 23, Tomo Dos, Libro VI,

537Finca 32 y Año 2014. IV) CERTIFICADOS. a) Con el expedido por el Registro de la

538Propiedad Inmueble Número 1234, de fecha 20 de septiembre de 2020, se acredita que

539Joaquín Merlo, Juan Suarez y Marcela Bermúdez no están inhibidos para disponer de

540sus bienes y que el inmueble descripto consta inscripto a nombre de los mismos en la

541forma consignada; y no reconoce embargos, gravámenes, derechos reales; ni está

542afectado al régimen de vivienda del artículo 244 del Código Civil y Comercial de la

543Nación. b) Con el expedido por la Dirección General de Catastro, de fecha 19 de

544septiembre de 2020, se acredita que la valuación fiscal de las unidades funcionales son

545las siguientes: Unidad Uno $324.000,00; Unidad Dos $305.000,00; y Unidad Tres

546$365.000,00. c) Con el expedido por la Municipalidad de la Ciudad de Corrientes, de

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547fecha 18 de septiembre de 2020, se acredita que por el inmueble no se adeuda suma

548alguna en concepto de impuestos, tasas, servicios ni contribuciones. V) AFIP. Se

549procedió a constatar la situación fiscal de las partes, cuyas Claves Únicas de

550Identificación Tributaria se adjunta a la presente matriz. LEO esta escritura a los

551comparecientes, quienes así la otorgan y firman de conformidad, por ante mí, doy fe. –

552Firmas de Joaquín Merlo, Juan Suarez, Marcela Bermúdez, María Brava, Paula

553Morena, Jeremías Bora y Pedro Pérez.

554ANTE MÍ: Firma y Sello del Escribano

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