1

AKTA PENGIKATAN JUAL BELI SEBAGAI DASAR PENGALIHAN KEPEMILIKAN

RUMAH PROPOSAL TESIS Oleh INDAH MIRANTI 217011014/M.Kn

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Dalam konsep UUPA1 tanah diseluruh wilayah Indonesia bukanlah milik

Negara Republik Indonesia, melainkan adalah milik seluruh bangsa Indonesia, dan

pada tingkatan paling tinggi dikuasai oleh Negara Republik Indonesia. 2Atas dasar hak

menguasai dari negara itu ditentukan adanya macam-macam hak atas tanah yang

diberikan kepada masyarakat, baik itu perorangan maupun dalam bentuk Badan

Hukum.

UUPA menyediakan berbagai jenis hak atas tanah untuk berbagai macam

keperluan, misalnya diberikan status hak milik sebagai sarana untuk membangun

rumah tinggal bagi warga negara Indonesia. 3 Hal ini disebabkan bahwa hak milik

adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah

dan memberi kewenangan untuk mengunakannya bagi segala macam keperluan

selama waktu tidak terbatas, sepanjang tidak ada larangan untuk itu dengan

mengingat fungsi sosial atas tanah.4

1
Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria.
2
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Hak-Hak Atas Tanah ( Jakarta, Kencana Prenada Media Group, 2008)
hal 63
3
Irene Eka Sihombing, Segi-Segi hukum Tanah Nasional Dalam Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan,
(Jakarta, Universitas Trisakti 2009) hal 53
4
Muhammad Yamin Lubis dan Abdul Rahim Lubis, Kepemilikan Properti Di Indonesia Termasuk Kepemilikan
Rumah Oleh Orang Asing ( Bandung , Mandar Maju, 2013) hal 19

Universitas Sumatera Utara

 2

Untuk membuktikan telah diberikannya hak milik kepada orang perorangan,

maka diterbitkanlah sertifikat hak milik. Sertipikat hak milik merupakan surat tanda

bukti hak atas tanah bagi pemegangnya untuk memiliki, menggunakan, mengambil

manfaat lahan tanahnya secara turun temurun, terkuat atas dan terpenuh.5Menurut

ketentuan Pasal 20 ayat (1) UUPA menentukan bahwa:

1. Hak Milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat

dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat fungsi sosial;

2. Hak Milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain; .

Salah satu bentuk peralihan hak atas tanah adalah jual beli yang berarti

pengalihan hak atas tanah kepada pihak/orang lain yang berupa dari penjual kepada

pembeli tanah.6 Jual beli adalah “suatu perjanjian timbal balik yang dalam hal ini

pihak yang satu (si penjual ) berjanji untuk menyerahkan hak milik atas sutu barang,

sedangkan pihak yang lainnya (si pembeli) berjanji untuk membayar harga yang

terdiri dari sejumlah uang sebagai imbalan dari perolehan hak milik tersebut” 7.Yang

berarti jual beli itu sendiri bertujuan untuk beralihnya hak kepemilikan dari pemilik

lama kepemilik baru disertai dengan penyerahan. Sebelum terjadinya peralihan hak

milik dan penyerahan tanah dalam proses jual beli tanah didahului oleh kesepakatan

atau persesuaian kehendak antara pihak penjual dan pembeli tentang harga dan tanah

yang telah diperjanjikan, yang dituangkan dalam bentuk perjanjian

5
S. Chandra, Sertifikat Kepemilikan Hak Atas Tanah Persyaratan Permohonan Di Kantor Pertanahan,(
Jakarta, Grasindo, 2005) hal 22
6
Harun Al Rasyid,Sekilas Tentang Jual Beli Tanah (Berikut Peraturan-
Peraturannya),Jakarta,Ghalia Indonesia 1987) hal 50.
7
Richard Eddy, Aspek legal Property, Teori,Contoh dan Aplikasi, ( Yogyakarta, Andi, 2010),hal.55

Universitas Sumatera Utara

 3

Hubungan hukum dalam jual beli dinyatakan dengan tertulis yaitu perjanjian

jual beli yaitu perjanjian konseptual karena mengikat para pihak saat terjadinya

kesepakatan para pihak tersebut mengenai unsur esensial dan aksidentalia dari

perjanjian tersebut.8 setelah dilakukan perjanjian jual beli maka dilakukan penyerahan

terhadap obyek yang diperjual belikan.

Pada pasal 1459 KUH Perdata disebutkan bahwa “Hak milik atas benda yang

dijual tidaklah berpindah kepada si pembeli, selama penyerahannya belum dilakukan

menurut pasal 6129, 61310, dan 61611 KUH Perdata. Penyerahan merupakan cara

memperoleh hak milik yang penting dan paling sering terjadi dalam masyarakat.

Penyerahan adalah pemindahan suatu benda oleh pemilik atau atas namanya kepada

orang lain, sehingga orang lain ini memperoleh hak milik atas benda tersebut.12

Hak milik baru beralih kepada pembeli apabila dilakukan penyerahan

bendanya itu oleh penjual kepada pembeli. Jadi, penyerahan adalah perbuatan yuridis

yang memindahkan hak milik..

8
Ahmadi Miru, Hukum kontrak dan Perancangan kontrak, (PT. Raja Grafindo Persada,Jakarta , 2007)
hal 126
9
Pasal 612 KUH Perdata.
10
Pasal 613 KUH Perdata
11
Pasal 616 KUH Perdata
12
Racmadi Usman, Hukum Kebendaan (Jakarta, Sinar Grafika, 2011) hal 205

Universitas Sumatera Utara

 4

Dalam hal melakukan perbuatan hukum untuk mengalihkan suatu hak atas

tanah haruslah dilakukan dihadapan seorang Notaris atau Pejabat Pembuat Akta

Tanah yang bertujuan untuk memperoleh kekuatan pembuktian yang sah dan

dibuatkan dengan akta otentik. Khusus untuk tanah-tanah yang bersertipikat jual beli

atau pengalihan hak ini dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, tetapi ada

kalanya sebelum pelaksanaan jual beli tanah bersertifikat ini dilakukan sebuah

pengikatan dihadapan notaris, yang dinamakan dengan Akta Pengikatan Jual Beli.

Sehubungan dengan akta yang dibuat oleh notaris, di dalam Pasal 1868 KUH

Perdata disebutkan : “Suatu akta autentik ialah suatu akta yang di dalam bentuk yang

ditentukan oleh undang-undang, dibuat oleh atau dihadapan pegawai umum yang

berkuasa untuk itu di tempat dimana akte dibuatnya.

Kewenangan Notaris dalam membuat akta autentik tertera di dalam Pasal 15

ayat (1) Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 2 Tahun 2014 tentang

Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30 tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris

berbunyi :

Notaris berwenang membuat Akta autentik mengenai semua perbuatan,

perjanjian, dan penetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-

undangan dan/atau yang dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk

dinyatakan dalam Akta autentik, menjamin kepastian tanggal pembuatan

Akta, menyimpan Akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan Akta,

semuanya itu sepanjang pembuatan Akta itu tidak juga ditugaskan atau

Universitas Sumatera Utara

 5

dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-

undang.

Dasar hukum Notaris berwenang membuat akta autentik yang berkaitan

dengan Pertanahan, tertera didalam pasal 15 ayat (2) huruf f UUJN13: Notaris

berwenang membuat Akta yang berkaitan dengan pertanahan, Akta yang berkaitan

dengan tanah bersertifikat yang dibuat oleh notaris berbentuk pengikatan atau

perjanjian.

Menurut R Subekti, perjanjian merupakan salah satu pranata hukum dalam

sistem hukum Indonesia. Pranata hukum ini berfungsi sebagai alat pengikat hubungan

hukum satu subjek hukum dengan subjek hukum lainnya dalam melakukan berbagai

perbuatan hukum. perjanjian diartikan sebagai suatu peristiwa dimana seorang lain

atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melakukan suatu hal.14

Perjanjian atau Verbintenis mengandung pengertian suatu hubungan hukum

kekayaan/harta benda antara dua atau lebih pihak yang memberi kekuatan hak pada

satu pihak untuk memperoleh prestasi sekaligus mewajibkan pada pihak lain untuk

memberi prestasi.15 Hal tersebut senada dengan perjanjian jual beli dalam BW

(Burgelijke Wetboek) yang menganut asas obligatoir, yang meletakan hak dan

kewajiban bertimbal balik di antara para pihak, dimana pihak pembeli berkewajiban

13
UUJN adalahsingkatandariUndang-UndangJabatanNotaris, yaituUndang-UndangNomor 30 Tahun
2004 tentangJabatanNotaris yang telahmengalamiperubahanberdasarkanUndang-UndangNomor 2
Tahun 2014 tentangPerubahanatasUndang-UndangNomor 30 Tahun 2004 TentangJabatanNotaris.
14
R. Subekti, Hukum Perjanjian (Jakarta, Intermasa 2002) hal 1
15
M.Yahya Harahap, Segi-Segi Hukum Perjanjian ( Bandung, Alummni, 1996) hal 6

Universitas Sumatera Utara

 6

membayar harga tanah yang merupakan hak penjual berbalik dengan kewajiban

penjual berkewajibanmenyerahkanobjekjualbelikepadapihakpembeli.

Nyonya Lim Sae Ten sebagai pihak pertama dengan Nyonya Ai Ling sebagai pihak

kedua.

Dimana pada saat melakukan pengikatan jual beli tanah dan rumah toko

tersebut, rumah dan toko tersebut sedang dalam keadaan disewakan kepada pihak

ketiga selama 5 (lima) tahun terhitung tanggal 1 (satu) Juli 2002 sampai 30 juni 2007.

Pada saat masa sewa rumah toko oleh pihak ketiga berakhir pada tanggal

yang sudah diperjanjikan pihak ketiga menyerahkan kembali rumah toko tersebut

kepada tuan Benny halim M dan nyonya Lim Sae Ten sebagai pihak yang

menyewakan rumah toko kepada pihak ketiga. Dimana setelah pengembalian objek

pengikatan jual beli tersebut kepada tuan Benny Halim dan nyonya Lim Sae Ten

terlaksana nyonya Ai ling selaku pihak yang telah melakukan Pengikatan Jual Beli

dan telah membayar lunas objek pengikatan jual beli tersebut, yang dituangkan dalam

bentuk Akta Pengikatan Jual beli Nomor No 14 tertanggal 26 September meminta

penyerahan atas tanah dan rumah tersebut. Akan tetapi Tuan Benny Halim M dan

Nyonya Lim Sae Ten menolak untuk melakukan penyerahan objek pengikatan jual beli

dikarenakan mereka mengganggap nyonya Ai Ling belum sebagai pemilik dari tanah

dan rumah tersebut karena mereka berdalih hanya baru melakukan sebatas pengikatan

jual beli belum melakukan jual beli yang sesungguhnya atas objek Akta Pengikatan

Jual Beli No 14 tertanggal 26 September. Pada akhirnya setelah jalan musyawarah dan

kekeluargaaan ditempuh Tuan Benny Hali

dan nyonya Lim Sae Ten tidak juga mau untuk melabutkukan
Universitas Sumatera Utara
 7

penyerahan maka nyonya Ai ling mengajukan Gugatan dimulai dari Pengadilan

Negeri sampai pada tingkat Peninjauan Kembali yang pada putusannya

memenangkan nyonya Ai ling selaku pihak yang berhak atas tanah dan rumah

tersebut.

Berdasarkankasus di atas, makapenelitianini menarik untuk diangkat dengan

judul penelitian tentang “Akta Pengikatan Jual Beli Sebagai Dasar Pengalihan

Kepemilikan Rumah (Studi Putusan Mahkamah Agung Nomor 396 PK/Pdt/2014.”

B. Perumusan Masalah

Berdasarkan uraian-uraian pada latar belakang tersebut diatas maka terdapat

beberapa hal yang menjadi pokok permasalahan dalam penelitian ini yaitu :

1. Bagaimanakah akibathukum dibuatnya Akta Pengikatan Jual Beliterhadap tanah

dan rumah bersetifikat ?

2. Bagaimanakah konsekuensi tidak dilanjutkan Akta Pengikatan Jual beli dalam

Akta Jual beli ?

3. Bagaimanakah Pertimbangan hukum Hakim didalam Putusan Mahkamah Agung

Nomor. 396 PK/Pdt/2014 ?

C. Tujuan Penelitian

Mengacu pada topik penelitian dan permasalah yang diajukan diatas, maka

tujuan yang hendak dicapai dari penelitian ini adalah :

1. Untuk mengetahui dan menganalisa akibat hukum dibuatnya Akta Pengikatan

Jual Beli terhadap tanah dan rumah bersetifikat?

Universitas Sumatera Utara

 8

2. Untuk mengetahui konsekuensi tidak dilanjutkan Akta Pengikatan Jual beli

dalam Akta Jual beli ?

3. Untuk menganalisa pertimbangan Hakim didalam Putusan Mahkamah Agung

nomor 396/PK/Pdt/2014

D. Manfaat Penelitian

Penelitian ini memberikan manfaat baik secara teoritis dan praktis bagi

kehidupan masyarakat khususnya tentang jual beli terhadap tanah :

1. Secara Teoritis

Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan masukan serta manfaat di

bidang akademis sehingga pengetahun tentang jual beli tanah dan rumah terutama

menjadi lebih baik dari sebelumnya baik bagi masyarakat, Pengajar bahkan praktisi

sehingga dalam mengambil keputusan dalam permasalahan yang berkenaan dengan

jual beli tanah dan rumah menjadi lebih adil.

2. Secara Praktis

Hasil penelitian ini diharapkandapat memberikan masukan-masukan

pemikiran-pemikiran yang baru bagi masyarakat tentang pentingnya pengetahuan

tentang hukum pertanahan sehingga dalam proses jual beli terhadap tanah tidak

menjadi sengketa yang menyebabkan berujung pada pengadilan.

E. Keaslian Penelitian

Berdasarakan informasi yang ada terhadap penelusuran kepustakaan

khususnya di lingkungan Universitas Sumatera Utara pada sekolah Pascasarjana

Universitas Sumatera Utara

 9

Universitas Sumatera Utara menunjukan bahwa penelitian dengan judul" Kekuatan

Hukum Pengikatan Jual Beli Sebagai Bukti Pengalihan Kepemilikan Rumah (Studi

Putusan Mahkamah Agung Nomor 396 K/Pdt/2012) “ belum ada yang membahasnya

sehingga tesis ini dapat dipertanggungjawabkan keasliannya secara

akademis.Meskipun terdapat penelitian-penelitian terdahulu yang pernah

melakukan penelitian terkait tentang Akta Pengikatan Jual Beli tanah dan rumah ,

namun secara judul dan substansi berbeda dengan penelitian ini.

Adapun penelitian yang berkaitan dengan AktaPengikatanJualBeli tersebut

yang pernah dilakukan adalah :

1. Penelitian oleh Chairani Bustami, Program Pasca Sarjana, Studi Magister

Kenotariatan, Universitas Sumatera Utara, Medan, Tahun 2002, yang berjudul

“Aspek-Aspek Hukum Yang Terkait Dalam Akta Perikatan Jual Beli Yang

Dibuat Notaris Dalam Kota Medan”, dengan rumusan masalah :

a. Alasan hukum apa yang menjadi dasar pembuatan akta Perikatan Jual

Beliyang menyimpang dari Pasal 19 Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun

1961?

b. Apakah alasan-alasan hukum yang mendorong para pihak untuk

melaksanakan akta Perikatan Jual Beli ?

c. Bagaimanakah fungsi akta Perikatan Jual Beli yang dikaitkan dengan

pembuatan akta Surat Kuasa tersendiri tersebut sehingga nama pembeli

terakhir tertera di sertipikat ?

Universitas Sumatera Utara

 10

d. Apakah pemberian Surat Kuasa ini tidak bertentangan dengan Instruksi

Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982, Tentang Larangan Penggunaan

Kuasa Mutlak Sebagai Pemindahan Hak Atas Tanah ?

2. Penelitianoleh Wanda Lucia, NIM : 117011154, Mahasiswa Magister

Kenotariatan USU,denganjudul :

AnalisisYuridisAtasAktaNotarisTerkaitDenganPengikatanJualBeliHakAtas Tanah

denganCicilan. Dengan rumusan masalah :

a. Apakah pengikatan jual beli tanah secara cicilan disebut sebagai jual beli yang

disebut dalam Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata?

b. Bagaimana proses hukum jual beli tanah secara cicilan?

c. Bagaimana status hukum penjual dan pembeli terhadap tanah yang dibeli

secara cicilan dalam hal penjual wanprestasi?

3. Penelitianoleh Herry Santoso, NIM :017011025, Mahasiswa Magister

Kenotariatan USU, denganjudul :Efektivitas Dan

PenerapanKuasa DalamAktaPerikatan/PerjanjianJualBeliAtas Tanah Serta

KeterkaitannyaDenganAktaKuasaJual. Dengan rumusan masalah :

a. Sejauh manakah efektivitas pemberian kuasa yang terdapat dalam akta

Perikatan/Perjanjian Jual Beli ?

b. Bagaimanakah keterkaitan antara pemberian kuasa yang terdapat dalam akta

Perikatan/Perjanjian Jual Beli dengan akta Kuasa Jual ?

Universitas Sumatera Utara

 11

c. Apakah kuasa yang diberikan/dibuat untuk melakukan perbuatan hukum

kepada penerima kuasa selalu demi kepentingan pemberi kuasa ?

F. Kerangka Teori dan Konsepsional

1. Kerangka Teori

Dalam setiap penelitian harus disertai dengan pemikiran-pemikiran teoritis,

teori adalah untuk menerangkan dan menjelaskan gejala spesifik untuk proses tertentu

yang terjadi.17 Kerangka teori adalah kerangka pemikiran atau butir-butir pendapat,

teori mengenai suatu kasus atau permasalahan yang menjadi bahan perbandingan atau

pegangan teoritis dalam penelitian.18Teori berguna untuk menerangkan atau

menjelaskan mengapa gejala spesifik atau proses tertentu terjadi dan satu teori harus

diuji dengan menghadapkannya pada fakta fakta yang dapat menunjukkan

ketidakbenarannya. Menurut Soerjono Soekanto, dinyatakan bahwa” keberlanjutan

perkembangan ilmu hukum, selain bergantung pada metodologi aktivitas penelitian

dan imajinasi sosial sangat ditentukan oleh teori”.19

Fungsi teori dalam tesis ini adalah untuk memberikan arahan atau petunjuk

dan meramalkan serta menjelaskan gejala yang diamati. Teori dalam penulisan tesis

ini menggunakan teori kepastian hukum, dimana teori kepastian hukum ini dapat

diuraikan sebagai berikut:

Teori Kepastian hukum mengandung 2 (dua) pengertian yaitu pertama adanya

aturan yang bersifat umum membuat individu mengetahui perbuatan apa yang

17
Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum ( Jakarta, Universitas Indonesia Press,
1986), hal.122
18
M. Solly Lubis, Filsafat Ilmu dan Penelitian (Bandung , Mandar Maju, 1994) hal 80
19
Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum Op Cit, hal 6

Universitas Sumatera Utara

 12

boleh atau tidak boleh dilakukan, dan kedua berupa keamanan hukum bagi
individu dari kesewenangan pemerintah karena dengan adanya aturan hukum
yang bersifat umum itu individu dapat mengetahui apa saja yang boleh
dibebankan atau dilakukan oleh Negara terhadap individu. Kepastian hukum
bukan hanya berupa pasal-pasal dalam undang-undang melainkan juga adanya
konsistensi dalam putusan hakim antara putusan hakim yang satu denganputusan
hakim lainnya untuk kasus yang serupa yang telah di putuskan.20

Keteraturan masyarakat berkaitan erat dengan kepastian dalam hukum, karena

keteraturan merupakan inti dari kepastian itu sendiri. Keteraturan menyebabkan

orangdapat hidup secara berkepastian sehingga dapat melakukan kegiatan-kegiatan

yangdiperlukan dalam kehidupan bermasyarakat.

Teori kepastian hukum menurut Radbruch, hubungan antara keadilan dan

kepastian hukum perlu diperhatikan. Oleh karena kepastian hukum harus dijaga demi

keamanan dalam negara, maka hukum positif selalu harus ditaati, walaupun isinya

kurang adil atau juga kurang sesuai dengan tujuan hukum.Tetapi dapat pengecualian

bilamana pertentangan antara isi tata hukum tentang keadilan begitu besar. Sehingga

tata hukum itu tampak tidak adil pada saat itu tata hukum boleh dilepaskan.21

Pendapat mengenai kepastian hukum dikemukakan pula oleh Jan M. Otto

sebagaimana dikutip oleh Sidharta, yaitu bahwa kepastian hukum dalam situasi

tertentu mensyaratkan sebagai berikut :

a. Tersedia aturan-aturan hukum yang jelas atau jernih, konsisten dan mudah

diperoleh (accesible), yang diterbitkan oleh kekuasaan negara.

20
Peter Mahmud Marzuki, Pengantar Ilmu Hukum, (Jakarta, Kencana Pranada Media
Group,2008) hal 158
21
Theo Huijbers, Filsafat Hukum Dalam Lintas Sejarah, (Yogyakarta, Kanisius, 1982)
Hal.163

Universitas Sumatera Utara

 13

b. Bahwa instansi-instansi penguasa (pemerintahan) menerapkan aturan-aturan

hukum tersebut secara konsisten dan juga tunduk dan taat kepadanya.

c. Bahwa mayoritas warga pada prinsipnya menyetujui muatan isi dan karena itu

menyesuaikan perilaku mereka terhadap aturan-aturan tersebut.

d. Bahwa hakim-hakim (peradilan) yang mandiri dan tidak berpihak menerapkan

e. aturan-aturan hukum tersebut secara konsisten sewaktu mereka

menyelesaikan sengketa hukum, dan

f. Bahwa keputusan peradilan secara konkrit dilaksanakan.22

Kelima syarat yang dikemukakan Jan M. Otto tersebut menunjukkan bahwa

kepastian hukum dapat dicapai jika substansi hukumnya sesuai dengan kebutuhan

Perjanjian itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua

belah pihak, atau karena alasan-alasan yang oleh Undang-undang dinyatakan cukup

untuk itu. Ini berarti, jual beli yang telah dilangsungkan dan telah mengikat dengan

tercapainya kata sepakat mengenai kebendaan yang akan dijual dan harga beli antara

penjual dan pembeli, tidak dapat dibatalkan secara sepihak oleh pembeli maupun

penjual. Bahkan dalam hal jual beli dilakukan dengan pemberian uang. 25Sebagaimana

menurut Herlien Budiono26asas pacta sunt servanda diakui sebagai aturan yang

menetapkan bahwa semua perjanjian yang dibuat secara sah, mengingat kekuatan

hukum yang terkandung di dalamnya, dimaksudkan untuk dilaksanakan dan pada

akhirnya dapat dipaksakan penaataannya. jika dipandang perlu dapat dipaksakan

dengan bantuan sarana penegakan hukum.

Teori kepastian hukum dan asas Pacta Sunt Servanda dibutuhkan untuk

Universitas Sumatera Utara

 14
menjamin perbuatan hukum yang dilakukan oleh para pihak dalam melaksanakan

peralihan hak atas tanah dan rumah , dengan melihat dari sisi peraturan perundang-

undangan yang Konsepsional

Kerangka konseptual adalah penggambaran antara konsep-konsep khusus

yang merupakan kumpulan dalam arti yang berkaitan, dengan istilah yang akan

diteliti dan/atau diuraikan dalam karya ilmiah. 27Untuk menjawab permasalah dalam

penelitian perlu dikemukakan beberapa konsep sebagai berikut:

g. Pengikatan jual beli adalah perjanjian pendahuluan yang bentuknya bebas 28 yaitu

suatu perjanjian dimana para pihak saling mengikatkan diri untuk terjadinya suatu

perjanjian baru atau perjanjian pokok yang merupakan tujuan dari para pihak

tersebut.

h. Akta Otentik adalah suatu akta yang dibuat dalam bentuk yang ditentukan undang

undang oleh atau dihadapan pejabat umum yang berwenang untuk itu ditempat

akta itu dibuat.29

i. Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik dan

kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang.30

j. Akta Notaris adalah akta otentik yang dibuat oleh atau dihadapan notaries

menurut bentuk dan tata cara yang ditetapkan dalam Undang-Undang.31

k. Pejabat Pembuat Akta Tanah atau selanjutnya disebut sebagai PPAT adalah

pejabat umum yang diberikan kewenangan untuk membuat akta-akta otentik yang

27
Zainuddin Ali, Metode Penelitian Hukum (Jakarta, Sinar Grafika, 2009) hal 96
28
Herlien Budiono, artikel “Pengikatan Jual Beli Dan Kuasa Mutlak” Majalah Renvoi, edisi tahun I,
No 10, Bulan Maret 2004, hal 57
29
Pasal 1868 Kitab Undang undang hukum perdata
30
Undang-Undang Jabatan Notaris Pasal 1 ayat (1)

Universitas Sumatera Utara

 15
31
Undang-Undang Jabatan Notaris Pasal 1 ayat (7)

Universitas Sumatera Utara

 16

berkenaan perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah dan hak atas

satuan rumah susun.32

l. Akta PPAT adalah akta yang dibuat oleh PPAT sebagai bukti telah

dilaksanakannya perbuatan hukum mengenai hak atas tanah dan hak atas satuan

rumah susun.33

G. Metode Penelitian

Untuk melengkapi penulisan tesis ini dengan tujuan agar dapat lebih terarah

dan dapat dipertanggung jawabkan secara ilmiah, maka metode penelitian yang

digunakan antara lain:

1. Jenis dan Sifat Penelitian

Jenis penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah yuridis normatif

mengingat penelitian ini berbasis kepada ilmu hukum normatif, dan mengacu kepada

norma-norma hukum positif yang terdapat didalam peraturan perundang-undangan

dan bahan hukum lainnya.34

Penelitian ini bersifat Deskriptif Analitis, yaitu penelitian yang diharapkan

untuk memperoleh gambaran secara rinci dan sistematis tentang permasalahan yang

akan diteliti. Analisis dimaksudkan berdasarkan gambaran, fakta yang diperoleh

akandilakukan analisis secara cermat bagaimana menjawab permasalahan35.

32
Pasal 1 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor.37 Tahun 1998 tentang Pejabat Pembuat Akta
Tanah.
Pasal 1 ayat (4) Peraturan Pemerintah Nomor.37 Tahun 1998 tentang Pejabat Pembuat Akta
33

Tanah.
34
Ibrahim Johni, Teori dan Metode Penelitian Hukum Normatif, (Malang,BayuMedia
Publishing 2005), hal. 336
35
Sunaryati Hartono, Penelitian Hukum di Indonesia Pada Akhir Abad ke-20, (Bandung,
Alumni, 1994,) hal. 101.

Universitas Sumatera Utara

 17

Penelitian ini meliputi penelitian terhadap asas-asas hukum, sumber-sumber

hukum, peraturan perundang-undangan, putusan-putusan Pengadilan dan beberapa

buku mengenai hukum pertanahan yang ada untuk mengetahui kekuatan dari akta

pengikatan jual beli sebagai bukti pengalihan kepemilikan atas tanah dan rumah.

Penelitian hukum pada dasarnya merupakan suatu kegiatan ilmiah yang pada

dasarnya pada metode. Sistematika dan pemikiran tertentu yang bertujuan untuk

mempelajari satu atau beberapa gejala hukum tertentu dengan jalan menganalisanya,

maka diadakan pemeriksaan yang mendalam terhadap fakta hukum tersebut

untukkemudian ditimbulkan di dalam gejala yang bersangkutan.

2. Sumber Data

Penelitian ini juga menguraikan ataupun deskripsikan data yang diperoleh

secara normatif lalu diuraikan untuk melakukan suatu telaah terhadap data tersebut

secara sistematik. Sumber data yang digunakan dalam penelitian ini diperoleh melalui

data sekunder yaitu data yang diperoleh melalui studi kepustakaan, melalui peraturan

perundang-undangan, buku-buku, situs internet, media massa dan kamus serta data

yang terdiri atas:

a. Bahan Hukum Primer36, yaitu norma-norma atau kaedah-kaedah dasar dan

peraturan perundang-undangan yang berhubungan dengan jual beli

denganPengikatanJualBeli. Dalam penelitian ini bahan hukum primer terdiri dari:

1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 ;TentangPokok-PokokAgraria

2) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata ;

36
Ronny Hanitijo Soemitro, Metologi Penelitian Hukum dan Jurimetri ( Jakarta, Ghalia
Indonesia, 1990) hal 53

Universitas Sumatera Utara

 18

3) Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2004 tentang Perubahan atas Undang

undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris

4) Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

5) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 37 tahun 1998 tentang

peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

6) Dan peraturan-peraturan lain yang berhubungan dengan hukum pertanahan.

b. Bahan Hukum Sekunder37, yaitu Buku-buku yang memberikan penjelasan

terhadap bahan hukum primer seperti buku-buku yang menguraikan materi yang

tertulis yang dikarang oleh para sarjana, bahan-bahan mengajar dan lain-lain.

c. Bahan Hukum Tersier38, yaitu bahan yang

memberikanpetunjukterhadapbahanhukum primer danbahan hukum sekunder,

yang lebihdikenal dengan namabah anacuanbidang

hukum ataubahanrujukanbidanghukum.

3. Teknik Pengumpulan Data

Teknik pengumpulan data dilakukan dengan cara penelitian kepustakaan

(Library Research), yaitu penelitian yang dilakukan dengan cara meneliti bahan

pustaka. Adapun data yang digunakan dalam penelitian ini antara lain berasal dari

buku-buku milik pribadi maupun melakukan pinjaman dari perpustakaan, artikel-

artikel baik yang diambil dari media cetak maupun elektronik, dokumen-dokumen

pemerintah, termasuk Peraturan Perundang-undangan, dan untuk memperoleh data

37
Ibid
38
Ibid

Universitas Sumatera Utara

 19

pendukung akan dilakukan wawancara dengan beberapa Notaris/PPAT secara

mendalam.

4. Alat Pengumpulan Data

Alat pengumpulan data dalam penelitian ini adalah dengan studi dokumen/

kepustakaan dan wawancara.

a. Studi dokumen/ kepustakaan yaitu dengan melakukan inventarisasi dan

sistematisasi literatur yang berkaitan dengan sengketa jual beli tanah yang

berkaitan dengan akta pengikatan jual beli

b. Wawancara yaitu hasil yang diperoleh akan digunakan sebagai data

penunjang dalam penelitian. Data diperoleh untuk menjawab permasalahan

yang diajukan dalam penelitian ini adalah pihak pihak yang ditentukan

sebagai narasumber yaitu Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

5. Analisis Data

Berdasarkan sifat penelitian ini yang menggunakan metode penelitian bersifat

deskriptif analitis, analisis data yang dipergunakan adalah pendekatan

kualitatif.Penelitian dengan menggunakan metode kualitatif bertolak dari asumsi

tentang realitas atau fenomena sosial yang bersifat unik dan kompleks.39

Dimana hasil analisa akan dipaparkan secara deskriptif, dengan harapan dapat

menggambarkan secara jelas mengenai akta pengikatan jual beli sebagai dasar

Burhan Bungi, Analisa Data Penelitian Kualitatif, Pemahaman Filosofis dan Metodologis
39

Kearah Penguasaan Model Aplikasi, (Bandung, Raja Grafindo, 2004), hal 103.

Universitas Sumatera Utara

 20

pengalihan kepemilikan rumah, sehingga diperoleh gambaran yang menyeluruhtentang

permasalahan-permasalah yang diteliti.

Analisis data dengan menelaah peraturan perundang-undangan yang terkait dengan

permasalahan.Dilakukan secara sistematis untuk mendapatkan pemecahan permasalahan

dalam penelitian ini.

Data yang diperoleh baik dari studi kepustakaan maupun wawancara pada dasarnya

merupakan data yang dianalisis secara kualitatif, yaitu setelah data terkumpul kemudian

dituangkan dalam bentuk uraian logis dan sistematis, selanjutnya dianalisis untuk

memperoleh kejelasan penyelesaian masalah, kemudian ditarik kesimpulan secara deduktif.

Penarikan kesimpulan secara deduktif adalah suatu metode yang berhubungan dengan

permasalahan yang diteliti dari peraturan- peraturan atau prinsip-prinsip umum menuju

penulisan bersifat khusus.