TUGAS

HUKUM AGRARIA

Nama : Danang Sulistiyanto

NPM : 2012011318

1. HAK MILIK (HM)

Hak Milik diatur pada Pasal 20 – 27 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.

A. Pengertian Hak Milik

Pada Pasal 20 Ayat (1) UUPA Hak Milik adalah hak turun-temurun, tekuat,
dan terpenuhi yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat
ketentuan dalam Pasal 6
Pada dasarnya hak milik merupakan yang terkuat ( atau paling kuat ) atas
segala hak. Yang dimana hak milik tidak memiliki batas waktu yang
ditentukan dan juga hak milik atas tanah memberi wewenang kepada pemilik
tanah yaitu wewenang yang paling luas jika dibandingkan dengan hak atas
tanah lainnya.

B. Penggunaan Hak Milik

Hak Milik merupakan hak terkuat, oleh karena itu hak milik mengandung hak
untuk melakukan kepentingan apapun yang bukannya hanya berifat
kepemilikan saja.

C. Jangka Waktu Hak Milik

Jangka waktu tidak ditentukan, Hak Milik atas tanah berlangsung sampai
pemegang hak milik tersebut wafat dan dapat dilanjutkan kepada ahli waris.

D. Subjek Hukum Hak Milik

Subjek hak milik menurut UUPA dan Peraturan pelaksanaanya, adalah:
a) Perseorangan Hanya warga Negara Indonesia yang dapat mempunyai hak
milik (Pasal 21 ayat 1 UUPA)
b) Badan-badan Hukum Pemerintah menetapkan badan-badan hukum yang
 dapat mempunyai hak milik dan syaratnya (Pasal 21 ayat 2 UUPA)

Menurut Pasal 1 PP No. 38 Tahun 1963 tentang penunjukan badan-badan

hukum yang dapat mempunyai hak milik atas tanah, yaitu bank-bank yang
didirikan oleh Negara (Bank Negara), koperasi pertanian, badan keagamaan,
dan badan sosial.
Menurut Pasal 8 ayat 1 Permen Agraria/ kepala BPN No. 9 Tahun 1999
tentang tata cara pemberian dan pembatalan hak atas tanah dan hak
pengelolaan, badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik, adalah
Bank Pemerintah, badan keagamaan dan badan sosial yang ditunjuk oleh
pemerintah.

Warga Negara Asing maupaun orang yang memiliki kewarganegaraan ganda

tidak dapat memilik hak ini ( Hak Milik ).

E. Asal Tanah Hak Milik

Diatur Pada Pasal 22 UUPA dimana dibagi menjadi tiga yaitu

Hak milik atas tanah yang terjadi menurut hukum adat

Hak milik atas tanah yang terjadi dengan jalan pembukaan tanah (pembukaan
hutan) atau terjadi karena timbulnya lidah tanah (Aanslibbing). Hak milik ini
dapat didaftarkan pada Kantor Pertanahan Kabupaten/ Kota setempat untuk
mendapatkan sertifikat hak milik atas tanah.

Hak milik atas tanah yang terjadi karena penetapan pemerintah

Hak milik disini, semula berasal dari tanah Negara dan terjadi karena
permohonan pemberian hak milik atas tanah oleh pemohon dengan memenuhi
prosedur dan persyaratan yang telah ditentukan oleh Badan Pertanahan
Nasional (BPN). Prosedur ini di atur dalam pasal 8 sampai pasal 16 Permen
Agraria/ Kepala BPN No. 9 Tahun 1999 tentang tata cara pemberian dan
pembatalan hak atas tanah Negara dan hak pengelolaan.

Hak milik atas tanah yang terjadi karena ketentuan undang-undang Hak milik
atas tanah ini undang-undanglah yang menciptakannya, sebagaimana yang
 diatur dalam Pasal I, Pasal II, dan Pasal VII ayat (1) Ketentuan-ketentuan
UUPA.

Menurut ketentuan Pasal 27 UUPA hak milik dapat dihapus karena :

Tanahnya jatuh kepada negara:

• Karena pencabutan hak berdasarkan Pasal 18 UUPA;
• Karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya;
• Karena diterlantarkan;
• Karena ketentuan Pasal 21 ayat (3) dan Pasal 26 ayat (2) UUPA. Karena
subyek haknya tidak memenuhi syarat sebagai subyek hak atas tanah
• Karena peralihan hak yang mengakibatkan tanahnya berpindah kepada pihak
lain tidak memenuhi syarat sebagai subyek hak milik atas tanah.

2. HAK GUNA USAHA (HGU)

Hak Guna Usaha diatur pada Pasal 28 – 34 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960
tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (selanjutnya disebut sebagai “UUPA”).
Pengaturan mengenai HGU selanjutnya dapat kita temui pada Peraturan Pemerintah
No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai
atas Tanah.

A. Pengertian Hak Guna Usaha

Dijelaskan pada Pasal 28 Ayat (1) UUPA bahwa “Hak guna-usaha adalah hak
untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langusng oleh nagara, dalam jangka
waktu sebagaimana tersebut dalam Pasal 20, guna perusahaan, pertanian,
perikanan, dan peternakan”

Hak Guna Usaha merupakan sebuah hak yang dikuasai oleh negara yang
dimana tanah tersebut diperuntukan untuk perusahaan seperti pertanian,
perikanan, dan peternakan yang oleh karena itu Hak Guna Usaha sendiri
diwajibkan untuk didaftarkan pada buku tanah pada

B. Penggunaan Hak Guna Usaha

Dijelaskan pada Pasa 28 UUPA :
 (1) Hak guna-usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai
langsung oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam pasal
29, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan.
(2) Hak guna-usaha diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar,
dengan ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektar atau lebih harus memakai
investasi modal yang layak dan tehnik perusahaan yang baik, sesuai dengan
perkembangan zaman.

Dengan kata lain, HGU merupakan hak yang diberikan oleh negara kepada
perusahaan dalam hak pertanian, perikanana, dan perternakan yang dimana
terdapat ketentuan ukuran tanah dengan persyaratan minmal 5 hektar dan jika
melebihi 25 hektar maka harus memakai investasi modal yang layak dan
perusahaan yang mengolah tanah tersebut juga perusahaan yang sesuai yang
memenuhi ketentuan-ketentuan yang berlaku.

C. Jangka Waktu Hak Guna Usaha

Berdasarkan pasal 29 UU Agraria, HGU dapat diberikan untuk jangka waktu
maksimal 25 tahun (untuk perusahaan dengan kebutuhan tertentu, dapat
diberikan dengan jangka waktu maksimal 35 tahun). Setelah habis jangka
waktunya, HGU dapat diperpanjang untuk waktu yang paling lama 25 tahun.

“Sesudah jangka waktu Hak Guna Usaha dan perpanjangannya sebagaimana

dimaksud dalam ayat (1) berakhir, kepada pemegang hak dapat diberikan
pembaharuan Hak Guna Usaha di atas tanah yang sama.” Demikian pasal 8
ayat (2) PP No. 40/1996.

Jadi, HGU hanya dapat diperpanjang sebanyak 1 kali. Apabila pemegang

HGU masih ingin
mempergunakan tanah tersebut, maka ia harus mengajukan permohonan
pembaruan HGU.

D. Subjek Hukum Hak Guna Usaha

Pemberian hak atas tanah berkaitan dengan subjek dan objek serta proses yang
 terjadi dalam pemberian hak tersebut, termasuk pula pemberian HGU.
Menyangkut subjek HGU diatur dalam Pasal 2 PP 40 Tahun 1996, dinyatakan
bahwa yang dapat mempunyai Hak Guna Usaha adalah,
a. Warga Negara Indonesia;
b. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan
di Indonesia.

Hak Guna Usaha tidak dapat dipunyai oleh orang asing dan badan hukum
asing. Pemberian Hak guna Usaha pada badan hukum yang bermodal asing
atau menanam modal di Indonesia hanya dimungkinkan dalam hal diperlukan
berdasarkan undang-undang yang mengatur pembangunan nasional semesta
berencana.

E. Asal Tanah Hak Guna Usaha

Peraturan Menteri Nomor 7 Tahun 2017 tentang Pengaturan dan Tata Cara
Pemberian Hak Guna Usaha, Perolehan tanah hak guna usaha dapat berasal
dari tanah negara, tanah hak, tanah ulayat Kawasan hutan negara, dan hak
pengelolaan transmigrasi.

Hak Guna Usaha terjadi karena :

- Konversi. Merupakan sebuah perubahan ha katas tanah sehubungan dengan
berlakunya UUPA. Hak HAk lama dapat di konversi menjadi Hak Guna
Usaha seperti Hak Erpacth dan Hak Milik ( Adat )
- Penetapan Pemerintah. Yaitu pemohon mengajukan HGU kepada Badan
Pertanahan Nasional yang selanjutnya BPN akan menerbitkan surat pemberian
hak apabila syarat-syarat terpenuhi dan wajib didaftarkan kepada Kantor
Pertanahan Kabupaten/Kota setempat untuk dicatat dalam Buku Tanah dan
diterbitkan sertifikat sebagai tanda bukti hak pemohon.

HGU dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. HGU hapus karena:
a. jangka waktunya berakhir;
b. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak
dipenuhi;
c. dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
 d. dicabut untuk kepentingan umum;
e. ditelantarkan;
f. tanahnya musnah.
g. Orang atau badan hukum yang mempunyai HGU dan tidak lagi memenuhi
syarat- syarat, dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau
mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat.

Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh HGU, jika ia
tidak memenuhi syarat tersebut. Jika HGU yang bersangkutan tidak dilepaskan
atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus karena
hukum, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut
ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan peraturan pemerintah.

3. HAK GUNA BANGUNAN (HGB)

Diatur pada Pasal 35–40 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
Dasar Pokok-Pokok Agraria (selanjutnya disebut sebagai “UUPA”).
Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak
Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah.

A. Pengertian Hak Guna Bangunan

“Hak Guna-bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka
waktu laing lama 30 tahun” Pasal 35 Ayat 1 (UUPA)

B. Penggunaan Hak Guna Bangunan

Merupakan sebuah kewenangan yang diberikan pemerintah kepada subjek
hukum untuk menggunakan sebuah lahan yang bukan miliknya dengan jangka
waktu 30 tahun atas permintaan pemegang hak mengikat keperluan serta
keadaan benagunan-bangunannya dan dapat diperpanjang hingga maksimum
20 tahun.

Dengan kata lain, pemegang HGU mendapat kuasa untuk mendirikan

bangunan ataupun menggunakannya untuk keperluan lain dengan jangka
waktu tertentu. Pemegang HGU hanya memiliki propertinya saja sebagai apa
 yang ia dirikan pada tanah tersebut namun tidak dengan tanahnya, karena
tanah masih dikuasai oleh negara.

C. Jangka Waktu Hak Guna Bangunan

Berdasarkan pasal Pasal 35 UUPA
(1) Hak guna-bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka
waktu paling lama 30 tahun.
(2) Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta
keadaan bangunan- bangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat (1) dapat
diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun.

D. Subjek Hukum Hak Guna Usaha

Berdasarkan pada Pasal 36 UUPA
(1) Yang dapat mempunyai hak guna-bangunan ialah
a. warga-negara Indonesia;
b. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan
di Indonesia.
(2) Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna-bangunan dan tidak
lagi memenuhi syarat-syarat yang tersebut dalam ayat (1) pasal ini dalam
jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada
pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak
yang memperoleh hak guna-bangunan, jika ia tidak memenuhi
syarat-syarat tersebut. Jika hak guna-bangunan yang bersangkutan tidak
dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus
karena hukum, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan,
menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.

E. Asal Tanah Hak Guna Bangunan

HGU hanya hak pakai, tbukan hak milik atau dengan kata lain tanah yang
bukan miliknya sendiri. Dijelaskan pada UUPA bahwa tanah yang bukan
miliknya merupakan tanah negara dan tanah hak milik.

HGB didapatkan melalui beberapa cara yaitu :

1. Hak guna bangunan atas tanah negara
Terjadinya dengan keputusan pemberian hak yang diterbitkan oleh BPN
berdasarkan Pasal 4,Pasal 9, dan Pasal 14 Permen Agraria/Kepala BPN No.3
th 1999 dan prosedur terjadinya HGB
ini diatur dalam Pasal 32 sampai dengan Pasal 48 Permen Agraria/Kepala
BPN No.9 th 1999.
2. Hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan
Terjadi dengan keputusan pemberian hak usul pemegang hak pengelolaan
yang diterbitkan oleh BPN berdasarkan pasal 4, Permen Agraria/Kepala BPN
No.3 th 1999 dan prosedur terjadinya HGB ini diatur dalam Permen Agraria/
Kepala BPN No.9 th 1999.
3. Hak guna bangunan atas tanah hak milik
Terjadi dengan pemberian oleh pemegang hak milik dengan akta yang dibuat
oleh PPAT.

HGU dapat dihapuskan karena berakhirnya jangka waktu sebagaimana

ditetapkan dalam keputusan pemberian, perpanjangan, atau pembaruan
haknya. Dan juga dibatalkannya haknya oleh Menteri ATR/Kepala BPN
sebelum jangka waktunya berakhir.

Dibatalakan haknya biasanya terjadi karena :

•Tidak terpenuhinya ketentuan kewajiban dan/atau larangan bagi pemegang
hak
• Tidak terpenuhinya syarat atau kewajiban yang tertuang dalam perjanjian
pemberian Hak Guna Bangunan antara pemegang Hak Guna Bangunan dan
pemegang Hak Milik atau perjanjian pemanfaatan Tanah Hak Pengelolaan;
• Cacat administrasi; atau
• Putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap;
• Diubah haknya menjadi Hak Atas Tanah lain;
• Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu
berakhir;
• Dilepaskan untuk kepentingan umum;
• Dicabut berdasarkan Undang-Undang;
• Ditetapkan sebagai Tanah Telantar;
• Ditetapkan sebagai Tanah Musnah;
• Berakhirnya perjanjian pemberian hak atau perjanjian pemanfaatan tanah
untuk Hak Guna Bangunan di atas Hak Milik atau Hak Pengelolaan; dan/atau
• Pemegang hak sudah tidak memenuhi syarat sebagai subyek hak.

Subjek hukum yang mempunyai HGB dan tidak lagi memnuhi syarat dalam
jangka waktu satu tahun maka wajib melepaskan atau mengalihkan hak
tersebut kepada pihak lain yang memenuhi syarat.

Jika HGB tidak dilepaskan ataupun dialihkan maka dalam hak tersebut
dihapuskan karena hukum dengan ketentuan hak-hak pihak lain akan
diindahkan sesuai dengank etentuan yang ditetapkan pada peraturan
pemerintah