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Registro: 2011.0000105655
ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelao n 0167530-45.2008.8.26.0100, da Comarca de So Paulo, em que apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SO PAULO BANCOOP sendo apelado ASSOCIAO DOS ADQUIRENTES DE APARTAMENTOS DO CONDOMINIO RESIDENCIAL PESSEGO.
ACORDAM, em 4 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Negaram provimento aos recursos, com observao. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo.
julgamento
teve
participao
dos
Exmos.
Apelantes: COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO BANCOOP E OUTRA Apelado: ASSOCIAO DOS ADQUIRENTES DO CONDOMNIO
VOTO No 13.230
OBRIGAO DE FAZER Ao ajuizada por associao de moradores em face de cooperativas habitacionais, com mltiplos pedidos, em especial de declarao de nulidade de clusula contratual, de inexigibilidade de resduo aps entrega das unidades e de outorga de escritura definitiva de venda e compra, diante da quitao do preo j ultimada Pagamentos de todas as parcelas contratuais, previstas no quadro-resumo do termo de adeso ao empreendimento Previso contratual da cobrana de saldo residual, a ttulo de diferena de custo de construo Impossibilidade da cooperativa, anos aps a entrega das obras, pleitear elevado resduo sem comprovao cabal do descompasso entre o custo do empreendimento e do preo pago pelos adquirentes Violao ao princpio da boa-f objetiva, mediante comportamento contraditrio (venire contra factum proprium) e inrcia (supressio), por deixar os cooperados em situao de eterna insegurana Manuteno da sentena de procedncia da ao, apenas com a ressalva de que a sentena supre a necessidade de outorga de escritura definitiva Condenao outorga de escritura, se necessrio com fixao de astreintes, que somente prevalecer caso o ttulo judicial, por razes formais, no tenha acesso ao registro de imveis Irrelevncia das alegaes de terceira interessada - Recursos
Cuida-se de recursos de apelao interpostos contra a r. sentena de fls. 1.027/1.040 dos autos, que julgou procedente ao coletiva ajuizada por ASSOCIAO DOS
ADQUIRENTES DO CONDOMNIO CONJUNTO RESIDENCIAL PSSEGO em face de COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO BANCOOP e COOPERATIVA
HABITACIONAL DOS ASSOCIADOS DA APCEF/SP. F-lo a r. sentena, sob o fundamento de que a associao autora tem legitimidade para o ajuizamento da ao, levando em conta o seu objeto social e a relevncia do bem jurdico protegido. Entendeu que ambas as rs tm legitimidade para figurar no plo passivo da demanda. Afastou o pedido da BANCOOP para que figurasse como simples assistente. Afirmou a sentena, mais, aps o exame do contrato, a nulidade de clusula que permite a cobrana de resduo aps a entrega da obra e sem a devida comprovao e a inexigibilidade de saldo cobrado pelas rs. Concluiu que o preo se encontra quitado com os pagamentos das parcelas previstas no contrato e determinou a outorga aos associados das escrituras definitivas de suas respectivas unidades autnomas. Recorre a r BANCOOP alegando, em resumo, o seguinte (fls. 1.300/1.345): a) preliminar de ilegitimidade passiva ad causam, pois apenas firmou com a co-r APECEF/COOP contrato de prestao de servios de gesto de administrao comercial,
ASSOCIADOS DA APECEF/SP denunciou falha processual, pois deixou de ser intimada de atos processuais.
Finalmente, defende a licitude da cobrana do saldo residual do preo e da validade da clusula 16. do contrato de adeso (fls. 1.507/1.535). Ingressou nos autos AMLIA CLUDIA
SANTELLI MESTIERI como terceira prejudicada. Alegou, em sntese, ser viva-meeira do proprietrio do terreno onde foram erigidos os edifcios pelas cooperativas rs. Alega no ter recebido o respectivo preo, objeto de execuo cujos embargos j foram julgados improcedentes. Afirma que o contrato de compromisso de venda e compra reza que a escritura definitiva somente seria outorgada aps recebimento integral do preo. Alerta que eventual sentena que adjudique as unidades autnomas aos adquirentes no ser passvel de registro, pois violar o princpio da continuidade registral (fls. 1.542/1.628). Manifestou-se a Associao autora sobre a interveno de terceira prejudicada e sobre o recurso da DA
COOPERATIVA
HABITACIONAL
DOS
ASSOCIADOS
ilegitimidade passiva ad causam argida pela BANCOOP. O contrato de fls. 638/641 dos autos, nominado de prestao de servios, na realidade revela que a BANCOOP assumiu, na prtica, toda a administrao e o gerenciamento financeiro, comercial e de engenharia do empreendimento. Tomou a si todas as atividades de vendas, inclusive com a prerrogativa de fixar os preos das unidades, a carteira de recebveis das unidades j vendidas ou que viessem a ser vendidas, o acompanhamento, a fiscalizao das obras, inclusive as compras e negociaes com fornecedores, projetistas e construtoras. Na realidade, assumiu a BANCOOP a figura de incorporadora, ao lado da empreendedora original. Prova maior disso que realizou assemblias e encaminhou, em nome prprio, e no como simples representante da co-r COOPERATIVA
HABITACIONAL DOS ASSOCIADOS DA APECEF/SP, toda a correspondncia cobrando dos adquirentes suposto saldo devedor das unidades autnomas. No pode a BANCOOP se esquivar de suas responsabilidades invocando clusula contratual pela qual os servios no abrangem a rea jurdica e nem responde por qualquer dvida ou prestao de regularizao do empreendimento.
empreendedora
original
COOPERATIVA APECEF/SP cede os ativos dos contratos celebrados com os cooperados, mas no os passivos. O que se contata a reunio de duas cooperativas BANCOOP e APECEF/SP para mediante contrato de colaborao viabilizarem a entrega de apartamentos e centenas de adquirentes. Cuida-se de fenmeno negocial de grande importncia na atualidade, denominado de contratos de colaborao, ou por conexidade, ou coligados, pelo qual agentes econmicos perseguem uma finalidade comum, qual seja, concentrar ou induzir o consumo em massa de bens ou servios, mediante estratgias variadas. H, assim, um fenmeno contratual de multiplicidade de vnculos, contratos, pessoas e operaes, para atingir um fim econmico unitrio, identificado na causa (cfr. Ricardo Luis Lorenzetti, Fundamentos do Direito Privado, Editora Revista dos Tribunais, trad. De Vera Maria Jacob de Fradera, 1.998, p. 184; ver, tambm, do mesmo autor, Redes Contractuales:
Conceptualizacin juridica, relaciones internas de colaboracion, efectos frente a terceiros, in Revista Direito do Consumidor, vol. 28, ps. 22 e seguintes). Manifesta, assim, a legitimidade passiva da BANCOOP, pois se qualifica como titular do crdito residual cuja inexigibilidade se postula nesta ao, tanto que o cobrou dos adquirentes em nome prprio, e no como singela representante da co-r.
inadequao desta ao coletiva e a iseno do recolhimento de custas. Destaco inicialmente que a BANCOOP, criada pelo sindicato dos bancrios com a finalidade de construir pelo regime cooperativo moradias aos integrantes daquela categoria profissional a custo reduzido, em determinado momento desviou-se de seu escopo original. Passou a construir em larga escala e a comercializar unidades futuras a terceiros no sindicalizados ao sindicato dos bancrios. Basta ver as qualificaes dos autores relacionados na inicial, para constatar que a esmagadora maioria deles no constituda de bancrios. Parece evidente que ocorreu ao longo de alguns anos verdadeira migrao das atividades da BANCOOP, que deixou de expressar o verdadeiro esprito do cooperativismo e passou a atuar como empreendedor imobilirio, com produtos destinados ao pblico em geral. Ao contrrio do que afirma o recurso, portanto, a relao entre a BANCOOP e os adquirentes de unidades autnomas futuras regida pelo Cdigo de Defesa do Consumidor. No basta o rtulo jurdico de cooperativa para escapar, por ato prprio, do regime jurdico cogente protetivo dos consumidores. Na clssica lio de Enzo Roppo, embora seja
empreendedora mascarada sob o rtulo de cooperativa e centenas de adquirentes foram celebrados a partir de 2.002, como se constata dos documentos que instruem a inicial e a contestao. Os adquirentes, ao longo dos anos em que durou a construo dos edifcios pagaram pontualmente todas as parcelas do preo que lhes foram exigidas. No discuto que o regime jurdico da
construo se aproxima do preo de custo, ou administrao, pelo qual os adquirentes arcam com o risco da variao do custo da edificao. Natural, portanto, que no momento da entrega
Apelao n 0167530-45.2008.8.26.0100 - So Paulo - VOTO N 13.230 F - 1 1/18
adquirentes e anuram a dezenas de financiamentos junto Caixa Econmica Federal, sem fazer qualquer ressalva objetiva quanto ao valor do saldo devedor residual. 6. certo que no regime cooperativo o preo cobrado pelo imvel calculado com base no custeio da construo do empreendimento, somado a outras despesas administrativas, inclusive de inadimplemento de outros cooperados, todos partcipes de um contrato relacional. Ainda que se afaste o regime cooperativo do
COOPERATIVA APECEF/SP foi concludente ao longo de trs anos, e gerou a justa expectativa e a confiana dos adquirentes, de que o
financiadas pela Caixa Econmica Federal. Tal situao no seria possvel, se no houvesse autorizao ou procurao outorgada pelo promitente vendedor. Persiste, assim, dvida fundada sobre suposta quebra ao princpio da continuidade, diante das dezenas da matrculas j descerradas e outorga de domnio pleno aos adquirentes das unidades autnomas. No vejo como a terceira interveniente possa legitimamente se opor outorga da escritura definitiva s centenas de adquirentes das unidades que pagaram inteiramente o preo. O direito que resta interveniente AMLIA CLUDIA apenas o de executar o preo da cooperativa co-r providncia que j tomou mas no se recusar a regularizar a
situao dominial dos adquirentes dos apartamentos. A sentena est correta na sua essncia, e comporta apenas e to somente uma observao. Os pedidos de declarao de quitao do preo e de celebrao do contrato definitivo