LINEY PAOLA PEIRÓ SORIANO

CASO PRACTICO BLOQUE CIVIL (Lecciones 1 y 2)

La comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal sita en la C/ Alegre

núm. 25, de Valencia, cuya obra concluyó según acta de recepción en 1 de enero de 2016,
celebró junta de propietarios el pasado día 15 de septiembre de 2022 en la que, con
asistencia de un arquitecto contratado por la comunidad, se informó de los graves defectos
constructivos detectados por éste en su inspección a la comunidad realizada el pasado
mes de julio.

Dicha obra se realizó, previa su proyección por ESTUDIOS DE ARQUITECTURA, S.L.,

bajo Dirección facultativa del Arquitecto D. Benito Pérez, y del Arquitecto-técnico D.
Luis Ibañez, actuando como promotora constructora LA BIEN PLANTÁ, S.L., que
posteriormente les vendería sus viviendas y locales.

De dicho informe, se desprenden defectos o vicios de construcción producidos en el

inmueble, tanto en elementos comunes como privados. Concretamente se están
produciendo grietas en todas las viviendas de un lateral de la fachada del edificio,
resultando afectado la estructura de este, y con causa en la mala calidad del enfoscado de
cemento, con origen en una incorrecta mezcla de materiales, que provoca el
desprendimiento de los ladrillos exteriores. Al mismo tiempo, se aprecia en el interior de
las viviendas el mal acabado de los bancos de las cocinas y defectos en la tabiquería
interior.

En relación con lo anterior:

1º.- Indica si es posible reclamar por vicios de construcción, si se está en plazo, quien
debe o puede reclamar, y frente a quien.

Los vicios constructivos se encuentran regulados en la LOE (Ley de Ordenación de la

Edificación en adelante abreviada LOE) y en ella encontraremos las responsabilidades y
garantías de los agentes de la construcción. Según la LOE existen tres tipos de vicios
constructivos y quien debe dar respuesta por estos defectos es el promotor, es decir, la
persona que impulsa, programa y financia dicha construcción.

Para poder dar resolución a este caso práctico haremos uso de la LPH (Ley de Propiedad
Horizontal), la LOE, el artículo 1591 del Código Civil donde se establece la
responsabilidad del contratista y la Ley 12/1986 que corresponde a los profesionales de
la Arquitectura. Los aplicaremos a la demanda de vicios constructivos que elaboraremos
a posteriori.

Según dispone el artículo 17 de la LOE, existen tres tipos de vicios constructivos. Cada
uno tiene garantías y responsabilidades diferentes y con ello, también un plazo
determinado para poder realizar una demanda por vicios constructivos. En este caso no
son aplicables ni los defectos de terminación ni la ruina funcional por tanto aplicaremos
la tipología de la ruina física o también llamados defectos estructurales.
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En el caso presentado vemos que hay vicios que afectan a la cimentación y a otros
elementos de estructura que pueden comprometer la estabilidad del edificio. Ha causado
fisuras y grietas y su origen es frecuente en consecuencia de deficiencias en cálculos
estructurales como por ejemplo realiza una mala mezcla de materiales. En este caso, el
plazo para reclamar dichos vicios es de 10 años, la obra terminó el 1 de Enero de 2016 y
la junta fue celebrada 15 septiembre 2022 por lo que estarían en plazo para interponer
demanda contra el promotor/a.

2º.- Indica, en su caso, cuál debería ser el acuerdo de la Comunidad.

Hablemos del acuerdo de la Comunidad. En el caso observado tienen derecho a realizar

una reclamación, por lo que lo primero en el procedimiento seria realizar un informe de
evaluación mediante un perito inmobiliario o en este caso como se ha hecho, mediante
un arquitecto. Tras redactar el informe, los propietarios pueden realizar una reclamación
de vicios constructivos de forma extrajudicial, en el caso de que se opte por via judicial
se buscará el cumplimiento de la responsabilidad de los agentes de la edificación.

Por tanto, en este caso ¿Cuáles son las acciones que pueden tomar los vecinos contra los
vicios constructivos?

El artículo 1591 del Código Civil establece que cualquier promotor que venda una
edificación con defectos o vicios constructivos debe responder. También el artículo 17 de
la LOE dispone que serán responsables ante los propietarios, las personas u agentes que
participen en el proceso de edificación.

Aquí entonces tenemos diversas opciones:

• Acción por incumplimiento contractual → Los compradores tienen el derecho de

exigir el cumplimiento del contrato en caso de deficiencias en el inmueble según
lo dispuesto en el artículo 1124 del CC también podrán reclamar una
indemnización por daños y perjuicios de acuerdo con lo dispuesto en el artículo
1101 CC.
• Acción por saneamiento debido a vicios ocultos.
• Resolución de contrato a través de la aliud por alio. (Sólo aplicable cuando se
acredite que la edificación no puede ser habitada como hogar por los inquilinos
o propietarios).

Debemos saber también que dependiendo de que acciones tomemos, también vamos
contra diversos agentes y su responsabilidad sería distinta a cada uno:

- El constructor es responsable por deficiencias en productos de la construcción

adquiridos por él, impericia o negligencia del jefe de obra o personas que
dependan de él.
- El proyectista es responsable de la insuficiencia o inexactitud de los cálculos o el
uso de material incorrecto.
- El director de obra es responsable de los daños causados por vicios o defectos de
mala dirección de obra o por uso de material inadecuado.
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En este caso según artículo 17.2 de la LOE debemos delimitar criterios legales para
establecer quién podría ser el sujeto responsable y el encargado de sanear los vicios
constructivos.

Podemos usar el criterio general de individualización de la responsabilidad, en este caso

podríamos tomar acción contra el constructor o podemos usar el criterio de
responsabilidad solidaria en caso de que no se consiga individualizar al sujeto responsable
de los vicios.

3º.- Si entiendes preciso, o conveniente, a efectos de prescripción y de la posterior

presentación de demanda, realizar alguna actuación previa a dicha demanda.

En este caso podemos reclamar en general de forma individual o a través de la comunidad

de Propietarios con los plazos de garantía de 10 años según el artículo 1591 CC.

Podemos también ejercitar las acciones en el plazo que prescribe en los 2 años siguientes
a la aparición de los defectos es decir desde que teníamos conocimiento de ello. Por norma
general estamos en plazo de reclamación. Pero quedaría interrumpido si se efectuó una
reclamación anteriormente.

Por tanto, es importante antes de realizar el proceso de reclamación revisar si estamos en

garantía (en este caso sí), revisar el plazo de prescripción de 2 años desde que somos
conocedores del daño, realizar el informe mediante un perito, realizar reclamación
extrajudicial u optar por vía judicial exigiendo responsabilidad solidaria de los agentes de
la edificación.

4º.- Redacta la demanda

AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE VALENCIA

D./Da XXXXX Procurador de los Tribunales, en nombre y representación de mayor de

edad, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS según acredito mediante copia de escritura
debidamente bastanteada que solicito que, una vez testimoniada en autos, me sea devuelta
por precisarla para otros usos, comparezco ante el Juzgado y como mejor proceda en
Derecho, bajo la dirección técnica de D./Da XXXXX Abogado del Iltre. Colegio de
Valencia con despacho profesional en Valencia y DIGO:

Que, por la presente, y siguiendo las expresas instrucciones de mi representado, formula

demanda de JUICIO ORDINARIO, en reclamación de indemnización por defectos en la
construcción de una vivienda de XXXX euros, contra:

La entidad promotora constructora LA BIEN PLANTÁ SL con domicilio en Valencia

La entidad constructora proyectista ESTUDIOS DE ARQUITECTURA SL bajo

dirección facultativa del Arquitecto D. Benito Pérez y Luis Ibáñez con domicilio en
Valencia.
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Formulando reclamación solidaria contra todos ellos de la cantidad de XXXXX euros,

basándola en los siguientes:

HECHOS

PRIMERO.- Don XXXXX actúa en su calidad de Presidente de la Comunidad de

Propietarios de la finca sita en calle Alegre número 25 de Valencia

SEGUNDO.- El edificio fue construido con intervención de los demandados, actuando

como promotora la empresa LA BIEN PLANTA y como constructora la empresa LA
BIEN PLANTA.

TERCERO.- Con el fin de conocer exactamente el alcance de los defectos de construcción

del edificio sito en la calle Alegre Num 25 la Comunidad de Propietarios requirió un
informe-dictamen al Arquitecto xxxx mediante una inspección a la comunidad en el mes
de julio de 2022, emitido con fecha mes de julio y visado por el meritado Colegio, se
relacionan determinados vicios de construcción.

CUARTO.- La Comunidad de Propietarios, a la vista del anterior informe, formuló

denuncia a la Consejería de Obras Públicas, por lo que Técnicos de dicho Organismo
constataron algunos de los defectos constructivos, incoando el oportuno expediente
administrativo contra la promotora LA BIEN PLANTA SL y requiriéndole para que
llevara a cabo las obras necesarias para hacer desaparecer los vicios detectados, sin que
hasta la fecha dicha entidad haya realizado actividad alguna.

QUINTO.- La responsabilidad de los defectos o vicios de construcción reseñados

anteriormente debe ser solidaria entre todos los intervinientes en la obra. Cada uno de los
propietarios de las viviendas que forman la Comunidad de Propietarios adquirieron
viviendas con la garantía ofrecida por el promotor-constructor LA BIEN PLANTA, o una
supuesta construcción correcta en concordancia con su naturaleza y características.

SEXTO.- Se fija como cuantía del presente procedimiento la cantidad de XXXXX euros,
en que se valora el total de los daños y también reparaciones a realizar por los desperfectos
de la construcción de la finca sita en la calle Alegre núm 25 en Valencia.

Como fundamento y prueba de los anteriores hechos se aportan a la presente demanda los
siguientes documentos:

En prueba del hecho primero se adjunta como documento núm. Acta de la Junta de
propietarios ordinaria celebrada el día 15 septiembre 2022 , emitida por el administrador
D.XXXXX en la que se faculta al Presidente para ejercitar la presente acción.

En prueba del hecho segundo se acompaña como DOCUMENTO el informe realizado

por el arquitecto informando de los graves defectos constructivos detectados visado por
el Colegio de Arquitectos.
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A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes:

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Primero. - Las partes están capacitadas para entablar la presente relación jurídico-
procesal, conforme a los artículos 6 y ss del LEC.

Segundo. - Respecto al procedimiento a seguir corresponde al Juicio Ordinario por así

disponerlo artículo 249 de la LEC.

Tercero. - Tal y como establece la LOE “La responsabilidad civil de los diferentes agentes
por daños materiales en el edificio se exigirá de forma personal e individualizada, tanto
por actos propios, como por actos de otros agentes por los que, con arreglo a esta Ley, se
deba responder. La responsabilidad se exigirá solidariamente cuando no pueda ser
atribuida en forma individualizada al responsable del daño o cuando exista concurrencia
de culpa, sin que pueda precisarse la influencia de cada agente interviniente en el daño
producido”.

(Artículo 17 de la LOE)

“1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas
que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y
los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean
objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro
de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o
desde la subsanación de éstas:

a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos
que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u
otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica
y la estabilidad del edificio.

b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos
de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de
los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.

El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de

ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del
plazo de un año.

2. La responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada, tanto por

actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que, con
arreglo a esta Ley, se deba responder.
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3. No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o

quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el
grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá
solidariamente. En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás
agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio
ocasionados por vicios o defectos de construcción.

4. Sin perjuicio de las medidas de intervención administrativas que en cada caso

procedan, la responsabilidad del promotor que se establece en esta Ley se extenderá a
las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria
en la promoción, actúen como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de
cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras análogas.

5. Cuando el proyecto haya sido contratado conjuntamente con más de un proyectista,

los mismos responderán solidariamente.

Los proyectistas que contraten los cálculos, estudios, dictámenes o informes de otros
profesionales, serán directamente responsables de los daños que puedan derivarse de su
insuficiencia, incorrección o inexactitud, sin perjuicio de la repetición que pudieran
ejercer contra sus autores.

6. El constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio

por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica,
negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás
personas físicas o jurídicas que de él dependan.

Cuando el constructor subcontrate con otras personas físicas o jurídicas la ejecución de

determinadas partes o instalaciones de la obra, será directamente responsable de los
daños materiales por vicios o defectos de su ejecución, sin perjuicio de la repetición a
que hubiere lugar.

Asimismo, el constructor responderá directamente de los daños materiales causados en

el edificio por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados
por él, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.

7. El director de obra y el director de la ejecución de la obra que suscriban el certificado

final de obra serán responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento.

Quien acepte la dirección de una obra cuyo proyecto no haya elaborado él mismo,
asumirá las responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones
del proyecto, sin perjuicio de la repetición que pudiere corresponderle frente al
proyectista.

Cuando la dirección de obra se contrate de manera conjunta a más de un técnico, los

mismos responderán solidariamente sin perjuicio de la distribución que entre ellos
corresponda.

8. Las responsabilidades por daños no serán exigibles a los agentes que intervengan en
el proceso de la edificación, si se prueba que aquéllos fueron ocasionados por caso
fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.
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9. Las responsabilidades a que se refiere este artículo se entienden sin perjuicio de las
que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador
conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a los artículos 1484 y
siguientes del Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa.”

Por lo expuesto

SUPLICO AL JUZGADO: Que teniendo por presentada esta demanda junto con sus
documentos y copias, se sirva admitirla y tenerme por personada y parte en la
representación que ostento y por formulada demanda de JUICIO ORDINARIO contra la
entidad constructora promotora LA BIEN PLANTA SL con domicilio en VALENCIA y
contra la entidad proyectista ESTUDIOS DE ARQUITECTURA con domicilio en
VALENCIA a quienes deberán dársele traslado de la copia y documentos para que dentro
del plazo legal pueda contestarla si así le conviniera, y previos los trámites legales se dicte
sentencia por la que se le condene solidariamente a los demandados al pago de la cantidad
de XXXXXXXX más los intereses de dicha suma, así como al abono de todas las costas
que se causen en este pleito.

PRIMER OTROSÍ DIGO. - A los efectos previstos se hace constar que la cuantía de
esta demanda es de XXXXXX

Es de justicia que pido en 13 octubre de 2022 en Valencia.

Firma y número del Letrado Firma del Procurador