Raport de Evaluare Hala Auto

Raport de evaluare
Proprietate industriala
- Hala service auto si teren –
Oraş Iasi, strada Aurel Vlaicu, nr. 54, cartier Tătăraşi, judeţul Iaşi
Beneficiar: Auto Service SRL

Proprietar: SC Imobil Class SRL
ÎNTOCMIT
Constantin Dănuţ Adrian, membru stagiar ANEVAR
OCTOMBRIE 2015
Constantin Dănuţ Adrian 2015
REZUMATUL RAPORTULUI ŞI AL CONCLUZIILOR
Obiectul evaluării
Prezentul raport de evaluare are ca obiect de evaluare hala auto apartinand Imobil Class
SRL, situata in Iasi, strada Aurel Vlaicu, nr. 54, judetul Iasi, cod 700403, proprietate
industriala aflata in posesia Imobil Class SRL. Clientul raportului de evaluarea este SC
Auto Service SRL, Iasi.
Data evaluării 14.10.2015
Data inspecţiei 14.10. 2015
Curs Valutar BNR 1 Euro = 4,4171 lei
Scopul evaluării
Scopul evaluării este consultata in vederea achizitiei proprietăţii imobiliare
Abordări de evaluare
 Abordarea prin cost-metoda costurilor segregate
 Abordarea prin venit-metoda capitalizarea venitului
Definiţia valorii de piaţă
Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi
schimbat(ă) la data evaluării între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o
tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat în
cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.
Cea mai bună utilizare

Cea mai bună utilizare a proprietăţii imobiliare subiect este cea actuală, respectiv
proprietate industriala.
Rezultatul evaluării în urma aplicării abordărilor în evaluare (fără TVA)
Abordare/Valoare Valoare în euro Valoare în lei
Abordarea prin cost 236.400 1.044.200
Abordarea prin venit 221.000 976.000
Având în vedere cele de mai sus, în opinia mea, valoarea de piaţă pentru proprietatea de
evaluat este cea obţinută prin abordarea prin venit şi anume 221.000 euro, respectiv
976.000 lei
2
Cuprins
I. INTRODUCERE:………………………………………………………………4
1. Adresă de înaintare.................................................................................................4
2. Considerente privind valoarea estimată................................................................4
3. Declaraţie de conformitate....................................................................................5
4. Certificare..............................................................................................................5
II. TERMENII DE REFERINŢĂ ai EVALUĂRII..................................................6
1. Identificarea evaluatorului şi competenţa acestuia................................................6
2. Identificarea clientului. Identificarea utilizatorilor desemnaţi..............................6
3. Scopul evaluării......................................................................................................6
4. Identificarea proprietăţii imobiliare subiect. Drepturi de proprietate
evaluate...........................................................................................................................6
5. Tipul valorii...........................................................................................................7
6. Data evaluării şi documentarea necesară pentru efectuarea
evaluării...........................................................................................................................7
7. Natura şi sursele de informaţii utilizate pe care se bazează
evaluarea........................................................................................................................8
8. Ipoteze şi ipoteze speciale....................................................................................8
9. Declaraţia de conformitate....................................................................................9
10. Moneda valorii definite.........................................................................................10
III. PREZENTAREA DATELOR.............................................................................10
1. Date despre aria de piaţă, oraş, vecintăţi şi localizare..........................................10
2. Descrierea situaţiei juridice...................................................................................11
3. Descrierea terenului...............................................................................................12
4. Descrierea construcţiilor şi amenajărilor..............................................................13
5. Identificarea oricăror bunuri mobile sau a altor elemente care nu sunt proprietăţi
imobiliare.......................................................................................................................16
6. Date privind impozitele şi valorile de impozitare...............................................16
IV. ANALIZA PIEŢEI..............................................................................................16
1. Analiza cererii......................................................................................................16
2. Analiza ofertei......................................................................................................17
3. Analiza echilibrului pieţei...................................................................................19
4. Analiza celei mai bune utilizari..........................................................................19
V. EVALUAREA PROPRIETĂŢII.......................................................................25
1. Abordarea prin cost..............................................................................................25
2. Abordarea prin venit.............................................................................................34
VI. ANALIZA REZULTATELOR...........................................................................40
1. Analiza rezultatelor şi concluzia asupra valorii...................................................40
VII. ANEXE................................................................................................................41
3
I. Introducere:
1. Adresa de înaintare
A raportului de evaluare a proprietăţii industriale Hala service auto din Iasi situata pe
strada Aurel Vlaicu, nr. 54 orasul Iasi, judetul Iasi, proprietate a Imobil Class SRL Iasi.
Data 14 octombrie 2015
La solicitarea reprezentantilor S.C. AUTO SERVICE S.R.L. am procedat la

evaluarea proprietăţii imobiliare industriale de tip hală service auto şi teren, în scopul
estimării valorii de piaţă adecvate, la data de 14.10.2015, în vederea achizititiei
proprietatii imobiliare.
Insoţit de către un reprezentat al proprietarului, care a furnizat datele solicitate, dar nu a

oferit si documentele care sa ateste dreptul deplin de proprietate asupra proprietăţii
evaluare am inspectat hala auto si terenul. Ulterior, clientul raportului de evaluare a
obtinut de la Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Iasi si extrasul de carte funciara
pentru a compara datele obtinute de la reprezentantul proprietarului.
Metodologia utilizată în cadrul evaluării este cea corespunzătoare legislaţiei în vigoare la

data efectuării lucrării şi terminologiei de specialitate prevăzută în Standardele de
Evaluare SEV 2015
Raportul de evaluare care urmează, prezintă baza pe care s-a stabilit opinia evaluatorului.
Valoarea recomandată este următoarea: 221.000 euro.
2. Considerentele privind valoarea estimată sunt:
 Valoarea estimată ţine seama de scopul prezentei evaluări

 Fiecare valoare a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele, ipotezele
speciale şi aprecierile exprimate în prezentul raport
 Valoarea este corespunzătoare stării fizice a proprietăţii, constatată în momentul
inspecţiei
 Valoarea se referă la vânzarea integrală, în starea şi configuraţia existentă la data
inspecţiei pe teren
 Valoarea nu conţine TVA-ul aferent
Cu respect,
Ec. Dănuţ CONSTANTIN
Membru stagiar ANEVAR
4
3. Declaraţie de conformitate
Ca evaluator declar că raportul de evaluare, pe care îl semnez, a fost realizat în

concordanţă cu reglementările Standardelor de Evaluare SEV 2015 şi cu ipotezele şi
ipotezele speciale cuprinse în prezentul raport. Declar pe proprie răspundere că nu mă
aflu în conflict de interese cu clientul, nefiind incident nici unul din cazurile de conflict
de interese enumerate expres în contractul nr. 6/10/2015 încheiat cu SC Auto Service
SA.
Rezultatele prezentului raport se bazează pe cererea expresă, stipulată şi în contract,
pentru obţinerea valorii de piaţă, clientul dorind să folosescă documentul pentru o
eventuala achizitie a imobilului.
În condiţiile date subsemnatul, în calitate de evaluator, îmi asum răspunderea şi
responsabilitatea pentru datele şi concluziile din prezentul raport de evaluare.
Această documentaţie va putea fi folosită doar de client pentru a sprijini decizia de
vânzare a imobilui.
4. Certificare
Subsemnatul certific în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă următoarele:

a) Afirmaţiile declarate de către mine şi cuprinse în prezentul raport sunt adevărate şi
corecte. Estimările şi concluziile se bazează pe informaţii şi date considerate de către
evaluator ca fiind adevărate şi corecte, precum şi pe concluziile inspecţiei asupra
proprietăţii.
b) Analizele, opiniile şi concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele şi ipotezele speciale
menţionate şi sunt analizele, opiniile şi concluziile mele profesionale, imparţiale şi
nepărtinitoare
c) Nu am interese prezente sau viitoare în privinţa proprietăţii imobiliare care face obiectul
prezentului raport de evaluare şi nu am interese personale cu clienţii
d) Implicarea mea în această misiune nu este condiţionată de formularea sau prezentarea
unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul
evaluării şi legat de producerea unui eveniment care favorizează cauza clienţilor în
funcţie de opinia mea
e) Analizele, opiniile şi concluziile mele au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui
raport, în concordanţă cu Standardele de Evaluare SEV 2015
f) Posed cunoştinţele şi experienţa necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu
excepţia persoanelor menţionate în acest raport nici o altă persoană nu m-a asistat în
vederea îndeplinirii acestei misiuni.
5
II. TERMENII DE REFERINŢĂ ai EVALUĂRII
1. Identificarea evaluatorului şi competenţa acestuia
Constantin Dănuţ Adrian este membru stagiar ANEVAR de la 1 ianuarie 2015 având
legitimaţia cu numărul 6596 şi poate efectua:
- Evaluări imobiliare
- Consultanţă în evaluări
Date de identificare:
i. Adresa strada Chimiei, nr. 59, bloc1, scara A, apartament 15, Iasi
ii. Telefon 0728 082 809
iii. Email dancon29@yahoo.com.au
2. Identificarea clientului. Identificarea utilizatorilor

desemnaţi
Prezentul raport de evaluare se adresează SC Auto Service SRL, firma cu sediul in

IASI, strada Primaverii, nr 25, cod 700603. Respectivul document se adresează
clientului mai sus amintit şi tuturor persoanelor având calitatea de vanzatori, bancilor
comerciale şi nu poate fi multiplicat sau înstrăinat fără acordul evaluatorului, neavând
nici o responsabilitate faţă de terţe persoane.
3. Scopul evaluării
La solicitarea clientului identificat în paragraful de mai sus am efectuat prezentul raport

de evaluarea, document ce va fi folosit pentru a fundamenta decizia de cumparare a
proprietăţii imobiliare supuse evaluării.
4. Identificarea proprietăţii imobiliare subiect. Drepturi de

proprietate evaluate
Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară industrială

de tip hală service auto şi teren amplasată în municipiul Iaşi, strada Aurel Vlaicu, nr. 54,
judeţul Iaşi, în zona mediană, rezidenţială, industrial-comercială.
Imobilul este amplasat în cartierul Tătăraşi (la o distanţă de 2,5 km de centrul oraşului),
zona mediană, importantă a municipiului Iaşi. Trebuie menţionat faptul că zona nu este
una doar rezidenţială ci şi una social-culturală, industrială, comercială şi de agrement,
aici găsindu-şi locul multe obiective de interes.
6
Amplasamentul este situat pe partea stângă a sensului de mers dinspre nord spre
sud al străzii Aurel Vlaicu, accesul la proprietate făcându-se direct din drum asfaltat,
strada Aurel Vlaicu, cu o singură bandă pe sens, recent asfaltată.
Amplasamentul este amenajat în totalitate: clădirea este finalizată (anul PIF 1980),
împrejmuirea este realizată parţial cu gard din tablă.
Utilităţile amplasamentului sunt complete şi sunt servicii oferite de regiile sau

societăţile pentru distribuirea alimentării cu apă, de telefonie, TV, gaze, canalizare,
electricitate.
Vecinii bunului imobil sunt:
Nord - proprietar;
Sud - strada Aurel Vlaicu;
Vest - proprietar;
Est - proprietar.
Accesul spre locurile de muncă, şcoli, magazine, parcuri şi biserici este facil. Căile de
transport sunt în apropiere: auto – strada Ciurchi şi strada Aurel Vlaicu, tramvai – linia
3, 11 şi 13, autobuze- linia 27, 121, maxi-taxi.
Dreptul de proprietate supus evaluării este cel deplin, asa cum rezulta din subcapitolul
ipoteze si ipoze speciale.
5. Tipul valorii
Prezentul raport a fost întocmit în vederea determinării valorii de piaţă a proprietăţii
imobiliare comerciale, situate în strada Aurel Vlaicu, nr. 54, Iasi, judeţul Iasi.
“Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi
schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o
tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat
fiecare în cunoştinţă de cauză şi fără constrângere”, conform SEV.
6. Data evaluării şi documentarea necesară pentru

efectuarea evaluării
Inspecţia proprietăţii a fost efectuată de către Constantin Dănuţ Adrian, membru stagiar
al ANEVAR, identificat cu legitimaţia nr. 6596 la data de 14 octombrie 2015. El a fost
însoţit de către reprezentanţii proprietarului, care au oferit datele solicitate. In momentul
inspectiei nu au fost puse la dispozitia evaluatorului documente din care sa reiasa
dreptul de proprietate detinut. Mai mult, reprezentantii proprietarului ne-au oferit acces
partial la imobil, interzicand fotografierea cu aparate performante, singurul mijloc cu
care au fost de acord sa il folosim a fost telefonul mobil. Din aceste motive, cu ajutorul
7
clientului, evaluatorul a obtinut un extras de carte funciara cu numarul 168489.
Evaluarea a fost realizată la data de 14 octombrie 2015.
7. Natura şi sursele de informaţii utilizate pe care se

bazează evaluarea
Evaluarea se bazează pe datele culese din teren de evaluator în momentul

inspecţiei, a intervievării vecinilor proprietăţii şi a documentelor obtinute de la Oficiul
de Cadastru si Publicitate Imobiliara. S-au folosit date de la Institutul Naţional de
Statistică, s-au consultat şi preluat informaţii de pe site-urile www.olx.ro,
www.imobiliare.ro, www.palace-imobiliare-iasi.ro. În plus, s-au obţinut date de la
Primăria oraşului Iasi si Directia Generale Regionala a Finantelor Publice Iasi.
Abordările de evaluare utilizate pentru a estima valoarea de piaţă a proprietăţii
imobiliare sunt:
 Abordarea prin venit – metoda capitalizării veniturilor
 Abordarea prin cost – metoda costurilor segregate
Conformitatea cu standandardele de evaluare

Standarde de evaluare SEV folosite
 SEV 100 Cadrul general IVS
 SEV 101 Termenii de referinţă ai evaluării IVS 101
 SEV 102 Implementarea IVS 102
 SEV 103 Raportare
 SEV 230 Drepturi asupra proprietatii imobiliare
8. Ipoteze şi ipoteze speciale
 Prezentul raport este întocmit la cererea clienţilor şi în scopul precizat. Nu este

permisă folosirea lui de către o terţă parte fără obţinerea, în prealabil a acordului scris al
clientului sau evaluatorului. Nu se asumă nici o responsabilitate faţă de nici o altă
persoană în afara clienţilor şi celor care au obţinut acordul scris şi nu se acceptă
responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice persoană, pagube
rezultate în urma deciziilor sau acţiunilor întreprinse pe baza acestui raport.
 Raportul de evaluare îşi păstrează valabilitatea numai în situaţia în care condiţiile
de piaţă, reprezentate de factorii economici, sociali şi politici rămân nemodificate în
raport cu cele existente la data întocmirii raportului de evaluare
 Raportul se bazeaza pe ipoteza speciala ca proprietarul detine dreptul deplin de
proprietate asupra terenului si imobilului supuse evaluarii sau ca persoanele fizice sau
juridice care au instituit sarcini asupra dreptului de proprietate le vor ridica pentru ca
acesta sa poata fi tranzactionat liber pe piata; de asemenea raportul are la baza
ipoteza ca dreptul de proprietate asupra terenului nu este dezmembrat.
 Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală, care afectează
proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia şi care nu sunt
8
cunoscute de către evaluator. În acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetări
specifice la arhive, iar evaluatorul presupune că titlul de proprietate este valabil şi se
poate tranzacţiona, că nu există datorii care au legătură cu proprietatea evaluată şi
aceasta nu este ipotecată sau închiriată. În cazul în care există o asemenea situaţie si este
cunoscută, aceasta este menţionată în raport. Proprietatea imobiliară se evaluează pe
baza premisei că aceasta se află în posesie legală şi responsabilă.
 Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind
documentaţiile de urbanism, legile construcţiei şi regulamentele sanitare, iar în cazul în
care nu sunt respectate aceste cerinţe, valoarea de piaţă va fi afectată
 Se presupune că starea proprietăţii imobiliare este una corespunzătoare,
evaluatorul nu îşi asumă nici o responsabilitatea pentru vicii ascunse la fundaţie,
structură de rezistenţă sau la acoperiş. Aici se includ aspecte ce nu au putut fi
determinate numai de baza inspecţiei la faţa locului şi care ar fi necesitat un audit tehnic
de specialitate, care să poată lua probe amănunţite.
 Evaluatorul obţine informaţii, estimări şi opinii necesare întocmirii raportului de
evaluare din surse pe care le consideră a fi credibile, adevărate şi corecte
 Conţinutul acestui raport este confidenţial şi evaluatorul nu va dezvălui nici un fel
de informaţii din el, cu excepţia situaţiilor prevăzute de Standardele de Evaluare în
vigoare sau la cererea unui corp judiciar calificat
 Evaluatorul este de acord ca raportul să fie verificat de către verificatori autorizaţi
de către ANEVAR, la cererea expresă a clienţilor
 Evaluatorul a fost de acord să îşi asume responsabilitatea realizării misiunii
încredinţate de către clienţi numiţi în raport, în scopul utilizării precizate de către client
şi în scopul precizat în raport
9. Declaraţie de conformitate
Ca evaluator declar că raportul de evaluare, pe care îl semnez, a fost realizat în

concordanţă cu reglemntările Standardelor de Evaluare SEV 2015 şi cu ipotezele şi
ipotezele speciale cuprinse în prezentul raport. Declar pe proprie răspundere că nu mă
aflu în conflict de interese cu clienţii, nefiind incident nici unul din cazurile de conflict
de interese enumerate expres în contractul nr. 6/10/2015 încheiat cu Manole Ionut,
administratorul S.C. AUTO SERVICE S.R.L.
Rezultatele prezentului raport se bazează pe cererea expresă, stipulată şi în contract,
pentru obţinerea valorii de piaţă, clienţii dorind să folosescă documentul pentru achzitia
imobilului.
În condiţiile date subsemnatul, în calitate de elaborator, îmi asum răspunderea şi
responsabilitatea pentru datele şi concluziile prezentate în prezentul raport de evaluare.
Această documentaţie va putea fi folosită doar de clienţi pentru a sprijini în decizia de
achizitie a imobilui.
9
10.Moneda valorii definite
Datele privind valoarea proprietăţii supuse misiunii de evaluare şi a proprietăţilor

comparabile folosite sunt exprimate în euro valabil la data de 14 octombrie 2015,
respectiv 1 euro=4,4171 lei.
III. PREZENTAREA DATELOR
1. Date despre aria de piaţă, oraş, vecintăţi şi localizare
Proprietatea imobiliară industrială, de tip hală service auto şi teren, supusă evaluării este
situată în municipiul Iaşi, strada Aurel Vlaicu nr. 54, cartierul Tătăraşi; se compune din
teren intravilan situat în sector cadastral nr.67, parcela 1/456/1 în suprafaţă de 656 mp,
pe care a fost edificată construcţie cu regim de înălţime P, aflată pe acest teren, anul PIF
1980, cu Ac=656 mp şi Au= 630 mp, intabulată în Cartea Funciară nr. 47766 a
localităţii cadastrale Iaşi, cu numărul cadastral 3471/1 al localităţii Iaşi. Aria de piata in
care se afla proprietatea imobiliara subiect a evaluarii este de o parte si alta a strazii
Aurel Vlaicu si se continua cu zona industriala de pe Calea Chisinaului si strada
Chimiei. Aici sunt mai multe proprietati de tip industrial, comercial, dar si o serie de
locuinte construite sau in faza de constructie. Aria de piata se intinde pana in Dancu,
localitate din comuna Holboca. In aria de piata sunt mai multe service-uri auto,
depozite-cum este cel al Postei Romane, depozitul de materiale pentru mobila, doua
hoteluri-Amadeo si Basarabia, fabrica de piese de schimb pentru autovehicule al firmei
Conex. Paralel cu strada Aurel Vlaicu este zona industriala veche a orasului edificata in
perioada comunista. Aici se gasesc hale industriale cu diverse destinatii.
Municipiul Iaşi se află în partea de Est a Moldovei, în Câmpia Moldovei. Căi de

acces: Drum naţional DE 583 (de la Roman) şi DN24 (de la Vaslui), Cale ferată, Aeroport.
Conform datelor recensământului din anul 2011, municipiul Iaşi număra 280.000 de
locuitori şi era astfel al patrulea oraş ca mărime din România. Zona Metropolitană Iaşi,
care include 13 localităţi învecinate, avea o populaţie de aproximativ 400.000 de locuitori.
Pentru o mai bună cunoaştere a proprietăţii de evaluat sunt examinaţi factori sociali,
economici, guvernamentali, de mediu şi manifestările unor tendinţe economice ce pot
influenţa valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare:
Iaşi este un centru economic important al României. Industriile principale sunt

metalurgia (S.C. Arcelor Mittal Tubular Products, S.C. Tehno Steel, Delphi),
medicamentele (S.C. Antibiotice S.A.), textilele (S.C. IasiConf S.A., S.C. Iasitex S.A.,
Lear Corporation) şi industria alimentară. Sectorul bancar şi cel al informaţiei au luat avânt
în ultimii ani, numeroase bănci şi companii de software (Continental, Amazon) fiind
prezente în oraş.
10
Municipiul Iaşi este de asemenea un centru comercial regional important, aici existând
numeroase centre comerciale (Iulius Mall, Moldova Mall, Palas, Felicia Shopping Center,
Era Shopping Center, Hala Centrala, Axa Niciman etc.) şi mai multe hyper şi supermarket-
uri (Metro, Selgros, Carrefour, Kaufland, Auchan, Billa, Lidl, Praktiker, Dedeman,
Arabesque, Baumax, Mobexpert, Mr. Bricolage).
Conform inspecţiei, proprietatea imobiliară industrială evaluată se învecinează cu

proprietăţi private, spaţii comerciale, spaţii industriale şi locuinţe unifamiliale cu regim
de înalţime P, P+M şi P+1E. Proprietatea analizată are deschidere la o stradă principală,
accesul făcându-se direct din drum asfaltat, cu o singură bandă pe sens, strada Aurel
Vlaicu
Dotări edilitare şi servicii de tip urban existente în Tătăraşi:
* Reţea urbană de energie electrică;

* Reţea urbană de apă;
* Reţea urbană de canalizare;
* Reţea urbană de gaze naturale;
* Reţea de comunicaţii: telefon, internet şi cablu TV.
* Caracteristicile zonei se răsfrâng în mod pozitiv asupra proprietăţii imobiliare supuse
evaluării.
2. Descrierea situaţiei juridice
Activul format din amplasament si hala industriala este proprietatea Imobil Class SRL, în
baza următoarelor documente:
 Contract de vânzare cumpărare nr. 350, emis de BNP Toma
11
Dreptul de proprietate supus evaluării se considera a dreptul de proprietate deplin in

baza ipotezelor speciale asa cum reiese din capitolul II, subcapitolul 8. Evaluatorul a
avut la dispozitie Extras de carte funciara pentru Informare emis de catre Oficiul de
Cadastru si Publicitate Imobiliara Iasi.
3. Descrierea terenului
Teren intravilan în suprafaţă de 656 mp, categoria curţi construcţii, situat în sector
cadastral nr. 67, parcela 1/456/1, în zona mediană, rezidenţială, industrial-comercială a
municipiului Iaşi, cartier Tătăraşi.
Dimensiunea amplasamentului este de 656 mp, forma este dreptungliulara, plană, cu

deschiderea la faţadă de 40,77 ml, adâncimea de 16 ml, relaţie proporţională bună,
amplasarea clădirii pe lot fiind poziţionată paralel cu strada. Caracteristicile volumetrice
ale terenului sunt de volum încadrat în aspectul zonei. Terenul este unul bun de fundații,
fără tasări periculoase pentru construcţii şi instalaţii, nu există pericolul alunecărilor de
teren sau a inundațiilor şi nici izvoare subterane. Utilităţile amplasamentului sunt
complete şi sunt servicii oferite de regiile sau societăţile pentru distribuirea alimentării
cu apă, de telefonie, TV, gaze, canalizare, electricitate. Terenul este amenajat în
totalitate. Amplasamentul este împrejmuit parţial cu gard din tablă. Amplasamentul este
între clădiri, fiind ferit de vântul rece. El are deschidere la strada Aurel Vlaicu; este
situat la 150 m de strada Ciurchi, cu o singură bandă pe sens, recent asfaltată şi la o
distanta de 2,5 km până în centrul Iaşiului; este situat în cartierul Tătăraşi, zonă
mediană, rezidentială, industrial-comercială importantă a municiupului Iaşi, cu parcuri
şi spaţii verzi făcând din această zonă liniştită o zonă atractivă din punct de vedere
imobiliar. Locaţia analizată se situează în imediata apropiere a sediului Eon Moldova şi
Piaţa Doi Băieţi. Accesul spre locurile de muncă, şcoli, magazine, parcuri şi biserici este
facil. Căile de transport sunt în apropiere: auto – strada Ciurchi şi strada Aurel Vlaicu,
tramvai – linia 3, 11 şi 13, autobuze - linia 27, 121, maxi-taxi. Vecinii bunului imobil
sunt :
12
Nord - proprietar;
Sud - strada Aurel Vlaicu;
Vest -proprietar.;
Est - proprietar.
Accesul la proprietatea imobiliară supusă evaluării se realizează pe o cale de acces din

strada Aurel Vlaicu, şi în apropiere este amplasată, la o distanţă de 50 m de Piaţa Doi
Băieţi..
4. Descrierea construcţiilor şi amenajărilor
Reglementările în construcţie au fost stabilite la nivel naţional, pentru a asigura

sănătatea şi siguranţa utilizatorilor, protecţia mediului înconjurător, controlul poluării şi
protecţia consumatorului. Cladirea a fost edificata in anul 1980, are o suprafata totala de
656 mp si o arie utila de 630 mp.Imobilul este edificată pe fundaţii continui din beton
armat, structură de rezistenţă din cadre beton armat, închideri perimetrale şi
compartimentări interioare din zidărie de cărămidă, acoperiş din ferme de beton cu
învelitoare metalică.
Finisajele sunt medii şi constau în: la exterior - pereţii sunt tencuiţi cu mortar din
ciment, zugrăviţi cu vopsea lavabilă pe un strat suport de gleturi executate din ipsos, cu
pereţi exteriori tencuiţi; pereţii interiori sunt finisaţi cu tencuială umedă şi zugrăviţi
simplu sau acoperiţi cu faianţă în grupul sanitar şi parţial în hala service; pardoseli reci
executate din beton rezistent la uzură în hală, gresie în grupul sanitar şi vestiar;
tâmplărie exterioară din PVC cu geam clasic, tâmplărie interioară din PVC cu geam
simplu în magazie cu birou, din lemn la grupul sanitar, iar în rest din lemn cu geam
ornament; instalaţii sanitare şi electrice funcţionale. Încălzirea se realizează cu centrală
proprie pe gaz, corpuri radiante din tabla. Dotare: sistem de aer condiţionat.
Compartimentare imobil: hală service, grup sanitar, magazie cu birou şi vestiar. La
momentul inspectiei proprietatea era folosita de către proprietari şi se afla într-o stare de
funcţionare bună. Clădirea este finalizată şi dispune de următoarele utilităţi: curent
electric, apă curentă, canalizare, gaz metan, încălzire în regim propriu, internet,
telefonie fixă şi cablu TV.
Instalaţiile sanitare şi electrice sunt funcţionale:
a) electrice monofazate, realizate cu conductori de cupru cu înveliş izolator de PVC,

care sunt introduşi în tuburi de plastic; tensiunea introdusă prin branşare este de 220V;
iluminatul este făcut cu lămpi de tip fluorescent;
13
b) sanitare – sunt executate pentru alimentarea cu apă rece, pentru evacuarea apei
reziduale, pentru obiectele consumatoare şi pentru instalaţia de gaze; Obiectele sanitare
montate la baie sunt de calitate bună, noi şi întreţinute bine.
c) încălzire – centrală termică proprie pe gaz cu o reţea de conducte pentru transportul

agentului termic şi corpuri de încalzire din tablă;
d) aer condiţionat – imobilul este dotat cu sistem de aer condiţionat - 1 bucată.
În momentul de faţă clădirea este utilizată de către proprietari şi se află într-o stare de
funcţionare bună. Renovări minore – tâmplăria exterioară a imobilului a fost parţial
distrusă de furtună – geamurile termopan au fost înlocuite (uzură fizică recuperabilă).
La interiorul imobilului s-au efectuat lucrări de renovare minore – zugrăveli şi vopsitorii
(uzură fizică nerecuperabilă) . Neadecvare funcţionale – 0%. Caracteristicile
construcţiei se răsfrâng în mod pozitiv asupra proprietăţii imobiliare supuse evaluării.
În urma inspecţiei, evaluatorul a efectuat fotografierea proprietăţii evaluate după cum

urmează:
Cale acces şi zona propietăţii
Stradă imobil – Aurel Vlaicu Proprietatea
14
Interior hală service auto
Interior hală service auto Magazie cu birou
Tâmplărie interioară Detaliu interior
15
5. Identificarea oricăror bunuri mobile sau a altor elemente care

nu sunt proprietăţi imobiliare
La data inspecţiei, 14 octombrie 2015, in interiorul cladirii au fost identificate doua

constructii speciale folosite pentru reparatii auto.
6. Date privind impozitele şi valorile de impozitare
Impozitul pe teren se stabileşte anual, în sumă fixă pe metru pătrat sau ha de teren,
diferenţiat pe zone, după cum urmează:
Zona A – 1.353 lei / mp

Zona B – 859 lei / mp
Zona C – 649 lei / mp
Zona D – 444 lei / mp
Impozitul pe clădiri:
Este anual şi se datorează de către contribuabilii persoane fizice pentru clădirile
proprietate personală, indiferent de locul unde acestea sunt situate şi destinaţia acestora,
precum şi de persoanele care desfăşoară activităţi economice pe baza liberei iniţiative.
Pentru anul 2015, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote de 0.1%
asupra valorii clădirii determinată pe baza normelor de evaluare (valori impozabile).
Proprietatea supusa evaluarii se afla intr-o zona in care nu este nici dezavantajata si nici
avantajata fata de alte imobile cu folosinte similare in privinta impozitului perceput.
IV. ANALIZA PIEŢE
1. Analiza cererii
Cererea pentru spatii industriale de dimensiunile mici, unde se incadreaza si imobilul

supus evaluarii, vin din partea persoanelor fizice cu venituri peste medie si a societatilor
mici. Acestea sunt interesate de achizitia pentru a fi folosit in starea in care se afla sau
pentru a diversifica veniturile prin inchiriere. Achizitia spatiului cu banii cash este greu
de realizat si de aceea cel mai probabil va fi necesara contractarea unui credit. In cazul
persoanelor fizice este nevoie ca acestea sa poata face dovada cel putin in ultimul an a
unui venit mediu net de peste 10.000 de lei lunar, adica circa 2.300 de euro. Potrivit
datelor furnizate de Institutul National de Statistica in Iasi castiga peste 10.000 de lei doar
500 de persoane (34.000 de persoane la nivel national), deci baza de clienti este una mica.
In cazul persoanelor juridice acestea trebuie sa aduca garantii colaterale in cuantum de
aproximativ 200.000 de euro, in active fizice sau depozite bancare. Pot de asemenea
achizitiona spatiul daca pot sa obtina o garantie de la Fondurile de garantare destinate
firmelor mici si mijlocii.
Piaţa imobiliară din municipiul Iaşi se caracterizează prin dezechilibru între cererea
competitivă şi oferta solvabilă, în favoarea ofertei. Factorii ce influenţează dezechilibrul
16
creat pe piaţa imobiliară sunt de natură economică şi socială: puterea de cumpărare a
populaţiei ieşene, accesul greu la credite bancare si imprumuturi ipotecare. Într-o
Românie în care planurile economice se schimbă trimestrial, într-un domeniu atât de
strâns legat de macroeconomie cum este cel al imobiliarelor, planurile de afaceri sunt
greu de făcut. Toată lumea lucrează cu mai multe planuri de rezervă şi îşi calculează cifra
de afaceri luând în calcul cel mai grav caz cu putinţă. Şi totuşi, puţini sunt cei care cred
că lucrurile ar putea să degenereze până acolo unde ar fi nevoie de aplicarea celor mai
pesimiste planuri. Avantajaţi vor fi proprietarii care reuşesc să înţeleagă faptul că trebuie
să ceară un preţ corect, adaptat pieţei, dacă vor să îşi vândă imobilul. Deci, anul 2015 va
fi ca şi anul 2014, un an de lămurit clienţii, fie ei proprietari sau cumpăratori, de faptul că
şi în criză există o valoare reală a proprietăţilor, iar un preţ dus departe de această valoare
nu are cum să fie constructiv. În prezent piaţa imobiliară din Iaşi în ceea ce privesc
tranzacţiile imobiliare cu spaţii industriale – hale, depozite, etc. se caracterizează prin
stagnare şi scăderi de preţuri. Momentan cererea este cea care dictează direcţia pieţei
imobiliare şi nu oferta. Cererea pentru cumpărarea acestui tip de proprietăţi a scăzut
mult faţă de anii anteriori, la fel şi ofertele de chirii. În aceste condiţii timpul de expunere
al proprietăţilor imobiliare oferite spre vânzare este mare, uneori chiar tranzacţiile nu mai
sunt finalizate deoarece proprietarii nu renunţă la preţurile exagerat de mari, în speranţa
că le vor vinde peste un an sau doi când piaţa va fi stabilizată şi va avea un trend
ascendent. Piaţa imobiliară analizată va fi cea de tip industrial, zona de amplasare a
proprietăţii supuse evaluării este o zonă care s-a dezvoltat din punct de vedere economic
în ultimii ani.
2. Analiza ofertei
Pe piaţa imobiliară, oferta reprezintă numărul dintr-un tip de proprietate care este
disponibil pentru vânzare sau închiriere la diferite preţuri, pe o piaţă dată, într-o anumită
perioada de timp. Existenţa ofertei pentru o anumită proprietate la un anumit moment,
anumit preţ şi un anumit loc indică gradul de raritate a acestui tip de proprietate.
O primă clasificare a proprietăţilor imobiliare se poate face în funcţie de amplasarea

acestora faţă de strada principală. Alte criterii/elemente ce se iau în considerare la
achiziţionarea unei proprietăţi sunt: accesul la transportul auto public, aria utilă, suprafaţa
terenului, regimul de înălţime, finisajele interioare şi exterioare, accesul la utilităţile
edilitare ale zonei, etc..
Oferta competitivă presupune identificarea în aria de piaţă a:
 stocului de produs finalizat, adica a proprietăţilor care există fizic şi au ajuns la

maturitate (au atins gradul de ocupare şi nivelul chiriilor din piaţa specifică;
 proprietăţi similare în curs de dezvoltare (stadiul incipient al dezvoltării
construcţiei, finalizarea lor implicând un timp relativ scăzut);
 proprietăţi similare planificate în aria de piaţă (în stadiul de proiect şi care au
şanse de finalizare). Proiecte industiale finalizate în zona Tătăraşi: oferta e formată în jur
de 10 proprietăţi. Proiecte industiale în curs de finalizare în zona Tătăraşi: nu sunt.
Proiecte industiale planificate în aria de piaţă – nu sunt.
Chiriile în zonă sunt cuprinse între 4 euro/mp/lună şi 6 euro/mp/lună.
17
O tendinta recenta observata in aria de piata este renovarea spatiilor industriale vechi si
scoaterea lor la inchiriere. In continuare redam un tabel cu date din piata continand oferte
si mai multe fotografii. Sursa este site-ul www.olx.ro si agentiile care au oferte in zona.
Suprafata Chirie Chirie per mp

(mp) (euro) (euro) Zona Utilizare
500 2500 5 Tatarasi industrial
250 1000 4 Tatarasi Industrial
120 500 4,2 Tatarasi industrial
280 1700 6 Aurel Vlaicu industrial
140 1000 7 Tatarasi/Tudor industrial
650 3800 5,8 Tatarasi/Metalurgie industrial
18
3. Analiza echilibrului
Comparând nivelul cererii cu cel al ofertei, ajungem la concluzia că nivelul cererii este
mai mic decât cel al ofertei, deci avem o piaţă a cumpărătorului. Discrepanţa între
cererea solvabilă şi oferta competitivă va crea un blocaj al tranzacţiilor, accentuând criza
de pe piaţa imobiliară. În noile condiţii, echilibrul între cerere şi ofertă putându-se realiza
la un nivel scăzut şi doar pentru cladirile vechi, al căror preţ va scădea mai accentuat.
Punctul de echilibru al pieţei este foarte greu de atins, ciclul imobiliar neputând fi
sincronizat cu ciclul de dezvoltare a afacerilor, datorită instabilităţii economice,
activitatea imobiliară răspunzând la stimuli pe termen lung sau pe termen scurt. În mod
uzual, achiziţia unor proprietăţi imobiliare se face datorită valorii mari a acestora, prin
instituţii de finanţare adecvate care adaptează condiţiile creditului la tipul de bunuri
achiziţionate. În aceste condiţii, stocurile de spatii noi vor deveni şi mai inaccesibile, mai
ales la preţurile actuale, iar perspectiva unor noi dezvoltări va fi practic nulă.
Din analiza imobiliară în aria pieţei, se poate întâlni o gamă variată de chirii şi preţ
tranzacţii (vânzare) pentru proprietăţi similare cu proprietatea subiect - spaţii industriale,
în funcţie de zonare, dimensiune, acces auto, acestea variind pentru chirii de la 4 – 6
euro/mp, pentru vânzare 340 – 460 euro/mp (amplasament plus imobile si constructii
speciale). Se constată că spre limita maximă a preţurilor se situează spaţiile de
dimensiuni favorabile, stare tehnică bună, amplasate în zone cu acces favorabil, având
integral utilităţi contorizate individual. La cealaltă extremă se află spaţiile de dimensiuni
mici, stare tehnică satisfăcătoare, amplasate în zone cu acces mai puţin favorabil.
Terenurile sunt tranzacţionate la preţuri diferite în funcţie de destinaţie (rezidenţial,

industrial sau comercial), suprafeţe, apropiere de utilităţi, etc., cele comparabile fiind
tranzacţionate în jurul valorilor de 85-120 euro/mp în cartierul Tătăraşi. Având în
vedere piaţa specifică a imobilului subiect, se constată că aceste proprietăţi sunt solicitate
mai mult la închiriere şi mai puţin ca tranzacţie efectivă. Ce aşteptăm să se întâmple este
că vom ajunge într-un punct de echilibru în perioada următoare, în care preţurile nu vor
mai continua să mai scadă şi după aceea va fi o creştere, dar creşterea aceasta va fi
uşoară, nu va fi o creştere spectaculoasă cu dublări de preţuri de la an la an ca până acum.
4. Cea mai bună utilizare a proprietăţii imobiliare
Definiţie CMBU – Cea mai probabilă utilizare a proprietăţii, care este fizic posibilă,
justificată adecvat, permisă legal, fezabilă financiar şi care conduce la cea mai mare
valoare a proprietăţii evaluate.
Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare trebuie să indeplinească patru criterii:
1. Permisă legal – evaluatorul trebuie să determine care utilizări sunt permise de lege.
Trebuie să fie analizate reglementările privind zonarea, restricţiile de construcţie,
normativele de construcţii, restricţiile privind construcţiile din patrimoniu şi siturile
istorice, impactul asupra mediului.
19
2. Posibilă fizic – dimensiunile şi forma, suprafaţa, structura geologică a terenului şi
accesibilitatea unui lot de teren şi riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundaţii).
Se iau în consideraţie capacitatea şi disponibilitatea utilităţilor publice (canalizare, apa,
linie de transport energie electrică, gaze, agent termic).
3. Fezabilă financiar – utilizările care au indeplinit criteriile de permise legal şi

posibile fizic, sunt analizate, mai departe pentru a determina dacă ar produce un venit
care să acopere cheltuielile de exploatare, obligaţiile financiare şi amortizarea
capitalului.
4. Maxim productivă – dintre utilizările fezabile financiar, cea mai bună utilizare este
acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în
concordanţă cu rata de fructificare a capitalului cerută pe piaţă pentru acea utilizare.
4.1. Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber
CMBU a terenului considerat liber presupune că terenul este liber sau poate fi eliberat
prin demolarea construcţiilor. Aproape orice clădire poate fi demolată şi aceasta se face
atunci când ea nu mai adaugă valoare terenului. CMBU a terenului considerat liber
trebuie să ţină cont de utilizarea actuală şi de toate utilizările potenţiale.
Pentru analiza celei mai bune utilizări a terenului considerat liber s-au avut în vedere
următoarele alternative:
 Utilizarea I – Hală prestări servicii, cu regim de înălţime P, utilizată în scop

industrial, cu suprafaţă teren ST=656,00 mp, aria utilă Au=630 mp şi aria desfaşurată
Ad=656 mp. Soluţia constructivă a clădirii: fundaţii continui sub pereţi portanţi din
cărămidă, structura de rezistenţă – pereţi portanţi din zidărie de cărămidă, acoperiş pe
ferme de beton, tâmplărie exteriorară din PVC cu geamuri termopan, tâmplărie interioară
din lemn, finisaje medii, utilităţi edilitare complete. Rata de capitalizare pentru hală
prestări servicii constituie 10,5%, cifra ce a fost preluata din revista Valoarea, nr. 8/09-
2015. Costul per metru patrat a unui imobil de acest tip este de 381 euro/mp si a fost
preluat din Corneliu Schiopu-Costuri de reconstructie-Consturi de inlocuire. Cladiri
industriale, comerciale si agricole. Constructii speciale, IROVAL, Bucuresti, 2015-pag.
86.
VBP=Au*ChiriaE/lună*12luni = 630 *5 E/mp*12
VBE=VBP-gr.de neoc.
Pentru gradul de neocupare procentul s-a calculat 10%, din datele de piaţă conform
cărora 1-2 luni proprietatea este neocupată de chiriaşi (Acesta a fost dedus din analiza de
piata si din comparatiile realizate de revista Valorea nr. 8/09-2015).
gr.de neoc.=1*100/12=10%, gr. de neoc.=VBP*0,10
VBE= VBP-gr.de neoc.
VNE/an=VBE-Cheltuieli
20
Pentru cheltuieli procentul s-a calculat 5%.
Din informaţiile culese din teren pentru o proprietate imobiliară similară cheltuielile
constau în: impozit, asigurare şi reparaţii; suma cheltuielilor este de 1.700E/an, ceea ce
înseamnă 5% din VBE al proprietăţii.
Cheltuieli= VBP*5/100
Vpropr.=VNE(an)/c=32,320/10,5=307.809 E
Vreziduală teren=Vpropr.-Cost net reconstrucţie
Vreziduală teren = 57.873 E
 Utilizarea II – Depozit engross, cu regim de înălţime P, cu suprafaţă teren

ST=656 mp, aria utilă Au=630 mp şi aria desfaşurată Ad=656 mp. Soluţia constructivă a
clădirii: fundaţii izolate sub stâlpi de rezistenţă şi continui sub ziduri de închideri
perimetrale. Structura de rezistenţă – cadre din beton armat cu închideri perimetrale din
BCA. Tâmplăria exterioară din PVC cu geam termopan. Tâmplăria interioară – uşi din
lemn masiv. Acoperişul – învelitoare din tablă profilată pe şarpantă din lemn. Spaţiul de
birouri are finisaje superioare şi fiecare nivel este dotat cu centrală termică proprie. Rata
de capitalizare pentru birouri constituie 9,75% conform datelor de pe piață. S-a luat în
considerare chiria percepută de 6,00 Euro/mp în zona Tătăraşi pentru un spațiu de depozit
similar nou. Pretul pentru un metru patrat de constructie similara este de 434 euro/mp
preluat din Corneliu Schiopu-Costuri de reconstructie-Consturi de inlocuire. Cladiri
industriale, comerciale si agricole. Constructii speciale, IROVAL, Bucuresti, 2015-pag.
73.
Pentru calculul ratei de capitalizare pentru birouri s-au folosit formulele:
Vp=VNE/c,
VNE={[(Au*Chiria)*12 luni]*%grad neocupare}-Cheltuieli, c=VNE/Vp Pentru gradul

de neocupare procentul s-a calculat 25%, din datele de piaţă conform cărora 3 luni
proprietate este neocupată de chiriaşi.
gr.de neoc.=3*100/12=25%, gr. de neoc.=VBP*0,025
Pentru cheltuieli procentul s-a calculat 5%.
Din informaţiile culese din teren pentru o proprietate imobiliară similară cheltuielile
constau în: impozit, asigurare şi reparaţii; suma cheltuielilor este de 1701 E/an, ceea ce
Utilizarea
Utilizarea I II
Hala prestari Depozit

Specificație criteriu servicii engross
Utilizarea proprietății imobiliare Industrial Comercial
21
Suprafața teren 656 mp 656 mp
Aria desfășurată a construcției 656 mp 656 mp
Costul net al construcției, EUR/mp 381 €/mp 434 €/mp
Costul net al constructiei, EUR 249.936 € 284.704 €
Chirie lunară, EUR/mp 5 €/mp 6 €/mp
Aria utilă închiriată 630 mp 630 mp
Venit brut potențial/an, EUR 37,800 € 45,360 €
Grad neocup 10% ind, 25%com. 3,780 € 11.340 €
Venit brut efectiv/an, EUR 34,020 € 34,020 €
Cheltuieli 5%ind.,5% com 1,700 € 1,701 €
Venit net din exploatare/an, EUR 32,320 € 32,319 €
Rata de capitalizare 10,5% 9,75%
Valoarea de piață a proprietății imobiliare,

307.809 € 331.476 €
EUR
Valoarea reziduală teren, EUR 57.873 € 46,772 €
Valoarea reziduală teren, EUR/mp 89€/mp 72 €/mp
Concluzii:Conform datelor analizate, cea mai bună utilizare a terenului liber o

constituie hala prestări servicii deoarece are valoarea reziduală a terenului maximă
– 57,873 EURO.
4.2. Cea mai bună utilizare a terenului construit
CMBU a terenului construit este legată de utilizarea ce ar trebui dată unei proprietăţi
imobiliare prin construcţiile ce-i aparţin. CMBU a terenului construit identifică utilizarea
proprietăţii imobiliare care va asigura cea mai înaltă fructificare a capitalului investit.
Prin prisma criteriilor care definesc noţiunea de CMBU proprietatea imobiliară:
 este permisibilă legal;

 îndeplineşte condiţia de fizic posibilă;
 este fezabilă financiar;
 este maxim productivă.
22
Menţionăm faptul că din punct de vedere al permisibilităţii legale şi posibilităţii fizice
studiile, proiectele şi avizele pentru utilizări industiale susţin această utilizare. Hală
prestări servicii cu regim de înălţime P este fezabilă financiar deoarece venitul produs
acoperă cheltuielile de exploatare ale proprietarului. Proprietatea industrială este maxim
productivă deoarece valoarea de piaţă rezultată este cea mai mare comparativ cu imobilile
la care apar cheltuieli de conversie ce diminueaza valoarea de piaţă a proprietăţii.
Amplasamentul pentru construcţii vile va fi analizat prin prisma a două alternative, toate
compatibile cu construcţiile din zonă:
 Utilizarea I – Hală prestări servicii în regim de înălțime P, utilizată în scop

industrial, cu aria utilă Au=630 mp şi aria desfaşurată Ad=656 mp, nivelul chiriei lunare
5 EUR/mp.
Rata de capitalizare pentru hală prestări servicii constituie 10,5% cifra ce a fost preluata
din revista Valoarea, nr. 8/09-2015. Pentru cheltuieli procentul s-a calculat 5%. Din
informaţiile culese din teren pentru o proprietate imobiliară similară cheltuielile constau
în: impozit, asigurare şi reparaţii; suma cheltuielilor este de 1.700 Euro/an, ceea ce
Vpropr.=VNE(an)/c=307.809 Euro
 Utilizarea II – Hală producţie textile în regim de înălțime P, utilizată în scop

industrial, cu utilă Au=630 mp şi aria desfaşurată Ad=656 mp, nivelul chiriei lunare fiind
de 5 EUR/mp, cost conversie hală prestări servicii în hală producţie textile – 19.680 EUR
(după calculele realizate s-a constatat că pentru conversie proprietarul mai plătește în plus
față de costul de construcție inițial încă 30 Euro/mp Ad).
Rata de capitalizare pentru hală de producţie constituie 10,5% cifra ce a fost preluata
din revista Valoarea, nr. 8/09-2015. A fost aleasa acceasi rata de capitalizare deoarece
analizam doua spatii cu aceeasi destinatie, industriala, difera doar activitatea. Pentru
cheltuieli procentul s-a calculat 5%. Din informaţiile culese din teren pentru o proprietate
imobiliară similară cheltuielile constau în: impozit, asigurare şi reparaţii; suma
cheltuielilor este de 1.700 E/an, ceea ce înseamnă 5% din VBE al proprietăţii.
Vpropr.=VNE(an)/c=288.129 euro
Utilizarea I Utilizarea II
Hala
Hala prestari productie -
Specificatie criteriu servicii textile
Utilizarea proprietatii imobiliare Industrial Industrial
Suprafata teren 656 mp 656 mp
23
Suprafata inchiriabila 630 mp 630 mp
Venitul brut potential lunar EUR 3,150 € 3,150 €
Venit brut potential/an, EUR 37,800 € 37,800 €
Grad neocupare 10% 3,780 € 3,780 €
Venit brut efectiv/an, EUR 34,020 € 34,020 €
Cheltuieli 5%ind.-prestări, producţie 5% 1.700 € 1.700 €
Venit net din exploatare/an, EUR 32.320 € 32.320 €
Rata de capitalizare 10,5% 10,5%
Valoarea capitalizata, EUR 307.809 € 307.809 €
Cheltuieli de reconversie 0 19.680
Valoarea de piata a proprietati imobiliare,

307.809€ 288.129 €
EUR
Concluzii: Conform datelor analizate, cea mai bună utilizare a terenului construit o
constituie hală prestări servicii în regim de înălţime P deoarece are valoarea
maximă a proprietăţii imobiliare – 307.809 EURO.
4.3. Concluzii CMBU
Din analiza CMBU rezultă că terenul considerat liber are valoare reziduală
maximă dacă pe el se află construită hala de prestări servicii. Din datele prezentate la
capitolele 4.1 si 4.2, prin prisma criteriilor care definesc noţiunea de CMBU, se deduc
următoarele concluzii:
- este permisă legal şi posibilă fizic conform studiilor, proiectelor şi avizelor care susţin
această utilizare industrială;
- este fezabilă financiar deoarece venitul produs acoperă cheltuielile de exploatare ale
proprietarului;
- este maxim productivă deoarece din valoarea de piaţă rezultă cea mai mare valoare
comparativ cu imobilele la care apar cheltuieli de conversie.
24
5. EVALUAREA PROPRIETĂŢII
Evaluarea reprezinta o opinie emisa pe baza unei analize referitoare la natura, valoarea
sau utilitatea unor anumite interese sau aspecte ale proprietatii imobiliare, exprimata de o
persoana impartiala, specializata in domeniu. Pentru estimarea valorii unei proprietati
imobiliare pot fi aplicate trei abordari:
1. Abordarea prin piata
2. Abordarea prin cost
3. Abordarea prin venit
In cazul de fata am optat pentru folosirea abordarii prin cost si venit deoarece prima
varianta este inaplicabila in lipsa unor proprietati comparabile similare.
1. Abordarea prin cost

Lotul de teren studiat este gata pregătit şi utilizat pentru construire, fiind studiat ca un
amplasament. Din punct de vedere al caracteristicilor fizice, nu sunt necesare îmbunatăţiri
interne, nici externe. Conform informaţiilor primite nu există restricţii speciale de
dezvoltare a amplasamentului. Cea mai bună utilizare a sa este de construire pentru
utilizare industrială. Evaluarea amplasamentului este efectuată prin metoda comparaţiilor
directe, care este cea mai adecvată metodă atunci când există informaţii privind vânzări
comparabile. Metoda analizează, compară, ajustează tranzacţiile şi alte date cu importanţă
valorică pentru loturi similare. Ea este o metodă globală care aplică informaţiile culese
urmărind raportul cerere-ofertă pe piaţa imobiliară, reflectate în mass-media sau alte
surse de informare şi se bazează pe valorile unitare rezultate în urma tranzacţiilor cu
terenuri efectuate în zonă. Procesul de comparare ia în considerare asemănările şi
deosebirile între terenul de evaluat şi celelalte terenuri deja tranzacţionate sau ofertate,
despre care există informaţii suficiente. Pentru estimarea valorii de piaţă a terenului
considerat liber au fost selectate proprietăţi imobiliare care au corespuns cel mai bine cu
proprietatea subiect:
Comparabila 1: Teren intravilan 700 mp, Tătăraşi, Strada 7 Oameni, procent de ocupare
al terenului (POT) 20%, Autorizaţie de construcţie pentru hală de producţie cu regim de
înălţime P+1E+M, coeficient de utilizare al terenului (CUT) 0,4, deschidere la stradă de
20 ml, plan, toate utilităţile, 85 €/mp, octombrie.2015. Sursa: www.olx.ro, tel 745589284
25
Comparabila 2: Teren 850 mp, Calea Chişinăului, procent de ocupare al terenului (POT)
20%, regim de înălţime P+1E, coeficient de utilizare al terenului (CUT) 0,4, deschidere
de 21 ml, plan, toate utilităţile, 120 €/mp, 04.10.2015. Sursa: proprietar dl S. Corneliu
Comparabila 3: Teren 550 mp, Tătăraşi, Strada Aurel Vlaicu, coeficient de utilizare al
terenului (CUT) 0,4, deschidere de 29 ml, terenul este în pantă, toate utilităţile, 75 €/mp,
oct.2015. Sursa: proprietar dl Mândrişteanu Mihai
Comparabila 4: Teren intravilan 610 mp, Calea Chişinăului, zonă industrială, procent de
ocupare al terenului (POT) 20%, coeficient de utilizare al terenului deschidere la stradă
de 25 ml, plan, toate utilităţile, 130 €/mp, oct.2015. Sursa: www.olx.ro, tel 740938546,
persoană fizică Leonard
Comparabila 5: Teren intravilan 730 mp, Tătăraşi, Aurel Vlaicu, zonă bună, plan, toate
utilităţile, 100 €/mp, oct.2015. Sursa: proprietar dl Sintu C.
26
Fragment de hartă cu proprietatea analizată şi comparabilele folosite la abordarea prin

cost:
Amplasament analizat si comparabile
27
Caracteristicile, datele de comparaţie şi cele de ajustare sunt expuse în fişa de calcul tabelar:
Proprietati de comparaţie
Elemente Proprietatea
de COMPARAŢIE de evaluat
Comparabil Comparabil Comparabil Comparabil Comparabil

a1 a2 a3 a4 a5
Iasi, Str. Iasi, Str.

Tatarasi - Iasi, Calea Iasi, Calea
Iasi, strada Aurel Vlaicu nr. 54 Aurel Aurel
Str. Ciurchi Chisinaului Chisinaului
Vlaicu Vlaicu
Suprafata teren (mp) 656 mp 700 850 550 610 730
Criteriul de comparatie
Preţul de Vânzare EURO/mp 80,75 114 71,25 123,50 95
Drepturi de proprietate
1 deplin deplin deplin deplin deplin deplin
transmise
Corecţie pentru Drepturi de

0€ 0€ 0€ 0€ 0€
proprietate
123,50
Preţ corectat (euro/mp)
80,75 €/mp 114 €/mp 71,25 €/mp €/mp 95 €/mp
2 Condiţii de finanţare cash cash cash cash cash cash
Corecţie pentru finanţare 0€ 0€ 0€ 0€ 0€
123,50
80,75 €/mp 114 €/mp 71,25 €/mp €/mp 95 €/mp
independe independe independe independen independe

3 Condiţii de vânzare
nt nt nt t nt
Corecţie pentru condiţii de vânzare 0.00 € 0.00 € 0.00 € 0.00 € 0.00 €
123,50
80,75 €/mp 114 €/mp 71,25 €/mp €/mp 95 €/mp
oferta oct.- oferta oct.- oferta oct.- oferta oct.- oferta oct.-
4 Condiţii ale pieţei (data vânzării) Oct-13
25% 25% 25% 25% 25%
Corecţie pentru condiţii ale pieţei 0€ 0€ 0€ 0€ 0€
123,50
80,75 €/mp 114 €/mp 71,25 €/mp €/mp 95,00 €/mp
5 Topografie plan plan plan pantă plan plan
Corectie topografie 0,0% 0,0% 15% 0% 0,0%
Valoarea corectiei pt. topografie 0.00 € 0.00 € 0.00 € 0.00 € 0.00 €
Pret corectat 80,75 €/mp 114 €/mp 81,9€/mp 123,5 €/mp 95,00 €/mp
28
Iasi, strada
6 Localizare Aurel Vlaicu nr. inferioara superioara inferioara superioara similar
54
Corecţie pentru localizare 18% -17% 18% -17% 0,0%
Valoarea corecţie pentru localizare 11 € -15 € 13 € -16 € 0€
Preţ corectat (euro/mp) 91,75 €/mp 99 €/mp 94,9 €/mp 107,5 €/mp 95,00 €/mp
7 Acces la sosea, deschidere direct direct direct direct direct direct
Corecţie pentru acces 0.0% 0% 0.0% 0.0% 0.0%
Valoarea corecţie pentru acces 0.00 € 0.00 € 0.00 € 0.00 € 0.00 €
8 Suprafata (mp) 656 mp 700 mp 850 mp 550 mp 610 mp 730 mp
Corecţie pentru localizare 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%
Valoarea corecţie pentru localizare 0.00 € 0.00 € 0.00 € 0.00 € 0.00 €
9 Utilizare industrial industrial industrial industrial industrial industrial
Corecţie pentru Utilizare 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%
Valoarea corecţie pentru Utilizare 0.00 € 0.00 € 0.00 € 0.00 € 0.00 €
apa,
1
Utilitati electricitate, similar similar similar similar similar
0
canal, gaz
Corecţie pentru Utilitati 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%
Valoarea corecţie pentru Utilitati 0.00 € 0.00 € 0.00 € 0.00 € 0.00 €
1
Alţi factori Nu e cazul Nu e cazul Nu e cazul Nu e cazul Nu e cazul Nu e cazul
1
Corecţie pentru alti factori 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%
Valoarea corecţie pentru alti factori 0.00 € 0.00 € 0.00 € 0.00 € 0.00 €
Corecţie totală netă (absolut) 6,75 19,65 9,25 9,5 -5
Corecţie totală brută(absolut) 15,25 31,65 16,75 22,5 5
Valoare fara
TVA 95 €/mp
88,000 €
Se alege comparabila C5 cu cea
mai mică corecţie brută, rotund
391,000 lei
29
Corecţiile aplicate comparabilelor pentru estimarea valorii de piaţă a proprietăţii
imobiliare evaluate – teren în suprafaţă de 656mp pe care se află hala prestări servicii –
sunt următoarele:
- In grila de piata toate preturile au fost corectate negativ cu 5% si au fost introduse ca

atare. Aceasta se aplică tuturor comparabilelor deoarece sunt oferte şi nu tranzacţii deja
încheiate. Procentul de 5% a fost stabilit în baza datelor furnizate de proprietar dl Sintu
C. care a cumpărat terenul în suprafaţă de 730 mp (comparabila C5) la preţul de 69.300
Euro, deşi preţul ofertat de vânzător a fost de 73.000 Euro;
- Corecţiile pentru drepturile de proprietate transmise, condiţiile de finanţare şi

condiţii de vânzare sunt similare cu elementele de comparaţie ale terenului evaluat.
Corecţiile vor fi 0%;
- Corecţia pentru condiţiile de piaţă a fost de 0% deoarece comparabilele sunt
identice din acest punct de vedere.
- Corecţia aplicată pentru topografie: C3 diferă prin topografie faţă de proprietatea
evaluată.
Se aleg comparabilele (C5-C3)/C3*100= 15%
Corecţia fiind de 15% se aplică comparabilei C3.
- Corecţia aplicată pentru localizare se referă la interesul pe care îl prezintă zona de

situare şi care poate prezenta fluctuaţii chiar în cadrul unei zone de sine stătătoare.
În cazurile analizate C1 si C3 au localizare inferioară faţă de proprietatea evaluată, iar C2
şi C4 au localizare superioară faţă de proprietatea evaluată.
Pentru localizare inferioară faţa de proprietatea evaluată se aleg comparabilele C1 şi C5

care diferă doar prin localizare, corecţia fiind de 18% şi se aplică comparabilelor C1 şi
C3.
Pentru localizare superioară faţa de proprietatea evaluată se aleg comparabilele C4 şi C5

care diferă prin localizare, corecţia fiind de -17% şi se aplică comparabilelor C2 şi C4.
- Corecţia pentru accesul la şosea comparabilele sunt similare cu elementele de

comparaţie ale terenului evaluat. Corecţiile vor fi 0%;
- Corecţia pentru suprafaţă va fi 0% - pentru că toate amplasamentele au suprafeţe
relativ asemănătoare cu cea a proprietăţii de evaluat.
- Corecţia pentru utilizare va fi 0% pentru că toate amplasamentele au destinaţia
contrucţie industrială.
- Corecţia pentru alţi factori va fi 0% - comparabilele sunt similare cu elementele de
comparaţie ale terenului evaluat. Corecţiile vor fi 0%;
- Corecţia pentru utilităţi se aplică atunci când există diferenţieri în ce privesc
utilităţile care caracterizează o proprietate: apa, curent, gaz, canalizare. Corecţia a fost de
0% deoarece nu există diferenţe în ceea ce privesc utilităţile la comparabile faţă de
proprietatea de evaluat. Aplicând analiza pe perechi de date expusă în tabelul de mai sus,
unde proprietatea 5 are cea mai mică corecţie brută, se alege
Valoarea unitară teren = 419 Lei/mp, echivalent a 95 Euro /mp.
30
Valoarea terenului rezultată prin metoda comparaţiilor directe, exprimată în Lei şi Euro,
este:
Vteren = 275.273 LEI, echivalent a 62.320 EURO
Metoda costurilor segregate

Această metodă constă în estimarea costului de reconstrucţie a clădirii din care se deduce
deprecierea cumulată, valori corespunzătoare lunii octombrie 2015.
Având în vedere caracteristicile clădirii analizate, evaluarea cuprinde următoarele etape:
- Stabilirea costului de reconstrucţie total prin estimarea unui deviz general estimativ,
pe categorii de lucrări, în funcţie de caracteristicile tehnico-constructive şi gradul de
dotare a clădirii la nivelul preţurilor actuale;
- Stabilirea costului de reconstrucţie pentru lucrările efectuate până la aducerea

la stadiul actual de finalizare, prin estimarea unui deviz pe categorii de lucrări;
- Determinarea valorii rămase la acelaşi nivel de preţuri, prin estimarea deprecierii
cumulate.
Cost reconstrucţie - reprezintă costul estimat pentru a construi la preţurile
curente de la data evaluării o copie, o replică exactă a clădirii evaluate, folosind
aceleaşi materiale, normative de construcţii, arhitectură, planuri de calitate şi manoperă
înglobând toate deficienţele, supradimensionările şi deprecierea clădirii evaluate.
Această valoare s-a stabilit pe baza documentaţiei pusă la dispoziţie de către

proprietar şi a inspecţiei efectuată în teren. Pentru determinarea valorilor unitare şi totale
a obiectului de construcţii ce se evaluează s-au parcurs următoarele etape:
 documentare privind spaţiul ce urmează a fi evaluat prin stabilirea caracteristicilor
tehnico-constructive ale clădirii;
 cercetarea obiectului la faţa locului şi stabilirea dotărilor şi instalaţiilor precum şi
stabilirea stării tehnice a clădirii şi a subansamblelor componente;
 se efectuează încadrarea clădirii într-unul din cataloagele de reevaluare;
 se elaborează faza de evaluare şi se determină valorile unitare de reconstrucţie, pe
total şi pe categorii de lucrări precum şi corecţiile datorate abaterilor faşă de prevederile
din fişele catalogului (se ia în considerare suprafaţa utilă);
 se calculează valoarea tehnică unitară şi totală la nivelul de preţuri actuale.
31
CLĂDIRI INDUSTRIALE Catalog Corneliu Schiopu, Costuri reconstructie-Costuri inlocuire, Iroval, Bucuresti, pag. 73
Proprietar: Imobil Class SRL

Denumire şi adresă obiectiv: Hala prestari servicii
Data evaluării: 14 octombrie 2015
Suprafaţa construită Sc (mp) = 656,0
Suprafaţa desfaşurat construită Sdc (mp) = 656,0
Coef.
Suprafaţă Cost catalog Total cost
corecţie Coef. corecţie Cost total
Sc / Sdc (euro/mp, (euro)
distanţă de manoperă (euro, lei)
Nr. (mp) lei/mp) (euro, lei)
Denumire / Simbol transport
Crt.
D E
A B C=AxB F=CxDxE
1,006 1,036
Suprastructură / Structură
1 8STR2D6H6 656,0 159,1 104.369,6 1,006 1,036 108.775,7
2 0,0 1,006 1,036 0,0
3 0,0 1,006 1,036 0,0
Total 108.775,7
Învelitori
1 656,0 145,0 95.120,0 1,006 1,036 99.135,6
Total 99.135,6
Închideri perimetrale
1 ICARA24GH6 656,0 73,2 48.019,2 1,006 1,036 50.046,4
Total 50.046,4
Finisaj interior hală, vestiare şi birouri în hală
1 FINHALA 600,0 32,7 19.620,0 1,006 1,036 20.448,3
2 FINIVEST 56,0 110,3 6.176,8 1,006 1,036 6.437,6
Total 26.885,8
Instalţii electrice funcţionale hală, vestiare şi birouri în hală
1 ELHALAC 656,0 13,0 8.528,0 1,006 1,036 8.888,0
Total 8.888,0
Instalaţie sanitară hală, vestiare şi birouri în hală
1 SAHALAVE 56,0 4,0 224,0 1,006 1,036 233,5
Total 233,5
Instalaţii de încălzire, cu / fară ventilaţie, hală, vestiare şi birouri în hală
1 INCHALAC 656,0 25,7 16.859,2 1,006 1,036 17.570,9
Total 17.570,9
TOTAL COST (CIB) CU TVA (EURO, LEI) 311.535,9

TOTAL COST (CIB) CU TVA (EURO/MP, LEI/MP) 474,9
CONSTRUCŢII SPECIALE ÎN INTERIORUL HALEI INDUSTRIALE
Proprietar: Imobil Class SRL

Denumire şi adresă obiectiv: Hala prestari servicii
Data evaluării: 14 octombrie 2015
Suprafaţa construită Sc (mp) =656 1,0
Suprafaţa desfaşurat construită Sdc (mp) =656 1,0
Coef.
Cost catalog Coef.
Unitate de Total cost corecţie Cost total
Cantitate (euro/um, corecţie
măsură (euro, lei) distanţă de (euro, lei)
Nr. lei/um) manoperă
Denumire / Simbol transport
Crt.
E F
A B C D=BxC G=DxExF
1,006 1,036
Cuvă reparaţii auto
1 CUVAUTO mp 3,5 677,2 2.370,2 1,006 1,036 2.470,3
2 CUVAREP mp 3,5 462,2 1.617,7 1,006 1,036 1.686,0
Total 4.156,3
TOTAL COST (CIB) CU TVA (EURO, LEI) 4.156,3

TOTAL COST (CIB) CU TVA (EURO/MP, LEI/MP) 4.156,3
Cost de înlocuire brut = 1.376.081 LEI, echivalent a 311.535 EURO
32
Estimarea deprecierii prin varianta modificata a metodei varsta-durata de viata
economica
Deprecierea - reprezintă o pierdere de valoare faţă de costul de reconstrucţie ce poate

apare din cauze fizice, funcţionale sau externe. Pentru aplicarea acestei metode mai intai
vor fi estimate efectul elementelor recuperabile ale deprecierii. Acestea vor fi scazute din
costul constructiei la data evaluarii. In etapa urmatoare va fi estimata valoarea
deprecierilor nerecuperabile ce va rezulta din aplicarea unui procent rezultat dintre
raportul varsta efectiva/durata de viata totala la valoarea rezultata anterior. Scazand si
aceasta ultima valoarea din costul net vom afla valoarea constructiilor.
In urma inspectiei a rezultat si a masuratorilor efectuate a rezultat ca o suprafata de 500

metri patrati din tencuiala este deteriorata. Costul remedierii se ridica la 14,6 euro/mp
(sursa: Corneliu Schiopu-Metoda Costurilor Segregate, Iroval, Bucuresti, 2012), ceea ce
inseamna un total de 7.300 euro. Odata cu luarea in considerare a remedierii deficientii,
consultand lucrarea ‚Probleme de economia constructiilor’ elaborat de Institul National
de Cercetare si Dezvoltare in Economia Constructiilor –INCERC si pe baza obsrevatiilor
din momentul inspectiei aleg durata de viata efectiva de 35 ani. Durata de viata totala a
cladirii este de 80 de ani. Mai jos, in tabelul urmator, redam modul de calcul a valorii
deprecierii si a proprietatii.
Estimarea deprecierii prin varianta modificata a metodei

varsta-durat de viata economica (Valori exprimate in euro)
Cost de nou 311.535
Deprecierea elementelor fizice si functionale 7.300
Cost net 304.235
Durata de viata economica totala 80
Durata de viata economica ramasa 45
Varsta efectiva 35
Rata aplicata costului net 0,43
Deprecierea elementelor nerecuperabile 133.960
Valoare constructii 170.275
Valoare amplasament 63.320
Valoare proprietate 233.595
Valoarea proprietăţii imobiliare supusă evaluării obţinută prin abordarea pe bază

de costuri este dată de valoarea de piaţă a terenului la care se adaugă valoarea
construcţiei si a constructiile speciale dupa ce s-a aplicat un o depreciere
corespunzatoare, exprimată în Lei şi Euro, respectiv:
Vcost=Vclădire +Vteren+Vconstructie speciala = 752.121,7 Lei + 279.690,07 Lei +
12.299,5=1.044.200 LEI
Vcost=Vclădire +Vteren+Vconstructie speciala = 233,595 Euro + 63.320 Euro +
2.784,5 Euro =236.379,7 EURO (rontunjit: 1.044.200 lei sau 236.400 euro)
33
2. Abordarea prin venit
Metoda capitalizării directe este o metodă de evaluare bazată pe venit, prin care venitul
anual estimat se coverteşte în valoarea proprietăţii. Convertirea s-a realizat într-o singură
etapă, prin divizarea venitului anual estimat printr-o rată adecvată de capitalizare.
Conform celei mai bune utilizări, proprietatea va genera un venit maxim în cazul
utilizării imobilului în scop industrial – hală prestări servicii cu regim de înălţime P.
Participaţia care se evaluează este dreptul deplin de proprietate/proprietatea liberă, care
include toate atributele specifice. Esenţa metodei capitalizării directe constă în faptul că
valoarea bunului imobiliar este exprimată prin raportul între venitul net din exploatare
generat de proprietate şi rata totală de capitalizare:
V = VNE / Rc
Imobilul poate fi dat spre închiriere ca proprietate alcatuită din teren în suprafaţă
totală de ST=656 mp şi hală prestări servicii cu aria utilă Au=630 mp şi aria desfaşurată
Ad=656 mp. Rata de capitalizare este determinată în baza următoarelor tehnici, ce
depind de cantitatea si calitatea informaţiilor diverse:
 Obţinută din vânzările comparabile;

 Obţinută din multiplicatorii venitului brut efectiv şi ratele venitului net;
 Rata medie ponderată a componentelor teren şi construcţii.
Analiza preţurilor privind chiriile pe piaţa imobiliară industrială din Iaşi
Preţurile de vânzare ale imobilelor au scăzut mult în ultimul an, iar tot mai mulţi
proprietari, care nu sunt presaţi să vândă, preferă să îşi închirieze spaţiilor industriale ceea
ce a determinat creşterea numărului de oferte pe piaţă.
Factorii ce influenţează nivelul chiriei:

-gradul de ocupare conform datelor de pe piaţa imobiliară industrială în cazul spaţiilor
industriale este cuprins în intervalul 85-90%. Gradul de ocupare este influenţat de
neînchirierea totală a proprietăţii, durata de expunere pe piaţă a imobilului, neplata chiriei
la timp.
-amplasamentul favorabil sau mai puţin favorabil: zona Tătăraşi este o zonă căutată
pentru închirierea imobilelor;
-dotările şi finisajele existente: la închirierea proprietăţilor contează dacă acestea sunt

mobilate sau nu, dacă finisajele sunt de lux, superioare sau moderne, dacă imobilele sunt
dotate cu centrale termice, aer condiţionat, alte sisteme şi instalaţii necesare şi cerute pe
piaţă.
Baza de clienţi – conform datelor de piaţă o constituie persoanele juridice cu un venit

peste medie ce închiriiază astfel de proprietăţi pe perioade mari de până la 5 ani.
34
La data evaluării, în zona analizată au fost selectate de pe piaţă pentru închiriere 5
proprietăţi imobiliare similare cu cea evaluată. ţinând cont de chiriile percepute în zonă,
am constatat următoarele aspecte:
 Chiriile percepute în zonă sunt cuprinse în intervalul 4 Euro/mp – 5 Euro/mp. De

observat că nu contează suprafaţa oferită spre închiriere;
 Chiriile percepute la limita de 5,5 Euro/mp sunt datorate construcţiilor noi, iar
cele din limita inferioară de 4 Euro/mp sunt datorate grabei de a închiria şi construcţiilor
mai vechi, iar diferenţele de aria utilă totală influenţând prea puţin preţul final;
Pentru proprietatea imobiliară evaluată am ales chiria de 4,5 Euro/mp pentru că
are aceleaşi caracteristici cu proprietatea C.
Pierderi din neocupare şi din neîncasarea chiriei: conform Agenţiilor Imobiliare din
municipiul Iaşi, respectiv în baza datelor de pe piaţa chiriilor, gradul de ocupare pentru
zona industrială Tătăraşi pentru spaţii industriale - hală cu regim de înălţime P se
încadrează în intervalul 85% - 90% şi se calculează din venitul brut potenţial. Cererea
pentru închirierea imobilelor în zonă este ridicată. Am estimat gradul de ocupare de 90%
din VBP pornind de la premiza celei mai favorabile situaţii, având însă în vedere faptul
că contractele care se încheie pentru astfel de proprietăţi se desfăşoară pe perioade de
timp mai mari.
Cheltuieli din exploatare:
- cheltuieli fixe: impozitul pentru clădiri şi teren, asigurarea pentru incendii şi alte
cheltuieli fixe îi revin proprietarului;
- cheltuieli variabile: chiriaşii îşi plătesc direct utilităţile (gaz, electricitate, încălzire
şi condiţionare aer), proprietarul achită reparaţii curente sau ocazionale;
- alocarea pentru înlocuire: se ia în considerare mici reparatii ce se efectueaza in
momentul in care chiriasul paraseste locatia.
În vederea estimării ratei de capitalizare am folosit 5 proprietăţi comparabile:
COMPARABILE A B C D E
Chirie lunara solicitata eur 1500 3200 3500 3800 4000
Venit Brut Potential eur

18000 38400 42000 45600 48000
(EUR/an)
Grad de neocupare (% din 10%

-1800 -3840 -4200 -4560 -4800
VBP)
Venit Brut Efectiv eur/an

16200 34560 37800 41040 43200
(EUR/an)
Cheltuieli aferente 5% -810 -1728 -1890 -2052 -2160
35
proprietarului (% din VBE)
Venit Net din Exploatare

15,390 32,832 35,910 38989 41,040
(EUR/an)
Valoarea solicitata a eur

151,000 338,000 342,000 370,000 385,000
proprietatii
Rata de capitalizare (%) 10.2% 9,7% 10.5% 10.7% 10.8%
Rata de capitalizare (%) 10,5%
Suprafata inchiriata (Au) mp. 300 700 780 700 1000
Chirie lunara unitara eur/mp./luna 5 4,5 4,5 5,4 4
Chirie aleasa eur/mp./luna 4,5
Proprietăţile comparabile care au fost selectate în vederea estimării ratei de capitalizare

sunt :
Comparabila C1: Hală, zona Tătăraşi, 380 mp (Su: 300), din cărămidă toate utilitaţile şi
2 birouri de 60 mp, acces tir, locuri de parcare, paza asigurată, St=1500 mp, an de
fabricatie 1984, preţ chirie 1500€/lună. Pretul solicitat pe cladire: 151.000 euro.
Comparabila C2: Hală 800 mp, suprafata utila 700 mp, 400 mp spaţiu de producţie,
150 mp spaţiu de birouri, 150 mp grupuri sanitare, vestiare, la strada principală, 3
intrări, an de fabricatie 1985, St=1360 mp, preţ chirie 3.200 €/lună. Pret solicitat pe
cladire: 338.000 euro.
36
Comparabila C3: cartier Tătăraşi, Hală 830 mp, suprafata utila 780 toate utilităţile,
construcţie pe fundaţie din beton armat, structură cărămidă, St=900 mp, an de fabricatie
1982, preţ chirie 3.500 €/lună. Pret solicitat pe imobil 342.000 euro.
Comparabila C4: Hală pentru productie zona Industrială, cu suprafaţa totala 1.100 mp,
suprafata utila 1.000 mp, din cărămidă, birouri amenajate, posibilitate acces tir şi auto în
hală, St=1.500 mp, an de fabricatie 1980, preţ chirie 3.800 €/lună. Pret cerut pe hala
370.000 euro.
37
Comparabila C5: Inchiriere spaţiu folosinţă industrială, cu o suprafaţă utilă de 1000
mp, în Zona industrială – Iaşi. Suprafaţa minimă de închiriat 300m (maxim 1000mp)
din beton, suprafata totala a halei 1.100 mp, St=1.400mp, an de fabricatie 1984, preţ
chirie 4.000 €/lună. Pret solicitat pe cladire 385.000 lei.
Fragment de hartă cu proprietatea analizată şi comparabilele folosite la abordarea prin

venit:
Estimarea valorii de piaţă
Ipotezele folosite :
- preţul pentru închirierea unei hale cu regim de înălţime P în cartier Tătăraşi se

situează în intervalul 4-5 euro/mp în funcţie de localizare, aria utilă.
Pentru proprietatea evaluată, cuantumul chiriei lunare este în funcţie de chiria

practicată în medie pe piaţa din zona Tătăraşi pentru proprietăţi cu regim de înălţime P şi
38
finisaje medii - preţ chirie a întregii proprietăţi/lună 2.835 euro corespunzător unei chirii
de 4,5 euro/mp Au, chirie care se practică în zonă; proprietatea imobiliară are o localizare
mai bună decât celelalte proprietăţi şi cererea pentru închiriere este mai mare.
- am luat în calcul următoarele cheltuieli care reprezintă obligaţia proprietarului:

cheltuieli fixe: impozit şi taxe (stabilite prin hotărâri ale Consiliului Local, valoarea fiind
oferită de proprietar), asigurari şi cheltuieli variabile (reparaţii curente, management).
Estimarea cheltuielilor hala prestari servicii

Impozit pe cladire (euro) 2300
Asigurare (euro) 3.500
Management (euro) 1.100
Reparatii-situatii neprevazute (euro) 500
TOTAL (euro) 7400
Pentru determinarea cheltuielilor cu impozitul pe cladire s-a consultat datele

oferite de primaria Iasi. Conform hotararilor Consiliului Local Iasi, impozitul este de
0,95% din valoarea cladirii, iar asigurarea de 1,5% din valoare pe baza ofertelor oferite de
Allianz Tiriac Asigurari, Groupama, Omniasig Asigurari. In ceea ce priveste
managementul s-a luat in calcul plata unei persoane cu echivalentul a 2.000 de lei pe luna
cu toate taxele incluse in conditiile in care ar presta in fiecare zi o ora de munca pentru
obiectivul hala prestari servicii. Pentru estimarea cheltuielilor de reparatii si situatii
neprevazute au fost luate in calcul datele oferite de persoanele care administreaza cladiri
industriale.
- am ales gradul de ocupare de 90% având însă în vedere faptul că, contractele
care se încheie pentru astfel de proprietăţi se desfăşoară pe perioade de timp mai mari;
- rata de capitalizare de 10,5%.
Estimarea valorii de piaţă în baza abordării prin capitalizarea venitului generat de

proprietatea imobiliară din chirie este dată în următorul tabel:
Capitalizare veniturilor nete din

chirii
Aria utila inchiriabila hala(mp.) 630
Chiria spatii hala (eur/mp./luna) 4,5
Venituri brute potentiale VBP (Eur/an) 34.020
Grad de ocupare % 90% 3.402
Venituri brute efective VBE (EUR/an) 30.618
39
Cheltuieli exploatare (Eur/an) 7.400
Venit net efectiv (EUR/an) 23.218
Rata de capitalizare c % 10,5%
Valoare randament (eur) 221.123
Costuri reamenajare (reparatii ) (eur) 0
Valoare estimata (eur) 221.000
Curs de schimb (ron/eur) 4.4171
Valoare randament (ron) 976.000
Valoarea de piaţă prin metoda capitalizării venitului generat de proprietate

prin închiriere este exprimată în Lei şi Euro:
Vcapitalizare = 221.000 LEI, echivalent a 976.000 EURO
6. ANALIZA REZULTATELOR
1. Analiza rezultatelor şi concluzie asupra valorilor
În urma aplicării abordărilor de evaluare a proprietăţii imobiliare au fost obţinute

următoarele valori:
1.Abordarea prin cost 1.044.200 lei, echivalent a 236.400 EUR
2.Abordarea prin venit 976.000 LEI, echivalent a 221.000 EUR
Reconcilierea constituie analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea

finală a valorii. Pregătindu-se pentru reconcilierea rezultatelor, evaluatorul face o
revedere a întregii evaluări, asigurându-se că datele disponibile, tehnicile analitice,
raţionamentul şi logica aplicate, au condus la judecăţi consistente. Datele utilizate sunt
autentice, pertinente, suficiente şi au fost obţinute din surse de încredere.
Criteriile cu care un evaluator ajunge la o estimare finală a valorii, fundamentată şi
semnificativă sunt: adecvarea, precizia şi cantitatea de informaţii.
La abordarea prin venit, datorită informaţiilor corecte despre tariful chiriei, conform
contractelor de închiriere, această abordare este adecvată, informaţii culese de pe piaţă
40
privind chiriile sunt suficiente, cu o precizie care ar putea fi bună, cantitatea de informaţii
a fost suficientă.
La abordarea prin cost avem minus la adecvare pentru că oferta de terenuri libere este
mică, precizie mică pentru că imobilul este afectat de deprecieri, cantitatea informaţiilor
mică pentru că traversăm perioada de criză financiară în care construcţia de proprietăţi
stagnează.
Drept urmare, s-a optat în final pentru abordarea prin venit, metoda capitalizarii
veniturilor, deoarece în condiţiile date reflectă cel mai bine situaţia prezentă a proprietăţii
imobiliare evaluate.
Opinia evaluatorului
Proprietatea imobiliară industriala evaluată a fost o hală amplasată în oraşul Iaşi, zona
Tătăraşi, judeţul Iaşi, compusă din teren cu suprafaţă totală de 656 mp şi hală service auto
cu regim de înăltime P, cu Ad=656 mp şi Au=630 mp, PIF 1980, aflată în proprietatea
S.C. Imobil Class S.R.L..
Ca rezultat al investigaţiilor, opinia evaluatorului referitoare la valoarea de piaţă în
scopul vânzării proprietăţii imobiliare industriale, este valoarea estimată în baza
abordării prin capitalizarea venitului din chirii, la data de 14.10.2015:
976.000 LEI echivalent a 221.000 EURO
Data evaluării este 14.10.2015. Cursul BNR 1 EUR - 4,4171 LEI.
Valoarea estimată prin prezentul raport de evaluare este valabilă la data evaluării.
2. Anexe
La raportul de evaluarea a proprietăţii imobiliare Hala industriala apartinand

Imobil Class SRL din cartierul Tatarasi, strada Aurel Vlaicu, nr. 54, municipiul Iasi,
judetul Iasi au fost anexate urmatoarele documente si fotografii:
 Extras de carte funciara pentru informare

 Fotografii
41
Fotografii comparabile imobil
Comparabila 1 Comparabila 2
Comparabila 5
42
Fotografii comparabile teren
Comparabila 5
43

Raport de Evaluare Hala Auto

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Raport de Evaluare Hala Auto

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Raport de evaluare

Beneficiar: Auto Service SRL

REZUMATUL RAPORTULUI ŞI AL CONCLUZIILOR

Cea mai bună utilizare

Abordare/Valoare Valoare în euro Valoare în lei

Abordarea prin cost 236.400 1.044.200

Abordarea prin venit 221.000 976.000

La solicitarea reprezentantilor S.C. AUTO SERVICE S.R.L. am procedat la

Insoţit de către un reprezentat al proprietarului, care a furnizat datele solicitate, dar nu a

Metodologia utilizată în cadrul evaluării este cea corespunzătoare legislaţiei în vigoare la

2. Considerentele privind valoarea estimată sunt:

 Valoarea estimată ţine seama de scopul prezentei evaluări

Ca evaluator declar că raportul de evaluare, pe care îl semnez, a fost realizat în

Subsemnatul certific în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă următoarele:

II. TERMENII DE REFERINŢĂ ai EVALUĂRII

1. Identificarea evaluatorului şi competenţa acestuia

2. Identificarea clientului. Identificarea utilizatorilor

Prezentul raport de evaluare se adresează SC Auto Service SRL, firma cu sediul in

La solicitarea clientului identificat în paragraful de mai sus am efectuat prezentul raport

4. Identificarea proprietăţii imobiliare subiect. Drepturi de

Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară industrială

Utilităţile amplasamentului sunt complete şi sunt servicii oferite de regiile sau

Vecinii bunului imobil sunt:

Sud - strada Aurel Vlaicu;

6. Data evaluării şi documentarea necesară pentru

7. Natura şi sursele de informaţii utilizate pe care se

Evaluarea se bazează pe datele culese din teren de evaluator în momentul

Conformitatea cu standandardele de evaluare

8. Ipoteze şi ipoteze speciale

 Prezentul raport este întocmit la cererea clienţilor şi în scopul precizat. Nu este

Ca evaluator declar că raportul de evaluare, pe care îl semnez, a fost realizat în

10.Moneda valorii definite

Datele privind valoarea proprietăţii supuse misiunii de evaluare şi a proprietăţilor

III. PREZENTAREA DATELOR

1. Date despre aria de piaţă, oraş, vecintăţi şi localizare

Municipiul Iaşi se află în partea de Est a Moldovei, în Câmpia Moldovei. Căi de

Iaşi este un centru economic important al României. Industriile principale sunt

Conform inspecţiei, proprietatea imobiliară industrială evaluată se învecinează cu

Dotări edilitare şi servicii de tip urban existente în Tătăraşi:

* Reţea urbană de energie electrică;

2. Descrierea situaţiei juridice

Dreptul de proprietate supus evaluării se considera a dreptul de proprietate deplin in

Dimensiunea amplasamentului este de 656 mp, forma este dreptungliulara, plană, cu

Sud - strada Aurel Vlaicu;

Accesul la proprietatea imobiliară supusă evaluării se realizează pe o cale de acces din

4. Descrierea construcţiilor şi amenajărilor

Reglementările în construcţie au fost stabilite la nivel naţional, pentru a asigura

Instalaţiile sanitare şi electrice sunt funcţionale:

a) electrice monofazate, realizate cu conductori de cupru cu înveliş izolator de PVC,

c) încălzire – centrală termică proprie pe gaz cu o reţea de conducte pentru transportul

d) aer condiţionat – imobilul este dotat cu sistem de aer condiţionat - 1 bucată.

În urma inspecţiei, evaluatorul a efectuat fotografierea proprietăţii evaluate după cum

Cale acces şi zona propietăţii

Stradă imobil – Aurel Vlaicu Proprietatea

Interior hală service auto

Interior hală service auto Magazie cu birou

Tâmplărie interioară Detaliu interior

5. Identificarea oricăror bunuri mobile sau a altor elemente care

La data inspecţiei, 14 octombrie 2015, in interiorul cladirii au fost identificate doua

6. Date privind impozitele şi valorile de impozitare

Zona A – 1.353 lei / mp

IV. ANALIZA PIEŢE

Cererea pentru spatii industriale de dimensiunile mici, unde se incadreaza si imobilul

O primă clasificare a proprietăţilor imobiliare se poate face în funcţie de amplasarea

gr.de neoc.=1100/12=10%, gr. de neoc.=VBP0,10

VNE={[(AuChiria)12 luni]*%grad neocupare}-Cheltuieli, c=VNE/Vp Pentru gradul

gr.de neoc.=3100/12=25%, gr. de neoc.=VBP0,025