ADMINISTRACION Y GESTION DE EMPRESAS

CONSTRUCTORAS
Unidad 1
LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN
EN CHILE
Un reflejo de la sociedad
Definitivamente, las construcciones dan cuenta de lo que pasa en la sociedad y son
un reflejo de ella.
Los edificios no se construyen porque sí, sino porque hay una demanda por
habitarlos. "Son el resultado de ideas que dan sentido a otros que quieren ser parte
del proceso"

Tecnología y seguridad

Las edificaciones incorporan las últimas innovaciones en cuanto a tecnología

constructiva.

Destaca la utilización de materiales y sistemas para el uso eficiente de la energía,

además de otros que aseguran la integridad y robustez de las construcciones en
caso de sismos

Por ejemplo, el edificio

Titanium La Portada incorporó disipadores de energía sísmica en su construcción,
aunque las estructuras pueden resistir sin disipadores, para los usuarios es muy
importante tener la sensación que el edificio oscila menos y que no se va a ver
mayormente afectado, aún cuando aumente la intensidad del movimiento.

Además de esta tecnología, los edificios incorporan otras que no están restringidas a
la altura, como las utilizadas en las construcciones en extensión, entre ellos, nuevos
sistemas de climatización y de domótica, que aportan confort y comodidad a quienes
los habitan.

En las edificaciones en altura también sobresale el desarrollo en sistemas de

seguridad, porque junto con la protección sísmica hay un énfasis en la seguridad
contra incendios, apoyado por controles centralizados.

Y si bien en este ámbito no existen productos nuevos, sí hay un evidente

mejoramiento de las tecnologías que hay tras ellos -como en el caso de los spinklers,
detectores de humo y los circuitos cerrados de TV- y en los sistemas de
comunicación en que se apoyan; completamente online.
Las proyecciones del mercado de las edificaciones en altura son al alza, especialmente
teniendo en cuenta el rápido crecimiento y evolución de las ciudades
Cada fase del proyecto está limitada en el tiempo y el conjunto de actividades que se desarrollan
en la misma da lugar a unas entregas o entregables, que según el tipo de proyecto pueden ser
materiales −componentes, equipos− o inmateriales −documentos, software− y que permiten
evaluar la marcha del proyecto mediante comprobaciones de su adecuación o no a los objetivos
del proyecto y que sirven para la toma de decisiones en el desarrollo del proyecto.
Cada una de las fases se caracteriza por los siguientes contenidos:
Agentes Intervinientes y partes interesadas en el proyecto

EL PROMOTOR es cualquier persona,

física o jurídica, pública o privada, que,
individual o colectivamente, decide,
impulsa, programa y financia, con
recursos propios o ajenos, el proyecto
con el objeto de obtener resultados.

LOS USUARIOS son los beneficiarios

del resultado del proyecto.

AGENTES DEL PROYECTO pueden

identificarse en el proceso del proyecto
los grupos formados por el equipo
técnico y por el contratista
CONCEPTO “Project Management Institute”.

PROJECT MANAGEMENT DIRECCIÓN Y GESTIÓN , es la aplicación de conocimientos,

aptitudes y técnicas a las actividades del proyecto, encaminadas a satisfacer o colmar
las necesidades y expectativas de las entidades y organizaciones involucradas en un
proyecto.
 A considerar
- La construcción es una industria nómada, una vez terminada una obra se desplazan a
otro lado.

- La construcción crea productos únicos y no productos seriados, al menos en la teoría.

- Es una gran motor de la economía de una región o del país, capaz de generar miles
de empleos, la gran mayoría sin necesidad de estudios en el área.

- Interactúa con muchas otras industrias, tanto fabricantes de productos, como

prestadores de servicios, las cuales dependen directa o indirectamente de la
construcción como motor de empuje.

- La industria de la construcción se ve fácilmente afectada por las recesiones

económicas o por el acontecer nacional e internacional.

- Muchas decisiones se basan en la experiencia mas que en la investigación.

En Chile, se estima que la industria de la construcción aporta un promedio del 7,8% del PIB
nacional 1 y representa un 8,46% de los empleos 2.

Asimismo, el sector es responsable de importantes emisiones:

-Generación de residuos sólidos, como por el 33% de las emisiones de gases efecto invernadero
(GEI) 3 que son generadas por el sector residencial - publico - comercial, ligado íntegramente a
edificaciones.

-Este mismo sector es responsable, sólo considerando la etapa de operación, del 26% del uso final
de energía 4 en el país.

-Finalmente, el agua potable sanitaria, que se utiliza principalmente en edificaciones, corresponde

a un 6% de los usos consuntivos de los recursos
Industria Inmobiliaria:
Estructura del Negocio
Industria Inmobiliaria: Areas del negocio según riesgo
 Organización de la Industria de la Construcción

En Chile no existe un registro formal del número de empresas constructoras existentes,

cuestión que de ser posible sería de todos modos una medición relativa, pues la gran
mayoría de las empresas constructoras son medianas y pequeñas que tienden a formar
consorcios entre ellas para presentarse a proyectos.

La única descripción existente al respecto es una aproximación al tipo y conformación de

empresas constructoras existentes de acuerdo al registro de socios de la Cámara
Chilena de la Construcción (CChC). Esta asociación gremial cuenta con casi 1.500
asociados a lo largo de todo el país, con 14 delegaciones gremiales en las ciudades más
importantes del país, además de las oficinas centrales en Santiago.
.
La mayor cantidad de asociados se encuentra en la Región Metropolita, si bien en su
conjunto las regiones ostentan un número algo mayor.
 La actividad de las empresas
proveedoras de insumos y
materiales para el sector de la
construcción se relaciona en su
mayoría de manera estrecha con
la dinámica del sector de la
construcción. Existen múltiples
insumos que utiliza la construcción
dependiendo del tipo de
construcción, de la etapa de la
misma, obra gruesa o
terminaciones, de la zona
geográfica (por el tipo de material
requerido) y por la tecnología
constructiva aplicada. Sin
embargo, a nivel agregado los
insumos más importantes, por
volumen demandado, son el acero
y el cemento.

¿Gestión?
Es la asunción y ejercicio de responsabilidades sobre un proceso (es decir, sobre un
conjunto de actividades) lo que incluye:

1.- La preocupación por la disposición de los recursos y estructuras necesarias para

que tenga lugar.

2.- La coordinación de sus actividades (y correspondientes interacciones).

3.- La rendición de cuentas ante el abanico de agentes interesados por los efectos que
se espera que el proceso desencadene.

También se entiende por gestión al conjunto de trámites a realizar para resolver un

asunto.

La Organización:
Modelos de Organización
Un elemento de vital importancia en la gestión de proyectos es el entorno o marco en el que
se desarrolla, un aspecto básico para que la gestión sea exitosa.

Dentro del proyecto se deben cumplir una serie de requisitos que garanticen una cierta
cohesión en el conjunto.

Los principales factores que intervienen en el éxito del proyecto son Reconocimiento y elogio,
la participación de todos los miembros, Reconocimiento de esfuerzos y logros, Buenas
relaciones laborales, Comunicación y Confianza.
 Tipos de organizaciones

Tanto la organización formal como la informal, poseen una estructura abstracta e intangible.

Esta estructura necesita una serie instrumentos.

Los instrumentos más utilizados por la Estructura Formal son los manuales de organización y el
organigrama.

LOS MANUALES DE ORGANIZACIÓN: Instrumentos de apoyo que definen ámbitos de

competencia y señala los niveles de responsabilidad en una Institución o Unidad Administrativa

EL ORGANIGRAMA
Se utiliza para representar de forma gráfica las principales unidades
organizativas y relaciones de Autoridad. Como forma más inmediata
de visualizar la estructura formal.

Es importante recordar que: EL FIN ÚLTIMO DE ORGANIZAR UN

EQUIPO HUMANO ES PODER OBTENER MAYORES Y MEJORES
RESULTADOS
Hay que considerar que el proyecto al ser un emprendimiento temporal, la organización de éste
también lo es.

En un ambiente de proyecto, para superar problemas imprevisibles y facilitar la innovación se

requiere de: Flexibilidad orgánica, Informalidad, Relaciones dentro de cada área funcional son entre
individuos que desarrollan funciones similares.

Dirección de personal
Ejemplos de áreas Dirección comercial
funcionales: Dirección de producción
Dirección de ingeniería

ORGANIZACIÓN DE UNA EMPRESA CONSTRUCTORA.

Vamos a exponer la estructura organizativa tipo de las empresas constructoras, y los
procesos que existen dentro de ellas, desde la fase de contratación hasta la entrega
final de la obra construida y su garantía.

Una de las labores de los directivos pasará por la supervisión de los distintos procesos
que estén bajo su mando, para lo cual será absolutamente necesario un profundo
conocimiento de los mismos.

En el ánimo de enmarcar el funcionamiento de una empresa constructora, a

continuación podemos ver un organigrama tipo, pudiéndose presentar múltiples
variaciones en orden a hacer compatible la estrategia de la empresa con su
organización:
Los Procesos en una Empresa Constructora: Desde la licitación a la ejecución.

Los principales procesos en cualquier empresa constructora, independientemente del ámbito

de actuación donde desenvuelvan su actividad, y atendiendo a la cadena de valor del sector,
son los siguientes:
Contratación
Dada su importancia, las labores de gestión comercial y contratación habitualmente
quedan englobadas en un departamento con rango de Dirección:

La Dirección de Contratación.

Una de las principales diferencias de la construcción respecto de otros negocios, y que

supone cierta analogía con el sector servicios, es que la fabricación del producto “obra” se
realiza bajo pedido, de modo que la “obra” debe estar vendida antes de su comienzo.

Además de lo anterior, las empresas constructoras, salvo casos muy particulares, no

pueden “almacenar” la fabricación, aspecto que crea importantes tensiones de adecuación
de la oferta a la demanda.

Estas razones son las que hacen que la contratación sea un proceso básico en cualquier
empresa constructora, ya que sin contratación, no existe actividad.

Producción
Una vez firmado el contrato, comienza la fase de ejecución de las obras, cuya
responsabilidad recae en la Dirección de Contratación, cuyo proceso puede resumirse en
las siguientes fases:

A) Designación del equipo técnico de la obra.

Lo primero a realizar es la designación de las personas que van a conformar el equipo de
obra. Deben proveerse los medios humanos necesarios para llevar a buen término la
ejecución de la obra contratada. A continuación se muestra un organigrama tipo de una
obra:
B) Comunicación a los distintos departamentos de apoyo de la empresa.

C) Estudio previo del proyecto, la oferta y el contrato, en particular las cláusulas particulares
que lo rigen.

D) Redacción con la colaboración del departamento de Prevención del Plan de Seguridad y

Salud y entrega a la propiedad para su oportuna aprobación (requisito imprescindible).

E) Apertura del Centro de Trabajo una vez aprobado el plan de seguridad y firmado el aviso
previo.

F) Comunicación a las compañías suministradoras de las obras a ejecutar, con el fin de

recibir información acerca de las posibles afecciones de servicios existentes.

G) Gestiones para la obtención de los preceptivos seguros que, o bien se consideren

necesarios, o bien se exijan en base al Pliego de Cláusulas Administrativas del concurso o en
la propia normativa en vigor. Estos seguros son, además de seguro de Responsabilidad Civil,
el Seguro todo riesgo construcción, el Seguro Decenal, etc.

H) Redacción y aprobación del Plan de Calidad y Medio Ambiente.

I) Organización previa de la obra:

- Planteamiento inicial: previsión de recursos para el inicio.
- Gestión y obtención de permisos y licencias.
- Gestión y contratación de las instalaciones generales.
- Organización de áreas y medios para el acopio.
- Definición de instalaciones específicas.
- Organización del suministro y recepción de materiales.
- Planificación técnica y planificación económica.

J) Gestión de compras y subcontratos. Este aspecto es fundamental en la gestión de obras, ya que los
proveedores, subcontratistas e industriales representan un 75% del coste de una obra, lo que indica la
importancia de las compras.

K) Gestión de los contratos con nuestro cliente y colaboradores. En este sentido, debe conocerse el
alcance de los contratos firmados, tanto los mercantiles con proveedores y subcontratistas, como los
que se refieren a la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas.

L) Ejecución propiamente dicha de la obra.

M) Relaciones con la propiedad o con la Dirección Facultativa de la obra.

Servicio post venta
Por último, dentro del servicio posventa se incluyen las labores de puesta en marcha y
garantía de las obras ejecutadas.

Constituye un proceso más de las empresas constructoras incluido en su cadena de valor

que, sin embargo, no suele considerarse estratégico. Esta situación, provoca que este
proceso sea desatendido en buena medida por parte de los directivos de las empresas, lo
que provoca a medio plazo graves perjuicios, tanto de imagen, como económicos
derivados de las reclamaciones de los clientes y/o usuarios.

Es por tanto importante valorar la importancia de este proceso, del mismo modo que se
pone máximo interés en los procesos de contratación y producción de las obras
contratadas.

Los Departamentos de Apoyo en una empresa constructora y sus funciones.

Además de los departamentos operativos incluidos en la cadena de valor del sector de la

construcción a los que nos hemos referido en el punto anterior (los correspondientes a la
Dirección de Contratación y a la Dirección de Construcción – departamentos de
producción-), cualquier empresa constructora debe poseer departamentos de apoyo que
permitan desarrollar sus líneas de negocio.

El desarrollo de estos departamentos dependerá de cada empresa, ya que algunas de las

funciones no estratégicas que se realizan en los mismos pueden perfectamente
externalizarse. Un ejemplo claro al respecto sería el departamento de maquinaria, cuya
existencia está generalmente reservada a empresas especialistas en determinados
trabajos que requieran el empleo de maquinaria específica para el desarrollo de su
actividad, como por ejemplo las empresas dedicadas a las cimentaciones especiales.

Dirección de Prevención, Calidad y Medio Ambiente.

La prevención de riesgos en el desarrollo de las obras va tomando cada vez mayor

importancia. La prevención se ha convertido en la preocupación más importante a la hora
de desarrollar la actividad de cualquier empresa constructora. Esta es una de las razones
que ha hecho que la mayoría de las empresas con una estructura moderna integren estos
departamentos en una Dirección al máximo nivel, de modo que se evite que la prevención
esté supeditada a la dirección de construcción.

Departamento de Prevención
El Departamento de Prevención debe perseguir la ejecución de las obras con el óptimo
nivel de seguridad como elemento imprescindible, integrando la labor preventiva en el
conjunto de actividades de la empresa y en todos sus niveles jerárquicos.
Las funciones del Departamento de prevención son:

a) Colaborar en la definición de las Políticas Generales de la empresa en cuanto a la Prevención

de Riesgos Laborales.
b) Definir la estructura organizativa de prevención dentro de la empresa.
c) Elaborar el Manual de Gestión de la Prevención de Riesgos Laborables.
d) Elaborar los Procedimientos Generales de Prevención de Riesgos Laborables.
e) Colaborar con las obras en el asesoramiento y elaboración del Plan de Seguridad y su
implantación.
f) Velar por el cumplimiento de todo lo anterior.

Departamento de Calidad.
Las funciones del departamento buscan el aseguramiento de la calidad, es decir, la
perfecta adecuación del producto al uso al que se destina.

a)Determinación de los factores de los que depende la calidad.

b) Determinación de la forma de medir la calidad de cada factor.
c) Fijación de estándares de calidad: normalización.
d) Establecimiento de un programa de puntos de inspección.
e) Determinación y corrección de las causas de baja calidad: mejora continua.

Departamento de Medio Ambiente.

Este departamento debe establecer políticas que persigan la ejecución de las obras con el máximo
respeto al medio ambiente mediante una construcción sostenible. Deben establecerse políticas
tendentes a:

- Satisfacer las necesidades de la sociedad en relación al medio ambiente.

- Buen uso de las materias primas y recursos, reduciendo lo más posible la producción de
residuos y aumentando al máximo su reutilización.
- Evitar o reducir contaminaciones gestionando adecuadamente los residuos producidos.
- Reducir el impacto sobre las personas y el medio ambiente de la actividad constructora,
estableciendo actuaciones que los eviten o minimicen.
- Hacer lo anterior a un precio competitivo.
- Evitar multas y sanciones, Proponer alternativas.

Dirección de Construcción
Dentro de la Dirección de Construcción, además de los departamentos de producción que
forman parte de la línea principal del negocio, existen otros departamentos de apoyo cuya
misión está íntimamente ligada al desarrollo de las obras. Estos departamentos son:

a) Departamento de compras.
b) Departamento Técnico.
c) Departamento de Gestión de Obras.
d) Departamento de Maquinaria .
a)Departamento de compras: Las compras en una b) Departamento Técnico: Funciones de
empresa constructora es una de las funciones de asistencia a la obra que de respuesta
mayor repercusión en la cuenta de resultados de rápida a cualquier problema de tipo técnico
una obra. Las compras tienen las siguientes que surja durante su ejecución. Además
singularidades: ofrece apoyo al jefe de obra en los estudios
- El importe de las compras representa cerca del de viabilidad, propuesta de soluciones
75 % del coste de las obras, lo que se traduce constructivas, indefiniciones, optimización
en que una mejora de un 3% en las compras de soluciones, etc.
representa una mejora del margen de
explotación del 2,25 %.
- Se cumple con cierta frecuencia el principio de
Pareto en cuanto que el 20% de los contratos
en una obra representan el 80% de la inversión
en la misma (variable en función del tipo de
obra: obra civil o edificación).

El alcance de las funciones de los departamentos

de compras varía de unas empresas constructoras a
otras. Así, en algunas empresas son departamentos
de asistencia y apoyo a las obras; y en otras, son las
encargadas de realizar efectivamente las compras.

c) Departamento de Gestión de Obras : Este d) Departamento de Maquinaria :

es uno de los departamentos mas importantes
ya que maneja la información precisa para la
planificación y control de las obras. En este
departamento se utilizan las herramientas
informáticas de gestión a través de bases de
datos únicas en la empresa.
Reservado a empresas en cuya actividad
emplean maquinaria específica. Realiza
funciones de apoyo, colaboración y
solución de problemáticas relativas a
equipos, ya sean máquinas o instalaciones
auxiliares, usados en la actividad de la
construcción.
 RIDAA
Reglamento de
Instalaciones MC
Domiciliarias de Agua Manual de Carreteras
Potable y Alcantarillado. NORMAS SEC
P.R.C.
Plan Regulador Comunal DS N°173
C.I.P. Uso de EPP
DS 594/99
Reglamento sobre
LEY DE INCLUSION
Condiciones Sanitarias
y Ambientales básicas La Ley 21.015 sobre
en los lugares de trabajo inclusión laboral para
Ley REP personas con discapacidad
entró en vigencia el 1 de abril
Ley 20920, Gestión de 2018, tanto en el ámbito
de residuos público como en el privado.
Aspectos Generales:
El MOP juega un rol fundamental en la inversión de la infraestructura pública.

Este Ministerio planifica, proyecta, construye y mantiene la infraestructura pública, que

le encarguen los Ministerios que por Ley tengan facultad para construir obras; las
instituciones o empresas del Estado; las sociedades en que el Estado tenga
participación; los Gobiernos Regionales y las Municipalidades; conviniendo sus
condiciones, modalidades y financiamiento, así como también las conserva y las
administra. También le ejerce la administración de toda el agua en el país.

La inversión total en infraestructura del MOP recoge la inversión realizada a través

de:

-Fondos sectoriales.

-Financiamiento privado vía concesiones.

-Por mandato de otras instituciones públicas como ministerios, gobiernos regionales,

etc.

-La inversión en infraestructura que es decidida por los gobiernos regionales

(Inversión Sectorial de Asignación Regional; ISAR hasta el año 2004). Este gasto en
inversión está conformado por el gasto en estudios básicos y el gasto en proyectos.

Estos últimos, a su vez se conforman de gastos de obra civil, que dan cuenta de más
del 90%, expropiaciones, terrenos, equipamiento, consultoría, gastos de
administración, etc.
El Ministerio realiza su labor principalmente a través de las dos Direcciones
Generales:

– La Dirección General de Obras Públicas que comprende unidades ejecutoras:

Dirección de Vialidad, Dirección de Arquitectura, Dirección de Obras Hidráulicas,
Dirección de Obras Portuarias, Dirección de Aeropuertos y también unidades no
ejecutoras: Dirección de Planeamiento, Fiscalía, Dirección de Contabilidad y Finanzas.

– La Dirección General de Aguas, cuya función primordial es aplicar el Código de

Aguas. Además, actúan en sus respectivas áreas de competencia el Instituto Nacional
de Hidráulica y la Superintendencia de Servicios Sanitarios, que son organismos que se
relacionan con el gobierno a través de esta Secretaría de Estado.
- Dirección General de Concesiones:
Es el área encargada a nivel ministerial de Proveer, preservar y mejorar obras y
servicios de infraestructura pública en el marco de la asociación público privada que
favorezca el desarrollo nacional y la calidad de vida de los chilenos.
El Programa de Concesiones de infraestructura pública desarrollado por el MOP
persigue tres objetivos fundamentales: Captación de recursos privados para ayudar a
financiar el desarrollo de las obras públicas futuras; externalización de la
construcción y la explotación de las obras de infraestructura pública, buscando
niveles de servicios óptimos por los cuales los usuarios estén dispuestos a pagar;
liberación de recursos públicos para orientarlos a proyectos y programas de alta
rentabilidad social.

¿Cuál es la normativa vigente que rige al Sistema de

Concesiones?
La Ley está contenida en el Decreto 900 de 1996 del Ministerio
de Obras Públicas (el que fija el texto refundido, coordinado y
sistematizado del DFL MOP Nº 164 de 1991, Ley de
Concesiones de Obras Públicas, que -a su vez- fue modificado
por las Leyes Nº 19.252 de 1993 y Nº 19.460 de 1996). El
Reglamento fue definido por el Decreto Nº 956, publicado el 6 de
octubre de 1997.

¿Cómo se puede presentar una iniciativa privada al MOP

para su Sistema de Concesiones?
De acuerdo a la Ley de Concesiones y su Reglamento vigente,
modificado mediante D.S MOP N° 206 de 7 de octubre de 2021
y publica en Diario Oficial el 8 de febrero de 2022, cualquier
persona natural o jurídica podrá postular ante el Ministerio, como
iniciativa privada, la ejecución de obras públicas mediante el
Sistema de Concesiones.

¿Cuál es la Cartera de Proyectos Concesionados?

Para el período comprendido entre 2020-2025 existe una cartera

de proyectos de Concesiones que incluye obras viales,
hospitales y nuevos medios de transportes como tranvías y
teleféricos.

La inversión en proyectos que realiza el MOP para la construcción de lo que se

conoce como Obra Pública, no la realiza directamente este organismo, sino que la
efectúan empresas privadas que ha ganado dichos proyectos a través de un
mecanismo de licitación que lleva a cabo el MOP.

Las unidades ejecutoras de los proyectos de inversión de este Ministerio son las
responsables de confeccionar las bases de licitación, adjudicar las obras a la
empresa ganadora, realizar los contratos de obra pública correspondientes, realizar
el seguimiento de la construcción de las obras, efectuar las órdenes de pago
correspondientes y recibir la obra pública en conformidad una vez que ésta se
encuentre finalizada.