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  • Carta Normativa 2021-304-D Del Comisionado de Seguros FULL VALUE

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    Carta Normativa 2021-304-D del Comisionado de Seguros FULL VALUE

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    GOBIERNO DE PUERTO RICO Oficina del Comisionado de Seguros 17 de mayo de 2021, CARTA NORMATIVA NUM. CN-2021-304.D, A TODOS LOS ASEGURADORES AUTORIZADOS A SUSCRIBIR SEGUROS DE PROPIEDAD EN PUERTO RICO, SUS AGENTES GENERALES, REPRESENTANTES AUTORIZADOS, PRODUCTORES, ORGANISMOS TARIFADORES Y PUBLICO EN (GENERAL POLIZAS DE SEGUROS DE PROPIEDAD PARA CONDOMINIOS ¥ APARTAMENTOS. DE CONDOMINIOS; DEROGACION DE LA CARTA NORMATIVA NUM. CN-2020- 286.D DI.21 DE AGOSTO DI 2020, LA CARTA NORMATIVA NUM, N-AP.8-75-2006 DE 21 DE AGOSTO DE.2006 VLA CARA [NORMATIVA] NUM. N-AP-978.2006 DE 18 DE SEPTIEMBRE DE, 2006 [Estimadas sefioras y sefiores 1 16 de agosto de 2020, se aprobs una nueva Ley de Condomtinios de Puerto Rico,’ con la cul, entre otras cosas, se enmendaron la disposiciones relativas ala adquisieion de los seguros contra riesgos de condominios. A raiz de la aprobacién de dicha ley se emiti la Carta Normativa No CN-2020-285-D de 21 de agosto de 2020 para actualizar las directrices impartidas por esta Oficina con respecto a los seguros de condominios y de apartamentos de condominios. Con el proplsito de acarar las inguietudes e interrogantes Sutpides luego de la aprobacion de la nueva Ley de Condominios y Ia emisién de la Carta Normativa Nim. CN-2020-285-D, y para aciualizar los parimeiros establecdos en la Carta Normativa Nim. N-AP-8-75-2006 emitida el 21 de agosto de 2006, y la Carta [Normativa] N-AP-9-78-2006 del 15 de septiembre de 2006, on la presente carta se derogan todas las referidas eartas normativas y se establecen las directrices que se deben cumplir al contratar pélizas de seguros de propiedad para condominios y apartamentos de condominios, A los fines actarar algunos conceptos que se meneionan en la presente carta, los siguientes ‘éeminos tendrin el significado que a continuaci6n se expresa 4, Poliza “bare wall” significa una péliza de seguro de propiedad que offece eubierta {inicamente pata los elementos o dreas comunes generales, procomunales y limitadas de un ccondominio, », Potiza “full value” significa una poliza de seguro de propiedad que cubre no solo fos clementos o areas comunes generales, procomunales y limitadas de un condom que también cubze los bienes privatives incorporados originalmente al edficio, sept ‘iimos se definen a continuacin. "Ley Nim, 129-2020 ema ©, Bienes privatives incorporades originalmente al edificlo significa los bienes consiruidos 0 instalados originalmente en la propiedad o, de conformidad con el Articulo 252 del Cédligo Civil de Puerto Rico, los bienes inmucbles por incorporacién originalmente adheridos al edificio, tales como, pero sin limitarse a, as paredes que no son de carga, ‘puerta ubieadas en el interior de tos apartamentos, los gabinetes de cocina, los equipos que ‘componen los baitos dentro de los apartamentos, losetas y los accesorios 0 dispositivos fijos 4 la estructura dentro de los apartamentos, los cuales constan en la escritura mate. del ccondominio en cuestién y que le pertenecen al titular, En la Ley de Condominios se hace referencia estos camo “los elementos privativas originales, atheros la etruciie™ El Anticulo 62 de la Ley de Condominios de Puerto Rico dispone, entre otras cosas, que: ‘Con el voto de Ia mayora, el Consejo de Titulares pod asegurar contra riesgos el inmucble para cubrir las reas comunes generale, procomunales| ¥ limitadas de éste, asf como otros riesgos no relacionados a la propiedad privada de los ttulares, para beneficio comin de los titulares. Cuando se requiera por reglamentacién federal y/o estatal, el Consejo de Titulares beri adquirir pélizas para aseyurar las reas comunes generals, procomunales y limitadas de éste, incluyendo los elements privativos originales, adheridos a la estructura, Las titulares podrin asegurar por si cuenta y para beneficio propio su apartamento respectivo, El titular que tenga un seguro particular para su apartamento, 0 que haya saldado su hipoteca, no queda exonerado de pagar la parte proporcional de cualquier seguro comunal adoptado por el Consejo de Titulares. La porci6n de los segueos eorrespondientes al beneficio propio de cada titular, podrt ser atendido individualmente Dicho artculo le concede la facultad al Consejo de Titulares —euando tiene el voto de ta :mayoria? de los tituares de un condominio— de adquirir para beneficio comiin de los titulares pélizas de seguros para cubrir las dreas comunes generales, procomunales y limitadas del ccondominio, asi como otros riesgos no relacionados a la propiedad privada de los ttuares. El Aatculo 62’ademas aclara que cada titular tiene un derecho individual de obtener un seguro propio para su apartamento y que los seguros correspondientes al beneficio propio de titular, © sea, los seguros que cubren los bienes privativos del titular, pueden ser atendidos en pélizas individuales. ‘tenor con el referido Arteulo 62, el Consejo de Ttulares puede adquitir una péiza “bare wall” ‘esindo por medio del vota de Ia mayorin se le concede dicha faulted. Eso quiere decir qe con ‘el voto de una mayorfa el Consejo de Titulares solamente puede adquirir una liza “bare wall” 2 La Ley de Condominios define el témmino “mayors como “ds de I mitad dels tiulares”o “ms do | mitad de fs ttlares euyos apartamentos a su vez representen mas del cincuenta por cento (50%) de puticipacin en ls elementos cmunes, de conformidad con los porcenajes asignados a os apartamentos Sein el Artculo 9d esta Ley." Féase el Antico 16 de la Ley de Condominios. El significado de “mayoria” que aplica a un condominio espeifico dependeri de lo que disponga el reglamentoinsertado cn Ia eseritua que constitye el inmucble en el régimen de propiedad horizontal. i El témmino “mayoria” tiene, sin embargo, un significado especial en la Ley de Condominios. Por lo tanto, la facultad concedida a Ia “mayoria” en el Articulo 62 no implica que el Consejo de ‘Titulares esté impedida de obtener una poliza “full value” cuando asi se le faculte por el ‘consentimiento afirmativo de un nimero o proporcién mayor de todos los titulares, segin se explica a continuacién. El Anticulo 62 no establece una prohibicién categérica ni absoluta al Consejo de Titulares de adquitir una péliza “full value”, De la propia disposicién de ley se ddesprende, de hecho, que cuando le sea requerido por alguna reglamentacién federal y/o estatal,® cl Consejo de Titulares puede adquirir una péliza “full value”. La Ley de Condominios permite que el Consejo de Titularesejerza por el voto unénime de todos los ttulares o por el volo de dos terveras partes de todos los titulares, que a su vez reiina dos terceras partes de las partcipaciones en las dteas comunes, ciertos poderes que naturalmente cexceden y son de indole distinta a los que se le permite al Consejo de Titulares ejercer por mayoria, Conforme a la Ley de Condominios, el voto undnime o el voto de dos terceras pares debe tomar en consideracién el voto de todos los ttulares, no solo los que asistieron @ una asamblea, sino también aquellos que no asistieron a la asamblea* Si los titaares en su pleno derecho sobre sus bienes privativos aprueban con el voto unsnime de todos Ios titulares © por el voto de dos tereeras partes de todos los ttulares, que a su vez reina dos terceras partes de las partcipaciones en las éreas comunes, que el Consejo de Titulares adguiera una péliza “full value", dicha determinacién es vilida y se podré emitir una péliza “full value”. Ello sin ‘menoscabar el derecho de aquellos titulares que hayan votado en contra de la adquisicién de la péliza “full value” de optar por excluir de Ia péliza “full value” sus bienes privativos incorporados originalmente al edifici. Cuando la decisi6n de adguirir una péliza “full value” se tome eon el voto afirmativo de dos {erceras partes de todos ls ttulares, que a su vez edna dos terceras partes de las paticipaciones en las dreas comune, los ttulares que hayan votado en conta o se hayan opuesto con su voto a la adguisicion de la poliza “full value” tendrén el derecho que dispone el Anticulo 62 de la Ley de Condominios de asegurar por su cuenta, de manera individual, sus bienes privativos incorporados originalmente al edifcio. A esos efectos, esos ttulares podrin optar por que se cexcluyan de Ia péliza “full value” sus bienes privativos incorporados originalmente al edifci. En estas situaciones los aseguradores podrin emitc la pliza “fall value" incluyendo tnieamente los bienes privativos ineorporados originalmente al edificio de aquellos apartamentos de los titulares que hayan votado a favor de la péliza “full value” y de aquellos ttulares que, aunque votaron en contra de la adguisicin de la pliza “full value”, no optaron por ser excluidos de dicha potiza Tomando en cousideraci lo antes expresado, por la presente establecemos las siguientes directrices eon las que se debe cumplir al asegurar los resgos de propiedad de condominios y apartamentos de condominios: No hemos hallado en la regulacién federal o estatal la imposicin de una obligacion al Consejo de ‘Titulares de asegurar los bienesprivativos inorporadosoriginalmene al eco, * Véase Aticulo 52 dela Ley de Condemns. ‘omen? 1, Péliza Maestra del Condominio 1.1. Cuando se apruebe por el voto de la mayorla de los ttulares la adquisicién de una pOliza de seguros de propiedad para asegurar las reas comunes generales, procomunales y limitadas del condominio, el Consejo de Titulares podré adquirir y el asegurador pode emitir una péiza “bare wall”, para beneficio comin de los titulars. 1.2. Cuando por reglamentacién federal y/o estatal se requiera una péliza de seguros de propiedad para asegurat las deus comunes generales, procomunales ylimitadas del condominio, Ineluyende tos bienes privativos incorporados originalmente al edifiiv, el Consejo de Tiulares podri adquirir y el asegurador pode emitir una piza “fll value”, 1.3, Cuando se apruche con el voto unnime de todos los ttulares 0 por el voto de dos tereras pares de todos lo tuares, que a su vez renan dos terceas partes de las participacones en las reas comunes, la adquisicién de una poliza de seguros de propiedad para asegurar las reas comunes generals, procomunalesy imitadas dl condominio,incluyendo los bienes prvatvos incorporados originalmente al elifiio, ef Consejo de Titlares podréaduirir y el asegurador pour emit una poliza “full vale” En lag instancias que se apruebe una péliza “full value” con el voto de dos terceras partes de todos los ttuares, que a su vez reinan dos tereeras partes de las participaciones en Ins dreas comunes, Ia paliza “fll value” cubrird, ademés de las dreas comunes generates, procomunales y limitadas del condominio, los bienes privativos ineorporados originalmente al editicio de los titulares que hayan emitido un voto afirmativo y de aquellos que hayan emitido un voto en ‘oposicién pero no hayan optado por excluise de la péliza “full value”. En ests situaciones, ser |i obligacion del producto de seguro informar claramente a los ttuares que se hayan opuesto & Ja dg de una poliza “full value” de su derecho a solicitar que se exeluyan sus bienes privativs de dicha pélizay, como consecuencia, que se les cobre solo la porcion correspondiente de la prima para asegurar los bienes communes, 1.4. Cuando una propiedad esti financiads, el limite maximo que el acreedor hipotecario puede cexigir bajo una péliza de propiedad que cubra los dafos directos a la propiedad financiada por tees el valor de reemplazo de dicha propiedad. En los condominios, el limite maximo exigible bajo la pliza maestra del condominio en (a ls plizas “bare wall” es el valor de reemplazo de todos los elementos comunes generales, procomunales y limitados del condominio, y (b) las potizas “fall value” es el valor de reemplazo de todos los elementos comunes:gencrales, pprocomunales y Timitados del condominio, més el valor de reemplazo de los bienes privativos incorporados originalmente al edificio que fueren asegurados bajo Ia péliza maestea de conformidad con fo establecido en los incisos dos y tes anteriores. 1.5, Para determinar el valor de reemplazo arriba mencionado es necesario contat con una valoracién del condominio, Una valoracién provee cl valor de reemplazo, © sea, el costo de reconstruceién de una propiedad y no el valor de venta, que considera otros factores como ubicacién y vista, los cuales no son pertinentes para propdsitos del seguro de propiedad. En aquellos casos en que se procure o cuente con una valoracién, para fines del seguro de propiedad a adquirise, todas la partes involucradas en la transacci6n deben cerciorase de utilizar el valor aimee de reemplazo y no el valor de venta, tanto del inmueble como de los bienes adicionales a ser asegurados. 1.6, La valoracin debe estar contenida en un informe que desglose detalladamente los elementos del condominio que fueron considerados en la misma, con sus valores correspondientes, de forma tal que ol productor de seguros pueda orientar adecuadamente a su eliente en cuanto al limite de cubierta a ser adquirido, basado en el valor de reemplazo de todos los elementos que serin asegurados bajo la poliza maestta, El Consejo de Titulares de cada condominio seré el ‘esti del informe de valoracién y el mismo deberi estar disponible a todo titular o a cualquier Persona interesada en adquirir un apartamento en el eondomsinio, El informe de valoracién tend {que ser realizado por un profesional reconocido, ya sea persona natural o jurdiea, que se dedique 1 efectuar valoraciones o que esté debidamenteautorizado a efectuar la misma, De no existir una valoracién adecuada que proves el valor de reemplazo del condominio, ef productor de seguros nombrado gestionaré la valoracién del condominio, a nombre del asegurador que emitiré la péliza maestra, para descargar adecuadamente los deberes que le impone el Artculo 9.022 del Cédigo de Seguros de Puerto Rico. A menos que surjan condiciones extraordinarias que desestabilicen el mercado, esta Oficina consideraré. Ia valoracion del condominio adeeuada por un término de dos aos, y como consecuencia, los Kites de la péliza 'maestra que se emita dentro de dicho periodo y que se establezcan de conformidad eon dicha valoracién, se considerarin adecuados hasta la expiracién de la pliza, 1.7. El productor de seguros debe confirmar por escrito los elementos que serin asegurados de conformidad con lo establecido en la Ley de Condominios y con lo aqui dispuesto, Deberé ‘mantener evidencia que acredite la determinacién de los ttulares en cuanto a ls elementos que serin asegurados, de conformidad con lo dispuesto en los incisos uno y tres anteriores, sein apliquen. Reiteramos la responsabilidad que tiene el productor de seguros de orientar de forma clara y completa al consumidor sobre la cubierta y los limites de la poliza de seguros, e identifier y medi la posible exposicién de pédida. 1.8, Debido a que las polizas “full value” presentan ciertas diftultades y complejidades en la determinacion de una eubierta adecuada para cada apartamento y en el ajuste y resolucién de reclamaciones, especialmente después de eventos catasréficos como un huracén, en el proceso de adquirr una poliza “full value” sera necesario que la valoracién de los elementos de cada uunidad de apartamento se Hleve a cabo de forma completa y precisa y que la cubierta sea ‘adecuada para éstos tanto como para los elementos comunes generales, procomunales y limitados del condominio. La péliza “full value” debe eubriry asignar a cada apartamento una ceantidad equivalente al valor de reemplazo que aetualmente representarian © hubiesen representado los bienes privatives incorporados originalmente al edificio de cada apartamento individual. 1.9. Conforme a lo dispuesto en el Articula 27.081(5) del Cédigo de Seguros de Puerto Rico, todo asegurador, de tenerlo disponible, viene obligado a ofrecer Ia opcién de una eldusula de deducible porventual prorateado para toda péliza de seguro de propiedad que cubra un * aticlo 9.022 del Cédigo de Seguros de Puerto Rico. emo? condominio, Al offecer Ia opcién el asegurador deberé informar al asegurado 0 propuesto asegurado sobre el derecho que le provee el Cédigo de Seguros de ineluir en la péliza una cléusula de deduecible porcentual prorrateado y brindar dicha opsién, si asi lo requiere ef asegurado o propuesto asegurado. 2. Péliza adicional individual disponible para los titulares de apartamentos, que eubre los ienes privativos incorporados originalmente al edificio no cubiertos en Ia pOliza maestra

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