le terme foncier, vise tout ce qui est en relation avec ui exploitation, 8 son impét. On parle ainsi d’assiette fonciére, d'impét foncier, age foncitre... Le droit foncier a été élaboré pour réglementer les rapports qui existent entre un individu ou des groupes d’individus relativement & la terre. 1 fait partie du droit privé et plus précisément, du droit des biens, ne concerne que les immeubles, les biens meubles en sont exclus sauf en cas d’immobilisation. Il se distingue du droit immobilier qui ne concerne que les biens batis, le droit foncier réglemente toutes sortes de biens immeubles batis ou non. Les régles du droit foncier définissent ainsi la répartition des droits de propriété sur les terres, les modalités de leur utilisation, de leur transfert de propriété, ce qui exige une certaine sécurité immobiliére. Dans le but d’asseoir cette sécurité, le Iégislateur Marocain s'est doté dés 1913, d’un régime moderne d'immatriculation fonciére aboutissant a ’établissement d’un titre foncier. Ce régime évolue en paralléle avec le régime du droit musulman classique, ce qui crée une dualité de régimes juridiques. Cette dualité de régime impacte de facon négative le développement économique du pays. En effet, la contrainte fonciére constitue parfois un obstacle majeur ala promotion des investissements et la concrétisation des projets (probléme des 3 F décriés par les investisseurs) Pour rendre, le régime des livres fonciers plus attractif, les autorités publiques multiplient les campagnes de publicité et de sensibilisation aux intéréts de Vimmatriculation sur des livres fonciers. En effet, le régime des titres fonciers présente de nombreux aventages: 1+ au niveau juridique Le titre foncier établit et consacre d’une facon définitive et irrévocable le droit de propriété sur le bien. Le propriétaire ne peut ainsi recouter ni revendication, ni éviction puisque le titre foncier est définitif et inattaquable. :ut faire acquéri 2- Au niveau topographique Le titre foncier (TF) permet de déterminer la situation exacte de ‘immeuble, sa superficie, sa consistance et ce au moyen de procédés techniques modernes. 3- Au niveau fiscal Le TF établi, facilite le calcul de la capacité contributive du citoyen et améne l’Etat 4 asseoir d’une maniére plus équitable, les divers impéts immobiliers 4- Au niveau économique Le TF. Donne a Vimmeuble une visibilité et une sécurité et facilite l’octroi de crédits, notamment & travers une hypotheque 5- au niveau social Par la protection de I'intérét individuel, Vimmatriculation préserve l'intérét général et met fin aux proces interminables nourris par des litiges immobiliers. 6- constitue une plus-value de la propriété immobiliére Le paysan, propriétaire d’une terre immatriculée s’y attache davantage, devient sédentaire, ce qui permet une mise en valeur de activité agricole et lutte contre Vexode rurale. Contrairement & cela, le régime traditionnel des biens Melk présente un nombre considérable de failles dues essentiellement a l’absence totale de publicité, or publier C'est informer. Cette absence de publicité entraine trés souvent la méconnaissance par les tiers notamment les ayants droits du propriétaire de 'immeuble concerné de sa situation, sa consistance et des droits qui s’y exercent. De méme que I’absence de précision quant aux limites exactes des fonds fait 'objet de contestation récurrente entre riverains. Cette absence de publicité fait aussi que ce régime traditionnel soit opaque, impropre & la circulation des biens, a l’investissement et a la modernisation. e de I'immatriculation fonciére introd: C’est pourquoi le régi tau Maroc en 1913 pour lequel, le légistateur de I’époque s’était largement inspiré par la loi Torrens mise en ceuvre en Australie en 1858.(ce texte a été modifié et complété par la loi N° 14-07)la are pecetet ares {a loi N° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles batis, telle qu’ elle a été modifiée et complété par la loi N° 106-12 ta loi N° 12-107 relative a la vente d’immeuble en état futur d’achévement(VEFA)_ Chapitre paints an es et statuts particuliers des immeubles au ] L’espace foncier au Maroc se caractérise par une pluralité de statuts juridiques de la terre qui se sont constitués tout au long de I'histoire et dont certains ne Procurent pas la stabilité et Jes garanties nécessaires pour entreprendre des a | investissements sur le long terme. : S'il est certain que tous les immeubles situés au Maroc soient soumis a la 7 | législation locale, celle-ci est trés divisée. 3 En effet, outre la division entre immeubles immatriculés et non immatriculés, on a peut signaler lexistence de régimes particuliers tels; les habous, les terres pe collectives, les terres Ghiches, les biens relevant du domaine public ou privé de 1 YEtat. =—s Chaque régime présente sa particularité et est soumis a la tutelle d’organismes 1 publics divers, rendant leur gestion difficile. a) Nous traiterons successivement des biens Melk et de certains régimes ]) particuliers. 4 Section J : les immeubles Melk | Un immeuble Melk est celui qui fait l'objet de la pleine propriété immobiliére, dans la mesure oii le droit éminent de propriété et le droit de jouissance sont entre les mains de la méme personne, Ainsi, le Melk est une propriété privée qui peut appartenir a titre individuel a une ou plusieurs personnes. C’est le régime foncier le plus répandu en droit foncier 4 marocain. pendant longtemps on séparait le droit de propriété et le droit de jouissance. Le droit éminant devant 4 appartenir a la Umma. Le Melk s'est développé progressivement au Maroc 8 partir des conquites musulmanes, cet pendant longtemps, seules les arabes étalent autorisés& posséder la terre en pleine propriété.§1. Régime juridique des biens Melk (immeubles non immatriculés) Ce régime trouve son essence dans les pratiques ancestrales fonciéres inspirées du droit musulman et des coutumes locales, I se révéle opaque, impropre & la circulation des biens. En effet de nombreuses faiblesses peuvent lui étre reprochées : ~ Une absence totale de publicité concernant ces immeubles, ni quant aux Propriétaires exploitant ou leurs ayant droits, ni sur la délimitation exacte du bien objet de propriété. ~ Limsécurité des transactions qui s’opérent par témoignages et actes adouléres. ~ La difficulté d’accéder au crédit, car il n'y a pas de titre foncier et donc pas moyen de donner le bien en hypothéque. ~ La propriété Melk n’est que provisoire, le décés du propriétaire génére des difficultés de partage et parfois révéle Vignorance de ces héritiers de la situation, de la consistance de biens immeubles de leurs auteurs. - La pérennité des projets d'investissement : En effet, la réalisation d’un projet sur un immeuble non immatriculé ou méme en cours d'immatriculation représente souvent un risque contre la pérennité des projets. Malgré ces faiblesses, le régime perdure et concerne encore un nombre considérable de propriétés fonciéres. A. La possession, fondement juridique des biens Melk. 1, Définition et éléments constitutifs La possession est un rapport de fait entre une personne et une chose c’est un fait juridique qui aboutit selon certaines conditions a faire acquérir & une personne la propriété sur un bien. Elle occupe ainsi une place centrale dans Yacquisition de la propriété d’un bien Melk.-réglementée aux dispositions de: Pere Ja loi n°39.08 relative aux droits réels, La possession suppose & la fois des faits matériels (corpus) et une intention (animus). a) Le corpus : La possession suppose une maftrise matérielle de la chose (art. 239. Loi 39.08). Posséder c'est se comporter en maitre sur la chose (art 240), c'est a dire effectuer sur elle des actes similaires & ceux effectués par un propriétaire. Lacquisition du corpus peut étre originaire ou dérivée, et elle signifie que la possession résulte de la remise volontaire de la chose par un ancien & un nouveau possesseur. “Lart 243 admet que Yon puisse posséder non seulement par soi-méme mais également par un autre, cad que les actes matériels ne-seraient pas effectués par Ie possesseur Iui-méme mais par une autre personne qui’exerce en son nom (ex: Llocataire, 1 fermier). b) Lanimus La passession suppose par son existence un élément psychologique : l'animus cad la volonté de se comporter a I'égard de la chose comme si on avait sur elle un droit de propriété. L’animus ne doit pas étre confondu avec Ja bonne foi. En effet, il est parfaitement possible de posséder cad d’avoir l'animus de la possession tout en étant de mauvaise foi. Celui qui s‘installe sur un terrain en sachant qu'il ne lui appartient pas, ou celui qui acquiert un bien en sachant que son vendeur n’est pas propriétaire, sont des possesseurs, parce quils ont la volonté de se comporter comme propriétaires de ces biens, mais ils sont de mauvaise foi, animus permet de distinguer entre la détention précaire d'une chose et sa possession. Celui qui détient la chose d’une autre personne en vertu d'un titre non translatif de propriété n'est que détenteur précaire. I ne peut donc pas faire jouer la :2/ Les caractéres de la possession : La possession présente généralement 4 conditions (art 245 al.2) a) Elle doit étre paisible : Elle suppose que le possesseur est entré en possession sans violence, ni matérielle, ni morale ou qu'il se maintient en possession sans voie de fait ni menaces (art. 245 al. 1) ni crainte révérentielle. Laviolence ne peut dans ce cas étre soulevée que par la victime. b) Elle doit étre publique : La possession perd son efficacité & partir du moment oii elle est clandestine. il faut une volonté de dissimulation de faits qui normalement se déroulent au grand jour. La clandestinité est considérée comme un moyen pour le possesseur d’emp&cher le véritable propriétaire de revendiquer son droit. Il est normal qu’a ’égard de ce dernier, la possession clandestine soit inefficace. c) Lapossession doit étre non équivoque : La possession est équivoque quand le comportement du possesseur ne manifeste pas clairement un animus possidendi. Son attitude est ambigué, on ne sait pas & quel titre il agit. Exemple: si plusieurs individus exercent des droits concurrents sur un méme bien ou exercent ensemble le méme pouvoir de fait (cohabitation). Il est difficile d’estimer que ]’un d’entre eux se considére comme | seul propriétaire du bien et puisse ainsi prescrire au détriment des autres.+ Sie RCN 1 : sans intermittence. Il suffit que la Shae “Voceasion et dans tous les moments od elle doit tre cid conformément & a chose et aux usages. a 3 La durée de possession est réglementée aux articles 250 et 251 du code foncier. =) | Elle est de 10 ans ou de 40 ans entre membres d’une méme famille. ] = | §2. Preuve de la possession et transfert de propriété des biens Melk : q a La preuve du droit de propriété des biens non immatriculés s’opére par la 4 4 | présentation d'une Moulkya a savoir un acte adoulére en vertu duquel 12 témoins 4 — ordinaires confirment la possession régulitre de la personne qui revendique la : + Propriété du bien devant 2 adels. L’obtention de ce témoignage peut parfois a s'avérer fastidieux. : Si deux adversaires prétendent avoir possédé pendant la méme période de temps, a i le procés se déroule alors sous I'angle d'un simple conflit, de preuves. En cas d’égalité de moyens, la chose litigieuse doit, en effet, étre partagée entre les parties. II s’agit de la possession promiscui. - Paracte adoulaire : Lavente d’un immeuble par devant devant adoul peut se faire selon 2 formules : - Avec vérification préalable du droit de propriété (collecte d'informations) - Ou sans vérification préalable Dans ce dernier cas, les adouls doivent mentionner expressément que l'acte a été fait dans cette forme a la demande des parties. L’acte est supervisé par cadi 4 tawtik. ee i 2 sauf interdictions énoncées a l'art, 255,4 Lorsque la vente a pour objet des immeubles.... Elle doit étre faite par écriture ayant date certaine, et elle n’a d’effet au regard des 1/3 que si elle est enregistrée 4la forme déterminée par la loi ». Le respect de ces prescriptions est devenu obligatoire depuis l’extension de Vapplication des codes organiques, devant toutes les juridictions 4 compter du 1" janvier 1966. la formalité de l'enregistrement est prévue a l'art 425 D.0.C. ~ Par acte passé devant notaire ; Le notaire devient compétent pour dresser tous actes comportant mutation dimmeuble «Melk» dés le dépét d'une réquisition d'immatriculation > Liimmeuble Melk peut faire l’objet d’un transfert particulier Mougharas. Les biens Melk peuvent faire l’objet d’un certain nombre d’opérations juridiques. Leur vente est ainsi possible suivant diverses formes.{VAL MOUGHARASSA (art 265, C. Foncier) : Est un contrat qui constitue une association du travail et du KL, cad un bail a complant en vertu du quel un propriétaire remet un terrain 4 un fournit des arbres, les plante, les soigne jusqu'au moment oi ils comm produire ou qu’ils auront atteint un degré de croissance. Le preneur n’aura de la sorte aucun salaire mais a partir du moment oit Jes arbres arrivent a fructifier, il acquiert un droit de propriété sur le terrain et sur les arbres dans la proportion convenue. Initialement dépourvue de toute réglementation légale et régi uniquement selon les usages et coutumes locales, ce contrat fait désormais l'objet des dispositions ~ preneur qui jencent a 265 - 272 duc. foncier marocain. Pour ce faire, un certain nombre de conditions ont été prévues par la loi 1ée : 'établissement d'un contrat établi par écrit Comme tout contrat, il fait naitre un certain nombre de droit et d’obligations au profit et a la charge des parties. Lacte doit étre établi par écrit pour les besoins de preuve. A défaut le planteur est dans la situation de celui qui a fait des impenses sur le terrain d’autrui, donnant naissance 4 un simple droit de créance et non d'un droit de copropriété. Lart. 268 exige un acte formel - ~~ - qui précise la nature des arbres & planter et la quote part qui sera réservée au bénéficiaire. Ce dernier doit entamer ses plantations sans délai, si aucune plantation n’a eu ew dans l’année suivant I’établissement du contrat, ce dernier serait déclaré nul. Sile nombre des plans est < au 1/3 de ce qui a été convenu, le propriétaire de la cud < ; aA terre peut soit maintenir le contrat ou le résilier sawf réserve d’indemniser le CHB) Si les plantations périssent pour un cas de force majeur, deux situations peuvent se rencontrer : - Siles fruits étaient arrivés 4 maturité, le Mogharssi bénéficiera de tous ses droits tels que précisés dans le contrat.= Siles arbres avaient péris avant de donner leurs fruits, le mogharssi serait indemnisé selon ce qui a été convenu ou selon les usages. Section II : Statut particuliers de certains biens : §1) le habous : biens religieux représentant un patrimoine considérable Le habous peut étre défini comme un acte juridique par lequel une personne en vue d’étre agréable A Dieu, se dépouille d’un ou de plusieurs de ses biens généralement des immbeubles et les met hors du commerce, en les affectant, @ perpétuité a une ceuvre pieuse, charitable ou sociale - J. Luccioni. Appelé au Maroc « Wakf», le habous constitue une institution vivace en droit marocaif, tellement présente qu’elle‘nécessité I'intervention du législateur 4 plusieurs reprises. Cet arsenal juridique a été couronné par le dahir N+° 109.236 du 23 Février 2010 formant code des habous. Ainsi aux dispositions du D. musulman classique et de certaines régles coutumiéres s’est ajouté un nouveau texte de loi. Cette institution est confiée depuis l'indépendance au Ministére des habous et des affaires islamiques. Ainsi le Dahir définit le habous comme étant tout bien immobilisé d’une fagon perpétuelle ou a temps, dont la jouissance profite a une ceuvre charitable et pieuse publique ou pri Ar Les différentes catégories de habous. Iexiste 2 catégories de habous : - Lehabous public et le habous privé 1. Le habous public : Le ministére des habous dispose in patrimoine urbain et rural important quien Oo fait un acteur incontournable paieeer nce: au Maroc, Font désormais Yobjet d’une réglementation précise en raison de la place quills occupent dans le tissu économique du pays.He 1) mosqu és par le ministére des habous. Les biens constitués en habous peuvent faire l'objet de location ou d’échanges, certaines conditions sont exigées par l'art. 72 du code. Toutefois, l'immatriculation fonciére ne peut pas jouer 4 l’encontre des habous » public. La purge juridique conséquence de la, décision d'immatriculation ne peut pas s'imposer au caractére habous d’un bien immeuble. Pyishabousprive cy out cia notmemroucnee i, e157 caceani Gi_Contournerlecniglessuccesserales : Désormais le constituant ne peut plus privilégier certains de ses enfants au détriment des autres (art. 14). > Déshériter les filles: interdiction d'effectuer un testament au profit d’un héritier et limitent le legs au 1/3 des biens du testament. Le recours donc a cette catégorie de habous par le propriétaire est va comme une technique pour détourner ces restrictions et n’en faire bénéficier que ceux qu’ils préférent. En raison de toutes ces critiques, le législateur marocain a mis fin a cette situation et a limité Je habous privé a la 3¢me génération du constituant. & Dégradation de certaines patties constitué les terres ghich sont inaliénables, insaisissables et imprescriptibles. Ces qualificatifs sont discutables a plus d’un titre. | Les transactions immobiligres se multiplient allant de la cession du droit de jouissance A la cession du droit de propriété. aet " ¥-% L’immatriculation fonciére consiste a inscrire sur des registres spéciaux appelés livres fonciers des immeubles qui jusqu'alors étaient régis par le droit musulman. Cette inscription donne a l'immeuble un point de départ et le débarrasse, par Yeffet_de purge, de tous les droits réels et de toutes les charges fonciéres a antérieures 8 Jimmatriculation et qui’se sont révélées en temps utile. Liimmatriculation procure pour le requérant des avantages certains car son droit est consacré d'une maniére définitive et irrévocable. Le régime des livres fonciers trouve sn origine dans l’Act Torrens, australienne du nom de son auteur Sir Robert Torrens (adoptée en 1858). Cette Loi loia pour fondement trois principes majeurs. > La purge juridique : destinée 4 donner A la propriété fonciére un nouveau point de départ, & faire table rase de tout droit réel ou charges fonciéres non retenus ors de I'immatriculation de V’immeuble sur les livres fonciers. > La spécialité fonciére : qui aboutit 4 une individualisation de chaque immeuble, portant un numéro et disposant de limites nettement déterminées sur les livres fonciers, et qui font état de tous les droits réels ou changes affectant l'immeuble en question. > Leffet constitutif qui dote les inscriptions figurant sur les livres fonciers de la force probante. ‘Au Maroc, le régime des livres fonciers a été institué par le dahir du 12 aot 1913. Ce régime largement inspiré de ’Act Torrens a été mis en application en 1915 avec ‘installation de la 1 conservation fonciére & Casablanca, 124 ee un numéro d’ordre particulier, avec indications juridiques et rater propres a préciser les droits des propriétés. Par la suite, sur chaque immeuble ainsi constitué seraient inscrits les droits réels et les charges foncigres grevant limmeuble ainsi que les modifications y afiérentes. En partant de cette procédure on constate que le législateur de Yépoque avait opté pour une publicité réelle contrairement a la pratique de Ja publicité personnelle qui prévalait en France. §1. Distinction publicité personnelle et publicité réelle. Dans le régime de la publicité personnelle (toujours en vigueur en France), la cite nom rigtaire de Vimmeuble.... Ce systéme entraine un long travail de recherche et se révéle étre peu sir pour pouvoir connaitre Yentigre situation juridique de l'immeuble. I ne donne qu'une relative sécurité juridique surtout en ce qui concerne les frontiéres exactes de chaque immeuble et ce, malgré la parfaite organisation de Vétat civil des personnes, la bonne tenue des actes fonciers par les notaires et les conservateurs des hypothéques et malgré l'existence d'un cadastre foncier qui n'est pas juridique mais fiscal. "Dans ce systéme ne jouent pas l'effet constitutif et la force probante des “inscriptions, la propriété reste basée sur la prescription acquisitive qui peut se réaliser a toute époque. Crest pourquoi tous les actes d’achat ou de vente d'immeubles établis par des notaires, on trouve a titre introductif l'histoire de ’origine de la Propriété, c'est-a- dire V'exposé des divers événements juridiques qui pendant les 30 années récédant l’acte, établie que le vendeur a bit P q a bien eu, pour lui-méme et ses auteurs, une possession trentenaire de l'immeuble. 13iblicité de tous les droits immobiliers : Le législateur impose de rendre public toute constitution, transmission, publicité est la régle de modification ou extinction d'un droit réel immobilier. La base du systéme. Ainsi, tous faits, dispositions et conventions entre jugement passé en force de chose vifs, A titre gratuit ou onéreux, toute ordonnance de saisie immobiliére, tout jugée ayant pour objet de constituer, transmettre, modifier ou éteindre un droit réel immobilier, ainsi que tous les baux > a 3 ans doivent étre rendus publics par une inscription sur le titre foncier. Ainsi, toute personne privée ou publique (acquéreur éventuel, bailleur, ayant droit, enquéteur public, notaires, avocat) peut s'informer librement de la créancier, situation juridique et topographique d'un immeuble. Ainsi que de la situation matérielle du propriétaire (solvabilité - existe-t-il des hypothéques ou saisies immobliéres. Par ailleurs, certains créanciers chirographaires d'un propriétaire d’immeuble immatriculé peuvent disposer d'informations nécessaires a partir des registres fonciers, leur permettant de procéder a |'inscription sur le dit immeuble d’une saisie conservatrice sur ordonnance du juge. §2. Particularisme de la publicité réelle 1. La purge juridique : art Jal. 2 Est destinée A donner & l'immeuble objet d'immatriculation un point de départ précis et 8 le débarrasser de tous les droits et changes fonciers antérieurs et qui ne se sont pas révélés dans les délais impartis par la loi. Ce mode de purge fixe définitivement I'état maternel et l'état juridique de la propriété foncire (art. 63). 14al ol sal So al =e ‘ea. ih ee. \ al — oe . L’effet constitutif des inscriptions (art 66 et 67). o : — Si le DOC admet en son art 491 que «Vacheteur acquiert de plein propriété de la chose vendue dés que le contrat est parfait par le consentement des parties », adopte donc, le transfert sobio-consensus (idem pour le droit it a cela, le Musulman). Aucun formalisme n'est ainsi exigé. Contrairemen formatisme tient une place de choix dans le régime des livres fonciers. Le transfert et la constitution d'un droit réel doit étre matérialisé par la formalité de l'inscription. Cette régle de I'effet constitutif des inscriptions découle de V’art. 66 et 67 du code sur immatriculation et d’une maniére indirect de Vart. 2 de la loi n°39.08 forment code des droits réels. nti e 8 égard ds 4 dater de son inscription sure titre fo Le délai pour effectuer Vinscription visée & l'art. 65 a été fixé par Ia nouvelle loi a 3 mois (art. 65 bis). Ex. 'hypothéque. Ainsi, c'est l'inscription sur le livre foncier qui confére au droit réel sur existence, elle lui confére également le caractére réel puisque tant qu'un acquéreur de droit ne fait pas publier sur titre, il ne posséde qu'un droit de créance. Cette régle est valable méme pour I’acte authentique établi par les soins d’un notaire. Sur ce point, la C. cass dispose que «Je certificat du notaire reste insuffisant. méme ente les parties, pour prouver la propriété d’un droit réel non inscrit sur le titre foncier de l/'immeuble immatriculé. Le méme principe a été adopté par un autre arrét «les conventions relatives au transfert d'un droit réel ne produisent effet, méme entre les parties, qu’a dater de leur inscription de l'art. 67 du Dahir 1913 (cités par M. Zineddine, p.65). TPI d’El Houceima « Attendu que l'art. 67 du dahir sur 'immatriculation foncigre prévoit que la convention relative 4 un droit réel ne produit effet, méme entre les parties qu’é dater de l'inscription. L’acte de vente non inscrit produit, en principe, tous ses effets a l'exception toutefois du transfert de propriété qui reste ffectu 15are ae a le relate. Celui qui est inscrit ne peut étre évincé, ft ‘propriétaire quelque soit les vices de son titre. Cette théorie a été établie dans l'intérét des tiers. Ceux-ci pourvu quis cate avec la personne inscrite sur le registre foncier n’ont pas 4 se préoccuper ni de sa qualité de propriétaire, ni de la solidité du droit qui lui est transmis. Cest & cette fin que le législateur a exigé la publicité compléte et absolue’ de tous les actes pouvant affecter la situation juridique de I'immeuble (art.65 code). Toutefois, il est impératif d’établir une distinction entre la force probante 4 Végard des tiers et la force probante entre les parties. Entre les parties La garantie entre les parties est basée sur une présomption simple de validité et existence. Ainsi, une preuve contraire si elle est reconnue par les juges entrainera la radiation de l'inscription et l‘annulation de ses effets. Entre les parties, 'inscription ne vaut que ce que vaut I’acte dont elle est dérivée. Une partie peut donc contester I'existence ou la validité d'un droit réel malgré Vinscription de ce droit sur le livre foncier en démontrant le vice de I'acte ayant donné lieu a V’inscription et découler, si le vice est avéré, sur la nullité de Yinscription. Le bénéficiaire étant alors dépourvu de tout son droit. Limscription ne produit donc entre les parties qu’une garantie relative contrairement aux tiers par lesquels elle est absolue. Vis-a-vis des tiers : Au profit des tiers de bonne foi., tout droit inscrit est réputé existant, C’est un présomption absolue art 66 « L'annulation de cette inscription ne peut, en aucun cas étre opposée aux tiers de bionne foit ». 16y ’ | 4.Contréle préalable des actes soumis a inscription : “ a 7 Ce contréle fait partie des attributions conférées aux conservateurs de la propriété fonciére. Ces derniers, véritables hommes orchestres, interviennent 4 toutes les étapes de la procédure de ]'immatriculation. Is doivent et avec toute la rigueur-qu’exige leur profession et sous leur responsabilité, vérifier, la régularité des piéces fournies a Yappui d’une réquisition d'inscription ou de radiation. Art 72 : Le conservateur de la propriété fonciére vérifie sous sa responsabilité, l'identité et la capacité du disposant ainsi gue la régularité tant en la forme qu’au fond des piéces produites & Yappui de la réquisition. Néanmoins et malgré les avantages évidents de l'immatriculation fonciére, elle demeure facultaire.Gertes historiquement ce caractére facultatif avait une connotation politique, les autorités du protectorat A l’époque avaient pour objectif de s‘accaparer le maximum de terres marocaines, donc il ne fallait pas mobiliser toute la population pour bénéficier de 'immatriculation et partant de la sécurité sous-jascente. A cette époque, les propriétés fonciéres européennes étaient les bénéficiaires exclusifs de limmatriculation fonciére. Si ce caractére facultatif pouvait avoir du sen-s a cette époque, le fait de le perpétuer dans le cadre de la nouvelle législation semble quelques peu problématique. Section ii: La procédure de l'immatriculation Limmatriculation revét au Maroc deux phases : l'une administrative et I cas d’opposition, judiciaire. 17 autre, enaan eal a a a > oui Reereatera? Aucune condition n'est requise, cette réquisition peut étre eae par le propriétaire, le copropriétaire, les bénéficiaires de droits réels immobiliers (usufruits, superficie...) les bénéficiaires, de servitudes fonciéres. Art 11. Le eréancier non payé au profit duquel les juges ont prononcé le bénéfice dune saisie immobiligre sur les biens wen de son débiteur. Le représentant légal d'un incapable ou d'un mineur. Suite a ce dépét, le conservateur va délivrer un récépissé au requérant. > Que doit contenir la réquisition art. 13? Elle doit contenir un certain nombre de données relatives & l'état civil du requérant, ala description de l'immeuble, 8 V’affirmation de la possession. Dans ce sens, art. 14 exige le dépat des originaux ou des copies certifies des titres et actes. Une fois déposée, la réquisition ne peut plus étre retirée (l'art. 1* et 6 vont dans Ie méme sens). «Lorsqu’une réquisition est déposée, elle ne peut plus étre retirée ». Certes si le retrait n’est pas possible, des décisions de rejet émanant du conservateur peuvent étre prononcées. Une décision de rejet peut étre prise par le conservateur dans les cas suivants : 1. Lorsque Je requérant ne se présente pas au bornage (art. 23). 18el serait le régime juridique de V'immeuble pendant d'immatriculation ? j aah Limmeuble demeure régi par le droit musulman tant que Yimmatriculation n‘intervient pas. En outre, bien qu’en instance d’immatriculation, !immeuble n'est pas juridiquement gelé et peut donc faire l'objet d’opérations juridiques. - Il peut étre vendu en partie ou en totalité. L’art. 83 prévoit dans ce sens la continuation du processus d’immatriculation. Le titulaire du droit ainsi constitué prend la qualité de requérant d'immatriculation dans les limites de son droit. ae A GeGhaian 3a ie - Il peut étre donné en hypothéque, puisqu’une cestaiweede publicité existe déja et permet ainsi de rendre opposable aux tiers cette sureté réelle sans dépossession. a L’acte hypothéque doit étre déposé a la conservation fonciére en temps utile pour sa garantie contre l’effet purge. J L’hypothéque ne prendra alors son plein effet que du jour ot elle pourra étre : inscrite sur le titre foncier établi par le conservateur. Ainsi, le créancier hypothécaire, non payé, ne peut poursuivre l'expropriation et la saisie de l'immeuble en cours d'immatriculation que s'il a obtenu une décision judiciaire, définitive a l'encontre du débiteur. Cependant si Thypothéque a pu étre 3 / inscrite sur le titre foncier avant l’échéance, le créancier non payé pourra suivre | la procédure d’exécution sur la simple présentation d’un certificat qui a valeur de titre exécutoire. L'immeuble en cours d'immatriculation peut faire l'objet d'une chéfea, 19L’art. 17 : précise que une fois la réquisition est resue par Je conservateur etdans les 10 jours qui suivent ce dépét, le conservateur en dresse une copie qui aprés son contréle et sa signature sera publiée au B.O. > Quelle portée donner ce procédé de publicité’combien de personnes lisentle B.O?Une grande majorité de marocains en ignore jusqu’a l'existence. > Lesaffichages Aux termes de l'art. 18, extrait de la réquisition et avis contenant date et heure au siége duTP.Idu du bornage doivent étre placardés a la conservation fonciére, de Vautorité lieu de situation de l'immieuble, au siége de la commune ou territoriale. Cet extrait reste affiché jusqu’au jour du bornage. > Meme constat on peut légitimement douter de la performance d'un tel procédé de publicité. - D’abord, il est mal organisé : les avis s'entremélent - Les titulaires des droits réels doivent rester en état d’alerte perpétuel. fie bornage C'est une opération de nature complexe: opération topographique, acte de publicité et enquéte juridique. Il est effectué a la date fixée par le conservateur : 1. Cest une opération topographique L’art. 19 prévoit que le conservateur de la propriété fonciére dirige les opérations de bornage dont I’exécution est déléguée a un ingénicur topographe assermenté du cadastre, inscrit au tableau de l’ordre national des ingénieurs topographes. Sa 1ée mission consiste 4 placer des bornes aussi bien pour déslimiter le périmétre indiqué par le requérant que, le cas échéant, pour préciser les parties qui font J’objet de contestation de la part des tiers. 20de pistes, rivigres, marabouts.. 2. Le bornage est un acte de publicité Nl constitue un événement local, constituant ainsi un moyen de publicité trés efficace. En effet l’arrivée du géométre de ses instruments et ses assistants et les Personnes invités a assister au bornage, Suscitey la curiosité de la population. 3. Le bornage est une enquéte juridique : Faite par le topographe en sa qualité-de délégué du conservateur. Il interroge le Tequérant, les riverains, les opposants et intervenants. Il constate le fait et la durée de la possession : i] peut recevoir les oppositions. I dresse un P.V de bornage auxquels sont annexés le croquis de bornage et les piéces produites par les parties. Ce P.V est signé par le géométre délégué et par toutes les parties comparantes. Si ce P.V constate l’'absence du requérant, la réquisition est considéré comme nul est non avenue et la procédure est classée sans suite (art. 23). Enfin dans les 4 mois, qui suivent le bornage définitif de la propriété, un avis de cloture de bornage est publié (art. 23). Avis de cléture de bornage : Aprés Vétablissement des plans, le conservateur ordonne la publication et Yaffichage d’un avis précisant que, pendant un délai de 2 mois qui part du jour de insertion au B.O, les oppositions & 'immatriculation seront recues (art. 23). > S'il n'y a pas opposition : le conservateur décide de la suite donner a la question d'immatriculation dés l'expiration des délais légaux. En principe, c'est la décision d'immatriculation qui va étre prononcée si toutes les démarches sont parfaites. > S'ily a opposition : le dossier est envoyé par le conservateur au TP et cestla phase judiciaire qui commence alors. 21FA Gesicsaen uo lease PRR ees actacius novi thn limites de la parcelle en Texercice d’un droit réel susceptible de figurer sur le litre foncier a intervenir. Elle doit aussi se rapporter A doit réel grevant l'immeuble en cours d'immatriculation. Ainsi, un droit de créance, une action personnelle telle une action en paiement d'une somme d'argent, une action en exécution d’un bail, ne peuvent justifier une opposition dans une procédure d'immatriculation. 1. Objet de opposition Lopposition pour étre recevable doit se rapporter A un droit réel ou a une action réelle. Peuvent donner lie a opposition : ‘* Les contestations sur Vexistence, ’étendue ou l'exclusivité du droit de propriété du requérant. * En cas de prétention sur lexercice d’un réel susceptible de figurer sur le titre & établir, tel existence d’une servitude grevant 'immeuble, Ex: existence d’un usufruit, d'une hypothéque ou d’un gage immobilier. Ten est de méme pour les actions réelles immobiligres en cours, telles : ¢ Une action en résolution en nullité ou en rescision de la vente. © Une action en révocation d'une donation. Ainsi, il a été jugé qu'un vendeur d'immeuble qui n’avait pas fait reconnaitre son action résolutive pour défaut de paiement du prix au cours de la procédure d'immatriculation poursuivi par l'acquéreur ne pouvait plus invoquer cette action réelle bien qu'il ait conservé son action personnelle. «Si les sieurs X ne perdaient pas leur action personnelle en paiement des prix a exercer c/ ]’équéreur défaillant, ils perdent par leur inaction le droit de récupérer Yimmeuble vendu » Decroux p. 86. 2226 - 14-07). Ft aussi par T'intermédiaire de mandataires Jégaux ou — conventionnels agissant @f qualité pour faire opposition au non des incapables, des mineurs ou des absents. 2- Forme et délai des oppositions : Dans les soucis d’éviter I'éviction des titulaires des droits réels sur Yimmeuble ~ objet diimmatriculation, aucune forme particuligre n’est exigée pour les oppositions. Ainsi, elles peuvent étre faite par écrit ou oralement (art. 25 - Loi-14-07).. Les déclarations orales peuvent étre recues & la conservation fonciére ou au cours des opérations de bornage. Il en sera ainsi dressé, en présence de l'intéressé un PV en double exemplaire dont I’un est remis au déclarant. Les déclarations écrites accompagnées de tous les titres invoqués et de toutes les justifications utiles sont adressés au conservateur désormais seul habilité a les Tecevoir, ceci signifie I'exclusion par Ja nouvelle loi des dispositions de ’art. 25 du dahir 12/A/1913 qui donnait également pouvoir aux tribunaux et au représentant des autorités locales Ja possibilité de la recevoir et ce, afin de permettre I'accomplissement de la procédure. L’opposant peut, sous peine de forclusion, intervenir pendant toute la procédure d'immatriculation depuis le dépét de la réquisition et sans dépasser le délai de 2 mois qui court de la publication au B.0 de l’avis de cléture du bornage (art. 27). Cependant, une opposition tardive peut exceptionnellement étre regue par le conservateur a condition que le dossier ne soit pas transmis au TPL. L'opposant devrait toutefois produire au conservateur les justificatifs et les motifs ayant empéché d’agir dans les délais ainsi que les documents appuyant sa demande. 23“du Roi r’aura plus le droit de recevoir une opposit exceptionnel postérieurement & la transmission du dossier au tribunal. Cette procédure de Yimmatriculation car mesure avait pour conséquence de retarder la signifie le retour de ce dossier toute réception d'une opposition par le procureur, au conservateur pour le dépdt des oppositions et leur inscription sur le registre des oppositions avant de renvoyer le dossier devant les juges- En effectuant son dépét, Yopposant doit déposer en méme temps que $2 déclaration les titres et pices appuyant sa contestation. Avant ‘adoption de la loi nouvelle, ce n’était qu’aprés le dép6t de I'opposition que le conseryateur adresse & l’opposant une mise en demeure. Cet état des choses accentuait la lenteur de la procédure de Yimmatriculation, surtout lorsque Yopposant a changé de domicile sans mettre 2 jour les informations dont dispose la conservation fonciére. Dans tous les cas de figure, opposition retarde beaucoup la procédure. Pour y remédier, les nouvelles dispositions pénalisent les oppositions abusives. Ainsi nue abusive, 0% dela toute réquisition d'immatriculation ou toute opposition recom vexatoire ou de M.F contre celui qui’a formée, une amende dau moins 11 valeur venale du droit prétendu. Cette amende sera payée au profit de ANCF les parties qui s‘estiment lésées peuvent demander des D.I. © Ceci étant, on constate que l'opposition est extensive c'est-a-dire elle peut @tre étendue quand 4 sa portée, tant que Jes délais d’opposition ne sont pas expirés. De méme qu'elle peut étre levée par lopposant. Si cet opposant est dans les délais, il peut toutefois formuler une nouvelle opposition ayant le méme objet sauf: > S'ily a eu accord avec le propriétaire requérant pour effectuer la levée de Ja 1% opposition. > silopposition a été levée au cours de la phase judiciaire et que cette main levée a donné lieu & un jugent définitif qui a autorité de chose jugée. 24A défaut d’accord entre le requérant et l'opposant et au plus tard au terme d’un délai de 3 mois a partir de la cloture définitive de la procédure pour faire opposition, le dossier est transmis par le conservateur au TP. De méme qu'il peut scinder la réquisition d'immatriculation et établir un titre foncier pour la partie non contestée (art. 31 al.3). Cependant, le transfert au TPI ne s'impose pas toujours au conservateur, si les opposants n'ont pas fourni les piéces justificatives. §2. La phase judiciaire de l'immatriculation Cette phase judiciaire s'opére non pas par une requéte introductive d'instance, mais par l’envoi du dossier par le conservateur. Le tribunal sera ainsi habilité a statuer sur l’existence, la nature, la consistance et Vétendue du droit prétendu par l’opposant, il ne doit pas se prononcer sur le bien fondé de la réquisition. Toutefois, il a été admis par la cours supréme arrét 25 octobre 1960 - Decroux P.89) «les juges n’excédent pas leurs pouvoirs en examinant les droits du requérant pour apprécier la valeur de ceux d'un opposant ». En tout état de cause, le tribunal ne peut en aucun cas prononcer Yimmatriculation qui reléve de la compétence du conservateur. (En Tunisie, limmatriculation est judiciaire, cst le tribunal qui est habilité statuer sur la valeur des droits du requerant, sur les oppositions et c’est lui qui prononce |'immatriculation). 251 compétent et les Selon les dispositions de l'art 32 al. 4 de la loi 14-07, le T.P.1 est la juridictic compétente pour statuer sur les oppositions déposées @ encontre d'une resuisition d’immatriculation. Wart. 34 de la loi 14-07 fixe la procédure A suivre. Ainsi dés réception de la réquisition d'immatriculation, le président du tribunal, désigne un juge Tapporteur chargé de mettre l’affaire en l'état et de prendre en conséquence toutes les mesures nécessaires qui se représentent comme suit : > Mesures d'instructions: Pour préparer ce dossier, le juge rapporteur est ‘instruction qu'il juge appropriées, il habilité A accomplir toutes les mesures peut aussi se déplacer sur !immeuble en instance, se faire assister d'un ingénieur topographe, aprés concertation avec le conservateur. Il peut aussi recueillir toutes déclarations ou témoignages. > Notification aux parties du jour de l'audience. Lorsque le juge rapporteur estime que I’affaire est en état d’étre jugée, il fait porter a Ja connaissance des parties le jour oi elle sera appelée en audience publique et ce, 8 jours a 'avance & compter de la date de la réception de la convocation’. > L’ouverture des débats A Youverture des débats, le juge rapporteur expose J'affaire et indique les questions a résoudre, puis les parties sont entendues, le ministére public donne le cas échéant ses conclusions. Lorsqu’en cours d'instance, le requérant A Yimmatriculation ou le bénéficiaire d'un droit réel immobilier acquiesce a Yopposition, ou lorsque 'opposant donne main levée de son opposition, le juge donne acte aux parties de leur accord et renvoie le dossier au conservateur qui procéde & Yimmatriculation. Le tribunal indique dans son jugement les limites et les superficies des parcelles reconnues au profit des opposants, en cas d’indivision, la part revenant a chacun. SSS See Selon art. 107 (Loi 24.07), les délais prévus en matigre dimmatriculation foncidre sont des délais francs caleulesselon les régles établies par art $12 du C..C. Le jour quifixe le départ du délai et le jour de 'échéance he rentrent pas en compte pour le calcul de sa durée. 26extrait au requérant d'immatriculation et & tous les opposants. Le ae jugem n est susceptible d’appel. 3 > Quelles voies de recours ? 3 109 de la loi 14-07 « seuls les voies de l'appel et du : La réponse est donnée a art. pouvoir en cassation sont possibles ». L’appel est recevable quelque soit la valeur de immeuble dont immatriculation ly a lieu étre effectué dans un délai de 30 jours (art. 134 C. vai ell lls est requise et doit Procédure civile). L’art 42 du dahir sur l'immatriculation a fait élever le débat sur la nécessité ou non de la présence d’un avocat. Une partie de la doctrine en a déduit qu’en matiére d'immatriculation, les parties iol eh lle peuvent produire personnellement leurs moyens de défense, contrairement ace que prévoir l'art 31 de la loi 28.08 relative al’exercice de la profession d’avocat. I. — L’arrét rendu par la C.A est susceptible de recours devant la cour de Cassation. Les pouvoirs en cassation sont formés par une requéte écrite signée par un _ avocat agrées prés de la C.C (art. 354 CP.C) 2. Les recours devant la C.C sont suspensifs, ce qui constitue une particularité du régime de l'immatriculation (art. 361 C-P.C)* el lt sss pois nie = Te recours devant la C.Cestsuspensi en matiere d'état, de fauxincident et dimmatriculation foncére, a i