lah ch dans la limite des oppositions qui lui ont été transmises par le conservateur, nous dit l'art. 37 (Loi 14-07). Vopposant en matiére d’immatriculation est considéré comme demandeur 4 qui incombe la charge de la preuve. Le requérant est donc le propriétaire présumé, le tribunal le considére comme défendeur. Le réle restreint conféré au juge en matiére de droit foncier, pose le probleme de Yintérét. que peut présenter l'art. 48 qui-sanctionne les abus faits par des Tequérants. En effet, comment- un juge dépourvu de toute compétence pour apprécier une réquisitions, pourrait-il savoir si oui ou non, elle est abusive. Toute opposition a I'immatriculation qui est reconnue abusive, vexatoire et de my ; foi pat la juridiction saisie donne lieu contre celui qui I'a formée a un amende qui ne peut étre inférieure 10% de la valeur de l'immeuble ou du droit prétendu. Cette amende a un caractére civil et pourra étre prononcée méme s'il y a eu une main levée de l’opposition. Par ailleurs, rien n’empéche les parties lésées de demander réparation, par des dommages - intéréts, prononcés par la juridiction suivie de la réquisition d'‘immatriculation ‘art. 48, Loi 14-07). 2. Effets des jugements rendus Les décisions rendues par les juges au cours de la procédure d’immatriculation sont dotées de la force jugée entre l'opposant et le requérant, et non pas entre les opposants s'il en existe plusieurs (art. 38). peaked Sia. Scat ott 5 Force est de constater que les restrictions apportées par art 37 de la loi 12/08/1913 sont tellement graves aque la jrisprudence de Iépogque ena admis qu le tribunal na pas statuer sur application ou le reet de Foppesition qui sont fceuvre du conservateur, leur mission se limite juger le bien fondé ou le mal fondé de roppestion sans avoir &statuer sur la question elle méme. 28de 1a réquisition, --Teconm a soucier de l'ancien requérant. Celui-ci ne peut pas faire opposition a la nouvell réquisition, L’autorité de la chose jugée s'y oppose. Toutefois, 'opposant qui dépose une réquisition n'est pas 4 l'abri des prétentions de ses anciens co-opposants de la procédure antérieure. Il y aura donc un nouveau débat entre les opposants de la derniére procédure. La situation peut encore se renouveler en cas de rejet, !apurement de V'affaire ne se fera qu'aprés plusieurs années. Les frais d'opposition sont & la charge du requérant si l'opposition est reconnue fondée, 4 la charge de Yopposant, si elle est rejetée. Ils sont partagés ou compensés, dans la mesure arbitrée pour la juridiction saisie. §3. Aprés l’expiration de la phase judiciaire : Décision du conservateur : Aprés expiration de la phase judiciaire, soit par désistement de l'une des parties ou par jugement définitif, le dossier sera renvoyé devant le conservateur seul habilité pour statuer sur la réquisition d’immatriculation. I. Décision du conservateur (art. 37 - |’établissement du titre foncier). Une fois le dossier revenu, le conservateur peut décider soit de rejeter totalement oui partiellement la demande d'immatriculation de l'immeuble en cause, soit procéder a son immatriculation. La décision de rejet ou de refus de l'immatriculation ou de J'inscription concomitante d’un droit réel doit étre motivée. L’établissement du titre foncier : Ainsi, chaque immeuble, composé d'une parcelle ou de parcelles faisant corps, ayant fait l'objet d’un requisition d'immatriculation, donne lieu a l’établissement d'un titre foncier.i Say at v ee fe = L'indication du nom, du domicile du propriétaire et en cas d par de chacun. ~ Indication des droits réels existants sur !immeuble et leurs titulaires. A. Bffets de la décision d'immatriculation + 1. Effet de purge : Cette décision produit un effet négatif : la purge «Art 1 al. 2: «L'établissement d'un titre foncier qui annule tous titres et purge tous droits antérieurs qui n'y seraient pas mentionnés ». Autrement dit, le titre foncier fait table rase du passé, dés lors que ce passé n’a pas été retenu par le conservateur. Le bénéficiaire d'une décision d'immatriculation est propriétaire de limmeuble immatriculé, non parcequ’il 2 été héritier, acquéreur,donataire, possesseur mais simplement par le seul effet de Vimmatriculation prononcée A son profit, méme si par extraordinaire, il n’avait aucun droit valable antérieurement sur limmeuble dont il est propriétaire. Le titre établi a son nom, constitue un titre juridique nouveau qui se suffit a lui- méme, qui ne'fattache & aucun passé juridique. Cest pourquoi il est inattaquable méme si le requérant a usé de manoeuvres dolosives. Ce droit est unique et simple sauf ce qu’a conservé le conservateur comme droits réels ou charges fonciéres dont Vorigine est antérieure a I'immatriculation. Ces droits conservés changement de régime juridique ainsi 1 ct de rahnia par ex-devient gage immobilier selon le code foncier. 2. Caractere définitif du titre foncier : La décision d'immatriculation produit un effet négatif: La purge. Tout droit antérieur non retenu est désormais considérée comme inexistant, mais elle a aussiCe caractére définitif du titre concerne non seulement le droit méme quand & sa portée et a son étendue, mais intéresse également les inscrip concomitantes a l’établissement du titre. Arrét 2 Mars 1935 C.A Rabat : « L'inscription d'un droit lors de ’établissement d'un titre, fait partie de la décision d'immatriculation et en posséde les effets et /autorité etle droit qu'elle consacre est lui-méme définitif et inattaquable. «Les inscriptions concomittantes a l’établissement du titre foncier font corps avec Yimmatriculation et possédent la méme force probante. ‘ Le droit de propriété constaté par le titre foncier, est un droit exclusif si le propriétaire est unique. Si l'immeuble titré est en état de copropriété, la décision d'immatriculation bénéficie alors, avec tous ses effets, aux divers copropriétaires, dans les proportions retenus par cette décision et portées sur le titre foncier. Sila décision d'immatriculation n'a pas mentionné la proportion du droit de chaque coindivisaire, il faut en déduire normalement que les quotes-parts des copropriétaires sont égales et cette égalité a un caractére définitif. Ceci est d'ailleurs conforme a la régle et édictée a l'art 961 du DOC « dans le doute ésumées égales ». les parties des communistes sont p) Crest une présomption légale contre laquelle aucune preuve nest admise (art. 453 du DOC. - Quelle est la portée matérielle du titre? Pour quels bien le titre foncier, résultant d'une procédure d'immatriculation, est-il définitif? Ftablit-il d’une maniére définitive, seulement la propriété du sol ou alla fois celle du sol et des constructions qui y sont édifiées. Ne serait pas fondée, opinion qui consiste a dire que le titre foncier ne consacre de fagon définitive que le droit de propriété du sol. 31ze qsa,u Japuoy aN 2 Jaytpour e quepuay simose1 uNone Is “« WORE[NILVeUIUT,P ayns red 9S9] 1104p un,p uostea e afqnaurutt,| ans 9010xe ang jnad au sinodaI UNINY » “LO-PT 10] 79 appse,| aouoUg,| auTuI0I ‘s98.ind jusanog as inayearasuod aj red snuajas aig sed quo,u mb syosp saj sno} ‘earergisdosd aysad ‘JOP UN,p ays e[ e anuarqo awa ‘uoNElMoANeWUN! auN,p asTeIDY9UIq aT “UOHeIDp[suod sumone yueAap IYIay au Ib ‘eantuysp gyLOWNe oun, p SMSAAU! 39 Sa[qenbeyeut ywos uautassy{qerg Uos Pe sayUeyWOIUOI suUONADsUT sal 19 sa}UOJ 2.0 9f ‘atqer9 aouapnadstn{ aun sgude,p yo 9Wayse nd suoae snou aut0) WORRNILQeUIUIT,| ap SauINIIA Saf 199.10X9 JWaAnad anb san0day ‘IT -ajqnauius atidord auruo9 ys9sur uesgnbaz apa. np agosd ne “1ge19 argtidoad ap ann 2] stoy am ‘9)91udoud vy xanbrpuanes wa jnad ou ‘atoyzadns ap orp un,p yord uos e aouessfeuuove4 e] nod quawwrejou ‘siap un sed atamnsmod urea} np uone[noineumury ap soo ne uoHIN.ysuoD aun ans gigiidosd 3p UoIp wos angers wey sed eu mb myo ‘aduoxa sed isuny ‘aqueystxauy auuL0D @p19PIsUoD sTeuLIosep js aILI9SU! WOU a1gisuCy aB1eYD aynoy, “uoNe|MIENeWIUTT,D UoIs}ogp e| ap gqnoagp e mb anbrpin{ eBund ap raja ap uyua ayduio sway mney | “uone|naLneWut | ap eufeoyguaq ne a[qenbeyeut axatueut aun,p ‘sauuesixe suoneueld a suonanysuod sao ‘uonisoddo,p yneyap e ‘Inazeaiastiod 91 ded 119219 2.0 a[ ans sed amy ou ‘uopemoineuutp ‘UOIsIDgp B[ ap JuatoW ne [os 91 41s yweanon as mb suopequeld sap 39 suoon.ysuod sap uoresIpuL, Is “augur aq 9.20 99 ap wawassy{qerg,| e SoquE{IWODUOD syOIp ®P suondriosuy xne ya saffiqowu a[quiasua,| e 9p10s2e ysa ann Np aqenbeyeur *PIMIUYDP oxgIDeIED 9 ISuLy ‘suOREDIpUL ouIQU sad aYodusoD {Ger SJoJ ouN sa;UOy 24 8138 (ET 142) queanouy 4,5 nb suopequeid 39 suononysu0s sap uoneoIpur, 224k ‘los ap sed uow ra afqnauunp mjao- ‘RHA OE ’ ua, 99 suep uaurayinu Pa au anaie(si89{ Np FUo[OA ‘ ma 2 ) 8910 “40 I9.A9IUT UOS ap dnoo rerpiad 1 nge ‘Qquanbauy quawraanejas seo) anazgnboe UOS ep Nsuy| g ‘WOW tos — 4e19uO} aN UN nuaygo euNe 9 MpueA e[qnoutut| 2P uonenoizeuup apuewap aun gsodgp eane ‘oqu9A vy B juaUtasnatigisod ‘nb (BL ~ Z£ Ue) mapuaa uos ap asnajmpney aianaoueut aun p aunota aig e aja ax3u09 ted IS “wompe[noyteWu P aygnbar aun gsodgp auigui-ajja sed stoae,u aod ‘emmjuaaesgut eS ap ajqesuodsas anzed us ysa ayjanb aoxzed ‘q ap sanqume sed exaa as ou ala ‘simo2 ua WEI? WOREMINeuUT,p ampgooid aun,nb yeaes uarq a JUEJYIe Wa SUINDIA e| IS {SUT “saBn{ sa xed agauouoad smo{noy sed asa,u Id sap @ UoHeUUEpuOD eT 20d NP 8419 LZ He sap suontsodsip sa] suep anbrprin{ quawapuoy inj juaano.y s1gI9IU! @ SadewWOp SaT “« a8nd yaya : x01s1Kop 98599 e nb sweat ‘aqWEISTXA efgp asne9 aun nod no “99St[91 sed 3sa,s au mb aimgry asne2 aun mod gMed aig e mb a9 saygd94 nad ug » “0d 02 Ye, suep WaWapUos uos aano.n juaMasMoquIas Ua LONE a9) -sinboe warq np aftmodgp sure PANO 3Sa.s inb 19 a191DU0j UORRALASUOD e[ E ANN Wos ain sdu1a} ua asodgp sed eu Mb anaxgnboe uos sed ghed yeype,p xud a] sasioquias ap nuay ysa ‘ajqnauun uos 2p enzed no ioz npuaa e mb quexgnbas un.nb sturpe smo{noy e asuapnidsun{ ey 21d sues no 9aae qeYDe,p x1 Np JauIas.moquITy “L0-VE 101 €[ ap OOT 39 £6 “49 He Sap Sa[[29 19. 90C Np ‘Oz sopase __ 52P Suonssodsip saj ans saseq 9s aned oumnata e} ‘snode1 squai9ysIp sao ap mdde, yD0 08 2, ep suonisodsip xne quauauti0;u02 ag8e8ua ang exinod AnayeArasuod np afjauuosiad syjiqesuodsas e| ‘epsnoj aynej ap NO [Og ep Se) UF “soyqnd saatasas sap yuaurauuonouoy np uawiaydaup WeseqzNspl jepeds afewuop un,nb sioj sap ‘aataias ap ayney ap sed yweine 4 u [ys euigut apSeSua esas 9uf!qesuodsas ayjao anb ya sanbygnd saSsey> sof jweaap snoy ap 9U[eS9,| AP dd aj ams agpuoy 329g,{ ap aanra(qo grqiqesuodsaz aun 2uop asoddns nb « sa2{Atas ua sreut ‘squaSe sap sed spumuos Sap JWawauUON>UCy np quautayaZIp » {erg ap gutiqesuodsat uu 4ay[nsz4 1} Sa0{Aias ap samney sop qwourainas e[ ap dd a] anb gououg e « pnoqgy» i210 ad { op que un smdap quepuadag 20d - 62 He, ap aseq P[ ans ajqesuodsas nuay yWesas erg,| ‘e[92 e aMg ‘uORE|MIENeUIW,P auNp9o0Id aun uaiq @ Jeuau op sp8iey> synensiuwpe s2ras9s sop quouauUOMIuO} sfeanew np ay[ns91 wonefMaNeWUT auN,p oWNrA ve xed 1qns a24pn{gad af IS ag;uoy gi9tido.d e| ap AnazeAs9suod a] 2.9409 379, 2.409 Snoddy “saalsojop saauaangs ‘sasnajnpney soian@ueut - suonse - 9812] uosey aun,p agigidiaqu! an9 Yop [op np uonou eT “uoneMoEQeumut | ap aifelsyzugq np wed e] ap [og np aanaid ey /z ‘uonemoneutuit,| ap Hey np nsedsip e yorp a9 anb 3a youd wos e aiqnaurun| gastxe quede [e791 Wo1p unp no gigidoid ap woup uos ap aanaid eq/T z :eanaad gure ane omnes mb omuosiod er 0p eu_ Pour parer & V'insolvabilité éventuelle des conservateurs, il a été d'assurance destiné A garantir le paiement des sommes, auxquelles le conservateur serait condamné, sauf recours (art. 77 et 78 du DOC). eee ee hh eal ye | J 35‘agit de se pencher sur les inscriptions opérées postérieurement Yétablissement du titre foncier, au cours de la vie juridique de limmeuble immatriculé. Lart. 65 dresse la liste des actes et des faits juridiques inscriptibles. Ces inscriptions sont strictement réglementées. Le réle du conservateur est circonscrit, il consiste a n'inscrire que ce qui doit étre inscrit et seulement ce qui doit étre inscrit. De ce fait, i] doit analyser les documents qui lui sont soumis et en extraire ce qu'il doit inscrire et ce au moyen « de déclarations sommaires » art 75 et sous sa responsabilité art 95. Leffet constitutif des inscriptions Le législateur marocain a l'instar de son homologue allemand exige l'inscription sur le livre foncier, pour que le transfert du droit soit réalisé, non seulement & Yégard des tiers, mais entre les parties elles méme. Ainsi, dans tout systéme foncier, qui attribue a |’écriture un effet constitutif, translatif ou extinctif du droit selon les cas, le droit ne sera considéré comme réellement constitué, transmis, modifié ou éteint que par son inscription sur les livres fonciers. Cette inscription ayant alors un effet créateur et attributif de droit réel. En effet, les droits réels n’existent, erga omnes, que par Je fait de leur inscription sur les livres fonciers. C'est qu'on appelle le principe de l'effet constitutif de la publicité fonciére. Cet effet constitutif des inscriptions se justifie surtout par ses avantages pratiques, il permet de supprimer tout désaccord entre le fait et le droit en incitant les usagers de la conservation fonciére a inscrire immédiatement leurs droits et partant mettre a jour leur titre foncier. Cette régle originale de l’effet constitutif des inscriptions découle essentiellement des art 66 et 67 du code et du 1*" alinéa de l'art 2 de la loi 39.08, 36Nous traiterons successivement : typologies des actes et faits aereriled a'étre inscrits. .. Laprocédure des inscriptions La prénotation D _ -Réledu conservateur * «typologies des actes et faits inscriptibles : En partant des dispositions de l'art. 65, nous pouvons classer Jes inscriptions en 3 catégories : 1. Les droits réels immobiliers : Leur liste est donnée par l'art. 9 de la loi 39.08, qui traite des droits réels principaux. Art. 10, Les droits réels accessoires : - Priviléges - Gage immobilier - L'hypothéque Acs ac lth dah eld Sg Les biens immeubles sont soit par nature, soit par destination (art. 6 et 7 Loin a 39.08). . Iya lieu d’ajouter les droits miniers, c'est-a-dire, les permis de recherche, les | permis d’exploitation et les concessions miniéres qui aux termes du code minier \ (art. 9, Dah. 16 Avril 1951) constituent des droits réels A durée limitée, distinct de la propriété du sol. | Lart, 82, Dah. 14.07 prévoit l'inscription des droits réels résultant dune ; succession. Les héritiers ou les légataires sont tenus de présenter au | conservateur une réquisition d’inscription et fournir tous les documents 4 prouvant le transfert du droit 4 leur profit. 37droits réels (mise a part certains droits de créance limitativement indiqués) et _ des droits réels nés et actuels et non pas des droits personnels ou éventuels. Ces droits ainsi inscriptibles peuvent étre purs et simples ou étre affectés de certaines modalités. Ainsi, il a toujours été admis que les droits sous condition résolutive, ou & terme suspensif ou a terme extinctif ou frappé légalement d'une inalenabilité, peuvent, doivent étre inscrits avec leur qualité propre sur les titres fonciers. Une difficulté s'est présentée en ce qui concerne les droits soumis une condition suspensive. SI une vente a terme suspensif peut étre inscrite pourquoi n’es sera-t-il pas de méme d'une vente sous condition suspensive, puisque au Maroc ces 2 ventes ont les mémes effets (art 134 DOC). Et pourtant, d’aprés la cours d’appel de Rabat, les droits soumis 4 une condition suspensive ne peuvent pas étre inscrits (arrét du 3 juillet 1937 et 12 janvier 1943), cités par Decroix p. 173. Cet arrét ennonce : Arrét infirmatif Attendu qu’en rejetant la thése du conservateur et en condamnant ce fonctionnaire A donnér la consécration officielle dans ses registres a une vente sous condition suspensive, les premiers juges ont méconnu le caractére du systéme de l'immatriculation fonciére et les exigences des textes quile régissent. « Que le systéme de l'immatriculation fonciére est celui de l'inscription et non de la transcription, simple mesure de publicité ». « Qu'avec le systéme de la transcription ou de la publicité personnelle de France, Vacte, in extenso, est déposé et porté a la connaissance des tiers qui sont appelés a en vérifier les clauses et a constater si elles sont ou non exécutées, « Quau contraire, avec le systéme de la publicité réelle et de la force probante de Vimmatriculation fonciére, seule l'inscription faite par le conservateur Cas d’expropriation pour cause d’utilité » publique Lorsqu’un immeuble soumis A une procédure d’expropriation est immatriculé, la partie expropriante est fondée a demander une prénotation pour la conservation de ses droits. > Encas de vente VEFA (Loi N°44.00) L’art 68-10 prévoit que lorsque l'immeuble est immatriculé et aprés accord du vendeur, l'acquéreur peut, pour la conservation de son droit, requérir du conservateur, la mention d’une prénotation aprés production du contrat préliminaire de vente. Une fois le droit prénoté a été reconnu par la justice® ou aprés avoir accompli les conditions de fond ou de forme exigées par la loi ou encore aprés suppression de tout obstacle ayant empéché I'inscription, l'inscription définitive postérieure du notation avec tous les effets civils attachés. dit droit rétroagit a Ja date de sa ® En tout état de cause, le juge ne peut ordonner une prénotation que s'il est convaincu de son bien fondé. Toute demande de prénotation jugée abusive ou vexatoire ou de mauvaise foi, permet au juge de prononcer ‘au profit de I’A.N.C.F une amende civile égalem a) 10% de la valeur du bien ou du droit & prénoter. 45definitive peut revendiquer tous les fruits naturels, civils et industriels que Vimmeuble a pu produire, §4. Le réle du conservateur et effets des inscriptions Linscription au titre foncier s‘opére au moyen d’énonciations sommaires, elle est datée et signée par le conservateur (art. 75). Aux termes de l'art 72, le conservateur vérifie sous sa responsabilité, l'identitié et la capacité du disposant ainsi que la régularité des piéces produites a 'appui dela demande d'inscription. Ainsi, il doit au préalable : - Contréler la propriété n'est pas saisie, confisquée, transférées 4 JEtat. c'est-a-dire s’assurer si elle est disponible. + Verifier avec précision la date des actes a inscrire pour écarter ceux purgés par l'immatriculation et justifier le cas échéant, la perception de la pénalité de retard. Exiger si nécessaire la production du duplicata du titre foncier. - Calculer le montant des droits exigibles pour la formalité requise. - Veiller a ce que les décisions judiciaires a inscrire soient définitives. Certains droits inscrits sur les livres fonciers sont frappés de restrictions telles par exemple : interdiction d’aliéner, de disposer de l'usufruit, de donner a bail, il faudrait alors que le conservateur en tienne compte au moment de la réquisition d'inscription. En cas de refus injustifié (ce qui suppose que le conservateur doit motiver son refus), de la part du conservateur, il est possible a 'intéressé d’exercer un recoursAun fran ‘de Vart 97, le conservateur est personnellement resp ‘ préjudice résultant de Yomission, de Virrégularité ou de Ja nullité d'une inscription ou d'une radiation, car_ce qui fait preuve, tout spécialement a Végard des tiers, ce n'est pas les dispositions énoncées dans I’acte, mais exclusivement ce quia été mentionné par le conservateur sur les livres fonciers. Une fois portée sur le titre foncier et reproduite sur le duplicata du titre foncier, Yinscription est et demeure et n'est soumise pour sa validité & aucune condition ou durée. Cependant, sous certaines conditions, une inscription peut étre annulée, radiée ou rectifiée (art. 91). En effet, le caractére définitif et inattaquable n’est reconnu que pour le titre foncier et les inscriptions concomitantes. Si 'acte a inscrire, vient d’étre déclaré nul par un jugement pour quelque motif que ce soit, l'inscription est également nulle et elle est radiée par le conservateur sur production de la décision judiciaire passée en force de chose jugée. Une hypothéque serait radiée suite au paiement. Ceci nous améne a évoquer le probléme de la force probante des inscriptions entre les parties a I’égard des tiers. La garantie des droits réels est obtenue entre les parties au moyen de Yinscription qui a déja transféré le drojt réel 4 l'acquéreur, c'est la l’effet constitutif de I'inscription, mais en plus, cette inscription garantit le droit de Yacquéreur, contre les agissements de l'autre partie au contrat, par exemple si celle-ci vient a céder 4 nouveau Je méme droit et garantie qu’il est bien le titulaire régulier de droit. Ainsi comme I’a décidé la CA de Rabat (art 22 mars 1963) Decroix p. 238) une présomption de validité existe entre les parties et ce, jusqu’a ce que linscription ait 66 annulée par une décision de justice ayant force de chose jugée. C'est la force probante de l'inscription. Mais qui n'est basée que sur une présomption a7‘ Effet positif de l'inscription Tout acte inscrit est réputé existant A l’égard des tiers. On peut imaginer la situation suivante : L’acquéreur C a acquis de B, personne inscrite comme propriétaire sur le titre foncier, C en procédant l'inscription de son acte d’achat, en acquiert valablement la propriété et ceci méme si le droit de B est atteint de nullité par suite d’un vice affectant I'acte d’acquisition que B a passé avec le précédent propriétaire A. Ainsi, la nullité de l’acte de vente, qui peut étre soulevée entre A et B, ne peut étre opposée a C, dés lors qu'il a pris soin de faire inscrire son acte d’acquisition. Une action en dommages - intéréts reste évidemment possible entre A et B. 7 Cf Decroux p.242 49re Bo, vendu a son tour l'immeuble en question 2 c qui a fait ieee ee d’achat. ] Dela sorte A perd son droit de récupérer l'immeuble, alors méme que B ne lui a ! as payé le prix « son action résolutive n'a pas été inscrite et est ainsi inexistante a alégard de C quia inscrit son acte d’achat de 'immeuble vendu par B. : A conserve toutefois son action personnelle en pafement du prix contre B. = ee ee adétenir sur une chose. Dans un schéma simple et classique, une chose va appartenir a une s personne : c'est le modéle de 1a propriété » individuelle, Dans un schéma plus complexe, la propriété va parfois se dédoubler entre plusieurs titulaires : il ‘agit de la propriété collective. Section I : La propriété individuelle S. section 1 : le droit de propriété La propriété est un droit fondamental, dont 'importance sociale et politique ne sont plus a» démontrer. Crest, certes, parcequ’elle est un sentiment naturel de homme, mais surtout Parcequ’elle apparait comme un rempart contre les tendances totalitaires de I'Etat, que la propriété a été congue comme un droit de "homme! Au Maroc, le droit de propriété institution fondamentale du droit foncier, est sauvegardée tout particuliérement par les régles régissant les immeubles immatriculés. Par ailleurs, toutes les stitutions marocaines ont doté la propriété de dispositions spécfiques, Vart. 35 de Ja constitution 2011. lla pour ainsi dire une valeur constitutionnelle. §1. Définition et attributs de la propriété individuelle Larticle 14 de la loi 39.08 défini de droit de propriété comme étant le droit d'user, de jouir et de jue pourvu qu'on en fasse pas un usage prohibé disposer de la chose de la maniére la plus al par la loi ou les réglements (art14). La définition opére directement la liaison de la chose et du droit, elle suppose un lien direct du propriétaire avec son bien. Au sein des droits subjectifs, le droit de propriété s'inscrit dans la catégorie de droits réels et en constitue le droit le plus complet, car elle recouvre les pouvoirs les plus forts qu'on puisse avoir sur une chose. Ces pouvoirs sont appelés attributs de la propriété et qui englobent cumulativement I'usus, fructus et abusus. C’est pourquoi le droit de propriété est présenté comme étant un droit absolu, exclusif et perpétuel. Nous traiterons des attributs de la propriété, pour traiter ensuite de ses caractéres. eis i nn 5 a declaration unverselle des droits de homme et du citoyen du 2769 ena fait un droitnaturely imprescriptible , inviolable et sacré(art-17).Mals a Yanalyse, usage n'est pas réservé qu’a la propriété, Un locatare, un usurfrutier, le titulaire d'une servitude ont l'usage d'une chose sans pour autant en étre propres. Cependast, a _1a différence des simples utilisateurs, le propriétaire dispose d'une emprise sur Tusage de la chose. Il lui appartient de fixer librement la destination de son choix, c'est-a-dire le type d'usage_ de sa chose. Ainsi, le propriétaire d'une maison d'habitation peut la transformer en commerce, en hétel, & condition de se conformer aux régles fixées par les autorités publiques. A Vinverse, les simples utilisations doivent utiliser la chose conformément & sa destination telle qu’elle 2 été fixée par le propriétaire, ils ne peuvent sans V'accord du propriétaire la modifier. 2) Le fructus: Cresta jouissance au sens stricte, le droit de percevoirles revenus du bien par des actes naturels de jouissance, ou par des actes juridiques. Crest aussi le droit négatif de ne pas jouir de la chose, dela laisser inexploitée. Juridiquement on distingue les fruits et les produits : a. Les fruits: Un fruit est un accessoire de la chose donnée de facon périodique sans altérer la substance meéme de lmmeuble. Ils sont de 2 sortes Naturels ow industriels Cest-a-dire qui sont I'euvre de la nature, qui constituent des produits naturels, récoles, croit des animaux... = les fruits naturels sont produits directement par la nature, spontanément, sans le travail de ries, le croit des Thomme. Ex: 'herbe des « Jes fruits industriels qui sont obtenus par le travail de l'homme: récolte de blé, de fruits... = Les fruits civils: ce sont les revenus en argent d'un bien déterminé: loyer d'une maison, fermage d'un bien rural. A quiappartiennent les fruits? Ils appartiennent en principe au propriétaire de !immeuble par droit d'accession. Mais les fruits peuvent appartenir a d'autres personnes, un fermier, & un usufrutier..Par ailleurs, la question de la propriété du droit de jouissance s'est posée & propo bien, Le propriétaire d'un bien peut-il s’opposer, au non du droit au fructus, V'exploit Timage de son bien par un tiers (..reproduction dans les cartes postales, films, site int. brochure publicitaire, Le probleme s'était effectivement posé en France, En effet, dans un arrét Gondée du, 10 1999, la cour de Cassation francaise a décidé : « selon 'art 544 du code civil, quele propriétairea seul le droit d’exploiter son bien, sous quelque forme que ce soit (...), exploitation du bien sous la forme de photographie, porte atteinte au droit de, jouissance du propriétaire ». " N stagissait en Yoccurrence de l'utilisation d'une image d'un café qui avait la particularité @avoir été le 1 libéré de Yoccupation allemande. L’image avait été exploitée sous forme de cartes Postales vendues dans le commerce sans !'autorisation du propriétaire, Cette exploftation avait été jugée contraire au droit de propriété. Cette solution a été approuvée par une partie de la doctrine qui a fait valoir le fait que, la Propriété sur le bien constitue un droit indivisible qui intégre toutes les utilités de ce bien, dont exploitation de l'image du bien, Diautres auteurs ont par contre critiqué la position de la cour de Cassation, par des considérations relatives au droit d'auteur. Ils ont fait remarquer que le monopole d'exploitation. du auteur sur son ceuvre s’éteint 70 ans aprés le décés de l’auteur, *précisément pour permettre ATeuvre de tomber dans le domaine public. Or, voici que le propriétaire d’un batiment qui n'a fait que l'acheter ou en hériter, se voit octroyer un monde d’exploitation sur l'image du bien. Iy a 18 une menace pour l'accés du public a Vimage d'immeubles qui présentent un caractre culturel ou historique. La Cour de cassation a finalement renversé » le principe dans un arrét du 7 Mai 2004 et 2 décidé : « le propriétaire d'une chose ne dispose pas d'un droit exclusif sur Image de celle-ci, il peut toutefois s'opposer & l'utilisation de cette image par un tiers, lorsqu'll lui cause un trouble anormal». Ce trouble a été défini de maniére stricte, comme I'atteinte a V'intimité et a la tranquillité du propriétaire. C'est donc pas de droit de propriété, droit patrimonial qui est protégé, mais la vie privée, droit extra-patrimonil. 3- Liabusus: a Le pouvoir de disposition est propre au droit de propriété, Yusufrultier n'est pas investi a pouvoir de disposer de la chose. La disposition peut étre soit matériell, soit juridique 3:II. Les caractéres de la propriété (art. 19) i 3) ‘Le caractére absolu est au coeur de la définition du droit de propriété. PSs ne illimité. Le propriétaire ne peut pas faire de son bien tout ce que bon. Iu semble. Le caractére absolu du droit de propriété signifie que le propriétaire peat faire sur sa chose tout ce qui n'est pas prohibé par la loi ou la convention. II faut cependant constater que les limitations au droit de propriété sont en constante. augmentation au vu du droit de l'urbanisme, de la Protection du locataire, au droit de Tenvirdnnement, aux exigences sanitaires. nen reste pas moins que le propriétaire & la différence d'un usufruitier, d'un locataire ou du bénéficiaire d'un servitude, peut faire tout ce qui n'est pas expressément interdit, alors que les autres ne peuvent faire que ce qui leur est permis, On peut a ce propos nous poser légitimement la question de savoir st le propriétaire n’engage Jamals sa responsabilité, dés lors qu'il se conforme la réglementation en vigueur. Rien n'est moins sur dans la mesure ou la JP a construit deux théories qui ont restreint un peu plus les Pouvoirs du propriétaire a savoir l'abus de droit et les troubles anormaux du voisinage. a) Labus du droit de propriété Le droit de propriété n'est pas un droit discrétionnaire dans la mesure oi il peut dégénérer en abus (art 94 du DOC®), Comme a pu I’écrire Planiol, « le droit de propriété cesse 1a ol l'abus commence ». Par Varrét célébre Clément Bayard du 3 Aoit 1915, la CC a soumis I'exercice du droit de propriété au contrdle du juge. En l'espace, un propriétaire avait installé sur son terrain des carcasses en bois surmontées de tiges de fer, aux fins de nuire 8 son voisin qui utilisait des ballons dirigeables. La CC reléve que «ce dispositif ne présentait pour Vexploitation du terrain aucune utlité et n'avait été édifié que dans «le but de nuire » & son voisin, Elle approuve alors la cour d'appel ordonné V'enlévement des tiges de fer surmontant les carcasses. Le propriétaire peut done abuser de son droit de propriété et étre condamné a réparer le dommage causé & des tiers. Ainsi; le propriétaire abuse de son droit lorsqu'il I'exerce dans Ja seule intention de nuire @ ] d'avoir jugé qu'il y avait 18 de la part de Pauteur des constructions « un abus de droit» et davoir‘est difcie a Gtablir, ce qui va amener le Juge a faire ie construction état dépourvet ‘de toute utilité pour son auteur et qu’ elle était domm volsin; de 18 iV induit Vintention de nuire, Tels sont les deux critéres nu P Propriétaire et nuisibilité pour le tiers. En definitive, on constate que la théorie de I'abus du droit de propriété constitue une dela faute commise dans 'exercice d'un droit (art. 94 al.2), 4) Les troubles anormaux du voisinage (TA): La responsabilité pour troubles anormaux du voisinage ne repose sur aucune intention de nuire, ni méme sur une quelconque faute du propriétaire. Le critere de cette responsabilité est le caractére anormal du trouble ressenti par la victime. Estee! doit excéder les inconvénients normaux du voisinage. Cest une responsabilité « réelle » lige a un usage préjudiciable du droit de propriété, L'activité & -Torigine du trouble n'est ni malicieuse, ni malveillante, si est Je cas on pourrait faire jouer la théorie de Vabus de droit. Ainsi, il suffit qu'il y ait un trouble anormal pour que l'indemnisation soit possible, indépendamment de tout notion de faute. (2.1. Les critéres du trouble anormal de voisinage : Cette responsabilité suppose un trouble anormal ; a)letrouble: Cad une nuisaice, une géne portée 8 usage ou A la jouissance d'un fonds. Cette notion est centrée sur la victime, c'est son point de vue qui domine. Ainsi, le trouble est ce qui est ressenti par la victime, pas ce qui est produit, pulsque la faute n’est pas exigée dans ce cas. Ainsi, une activité « licite » comme « illicit» sera ou non génératrice de responsabilité selon qu‘elle a ou non provoqué un trouble ressenti par la victime. La notion de trouble est particuligrement large, elle vise toute atteinte a la jouissance du droit de propriété par des bruits, des odeurs, de la fumée, En France, on assiste & une extension des hypothéses de troubles. Ainsi, ila été jugé qu'une simple menace, un risque peut constituer un trouble. Ex: risque lié 8 la présence d’un stock de paille pouvant & tout moment s'embraser & proximité de la maison des voisins (Cass. Civ. 224 Fev 2005).5) V'anormalité du trouble : i oh Site Pour présenter un caractére anormal, le trouble doit étre continu, ou du moins suffsamment grave cad dépasser le seull de nulsances normales...le trouble doit certain seuil de gravité, Son appréciation reléve du pouvoir souverain du juge. t | 4a responsabilité est done fondée sur les troubles anor Tesponsable n’est ni une condition nécessaire, trouble anormal du Voisinage, P) 1 bao ee 7 ] ] rmaux du voisinage. La faute ni une condition suffisante pour caractériser un Mconvient d envisage successivement le demandeur et le défendeur. a) Le demandeur ; Quiest ce qu'un voisin : cst celui qui occupe a quelque titre que ce soit (usurfruitier, locataire, Cccupant occasionnel, un immeuble situé a proximité ¥ d'un autre immeuble di trouble. ‘od émane le Levoisin n'a pas besoin d’habiter le fonds contigu, il peut étre un peu plus loin dans le voisinage, ] Ge gui est logique dans le mesure certains troubles se communiquent facilement (fumée, ordures. b) Le défendeur ; | Le défendeur a Yaction fondée sur un trouble anormal du voisinage peut étre solt celul qui cause e dommage, 'auteur du trouble (ex: locataire, exploitant, intervenant A une opération de Construction qui est qualifié de « voisin occasionnel » par le JP. Soit cel ui, sans étre auteur émane le trouble, La victime a alors un choix, et peut méme assigner plusieurs personnes pour obtenir une condamnation in solidum, de trouble, est propriétaire du fds, d’ Ainsi, comme l’écrivent MM Malaurie et Aynése «la victime peut agir directement contre Tauteur du trouble, méme s'il n'est pas le propriétaire (locataire, entrepreneur) ou contre le propriétaire méme s'il n’est pas !'auteur du trouble, car il répond du locataire et entrepreneur.— 1a force de ce droit d’exclure autrui s‘exprime alerivets a al ee e 22), ‘. 3) Le caractére perpétuel La perpétuité comporte principalement 2 significations : " d'abord que le droit de propriété & vocation a durer autant que son objet et qu’aucune limitation dans le temps ne lui est assignée (Cest ce qui distingue la propriété de Tusufuit qui nécessairement limité le temps), Et parce quill n'est pas délimité dans le temps, il survit au décés du titulaire et 11 est transmissible a cause de mort, aux héritiers et légataires. ‘= Ensuite, cela signifie que le droit de propriété ne se perd pas par le non usage. La propriété ne peut faire l'objet d'une prescription extinctive. Cela se justifie notamment par le fait que la Propriété donne le droit d'user comme de ne pas user, d'agir comme de ne pas agir, dés lors, ne as user, c'est, d'une certaine maniére, exercer son droit de propriété. §2. Etendue et protection du droit de propriété I. L'étendue dwdroit de propriété: 'accession Llaccession est un mécanisme juridique qui permet d'accroitre assiette du droit de propriété. Un bien accessoire va venir s'2gréger a un autre bien, principal. On va alors considérer, que le bien accessoire appartient au propriétaire du bien principal en vertu de la maxime selon la quelle, I'accessoire suit le sort du principal (art 233. Loi 39.08). L’accession peut se faire par production ou par incorporation ww L'accession par production concerne les fruits et produits qui sont la propriété du titulaire de Timmeuble (cf développements précédents). wm L'sccession par incorporation représente le mécanisme légal par lequel le propriétaire d'un immeuble acquiert la propriété de tout ce qui s'unit et s‘incorpore & son bien. L’accéssion par incorporation peut conduire 8 un changement de propriétaire, Le bien incorporé avant un propriétaire, et place de son bien, qu il’a perdu par le fait matériel de cette incorporation, il n'aura plus, en liet un droit 4 indemnisation.