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AVALUO
AVALUO
AVALUO VIVIENDA.
SECTOR EGIDIO MONTESINOS. CARORA.
PARROQUIA TRINIDAD SAMUEL. MUNICIPIO TORRES.
ESTADO LARA
PROPIETARIO: OSWALDO JESUS PEREZ MOGOLLON
1. ASPECTOS GENERALES.
El inmueble está constituido por una parcela de terreno propio, una Vivienda de una
planta Baño y local. La propiedad está cercada en todo su perímetro; por los laterales
derecho e izquierdo con pared de bloque de concreto y por el fondo con pared de bloque
de concreto.
Local: El Local consta de Paredes de Bloque con un área de 75.29 m2 revestida con friso
liso pintadas, estructura del techo concreto revestida con concreto piso baldosas de arcilla
instalación eléctrica exterior puertas de lámina sencilla en entrada principal y posterior
cuenta en la entrada principal con puerta santa maría instalación sanitaria externa
completa consta de una (01) planta.
Estado de conservación: Regular (Tabla Ross-Heidecke: estado = 2.00
Edad: 20 años.
Pared de lateral derecha: Mide 31.10 metros de largo por 2.10 metros de altura (65.31
m2). Está construida con bloques de cemento, bases, vigas de riostra, machones y vigas
de corona de concreto armado.
Estado de conservación: Reparaciones sencillas e importantes (Tabla Ross-Heidecke:
estado =3,50)
Edad: 27 años
Pared Lateral Izquierda: Mide 31.10 metros de largo por 2.10 metros de altura (65.31
m2). Está construida con bloques de cemento, bases, vigas de riostra, machones y vigas
de corona de concreto armado.
Estado de conservación: Reparaciones sencillas e importante (Tabla Ross-Heidecke:
estado =3,50)
Edad: 27 años.
Pared de Fondo: Mide 18.94 metros de largo por 2.10 metros de altura (39.77 m2). Está
construida con bloques de cemento, bases, vigas de riostra, machones y vigas de corona
de concreto armado.
Estado de conservación: Reparaciones sencillas e importante (Tabla Ross-Heidecke:
estado =3,50)
Edad: 27 años.
3.1.1. DE LA CONSTRUCCION
TABLA N° 1
FACTOR DE DEPRECIACIÓN DE HEIDECKE
ESTADO CARACTERÍSTICAS C
1 Nuevo 0%
1,5 Entre nuevo y regular 0,032%
2 Regular 2,52%
2,5 Entre regular y reparaciones sencillas 8,09%
3 Reparaciones sencillas 18,10%
3,5 Entre reparaciones sencillas e importantes 33,20%
4 Reparaciones importantes 52,60%
4,5 Entre reparaciones importantes y sin valor 75,20%
5 Sin valor. Demolición 100,00%
Se parte del método del Ing. MILTON JACOB MANDELBLATT quien creó un
modelo matemático bastante sencillo para obtener el valor de inmueble. Así,
partiendo de las relaciones siguientes, se llega a la fórmula:
DATOS
FRH=0.4192
VR= 675.692.83 Bs=Vcn
Vc=VA= 420.786.00 Bs
Fr=0.90
Fc=1.20
r=0.05
RESULTADOS
Vi= 537.173.62 Bs
Vc=420.786.00 Bs
Vt= 116.38762 Bs
At= 474.88 m2
PUT= 245.09 Bs/M2
Vivienda
Área: 98.58 m2
Valor Unitario de Construcción: 3.424.30 Bs./m 2
Valor de Reposición (VR)=98.58 m2 x 3.424.30 Bs. /m2
Valor de Reposición (VR)= 337.567.49 Bs.
Vida Útil (t): 75 años
Años de Uso o Edad (n): 27 años
Estado de Conservación y Mantenimiento: 2,00 (Regular)
Factor de Plus-Depreciación de Heidecke (C): 2.52 %
Factor Ross (A): 0.2448
Factor Ross Heidecke: 0.2638
VA=VR*(1-(1-r))*(A+ (1-A)*C)): 0.9736
VA=337.567.49 x 0.9736
Local
Área: 75.29 m2
Valor Unitario de Construcción: 4.184.66 Bs./m 2
Valor de Reposición (VR)=75.29 m2 x 4.184.66 Bs. /m2
Valor de Reposición (VR)=.315.063.05 Bs.
Vida Útil (t): 75 años
Años de Uso o Edad (n): 15 años
Estado de Conservación y Mantenimiento: 2,00 (reparaciones sencillas)
Factor de Plus-Depreciación de Heidecke (C): 2.52 %
Factor Ross (A): 0.1689
Factor Ross Heidecke: 0.1898
VA=VR*(1-(1-r))*(A+ (1-A)*C)):0.9810
VA=315.063.05x 0.9810