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Martes 28 de Marzo de 2023

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Derecho del Consumidor.
Cláusulas de contratos de promesa de compraventa de dos
inmobiliarias se declaran abusivas por la Corte Suprema.
Las cláusulas del contrato de promesa que fueron objetadas establecen un pacto comisorio calificado en
favor del proveedor, obligando al consumidor a renunciar a sus derechos, y la empresa podía modificar la
ubicación del inmueble prometido a su antojo.

24 de marzo de 2023
Mar 2023
L M M J V S D
La Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo interpuesto en contra de la sentencia dictada por 27 28 1 2 3 4 5
la Corte de Santiago, que confirmó aquella de base que hizo lugar parcialmente a una demanda por
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vulneración del interés colectivo de los consumidores, presentada por el Servicio Nacional del Consumidor 13 14 15 16 17 18 19
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(SERNAC) en contra de dos empresas inmobiliarias. 27 28 29 30 31 1 2

El 17 de enero de 2014, el SERNAC denunció que tres documentos que formaban parte de los contratos que AGENDA CONSTITUCIONAL

debía firmar el consumidor que deseara comprar un inmueble a las inmobiliarias, infringían diversas
disposiciones de la Ley Nº19.496. Los documentos impugnados son la “reserva para la operación de compra”, el
En Portada
contrato de promesa de compraventa y el contrato de compraventa.

El Servicio indicó que estos tres documentos son contratos de adhesión, en los cuales las demandadas
incluyeron cláusulas que serían abusivas, pues las facultarían para modificar unilateralmente sus proyectos
inmobiliarios; contemplan eximentes de responsabilidad ilegales; causan desequilibrio en las prestaciones de
las partes; incorporan renuncias anticipadas de derechos y limitaciones a la reparación e indemnización
adecuada y oportuna para los consumidores; y consignan cláusulas arbitrales contrarias a la ley.
Corte de Apelaciones de
El SERNAC transcribió los pasajes que estima leoninos de los contratos impugnados, puntualizando que, en la Valdivia confirma fallo que
condenó a inmobiliaria por tala
“reserva para operación de compra de inmueble” se consigna que el consumidor declara que «(…) se reserva ilegal de bosque nativo.
una determinada unidad de alguno de los proyectos inmobiliarios de las demandadas, a un determinado valor
27 de marzo de 2023
en Unidades de Fomento (UF)”, y que «(…) se compromete a formalizar la operación en un máximo de 10 días
hábiles contados desde la fecha de esta reserva, en caso contrario, esta reserva quedará sin efecto». Además, se
agrega que el consumidor debe pagar, como seriedad de la reserva, un determinado monto que las demandadas
fijan a la hora de suscribirse este documento, «(…) el que será imputado a la garantía de seriedad de la
promesa/oferta definitiva». Luego, se señala que si el consumidor se desiste de la reserva por cualquier motivo
distinto a la no aprobación del crédito hipotecario, la suma de dinero entregada por el consumidor «(…) se
aplicará al cobro de multa por incumplimiento de la misma”.
Excepción dilatoria debe ser
En cuanto a los contratos de promesa, el SERNAC reclama que las cláusulas tercera letra a), 4.1, 4.4, 4.5, octava, resuelta por tribunal de primera
novena, décima, décimo segunda y décimo tercera infringirían los artículos 16 letras a), e) y g), 28 letras b), c), d) instancia dentro del plazo de
y e) 23, 3 letras b) y e), 33 y 50 A todos de la ley N°19.496. tres días, resuelve la Corte
Suprema.
Respecto a los contratos de compraventa con mutuo hipotecario reprocha que la cláusula quinta, sexta, 27 de marzo de 2023
trigésimo segunda y trigésimo tercera, no cumplirían con los estándares de la ley no respetan los principios que
la inspiran como la indemnidad patrimonial y la buena fe, ni sus artículos 16 letra e) en relación al 3 letra e).

En definitiva, el Servicio solicitó que las mencionadas cláusulas sean declaradas abusivas y como consecuencia
de ello, nulas, total o parcialmente, como también toda otra cláusula redactada en términos idénticos o
similares que se contengan en los contratos de adhesión de las demandadas.

En su defensa, las inmobiliarias opusieron la excepción de prescripción, respecto de cualquiera de los presuntos El mero hecho de que el texto se
contratos ilícitos verificados con más de seis meses de anterioridad a la notificación de la demanda. Respecto separe de la música no vulnera
de los contratos, estima que no son contratos de adhesión, ya que el cliente en todo momento tiene la facultad necesariamente los derechos
morales del autor, resuelve la
de negociar las cláusulas, por ende, no queda limitado a sólo manifestar su voluntad de aceptar o rechazar, Corte de Casación de Francia.
pues se le reconoce un límite de acción mayor para intervenir en la convención.
27 de marzo de 2023
El tribunal de primera instancia acogió la excepción de prescripción respecto de todos aquellos actos
verificados con anterioridad al 29 de julio de 2013, y acogió la acción colectiva solo en cuanto declaró abusivas
y por ello nulas las estipulaciones 4.1, 4.2 y 4.4 de los contratos de promesa elaborados por las sociedades
demandadas; decisión que fue confirmada por la Corte de Santiago en alzada. Cartas al Director
En contra de este último fallo, el SERNAC interpuso recurso de casación en el fondo, infracciones que agrupó en
tres capítulos: errónea interpretación y aplicación del artículo 1° N°6 de la Ley N°19.496; errónea
interpretación y falsa aplicación de los artículos 26 y 50 de la Ley N°19.496, y; Falsa aplicación y errónea Lo más leído
interpretación del artículo 16 de la N°19.496.

El recurrente sostuvo que es un error no considerar el documento “reserva de inmueble” como un contrato de
adhesión, pues sus cláusulas han sido propuestas unilateralmente por el proveedor sin que el consumidor, para
celebrarlo, pueda alterar su contenido. Asimismo, refiere que se ha aplicado mal el plazo de prescripción, pues
no se ha tenido en cuenta los efectos nocivos permanentes de las infracciones denunciadas en contratos que
ya contaban con cláusulas abusivas desde el 2009. Finalmente, adujo que no pronunciarse respecto de la
solicitud de nulidad de las cláusulas permite que el vicio se mantenga en el tiempo, pudiendo afectar a nuevos
consumidores.

El máximo Tribunal hizo lugar al recurso de casación en el fondo, luego de razonar. en cuanto a la prescripción,
Intentar huir y desprenderse de
que “(…) la acción deducida en estos antecedentes por la cual se pretende que se declaren abusivas la especie al advertir la
determinadas cláusulas y, con ello su nulidad, escapa al marco contravencional y, por lo tanto, no queda sujeta a presencia policial habilita a
la prescripción a que se refiere el artículo 26 de la Ley 19.496, pues la sanción que aquí se persigue se estatuye Carabineros a efectuar un
control de identidad
directamente en la ley, en su artículo 16, y la acción correspondiente se regula en lo dispuesto en los artículos investigativo, resuelve la Corte
16 B y 50 A inciso segundo de la misma”. Suprema.
20 de marzo de 2023
Respecto de las cláusulas declaradas como abusivas en primera instancia, y de
Noticia Relacionada
aquellas que no tuvieron este carácter para los jueces de fondo, en especial, la
cláusula octava del contrato de promesa, el fallo puntualiza que, “(…) estos efectos
fueron declarados abusivos porque en la estipulación se prescinde del motivo que
pudiere haber impedido al promitente comprador firmar la escritura, establece un
pacto comisorio calificado y contiene una renuncia de derechos, todo lo cual
contraviene lo dispuesto en el artículo 4 y configura las hipótesis de las letras e) y g)
del artículo 16, todos de la Ley N°19.496. Se observa entonces la trascendencia que Corte de Apelaciones de
Agencia de turismo tiene para el consumidor el envío de la carta que da aviso de la escritura de la firma y Santiago ordena retiro de
denunciada ante el sin embargo, el plazo, no solo es breve, sino que además su inicio depende de un acto retrato y fotografía de ex
SERNAC infringe ... comandante en jefe de la
de la Inmobiliaria y ya habrá comenzado a correr cuando la reciba, todo lo cual Armada.
permite concluir que se configura la hipótesis de la letra g) del artículo 16 ya
20 de marzo de 2023
mencionado, norma que ha sido infringida por los sentenciadores al desechar la declaración de abusividad de
esta estipulación a pesar que esta genera un desequilibrio injustificado en perjuicio del consumidor”.

En tal sentido, la Corte indica que no puede estimarse como abusiva únicamente la cláusula novena del
contrato de promesa, sin considerar que ésta se complementa con la cláusula octava, por lo que, “(…) es un
error de los jueces de fondo omitir de su pronunciamiento la mentada cláusula octava, que a la luz de la
lectura del contrato se entiende igualmente como abusiva hacia los intereses del consumidor”.

En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo, y en sentencia de Norma que faculta apremiar
con arresto al empleador que
reemplazo revocó aquella de base sólo en cuanto acoge la excepción de prescripción, y en su lugar se la descontó de la remuneración de
rechaza. En lo demás, confirmó el referido fallo con declaración de que se invalida la cláusula octava del sus trabajadores las
contrato de promesa por considerarla también como abusiva. cotizaciones y no las entera en
el órgano previsional, se
impugna ante el Tribunal
Vea sentencias Corte Suprema Rol Nº79.406-2020, de reemplazo, Corte de Santiago Rol Nº16.078-2018 y 28º Constitucional.
Juzgado Civil de Santiago RIT C-1333-2014.
24 de marzo de 2023

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Cláusulas abusivas , contrato de promesa , contratos de adhesión , derechos del consumidor , inmobiliarias , nulidad ,
SERNAC

Agregue su comentario Carabineros no puede someter a

control de identidad ni detener
a personas por el solo hecho de
existir una denuncia con
descripciones genéricas de los
presuntos imputados.
6 de marzo de 2023

Corte de Santiago confirma fallo

que ordenó a municipalidad
indemnizar con $160.000.000
a familia de transeúnte fallecida
por caída de árbol.
10 de marzo de 2023

Corte de Rancagua confirma

fallo que condenó a
supermercado por daño moral
 al acusar falsamente a clienta
por sustraer un esmalte de uñas
desde el local.
8 de marzo de 2023

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