VHT. Contrato de arrendamiento OBJETIVOS DE APRENDIZAJE + Asimilar el concepto y caracteristicas del contrato de arrendamiento y sus elementos de validez y esenciales. + Identificar las obligaciones del arrendatario, asi como los casos de prorroga del contrato. + Conocer las causas de terminacién del contrato y la transmisién de 1a propiedad durante su vigencia. Asimismo, explicar el concepto de técita reconduccién. INTRODUCCI El arrendamiento, de acuerdo con el maestro Rafael de Pina, es el més impor- tante de los contratos lamados de uso y disfrute En el derecho romano y en algunas legislaciones actuales, el objeto del con- trato de arrendamiento no comprende s6lo cosas locatio conductio rerum, sino también obras y servicios, los cuales se designaban en el derecho romano en la siguiente forma: locatio conductio operis y locatio conductio operarum, respec- tivamente. En nuestra legislacién, el artendamiento se refiere exclusivamente a las cosas. “Hay arrendamiento —segin nuestra legislacién civil— cuando las dos par- tes contratantes se obligan reciprocamente, una a conceder el uso goce tempo- ral de una cosa, y la otra a pagar por ese uso o goce un precio cierto” (art, 2292 del Cédigo Civil para el Estado de Nuevo Leén, CCNL, y su concordante, el art 2398 del Cédigo Civil para el Distrito Federal, CDF) El distinguido civilista mexicano, Rafael Rojina Villegas, en relacién con es- te contrato, expresa: “[...Jel arrendamiento cumple normalmente la funcién eco- némica de permitir el aprovechamiento de las cosas ajenas, pues aun cuando se puede Iegar a él a través de los derechos reales de uso, usufructo y habitacién, ‘© mediante el contrato de comodato, 1a experiencia demuestra que la forma nor- ‘mal de aprovechar la riqueza ajena es a titulo oneroso y mediante el contrato de arrendamiento”.MAPA CONCEPTUAL, CAPITULO VIII Concepto Trasiativo S) Principal Bilateral fnercsa) de uso a Consensual en oposicién C—O areal Caracteristicas Consensual. = Tracto Formal Conmutativo sucesivo_) a Clases de arrendamiento, Mercantil CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Elementos Capacidad ) de validez \ Obligacionse G3} de las partes Terminacién Indeterminado Prorroga Tacita Supuestos \ reconduecén ) del art, 2483 Rescisin Incumplimiento © Bescon J de las partes Transmisién de la propiedad durante la Vigencia del contratoVil CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 233 Los alumnos fordneos de seguro han celebrado un contrato de arrendamien- toa fin de establecer su residencia. CONCEPTO El arrendamiento es un contrato mediante el cual una parte, Hamada arrenda- dor, se obliga a transferir de modo temporal el uso o goce de una cosa a otra parte, lamada arrendatario, quien a su vez. se obliga a pagar por ese uso 0 goce un precio cierto y determinado. El Cédigo Civil para el Distrito Federal (CCDF), en la primera parte del articulo 2398, da la siguiente definicién: “El amendamiento es un contrato me- diante el cual las partes se obligan recfprocamente, una a conceder el uso 0 goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto.” De las definiciones anteriores, se desprende que el arrendamiento es un contrato: + Traslativo de uso, + Bilateral. + Oneroso. + Laconcesién de su uso o goce es temporal, y en la segunda parte del mis- mo articulo preceptiia: “El arrendamiento de inmuebles destinados a casa habitaci6n no podré ser menor de un allo forzoso para arrendador y arren- datario, que sera prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta por un aiio mis, siempre y cuando se encuentre al corriente en el pago de las rentas, salvo convenio en contrario (art. 2448-C). El arrendamiento de inmuebles destinados al comercio o a Ja industria, no podré exceder de veinte afios (art, 2398)."* CARACTERISTICAS Traslativo de uso Principal En virtud de que el objetivo principal es, como lo dice el articulo que lo define, transferir de manera temporal el uso 0 goce de una cosa. E] arrendamiento es un contrato principal porque no depende de ningdin otro contrato, ** “El arrendamiento no puede exceder de die? aiios para las fincas destinadas a habitacién, de ccuarenta para las fincas destinades al comercio y de cincuenta para las fincas destinadas al ejercicio de una industria (segunda parte del art. 2292 del CCNL).”,234 CUARTAPARTE _CONTRATOS TRASLATIVOS DE USO O DISFRUTE Bilateral Oneroso Porque hay derechos y obligaciones reciprocos. Por parte del arrendador la prin- cipal obligacisn es conceder el uso o goce y, por parte del arrendatario, pagar un precio cierto y determinado. En virtud de que hay provechos y gravamenes para ambas partes. El provecho que recibe el arrendador, cuando se le paga un precio cierto y determinado, re- porta el gravamen de conceder el uso o goce de la cosa arrendada y, a la inversa, el provecho que obtiene el arrendatario por el uso 0 goce de la cosa, reporta el gravamen de pagar un precio cierto y determinado, El arrendamiento siempre es, en consecuencia, un contrato oneroso. Consensual en oposicién a real Formal Puesto que es suficiente el solo consentimiento de las partes para la existencia del contrato, no se necesita la entrega de la cosa para su perfeccionamiento. El contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito. La falta de esta forma- lidad se imputaré al arrendador y, en su caso, dard derecho al arrendatario a que demande cuando por virtud de tal omisién se cause un datio o perjuicio, siempre que éste sea consecuencia directa de aquélla (art. 2406 del CCDF). De tracto sucesivo El arrendamiento, por su propia naturaleza, prolonga sus efectos a través del tiempo. No se puede concebir el arrendamiento como un contrato instanténeo. Conmutativo Debido a que las partes conocen la cuantfa de las prestaciones desde el momento de su celebracién,VII CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 235 DIVERSAS CLASES DE ARRENDAMIENTO Por la legislacién que lo regula Arrendamiento civil E] arrendamiento obtendré el cardcter de civil, por exclusi6n; es decir, cuando no sea mercantil ni administrativo. Arrendamiento mercantil De acuerdo con la fraccién I del articulo 75 del Cédigo de Comercio, adquiere ese carfcter cuando recae sobre bienes muebles y existe el propésito de especu- Jacién mercantil. Arrendamiento administrativo Es cuando recae sobre bienes que pertenecen a la Federacién, a los estados 0 a Jos municipios. Cuando estas entidades piblicas celebran contratos de arrenda- miento, estamos en presencia de un arrendamiento administrativo. El articulo 2405 del Cédigo Civil prohibe a los encargados de los establecimientos piblicos y alos empleados y funcionarios ptblicos tomar en arrendamiento los bienes que, con este cardcter, administren, Por otra parte, el articulo 2411 del referido Cédigo Civil preceptia El arrendamiento de bienes del dominio piblico del Distrito Federal o de esta- blecimientos piblicos, estarén sujetos a las disposiciones del derecho adminis- trativo, y en lo que no lo estuvieren, a las disposiciones de este titulo. ELEMENTOS ESENCIALES Consentimiento Objeto Por lo que a este elemento se refiere, podemos decir que se siguen aquf las reglas generales de los contratos. En el caso particular del arrendamiento se da cuando una parte se obliga a conceder el uso o goce de una cosa y la otra parte est conforme con dicha concesién, acepta pagar, por ese uso 0 goce, un precio cierto y determinado. Enel arrendamiento el objeto est constituido tanto por la cosa cuyo uso 0 goce se concede, como por el precio cierto y determinado.236 CUARTA PARTE — CONTRATOS TRASLATIVOS DE USO O DISFRUTE La cosa En cuanto a la cosa, el articulo 2400 sefiala que son susceptibles de arenda- miento todas las cosas, excepto las consumibles, aquellas cuyo arendamiento se encuentra expresamente prohibido por la ley y los derechos estrictamente personales. Los derechos de uso y habitacién, asf como los que se derivan del comodato, no pueden darse en arrendamiento (atts. 1051 y 2500 del CCDF), Las tierras ejidales podrén ser objeto de cualquier contrato de aprovecha- miento celebrado por el nticleo de poblacién ejidal o por los ejidatarios titulares, segiin se trate de tierras de uso comtin o parceladas, respectivamente, Los con- tratos que impliquen el uso de tierras ejidales por terceros tendrén una duracién acorde al proyecto productivo correspondiente, no mayor a treinta afios, prorro- gables (art. 45 de la Ley Agraria). Por otra parte, se establecen prohibiciones respecto a ciertas personas, como lo sefiala el articulo 569 del Cédigo Civil, que prohibe al tutor arrendar los bie- nes de su pupilo, asf como celebrar contrato alguno respecto de dichos bienes, con su mujer, hijos o hermanos por consanguinidad o afinidad. Si lo hace, ade- més de la nulidad del contrato, el acto ser4 suficiente para removerlo del cargo. Los magistrados, jueces y cualesquiera otros empleados piblicos no pueden tomar en arrendamiento, ni por sf ni por interpésita persona, los bienes que deban arrendarse en los negocios en que intervengan (art. 2404 del CDF). El numeral 2405 también prohibe expresamente a los encargados de estableci- mientos piiblicos y a los funcionarios y empleados piiblicos tomar en arren- damiento los bienes que, con los expresados caracteres, administren. Ademés, Ia cosa objeto de arrendamiento debe reunir los requisitos que seffala el articulo 1825 del Cédigo Civil: que exista en la naturaleza, que sea determinada o deter- minable en cuanto a su especie y que esté en el comercio. Las cosas futuras sf pueden darse en arrendamiento (art. 1826 del CCDF), El precio Respecto al precio, el Cédigo Civil establece una regla, la cual se encuentra en el articulo 2399, que dice: “La renta o precio del arrendamiento puede con- sistir en una suma de dinero o en cualquier otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta y determinada.” A diferencia de Ia compraventa, el precio en el arrendamiento no sélo puede consistir en dinero sino también en cosas, con tal de que sean ciertas, de conformidad con lo preceptuado en el articulo 2398 del Cédigo Civil En los arrendamientos de fincas urbanas destinadas a la habitacién, la ren- ta deberd estipularse en moneda nacional y s6lo podré aumentarse anualmente (art 2448-D del CCDF). ELEMENTOS DE VALIDEZ Son los mismos de todo contrato: ausencia de vicios de la voluntad, capacidad, forma y licitud en el objeto, motivo, fin o condicién, En este apartado s6lo es-Capacidad Vil CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 237 tudiaremos la capacidad y la forma, por considerar que son los que presentan mayor interés; los dems siguen las reglas generales de los contratos. Respecto a este elemento de validez, podemos decir que basta la capacidad general para celebrar este contrato; pero no sélo los propietarios lo pueden ce- lebrar, sino también todas aquellas personas que sin serlo pero que teniendo el uso 0 goce, estén facultadas para hacerlo, En primer lugar vamos a referimos a los arrendatarios, quienes de con- formidad con lo previsto en el articulo 2480 del Cédigo Civil, no pueden sub- arrendar la cosa arrendada, en todo ni en parte, ni ceder sus derechos sin el consentimiento del arrendador. Si el arrendatario celebrare un subarrendamien- to sin permiso del arrendador, éste podré pedir la rescisién, y el arrendatario y el subarrendatario responderin solidariamente de los dafios y perjuicios (arts 2480 y frac. Il del 2489 del CCDF). Por lo que respecta al comodatario, de acuerdo con el articulo 2501 del Cédigo Civil, no puede, sin permiso del comodante, conceder el uso de la cosa dada en comodato; por lo que su derecho no lo faculta para celebrar arrenda- miento. Por otta parte, el contrato de comodato termina, de conformidad con el numeral 2512, in fine, cuando el comodatario ha autorizado a un tercero a servirse de la cosa, sin consentimiento del comodante, En cuanto al aparcero, dada la naturaleza del contrato de aparcerfa agricola, no esta facultado para dar el predio nistico, objeto del contrato de aparcerfa, en arrendamiento, porque se supone que é1 debe personalmente cultivar la finca EL usuario y el habitante, en virtud de que tienen derechos personalisimos, no pueden celebrar contratos de arrendamiento con los bienes objeto de sus derechos, segiin se desprende del numeral 1051 del Cédigo Civil. En cambio, el usufructuario sf esté facultado para celebrar contratos de arrendamiento; pero éstos no podrén tener una duracién mayor que la de su derecho (arts. 1002, en relaci6n con el 2493 del CCDF). Los consortes ya no requieren de la autorizacién judicial para celebrar entre si el contrato de arendamiento, en virtud de que fue derogado el articulo 174 del Cédigo Civil para el Distrito Federal. Ningiin copropietario debe arrendar la cosa indivisa sin el consentimiento de los ottos copropietarios (art. 2403 del CCDF). Por lo que respecta a las personas que ejercen la patria potestad, ta segun- da parte del articulo 436 del Cédigo Civil establece que no pueden celebrar contratos de arrendamiento por mds de cinco aiios, ni recibir renta anticipada por més de dos. El tutor no puede dar en arrendamiento los bienes del incapacitado, por més de cinco afios, sino en caso de necesidad o utilidad, previos el consentimien- to del curador y la autorizacién judicial. 7 Véase decreto publicado en el Diario Oficial de la Federacién, de fecha 6 de enero de 1994.238 CUARTAPARTE _CONTRATOS TRASLATIVOS DE USO O DISFRUTE Forma El arrendamiento, hecho de conformidad con Ia ley, subsistir4 por el tiempo convenido aun cuando se acabe la tutela; pero es nula esta anticipacin de renta © alquiler por mas de dos aitos (arts. 573 y 574 del CCDF). El albacea s6lo puede dar en arrendamiento, hasta por un aiio, los bienes de la herencia. Para arrendarlos por mayor tiempo necesita del consentimiento de los herederos 0 de los legatarios en su caso (art. 1721 del CCDF). También los mandatarios pueden dar en arrendamiento, de acuerdo con las facultades que les confieran los poderes que se les hubieren otorgado. Es légico pensar que dichos arrendamientos necesariamente se tendrin que ajustar a los Iimites de los mandatos, en los casos de mandato especial, porque tratindose de mandatos generales para ejecutar actos de administraci6n, los mandatarios estén facultados para realizar cualquier clase de arrendamiento (arts. 2401 y 2402 del CCDF). Prohibiciones para recibir en arrendamiento, El Cédigo Civil prohibe que los tutores puedan arrendar para sf los bienes del incapacitado, sus ascendientes, su mujer, hijos o hermanos por consanguinidad o afinidad. Si lo hicieren, ade- més de la nulidad del contrato, el acto ser suficiente para que se les remueva (art, 569 del CCDF) Los magistrados, jueces y cualesquiera otros empleados puiblicos no pueden tomar en arrendamiento, por sf o por interpésita persona, los bienes que de- ben arrendarse en aquellos negocios en que intervengan. Los encargados de esta- blecimientos ptiblicos y los funcionarios y empleados piiblicos tampoco pueden tomar en arrendamiento los bienes que, con los expresados caracteres, adminis- tren (arts. 2404 y 2405 del CCDF). Los terrenos ejidales podrin ser objeto de cualquier contrato de aprovecha- miento celebrado por el nticleo de poblacién ejidal o por los ejidatarios titulares, segiin se trate de tierras de uso comin o parceladas, respectivamente. Los con- tratos que impliquen el uso de tierras ejidales por terceros tendrén una duracién acorde al proyecto productivo correspondiente no mayor de treinta afios, prorro- gables (art. 45 de la Ley Agraria), No debe darse en arrendamiento la misma cosa, en el mismo tiempo a otra persona, si se hace, prevaleceré el arrendamiento primero en fecha; si no fue- re posible verificar la prioridad de éste, valdré el arrendamiento del que tiene en su poder la cosa arrendada. Si el arrendamiento debe ser inscrito en el registro s6lo vale el inscrito (art. 2446 del CCDF). Este contrato es formal, en razén de que para su validez requiere que se otorgue por escrito. La falta de dicha formalidad se le imputaré al arrendador y en su caso, dard derecho al arrendatario a que demande cuando por virtud de tal omi- sién se cause un daiio o perjuicio, siempre que éste sea consecuencia directa de la referida omisién (art. 2406 del Cédigo Civil). Los contratos de arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitacién deberdn contener, cuando menos, las siguientes estipulaciones sefialadas en el precepto 2448-F del CCDF:VII CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 239 + Nombres del arrendador y arrendatario. + Laubicacién del inmueble. + Descripcién detallada del inmueble objeto del contrato y de las instalacio- nes y accesorios con que cuenta para el uso y goce del mismo, asf como el estado que guardan. + Elmonto de la renta y el lugar de pago. + La garantia, en su caso, + Lamencién expresa del destino habitacional de] inmueble arrendado. + El término del contrato. + Las obligaciones que arrendador y arrendatario contraigan, adicionalmente alas establecidas en la ley. + El monto del depésito 0 en su caso los datos del fiador en garantéa. + Elcarécter y las facultades con las que el arrendador celebraré el contrato, incluyéndose todos los datos del instrumento con que éste acredite su perso- nalidad Por otra parte, la fraccién III del articulo 3042 establece que los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por més de seis afios, 0 con adelanto de ren- ta por més de tres, deberdn inscribirse en el Registro Puiblico de la Propiedad La falta de inscripcién no afecta la validez del contrato, pero produce las consecuencias que se sefialan en el articulo 3007 del Cédigo Civil, que dice: “Los documentos que conforme a este cédigo sean registrables y no se registren, no producirén efectos en perjuicio de tercero.” OBLIGACIONES DE LAS PARTES Obligaciones del arrendador ‘Transmitir el uso 0 goce temporal de una cosa El arrendador tiene, como principal obligacién, la de transferir el uso 0 goce temporal de la cosa objeto del contrato, obligacién que se encuentra estable- cida en la definicién que da el articulo 2398. La transmisién es temporal, en virtud de que el mencionado articulo expresa en su segunda parte: “El arren- damiento de inmuebles destinados a casa habitacién no podré ser menor de un aio. El arrendamiento de inmuebles destinados al comercio o a la industria, no podrd exceder de veinte afios” (art. 2398 del CCDF). Anteriormente mencionamos que los contratos que impliquen el uso de tie- mas ejidales, por terceros, tendran una duracién acorde al proyecto productivo correspondiente no mayor de treinta aos, prorrogables (art. 45 de la Ley Agra- ria). El Cédigo Civil no fija ningtin plazo para el arrendamiento de finca réstica, pero se sobreentiende que también debe ser temporal. Laraz6n de la temporalidad del contrato de arrendamiento se justifica, debi- do a que si fuera perpetuo, pricticamente dejaria de ser traslativo de uso, ante la imposibilidad del propietario para poder disponer de sus cosas.240 CUARTA PARTE — CONTRATOS TRASLATIVOS DE USO O DISFRUTE Entregar la cosa arrendada Esta obligacisn se encuentra prevista en la fracci6n I del articulo 2412 del C6- digo Civil, que dice El arrendador esté obligado, aunque no haya pacto expreso: I. A entregar al arrendatario la finca arrendada, con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido; y sino hubo convenio expreso, para aquél a que por su misma naturaleza estuviere destinada; as{ como en condiciones que ofrezcan al arrendatario la higiene y seguridad del inmueble, En cuanto a esta obligacién son importantes las siguientes cuestiones: tiem po, lugar y gastos de entrega Tiempo de entrega. El arrendador debe entregar la cosa objeto del contrato en el tiempo convenido, y si no se fija plazo, luego que sea requerido por el arrendatario (art. 2413 del CCDF). Lugar de entrega. La cosa arrendada, si es un bien mueble, debe entregarse enel domicilio del arrendador, salvo que las partes convinieren otra cosa, 0 que lo contrario se desprenda de las circunstancias, de la naturaleza de la obligaci6n o de la ley, segiin el articulo 2082 del Cédigo Civil; pero si el objeto del contrato ¢s un inmueble, es Iégico que deba entregarse en el lugar de su ubicacién, como lo dispone el articulo 2083 del mismo ordenamiento. Gastos de entrega. Estos corren por cuenta del arrendador, si no se ha conve- nido otra cosa, de conformidad con el articulo 2086 del Cédigo Civil Conservar Ia cosa arrendada tra obligacién que se le impone al arrendador es la de conservar la cosa arren- dada en el mismo estado (servir para el uso convenido; y si no hubo convenio expreso, para aquel que por su misma naturaleza estuviese destinada; asf como en condiciones que ofrezcan al arrendatario la higiene y seguridad del inmue- ble) durante todo el tiempo que dure el arrendamiento, haciendo para ello las reparaciones que sean necesarias (frac. II del art. 2412 del CCDF) “Si el artendador no cumple con hacer las reparaciones necesarias para el uso a que esté destinada la cosa, quedard a eleccién del arrendatario rescindir el arrendamiento u ocurrir al juez para que resuelva lo que en derecho corres- ponda. El arrendador sera responsable de los daiios y perjuicios que se cause al arrendatario por su omisi6n’” (art. 2416 del CCDF). Por su parte el articulo 2417 estatuye: “El jue7, segdin las circunstancias del caso, decidiré sobre el pago de dafios y perjuicios que se causen al arrendatario por Ja falta de oportunidad en las reparaciones.” No estorbar ni embarazar de manera alguna el uso, ni mudar la forma de la cosa arrendada BJ arrendador también esta obligado a no estorbar ni embarazar el uso ni tam- poco alterar la forma, o intervenir en el uso legitimo de la cosa arrendada, salvoVII CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 241 el caso de reparaciones urgentes ¢ indispensables (frac. III del art, 2412 y 2414 del CCDF). Garantizar un uso 0 goce pacifico La fracci6n IV del articulo 2412 del Cédigo Civil impone al arrendador la obli- gacién de garantizar contra actos juridicos de tercero, el uso 0 goce pacifico de Ja cosa por todo el tiempo del contrato, lo que implica que el arrendador no res- ponde de las perturbaciones de hecho, sino s6lo cuando los terceros se fundan en.un derecho adquirido con anterioridad. Por ejemplo: un usufructo, una servi- dumbre, un embargo. Por tal motivo, el articulo 2418 declara que lo dispuesto en dicha fraccién IV no comprende las vias de hecho de terceros que no aleguen derechos sobre 1a cosa arrendada, pero que s{ impidan su uso 0 goce. En estos casos, el arrendatario s6lo tiene acci6n contra los autores de los hechos y, aun- que fueren insolventes, no podr enderezar su acci6n contra el arrendador. Tampoco comprende los abusos de fuerza. Se considera que si son pertur- baciones de hecho, el arrendatario, como poseedor, puede defender su posesién por medio de interdictos. Asimismo, el Cédigo Civil le impone una obligacién al arrendatario para que, a la brevedad posible, ponga en conocimiento del pro- pietario toda usurpaci6n 0 novedad dafiosa que otto haya hecho o abiertamente prepare en la cosa arrendada, bajo pena de pagar los dafios y perjuicios que su omisiGn cause. Claro est que eso no priva al artendatario del derecho de defen- der, como poseedor, la cosa objeto del contrato (art, 2419 del CCDF). Garantizar una posesién itil Esta obligacién significa que el arrendador es responsable de los vicios o defec~ tos ocultos de la cosa arrendada que la hagan impropia para los fines a los que se le destine, o que dismimuyan de tal modo ese uso que de haberlos conocido el arrendatario no hubiere celebrado el contrato o hubiere pagado menos renta. La fraceién V del articulo 2412 del Cédigo Civil dice: “El arrendador esté obligado, aunque no haya pacto expreso: a responder de los daiios y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento.” En todo contrato conmutativo el enajenante es responsable de los vicios 0 defectos ocultos, segiin lo indica el articulo 2142 del Cédigo Civil. Puesto que el arrendamiento es un contrato conmutativo, como lo establecen las caracte- risticas del mismo, no era necesario que expresamente se volviera a sefialar en el articulado que regula dicho contrato; por lo que resulta una redundancia lo dispuesto en la fraccién V del numeral 2412. Los requisitos para que se manifiesten los vicios o defectos ocultos ya fue- ron sefialados en el contrato de compraventa, por lo que remitimos al lector a lo dicho en ese contrato. Las consecuencias en el caso de que se presenten los vicios o defectos ocul- tos en la cosa objeto del contrato son, a eleccién del arrendatario: pedir la res-242 CUARTA PARTE — CONTRATOS TRASLATIVOS DE USO O DISFRUTE cisién, o bien la reducci6n de la renta (accién rescisoria o redhibitoria, y accién estimatoria quanti minoris 0 compensatoria, art. 2421 del CDF). Si el arrendador conocia los vicios o defectos y no se los manifesté al arren- da tc pide la rescisin podré solicitar una indemnizacién por los datos Y perjuicios. Si los vicios son posteriores a la celebraciGn del contrato de arren- damiento y son graves (reparaciones urgentes ¢ indispensables), se impone al atrendador la obligacién de hacer dichas reparaciones. E] articulo que se refiere a los vicios o defectos ocultos, ademés del 2412, fraccién V, es el 2421 del Cédigo Civil, que dic E] arrendador responde de los vicios 0 defectos de la cosa arrendada que impi- den el uso de ella, aunque é1 no los hubiere conocido o hubiesen sobrevenido en el curso del arrendamiento sin culpa del arrendatario. Este puede pedir la disminucién de la renta 0 la rescisi6n del contrato, salvo que se prucbe que tuvo conocimiento, antes de celebrar el contrato, de los vicios defectos ocultos de Ja cosa arrendada io, si Es légico pensar que si el arrendatario conocia de los vicios o defectos, précticamente ya no se cumple uno de los requisitos: el de que sean ocultos, es decir, que no se conozean (arts. 2412, frac. V, y el 2421, en relacién con los arts. 2142 a 2161 del CCDF). Responder de la eviccién La eviccidn se presenta cuando el que adquiere una cosa es privado, en todo 0 en parte de ella, en virtud de sentencia que cause ejecutoria y que reconozea un derecho de tercero anterior a la adquisicién. La eviccién, cuyas consecuencias fueron expuestas en forma exhaustiva al estudiar el contrato de compraventa, se presenta en las obligaciones de dar —traslativas de dominio—, por lo que se supone que no se podré presentar en el contrato de arrendamiento, ya que éste es traslativo de uso, y serfa ilégico aplicar al arrendamiento las consecuencias de un contrato de compraventa. Sin embargo, en el contrato de arrendamiento se puede privar al arrendatario de la cosa objeto del contrato, cuando se reconozca un derecho de tercero anterior al mismo contrato de arrendamiento. Para este caso el legislador ha establecido determinadas consecuencias, ya que al presen- tarse la evicci6n, por anticipado se darfa por terminado el contrato de arrenda- miento, privindose al arrendatario del uso 0 goce a que tiene derecho. El articulo 2483, en su fraccién VII, establece que el contrato de arrenda- miento puede terminar por la eviccién de la cosa dada en artendamiento, y los articulos 2420 y 2434, en relacién con el 2431 del Cédigo Civil, establecen las consecuencias. Debido a la claridad de dichos articulos, se transcriben in extenso Articulo 2420, Si el arrendador fuere vencido en juicio sobre una parte de la cosa arrendada, puede el arrendatario reclamar una disminucisn en la renta, 0 la rescisin del contrato y el pago de los dafios y perjuicios que sufra. Articulo 2434. Si la privacién del uso proviene de la eviccidn del predio, se observard lo dispuesto en el articulo 2431, y si el arrendador procede de mala fe, respondera también en los dafios y perjuicios.VII CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 243 Articulo 2431. Si por caso fortuito 0 fuerza mayor se impide totalmente al arrendatatio el uso de la cosa arrendada, no se causaré renta mientras dure el impedimento, y si éste dura més de dos meses, podrd pedir la rescisién del contrato. Pagar las mejoras hechas por el arrendatario Esta obligaci6n se encuentra consignada en el artfculo 2423, que dice: Corresponde al arrendador pagar las mejoras hechas por el atrendatario: I. Si en el contrato, o posteriormente, lo autorizé para hacerlas y se obligé a pagarlas, IL Si se trata de mejoras titles y por culpa del arrendador se rescindiese el contrato. IIT, Cuando el contrato fuere por tiempo indeterminado si el arrendador auto- riz6 al arrendatario para que hiciera mejoras, y antes de que transcurra el tiempo necesario para que el arrendatario quede compensado con el uso de las mejoras de los gastos que hizo, da el artendador por concluido el arrendamiento. Como complemento, el precepto 2424 expresa: “Las mejoras a que se refie- ren las fracciones I y III del artfculo anterior, debern ser pagadas por el arren- dador, no obstante que en el contrato se hubiesen estipulado que las mejoras quedasen en beneficio de la cosa arrendada.” Devolver el saldo que hubiere en favor del arrendatario al terminar el arrendamiento En el articulo 2422 del Cédigo Civil se establece esta obligacién para el arren- dador, que a la letra preceptia: “Si al terminar el arrendamiento hubiere algin saldo a favor del arrendatario, el arrendador debera devolverlo inmediatamente, ‘ano ser que tenga algiin derecho de ejercitar contra aquél; en este caso deposi- tard judicialmente el saldo referido.” Como se puede observar, el numeral esta- blece una obligacién para el arrendador, pero también otorga un derecho, el de retenci6n en el caso de que el arrendador tenga algo que exigirle al arrendatario, derecho que se justifica sobradamente. Preferir al arrendatario, en igualdad de condiciones, en caso de venta de la cosa arrendada de fincas urbanas destinadas a la habitacién En caso de que el propictario del inmucble arrendado decida enajenarlo, el 0 los arrendatarios siempre que estén al corriente en el pago de sus rentas tendrén derecho a ser preferidos a cualquier tercero en los siguientes términos: I. En todos los casos el propietario debers dar aviso de manera fehaciente al arrendatario de su voluntad de vender el inmueble, precisando el precio, térmi- nos, condiciones y modalidades de la compraventa; IL Elo los arrendatarios dispondrén de treinta dfas para dar aviso por escrito al arrendador, de su voluntad de ejercitar el derecho de preferencia que se con-244 CUARTA PARTE — CONTRATOS TRASLATIVOS DE USO O DISFRUTE signa en este articulo, en los términos y condiciones de la oferta, exhibiendo para ello las cantidades exigibles al momento de la aceptaci6n de la oferta, conforme alas condiciones sefialadas en ésta. IIL En caso de que el arrendador, dentro del término de treinta dfas a que se refiere la fraccién anterior, cambie cualquiera de los términos de la oferta inicial, estard obligado a dar un nuevo aviso por escrito al arrendatario, quien a partir de ese momento dispondré de un nuevo plazo de treinta dias. Si el cambio se refiere al precio, el arrendador sélo estaré obligado a dar este nuevo aviso cuando el incremento o decremento del mismo sea de més de un 10 por ciento. IV. Traténdose de bienes sujetos al régimen de propiedad en condominio, se aplicardn las disposiciones de la ley de la materia; y V. La compra-venta realizada en contravencidn de lo dispuesto en este ar- ticulo otorgaré al arrendatario el derecho a la accidn de retracto y por otto lado a reclamar dafios y perjuicios, sin que la indemnizacién por dichos conceptos pueda ser menor a un 50% de las rentas pagadas por el arrendatario en los il- limos doce meses; asf como a la accién de nulidad. Las acciones mencionadas prescribirdn sesenta dias después de que tenga conocimiento el arrendatario de la realizacién de la compraventa respectiva; VI En caso de que el arrendatario no cumpla con las condiciones estableci- das en las fracciones Il o III de este articulo, precluira su derecho: VIL. Los notarios en términos de las disposiciones legales aplicables incu- rrirdn en responsabilidad cuando formalicen compraventas contrarias a este pre- cepto, si tienen conocimiento de tal situacién. Obligaciones fiscales del arrendador Articulo 141. Se consideran ingresos por otorgar el uso 0 goce temporal de bie- nes inmuebles, los siguientes’ I. Los provenientes del arrendamiento o subarrendamiento y en general por otorgar a titulo oneroso el uso 0 goce temporal de bienes inmuebles, en cualquier otra forma, Articulo 142, Las personas que obtengan ingresos por los conceptos a que se refiere este capitulo, podran efectuar las siguientes deducciones: I. Los pagos efectuados por el impuesto predial correspondiente al afio de calendario sobre dichos inmuebles, asf como por las contribuciones locales de mejoras, de planificacién 0 de cooperacién para obras ptiblicas que afecten a los mismos y, en su caso, el impuesto local pagado sobre los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles. [Fraccidn reformada DOF 01-12- 2004) IL, Los gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras al bien de que se trate y por consumo de agua, siempre que no los paguen quienes usen 0 gocen del inmueble. IIT, Los intereses pagados por préstamos utilizados para la compra, cons- ttucci6n 0 mejoras de los bienes inmuebles. Se considera interés real el monto en que dichos intereses excedan del ajuste anual por inflacién, Para determi- nar el interés real se aplicard en lo conducente lo dispuesto en el articulo 159 de esta Ley. IV. Los salarios, comisiones y honorarios pagados, asf como los impuestos, cuotas o contribuciones que conforme a la ley les corresponda cubrir sobre di- chos salarios, efectivamente pagados. 'V. Bl importe de las primas de seguros que amparen los bienes respectivos.Vil CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 245 VI. Las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras. Los contribuyentes que otorguen el uso goce temporal de bienes inmuebles podrén optar por deducir el 35% de los ingresos a que se refiere este capitulo, en sustitucién de las deducciones a que este articulo se refiere. Quienes ejercen esta opcién podrén deducir, ademés, el monto de las erogaciones por concepto del impuesto predial de dichos inmucbles correspondiente al afio de calendario © al periodo durante el cual se obtuvieron los ingresos en el ejercicio segin corresponda. Tratdndose de subarrendamiento, s6lo se deduciré el importe de las rentas que pague el arrendatario al arrendador, Cuando el contribuyente ocupe parte del bien inmueble del cual derive el ingreso por otorgar el uso o goce temporal del mismo u otorgue su uso 0 goce temporal de manera gratuita, no podré deducir Ia parte de los gastos, as{ como tampoco el impuesto predial y los derechos de cooperacién de obras piiblicas que correspondan proporcionalmente a la unidad por él ocupada o de la otorgada gratuitamente, En los casos de subarrendamiento, el subarrendador no podrd de- ducir la parte proporcional del importe de las rentas pagadas que correspondan a Ja unidad que ocupe o que otorgue gratuitamente. La parte proporcional a que se refiere el parrafo que antecede, se calcularé considerando el mimero de metros cuadrados de construccién de Ia unidad por 41ocupada u otorgada de manera gratuita en relacién con el total de metros cua- drados de construccién del bien inmueble. ‘Cuando el uso 0 goce temporal del bien de que se trate no se hubiese otor- gado por todo el ejercicio, las deducciones a que se refieren las fracciones Ia V de este articulo, se aplicarén tinicamente cuando correspondan al periodo por el cual se otorgé el uso 0 goce temporal del bien inmueble o a los tres meses inme- diatos anteriores al periodo en que se otorgue dicho uso o goce. Articulo 143. Los conttibuyentes que obtengan ingresos de los antes sefia- lados en este capitulo por el otorgamiento del uso o goce temporal de bienes inmuebles, efectuarin pagos provisionales mensualmente, a més tardar el dia 17 del mes inmediato posterior al que corresponda el pago, mediante declara- cién que presentarén ante las oficinas autorizadas. [Pérrafo reformado DOF 28-06-2006} El pago provisional se determinar4 aplicando la tarifa que coresponda, con- forme a lo previsto en el segundo pérrafo del articulo 127 de esta Ley, a la diferencia que resulte de disminuir a los ingresos del mes o del trimestre por el que se efecttia el pago, el monto de las deducciones a que se refiere el articulo 142 de la misma, correspondientes al mismo periodo. [Pérrafo reformado DOF 01-12-2004, 26-12-2005] ‘Tercer parrafo. (Se deroga.) [Parrafo adicionado DOF 01-12-2004, Deroga- do DOF 26-12-2005 Los contribuyentes que tinicamente obtengan ingresos de los sefialados en este capitulo, cuyo monto mensual no exceda de diez salarios minimos generales vigentes en el Distrito Federal elevados al mes, no estardn obligados a efectuar pagos provisionales, Traténdose de subarrendamiento, s6lo se consideraré la deduccién por el importe de las rentas del mes o del trimestre que pague el subarrendador al arrendador. ‘Cuando los ingresos a que se refiere este capitulo se obtengan por pagos que efectien las personas morales, éstas deberén retener como pago provisional el monto que resulte de aplicar la tasa del 10% sobre el monto de los mismos, sin246 CUARTA PARTE — CONTRATOS TRASLATIVOS DE USO O DISFRUTE deduccién alguna, debiendo proporcionar a los contribuyentes constancia de la retencidn; dichas retenciones deberdn enterarse, en su caso, conjuntamente con las sefialadas en el articulo 113 de esta ley. El impuesto retenido en los términos de este pérrafo podrd acreditarse contra el que resulte de conformidad con el segundo parrafo de este articulo, Las personas que efectiien las retenciones a que se refiere el pérrafo anterior, deberdn presentar declaracién ante las oficinas autorizadas a més tardar el dia 15 de febrero de cada aio, proporcionando la informacién correspondiente a de las personas a las que les hubieran efectuado retenciones en el afio de calendario inmediato anterior. No se efectuars el acreditamiento a que se refiere el primer pérrafo de este articulo, cuando en el periodo de que se trate se obtengan ingresos de los sefia- Iados en los capitulos Io II de este titulo, por los que dicho acreditamiento ya se hubiere efectuado. Quedan relevados de presentar declaraciones provisionales los contribu- yentes cuyos ingresos anuales totales, por los conceptos a que se refiere este capitulo, obtenidos en el afio de calendario anterior, no hubieren excedido del doble del salario minimo general de su area geogrética elevado al aio. Por otra parte, el arrendador también esté obligado a pagar el impuesto al va- lor agregado, en los términos de los articulos 1o. 19 a 23 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado y el numeral 34 del Reglamento de dicha ley. Es conveniente aclarar que el arrendador puede trasladar dicho impuesto al arrendatario, de conformidad con lo dispuesto en el parrafo tercero del articulo lo. de la men- cionada ley. Obligaciones del arrendatario Pagar la renta en la forma y tiempo convenidos La principal obligacién del arrendatario es la de pagar la renta, razén por la cual el articulo 2425, en su fracci6n I, consigna dicha obligacién: “El arrendata- rio esta obligado: I. A satisfacer Ia renta en la forma y tiempo convenidos.” Ade- mis, el precepto 2398 dice expresamente que el arrendatario se obliga a pagar por el uso 0 goce un precio cierto, Por su parte, el articulo 2429 estatuye: “El arrendatario esté obligado a pagar la renta que se venza hasta el dia que entregue la casa arrendada.” En qué puede consistir la renta y requisitos que debe lenar. La renta, en el arrendamiento, puede consistir en una suma de dinero 0 en cualquier otra cosa, con la condicién de que sea cierta y determinada, segiin lo indica el artfculo 2399 del Cédigo Civil. Por cierta se debe entender que sea real, es decir, que no sea simulada, y por determinada que sea precisa, exacta. Otto requisito es el que el precio o renta sea justo, o de lo contrario se pre- senta la lesi6n (art, 17 del CCDF). Desde cudndo debe pagarse. B arrendatario esté obligado a pagar el precio o renta desde el dia en que recibe la cosa arrendada, salvo estipulacién en con- tario, como lo indica el articulo 2426 del Cédigo Civil.VII CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 247 Lugar de pago, La renta deber pagarse en el lugar convenido y, a falta de con- venio, en la casa habitacin o despacho del arrendatario (art. 2427 del CCDF). Epoca de pago. La renta o precio debera pagarse en el tiempo convenido, segtin lo dispuesto en la fraccién I del articulo 2425 ya transcrito, También en- contramos regulada esta disposicién en los preceptos 2452,’ 2454 y 2462 del Cédigo Civil, relativos al arrendamiento de fincas urbanas, fincas risticas y bienes muebles, respectivamente. En los arrendamiento de fincas urbanas, la renta debe pagarse en los plazos convenidos y, a falta de convenio, por meses vencidos si la renta excede de cien pesos; por quincenas vencidas, si la renta es de sesenta a cien pesos y, por semanas también vencidas, cuando la renta no Megue a sesenta pesos. En los arrendamientos de fincas riisticas, la renta debe pagarse en los plazos convenidos y, a falta de convenio, por semestres vencidos. Por tiltimo, en los arrendamientos de bienes muebles, si el contrato se cele- bra por un término fijo, la renta se pagara al vencerse el plazo, salvo convenio en contrario Renta que debe pagarse en frutos. La renta no necesariamente tiene que es- tar constituida por una cantidad de dinero, sino que también puede consistir en otras cosas, pero que sean ciertas. En el caso de que Ja renta se tenga que pagar en frutos y el arrendatario no los entregue en el tiempo debido, el legislador le impone la obligacién de pagar en dinero el mayor precio que tuvieren los frutos dentro del plazo convenido (art. 2430 del CCDF). Forma de pago y exactitud en cuanto a la sustancia. Respecto a Ja exactitud en cuanto a la forma o modo, el arrendatario esta obligado a pagar Ja renta en una sola exhibicién y no en pagos parciales; y en cuanto a la sustancia, debera pagar la renta como se hubiera convenido, sea en dinero 0 en cosa equivalente, con tal que sea cierta y determinada (arts. 2078, 2012 y 2399 del CCDF). En el arrendamiento de inmuebles destinados a casa habitacin, la renta de- ber estipularse en moneda nacional y s6lo podré ser aumentada anualmente. En aquellos contratos en que el importe de la renta no exceda de ciento cincuenta salarios minimos generales vigentes en el Distrito Federal, el incremento no podra exceder del 10% de la cantidad pactada como renta mensual (art. 2448-D del CCDF). Casos en que el arrendatario no esté obligado a pagar la renta, y puede pedir la reduccién de la misma o la rescisién del contrato. Cuando por caso {fortuito 0 fuerza mayor se le impide al arrendatario totalmente el uso de la cosa ‘objeto del contrato; no se causar4 renta mientras dure dicho impedimento y si éste dura mas de dos meses, el arrendatario podré pedir la rescisién del contrato (art. 2431 del CCDF) Si s6lo se impide en parte el uso de Ia cosa, el arrendatario podré pedir la reduccién parcial de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten FB aniculo 2452 fue derogado mediante decteto publicado en el Diario Oficial de la Fede- racién de fecha 21 de julio de 1993, en cuanto a fa vigencia de Ia derogacién debers estarse a las disposiciones de los transitorios de los deczetos publicados en el Diario Oficial de la Federacién del 21 de julio de 1993 y del 23 de septiembre del mismo af, asf como al decreto publicado en el DOF 1 19 de octubre de 1998 y a los decretos publicados en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el 17 de abril de 1999 y el 28 de abril de 2000 (véanse apéndices 1 aS de este capitulo)248 CUARTA PARTE — CONTRATOS TRASLATIVOS DE USO O DISFRUTE por la rescisién del contrato, si el impedimento dura mas de dos meses (art. 2432 del CCDF). Si la privacién del uso proviene de la eviccidn del predio, tampoco se causa- r4 renta y, si el artendador procedié de mala fe, responder4 también de los dafios y perjuicios (art. 2434, en relacién con el 2431 del CCDF). Si el arrendador fuere vencido en juicio sobre una parte de la cosa arrenda- da, el arrendatario puede reclamar una disminucidn en la renta o bien, pedir la rescisiGn del contrato y el pago de los dafios y perjuicios que sufra (art. 2420 del CCDF). Cuando por causa de reparaciones el arrendatario perdiere el uso total 0 par- cial de la cosa arrendada, tendr4 derecho a no pagar el precio del arrendamiento, a pedir 1a reduccién de dicho precio o la rescisi6n del contrato, si la pérdida del uso dura mas de dos meses, en su respectivo caso (art. 2445 del CCDF), Conservar la cosa en el estado en que la reciba Esta obligacién del arrendatario engloba las siguientes responsabilidades 1, Responder de los daiios y perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subartendatarios (frac. IT del art. 2425 del CCDF). 2. Poner en conocimiento del arrendador, a la mayor brevedad posible, la necesidad de las reparaciones, bajo pena de pagar los dafios y perjuicios que cause su omisi6n (art. 2415 del CCDF). 3, Hacer las reparaciones de aquellos deterioros de poca importancia que ge- neralmente son causados por las personas que habitan el edificio, asf como hacer las pequeiias reparaciones que exija el uso de 1a cosa dada en arendamiento (arts. 2444 y 2467 del CCDF). 4, No variar la forma de la cosa arrendada, ano ser que tenga el consen- timiento expreso del arrendador; si el arrendatario varia la forma de la cosa objeto del contrato sin el consentimiento del arrendador, est obligado, cuando devuelva la cosa arrendada, a restablecerla en el estado en que la recibi6, siendo, ademis, responsable del pago de los dafios y perjuicios (art. 2441 del CCDF). 5. Poner en conocimiento del propietario, a la mayor brevedad posible, toda usurpacién 0 novedad dafiosa que otro haya hecho o que, abiertamente, prepare sobre la cosa arrendada, bajo pena de pagar los datios y perjuicios que cause su omisién. Lo anterior no priva al arrendatario del derecho de defender, como poseedor, Ia cosa objeto del contrato (art. 2419 del CDF), Servirse de la cosa sélo para el uso convenido o conforme a su naturaleza y destino El arrendatario sélo puede servirse de 1a cosa para el uso que se hubiere conve- nido o para aquel que sea conforme a la naturaleza y destino de ella (frac. It del art, 2425 del CCDF).VII CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 249 Responder del incendio de la cosa arrendada E] arrendatario, de conformidad con el articulo 2435 del Cédigo Civil, es res- ponsable del incendio de la cosa arrendada, a no ser que provenga de caso for- tuito, fuerza mayor o vicio de construccién. El arrendatario tampoco es responsable cuando el incendio se haya comuni- cado de otra parte, si tomé todas las precauciones necesarias para evitar que el fuego se propagara, o si demuestra que no pudo comenzar en su parte arrendada (arts. 2436 y 2438 del CCDF). Cuando existen varios arrendatarios, y si no se sabe dénde comenzé el in- cendio, todos son responsables en proporcisn a la renta que paguen. Si el arren- dador ocupa parte de la finca, también responder parcialmente, segtin la renta que, a su parte, fijen peritos. Cuando se prucbe que el incendio comenzé en la habitacién de uno de los inquilinos, sélo éste seré el responsable. Si el incendio es intencional, s6lo responders aquel que lo provocs; lo anterior se deduce de lo preceptuado en el numeral 2437 del Cédigo Civil. Si alguno de los arrendatarios prueba que el fuego no pudo comenzar en la parte que ocupa, quedaré libre de responsabilidad (art. 2438 del CCDF). EI arrendatario no sélo es responsable del incendio de la cosa arrendada, sino también de los daiios que se hayan causado a otras personas, siempre y cuando provengan directamente del incendio (art. 2439 del CCDF). Por otra parte, el Cédigo Civil le impone al arrendatario que va a establecer una industria peligrosa la obligacién de asegurar la finca arrendada contra el riesgo que entrafia, cn un término no mayor de dos meses, contados a partir de Ia fecha en que se demuestre que se gener6 la relacidn de arrendamiento; y sino lo hace sera causa de rescisi6n (art, 2440 del CCDF). Es lo que se conoce con el nombre de seguro de locatario. Devolver el saldo que hubiere en favor del arrendador al terminar el arrendamiento E] arrendatario debe restituir el saldo que haya en favor del atrendador al termi- nar el contrato de arrendamiento, a no ser que tenga algo que exigirle, en este caso depositard judicialmente el saldo (art, 2422 al que remite el art. 2428 del CCDF). Debido a la claridad de esta obligacién, no se requiere ningiin comen- tario especial. Restituir la cosa arrendada al terminar el arrendamiento En el contrato de arrendamiento sélo se transfiere el uso 0 goce de la cosa, razén por la cual, cuando éste termina, el atrendatario debe restituir la cosa objeto del contrato, dicha obligacién es de dar (frac. II del art. 2011 del CCDF). Qué es lo que se debe restituir. El arrendatario deberé restituir la misma cosa arrendada y, si recibié la finca con expresa descripcién de las partes de que se250 CUARTA PARTE — CONTRATOS TRASLATIVOS DE USO O DISFRUTE compone, debe devolverla tal como la recibi6, con excepcién de lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable; pero si el arrendatario admitié Ia cosa sin la descripci6n expresada, la ley presume que Ia recibi6 en buen estado, salvo prucba en contrario. Se trata de una presuncién juris tantum, que admite pruebas en contrario. Tal indicacién se contiene en los atticulos 2442 y 2443 del Cédigo Civil. Cudndo debe el arrendatario restituir la cosa. Se estudiarén en el siguiente apartado las diferentes causas de terminacién del contrato de arrendamiento; por el momento sélo diremos que el Cédigo Civil reglamenta dichas causas de terminaci6n en los artfculos 2478, 2479 y 2483 al 2496. TERMINACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Arrendamientos por tiempo indeterminado Los arrendamientos que no tengan un tiempo determinado de manera expresa concluirén a voluntad de cualquiera de las partes, previo aviso por escrito, con tteinta dias habiles de anticipaci6n, dado a la otra parte si el predio es urbano y, con un aifo si es ristico, de comercio o industria (art. 2478 del CCDF). Si el predio fuere urbano, de comercio o industria, una vez que se hubiere dado el aviso, el arrendatario estaré obligado a poner cédulas y a mostrar el interior del inmueble a quienes pretendan verlo. Si el predio fuere nistico se observaré lo dispuesto en los siguientes preceptos del Cédigo Civil: Articulo 2456, En el arrendamiento de predios nisticos por plazo determinado debe el arrendatario, en el iltimo afio que permanezca en el fundo, permitir a su sucesor 0 al dueifo, en su caso, el barbecho de las tierras que tenga ocupadas y en las que él no pueda verificar la nueva siembra, as{ como el uso de los edificios y demas medios que fueren necesarios para las labores preparatorias del aiio siguiente. Articulo 2457. El permiso a que se refiere el articulo que precede no seré obligatorio sino en el periodo y por el tiempo rigurosamente indispensable, con- forme a las costumbres locales, salvo convenio en contrario, Articulo 2458. Terminado el arrendamiento, tendré a su vez el arrendatario saliente derecho de usar las tierras y edilficios por el tiempo absolutamente in- dispensable para la recoleccién y aprovechamiento de los frutos pendientes al terminar el contrato. Otras formas de terminacién del contrato de arrendamiento E] articulo 2483 sefiala algunas causas de terminacién del arrendamiento: + Por haberse cumplido el plazo fijado por el contrato o por Ia ley, o por estar satisfecho el objeto para el que la cosa fue arrendada. + Por convenio expreso.Vil. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 251 + Por nulidad. * Por rescisién. + Por confusién. * Por pérdida o destruccién total de la cosa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor. + Por expropiacién de Ia cosa arrendada hecha por causa de utilidad publica * Por eviccién de la cosa dada en arrendamiento. + Por venta judicial en los términos del articulo 2495. También puede terminar por la muerte del arrendador o del arrendatario, cuando expresamente se hubiere pactado su rescisi6n, segiin se desprende del articulo 2408 interpretado a contrario sensu. El arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitacién no termina por la muerte del attendador ni la del arrendatario, sino s6lo por los motivos establecidos en las leyes (art. 2448-H del CCDF). Con exclusién de cualquier otra persona, el cényuge, él o la concubina, los hijos, los ascendientes en linea consangufnea o por afinidad del arrendatario fallecido se subrogardn en los derechos y obligaciones de éste, en los mismos términos del contrato, siempre y cuando hubieran habitado real y permanente- mente el inmueble en vida del arrendatario (segunda parte del art. 2448-H). No es aplicable lo dispuesto en el pérrafo anterior a las personas que ocupan el inmueble, como subarrendatarios, cesionarios 0 por otro titulo semejante que no sea la situacién prevista en este articulo (tercera parte del art. 2448-1), Si el usufructuario dio en arrendamiento los bienes objeto de su derecho, al terminar el usufructo termina también el contrato de arrendamiento, de acuerdo con lo dispuesto en los articulos 1002 y 2493 del Cédigo Civil. Por tiltimo, el contrato de arrendamiento puede terminar cuando, sin el consentimiento del arrendador, el arrendatario hiciere obras en el fundo para descubrir un tesoro, si asf lo pidiere el duefio, de conformidad con lo preceptua- do en el articulo 882 del Cédigo Civil, Si el arrendamiento se ha celebrado por tiempo determinado concluye en el dia prefijado. Sino se ha seiialado tiempo, se observaré lo que disponen los artfculos 2478 y 2479 del Cédigo Civil. Lo anterior, de conformidad con lo dispuesto en el articulo 2484 del mismo ordenamiento legal. PRORROGA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS, DESTINADAS A LA HABITACION La duraci6n minima de todo contrato de arrendamiento de inmuebles destinados ala habitacién seré de un afio forzoso para el arrendador y arrendatario, que sera prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta por un afio més, siempre y cuando se encuentre al corriente en el pago de las rentas, salvo convenio en contratio (art, 2248-C del CCDF).252 CUARTA PARTE — CONTRATOS TRASLATIVOS DE USO O DISFRUTE RECONDUCCION TACITA. El articulo 2487° expresa que cuando el arrendatario, una ver. que ha termi- nado el arrendamiento, continia en el uso o goce de 1a cosa sin oposicién del arrendador, tiene lugar la tdcita reconduccién, es decir, continuard el contrato de arrendamiento, por la manifestacién tacita de la voluntad. En el caso an- terior, el arrendamiento continuaré por tiempo indefinido, y el arrendatario debera pagar la renta que corresponda al tiempo que exceda al del contra- to, con arreglo a lo que pagaba, pudiendo cualquiera de las partes solicitar la terminacién del contrato en los términos del articulo 2478 del CCDF. En este caso el contrato se transforma, de tiempo fijo, en un contrato de término indeterminado, que se regiré por el articulo 2478 del Cédigo Civil. Las obli- gaciones contrafdas por un tercero con objeto de garantizar el cumplimiento del arrendamiento, cesan al término del plazo determinado, salvo convenio en contrario, segtin lo establece el propio numeral 2487. RESCISION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Regla general El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones de las partes trae como consecuencia Ia rescisién del contrato de arrendamiento, como se establece en el articulo 1949; esta regla general seffala que la facultad de resolver las obli- gaciones se entiende implicita en las reciprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere con lo que le incumbe. La parte perjudicada tiene la facultad de escoger entre exigir el cumplimiento o Ia resolucién de 1a obliga cién, con el resarcimiento de dafios y perjuicios en ambos casos. También podria pedir la resoluci6n, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible. Casos en que el arrendador puede exigir la rescisién del contrato El arrendador puede pedir la rescisién del contrato en los casos siguientes 1. Por falta de pago de la renta, en los términos previstos en la fraccién I del articulo 2425 (frac. I del art. 2489 del CCDF). 2. Porque el arrendatario use la cosa objeto del contrato, en contravencién alo dispuesto en la fraccién III del articulo 2425 del Cédigo Civil: “El arren- * Los anticulos 2478 y 2487 del Cédigo Civil para el Distrito Federal fueron reformados me- diante decreto publicado en el Diario Oficial dela Federacién e121 de julio de 1993; sinembargo, en ‘cuanto a la vigencia de la derogacién de los expresados articulos, debers estarse a las disposiciones delos articulostranstorios del decreto de zeferencia, as{ como alos tansitorios del decreto publicado cen l DOF de fecha 23 de septiembre del mismo afo, as{ como el decreto publicado en el DOF el 19 de octubre de 1998 y los decretos publicados en la Gaceta Oficial del Distrito Federal los dias 17 de abril de 1999 y 28 de abril de 2000 (véanse apéndices 1 a5 de este capitulo)Vil CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 253 datario esta obligado a servirse de la cosa solamente para el uso convenido 0 conforme ala naturaleza y destino de ella” (frac. I del art, 2489, en relacién con Ia frac. I del art. 2425 del CCDF) 3. Cuando el arrendatario subartiende la cosa arrendada, sin la autorizacién del arrendador (frac. III del art, 2489, en relacién con el 2480 del CCDF). 4, Por daiios graves a la cosa arrendada sin contar con el consentimiento expreso del arrendador, en los términos del articulo 2441 (frac. V del art. 2489 del CCDF). 5. Por variar la forma de la cosa arrendada sin el consentimiento expreso del arrendador en los términos del articulo 2441 del ordenamiento legal antes citado (frac. V del art, 2389). 6. Si el arrendatario no cumpliere con a obligacién de asegurar la finca arrendada, cuando va a establecer una industria peligrosa, de conformidad con lo dispuesto en el articulo 2440 del CCDF. 7. En los demas casos previstos en la ley (frac. VI del art. 2489) Casos en que el arrendatario puede exigir la rescisién del contrato El arrendatario puede pedir la rescisién del contrato: 1. Cuando el arrendador no cumpliere con hacer las reparaciones necesarias ara el uso a que esté destinada la cosa (art. 2416 del CCDF). 2. Si el arrendador fuere vencido en juicio sobre una parte de la cosa arren- dada (art. 2420 del CCDF). 3. Porque la cosa arrendada tenga vicios o defectos ocultos que impidan su uso (art. 2421 del CCDF) 4. Cuando por caso fortuito fuerza mayor se impide totalmente al arrenda- tario el uso de la cosa arrendada, si dicho impedimento dura més de dos meses (art. 2431 del CCDF) 5. Cuando por caso fortuito o fuerza mayor se impide en parte el uso de a cosa arrendada, si dicho impedimento dura también mas de dos meses (art 2432, en relacién con el 2431 del CCDF). 6. Cuando la privacién del uso proviene de haberse presentado la eviccidn de Ja cosa arrendada (art. 2434, en relacién con el 2431 del CCDF). 7. Cuando el arrendador no realiza las reparaciones necesarias en la cosa arrendada, a fin de conservarla en el mismo estado durante el arrendamiento (frac. I del art. 2490, en relacién con la frac. II del art, 2412 del CCDF). 8. Cuando se arrienden dos o més animales que formen un todo, como una yunta o tiro y uno de ellos se inutilizara, se rescinde el arrendamiento, a no ser que el duefio quiera dar otro que forma un todo con el que sobrevivi6 (art. 2473 del CCDF). 9. Por la pérdida total o parcial de la cosa arrendada, en los términos de los articulos 2431, 2434 y 2445 del CCDF (frac. II del art. 2490 del CCDF). 10. Por la existencia de defectos 0 vicios ocultos de la cosa arrendada, an- teriores al arrendamiento y desconocidos por el arrendatario (frac. IIT del art. 2490 del CCDF)254 CUARTAPARTE _ CONTRATOS TRASLATIVOS DE USO O DISFRUTE 11, Cuando el arrendador, sin motivo fundado, se opone al subarriendo que, con derecho, pretende hacer el arrendatario (art. 2492 del CCDF). Otras causas de rescision El Cédigo Civil regula otras causas por las que se rescinde el contrato, y son’ 1, La muerte del arrendador o del arrendatario, cuando asi se hubiere conve- nido (art, 2408 del CCDF interpretado a contrario sensu). 2. La expropiacién de la cosa arrendada, hecha por causa de utilidad piblica (art. 2410 del CCDF). TRANSMISION DE LA PROPIEDAD DURANTE LA VIGENCIA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Si durante Ia vigencia del contrato de arrendamiento, por cualquier motivo se transmitiere la propiedad del inmueble arrendado, atendiendo a lo dispuesto en el articulo 2448-5, el arendamiento subsistira en los téminos del contrato. Respecto al pago de las rentas del arendamiento tendré obligacin de pagar al nuevo propietario 1a totalidad de las rentas adeudadas y las que se causen, de conformidad a lo establecido en el contrato. A su vez, el arrendador tiene la obligacién de notificar de manera fehaciente al arrendatario de inmediato que le han otorgado el correspondiente titulo de propiedad, para estar en aptitud de reclamar el pago de las rentas, aun cuando el arrendatario manifieste haber pa- gado por adelantado al propietario anterior, a no ser que el adelanto de las rentas aparezca expresamente estipulado en el contrato, o acredite con los recibos de Pago correspondiente (art, 2409, en relacién con el art, 2448-3 del CCDE). ‘También en el articulo 2495 esté previsto el caso de que el predio arrendado fuere enajenado judicialmente, y establece: “Si el predio dado en arrendamien- to fuere enajenado judicialmente, el contrato de arrendamiento subsistiré, a menos que aparezca que se celebré dentro de los sesenta dfas anteriores al se- cuestro de la finea, en cuyo caso el arrendamiento podré darse por concluido.” En los casos de expropiacisn y de ejecucién judicial se observaré lo dispues- to en los numerales 2456, 2457 y 2458 del Cédigo Civil (art. 2496 del CCDF). SUBARRENDAMIENTO Concepto Hay subarrendamiento cuando el arrendatario concede, a su vez, en arrenda- miento la cosa arrendada; es decir, cuando respecto de una misma cosa existen dos contratos sucesivos de arrendamiento, En el primer contrato, a las partes seVII CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 255 les designa arrendador y arrendatario, en el segundo contrato (subarrendamien- to), subarrendador (antiguo arrendatario) y subarrendatatio, Requisitos del subarrendamiento Para que el arrendatario pueda celebrar el contrato de subarrendamiento, es de- cir, para que pueda subarrendar la cosa objeto del contrato de arrendamiento, necesita del consentimiento del arrendador, de conformidad con lo dispuesto en el articulo 2480 del Cédigo Civil, que dice: “El arrendatario no puede subarren- dar la cosa arrendada en todo ni en parte, ni ceder sus derechos, sin consenti- miento del arrendadort...|” Consecuencias de la falta de autorizacién Es necesario el consentimiento del arrendador para que cl arrendatario pueda subarrendar la cosa arrendada, por lo cual se presentan consecuencias si sub- arrienda sin dicho consentimiento. En ese mismo articulo se apunta, en su parte final, que si lo hiciere, responder solidariamente con el subarrendatario de los dafios y perjuicios, pero ésa no es la tinica consecuencia; la fraccién III del articulo 2489 preceptiia que el arrendador podré rescindir el contrato cuando el subarriendo se haga en contravencidn a lo dispuesto en el articulo 2480 del Cédigo Civil, es decir, sin su consentimiento. Autorizacién general y autorizacién especial Cuando el subatriendo se hiciere en virtud de autorizacién general concedida en el contrato, el arrendatario ser responsable ante el arrendador como si él mismo continuara en uso o goce de la cosa, segtin se desprende de lo prescrito en el articulo 2481 del Cédigo Civil; es decir, existen dos contratos: primero el de arrendamiento, en el que el arrendatario responde frente al arrendador, y el otro es el de subarrendamiento, en el que el subarrendatario le responde al subarrendador. Si existe una autorizacién especial para subarrendar, el subarrendatario ocu- pa el lugar del arrendatario y éste queda libre de toda obligaci6n, y en lo suce- sivo las relaciones se establecerdn entre el arrendador y el subarrendatatio, por Jo que précticamente el contrato de arrendamiento queda extinguido, como lo prescribe el articulo 2482 del Cédigo Civil. Oposicién del arrendador al subarriendo Como ya se indic6, si el arrendador se opone sin motivo fundado al subarriendo que con derecho pretenda hacer el arrendatario, éste puede pedir la rescisiGn del contrato, de conformidad con el articulo 2492 del mismo ordenamiento legal.256 CUARTAPARTE _ CONTRATOS TRASLATIVOS DE USO O DISFRUTE MODELO-TIPO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Contrato de arrendamiento que celebra: el Sr. Ing. X, a quien en lo sucesivo se le llamaré el arrendador, y el Sr. Dr. R, a quien se le llamaré el arrenda- tario; ambos mayores de edad, vecinos de esta poblacién y con capacidad legal para contratar y obligarse. Dicho contrato lo sujetan a las siguientes CLAUSULAS Primera: El arrendador da, en arrendamiento, al arrendatario la casa mar- cada con el numero 17 (diecisiete) de la Calle Primera, al norte de la ciu- dad, y manifiesta que dicha finca rete todas las condiciones de higiene y salubridad correspondientes, declarando el arrendatario, a su vez, que se da por recibido de ella, a su entera satisfacci6n, y que se encuentra en las condiciones antes indicadas. Segunda: La renta estipulada por dicha finca, es la cantidad de $1,000.00 (mil pesos 00/100 moneda nacional) mensuales, que deber4 pagar el arren- datario al arrendador, precisamente por anticipado, el dia lo. (primero) de cada mes. Tercera: Este arrendamiento principia a correr desde el dfa lo. (primero) de julio de 2001 (dos mil uno) siendo por término indefinido, Cualquiera de las partes podré dar por terminado el presente contrato, previo aviso que, en forma indubitable, una de ellas dé a la otra con 2 (dos) meses de anticipacién. Cuarta: El arrendador se obliga a realizar, en la finca arrendada, las reparaciones necesarias a fin de conservar la cosa arrendada en las mis- mas condiciones en que se encuentre, durante todo el tiempo del arren- damiento. Quinta: El arrendatario se obliga, por su parte, a efectuar las reparacio- nes de aquellos deterioros que sean de poca importancia, y que hayan sido causados por él o por las personas que habitaron la finca arrendada. Sexta: El arrendador, ademas se obliga: I. A no estorbar ni embarazar, de manera alguna, el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparacio- nes urgentes e indispensables; II. A garantizar el uso 0 goce pacifico de la finca arrendada, por todo el tiempo del contrato; Il. A responder de los da- fios y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la finca objeto del contrato, anteriores al arrendamiento; IV. A responder de los dafios y perjuicios, si el arrendatario sufre la eviccién sobre toda o parte de la finca arrendada; V. Expedir al arrendatario el recibo corespon- diente a la cantidad que éste le entregue, por concepto de la renta estipulada;VII CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 257 VIA devolver el saldo a favor del arrendatario al terminar el arrendamien- to, en caso de que lo hubiere, y a cumplir con todas las demas obligaciones que el Cédigo Civil impone a los arrendadores y, en especial, la sefialada en los articulos 2317 (dos mil trescientos diecisiete) y 2318 (dos mil trescien- tos dieciocho) del mismo ordenamiento legal.‘ Séptima: El arrendatario, ademés, se obliga: I. A pagar, cumplidamente, Ja renta estipulada en la casa ntimero 20 (veinte) de la Calle Primera al norte de esta ciudad, casa habitacién del arrendador; Il. A servirse de la finca arrendada slo para casa habitaci6n; II. A no subarrendar la finca, ni parte de ella; IV. A no hacer cambio en la misma sin el consentimiento, previo y por escrito, del arrendador; V. A dar aviso al arrendador de toda novedad petjudicial para la finca, asf como de las goteras y deterioros de la misma, siendo responsable de los dafios y perjuicios que su omisién cause; VI. A conservar la finca en el buen estado en que la recibi6, y a devolverla en ese mismo estado al terminar el arrendamiento; cumpliendo con todas las obli- gaciones que el Cédigo Civil impone a los arrendatatios. Octava: Los contratantes pagarén, por mitad, los servicios de agua y drenaje, asf como los de luz y gas de la finca arrendada. Los excesos de con- sumo de dichos servicios serén por cuenta del arrendatario, asi como toda clase de reparaciones que necesitaren los indicados servicios. Novena: El Sr. Lic. S, que también comparece ¢ interviene en este con- ttralo, se constituye en fiador del arrendatario, garantizando todas las obli- gaciones que éste contrae en el presente contrato, y renuncia, ademés a los beneficios de orden y excusién que le conceden los articulos 2706 (dos mil setecientos seis) y 2707 (dos mil setecientos siete) del Cédigo Civil. Pata los efectos legales se firma el presente contrato, por ttiplicado, y se estampilla, como cortesponde, conforme a la ley, adhiriéndose las matrices de los timbres al original y los talones a otro de los ejemplares. Compare- cen, como testigos: el Sr. Y, de 22 (veintidés) afios de edad, casado, mexica- no, empleado, originario y vecino de esta ciudad, con domicilio en la casa marcada con el miimero 180 (ciento ochenta) de la Calle Cuarta al sur de esta ciudad, manifestando estar al corriente del impuesto sobre la renta; y el Sr. Z, de 24 (veinticuatro) afios, soltero, mexicano, comerciante, originario y vecino de esta ciudad, con domicilio en la casa marcada con el némero 194 (ciento noventa y cuatro) de la Calle Quinta al norte de esta ciudad, mani- festando estar al corriente en sus obligaciones fiscales; siguen manifestan- do que conocen, personalmente, a las partes contratantes, consténdoles ade- més que son capaces para celebrar el presente contrato de arrendamiento que, en este escrito se contiene; y firman, junto con las partes para constan- “Los artfeulos que se mencionan corresponden al Cédigo Civil para el Estado de Nuevo Leén,258 CUARTAPARTE _ CONTRATOS TRASLATIVOS DE USO O DISFRUTE cia. En la ciudad de Monterrey, Nuevo Leén, siendo el dia lo. (primero) de julio de 2001 (dos mil uno). Sr. Ing. X Arrendador St.DrR Sr. Lic. $ Arrendatario Fiador srY Sn.Z Testigo Testigo EJEMPLO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO® 1, CONTRATODEARRENDAMIENTO que celebran el sefior por una parte, y por la otra el sefior ambos mayores de edad, de esta vecindad, y con capacidad legal para contratar y obligarse, el cual sujetan a las siguientes clausulas: Primera: Bl sefior — da en arrendamiento al sefor Ta casa Niim, — de la Calle de esta ciudad, cuya finca retine todas las condiciones de higiene y salu- bridad correspondientes, dandose el inquilino por recibido de ella a su entera satisfaccién, en condiciones de servir para el uso que la desea. Dicha finca tiene las siguientes instalaciones y aparatos: we eran 9. todo lo que también recibe el Sefior —_——— 10. en perfecto estado y servicio y a toda su satisfaccién. 11. Segunda: La renta estipulada por la finca de referencia es la cantidad de Ss 12. mensuales, que deberd pagar el arrendatario al arrendador precisamen- te por adelantado el dia 13. de cada mes. Forma usual de contrato de arrendamiento. Se proporciona con ebjeto de que el lector cstablezca la diferencia con el modelo ofrecido con anterioridad.14. 15. 16. 17 18 19. 20. 21 22. 23 24. VII CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 259 Tercera: El témino de este arrendamiento, es el de forzoso para ambas partes, cuyo término principia a contar el dia y concluye el dia Cuarta: Bl arrendatario renuncia a todo derecho de prérroga de este contrato y de preferencia sobre subsecuentes arrendamientos de la finca expresada, asf como a cualquier derecho del tanto, para el caso de venta de la misma, y las disposiciones de los arts. 2341 (dos mil trescientos cuarenta y uno) y 2379 (dos mil trescientos setenta y nueve) del Cédigo Civil Si al terminar este arrendamiento, el inquilino contintia de hecho en Ia finca relacionada, se entiende con expresa oposiciGn del arrenda- dor, renunciando en todo caso el propio arrendatario a la continuacién automiética del arrendamiento por tiempo indefinido a que se refiere el art. 2381 (dos mil trescientos ochenta y uno) del mismo Cédigo Civil. Quinta: E) arrendador sefior — nose obliga ahaceren|a finca arrendada recomposiciénnimejora alguna, renunciando el arrendatario en lo que le favorezcan los arts. 2306 (dos mil ‘trescientos seis) frac. Il,2310(dosmiltrescientosdiez)y231 1 (dosmiltres- cientos once) del citado Cédigo Civil vigente. Sin embargo el arrenda- dor podra hacer las reparaciones que le convengan, cuando lo juzgue necesario a su absoluta discrecién. Sexta: Bl arrendatario sefior se obliga ademés alo siguiente: I. Pagar cumplidamente la renta mensual estipulada en la casa-habitacién del arrendador, nim. de la Calle de esta ciudad, recogiendo el recibo correspondiente que ser el tinico medio legal de comprobar el pago de las rentas estipuladas en este con- (rato. II. A servirse de la finca arrendada sélo para IHL A no subarrendar dicha finca, ni parte de ella. IV. A no hacer mejora ni cambio alguno en la misma sin consentimiento previo y por escrito del propietario. V. A dejar en beneficio de la propia finca las mejoras que hiciere y a no cobrar al arrendador por ellas ni por recomposiciones, ni por reparaciones, cantidad alguna, renunciando cl inquilino al efecto en cuanto le favorezcan, las disposiciones de los arts. 2317 (dos mil trescientos diecisiete) y 2318 (dos mil trescientos dieciocho) del Cédigo Civil vigente. VI. A dar aviso al propietario de toda novedad perjudicial para la finca, asf como de las goteras y deterioros de la misma, por si éste quisiera mandarlos componer. VII. A conservar la finca y sus servi- cios y demés anexos de la misma en el buen estado en que los recibe y a devolver todo al arrendador en el propio buen estado a la terminacién de Los arlculos que se mencionan corresponden al Cédigo Civil para el Estado de Nue- vo Leén,260 CUARTA PARTE — CONTRATOS TRASLATIVOS DE USO O DISFRUTE este arrendamiento, VIII. A cumplir con todas las dems obligaciones que el Cédigo Civil impone a los arrendatarios. 25. Séptima: El servicio de agua y drenaje de 1a finca arrendada ser4 por cuenta del 26. y los excesos del consumo de dicho servicio sern por cuenta del. 27. Los servicios de gas, luz y demas que usare el inquilino en la finca de ‘que se trata serén de su exclusiva cuenta. Son a cargo del inquilino toda clase de reparaciones que necesitaren los indicados servicios, asi como los dafios y perjuicios que resultaren al arrendador por el uso de ellos y también serdn de cuenta del inquilino todas las exigencias de salu- bridad y sus infracciones, renunciando en lo que le favorezcan los arts. 2342 (dos mil trescientos cuarenta y dos) y 2343 (dos mil trescientos cuarenta y tres) del Cédigo Civil 28. Octava: El Sefor. 29. se constituye en fiador solidario del arrendatario Seiior 30. garantizando todas las obligaciones que éste contrae en el presente con- trato. Dicho fiador renuncia a los beneficios de orden de excusién y las disposiciones relativas de los arts. 2706 (dos mil setecientos scis) y 2707 (dos mil setecientos siete) del Cédigo Civil en vigor, asf como en Jo que le favorezcan, para sus respectivos casos, las disposiciones de los arts. 2734 (dos mil setecientos treinta y cuatro), 2737 (dos mil setecien- tos treinta y siete), 2738 (dos mil setecientos treinta y ocho), 2739 (dos mil setecientos treinta y nueve), 2740 (dos mil setecientos cuarenta) y 2741 (dos mil setecientos cuarenta y uno) del mismo Cédigo. 31. CONDICIONES ADICIONALES Y ACLARATORIAS: 32. Y para los efectos legales firmamos el presente por duplicado, que se es- tampilla como corresponde conforme a la ley, adhiriéndose las matrices de los timbres al original y los talones al duplicado, en Monterrey, N.L., a 33. de 4. de mil novecientos 35. Amendador 36. Arrendatario 37. Fiador 38. Testigo 39. Testigo308 CUARTA PARTE — CONTRATOS TRASLATIVOS DE USO O DISFRUTE CUESTIONARIO {Cémo se define el contrato de arrendamiento? {Cuéles son las clases de arrendamiento? {Cual es el objeto del contrato de arrendamiento? {Cudles son las distintas reglas sobre 1a capacidad respecto al contrato de arrendamiento? {Cudles son las obligaciones del arrendador? Enumere y explique las obligaciones del arrendatatio. {Cudles son las causas de terminacién del contrato de arrendamiento? iEn qué consiste la técita reconducci6n en el arrendamiento? Explique lo relativo a la prérroga del contrato en estudio. Sefiale y explique las causas de rescisién de este contrato. {En qué consiste el subarrendamiento, y cudles son las consecuencias de la falta de autorizaci6n para subarrendar? Es BIBLIOGRAFIA Aguilar Carbajal, Leopoldo, Contratos eiviles, 2a. ed., Porntia, México, 1977. Castén Tobefias, José, Derecho civil espaiiol comiin y foral, Derecho de obligaciones, 1. 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Cédigo de Comercio reformado, Ley Federal de Reforma Agraria, publicada en el Diario Oficial de la Federacién del 16 de abril de 1971