DISKUSI

Andi menyewa rumah Jono selama 2 (dua) tahun. Perjanjian sewa menyewa tersebut dibuat
secara tertulis dan ditandatangani oleh kedua belah pihak di atas materai. Biaya sewa sudah
dilakukan oleh Andi untuk tahun pertama. Pada tahun kedua Andi tidak mampu lagi membayar
karena dirinya di PHK oleh perusahaan dimana dia bekerja. Andi mencoba untuk meminta waktu
enam bulan kepada Jono untuk menunda pembayaran sewa rumahnya sambil dia berusaha
mencari pekerjaan lain. Tetapi Jono tetap meminta agar Andi segera membayar uang sewa sesuai
waktu yang telah ditentukan. Oleh karena Jono tetap bersikeras agar Andi membayar uang sewa
tahun kedua, maka Andi memutuskan untuk tidak melanjutkan melanjutkan sewanya. Menurut
Anda, pada kasus di atas, apakah tidak melakukan pembayaran untuk tahun kedua tersebut
merupakan tindakan melawan hukum!

JAWABAN
Sewa menyewa adalah suatu perjanjan yang memberikan hak kepada pihak lain untuk
menikmati suatu barang dalam jangka waktu tertentu dengan suatu pembayaran harga yang
disepakati. Terdapat pada pasal 1548 KUHPerdata menyebutkan bahwa sewa menyewa ialah
suatu perjanjian, pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang
lainnya kenikmatan dari suatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu
harga. Dari pasa 1548 KUHPerdata tersebut dapat disimpulkan bahwa perjanjian sewa menyewa
bersifat konsensuil artinya perjanjian tersebut sah dan mengikat pada detik tercapainya kata
sepakat mengenai unsur-unsur pokoknya yaitu barang dan jasa.
Kewajiban penyewa sendiri dalam perjanjian sewa menyewa salah satunya ialah
membayar harga sewa pada waktu yang telah ditentukan. Dihubungkan dengan permasalahan
yang terjadi pada kasus diatas bahwa, Andi selaku si penyewa tidak membayar uang sewa rumah
pada tahun kedua. Menurut saya, Andi selaku penyewa disini telah mengingkari janji yang telah
dibuat secara tertulis dengan Jono (pemilik rumah sewa) tersebut yang berlaku selama 2 tahun.
Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi yang
membuatnya, sesuai ketentuan dalam Pasal 1338 KUHPerdata. Untuk membuktikan bahwa
penyewa ingkar janji maka pemilik rumah harus melakukan teguran untuk kembali melakukan
kewajibannya apabila penyewa tersebut tetap tidak melakukan pemenuhan janji untuk
membayar, pemilik rumah sewa dapat melakukan tuntutan kepada pihak penyewa dalam bentuk
penggantian kerugian, biaya dan bunga seperti halnya yang diatur dalam Pasal 1243
KUHPerdata.
 Tindakan melawan hukum diatur dalam Pasal 1365 KUHPerdata berbunyi: “Tiap
perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang
yang menimulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut.”
Pada kasus pembahasan kali ini ditemukan permasalahan bahwa “tidak dibayarkannya sewa
rumah pada tahun kedua untuk membatalkan sewa adalah bentuk ingkar janji
(wanprestasi) bukan tindakan melawan hukum”. Jono (si pemilik rumah sewa) dapat
menuntut Andi (si penyewa rumah) dengan Pasal Ingkar Janji (wanprestasi) yang sesuai dengan
Pasal 1243 KUHPerdata, yang tuntutan berisikan;
1. Si penyewa melaksanakan perjanjian sesuai dengan kontrak
2. Si penyewa melaksanakan perjanjian dengan ganti rugi; atau
3. Si penyewa membayar ganti rugi.
Demikian tanggapan dari Saya, semoga bermanfaat terimakasih…

Referensi:
1. Agustina, Rosa. 2020. Hukum Perdata. Perjanjian Sewa Menyewa dan Melakukan
Pekerjaan Hal 11.12. Universitas Terbuka.
2. Sijabat, Togar. S.M. 2019. Menolak membayar perpanjangan sewa, PMH atau
Wanprestasi. Hukum Online.
3. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata