2 - 68248 - 2021 - TANDIL INVERSORA FINANCIERA S.A.

S/ QUIEBRA

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CAMARA CIVIL Y COMERCIAL (SALA II) DE AZUL. QUIEBRA.
DECLARACIÓN DE UTILIDAD PÚBLICA DE INMUEBLES DE LA
FALLIDA. ADMISIÓN DE LA INTERVENCIÓN EN EL PROCESO, EN
CALIDAD DE TERCERO INTERESADO, DE LA MUNICIPALIDAD
EMISORA DE ESA DECLARACIÓN. FUNCIÓN DEL SÍNDICO
CONCURSAL.

Con fecha 12 de Julio de 2022, la Cámara Civil y Comercial (Sala II) de Azul
en la causa n° 68248 “Tandil Inversora Financiera S.A. s/ Quiebra”, rechazó
el recurso de apelación del síndico y confirmó la sentencia que aceptó la
intervención como tercero interesado en el proceso de quiebra, incidentes de
escrituración y demás procesos relacionados, de la Municipalidad que
declaró de utilidad pública inmuebles de propiedad de la fallida, haciéndole
saber al síndico que, en atención a la especial naturaleza de la cuestión,
deberá esforzarse en procurar arribar a una solución que resguarde el
interés general y armonice los distintos intereses en juego.

Causa nº: 2-68248-2021

"TANDIL INVERSORA FINANCIERA S.A. S/ QUIEBRA "
JUZGADO EN LO CIVIL Y COMERCIAL Nº 1 - AZUL

En la ciudad de Azul, a los doce días del mes de Julio del año Dos Mil
Veintidós, reunidos en Acuerdo Ordinario los Señores Jueces de la Excma.
Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial Departamental, Sala II,
Doctores Víctor Mario Peralta Reyes y María Inés Longobardi (arts. 47 y
48 Ley 5827), con la presencia del Sr. Secretario, para pronunciar sentencia
definitiva en los autos caratulados: “Tandil Inversora Financiera S.A. s/
Quiebra” (causa n°68.248), habiéndose practicado el sorteo pertinente (art.
168 de la Constitución Provincial; arts. 263 y 266 del C.P.C.C.), resultó que
debían votar en el siguiente orden: Dres. Peralta Reyes y Longobardi.
Estudiados los autos, el Tribunal resolvió plantear y votar las
siguientes:

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-C U E S T I O N E S-

1ra. ¿Son procedentes los recursos de apelación interpuestos contra la

sentencia de fecha 11/09/2021?
2da. ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

-V O T A C I O N-

A LA PRIMERA CUESTION, el Sr. Juez Dr. Peralta Reyes, dijo:

I. 1. La Municipalidad de Tandil solicitó se la tenga por presentada
en el carácter de tercero interesado en el presente proceso de quiebra de
Tandil Inversora Financiera S.A. -invocando el art.90 del Código Procesal-,
a los efectos de poder dar efectivo cumplimiento con todas las gestiones
técnicas, legales y administrativas a que se refiere la Ordenanza Municipal
n° 16897/2020, sancionada por el Honorable Concejo Deliberante de
Tandil (ver presentación electrónica del referido municipio de fecha
8/7/2021). En esa presentación se transcribió el art.1 de la Ordenanza
Municipal n° 16897/2020, que expresa: “Declárese de utilidad pública la
adquisición del dominio por parte de esta Municipalidad, mediante
operatorias basadas en la compraventa, permuta, donación, expropiación u
otro mecanismo legal, de los inmuebles identificados en el anexo I que
forman parte de la presente Ordenanza correspondientes a la ..., exceptuada
la Fracción III)”.
O sea que, en esa ordenanza municipal, se declaró de utilidad
pública la adquisición del dominio de los referidos inmuebles por parte
de la Municipalidad de Tandil, mediante la utilización de las diferentes
operatorias que -con criterio amplio- allí se enuncian: compraventa,
permuta, donación, expropiación u otro mecanismo legal. Y en el

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aludido escrito de fecha 8/7/2021, expresó la compareciente que “el origen
de esta presentación responde al interés de la Municipalidad de Tandil en el
desarrollo de estrategias de políticas públicas de administración,
conservación y preservación de los recursos naturales ambientales en el
Partido de Tandil”. Asimismo, señaló que, en ese sentido, se abordaron
políticas públicas direccionadas a mitigar el impacto negativo
provocado por una urbanización como la que es objeto de autos,
realizada decena de años atrás, en pleno cordón serrano del Partido de
Tandil, bajo estándares que en la actualidad resultan inconcebibles. En
este mismo orden de ideas, sostuvo la Municipalidad que “los estudios y
relevamientos efectuados por diversa áreas municipales dieron cuenta
de que el avance de la urbanización ciudadana sobre el arco serrano de
marras -faldeo ‘Villa del Lago’- merecía especial evaluación y
diagnóstico urbano-ambiental, por cuanto la detección de numerosas
construcciones sin declarar, asentamientos irregulares y la preexistencia
parcelaria carente de infraestructura y servicios esenciales en la zona (tales
como agua corriente, cloacas, pavimentos, gas, energía eléctrica
domiciliaria, alumbrado público y desagües pluviales), y la afectación de un
recurso natural no renovable como son los cordones serranos, evidenciaba
un claro riesgo ambiental para el sector, merecedor de la adecuada tutela,
instituyéndolo además como patrimonio de todos los tandilenses” (lo
resaltado es propio).
2. Ya en concreta referencia a la cuestión de autos, expresó la
Municipalidad que la mayoría de los inmuebles que componen el
patrimonio de la fallida Tandil Inversora S.A., en el indicado faldeo
serrano, conocido públicamente como “Villa del Lago”, se encuentran
afectados no sólo por la citada Ordenanza n° 16897/2020, sino también por
la Ordenanza n° 16951/2020, que declaró al sector como zona especial de
interés ambiental. Agregó que esa afectación está dada porque “la
materialización de la adquisición de dichos inmuebles por parte de la

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Municipalidad de Tandil, se encuentra sujeta a la regularización dominial de
los mismos en el marco de la quiebra”.
En el transcurso de su presentación, resaltó el municipio la
compleja problemática que se presenta en aquellos supuestos de lotes de
titularidad de la fallida, sobre los cuales pudiere pesar o existir algún
boleto de compraventa pendiente de escrituración, puesto que aquellos
lotes respecto de los cuales no exista ningún documento de venta, no
representan mayor dificultad para proceder a su adquisición (ver apartado V
del escrito en análisis). De esta manera se enmarcó la compleja cuestión
que se plantea en el caso en análisis, ante la existencia de numerosos
adquirentes -por boleto de compraventa- de lotes de terreno
pertenecientes a la fallida Tandil Inversora Financiera S.A., los cuales
han quedado alcanzados por la Ordenanza n° 16897/2020, que declaró de
utilidad pública la adquisición del dominio de esos inmuebles por parte de la
Municipalidad de Tandil.
Así destacó la compareciente que “el interés propio de la
Municipalidad de Tandil ha quedado supeditado a las resultas no sólo de las
demandas de escrituración y verificaciones de créditos interpuestas contra la
fallida -las cuales se encuentran tramitando por sendas causas incidentales-,
sino también a la problemática que representa o puede representar la
existencia de inconsistencias dominiales derivadas de aparentes o
supuestas transmisiones propietarias sin la debida cadena documental que
legitime la posesión, como así también la existencia de adquirentes por
boletos de compraventa que pese al transcurso de los años no han deducido
hasta el momento, pretensión alguna”.
De este modo, quedó descripta la complicada situación que se
le presenta al municipio para concretar la adquisición del dominio de los
inmuebles afectados por la declaración de utilidad pública. En virtud de ello,
prosiguieron expresando sus apoderados que “tal escenario deja en
evidencia el obstáculo que nuestro mandante debe sortear a la hora de

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formalizar las correspondientes gestiones y consecuentemente, efectivizar
las operaciones pertinentes (compraventas, permutas, donaciones,
expropiaciones u otras) con los propietarios -entiéndase titulares
registrales- de los inmuebles alcanzados por la Ordenanza municipal y el
Síndico; por ser quienes, en definitiva, resultan ser los únicos que se
encuentran investidos de la facultad de transmitir la titularidad dominial de
aquellos”.
Siempre en referencia a la citada Ordenanza n° 16897/20,
destacó la compareciente que ha quedado en cabeza del Departamento
Ejecutivo de la Municipalidad, “la tarea de materializar la adquisición
dominial de los inmuebles afectados por las normas reseñadas”. Así
puntualizó que luego de una primera etapa destinada a tareas de
recopilación de datos, comenzó una segunda etapa que, en lo que respecta
a este proceso falencial, “consiste en abordar las gestiones para proyectar
junto al Síndico un posible acuerdo para la materialización de la adquisición
dominial por parte del Municipio de los predios afectados por la normativa
mencionada y que se encuentran bajo su administración concursal, mediante
el empleo de algunos de los mecanismos legales previstos por la normativa
local. Manifestación cabal de ello es que mi mandante en carácter de tercero
interesado decide efectuar esta presentación”.
3. En el anterior punto 2, mencioné las consideraciones que
efectúa la Municipalidad de Tandil en torno a aquellos lotes de titularidad de
la fallida, sobre los cuales existen boletos de compraventa a favor de
adquirentes, que se encuentran pendientes de escrituración. Y sobre esta
temática planteó la prescripción de la acción de escrituración de los
boletos de compraventa de inmuebles que continúan bajo la titularidad
dominial de la fallida, ante la ausencia de toma de posesión por parte de
los adquirentes y la falta de reconocimiento tácito de la vendedora (ver
apartado V. C) de la presentación en análisis).

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En esta línea de pensamiento, sostuvo la Municipalidad que
“ponderando el prolongadísimo tiempo transcurrido desde la fecha de
declaración de quiebra y de celebración de las subastas y demás ventas de
los lotes de ‘Villa del Lago’ pertenecientes a Tandil Inversora
S.A.C.I.F.I.M.A.G que datan de más de 40 (cuarenta) años -en donde se
habrían suscripto boletos de compraventa-, no cabe duda de que las
eventuales obligaciones de escriturar se hallan hoy en día prescriptas y/o
extintas, cuando menos en todos aquellos supuestos de terrenos baldíos en
donde aún no se han presentado posibles adquirentes que fehacientemente
aporten elementos ante el Síndico que redunden en actos posesorios
interruptivos del curso de la prescripción de la obligación de escriturar” (ver
sexto párrafo del referido apartado V.C).
Así aludió a los informes de relevamientos efectuados por las
dependencias con competencia técnica del municipio, previos a la sanción
de la Ordenanza de declaración de utilidad pública, a través de los cuales se
pudo corroborar que la inmensa mayoría -por no decir, casi la totalidad-
de los inmuebles que forman parte de la afectada Circ. I, Sec. E,
Chac.150 del Partido de Tandil, son “terrenos en estado baldío”. Y
seguidamente enfatizó en que estos informes “son sin duda hechos
reveladores de que los lotes ubicados en ‘Villa del Lago’, en su generalidad,
permanecen desocupados (sin habitar, sin edificar), confirmando una
completa ausencia de la posesión ‘animus domini’ y derribando cualquier
pretendida presunción de reconocimiento tácito de la obligación de escriturar
por parte del vendedor, como así también cualquier eventual invocación de
una interrupción de la prescripción acaecida” (ver párrafos noveno y décimo
del indicado apartado V.C).
De esta manera, a modo de corolario de su presentación, la
Municipalidad entendió “que resulta oportuno y recomendable que V.S.
analice en principio tener por configurada la prescripción de la acción de
escrituración de todos aquellos boletos de compraventa vinculados

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con la quiebra de Tandil Inversora S.A., cuyos eventuales beneficiarios
hasta el momento no hayan demostrado interés en pretender el
cumplimiento de su crédito en especie (in natura) a través de la acción de
escrituración de inmueble, como así también respecto de aquellos que han
sido rechazados mediante incidente” (lo destacado es propio).
Y culminó puntualizando que esta alternativa que dejó
planteada, no sólo permitirá avanzar junto al Síndico hacia la segunda
etapa de adquisición dominial de los mentados predios de titularidad
de la fallida, por parte de la Municipalidad de Tandil, sino que beneficiará
la composición del pasivo -al liberarse formalmente de centenares de
obligaciones de hacer-, a la vez que también provocará un incremento del
activo concursal, al ingresar dinero líquido en forma directa a la quiebra.
II. La referida presentación inicial de la Municipalidad de Tandil
dio lugar a la contestación del Síndico Contador Adelqui Alfredo A.
Acosta, quien se opuso a la incorporación de compareciente como tercero
interesado en el presente proceso, solicitando se rechace la pretensión con
imposición de costas a la requirente (ver escrito electrónico de fecha
12/8/2021).
1. Sostuvo el funcionario concursal que es improcedente desde
la perspectiva del derecho constitucional, el pedido del municipio de ser
incorporado a este proceso como tercero interesado. Así hizo referencia al
derecho de propiedad tutelado por los arts.17 y 31 de la Constitución
Nacional, y expresó que “el instituto de la expropiación es el medio
jurídico mediante el cual se logran armonizar los intereses públicos y
privados, evitando de esta manera lesionar los derechos de propiedad
de particulares por razones de utilidad pública. Así, la expropiación
consiste en el medio en virtud del cual el Estado logra la apropiación o
transferencia de un bien, por razones de utilidad pública, mediante el pago
de una justa indemnización. Como puede observarse los tres requisitos
exigidos por los textos constitucionales para que el Estado pueda apropiarse

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de un bien de un particular, son: la utilidad pública; declarada por una ley
especial; y la justa indemnización previa…En el caso en estudio, puede
fácilmente divisarse que la Municipalidad de Tandil no ha cumplido a la
fecha como mínimo con dos de los tres requisitos exigidos
constitucionalmente, y aún así pretende irrogarse y ejercer derechos
que no tiene, sobre bienes que en la actualidad son propiedad
exclusiva de la fallida” (lo destacado me pertenece).
Dijo más adelante que, en relación al recaudo de la
declaración de utilidad pública del bien a expropiar por una ley especial,
son de dudosa constitucionalidad las ordenanzas por las cuales la
Municipalidad pretende arrogarse derechos que no tiene sobre bienes
de propiedad de la fallida. Luego de aludir a la discusión doctrinaria
existente sobre la competencia expropiatoria municipal, sostuvo que “las
ordenanzas municipales no revisten el carácter de ‘ley especial’ que exige la
Constitución a efectos de proceder a la expropiación, no detectándose en la
Constitución de la provincia norma alguna que conceda a los municipios la
facultad de expropiar por sí”. Y en relación al requisito del pago de la
indemnización previa, agregó que tampoco ha sido cumplido por la
Municipalidad de Tandil, quien, ni siquiera, ha ofrecido cumplirlo.
2. También alegó la Sindicatura que es improcedente desde la
perspectiva del derecho procesal, la pretensión de la Municipalidad de ser
incorporada a este proceso como tercero interesada, en los términos de los
arts.90 y siguientes del código de rito.
En este orden apuntó que dicha improcedencia queda
cabalmente demostrada por la inexistencia de interés propio en la
Municipalidad de Tandil. Así agregó que no se vería afectado ningún
interés municipal, si en el presente juicio se autorizara la regularización
dominial a favor de aquellas personas que cuenten con documentación
respaldatoria de su derecho de propiedad, sobre los bienes que en su
oportunidad fueron subastados en este mismo marco del proceso de quiebra

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de Tandil Inversora Financiera S.A. Y acotó que esa inexistencia de
afectación para los intereses de la Municipalidad, estaría dada porque si se
reconociera la propiedad de alguno de los bienes en una persona distinta a
ella, lo único que se modificaría sería el legitimado pasivo de la expropiación.
Precisó que la legitimación procesal en la quiebra está en cabeza del
síndico, por lo que la Municipalidad de Tandil no tiene derecho alguno a
requerir su admisión como tercero en la presente causa.
III. Con posterioridad, comparecieron a los autos veintidós
personas por su propio derecho, con patrocinio letrado, solicitando su
intervención como terceros interesados con arreglo al art.90 del Código
Procesal, al haber tomado conocimiento de la Ordenanza n° 16897/2020,
sancionada por el Honorable Concejo Deliberante de Tandil, la cual -en su
decir- afecta sus derechos posesorios (ver escrito electrónico del 30/8/2021).
Sostuvieron estos comparecientes, que son un grupo de
vecinos que tienen su única vivienda familiar en la chacra que, en la citada
ordenanza municipal, fue objeto de la declaración de utilidad pública; y
manifestaron que esa normativa lesiona sus derechos posesorios sobre
los lotes ubicados en esa zona geográfica. Expresaron ser víctimas de
actos discriminatorios por parte de las autoridades municipales, respecto
de otros barrios de iguales características, los cuales a través de
“excepciones” avanzan día a día en su desarrollo urbano. Aludieron así, a
modo de ejemplo, a la reciente autorización municipal para la construcción y
venta de inmuebles para el desarrollo de un shopping con locales
comerciales, a escasos 1300ms. del faldeo serrano denominado “Villa del
Lago”.
Dijeron desconocer las intenciones del municipio en la
adquisición del faldeo serrano declarado de utilidad pública, pero expresaron
que harán valer sus “derechos adquiridos” sobre esos lotes, adquiridos
de buena fe, así como de sus casas construidas con mucho esfuerzo y
sacrificio, que son su única vivienda familiar. Aseveraron que fue el

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propio municipio quien, a fines de los años sesenta y principios de los años
setenta, autorizó la urbanización de ese faldeo serrano, “habiendo sido
muchos de los adquirentes o sus ascendientes, estafados en su buena fe
por la empresa Tandil Inversora SACIFIMAG, cuando decidieron comprar
lotes en esta zona geográfica, y hoy quienes se han establecido en el lugar,
construyendo su vivienda, vuelven a ver avasallados en ‘sus derechos
posesorios’ por parte ahora del organismo estatal municipal”.
Negaron la existencia del riesgo ambiental invocado por la
Municipalidad e insistieron en la configuración de un trato discriminatorio
en su perjuicio. Impugnaron el relevamiento dominial efectuado por el
municipio, por adolecer de errores, inexactitudes y cierta subjetividad.
Dijeron que el proceder municipal provoca la afectación de derechos a
usucapir, señalando que ese accionar implica “un claro menoscabo en los
derechos que la ley nos otorga, para adquirir la titularidad del dominio de los
lotes del faldeo serrano denominado ‘Villa del Lago’, mediante la figura legal
de la ‘usucapión decenal o veinteñal’, para quienes por diversas razones a la
fecha, no hemos podido iniciar o concluir los respectivos incidentes de
escrituración”. Refutaron la afirmación del municipio de que en el lugar no se
han ejercido materialmente actos posesorios, expresando que “más allá de
que en algunos casos existen poseedores de buena fe con boletos de
compraventa y/o cesiones de derechos, obran sobre los mencionados
lotes diversos y variados actos posesorios, como amojonamientos,
cercados perimetrales, desmalezamientos y forestaciones,
construcción de viviendas, instalación de biodigestores y de sistemas
de tratamientos de efluentes, pago de impuestos provinciales y/o
municipales, entre otros, pudiendo aportarse elementos probatorios si nos
lo requiriese S.S, considerando esta parte que no corresponde la
adquisición dominial de los predios de titularidad de la fallida por parte
del Municipio de Tandil, lo cual violentaría y lesionaría de flagrante
manera, los derechos adquiridos por nosotros, y otros poseedores de buena

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fe, que día a día vienen sumando actos posesorios en vistas a una futura
adquisición de la titularidad de dominio de estos lotes mediante una
usucapión decenal o veinteñal” (algunas de las frases destacadas
corresponden al infrascripto).
En el colofón de su presentación judicial, estas veintidós
personas solicitaron se “mantenga vigente la posibilidad de que continuemos
efectuando incidentes de escrituración, y que no se nos cercene la
posibilidad de adquisición de la titularidad dominial de lotes en Villa del Lago,
a través de juicios de usucapión, a los poseedores de buena fe, que en
forma continua e ininterrumpida venimos realizando actos posesorios sobre
los mencionados lotes” (lo destacado es propio).
IV. De esta manera se arribó al dictado de la sentencia de
fecha 11/9/2021, que ha llegado apelada a esta instancia por medio de
sendos recursos interpuestos por la Municipalidad de Tandil y por el Síndico
del proceso de quiebra de la fallida.
1. En este pronunciamiento se comenzaron reseñando los
antecedentes del caso, en torno a la venta de los lotes ubicados en la ...,
también denominada “Villa del Lago”. Así se señaló que, al año 2015, la
fallida Tandil Inversora Financiera S.A. era titular de 568 lotes en ese lugar
(fs.6359/6361), que habían sido oportunamente adquiridos a los fines de
llevar adelante un emprendimiento inmobiliario. Pero luego se precisó que,
dentro del trámite del presente proceso de quiebra, hace muchos años, en
los días 18 y 27 de julio de 1974, se liquidó gran parte del activo de la
sociedad quebrada (444 lotes, fs.2594/2615), mediante ventas en pública
subasta en la que intervino la Inmobiliaria Vinelli, cuyo precio fue pagado
en cuotas por sus adquirentes, conforme emana de los boletos que
fueron agregándose a este juicio universal, como así también a los
incidentes de escrituración que tramitan ante el mismo juzgado (en la
sentencia se mencionan, entre otros, a los incidentes promovidos por
Onorato, Chiacchio, Bisio de Barletta, Molina y Calviño).

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En función de ello, apuntó el magistrado que el loteo y posterior
enajenación de los lotes dentro del proceso falencial, se realizó durante la
vigencia de la derogada ley 19.551, el Código Civil y la Constitución Nacional
en su versión originaria (anterior a la reforma del año 1994, que incorporó un
elenco de nuevos derechos y garantías, a la par de los ya reconocidos
tradicionalmente). De esta manera, hizo referencia al art.41 de la
Constitución Nacional reformada, que regula el derecho de los habitantes a
gozar de un ambiente sano, y a la ley 25675 que estableció los estándares
mínimos de protección ambiental, reconociendo legitimación al estado
municipal para promover las acciones de recomposición del ambiente
dañado (art.30). Puso de relieve que estas normas y otras sancionadas por
los Estados locales de modo complementario, tienen carácter preventivo, es
decir, deben evitar que el daño se produzca. Y culminó esta enumeración
normativa aludiendo al art.28 de la Constitución de la Provincia de Buenos
Aires, y a la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación, que innovó
profundamente al receptar la constitucionalización del derecho privado,
estableciendo una comunidad de principios entre las diferentes fuentes.
Destacó el Juez que la ley de concursos y quiebras ha sido
desbordada por situaciones que deben ser contempladas en esta clase de
procesos, en virtud de la constitucionalización del derecho privado; por lo
que los intereses comprendidos y tutelados dentro del conflicto de la
insolvencia fueron evolucionando y modificándose a lo largo del tiempo. Tras
ello señaló que, en el caso de autos, el Estado municipal pretende intervenir
con fundamento en las citadas Ordenanzas 16897/2020 y 16951/2020, y
puntualizó que esta última norma dispone la afectación de la “Villa del Lago”
como zona especial de interés ambiental. Infiere de ello que el Poder
Legislativo Comunal tuvo por objetivo, al dictar esta normativa, la
preservación del medio ambiente, como lo manda el art.5 de la Ley 11.723,
en cuanto insta a los municipios a garantizar, en la ejecución de las políticas

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de gobierno, la observancia de los derechos y los principios de política
ambiental.
Como natural corolario de lo antedicho, sostuvo el juzgador que
“el micro sistema regulatorio de la crisis patrimonial no puede quedar aislado
de la constitucionalización del derecho privado, y en función de tal premisa
debe reconocerse legitimación al Municipio para intervenir en estos obrados
a fin de peticionar para poder cumplir con el mandato protectorio impuesto
en las Ordenanzas citadas”. Y sobre la base de las señaladas motivaciones,
resolvió: “Aceptar la solicitud de intervención como tercero interesado
por parte de la Municipalidad de Tandil con los alcances que se
exponen en los considerandos V y VI de la presente”. Las costas se
impusieron por su orden, dada la complejidad de la cuestión planteada.
En cuanto a los alcances de la intervención municipal, precisó
el Juez en el indicado considerando V, que “dadas las facultades otorgadas
por el art.274 L.C. y Q., corresponde deslindar la actuación que le cabe a la
Municipalidad de Tandil, a fin de cumplir con el mandato protectorio
prescripto en las Ordenanzas citadas de tal manera que no exceda el marco
procesal de estos autos y se posibilite a los destinatarios afectados por ella
la posibilidad de hacer efectiva la garantía del debido proceso reconocida
por nuestra Carta Magna y el derecho convencional obligatorio”. Y continuó
señalando que, a tal fin, “se notificará a la Municipalidad de Tandil de la
promoción de cada incidente de escrituración motivado en la subasta
realizada en estos autos sobre los lotes que integran la ..., con
titularidad registral a nombre de la fallida, que se presenten a partir de
la firma de esta resolución para que asuma la intervención que
entienda menester, siguiendo el procedimiento marcado en el ritual
(art.92 y cdtes. CPCC)”.
Por otro lado, en el considerando VI de la sentencia, se
abordó el planteo de la Municipalidad de Tandil relativo a la prescripción de
los derechos de los adquirentes de lotes de terreno, que corresponden a

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las obligaciones nacientes de los boletos de compraventa; y sobre este
punto se señaló que le está vedado a los jueces declarar la prescripción de
oficio (art.2552 del C.C.C.N.). Y sin perjuicio de lo expuesto, y siendo que los
lotes vendidos fueron transmitidos a terceros, se dispuso en la sentencia que
“el estado municipal deberá bilateralizar tal pretensión, u otras
relacionadas con la adquisición privada de aquellos, con cada uno de
los adquirentes a los efectos de que puedan ejercer su derecho de
defensa (arts.18 CN y 16 Const. Prov. y conc.)”.
2. En la segunda parte de la sentencia apelada, se abordó la
presentación de las veintidós personas que solicitaron su intervención
en autos como terceros interesados, en resguardo de sus derechos
posesorios sobre lotes de terreno ubicados en el faldeo serrano
denominado “Villa del Lago” (ver sobre este aspecto de la litis la reseña
que efectué en el apartado III del presente voto).
Y con respecto a esta presentación, en la sentencia recurrida
se rechazó la intervención de los peticionantes como terceros en la
presente quiebra. Para así decidir, puntualizó el magistrado que esta
petición se encuentra relacionada con actuaciones atribuidas al Municipio de
Tandil, que en nada se relacionan con el presente procedimiento liquidativo.
Sostuvo, asimismo, que “queda a los peticionantes la posibilidad del
ejercicio de su derecho de defensa respecto de los derechos que
dimanen de adquisiciones realizadas en el marco del presente proceso,
o del ejercicio de derechos reales por el carril procesal adecuado,
respetando la garantía del debido proceso adjetivo”.
Cabe destacar aquí, que esta parte de la sentencia no fue
recurrida por ninguna de las veintidós personas que solicitaron su
intervención como terceros, en resguardo de sus derechos posesorios sobre
lotes de terreno ubicados en la zona objeto de la presente incidencia, por lo
que esta parcela decisoria ha arribado firme a esta alzada (art.260 del
Cód. Proc.).

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V. La referida sentencia dictada en la instancia de origen, ha
sido pasible de sendos recursos de apelación deducidos por la Municipalidad
de Tandil y por la Sindicatura concursal.
1. En el escrito recursivo de la Municipalidad de Tandil se
precisan los agravios que le causa a su parte el decisorio de grado. En
primer lugar, impugna la sentencia apelada porque denuncia graves
contradicciones entre sus fundamentos y lo que en definitiva se
resuelve, lo que termina significando la imposibilidad de cumplir de forma
real e inminente con el mandato protectorio que aparenta tutelar. Expresa la
recurrente que el Juez de grado, por un lado, reconoce la modificación
progresiva de los intereses que tutela el procedimiento falencial con la
incorporación de nuevos actores, y otorga legitimación al municipio para
cumplir con el mandato protectorio objeto de las citadas ordenanzas; pero,
por otro lado, concluye en que el cumplimiento y la ejecución concreta de
dicho mandato quedará a la espera y resultas de la eventual promoción
de los incidentes de escrituración que, en un futuro, sean o no iniciados
por quienes se consideren con derecho.
En segundo lugar, arguye la apelante que la sentencia incurre
en arbitrariedad por haber omitido el planteo de prescripción liberatoria
que introdujo la Municipalidad, en su carácter de tercero interesado
legitimado. Dice que el magistrado omitió aplicar la norma del art.2534 del
C.C.C.N., y, en su lugar, se excusó de decretar la prescripción en el
entendimiento de que les está vedado a los jueces declarar la prescripción
de oficio. Sostiene la recurrente que esta interpretación del juzgador es
errónea, en virtud de que la prescripción fue peticionada por su parte. Por
ello, solicitó que se revoque la sentencia apelada y se disponga la
intervención de la Municipalidad de Tandil como tercero interesado en
el expediente principal de estas actuaciones, declarándose la
prescripción de las acciones emergentes de los referidos boletos de
compraventa, con la finalidad de facultarla a iniciar las correspondientes

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gestiones técnicas, legales y administrativas con el Síndico, tendientes a la
adquisición del dominio de los inmuebles afectados por la declaración de
utilidad pública.
2. El Síndico también apeló la sentencia de primera instancia,
afirmando que la misma vulnera la garantía de inviolabilidad de la
propiedad privada, respecto de bienes de propiedad de la fallida. Así
señala que el órgano municipal no ha manifestado ni aclarado, en ninguna
de sus presentaciones, de qué modo pretende adquirir la propiedad de la
fallida sobre los lotes declarados de utilidad pública. En otro orden, afirma la
Sindicatura que en la sentencia se ha vulnerado la garantía del debido
proceso adjetivo, al haberse otorgado facultades procesales al municipio
como tercero interesado, siendo que la normativa procesal no contempla tal
posibilidad. Asimismo, adujo la apelante que en la sentencia medió un
erróneo enfoque jurídico constitucional, porque debió instarse a la
Municipalidad a iniciar el procedimiento de expropiación exigido por la
Constitución Nacional, para poder adquirir el dominio de los lotes, previo
pago de la pertinente indemnización, y así dar protección efectiva, inmediata
y real al medio ambiente, que es la finalidad perseguida por las mencionadas
ordenanzas municipales.
Posteriormente, las partes contestaron los respectivos
traslados de los escritos recursivos. En este punto corresponde desestimar
los planteos de deserción de los recursos de apelación de la parte contraria,
que -sin sustento alguno- formularon el Síndico y la Municipalidad de Tandil,
ya que ambas impugnaciones recursivas se encuentran suficientemente
abastecidas y cumplimentan la carga de fundamentación exigida por el
art.260 del Código Procesal. Con posterioridad, se emitió el pertinente
dictamen del Fiscal General, quien propició la confirmación de la sentencia
de grado. De esta manera, habiéndose practicado el sorteo de rigor, han
quedado estos actuados en condiciones de ser abordados a los fines del
dictado de la presente sentencia.

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VI. En la sentencia apelada se reseñaron los antecedentes del
presente caso, que ponen de manifiesto una compleja trama fáctica que se
remonta a muchos años atrás. Tal como ya lo puse de relieve en el punto 1
del apartado IV, en dicho decisorio se hizo constar que, al año 2015, la
fallida Tandil Inversora Financiera S.A. era titular de 568 lotes en ese lugar
(fs.6359/6361), que habían sido oportunamente adquiridos a los fines de
llevar adelante un emprendimiento inmobiliario. Pero luego se precisó que,
dentro del trámite del presente proceso de quiebra, hace muchos años, en
los días 18 y 27 de julio de 1974, se liquidó gran parte del activo de la
sociedad quebrada (444 lotes, fs.2594/2615), mediante ventas en pública
subasta en las que intervino la Inmobiliaria Vinelli, cuyo precio fue pagado
en cuotas por sus adquirentes, conforme emana de los boletos que
fueron agregándose a este juicio universal, como así también a los
incidentes de escrituración que tramitan ante el mismo juzgado (en la
sentencia se mencionan, entre otros, a los incidentes promovidos por
Onorato, Chiacchio, Bisio de Barletta, Molina y Calviño).
También cabe recordar la presentación efectuada en autos por
el grupo de veintidós personas que, por su propio derecho, solicitaron su
intervención como terceros interesados con arreglo al art.90 del Código
Procesal, al haber tomado conocimiento del dictado de la Ordenanza n°
16897/2020, sancionada por el Honorable Concejo Deliberante de
Tandil, la cual -en su decir- afecta sus derechos posesorios sobre los
lotes ubicados en esa zona geográfica (ver apartado III de este voto). Tal
como ya lo señalé, los comparecientes manifestaron que harían valer sus
“derechos adquiridos” sobre esos lotes, adquiridos de buena fe, así como de
sus casas construidas con mucho esfuerzo y sacrificio, que son su única
vivienda familiar. Dijeron que fue el propio municipio quien, a fines de los
años sesenta y principios de los años setenta, autorizó la urbanización de
ese faldeo serrano, “habiendo sido muchos de los adquirentes o sus
ascendientes, estafados en su buena fe por la empresa Tandil Inversora

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SACIFIMAG, cuando decidieron comprar lotes en esta zona geográfica, y
hoy quienes se han establecido en el lugar, construyendo su vivienda,
vuelven a ver avasallados en ‘sus derechos posesorios’ por parte ahora del
organismo estatal municipal”. Negaron la existencia del riesgo ambiental
invocado por la Municipalidad; insistieron en ser víctimas de trato
discriminatorio con respecto a otros barrios de iguales características;
impugnaron el relevamiento dominial efectuado por la Municipalidad y
dijeron que el proceder de ésta provoca la afectación de derechos a
usucapir. Alegaron la realización de variados actos posesorios realizados
en el lugar, expresando que “más allá de que en algunos casos existen
poseedores de buena fe con boletos de compraventa y/o cesiones de
derechos, obran sobre los mencionados lotes diversos y variados
actos posesorios, como amojonamientos, cercados perimetrales,
desmalezamientos y forestaciones, construcción de viviendas,
instalación de biodigestores y de sistemas de tratamientos de
efluentes, pago de impuestos provinciales y/o municipales, entre
otros…”. En la parte final de su escrito, estas personas solicitaron se
mantenga vigente la posibilidad de que continúen tramitando incidentes de
escrituración, y que no se les cercene la posibilidad de adquisición de la
titularidad dominial de lotes en “Villa del Lago”, a través de juicios de
usucapión, “a los poseedores de buena fe, que en forma continua e
ininterrumpida venimos realizando actos posesorios sobre los mencionados
lotes” (ver la reseña que realicé en el apartado III).
Tal como puede apreciarse, ha sido de magnitud el impacto
que, sobre las personas que ocupan lotes en la denominada “Villa del Lago”,
ha provocado la sanción de la Ordenanza n° 16897/2020, de fecha
25/6/2020, por parte del Honorable Concejo Deliberante de Tandil. Expresa
el artículo 1° de esta ordenanza: “Declárase de utilidad pública la
adquisición del dominio por parte de esta Municipalidad, mediante
operatorias basadas en la compraventa, permuta, donación,

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expropiación u otro mecanismo legal, de los inmuebles identificados en el
anexo I que forman parte de la presente Ordenanza correspondientes a la...,
exceptuada la Fracción III”. A su vez, dispone el artículo 2°: “Autorizase al
Departamento Ejecutivo a realizar las gestiones técnicas, legales y
administrativas tendientes a dar cumplimiento con lo establecido en el
artículo precedente”. Por su parte, establece el artículo 3°: “Conforme lo
establecido en el artículo 77° inc. a de la Carta Orgánica Municipal
modificado por la Ley N° 13.101, se reconoce a la presente carácter de
ley en sentido formal y material”. Mientras que señala el artículo 6°: “El
Departamento Ejecutivo deberá elevar a este Honorable Cuerpo un informe
detallado del avance de las gestiones con una periodicidad máxima de 90
días y requerirá las autorizaciones necesarias previstas en la
legislación vigente respecto de la adquisición de bienes, mediante
operatorias basadas en la compraventa, permuta, donación,
expropiación u otro mecanismo legal” (los destacados pertenecen al
suscripto).
Acerca del concepto de utilidad pública, son de especial
interés las enseñanzas de Marienhoff, que si bien están referidas al
instituto jurídico de la expropiación -que no es el caso de autos-,
también son aplicables en esta oportunidad, porque, como se verá, la
citada Ordenanza n° 16897/2020 es una norma preliminar que se limita a
declarar de utilidad pública la adquisición del dominio por parte de la
Municipalidad de Tandil, de los inmuebles indicados en el anexo I;
estableciendo que esa adquisición se podrá concretar mediante distintas
operatorias, siendo una de ellas la expropiación, aunque también podrá
optarse por otras figuras, como la compraventa, permuta, donación u otro
mecanismo legal.
Recalando, entonces, en las enseñanzas de Marienhoff, sostuvo
este autor que el concepto de utilidad pública no es unívoco, ya que “puede
variar según el lugar, época y ordenamiento jurídico que se consideren.

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Lo que es de utilidad pública en un lugar y momentos determinados
puede no serlo en otros. De ahí que haya podido decirse que el
concepto de utilidad pública es contingente, circunstancial”. Agregó
más adelante que, en un famoso dictamen del Procurador General de la
Nación Dr. Eduardo Costa -en un antiguo precedente de la Corte Nacional-,
se preguntó el procurador qué ha de entenderse por utilidad pública, tras lo
cual afirmó: “Ni los profesores de derecho ni las cortes de justicia, han
acertado a encerrar en una fórmula concreta qué es lo que debe entenderse
por utilidad pública. Bien se alcanza que todo aquello que satisface una
necesidad generalmente sentida, o las conveniencias del mayor
número, es de utilidad pública”. Y culminó el párrafo expresando Marienhoff,
que: “En cada caso concreto habrá que establecer si la expropiación
dispuesta llena o no el requisito de satisfacer una necesidad generalmente
sentida, o las conveniencias del mayor número. Tal es el principio”
(Tratado de Derecho Administrativo, cuarta edición actualizada, Abeledo-
Perrot, Bs. As. 1987, tomo IV, págs.174 y 175; lo destacado me pertenece).
En esa misma línea de pensamiento se manifiestan Casas y
Romero Villanueva, quien luego de reiterar conceptos similares a los vertidos
por Marienhoff, señalan que el concepto de utilidad pública tiene “una
naturaleza contingente y circunstancial según los momentos históricos,
sociales o políticos de cada sociedad”. Para agregar a continuación: “Hay
que interpretar este concepto como algo flexible o elástico, capaz de
transitar las barreras del tiempo, por lo que podría decirse que
acompaña la evolución de la sociedad cubriendo sus necesidades
circunstanciales y variables en cada momento”. Y sobre este punto citan
un precedente de la Suprema Corte de Justicia de Buenos Aires, donde se
expresó que “el concepto de ‘utilidad pública’ es siempre relativo, y
varía con las condiciones económicas, políticas y sociales de la
sociedad a que se lo refiera” (SCBA, 3/3/64, “Bonfante Alberto A.”, ED 14-
273; conf. Casas y Romero Villanueva, Expropiación, Ley 21.499, Astrea,

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Bs.As. 2005, págs.18 y 19; en tiempos más cercanos, ver los siguientes
fallos del Máximo Tribunal Provincial: SCBA, I-2107, sentencia del
18/2/2009, “O’Connor”; I-72634, sentencia del 30/4/2014, “Frigorífico Villa
Olga S.A.”).
Demás está decirlo porque es de toda obviedad, pero para que
no quede duda alguna, aclaro que las consideraciones efectuadas en este
apartado VI sobre el concepto de utilidad pública son meramente teóricas,
puesto que la revisión judicial de estas calificaciones que realizan los
órganos legislativos, excede -con absoluta nitidez- la competencia de este
Tribunal (art.161 inc.1 de la Constitución Provincial; arts.683 y sgtes. del
Código Procesal; citado pronunciamiento de la Suprema Corte Bonaerense,
I-2107, del 18/2/2009, “O’Connor”; ver también, a título ilustrativo, Sagües,
Derecho Constitucional, Astrea, Bs.As. 2017, tomo 3, págs.428 a 430).
VII. 1. Es en el cuadro de situación que he dejado descripto
precedentemente, que se inserta la solicitud de la Municipalidad de Tandil de
ser admitida en el presente proceso de quiebra en el carácter de tercero
interesado, en los términos del art.90 del Código Procesal, a efectos de
poder dar efectivo cumplimiento con todas las gestiones técnicas, legales y
administrativas a que se refiere la mencionada Ordenanza n° 16897/2020.
En este sentido debe recordarse que, luego de declarar de utilidad pública
la adquisición del dominio de los inmuebles comprendidos en el anexo
I, por parte de la Municipalidad de Tandil, la citada ordenanza autorizó al
Departamento Ejecutivo a realizar las gestiones técnicas, legales y
administrativas tendientes a dar cumplimiento con ello. Más aún, en el
artículo 6 de esta ordenanza, se estableció que el Departamento Ejecutivo
deberá elevar al Honorable Concejo Deliberante un informe detallado del
avance de las gestiones, y requerir las autorizaciones necesarias
previstas en la legislación vigente, respecto de la adquisición de bienes
mediante operatorias basadas en la compraventa, permuta, donación,
expropiación u otro mecanismo legal.

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Respecto a esta concreta temática, en la sentencia apelada se
hizo constar que el loteo y posterior enajenación de los lotes dentro del
proceso falencial, se realizó durante la vigencia de la derogada ley 19.551, el
Código Civil y la Constitución Nacional en su texto anterior a la reforma del
año 1994. Seguidamente, se formuló un detenido análisis de los profundos
cambios que se han experimentado en las últimas décadas, tanto en el
derecho público como en el derecho privado, para concluir señalándose que
el régimen de concursos y quiebras se ha visto alterado por el nuevo plexo
normativo, de manera tal que “los intereses comprendidos y tutelados
dentro del conflicto de la insolvencia fueron evolucionando y
modificándose a lo largo del tiempo” (ver reseña del apartado IV, punto 1,
de este voto). Y se trajo a la colación -con cita de doctrina- un ejemplo de
actuación del Estado dentro de la quiebra, al expresarse que “al Estado le ha
tocado intervenir como tercero interesado dentro de procesos falimentarios
en salvaguarda del bienestar general y económico de un grupo de
ciudadanos afectados ante el posible cierre de fuentes de trabajo” (ver
considerando III del decisorio en examen).
Tal como ya lo puntualicé, como corolario de lo antedicho
sostuvo el juzgador que “el micro sistema regulatorio de la crisis patrimonial
no puede quedar aislado de la constitucionalización del derecho privado, y
en función de tal premisa debe reconocerse legitimación al Municipio para
intervenir en estos obrados a fin de peticionar para poder cumplir con el
mandato protectorio impuesto en las Ordenanzas citadas”. Y sobre la base
de las señaladas motivaciones, resolvió: “Aceptar la solicitud de
intervención como tercero interesado por parte de la Municipalidad de
Tandil con los alcances que se exponen en los considerandos V y VI de
la presente” ver apartado IV de la sentencia apelada).
Pero más allá del plexo normativo indicado en el
pronunciamiento de grado y del diálogo de fuentes que emana de los arts.1 y
2 del Código Civil y Comercial de la Nación, lo cierto es que la conclusión a

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la que ha arribado el juzgador resulta coincidente con el análisis de los
distintos sujetos concursales que ha realizado la reciente doctrina
comercialista. Así se alude a otros sujetos que actúan en el concurso,
que verdaderamente son terceros en el proceso, mencionándose a título
enunciativo, a la asociación sindical que negociará el convenio de crisis en el
concurso preventivo, y a la autoridad concedente en la quiebra del
concesionario de servicios públicos, entre otros (conf. Graziabile, Derecho
Procesal Concursal, en la obra Derecho Procesal Comercial, Abeledo-Perrot,
Bs. As. 2013, tomo II, pág.1845; en un mismo sentido, ver Graziabile,
Instituciones de Derecho Concursal, La Ley, Bs. As. 2018, tomo I, pág.317).
2. Lo expuesto deviene suficiente para desarticular el recurso
del Síndico, quien ha asumido una postura que no se compadece con la
función que le cabe en este proceso, pues no debe perderse de vista que la
ley lo califica como un funcionario del concurso (arts.251, 252, 253, 254 y
ccs. de la L. C. Q.). Es así que, al conceptualizarse al Síndico concursal
desde una de las posturas existentes en esta materia, se ha señalado que
“se trata de un sujeto llamado a actuar no por las partes del proceso, sino
que es el Estado, que por política legislativa instrumenta la figura de la
sindicatura dentro de los concursos. El síndico es un funcionario público
que actúa por imposición estatal, conforme lo determina la ley y no por
voluntad de las partes del proceso, por lo que se trata de un sujeto
imparcial en el concurso en resguardo del interés general” (conf
Graziabile, obras citadas, Derecho Procesal Comercial, tomo II, pág.1821,
Instituciones de Derecho Concursal, tomo I, págs.480 a 484; lo destacado es
propio). Desde otra perspectiva doctrinaria que se atiene a lo decidido por la
Corte Suprema de Justicia de la Nación en el caso “Amiano”, se ha
sostenido que “el síndico no constituye un órgano mediante el cual el Estado
exterioriza sus potestades y voluntad, sino un sujeto auxiliar de la justicia
que desarrolla su actividad en el proceso colectivo con autonomía y en
base a la idoneidad técnica que deriva de su título profesional sin

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subordinación jerárquica” (conf. Rouillón y Ruiz, en Código de Comercio
comentado y anotado, Rouillón director-Alonso coordinador, La Ley, Bs.As.
2007, tomo IV-B, pág.682; lo destacado me pertenece).
Pero más allá de la corriente doctrinaria en que podamos
enrolarnos, lo cierto es que la posición del Síndico no se adecua a la función
que la ley le asigna. En efecto, si se analiza la postura asumida por la
Sindicatura en la presente incidencia, se observa que este funcionario ha
formulado una cerrada oposición a la solicitud de la Municipalidad de Tandil,
quien procura ser tenida por presentada en esta quiebra en calidad de
tercero interesado. En este planteo del funcionario concursal,
diametralmente opuesto al esgrimido por el municipio, no se ha tenido en
cuenta que la función de la Sindicatura debe centrarse en el resguardo
del interés general; y no pueden caber dudas de que el propósito
perseguido por el órgano municipal está alineado con el desarrollo de
políticas públicas de administración, conservación y preservación de los
recursos ambientales en el Partido de Tandil. Dicho esto, con absoluta
independencia de que la pretensión del municipio deba ser limitada en
sus alcances, conforme lo destaca el Fiscal General en el meduloso
dictamen que examinaré a continuación.
En efecto, el Síndico se ha situado en el proceso en el
carácter de parte, asumiendo una actitud controversial ante la petición del
municipio, que implica un claro enfrentamiento entre ambos sujetos
procesales; lo que no se compadece con la función que al funcionario le ha
sido asignada en este juicio universal. No debe perderse de vista lo
antedicho, en el sentido de que el Síndico es un sujeto imparcial que actúa
en el concurso en resguardo del interés general; y, más aún, una de las
corrientes doctrinarias citadas anteriormente, puntualiza que “existe
incompatibilidad entre las funciones del síndico y el concepto de parte
procesal”. Ello, claro está, sin perjuicio de que pueda considerárselo parte a
partir del desapoderamiento falencial, en aquellos juicios en que está

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involucrada la masa activa concursal (art.110 de la L.C.Q.; conf. Graziabile,
obra citada, Instituciones de Derecho Concursal, tomo I, págs.314 y 315).
Es así que se muestra esclarecedor el dictamen del Fiscal
General Departamental, cuando expone que el accionar de la Municipalidad
de Tandil “está directamente encaminado a intervenir en autos en resguardo
del medio ambiente”, surgiendo de sus presentaciones que “el principal
interés que encierra su pretensión, es la de hacer efectivas las normas que
protegen el medio ambiente, en especial, en relación a los inmuebles objetos
de su presentación y que integrarían la zona de Villa del Lago de aquella
ciudad”. Fue así que el Ministerio Público Fiscal consideró habilitada su
intervención en el presente proceso de quiebra, donde el principal
argumento que expone la Municipalidad “está constituido por la protección
del medio ambiente y el derecho a disfrutar de un ambiente sano”, siendo
éste “uno de los temas más trascendentes para la sociedad”. De allí que la
Sindicatura debe advertir la especial naturaleza de la cuestión articulada en
esta incidencia, y en lugar de aferrarse a una posición netamente
controversial, deberá esforzarse en procurar arribar a una solución que
resguarde el interés general y armonice los distintos intereses que se hallan
en juego en el actual estadio del proceso de quiebra.
3. En este orden de ideas resultan inaudibles los agravios
expresados por el Síndico, quien, a modo de argumento basal, sostiene que
el decisorio impugnado vulnera la garantía de inviolabilidad de la propiedad
privada, al haber otorgado facultades al municipio respecto de bienes de
propiedad de la fallida, siendo que no ha cumplimentado la manda
constitucional establecida en el art.17 de la Carta Magna. Dice el Síndico
que esta norma constitucional contempla a la expropiación por causa de
utilidad pública, calificada por ley y previamente indemnizada, como el
procedimiento legal adecuado para privar a un particular de su derecho
de propiedad. Y así expresa que la Ordenanza n° 16897/2020, sobre la cual
se asienta la pretensión del órgano municipal, no es una norma de

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expropiación. De allí que, según el parecer de la Sindicatura, el Juez de
grado debió “rechazar in limine el planteo efectuado por el órgano municipal
en su presentación inicial por no ajustarse a la normativa procesal vigente, e
instar a dicho Ente Municipal a que iniciase el procedimiento de expropiación
exigido por la Constitución Nacional para que en este caso el Estado
Municipal pueda adquirir en forma inmediata, en el supuesto de
corresponder, los lotes que son propiedad de la fallida, previo pago de la
pertinente indemnización exigida por la normativa aplicable y así dar
protección efectiva, inmediata y real del ambiente, finalidad que se persigue
con las mencionadas ordenanzas municipales”.
Este agravio no es procedente, porque parte de una
interpretación equívoca de la Ordenanza n° 16897/2020, que -como bien se
desprende de su propia literalidad- se limita a declarar de utilidad pública la
adquisición del dominio por parte de la Municipalidad de Tandil, de los
inmuebles indicados en el anexo I, estableciendo que esa adquisición se
concretará “mediante operatorias basadas en la compraventa, permuta,
donación, expropiación u otro mecanismo legal” (art.1° de la citada
Ordenanza). Y autoriza al Departamento Ejecutivo “a realizar las gestiones
técnicas, legales y administrativas tendientes a dar cumplimiento con lo
establecido en el artículo precedente” (art.2), quien, en su momento,
deberá requerir las autorizaciones necesarias previstas en la
legislación vigente, a los fines de concretar la adquisición de los bienes
mediante cualquiera de las operatorias indicadas en el citado artículo
1° (art.6).
O sea que, como puede apreciarse, se trata de una ordenanza
preliminar que declara de utilidad pública la adquisición de los bienes y, al
mismo tiempo, confiere facultades al Departamento Ejecutivo para realizar
gestiones dirigidas a cumplimentar esa adquisición, tras lo cual, este órgano
ejecutivo deberá requerir al Concejo Deliberante las autorizaciones que
fueran necesarias según la legislación vigente. Y no puede perderse de vista

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que el art.1° de la Ordenanza n° 16897/2020, contempla -expresamente-
a la expropiación como una de las operatorias posibles para la
adquisición de los inmuebles, por lo que el argumento de la Sindicatura
pierde todo sustento. En definitiva, será el Departamento Ejecutivo quien,
luego de realizadas las gestiones indicadas en la ordenanza, habrá de
evaluar cuál de las operatorias resulta más apta para la consecución de
la finalidad prevista por el órgano deliberativo. Y entre estas operatorias
se encuentra, claro está, la expropiación, contemplada en las normas
constitucionales y legales aplicables (art.17 de la Constitución Nacional,
art.31 de la Constitución Provincial, arts.1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 y sgtes. de la Ley
General de Expropiaciones de la Provincia de Buenos Aires n° 5708).
De allí que no resiste el análisis el argumento del Síndico
apelante, cuando dice no comprender porqué el Juez de grado le otorgó
participación en esta quiebra a la Municipalidad de Tandil, en el carácter de
tercero interesado, “cuando el órgano municipal no ha manifestado ni
aclarado en ninguna de sus presentaciones, de qué modo pretende adquirir
los derechos de propiedad de la fallida sobre los lotes declarados de utilidad
pública, teniendo especialmente en cuenta que el juez a quo ha reconocido
que la finalidad del proceso falimentario es la liquidación del activo para el
pago a los acreedores”. Esta es una interpretación incorrecta de la
Ordenanza n° 16897/2020, la cual, como lo señalé, es una norma
preliminar, que deberá complementarse con las gestiones que realice el
Departamento Ejecutivo y con las posteriores autorizaciones que habrá de
requerirle al órgano deliberativo, a los fines de concretar aquella operatoria
de adquisición de bienes que resulte de mayor viabilidad. Y en esta ardua
faena que debe desplegar el Departamento Ejecutivo Municipal, será de
suma utilidad su intervención en calidad de tercero interesado en este
proceso de quiebra, pues será a partir de esta actuación que podrá
adquirir un conocimiento cabal de la situación jurídica en que se
encuentran los diversos inmuebles comprendidos en el área geográfica

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declarada de utilidad pública. Es indudable el interés que le asiste a la
Municipalidad para actuar en esta quiebra en el carácter de tercero
interesado, porque será recién a partir de esa actuación procesal que
podrá contar con un panorama certero de la problemática existente, y,
sobre esta base, se encontrará en condiciones de diseñar las operatorias
que mejor se adecuen al cumplimiento de la finalidad perseguida por la
citada Ordenanza n° 16897/2020. En definitiva, este es el fundamento
mismo de la intervención de terceros en el proceso civil y comercial, la cual,
según el concepto dado por Palacio, “tiene lugar cuando, durante el
desarrollo del proceso, y sea en forma espontánea o provocada, se
incorporan a él personas distintas a las partes originarias con el objeto de
hacer valer derechos o intereses propios, aunque vinculados a la causa o al
objeto de la pretensión” (Derecho Procesal Civil, tomo III, número 262,
págs.225 y 226).
En este punto debe destacarse el dictamen del Fiscal General,
donde se expresa que: “toda la presentación del Municipio en autos, tiende a
lograr la adquisición dominial de los inmuebles objeto de su presentación.
Naturalmente, ese cometido debe recorrer un complejo camino para ser
alcanzado”. Continúa señalando que: “el Municipio de Tandil se presenta
en autos con el fin de marcar y allanar parte de los obstáculos legales
que debe sortear, para cumplir con el objetivo fijado por su órgano
legislativo en acción mancomunada con su órgano ejecutivo”. Y con
acierto advierte el Ministerio Público Fiscal: “En puridad, el nudo gordiano
de la cuestión, está representado por determinar el procedimiento más
idóneo para canalizar las pretensiones del Municipio, teniendo presente
la gran cantidad de contratos firmados y aprobados en autos, las
diferencias y coincidencias que pudieran existir entre ellos, los planteos que
algunos de esos firmantes pudieron ensayar en autos, las dificultades que
pueden plantearse para identificar a esos titulares de derechos, las
dificultades que pueda plantear la notificación del inicio del planteo, etc.”.

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4. Sólo resta refutar otro agravio expresado por el Síndico,
quien postula que la resolución apelada es violatoria de la garantía del
debido proceso adjetivo, “al haber otorgado facultades procesales a la
Municipalidad de Tandil como tercera interesada en esta causa cuando la
normativa procesal vigente no contempla tal posibilidad”.
Así enumera las posibilidades establecidas en el Código
Procesal para la intervención de terceros, perdiendo de vista que, en lo
tocante, al proceso concursal, este espectro se ha ampliado en forma
notoria, tal como lo puntualicé en el punto 1 de este mismo apartado VII.
Pero, además, tampoco pueden ignorarse las especiales connotaciones
que presenta el caso de marras, donde el accionar del municipio está
dirigido a la protección del medio ambiente, lo que cuenta con un
categórico respaldo constitucional (art.41 de la Constitución Nacional;
art.28 de la Constitución de la Provincia de Buenos Aires). Así lo advierte el
Fiscal General cuando afirma que “el reconocimiento del Municipio como
tercero interesado, es una cuestión que está más allá de cualquier duda, en
base a los argumentos que invocó al momento de presentarse”. Agregando
más adelante: “Con relación a su aceptación como tercero interesado, en
función de su obligación de proteger el medio ambiente, resulta evidente el
reconocimiento de su facultad para participar de estas actuaciones en lo
concerniente a los inmuebles afectados”.
5. Por todo lo expuesto, propicio el rechazo del recurso de
apelación deducido por el Síndico, debiendo confirmarse la sentencia
apelada en cuanto aceptó la intervención como tercero interesado de la
Municipalidad de Tandil. Asimismo, se le hará saber al Síndico que, en
atención a la especial naturaleza de la cuestión articulada en esta incidencia,
deberá esforzarse en procurar arribar a una solución que resguarde el
interés general y armonice los distintos intereses que se hallan en juego en
el actual estadio del proceso de quiebra (arts.274, 275, 278 y ccs. de la
L.C.Q.; art.34 inc. 5 del Cód. Proc.).

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VIII. Paso a ocuparme ahora del recurso de apelación
interpuesto por la Municipalidad de Tandil, cuyos agravios reproduje -
sintéticamente- en el punto 1 del apartado V del presente voto.
1. Tal como destaqué en aquella oportunidad, el municipio
apelante denuncia graves contradicciones entre los fundamentos de la
sentencia apelada y lo que en definitiva se resuelve. Así señala la recurrente
que, por un lado, el Juez de grado reconoce la modificación progresiva de
los intereses que tutela el procedimiento falencial con la incorporación de
nuevos actores, y otorga legitimación al municipio para cumplir con el
mandato protectorio objeto de las citadas ordenanzas; pero, por otro lado,
concluye en que el cumplimiento y la ejecución concreta de dicho mandato
quedará a la espera y resultas de la eventual promoción de los
incidentes de escrituración que, en un futuro, sean o no iniciados por
quienes se consideren con derecho. Aquí centra su agravio la
Municipalidad, al señalar que se la deja en un rol absolutamente pasivo de
mero espectadora, por lo que se verá impedida de materializar de forma real,
concreta e inminente, la adquisición dominial de los inmuebles que han
quedado afectados por la declaración de utilidad pública. Así sostiene que
“de no reverse la resolución recurrida el cumplimiento del mandato aludido
quedaría así supeditado a que se inicien futuros incidentes de escrituración”.
Este agravio está referido a la conclusión dada por el Juez de
grado en el considerando V de la sentencia apelada, donde luego de aceptar
la solicitud de intervención como tercero interesado de la Municipalidad de
Tandil, parece limitar la actuación del tercero a los incidentes de
escrituración que se inicien en el futuro, al establecer que se deberá
notificar al municipio de “la promoción de cada incidente de escrituración
motivado en la subasta realizada en estos autos…que se presenten a partir
de la firma de esta resolución para que asuma la intervención que entienda
menester, siguiendo el procedimiento marcado en el ritual”. Esta limitación
no puede mantenerse, pues de esta manera se frustrarían los objetivos

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expuestos en la Ordenanza n° 16897/2020, que declara de utilidad pública la
adquisición del dominio por parte de la Municipalidad de Tandil de los
inmuebles indicados en el anexo I. Precisamente, me remito a las
consideraciones que realicé precedentemente (ver punto 3 del apartado VIII
de este voto), donde luego de destacar el carácter preliminar de la citada
ordenanza, sostuve que en la ardua faena que deberá desplegar el
Departamento Ejecutivo Municipal, será de suma utilidad su intervención en
calidad de tercero interesado en este proceso de quiebra, pues será a partir
de esta actuación que podrá adquirir un conocimiento cabal de la
situación jurídica en que se encuentran los diversos inmuebles
comprendidos en el área geográfica declarada de utilidad pública. Es
indudable el interés que le asiste a la Municipalidad para actuar en esta
quiebra en el carácter de tercero interesado, porque será recién a partir de
esa actuación procesal que podrá contar con un panorama certero de
la problemática existente, y sobre esta base, se encontrará en condiciones
de diseñar las operatorias que mejor se adecuen al cumplimiento de la
finalidad perseguida por la citada Ordenanza n° 16897/2020.
En consecuencia, propongo hacer lugar parcialmente el
recurso de apelación en análisis, debiendo modificarse la sentencia apelada
y disponerse que la Municipalidad de Tandil podrá intervenir en el carácter
de tercero interesado en el presente proceso de quiebra, en los incidentes
de escrituración en trámite o a promoverse en el futuro, y en los demás
procesos que puedan tener relación con los inmuebles afectados por la
declaración de utilidad pública; debiendo respetarse, claro está, la preclusión
de los actos procesales cumplidos, la firmeza de las resoluciones que hayan
adquirido autoridad de cosa juzgada, y el derecho de defensa y al debido
proceso de todas aquellas personas que invoquen derechos sobre dichos
inmuebles (arts.14, 17, 18 y ccs. de la Constitución Nacional; arts.10, 15, 31
y ccs. de la Constitución de la Provincia de Buenos Aires; arts.90, 92, 93, 96
y ccs. del Cód. Proc.).

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En cuanto a la notificación dispuesta en el segundo párrafo del
considerando V de la sentencia apelada, debe considerársela comprendida
dentro del marco amplio de actuación que tendrá el tercero interesado,
siendo de toda obviedad que la misma deberá ser cumplimentada, como así
también deberán efectivizarse todas las demás notificaciones que resulten
pertinentes.
2. El segundo agravio de la Municipalidad se centra en que el
juzgador omitió el planteo de prescripción liberatoria por ella introducido,
en su carácter de tercero interesado legitimado. Así expresó que el
sentenciante se excusó de decretar la prescripción, en el entendimiento de
que les está vedado a los jueces hacerlo de oficio, ignorando, de esta
manera, que la prescripción fue peticionada por su parte.
En esta línea de pensamiento, sostuvo la recurrente que “el Juez
de grado omite considerar debidamente -o cuando menos hace una
interpretación errónea- de nuestra solicitud de prescripción de las acciones
de escrituración de los boletos de compraventa y/o de los derechos que
surgirían de los mismos, efectuada en la presentación de fecha 08.07.2021,
en relación a todos aquellos boletos de compra-venta que hasta el momento
no fueron presentados ante el Juez de la quiebra para su escrituración, o
bien que habiendo sido presentados, hayan sido rechazados en el
correspondiente proceso incidental”. Más adelante, enumeró la apelante
diversas circunstancias mediante las cuales intenta cuestionar los aludidos
boletos de compraventa, señalando -entre otras cosas- que en los mismos
nunca existió cláusula de que se haya entregado la posesión del lote antes
de la eventual escrituración, y que del relevamiento municipal efectuado se
desprende que la inmensa mayoría de los lotes que conforman la “Villa del
Lago” se encuentran en situación de baldío, sin que se visualicen hechos
materiales que demuestren el ejercicio de la posesión.
Pero más allá de la aserción de la sentencia en el sentido de
que a los jueces les está vedado declarar la prescripción de oficio -lo que no

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es compartible porque en el caso hubo expreso planteo de la Municipalidad-,
lo cierto es que el Juez de grado introdujo un segundo párrafo en el
considerando VI de su decisorio, que se encuentra enteramente
ajustado a derecho y que en modo alguno puede ser conmovido por los
planteos de la recurrente. En efecto, allí sostuvo el juzgador que “atento al
estado actual de estas actuaciones, siendo que los lotes vendidos fueron
transmitidos a terceros -cuyo detalle se encuentra denunciado en el
expediente-, el estado municipal deberá bilateralizar tal pretensión, u otras
relacionadas con la adquisición privada de aquellos, con cada uno de los
adquirentes a los efectos de que puedan ejercer su derecho de defensa”.
Se desprende de lo antedicho que no es cierto el argumento de
la apelante, cuando asevera que el Juez de grado omitió el tratamiento de su
planteo de prescripción, sino que, muy por el contrario, esta temática fue
expresamente abordada en el párrafo transcripto precedentemente, en
el cual, con estricto apego al derecho de defensa, se exigió la
bilateralización de la pretensión con cada uno de los adquirentes de los
inmuebles en cuestión (art.18 de la Constitución Nacional, art.15 de la
Constitución de la Provincia de Buenos Aires). Por lo demás, esto no es otra
cosa que hacer valer en el proceso el esencial principio de contradicción,
llamado también de bilateralidad o controversia, que deriva de la cláusula
constitucional que asegura la inviolabilidad de la defensa en juicio de la
persona y de los derechos (citados art.18 C.N. y art.15 C.P. Bs. As.).
Sostiene Palacio que este principio, en términos generales, “implica la
prohibición de que los jueces dicten alguna resolución o dispongan la
ejecución de alguna diligencia procesal sin que, previamente, hayan tenido
oportunidad de ser oídos quienes pudieran verse directamente afectados por
tales actos” (Derecho Procesal Civil, tercera edición actualizada por Camps,
Abeledo-Perrot, Bs. As. 2011, tomo I, Nociones generales, pág.191).
En la expresión de agravios en tratamiento, también se
formulan cuestionamientos sobre la bilateralización correctamente

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dispuesta en el fallo de la anterior instancia, y así se manifiesta -entre otras
alegaciones- que ella afecta el principio de economía y celeridad, que ella
prioriza los intereses privados sobre el interés general, y que esa disposición
“se torna absolutamente dificultosa en la práctica, en virtud de la exuberante
y desproporcionada cantidad de acciones individuales que se deberían
iniciar ante el mismo juez de la quiebra”. Pero todas estas expresiones
resultan insostenibles ante la envergadura que presenta el principio de
contradicción o bilateralidad, que, como lo señalé, encuentra raigambre
constitucional en la inviolabilidad de la defensa en juicio y del debido proceso
legal.
Esto es lo que puntualiza, con acierto, el Fiscal General en su
dictamen, cuando afirma -entre otras consideraciones- que más allá de la
calidad de interés general que corresponde asignar a la pretensión de la
Municipalidad, “tal accionar debe respetar los derechos individuales de cada
uno de los titulares de derechos que surjan de los contratos mencionados”.
Añadiendo más adelante, que “lo propuesto por el Municipio en pos de lograr
una especie de declaración de prescripción general, resulta imposible de
compartir, desde que cada contrato está sujeto a sus propias
particularidades y por lo tanto, los plazos de prescripción de cada uno de
ellos, pueden tener respuestas diferentes. Precisamente, cada potencial
titular de los derechos nacidos de los contratos, es titular también de la
garantía de defensa en juicio de sus derechos y por lo tanto, el mecanismo
para avanzar en una declaración de ineficacia en torno a esos contratos,
debe respetar esa garantía”.
En virtud de lo antedicho, propicio el rechazo del segundo
agravio del escrito recursivo del municipio, debiendo confirmarse la
sentencia apelada en cuanto ordenó la bilateralización con cada uno de los
adquirentes de los lotes en cuestión, del planteo de prescripción formulado
por la Municipalidad de Tandil (art.18 de la Constitución Nacional; art.15 de

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la Constitución de la Provincia de Buenos Aires; art.34 inc.5, 180, 337, 484 y
ccs. del Cód. Proc.).
IX. Habiendo quedado tratadas todas las cuestiones traídas a
juzgamiento, sólo resta disponer que, tanto las costas de primera instancia
como las de esta Alzada, deben imponerse en el orden causado, en atención
a tratarse de una cuestión compleja que pudo llevar a los comparecientes a
litigar en la forma en que lo han hecho (art.278 de la L.C.Q.; arts.68 y 69 del
Cód. Proc.). La regulación de honorarios deberá diferirse para su
oportunidad (art.31 de la ley 14.967).
Así lo voto.
A la misma cuestión, la Dra Longobardi, por los mismos
fundamentos, adhiere al voto que antecede, votando en igual sentido.
A LA SEGUNDA CUESTION, el Señor Juez Dr. Peralta Reyes,
dijo:
Atento a lo que resulta del tratamiento de la cuestión anterior, se
resuelve: 1) Rechazar el recurso de apelación deducido por el Síndico,
confirmándose la sentencia apelada en cuanto aceptó la intervención como
tercero interesado de la Municipalidad de Tandil. 2) Hacer saber al Síndico
que, en atención a la especial naturaleza de la cuestión articulada en esta
incidencia, deberá esforzarse en procurar arribar a una solución que
resguarde el interés general y armonice los distintos intereses que se hallan
en juego en el actual estadio del proceso de quiebra. 3) Hacer lugar
parcialmente al recurso de apelación del municipio, modificándose
parcialmente la sentencia apelada y disponiéndose que la Municipalidad de
Tandil podrá intervenir en el carácter de tercero interesado en el presente
proceso de quiebra, en los incidentes de escrituración en trámite o a
promoverse en el futuro, y en los demás procesos que puedan tener relación
con los inmuebles afectados por la declaración de utilidad pública; debiendo
respetarse, claro está, la preclusión de los actos procesales cumplidos, la
firmeza de las resoluciones que hayan adquirido autoridad de cosa juzgada,

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y el derecho de defensa y al debido proceso de todas aquellas personas que
invoquen derechos sobre dichos inmuebles. 4) Rechazar el segundo agravio
del escrito recursivo del municipio, confirmándose la sentencia apelada en
cuanto ordenó la bilateralización con cada uno de los adquirentes de los
lotes en cuestión, del planteo de prescripción formulado por la Municipalidad
de Tandil. 5) Imponer las costas de primera y segunda instancia en el orden
causado, por tratarse de una cuestión compleja que pudo llevar a los
comparecientes a litigar en la forma en que lo han hecho (art.278 de la
L.C.Q.; arts.68 y 69 del Cód. Proc.). 6) Diferir la regulación de honorarios
para su oportunidad (art.31 de la ley 14.967).
Así lo voto.
A la misma cuestión, la Dra. Longobardi, por los mismos
fundamentos, adhiere al voto que antecede, votando en igual sentido.
Con lo que terminó el Acuerdo, dictándose la siguiente:

-S E N T E N C I A-

Azul, 12 de Julio de 2022.-

AUTOS Y VISTOS:
CONSIDERANDO:
Por todo lo expuesto, atento lo acordado al tratar
las cuestiones anteriores, demás fundamentos del acuerdo, citas legales,
doctrina y jurisprudencia referenciada, y lo dispuesto por los arts. 266 y 267
y concs. del C.P.C.C., se resuelve: 1) Rechazar el recurso de apelación
deducido por el Síndico, confirmándose la sentencia apelada en cuanto
aceptó la intervención como tercero interesado de la Municipalidad de
Tandil. 2) Hacer saber al Síndico que, en atención a la especial naturaleza
de la cuestión articulada en esta incidencia, deberá esforzarse en procurar
arribar a una solución que resguarde el interés general y armonice los

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distintos intereses que se hallan en juego en el actual estadio del proceso de
quiebra. 3) Hacer lugar parcialmente al recurso de apelación del municipio,
modificándose parcialmente la sentencia apelada y disponiéndose que la
Municipalidad de Tandil podrá intervenir en el carácter de tercero interesado
en el presente proceso de quiebra, en los incidentes de escrituración en
trámite o a promoverse en el futuro, y en los demás procesos que puedan
tener relación con los inmuebles afectados por la declaración de utilidad
pública; debiendo respetarse, claro está, la preclusión de los actos
procesales cumplidos, la firmeza de las resoluciones que hayan adquirido
autoridad de cosa juzgada, y el derecho de defensa y al debido proceso de
todas aquellas personas que invoquen derechos sobre dichos inmuebles. 4)
Rechazar el segundo agravio del escrito recursivo del municipio,
confirmándose la sentencia apelada en cuanto ordenó la bilateralización con
cada uno de los adquirentes de los lotes en cuestión, del planteo de
prescripción formulado por la Municipalidad de Tandil. 5) Imponer las costas
de primera y segunda instancia en el orden causado, por tratarse de una
cuestión compleja que pudo llevar a los comparecientes a litigar en la forma
en que lo han hecho (art.278 de la L.C.Q.; arts.68 y 69 del Cód. Proc.). 6)
Diferir la regulación de honorarios para su oportunidad (art.31 de la ley
14.967). Regístrese. Notifíquese a las partes por Secretaría y devuélvase.

20138919588@cce.notificaciones
27267967364@notificaciones.scba.gov.ar
27319599830@notificaciones.scba.gov.ar
20308806864@notificaciones.scba.gov.ar
mramirez@mpba.gov.ar

REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 12/07/2022 09:49:31 - PERALTA REYES Victor Mario
- JUEZ
Funcionario Firmante: 12/07/2022 11:29:55 - LONGOBARDI Maria Ines -
JUEZ

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‰7Yè!H"m;\"Š
Funcionario Firmante: 12/07/2022 12:01:58 - CAMINO Claudio Marcelo -
SECRETARIO DE CÁMARA

‰7Yè!H"m;\"Š
235700014002772760

CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL SALA II - AZUL

NO CONTIENE ARCHIVOS ADJUNTOS
Registrado en REGISTRO DE SENTENCIAS el 12/07/2022 12:08:19 hs.
bajo el número RS-90-2022 por Camino claudio.

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