ee CAPITULO 4 . AINTERPRETAGAO 00 ART. 618 DO CC SOBRE A RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR — 4,1 EVOLUGAO DO TEMA -VISAO GERAL E ATUAL Oentendimento juridico sobre a responsabilidade do construtor modificou-se ao longo do tempo. Quando foi editado o Codigo Civil de 1916, os dados da industria imobilidria, a sua dinamica, as técnicas construtivas, os conceitos juridicos sobre a matéria, sobre as obrigagdes das partes, enfim, as premissas de raciocinio ea situagao de fato eram completamente diferentes em relacao a situacao atual. A populagio total do Brasil, quando foi editado 0 Codigo Civil de 1916, era da ordem de 27.540.614 habitantes. Nao tinha ocorrido ainda 0 éxodo rural, que trouxe as grandes cidades enorme necessidade de habitagSes. Entre as novidades posteriores ao Cédigo Civil de 1916 — e que passaram a influen- ciara interpretacao do seu art. 1.245 -, houve a regulamentagio da profissao de engenheiro, que ocorreu em 1933, definindo sua responsabilidade profissional. Verificou-se a modificacao das técnicas construtivas, que também passou a in- fluir na interpretacao do alcance da garantia prevista no art. 1.245 do Codigo Civil de 1916. Nas décadas de 1960 e 1970, houve a edigao de uma série de leis e decretos que estimularam o setor habitacional e da construgio civil, destacando-se: a Lei n. 4.380, de 21 de agosto de 1964, que instituiu a corregao monetaria nos contra- tos imobilidrios de interesse social, o sistema financeiro para a aquisigio da casa propria, criou o Banco Nacional da Habitacao (BNH), sociedades de crédito imo- biliario, as letras imobilidrias, o Servigo Federal de Habitagao e Urbanismo, e deu outras providéncias;a Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que dispde sobre ocondominio em edificagdes e as incorporagdes imobilidrias; a Lei n. 4.864, de 29 de novembro de 1965, que criou medidas de estimulo 4 construcio civil; a Lei 0, 5.741, de 1° de dezembro de 1971, que dispée sobre a protegio do financiamento de bens iméveis vinculados ao Sistema Financeiro da Habitagao. Esse conjunto de medidas, dirigidas, sobretudo, a solugao do problema da mora- dia, criou condigdes para que houvesse expansio no mercado imobilidrio, com grande incremento na quantidade de construgées, o surgimento de novas cons- orirosas A itERERETAGKO DO AT. 614 DO CE:SOMRE A RESPONSARIIDADE1O CONSTROTOR Cy6 fssionais atuando no ramo, entre muilas OutTas novidades, das construgdes deu a responsabilidade do constrator de construgées era maior, a de pessoas, tam. trutoras, de novos profi Aampliagio do mercado e uma dimensao maior. A quantidade bém, ea de problemas, maiorainda. Nesse entretempo, houve modificagdes na legislagao do inquilinato, com reper. cussio direta no setor da construgao civil, fazendo oscilar o estimulo ea retracag dos investidores no mereado de imoveis para locag Em 1990, veioa Lei n. 8.078, de 11 de setembro de 1990 ~ 0 Codigo de Defesa . que passou a dar tratamento diferenciado aos consumido- do Consumidor res, entre os quais se inserem os adquirentes de unidades de empreendimentos imobi ios, Outras importantes alteragdes conceituais passaram a influir na interpreta- Gao da responsabilidade do construtor, principalmente com a consagracao dos principios da boa-fé objetiva e da funcdo social do contrato, ja no Cédigo Civil de 2002, Desse retrospecto, pode-se perceber que muitos fatos ocorreram posteriormente a0 Codigo Civil de 1916, influenciando e modificando o pensamento juridico so- brea responsabilidade do construtor. A situagdo e muitos dos prineipios que vigo- ravam a época do Codigo de 1916 eram diferentes dos principios que emanam dos fatos atuais, o que nos autoriza a considerar que muitos dos grandes mestres que emitiram juizos naquele contexto juridico poderiam revisar o seu entendimento caso reapreciassem a mesma questio sob os principios juridicos supervenientes (CDG, por exemplo). E natural que a jurisprudéncia também tenha acompanhado essas alteragdes e tenha-se transformado ao longo do tempo. Isso faz. com quese deva interpretar a doutrina clissica ea jurisprudéncia mais antiga com o devido temperamento (cum grano salis), ajustando-as ao cenario atual., ————_—_—_— 4.2 AS CLASSIFICAGOES FEITAS PELA ENGENHARIA, PRIORIZANDO OS PROBLEMAS REFERENTES A ES- TABILIDADE DA EDIFICAGAO (SOLIDEZ) EM RELACAO A HABITABILIDADE (SEGURANCA - SALUBRIDADE DOS MORADORES) 42.1 INTRODUGAO Com base nas teorias e classficagdes que existem na Engenharia, é possivel es tabelecer no campo juridico (e particularmente na classe dos vicios referentes a solider. e seguranca) prioridade dos vicios referentes a solider solider, = estab LUVKOL_ AHESFONSARIIDADE DOS ACHNTES, NA CONSTRUGKO Citdade da edificagao), em relagio aos vicios ou defeitos referentes a habitabilidade (ceguranca = salubridade dos moradores = habitabilidade)'”, com importantes reflexos na aplicagao dos prazos de ssponsabilidade e para amagao. Aaplicagdo das regras juridicas deve levar em conta a importincia da falha em re~ Jado ao conjunto e, para is 0, 6 necessirio ter visio sistémica da edificagao. Assim, em principio, é correto que a responsabilidade do construtor acompanhe a clas- sificacao e a priorizagao dos problemas que sao feitas pela propria Engenharia € correto, também, que se considerem maiores os prazos de responsabilidade do construtor em relagio aos itens ou sistemas mais importantes da edificacao, em relago Aqueles que, mesmo sendo importantes, situam-se em patamar inferior aos primeiros. Dentro da classe dos problemas referentes a solidez. e seguranga, por exemplo, poderia ser feita subclassificacao em razio da natureza e prioridade dos itens, pois alguns elementos ou servicos antecedem e sao prioritarios em relagao a outros, como € 0 caso, dentro do sistema estrutural, das fundagdes e pilares em relagao as divisorias internas; estas inexistiriam se nao existissem condigdes de assenta- mento do prédio. Em teorias e classificagdes de diversas naturezas, a Engenharia prioriza alguns subsistemas em relagdo a outros. Assim ocorre na visio sistémica da edificagao, na Teoria dos Estados Limites, quando distingue os estados limites iiltimos de estados limites de utilizagdo e também quando classifica os critérios de desem- penho para edificios habitacionais, separando critérios essenciais (entre os quais se insere a estabilidade da edificagao) de critérios classificatérios (entre os quais, se inserem questdes de habitabilidade, adiante comentadas). 4.2.2 VISAO SISTEMICA DA EDIFICAGAO ~ TRATAMENTO DOS PROBLEMAS COM BASE NA RESPECTIVA IMPORTANCIA Quando se analisa a importancia dos vicios e defeitos, € preciso ter visao sisté- mica da edificacdo. A visio sistémica compreende os edificios como complexos Sistemas) funcionais maiores, constituidos de varios subsistemas componiveis de formas diversas; os proprios objetos sao redes de relagdes, embutidas em redes maiores. De acordo com a visio sistémica, as propriedades essenciais de um organismo sao propriedades do todo, que nenhuma das partes possui. Elas surgem das interagdes e das relagdes entre as partes. Embora possamos discernir 147 Apropésito dessa distingdo, ver item 4.3, “A evolusio do coneceito de solidez ¢ seguranca” (a soli dex iga-sea construcao ea seguranca, is condigdes de habitabilidade), asistema, elas nao sio isoladas, a natureza q, individuais em qualquer partes individuais em 4 Parao pensador sista cgemprediferente da mera soma de suas partes. pe mien ats eae ee andamentais. Uma estrutura bem feita propicia um sistema q. pom desempenho, eassim por diante, Nese contexto, a estrutura antecede e condigao da existéncia ou funcionamento dos demais sistemas VISAO SISTEMICA (SISTEMAS DENTRO DA EDIFICACAQ) _ HIDROSSANITARIO: a FUNOAGAO 4.2.3 ESTADOS LIMITES: ULTIMOS E DE UTILIZAGAO Na teoria dos estados limites das estruturas de concreto, a Engenharia faz uma distingao, uma priorizagao, entre estados limites tiltimos, que sio aqueles cor- respondentes ao valor maximo da capacidade de suporte da estrutura, e estados limites de utilizacao, que decorrem de critérios de utilizagio normal ou de dura bilidade. 0 termo “estado limite” vem sendo preferido a “colapso”. Estado limite ultimo, segundo Fusco, ocorre quando a estrutura esgota a sua ca- pacidade de suporte, deixando de apresentar as caracteristicas exigiveis para a sua utilizacdo; nesse caso, surge uma deficiéncia estrutural, caracterizada pelo apare- cimento de danos estruturais. Por outro lado, estado limite de utilizagdo existe quando ficar comprometida a durabilidade da estrutura ou quando ficar preju- dicada a utilizagdo funcional da construgao; nesse caso, nao ha danos estruturais que, de imediato, comprometam a sua integridade, mas apenas desempenhos inadmissiveis para a manutengao da propria estrutura ou para a utilizagdo nor 'MOHO.1 A MESPONSABLIDADE DOS AGENTES, NA CONSTHUGHO CIEsmal da construgao™*. Ou seja, os problema de um sistema podem corresponder jum desempenho fora dos padres especificados paraa sua utilizagdo normal ou uma parada de funcionamento devido a ruina de um ou mais de seus compo- nentes. Os estados limites de desempenho correspondentes ao primeiro tipo de problema, no qual nao ha ruina do sistema, sio designa dos por estados limites de utilizacio. Os estados limites de desempenho correspondentes ao segundo tipo de problema, no qual ha uma interrupgao da utilizagdo, sio chamados estados limites tiltimos'*. Continvagio Paredes de vedagda/ sarepertos "mactos de corpo mole seguangaeuiiard0 Impactos de corpo male seguranga utilieagia ragga com portas Fechamentabrusco Impacto na fata de porta Esabilidade resistencia estrutral Detormagtes verticals Corgasvertcsis concentradas Imaactos de corpo mole segurangae utiizecéo Lmpacts de corpo mole segurancae uilizardo Coberturas Esabilidade eresisénci estrutural Deformagies veticais Cergasverticaiscancentradas Coverturas acess : i } | | Coberturas nao acessiveis | : Granizo * Peas suspensasemfras I Atabela acima, sugerida por Mitidieri, demonstra que existe uma prioridade dentro dos diversos sistemas que compéem a edificacao, inclusive do sistema estrutural (que compreende os vicios de solidez e seguranca), tanto que alguns sio considerados es- senciais e outros, apenas classificatérios. SSS 4.3 AEVOLUGAO 00 CONCEITO DE SOLIDEZ E SEGURANCA — A PARTICULARIZACAO DOS VICIOS DE HABITABILIOADE Inicialmente, a interpretacao do texto do art. 1.245 do Cédigo Civil de 1916 tendia a ser gramatical ¢ resultou em divergéncias, tanto na doutrina como na jurispru- déncia, nao apenas sobre a natureza do prazo de cinco anos estabelecido no citado dispositivo legal (se prescritivo, decadencial ou de garantia), como também sobre a. compreensao, ou extensio, da expressio “solidez e seguranga”. HIVROL_AanstonsaniLiDADE DOS AceNTES, Wa CONSTRUIGKO CWE‘com o passar do tempo, firmou-se 0 entendimento de que 0 conceito de solidez ce seguranga referido no art. 1.245 do Codigo Civil de 1916155 -e agora reproduzido no art. 618 do Codigo de 2002!5*~ nao seria aquele que decorre da interpretacao gramatical, literal, do texto. Conforme a doutrina de Pontes de Miranda: — O conceito de solidez nao apresenta dificuldades para a apreciagao das espécies. Quanto a seguranga, nao se pode entender que s6 se refira a auséncia de possiveis danos provindos de desabamentos ou rompimento de paredes ou tetos ou soalhos, ou arrebentamento de escadas. Ha 0s perigos de incéndio, de umidade grave, de anti-higiene e de gases'®, Para Sérgio Cavalieri Filho, “(...) a norma em exame (art. 1.245 do CC de 1916) nao mais comporta uma interpretagdo puramente gramatical. Quando a lei fala em solidez e seguranca, esta a se referir nao apenas a solidez e seguranca globais, mas, também, parciais. Esses vocdbulos devem ser interpretados com certa elasticidade...”'5*. E Gongalves observa que isso se justifica | ‘A doutrina e ajurisprudéncia témalargado o conceito considerar uma e outra ameagadas com o apareciment natureza, numa interpretagao estrita do art. 618, dimento dos julgadores evoluiu no sentido de que ranca” nao restringe a responsabilidade do empreite ses em que haja risco de ruina da obra'®, © Superior decidiu que a expressio “solidez e seguranga” utilizada: aboa habitabilidade do prédio, tais como infiltragdes bem estao por ela abrangidos'®. oti 155 CC de 1916: “Art. 245, Nos contratos de empreitads consideraveis, o emy wreiteiro de materiais € execugao espond: ‘© seguranga do ante assim: «em razao dos materiais, como D, ‘achando firme, preveniuem tempoodonodaobra’. 156 CC; “Art, 618, Nos contratos de empreitada dee out empreiteino de materi a wlide7 e seguranca do trabalho, assim em 157 Apud GONGALVES, Carlos Roberto. Respo? 158 CAVALIERI FILHO, op. cit.,p.296- : 159 GONCALVES, op. cit., P. 414: ae 160 $1, REsps 27.223-7-RJ, 32.239-3-SP € 37.550-8-SPy REsp 49,891-0-PR, Rel, Min. Costa Leite, ‘ 161.1), REsp 46.568-SP, j.25-5-1999, Rel Min Ari ‘AYATUL 4 Aeramrnsagho D0 ART; 414 BO Er SOBRE% iat Diversos acérdiios fazem referéncia a um entendimento mais amplo desse dispo- sitivo', salientando que a solidez ea seguranga a que se refere o hoje revogado art. 1.245 do Codigo Civil de 1916 (art. 618, do CC de 2002) nao retratam sim- plesmente o perigo de desmoronamento do prédio, cabendo a responsabilidade do construtor nos casos em que os defeitos possam comprometer a construcio € tornd-la, ainda que num futuro mediato, perigosa, como ocorre em rachaduras € infiltragdes"**, Dos acére dos julgadores: ‘20s, colhem-se trechos expressivos do entendimento Sustento, destarte, que as infiltragdes de agua nos tetos ou paredes, por motivo de fendas ou fissuras, podem ser abrangidas no conceito de seguranca do edi- ficio, pois a seguranga ¢ também a seguranca dos moradores, ¢ os moradores nio podem ser considerados seguros habitando num prédio onde a infiltragao de gua e umidade causam ou podem causar manifestos danos a sua satide. um problema de seguranca, nao abrangente apenas da eventualidade de desa~ bamento do prédio, mas também das perfeitas condigées de habitabilidade e de salubridade da edificagao'™*. Assim, com a evolugdo do pensamento sobre esse tema, firmou-se 0 enten- dimento de que a expressio “solidez e seguranga” da obra, constante no art. 1.245 —e agora no art. 618 do Cédigo de 2002 - nao contempla, como pode parecer A primeira leitura, a responsabilidade do empreiteiro apenas em re- lacao a estabilidade da obra. A amplitude é maior: a solidez liga-se ao que se construiu, isto é, a0 objeto, e a seguranca concerne ao sujeito. © fato € que, por forca do entendimento doutrinario e jurisprudencial, ampliou- -se 0 conceito de seguranca para estendé-lo também aos moradores, criando ~ dentro da classe de vicios de solidez e seguranca previstos no art. 618 do CC -uma categoria especial, de vicios referentes a habitabilidade dos moradores, como sio 08 casos de infiltracdes generalizadas, umidade grave, questdes de salubridade; perigos de incéndio, de gases, anti-higiene, por exemplo, que nao dizem respeito necessariamente a ruina ou ao comprometimento da estabilidade da edificacio. 162 “Acitada norma legal (art. 1.245) efetivamente faz referéncia a solidez e seguranga do trabalho €@ doutrina mais conservadora empresta-lhe interpretacao estrita, por té-1a como de carter excepcional. Observa-se hoje, entretanto, tendéncia a ampliar-se a abrangéncia, para compreender os defetos graves em geral endo apenas aqueles que pudessem traduzir risco de ruina, Embora fazendo restrigoes, Caio Mario da Silva Pereira da noticia dessa corrente, salientando que encontra amparo no Direito Comparado, especificamente nos cédigos mais modemos que o nosso, de Portugal e Italia". RESP 32.239-3-SP (93.0003680-7), REsp 178.817-MG (1998/004.4814-4), REsp 27.223-7-RJ (92.0023144» todos relatados pelo Min. Eduardo Ribeiro, 163 ST), REsp66.565-MG (95/0025220-1), Rel. Min, Salvio de Figueiredo Teixeira,j 21-10-1997,D] 24-1997 164. ST}, REsp1882-RJ, Rel. Min. Athos Carneiro, j. 6-3-1990, DJ 26-3-1990. LIVRO LA RESPONSABILIDADE DOS AGENTES, NA CONSTRUGAO ciViLa vicios Ue podem ou nao ser enquadrados na classe dos vicios referentes 4 papitabilidade ~ ou seguranga = dos moradores, dependendo de causarem nad nao insalubridade. ‘Um pequeno vazamento atras do chuveiro, por exemplo, na causa jnsalubridade. Mas, se nao for reparado a tempo, suas CORPO a is jem tomar-se de tal magnitude que passem a causar insalubridade, Nessa ipo. tese, ca80 S& trate de vicio de construgao, o problema deve ser ttotad ch one ret, com os prazos decadenciais a ele aplicaveis/e nao como vicio atereste habitabilidade, que, diferentemente dos primeiros, gozam da garantia legal de cinco anos. O mesmo se diga em relagao a uma infiltracdo, que pode ou nao ser enquadrada como vicio de habitabilidade, dependendo da sua magnitude. vale dizer, para que sejam assim considerados, os vicios referentes a habitabili- dade devem ter caracteristica sistémica, ou seja, é preciso que se trate de uma falha generalizada, e nao apenas localizada. como se observou nos itens anteriores, os vicios referentes a estabilidade da obra compreendem, naturalmente, a seguranga dos moradores. Mas, de acordo com a interpretacdo da jurisprudéncia ~ que associou a seguranga dos m questdes de habitabilidade — pode-se dizer que existem s preendendo a estabilidade da obra e, consequentemente, ase dores) e vicios de habitabilidade (compreendendoa segurs tocante as questdes de habitabilidade, e nao de ruma). ais vicios de habitabilidade comprometem a finalid pera de uma edificacdo e, por isso, integram a classe art. 618 do CC, contando com a garantia legal de, forme a classificagao que ¢ feita pela propria Eng tesa solidez da edifieagao sao prioritarios € an habitabilidade, justificando que lhes seja dado s no tocante aos prazos de yeclamagao. Até porque existe € deterioragdo mais rapida dos elementos ¢ ComiP® bilidade (em geral dos sistemas elétricos mentos estruturais da/edificagdo/ssnams(cineo) anos previstos no art. 1.245 0 carater de garantia'™, e admitinde a proposi- tura da acdo contra o empreiteiro no prazo prescricional de 20 (vinte) anos (prazo de prescrigao que vigorava para as acées de natureza Pessoal, sob a égide do CC de 1916). Era esse 0 entendimento dos autores, entre os quais Hely Lopes Meirelles', Ou seja, tratava-se de um prazo longo e compreensivel, em se tratando de aspec- tos vitais para os iméveis como sao a solidez ea seguranca, No Codigo Civil de 2002 foi introduzido pargrafo tnico ao art. 618, dispondo que “decaira do direito assegurado neste artigo 0 dono da obra que nao Propuser a acio contra o empreiteiro, nos 180 (cento e oitenta) dias Seguintes ao aparecimento do vicio ou defeito”'", Fazendo um retrospecto, temos que, de acordo com a jurisprudéncia que se for- mou sob a égide do CC de 1916, o vicio ou defeito de construcio podia aparecer Nos § (cinco) anos previstos no art, 1.245, € tinha-se 0 prazo de 20 (vinte) anos (prescri¢ao) para reclamar a indenizagéo contra o fornecedor, construtor ou in- corporador, entendimento esse que se consolidou na Stimula 194 do Superior Tribunal de Justiga: “Prescreve em vinte anos a agao para obter, do construtor, in- denizacao por defeitos da obra”, < No Codigo de 2002 a regra é tido o prazo de 5 (cinco) anos concernente tabelece o prazo decadencial de 180 (cento contado do aparecimento do vicio o 0, mudanga da natureza juridica do p ¢4o do prazo, anteriormente prescricional), Aohyen pardgrafo tinico (180 dias), isso deixa ao prazo; unicamente o carater de garantia (j4 que nao s 165 CAMBLER, Everaldo Augusto. vista dos buna 997,270, 166. MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Cons 167 CC: “Art, 618. Nos contratos de empreitada. preter de materia eexeeugio responders. dez e seguranga do trabalho, assim em razdo, direito assegurado neste artigo o dono da ol (cento e oitenta) dias seguintes ao aparecimento LiVkO1 4 RESPOSSAMILIDADE DOS AGENTES, NACoga.agi0 Nesse sentido 0 entendimento de Teresa Ancona Lo cinco anos previsto no caput do artigo assumiy claramente o ado pela jurisprudéncia patria: é prazo de garantia”, Pes!" “O prazo de carater que lhe era corre que a introducao do paragrafo tinico a0 art. 618, nos termos aci i ‘eavivar as discussdes Sobre a responsabilidade do moe if iscussé empreiteiro, qui cexta forma pacificada pelas discussées sobre o equivalente Ripomrig) a Bee der916, que era oart. 1.245, Cédigo Foi Caio Mario da Silva Pereira quem inspirou a disposicio do panigrafo tinico doart. 618, fazendo constar, no seu Projeto de Gédigo de Obrigagdes de 1965, a obrigagao de se ajuizar a acao nos 6 (seis) meses que se seguirem ao “apis do defeito, sob pena de decadéncia'®, 0 Projeto do Gédigo de Obrigacoes de Caio Mario da Silva Pereira, em 1965, dava ao paragrafo tinico do art. 1.245 do CC de 1916 amesma redacao que tem hoje o paragrafo tinico do art. 618 do atual. Agora, o Codigo Civil estabelece um prazo decadencial para acio, o que nao deixa muita margem a interpre s Aprimeira leitura, uma interpretagao g do Cédigo Civil induziria a concluir que, se odo nos 180 dias seguintes ao surgimento do vici segurado no caput, ou seja, da responsa q “durante o prazo irredutivel de 5 (cinco) anos, pela assim em razao dos materiais como do solo”. ~ 168 LOPES, Teresa Ancona, op. citP-299 i) PEREIRA, Caio Mario da Silva, Instituigdes de Direito aa Oart. 26, «do CDC, dispoe que obs da pelo consumidor perante o fornecedor de produtes dente, que deve ser transmitida de forma inequvoras ‘APTULO4 A nreapnErAgo DO AKT. 618 DO GCSOBRE A RESPGHa casos em que a norma, tal como formulada aramaticalmente, 6 =a Jo fim a que foi criada, Por isso € que o clemento Fi sa pean 1a interpretacao, devendo o intérprete se deter, posterige. eal Parsienates ra, pela conjugacdo dos dois (textuaiy ena ren 6 ponto de equilibrio e harmonia, que espethe Sentido eal, que pode nao eaincidir com o sentido Hiteral!" ei ¢ forma sister | consen. Assim, a interpretagao desse texto deve ser feita de forma sistematica, consen, nea com os principios juridicos contemplados em outros dispositivos legais ¢ também com a jurisprudéncia ja consolidada, porq nto Oo NOVO Cédigo Civi, colhe a discussao sobre a responsabilidade do construtor em estagio jé ma- duro, tanto nos tribunais como na doutrina. Ocorreram mudangas de extrema relevancia ao longo do tempo, que devem ser levadas em consideragio na interpretacao do dispositivo. Houve um surto de edificagdes, sobretudo posteriormente a Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, trazendo consigo a modificagao de técnicas construtivas, Houve a regulamentacio da profissio de engenheiro, dispondo sobre a responsa- bilidade profissional. Houve a promulgacio do Codigo de Defesa do Consumidor, que modificou conceitos e responsabilidades, legislagdes dessa natureza, Consolidou-se a teor conscientizacdo maior, nao apenas da res todo, mas também da necessidade de de i colocando o pais na vanguarda de ria da boa-fé objetiva,e houve uma ponsabilidade dos agentes como um Ajurisprudéncia que se irmou sob aégide tensos debates, nos quais os julgadores de: dos fundamentos acima referidos ou todo ‘rucdo civil, pela sua naturez, compradores de imoveis deveria contar com um do Cédigo Civil de 1916 foi fruto de in- stacaram, analisaram e aceitaram parte os eles, no sentido de indicar quea cons- a, € importante nao apenas para os contratantes ou » Mas também para a sociedade em geral, e que, por isso, Prazo especifico de garantia. Seria precipitada in. oe | Precipitado imaginar que, depois de a doutrina ea jurisprudéncia terem itos previstos no antigo art. 1.245 (atual art. 618 alargado como fizeram og concei 10 € Responsabilidade Civil. 2.ed. S30 Paulo:do Codigo Civil), desconsiderassem todos os aspectos comentados € passassem a adotar uma interpretagio literal do parigrafo inico do art, 618 do Enio se afigura provavel que 0s tribunais venham a se despojar de interpreta goes ¢ conceitos consolidados ao longo de anos, para acolher o entendimento de que, caso nao seja proposta a aco no exiguo prazo de 180 (cento € oiten contados do surgimento do vicio ou defeito, ocorrers o decaimento do dire se ter uma obra com as caracteristicas de solide e seguranca, qu propriedades esperadas e que devem serinerentes a uma ed dias. lode de resto, sao acho. sobretudo porque solidez e seguranca constituem propriedades que devem ter aconstrugao ou edificacdo, sem as quais estas ultimas deixariam de atender a ex- pectativa que razoavelmente delas se espera. Essa hipotese (de mudanga do entendimento) torna-se mais remota ainda diante da consolidagao da teoria da boa-fé objetiva, verificada ultimamente, que da ao contratante da construcdo ou comprador de um imével novo a justa expectativa dereceber um produto seguro, estavel, de boa qualidade, duravel, enfim, um pro- duto que atenda ao que se espera de um imével, que, por ter caracteristicas pecu- liares e diferentes dos bens méveis, tem no art. 618 (como tinha no art. 1.245 do Cédigo Civil de 1916), uma garantia excepcional. Qual seria, entdo,a perda do demandante se deixasse escoar 0 prazo de 180 (cento coitenta) dias? De qual direito decairia? Qual, afinal, o direito assegurado nesse artigo 618 do Codigo Civil, que seria objeto da decadéncia? Tentemos identificar, abaixo, qual o direito que o caput do art. 618 assegura.ao dono daobra e que seria passivel de caducidade (como estabelece o pardgrafo tnico): 2) seria a responsabilidade do empreiteito, isto é direito do dono da obra de responsabilizar 0 empreiteiro? sranga do trabalho e dos materiais, isto 6,0 direito .dades esperadas e que devem ser b) seria o direito a solidez e segu ! do dono da obra de ter asseguradas essas proprie inerentes a obra? tivel) de 5 (cinco) anos, isto é, 0 direito do dono ) seria o prazo de garantia (irredut lependentemente da prova da culpa do constru- da obra de reclamar o conserto ind tor (ou seja,a garantia)? o nos parece que a possibilidade de responsabilizacio Quanto ao item “a”, nis caducidade depois de 180 (cento € do empreiteiro seja um direito passivel de Cavirotoe auvteunneragio bo ART 6 BO Co SOOKE A RESPONSAMIIDADE DO CONSTRUTOR‘op ty do viein on defi. ESSE CLEA yoy simen 4 oitenta) dias do su) pyentos que FOFINAPIN A rsp ygg thy junc para cara frmtanentecom CH ws au Tonge dats Linn altas Cortes ao longs incos conquis AUN Hebi, ; ei rados na defiesa do connie ac aos ¥ hn homenal em rel Fidade civil. Nao nos parece que a inacs "a ilies pigs da responsi ce a wee raza de rio (conto eoitenta) dias, Contado do sayy obra no exiguo pr ondao de implicar tunanba perdi ocondio vicio, ten odono da obra decais pilar que Quanto ao item “bh”, seria absurdo cogitar que * ‘li aleriais que so propricdades ins. solideze seguranga do trabalho ¢ dos materiais proy incaes DOS 180 (Cento © si dodingy iy formulasse uma reclamag Gitenta 4 da edifieagao se i thi ip, Supondo que se imaginasse a pert diydijan contados do surgimento do v ; sn relagio ao item em questio, também nao parece razoivel €Nem juridicy 31 obra, de-unn lado, ¢, de outro, cones, Pingira perda dese dircito ao dono esse beneplicito ao empreiteiro, que se livraria da responsabilidad, bisca ng, edificagdes de modo geral, diante da ina 9 do dono da obra pelo exigua pray, de 180 (cento c oitenta) dias. Isso também nao se afigura razoavel € nem juridics, Destarte, o que resta ¢ assim nos parece é que a ina cio do dono da obra depois de 180 (centoc oitenta) dias contados do surgimento do vicio ou defeito te ja. ocondin, deafastar dincito de garantia a seu favor, assim entendida a responsabilidade obje. tivadoempreiteiro, que vigora durante o periodo de cincoanos. Embora seafigre tum recrudscimento em relaco a negra que vigorava no art, 1.245 do Cédigo Civ de 1916, esse scria 0 unico direito razoavelmente considerado para a decadénca revista no parigrafo tinico do art. 618, Ou seja, se o dono da obra deixartranscornet inalbiso prazo de 180 (cento eoitenta) dias contados do surgimento do defeito, pe devia osbenefiios que militam seu favor, da responsabilidade objetiva doempte “ei Ggaranta) eteria que provara culpa do mesmo para conseguir seuinte® © dono da obra continuard com o seu dires priedades de solidez ¢ seu favor, qual s ito de ter uma edificagdo com as pr” dee etans®s Mas perder um outro direito que milita et ‘ja.o da culpa presumida do empreitciro nesse periodo de cn? cdo a solider e seguranga da ob Significa que tera, entdo, deprovet aculpa doconstrutor, anos,em Fin relacio aos vicios que dizem respeito 4 solid abilidade, ou so nao nos parece ravoavel que / da obra, assim entendidos suranga da obra contra o risco de ruil © construtor se veja livre ‘Actcristicas de Dexiguo pr aqueles referentes a est da responsabilidade de executar uma obra com as ¢ ja do ca contratante ou comprador ne surgimento, solidez, e seguranga, pela inére ° in 0 de 180 dias contados do respect Pam HOE NANT AA LUnSI MeyA propria Engenbaria fornece elementos indicad adores de ilde estrutura de que a vida titil de uma modo que nao seria razodvel admitir apresentar ess menor, apenas em razdo da inércia do inte sdo surgimento do defeito,"75 ve ser de 50 anos, até mais!?2 de jue uma edificagio deixasse de q ‘a qualidade intrinseca, em prazo Tessado no prazo de 180 dias contado ma edificacdo que ndo apresente as caracteristicas de sol ; quer idez, e seguranca nao sera adequada a finalidade que dela se. ‘espera. Confir oconceito de adequagio exposto Capitulo 2, item 2.3, a informar. que um produto ou servigo apresentara vicio de adequacdo sempre que nao corres sumidor quanto a sua utili Ponder a legitima expectativa do con- Ac80 Ou fruigao; ou seja, quando a desconformidade do produto ou do servigo comprometer a sua prestabilidade. No CDC, a garantia de adequagio € mais do que a garantia de vicios redibitorios, prevista no CC; é garantia implicita ao produto, garantia de funcionalidade, de sua adequacio, garantia que atingird tanto o fornecedor direto quanto os outros fornecedores da cadcia de producio, Significa que o fabricante ou construtor deve colocar no mercado de consumo produtos que tenham as caracteristicas que Thes sao proprias e que atendam a fungio que deles legitimamente se espera. Segundo Fusco, basta que haja a ruptura de um elemento qualquer da estrutura, mesmo de importancia secundaria, para que ela deixe de manter as caracteristicas de se- guranca exigiveis para a utilizago normal da construgio'”*. Portanto, como primeiro enfoque, nao nos parece que o prazo decadencial de 180 dias, previsto no paragrafo tinico do art. 618 do CG, seja aplicavel aos vicios ou defeitos que afetem a solidez e seguranca, em si, mas apenas a garantia dos mesmos, de tal sorte que essas caracteristicas — proprias da edificagao — continua a ser exigiveis, sim. Porém, se nao houvera reclamagio durante 0 prazo estabelecido na lei (180 dias), areclamagaio se sujeitara a outro regime, diferente daquele que vigora — ° veriodo da garantia, Nesta hipotese (de alta de reelamagio no prazode 80 i, diferentemente do que acontece na vigencia da garantia, tera de ser provada a responsabilidade do construtor ou incorporador, pela falha. iz, que “decaira do direito Assim, quando o paragrafo tinico do art. 618 do CC diz que “ears fod ue assegurado neste artigo o dono da obra que nao propuser a acio contr P? ‘ual, definida na NBR 15575:2013NBR 15575:2013.€m : reproduzida no Capitulo 3, item 3.5.2 ha provocado, pela sua demora, 0 fra ema estrutt 172 Confira-se a vida titil minima do sistema -1:2013, S0anos,conforme Tabela 7, da NBR 15575:2013NIA ISSO apt 173. Ressalvem-se os casos em que a inercia Problema 174 FUSCO, op. cit.,p.193. 12 teiro no prazo de 180 dias contados do surgimento do vicio”, 0 “direito asseiu- rado neste artigo” 6 0 direito de garantia, assim entendido o direito de reparacao dos vivios ou deteitos independentemente da prova da culpa do construtor (ou seja,o diteito de garantia), e nao direito de receber uma construgio com as ca- iedades esperadas de qualquer racteristicas de solidez e seguranga (que sido prop se de dois direitos: um direito de garantia, e outro, direito de edificagdo). Trata receber a prestagio, pelo fornecedor, em perfeitas condigée . Nao se pode con- fandir o diveito de garantia com a garantia do direito, ou seja, de um lado a ga- rantia que se tem quanto a reparagio dos vicios referentes a solidez e seguranga independentemente da prova da culpa do empreiteiro, e de outro lado o direito quese tem de ter uma obra com as caracteristicas de solidez.e seguranga, que sao propriedades inerentes e esperadas de qualquer edificacao. A eventual perda do direito de garantia nao implica a perda do direito de se ter essas propriedades da coisa, ou seja, do diteito de se ter a prestacdio bem cumprida pelo contratado ou vendedor, que s6 ocorre com a entrega da coisa em perfeitas condigies. Embora da leitura do texto se deduza que o prazo para reclamar sobre os vicios e defeitos € de 180 dias, sob pena de decadéncia dos direitos assegurados no caput desse art. 618 (assim consta expressamente no texto legal), em verdade, a falta de propositura da agio nesse prazo de 180 dias nao deve causar a perda do direito de se ter uma obra com 0s requisites de solidez e seguranca (propriedades da edificagao), mas apenas da garantia de reparagio dos vicios independentemente da prova da culpa do construtor, que milita em favor da vitima, de tal sorte que, verificada a sua inacdo nesse prazo, deverd provar a culpa do construtor. Em outras palavras, quando nao € proposta a acao nos 180 dias seguintes ao surgi- mento do vicio ou defeito, é que o interessado deixara de se beneficiar das vanta- gens da garantia (responsabilidade objetiva = nus da prova) e passa a tera obrig gio -0 6nus - de provara culpa do empreiteiro, que nao teria se propusessea acdo dentro do prazo de 180 dias. Contudo, uma vez provada a culpa do empreiteiro, mesmo depois de decorrido o prazo de 180 dias contados do surgimento do vicio ou defeito, sera ele responsivel pela reparagio, eis que a sua responsabilidadeé de entregar uma edificagdio em condi¢des, com as propriedades que razoavelmente dela se esperam. a 4,6 SOBRE 0 AGRAVAMENTO DOS DANOS ado peloagravamento ‘o interessado negli- 0. ON justificativa na Ede se ressaltar que o construtor nao deve ser responsabiliz: ae : ama das condigdes ou danos, derivado da demora na reclamasios . Bs izacaio en gente deve ser penalizado por sua desidia, ea penalizae LIVED. A RESPONSAMIIDADE DOS AGENTES, NA CONSTHUIGRO CV‘aa sanguitidade da orden juin Nao € sem razao quea lei estabelece prazos para Mqteressado Tee jamar (180 dias para valer-se da garantia e um ano— depois do ode cca anos de garantia legal ~para reclamar o descumprimento do cor fro equiparado). Adios, nio basta ter um direito;é necessario exercita-lo te Fempo deterrinado pela lei, pois muitos direitos perecem pela inércia dc " res, Dai os aforismas juridicos Dormientibus non succurritjuse Viitanbuse situlat . it ij 7 formientibus succurrit jus (0 Direito nao socorre os que dormem). Trata-se d |. Trata-se de pond wr principio que visa a harmonia e paz. social, imposto pela necessdacle da cer vedas relagdes juridicas.O desinteresse do titular, que negligencia oseuditeito siopode premid-lo ou prevalecer sobre o interesse mais forte, que éa estabili- dade das velacdes juridicas. Assim, caso se possa determinar com razoavel certeza a data de surgimento de um vicio que afete a seguranca dos moradores, e caso se verifique que a recla- macéo pelo interessado nao foi feita no tempo previsto, hao de ser imputados aonegligente os efeitos de sua demora, ¢ 0 construtor no deve responder pelos prejuizos decorrentes do agravamento das condigées, derivados especificamente dademora na reclamaco!®. ee 4,7 SOBRE VICIOS EVOLUTIVOS Adifculdade de aplicacao da regra prevista no paragrafo tinico do art. 618, do CC, no tocante aos vicios que impedem a boa habitabilidade do prédio, decorre do ato de que nem todos os problemas surgem com magnitude nem produzem, desde logo seus maléficos efeitos. Porexemplo, uma fissura que é perfeitamente normal em uma construgio devido A acomodacio dos materiais, surge pequena, em Brau tolerivel, e com 0 tempo pode ir progredindo. Pode ser que essa fissura se transforme em algo mais sério € venhaa causar problemas, e pode ser que nao. Dai, conquanto alguns vejam nessa evolugio uma razio para que o interessado faga a sua reclamag3o no momento inicial, quando do surgimento da fissura (sob pena de perda do direito), também se entende que a reclamagio no momento inicial nem mesmo é cabivel (devido Atolerancia tecnicamente aceitavel para as fissuras). Por outro lado, seria despro- ado ficasse permanentemente medindo a espessura Positado exigir que o interes! 4a fissura para, no momento em que atingisse uma medida tal que -ultrapassasse limite da toleratitidade, realizasse a partit das, no prazo legal, a sua reclamacao, 103104 Ha casos em que € praticamente impossivel determinar a data de surgimento do 0 foi feita no prazo de 180 dias contados de problema, para aferir se a reclama seu surgimento. Mas isso nao excluio dever de aplicar a regra do paragrafo tinico do art. 618 do CC, quando se tratar de problemas facilmente detectaveis pelos in- teressados. Nesses casos, nao havera justificativa para o interessado deixar de fazer areclamacao, que possibilitaria ao construtor reparar a tempo e com menor custo o problema, evitando 0 agravamento das condigoes. T rata-se de questao para ser dirimida pela andlise do caso concreto. A inércia do interessado aplicam-se, ainda, por analogia, as disposigdes referentes amora do credor. Com efeito, o art. 400 do CC'”* dispde quea mora do credor (a) subtraio devedorisento de dolo a responsabilidade pela conservacao da coisa, (b) obriga o credora ressarcir as despesas empregadas em conservé-las ¢ (¢) sujeita-o a recebé-la pela estimacio mais favordvel ao devedor. Aplicando analogicamente cada um dos aspectos assinalados (“a”, “b” e “c”) 4 demora na reclamacao dos vicios referentes 4 seguranca dos moradores, temos que, em casos tais, (a) 0 cons- trutor fica liberado - “subtrai o devedor” - da responsabilidade pelo agravamento das condigdes, (b) o credor fica obrigado a “ressarcir” ~ leia-se, suportar —as des- pesas decorrentes do agravamento e (c) 0 credor fica sujeito a permanecer coma coisa no estado ~ “pela estimagao mais favordvel ao devedor”. Assim, nao poderd haver contemplacio no caso de ficar evidenciado que o inte- ressado nao reclamou no prazo legal, contado do surgimento comprovado do vicio, devendo ser decretada a decadéncia, mesmo que parcial, em relacdo aos itens em questao. Citem-se, como exemplo, vazamentos sandveis pelo constru- tora um custo reduzido se apontados no inicio, mas que podem tornar-se pro- blema maior, em custo e nas consequéncias, se houver demora do interessado na reclamacao. Quando houver multiplicidade de problemas de natureza sistémica, que no seu conjunto comprometam a adequagao da construcao ao uso que razoavelmente dela se espera, ai nto 0 maior compreende o menor, de tal sorte que nao se haverd de deeretar decadéneia parcial em relaglo a alguns problemas sungidos anteriormente, se outros maiores os tiverem superado. 176 CC: “Art. 400. A mora do eredor subtrai 0 devedor isento de doto a responsabilidade peta conservagao da coisa, obriga 0 credor a ressarcr as despesas empregadas em conservi-la,e sujeita-o 4 recebé-la pela estimacio mais favoravel a0 devedor, se 0 seu valor oscilar entre o da estabelecido pare ‘opagamento co da sua efetivagao”. LvRO 1 A.RESFONSABILIDADE DOS AGHNTES, NA CONSTRUGRO CHV—_— 4.8 SOBRE A RESPONSABILIDADE PELA SOLIDEZ E SEGURANGA DA CONSTRUCAO DEPOIS DE DECORRIDOS CINCO ANOS (ENTENDIMENTO DOS TRIBUNAIS) Bsc o vicio ou defeito relativo a solider e seguranga da construgio surgir depois de decortidos cinco anos? Ha responsabilidade pela solidez e seguranga da construgao, depois de decorridos cinco anos? Ha possibilidade deagio depois de cinco anos? » do construtor por defei- io nao ¢ pacifica, Mas admite-se a responsabiliza solidez.¢ segueanga, mesmo depois de decorridos cinco anos, cabendo hipotese nao se aplica a A ques tosreferentesa ao autor provara existeneia de culpa do construtor, Ne regra da responsabilidade objet a solidez sobre os fiandamentos de uma agio contra o construtor por vicios referente eseguranga, depois de decorridos cinco anos, Amoldo Wald elucida: rugdes,a lei estabelece a responsabilidade do empreiteiro pela solider. e seguranga do trabalho, assim em razo dos materiais, como do solo, ex- ceto quanto a este, se nao o achando firme, prevenit o dono da obra” (art. 1.245). Essa responsabilidade existe sem prejutizo da ago contratual com prazo prescri- cional de vinte anos que 0 dono da obra tem contra 0 construtor. A garantia de tinco anos significa que durante o mencionado prazo, independentemente de vera responsabilidade do construtor. E um caso de Jo exercicio posterior da agao provando-sea culpa No tocante as con: qualquer prova de culpa, ha culpa presumida, sem prejuizo d do empreitei ie Justica, colhe-se decisio sobre oart. 1.245, Da jurisprudéncia do Superior Tribunal di no sentido de que a responsabilidade do do CC de 1916 (art. 618 do CC de 2002), atingem a seguranga ea solidez, manifestados no prazo construtor pelos vicios que a dda cldusula de garantia doart. 1.245 do CC. Mas essa regra no proponha a provar a culpa do cons- de cinco anos, decorre exclui a acdo de indenizagio do lesado, que se resultem do cumprimento imperfeito, com base na cliusula contratual, expressa no art, 1.056 do CC (de 1916)" trutor por defeitos qu geral sobre a responsabilidade 0-3), 0 relator, Ministro Waldemar Zveiter, confir~ Jo segundo grau, esclarece: “(..) sem desmerecer plicagio da hipstese do art. 1.245 do No REsp 8.489/RJ (REG. 91.000310 mando entendimento do acordio 4 es da exclus os doutos autores das opinio« Cano Civil filio-me aqueles quecistingnem a obrigagdo contratual paraa qual a +1992, soy Wau, Arnoldo, Gur de Dirito Ciel Brasilia. 10, ed So Paulo: Revista dos Teibuna p.353 . 178 ST), RESp72.482-SP (REG. Gob a éyide do CC de 1916), 95 422780), Rel. Min, Ruy Rosado de Aguiar, j. 27-11-1995, D] 8-4-1996 10s,105 rr demanda s6 prescreve vinte anos apés a entrega da obra ou do “habite-se’,aqui Con- fessadamente admitido em 1972", Ainda sobrea possibilidade de ajuizamento da agio pelo lesado depois de decorrido o prazo de cinco anos, 0 acordao do REsp 1.473/RJ (89.00120204) reproduz texto do acérdao da 5 Camara Civel do Tribunal de Justiga do Estado do Rio de Janeiro, na Apelagio Civel 38.719, de 1985, da Comarca do Rio de Janeiro, salientando que nao é de falar-se em prescrigao na agao relativa 4 inexecugao de contrato, porquanto, por ser pessoal, s6 prescreve em 20 anos, conforme o art. 177, do Codigo Civil (de 1916). Nesse mesmo julgamento, foi mantido 0 acérdao da instancia inferior, reeonhecendo-se queentenderaas falhas de construgao como decorrentes de inexecugao contratual e da falta de solidez e segurana do prédio, aplicando, assim, a prescrigao vintendria'*, A licdo de San Tiago Dantas, sobre a responsabilidade do vendedor quanto a quali- dade da coisa vendida, merece transcrigdo: Em face do direito positivo do que entre nds me parece, entretanto, sustentavel é 0 tratamento da falta de qualidade garantida, como inexecucao da obrigacio. E ébvio que, quando alguém compra uma coisa, precisando atributos que ela deve ter, no s6 deixa claro que a coisa nio lhe interessa sem tais atributos, como espera que o ven dedor por eles se responsabilize. O vendedor assume a obrigagio de entregar coisas correspondentes is condisbes ajustadas e ¢ impossiveljustifcara afirmativa de que ele tera cumprido a sua obrigagao entregando coisa diferente, apenas porque a dife- renga s6 ind se revelarem momento ulterior'*, Em questio referented indenizacdo por mé execuco dos servigos de constr iodo edificio de apartamentos, oSupremo Tribunal Federal jé decidiu que,em ae tratando de pretensio fundada nosants.159 e1.0§6 do Codigo Civil de 1916 (ants 186.0 927do Codigo Civil de 2002),0 prazo presctcional é de vinte anos, conforme o ar aes 205 do Cédigo Civil de 2002), e no o de seis meses previsto no art.178, § 5° a a Céxligo Civil art 445, enpute $1 do COdigo Civil de 2002), este itinny aplicével apenas para ago de abatimento de prego ou para a redibitorigt«2, Plicavel E bem de esclarecer que, enquanto no Cédigo Civil de 1916 o maior nal era de 20 (vinte) anos (dai os julgamentos antigos fazerem refeps “vintendria"), no Cédigo Civil de 2002 0 maior prazo de preseriga passou para 10 (dez) anos, conforme art, 205", Prazo prescricio- Ca Prescricao 0 foi reduzido e 179 SI), REsp 8.489-R),Rel. Min, Waldemar Zveter,}29-4-1091,D) 24-6 oS, RESp 1.475-R), Rel. Min Fontes de Alencar. 1212-1989, D) 5 I81 DANTAS,F.C-deSn Tingo.op. cit p.248249. 182. STF-1°T,RE106143-K) Rel. Min. Sydney Sanches, j 12-87, DJ12-2-88, 183. CC\"Art 205. A prescriga ocorre em 10 (ez) anos, quando end he haa asd pag 19 (Sob aide doce 1990 (Sob a égide. do cg e916). 1916) Luvs AHESPONSARLADADE BOS AEATES, NA CONSTHUGAD CK