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GUIA PARA APROVAÇÃO DE PROJETOS

Setor responsável - RESID

Este manual, que ainda está em fase de atualização, tem o objetivo de orientar quanto
à aprovação de Empreendimentos de Edificação de Uso Residencial, exceto aquelas
destinadas a Empreendimentos de Habitação de Interesse Social – EHIS e Empreendimentos
de Habitação de Mercado Popular – HMP.

Passo a passo, o Guia Para Aprovação de Projeto, apresenta e explica os principais

aspectos envolvidos na aprovação de projetos, desde as verificações preliminares, passando
pelas mais comuns interferências existente sobre o imóvel, incluindo as principais interfaces
com outros setores da Prefeitura envolvidos no licenciamento.

O Guia Para Aprovação de Projetos também indica as restrições e índices urbanísticos

que devem ser atendidos no projeto, contendo quadros explicativos da legislação de
parcelamento, uso e ocupação do solo, e ainda a listagem dos documentos necessários para
cada tipo de obra.

Desenvolvido e elaborado pelos técnicos responsáveis pela aprovação de projetos, o Guia

Para Aprovação de Projetos tem como finalidade auxiliar os usuários da SEL/RESID na
elaboração dos projetos e no acompanhamento dos pedidos, com o intuito de garantir a
qualidade do serviço prestado, agilizar os procedimentos operacionais e integrar as diversas
instâncias de análise e aprovação.

Coordenadora de Edificação de Uso Residencial

ESTRUTURA E ORGANOGRAMA

O RESID é a Coordenadoria da Secretaria Municipal de Licenciamento – SEL que tem a

competência para aprovar projetos e regularizar as construções destinada ao uso residencial
nas seguintes categorias :

Uso Residencial

 R1 – Residência Unifamiliar: edificações destinadas a habitação permanente,

correspondendo a uma habitação por lote. (inciso I do art. 3º do Dec. 45.817/05)
 R2h –Edificações destinadas a habitação permanente, correspondendo a mais de
uma habitação por lote, agrupadas horizontalmente com acesso por via
particular interna, configurando conjunto residencial ou conjunto residencial
vila (inciso II do art. 3º e incisos III e IV do art. 4º do Dec. 45.817/05)
 R2v – Conjunto Residencial: constituído por uma ou mais edificações, isoladas ou
agrupadas verticalmente, ocupando um ou mais lotes, dispondo
obrigatoriamente de espaços e instalações de utilização comuns,
caracterizados como condomínio. (inciso III do art. 3º do Dec. 45.817/05)
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O sistema expresso está disponível para as tipologias R2v edifício isolado e R2h – residencial
vila, em caráter piloto, desde que o projeto esteja inserido em área urbana isenta de
interfaces urbanísticas como as dos passos 3 e 5 (separar itens) e esteja completamente
instruído com a documentação indicada nesse manual.

Organograma - RESID
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ÍNDICE

Passos a seguir, antes de iniciar um projeto

Passo 1 – Documentação do lote

Passo 2 –Classificação da atividade ou uso que se pretende instalar no imóvel
Passo 3 – Ficha Técnica
Passo 4 –Caracterização da obra a ser realizada
Passo 5 – Outros dados e informações necessárias
Passo 6 – Disposições específicas para a implantação de Grandes Projetos
Passo 7 – Legislação vigente e apresentação do Projeto
Passo 8 Documentos necessários para protocolar os pedidos
 Obra Nova
 Reforma
 Reconstrução
 Regularização:
 Pequena Reforma
 Certificado de Mudança de Uso
 Diretrizes de Projeto
 Projeto Modificativo
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Aprovação de Projeto
Passo a Passo

Passo 1
Documentação do lote

Antes de iniciar um projeto você deve verificar se a documentação do imóvel está em ordem.

• Cópia da Matrícula de Registro de Imóveis dos lotes envolvidos

(conforme do Decreto 32.329/92) ou documento comprobatório da posse do terreno,
podendo ser:
a) Decreto de Interesse Social ou Decreto de Utilidade Pública para áreas desapropriadas,
acompanhado do Auto de Imissão na Posse;
b) lei de desafetação no caso de áreas públicas de uso comum do povo;
c) Termo de Transferência do Departamento Patrimonial da Secretaria dos Negócios
Jurídicos da Prefeitura, nos casos de áreas públicas dominiais ou antigos leitos de rio.

- Aprovação: o proprietário não precisa ser o mesmo constante em plantas, para tanto
deverá ser apresentado instrumento particular de compra e venda do imóvel em questão;
- Execução: o proprietário deve ser o mesmo constante em plantas
- Para os pedidos de aprovação e execução, deverão ser protocolados no mínimo 02 jogos
de plantas. Quando o projeto estiver em ordem para aprovação, deverá ser apresentado 05
jogos de plantas.

• Documentação do Proprietário:
- Pessoa Física: cópia RG
- Pessoa Jurídica: cópia do Contrato Social ou Estatuto onde conste o representante legal

• Cópia da notificação do IPTU atual dos lotes envolvidos ou Certidão de Dados Cadastrais
atualizada.

• Cópia do Registro Profissional do autor do projeto e responsável técnico.

• ART / RRT para casos em que os pedidos envolvam Movimento de Terra (Lei 11.380/93 e
Decreto 41.633/02) e quando há necessidade de previsão de Sistema de Aquecimento Solar
(Decreto 49.148/08).

Importante: Observar que não são aceitas divergências superiores a 5% nas dimensões e
áreas constantes do título e aquelas obtidas no levantamento planialtimétrico do imóvel.
(item 3.6.2.2 do Código de Obras e Edificações)
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Passo 2
Classificação da atividade ou uso que se pretende instalar no imóvel

Uso Residencial

 R1 – Residência Unifamiliar: edificações destinadas a habitação permanente,

correspondendo a uma habitação por lote. (inciso I do art. 3º do Dec. 45.817/05)
 R2h –Edificações destinadas a habitação permanente, correspondendo a mais de
uma habitação por lote, agrupadas horizontalmente com acesso por via
particular interna, configurando conjunto residencial ou conjunto residencial
vila (inciso II do art. 3º e incisos III e IV do art. 4º do Dec. 45.817/05)
 R2v – Conjunto Residencial: constituído por uma ou mais edificações, isoladas ou
agrupadas verticalmente, ocupando um ou mais lotes, dispondo
obrigatoriamente de espaços e instalações de utilização comuns,
caracterizados como condomínio. (inciso III do art. 3º do Dec. 45.817/05)

Importante: Verificar se o imóvel está inserido em ZEIS e sujeito a destinação de

unidades para Habitação de Interesse Social e de Mercado Popular (HIS e HMP)
nos termos do art. 136 da Lei 13.885/04. Nesses casos, verificar o Manual de
PARHIS.

Uso Misto

 Verificar com a metragem quadrada (m²) maior. O projeto será analisado na

Coordenadoria referente à maior área projetada. Devem ser verificados os
quadros 2a à 2j da Lei 13.885/04 para conferir se a atividade não residencial é
permitida. (quadros e mapas, vide suplemento D.O.M. 06/10/2004, págs. 1 a
688)

Importante: devem ser previstos acessos distintos para cada uso. Ver Resolução n°
105/CEUSO/2008

Passo 3
Ficha Técnica

A legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo estabelece diferentes restrições, em

função do tipo de atividade a ser desenvolvida e a zona de uso onde está localizado o
imóvel.

A Ficha Técnica é o documento que contém informações do lote quanto ao uso e ocupação
do solo, incidência de melhoramentos públicos e demais dados cadastrais disponíveis.
Supervisão Geral da Informação (INFO) é o setor responsável pela sua emissão.
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• Imóvel atingido por Plano de Melhoramento Público:

• Imóvel totalmente atingido por Plano de Melhoramento Público:

-Sem Decreto de Utilidade Pública - DUP: O proprietário terá direito a indenização futura (Lei
11.228/92 - art. 3º)
-Com Decreto de Utilidade Pública - DUP: O proprietário não terá direito a indenização futura
(Lei 11.228/92 - art. 4º)

• Imóvel parcialmente atingido por Plano de Melhoramento Público:

-Sem DUP - Recuos, Taxa de Ocupação e Coeficiente de Aproveitamento em relação ao
imóvel todo. Com indenização futura (Lei 11.228/92 - art. 5º)
-Com DUP - Recuos, Taxa de Ocupação e Coeficiente de Aproveitamento em relação ao
imóvel todo. Sem indenização futura (Lei 11.228/92 - art. 5º)

Importante:
 A área da parte do terreno atingida pelo plano do melhoramento público somente poderá
ser computada para o cálculo do coeficiente de aproveitamento se for doada à Prefeitura.

 Para saber exatamente onde o plano atinge o imóvel é preciso consultar Proj/SIURB e
Desap/SNJ

• Área de Proteção Ambiental

-Caso haja manejo arbóreo, será necessário aprovação de Projeto de Compensação
Ambiental e emissão de Laudo de avaliação Ambiental aprovados por DEPAVE/SVMA
(Secretaria do Verde e Meio Ambiente)

• Bem Tombado ou Preservado

- No caso do imóvel ser tombado ou preservado é necessário aprovar o projeto previamente
no Condephaat e/ou Conpresp, órgãos estadual e municipal responsáveis pela preservação
dos bens, e apresentar as plantas carimbadas e o parecer favorável correspondente.

• Área Envoltória de um Bem Tombado:

-Imóvel situado no Raio de Interesse (normalmente 300,00m): Projeto deverá ser aprovado
previamente no CONDEPHAAT e/ou CONPRESP.

• Imóvel Classificado como ZEPEC – Zonas Especiais de Preservação Cultural:

-Deverá ser apresentada anuência da Secretaria Municipal da Cultura.

• Aeródromos:
-Em função do tráfego aéreo dos aeroportos de Congonhas e de Marte, a edificação deve
observar gabarito máximo de altura.

Quando no projeto a altura ultrapassar o limite indicado na Ficha Técnica deverá ser
apresentada prévia anuência do 4º Comando Aéreo – COMAR, órgão responsável pelas
diretrizes relativas às condições de vôo.

•Cone de aproximação de aeroporto

Em função do tráfego aéreo dos aeroportos de Congonhas e de Marte, a edificação deve
observar gabarito máximo de altura.
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Quando no projeto a altura ultrapassar o limite indicado na Ficha Técnica deverá ser
apresentada prévia anuência do 4º Comando Aéreo – COMAR, órgão responsável pelas
diretrizes relativas às condições de vôo.

• Área de Proteção de Mananciais:

- O projeto deverá observar a legislação Estadual pertinente, sendo necessária a aprovação
pela Secretaria Estadual do Meio Ambiente (CETESB), apresentando plantas carimbadas e o
Alvará de Licença Metropolitana. Deverá ser observada legislação Municipal Específica para a
área.

• Perímetro de Operação Urbana:

- O Projeto poderá contemplar os benefícios da Operação Urbana incidente para o lote,
previstos em Leis específicas.
Operações Urbanas:
- Operação Urbana Faria Lima: Lei 13.769/04
- Operação Urbana Centro: Lei 12.349/97
- Operação Urbana Água Branca: Lei 11.774/95
- Operação Urbana Águas Espraiadas: Lei 13.260/01

Importante:
A Operação urbana Rio Verde Jacu ainda não possui EIA-RIMA aprovado e possui seus
benefícios restritos.
SPURBANISMO

• Zoneamento:

- A zona de uso altera parâmetros de uso e ocupação do solo. Ela é informada por meio da
Ficha Técnica.

- Verifique a largura da via em frente ao imóvel e consulte o Quadro 4 anexo à Lei

13.885/04 para saber se é compatível com a tipologia a ser instalada ou construída e quais
as condições a serem observadas.

Importante: Se o lote tiver área ou dimensões menores que as exigidas deve ser
comprovada sua existência antes de 1972, nos termos do artigo 27 da Lei 9.413/81

•Zonas de uso ZER, ZM-1, ZM-2, ZERp, ZLT, ZCLz-I, ZCLz-II, ZTLz-I E ZTLz-II,

Os imóveis localizados nas zonas de uso ZER, ZM-1, ZM-2, ZERp, ZLT, ZCLz-I, ZCLz-II, ZTLz
I e ZTLz II, estão sujeitos ao atendimento das restrições convencionais do loteamento, nos
termos do Art. 247 da Lei nº 13.885/04.

Neste caso é necessário verificar na escritura primitiva ou contrato padrão do loteamento

quais as restrições convencionais fixadas referentes ao dimensionamento do lote, recuos,
taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, altura da edificação, número de
pavimentos, que deverão ser observadas no projeto quando forem mais restritivas que às da
legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo.
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• Recuo de Frente Especial :

- Em algumas vias o recuo de frente a ser observado é especial, invés do recuo mínimo
indicado no quadro referente à zona de uso.

• Área Especial de Tráfego - AET

Setores da cidade que apresentam saturação da capacidade viária nos quais os
empreendimentos devem observar os dispositivos especiais fixados pela Lei 15.150/10.
Em alguns casos é obrigatória a emissão de diretrizes prévias pela Secretaria Municipal de
Transportes e a assinatura do correspondente Termo de Compromisso para execução das
obras e serviços exigidos antes da aprovação do projeto
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Passo 4
Classificação do tipo de obra a ser feita
O Código de Obras e Edificações classifica a obra ou serviço a ser executado de acordo com
o tipo e características:

Obra Nova
Construção de nova edificação em lote totalmente vago ou com a demolição total do
existente

Reforma
Alteração de edificação existente por supressão ou acréscimo na área construída, ou
modificação na estrutura, ou na compartimentação vertical, ou na volumetria, com ou
sem mudança de uso.
Importante: A construção de novo bloco em lote já edificado também é considerada
como reforma.

Reconstrução
Obra destinada à recuperação ou recomposição de uma edificação, motivada pela
ocorrência de incêndio ou objeto de outro sinistro fortuito, mantendo-se as
características anteriores.

Regularização
Licenciamento de edificação que foi construída ou reformada sem aprovação, mas
que atende às disposições da legislação vigente na época de sua construção.

Pequena Reforma
Reforma com ou sem mudança de uso, na qual não haja supressão ou acréscimo de
área, nem alteração do número de unidades autônomas.

Mudança de Uso
alteração da atividade de uma edificação regularmente existente que atenda às
disposições do zoneamento, desde que não haja necessidade de alteração física do
imóvel.

Importante:
 a instalação de uso equivalente independe do Certificado de Mudança de Uso à vista do
que dispõe o Decreto 41.531/2001.

 a mudança de uso em edificação regular porém com características que a tornaram não
conforme em relação ao zoneamento (recuos, taxa de ocupação, coeficiente de
aproveitamento), poderá ser aceita, a critério da Prefeitura, nos termos do art. 297 da Lei
13.885/04.

Projeto Modificativo
Aprovação de alterações do projeto aprovado, desde que o alvará de execução da
obra encontre-se em vigor, conforme o disposto no item 3.7.9 da Lei 11.228/92.

Importante: o projeto modificativo também pode ser solicitado junto com o alvará de
execução da obra.
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Importante:
 Após a execução da obra deve ser solicitado o respectivo Certificado de Conclusão, caso
contrário a edificação será considerada irregular perante a Prefeitura.

 É possível solicitar separadamente o Alvará de Aprovação (que não dá direito ao início

das obras, mas pode ser conveniente no caso do requerente ainda não possuir o registro
de imóveis, por exemplo ), do Alvará de Execução (que permite o início imediato das
obras).

 Além destas informações para iniciar o projeto é necessário consultar o Código de Obras
e Edificações (Lei 11.228/92 e Decreto 32.329/92)

Dúvidas com relação à legislação e aos assuntos aqui tratados podem ser esclarecidas na
Sala Arthur Sabóya, local de atendimento ao público localizado na SEL.
 11

Passo 5
Outros dados e informações necessárias
Ao elaborar o projeto outras interferências devem ser verificadas.
A maioria destas ocorrências são informadas na Ficha Técnica, documento emitido pelo Info
da SEL especialmente para este fim, porém faz-se necessário observar também:

 Existência de córregos e cursos d’água

Demarcação por SVMA DEPAVE ou SIURB Proj de faixas non aedificandi.

 Existência de árvores no lote

Em caso de manejo, protocolar pedido de laudo de Avaliação Ambiebntal na SVMA

 Histórico da Ocupação anterior do lote

Necessidade de análise e parecer de DECONT caso se enquadre no art. 201 da lei
13.885/04

 ADIRON
Possibilidade de reduzir a taxa e ganhar coeficiente nos termos do art. 240 e 241 da Lei
13.885/04

 Proximidade com vilas

Limitação de gabarito – ver art. 182 da lei 13.885/04

 Face de quadra lindeira a ZER

Limitação de Gabarito – ver art. 197 da Lei 13.885/04

 Outorga Onerosa
Verificar se tem estoque disponível no site da SMDU
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Passo 6
Exigências especiais para grandes projetos
Obras de grande porte estão sujeitas a outras exigências e os projetos, por serem mais
complexos, merecem um tratamento especial.

Nestes casos pode ser necessária a aprovação prévia de outros órgãos ou a apresentação de
documentação complementar, sendo conveniente antes da elaboração do projeto definitivo
solicitar a análise do estudo preliminar através de Diretrizes de Projeto.

Nas Diretrizes de Projeto são verificadas as condições de implantação do empreendimento, o

movimento de terra necessário, a volumetria, aeração, índices urbanísticos e as áreas
construídas da edificação a ser projetada, e ainda os acessos e previsão de vagas de
estacionamento.

 Pólo Gerador de Tráfego

Uso residencial com mais de 500 vagas é analisado a semelhança de usos não
residenciais incômodos nR3 nos termos do art. 10 da lei 13.885/04 e sujeitos ao art. 158
da Lei 13.885/04 que veda sua instalação em alguns locais da cidade.

Importante: Os pólos geradores devem ser previamente aprovados pela SMT com a
emissão de certidão de diretrizes (www.cetsp.com.br)

 Edificações sujeitas à apresentação de Relatório de Impacto de Vizinhança -

RIV
Os empreendimentos de uso residencial com 80.000m² de área total construída
dependem da apresentação de RIV, conforme dispõe os Decretos 34.713/94 e 36.613/96
e 45.817/04.
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Passo 7
Apresentação do projeto
O projeto de arquitetura deve ser encaminhado com os seguintes elementos que possibilitem
sua análise:

 Levantamento planialtimétrico elaborado por profissional habilitado, necessário

quando a análise do projeto depender da verificação da topografia do imóvel, deve
ser representado em folha separada, numerada na seqüência das demais folhas do
projeto, em escala conveniente

 Levantamento planialtimétrico
(Item 3.A..6 do Decreto 32.329/92)

O levantamento planialtimétrico deve conter, no mínimo, as seguintes informações:

I - Indicação da linha Norte/Sul;

II - Indicação das medidas de cada segmento do perímetro que define o imóvel,

indicando as extensões reais levantadas no local (R) e as constantes do título de
propriedade (E)

III - se a titulação da área for constituída por mais de um título, devem ser
demarcados os vários imóveis que a compõem, relacionando-os com os títulos de
propriedade, indicando suas áreas e os respectivos números de contribuinte

IV - indicação da área real do imóvel, resultante do levantamento, bem como da

constante do título de propriedade

Importante: Não serão aceitas divergências superiores a 5% entre as medidas

de escritura e real. Havendo divergência superior a 5% deverá ser apresentado
título de propriedade retificado nos termos do subitem 3.6.2.2 do COE.

V - indicação dos ângulos entre os segmentos que definem o perímetro do

imóvel, ou seus rumos

VI - apresentação de curvas de nível, de metro em metro, ou de planos

devidamente cotados em terreno que apresente desnível não superior a 2,00m
(dois metros)

VII - demarcação do perímetro das edificações eventualmente existente no

imóvel, indicando em nota se as mesmas serão demolidas

VIII - locação de árvores existentes no imóvel, com indicação da área de

projeção de suas copas, em atendimento à Lei 10.365, de 22 de setembro de
1987

Importante: Se for necessário o corte ou transplante de árvores para

implantação do empreendimento, deverá ser solicitada autorização junto a setor
competente:
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 Departamento de Áreas Verdes (Depave), antes da aprovação do projeto, no

caso do imóvel apresentar mais que 30% de sua área ocupada pelas copas
das árvores, devendo ser apresentada a documentação exigida pela
Portaria/SVMA/ 68/99
 Subprefeitura onde se localiza o imóvel nas demais situações, antes do início
das obras

Nestes casos a planta de implantação deve conter a indicação das árvores a ser
mantidas, retiradas ou transplantadas, de acordo com a autorização concedida

IX - demarcação de córregos, águas e faixas de galerias no imóvel ou em suas

divisas

X - locação de postes, árvores, boca de lobo, fiação e mobiliários urbanos

existentes em frente ao imóvel

XI - indicação de largura da(s) via(s) pública medida no centro da testada do

imóvel com a indicação das dimensões dos passeios
No caso de variação na medida, deve ser indicada a largura da via em pelo
menos 3 (três) pontos da quadra

XII - indicação da existência de calçada e tipo de pavimentação

XIII - quando se tratar de terrenos com acentuado aclive ou declive, o

levantamento deverá conter dados genéricos de implantação das eventuais
edificações vizinhas, correspondendo a uma faixa de, no mínimo, 3.00m (três
metros) de largura ao longo das divisas

 Peças gráficas representando o projeto elaborado pelo profissional habilitado, em

escala conveniente (de preferência na escala 1:100) e contendo, no mínimo, plantas, cortes
transversais e longitudinais e elevações que permitam a perfeita compreensão da obra
pretendida.

 Peças Gráficas
As peças gráficas devem conter, no mínimo, os seguintes elementos:

I - Implantação

II - Plantas de todos os andares e ático da edificação, com legenda de acordo

com o Desenho 1-I do Anexo 18 do Decreto 32.329/92

III - Cortes, no mínimo, um transversal e um longitudinal, com legenda de

acordo com o Desenho 1-I do Anexo 18 do Decreto 32.329/92

IV - Elevações

V - Detalhes considerados necessários à perfeita compreensão do projeto

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VI - Quadro de áreas detalhado por andar, indicando as áreas computáveis e não

computáveis
VII - Notas

 Memória de cálculo das áreas, apresentada em folha à parte das peças

gráfica, assinada pelo autor do projeto, necessária para a verificação das
áreas consideradas, em função da complexidade do projeto

Importante: As folhas que fazem parte do jogo de plantas devem ser dobradas de
forma que resultem em um formato A 4, com Selo/Folha Rosto no padrão da Prefeitura
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Passo 8
Documentos necessários para protocolar os pedidos

Obra Nova (seções 3.6 e 3.7da Lei 11.228/92 e itens 3.G.1-III e 3.H.1-III do
Decreto 32.329/92)

I. Alvará de Aprovação e Execução

 Alvará de Aprovação e Execução

a) Requerimento padronizado devidamente preenchido com identificação e
qualificação do solicitante, profissional habilitado e do imóvel objeto do
pedido, além de endereço para correspondência, telefone, nº de telefone
do fax e e-mail;
b) Cópia do título de propriedade de todos os lotes envolvidos;
c) Cópia do Contrato Social ou Estatuto, no caso do proprietário ser pessoa
jurídica, onde conste o representante legal;
d) Levantamento planialtimétrico do terreno, elaborado por profissional
legalmente habilitado, numerado na seqüência das demais folhas do
projeto, de acordo com o item 3.A.6 do decreto 32.329/92, em duas vias;
e) Peças gráficas representando o projeto, em duas vias;
f) Memória de cálculo, se for o caso;
g) Guia quitada de arrecadação da taxa e preço público devidos ao órgão
municipal;
h) Ficha Técnica, se houver, dentro do prazo de validade (opcional);
i) Diretrizes de Projeto, se houver, dentro do prazo de validade (opcional).

II. Alvará de Aprovação

 Alvará de Aprovação
a) Requerimento padronizado devidamente preenchido com identificação e
qualificação do solicitante, profissional habilitado e do imóvel objeto do
pedido, além de endereço para correspondência, telefone, nº do telefone
do fax e e-mail;
b) Cópia do comprovante de posse (compromisso de compra e venda, etc.),
acompanhado da cópia da matrícula no Registro de Imóveis para
conferência das confrontações do lote;
c) Cópia do Contrato Social ou Estatuto, no caso do proprietário ser pessoa
jurídica, onde conste o representante legal;
d) Levantamento planialtimétrico do terreno, elaborado por profissional
legalmente habilitado, numerado na seqüência das demais folhas do
projeto, de acordo com o item 3.A.6 do decreto 32.329/92, em duas vias;
e) Peças gráficas representando o projeto, em duas vias;
f) Memória de Cálculo, se for o caso;
g) Guia quitada de arrecadação da taxa e preço público devidos ao órgão
municipal;
h) Ficha Técnica, se houver, dentro do prazo de validade (opcional);
i) Diretrizes de Projeto, se houver, dentro do prazo de validade (opcional).
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III. Alvará de Execução

 Alvará de Execução
a) Requerimento padronizado devidamente preenchido com identificação e
qualificação do solicitante, profissional habilitado e do imóvel objeto do
pedido, além de endereço para correspondência, telefone, nº do telefone
do fax, e-mail ;
b) Cópia do título de propriedade, somente se não tiver sido apresentado no
pedido de Alvará de Aprovação;
c) Cópia do Contrato Social ou Estatuto, no caso de o proprietário ser pessoa
jurídica, onde conste o representante legal;
d) Cópia das plantas anteriormente aprovadas;
e) Peças gráficas, em três vias, idênticas às aprovadas;
f) Guia quitada de arrecadação da taxa e preço público devidos ao órgão
municipal;

Reforma (seções 3.6 e 3.7 da Lei 11.228/92 e itens 3.G.1-IV e 3.H.1-V do Decreto
32.329/92)

I. Alvará de Aprovação e Execução

 Alvará de Aprovação e Execução

a) Requerimento padronizado devidamente preenchido com identificação e
qualificação do solicitante, profissional habilitado e do imóvel objeto do
pedido, além de endereço para correspondência, telefone, fax, e-mail
b) Cópia do título de propriedade de todos os lotes envolvidos
c) Cópia do Contrato Social ou Estatuto, no caso de o proprietário ser pessoa
jurídica, onde conste o representante legal
d) Cópia das duas primeiras folhas da Notificação-Recibo do IPTU
e) Cópia do documento hábil que comprove a regularidade da edificação
existente de acordo com item 7.A.1 do Decreto 32.329/92
f) levantamento planialtimétrico do terreno, elaborado por profissional
legalmente habilitado, numerado na seqüência das demais folhas do
projeto, de acordo com o item 3.A.6 do Decreto 32.329/92, em duas vias,
somente no caso da reforma implicar em modificações na topografia do
imóvel
g) Peças gráficas representando o projeto, em duas vias
a) Memória de Cálculo, se for o caso
h) Guia quitada de arrecadação da taxa e preço público devidos ao
órgão municipal
i) Ficha Técnica, se houver, dentro do prazo de validade (opcional)
j) Diretrizes de Projeto, se houver, dentro do prazo de validade (opcional)

II. Alvará de Aprovação

 Alvará de Aprovação
b) Requerimento padronizado devidamente preenchido com identificação e
qualificação do solicitante, profissional habilitado e do imóvel objeto do
pedido, além de endereço para correspondência, telefone, fax, e-mail
 18

c) Cópia do comprovante de posse (compromisso de compra e venda, etc.),

acompanhado da cópia da matrícula no Registro de Imóveis para
conferência das confrontações do lote
d) Cópia do Contrato Social ou Estatuto, no caso de o proprietário ser pessoa
jurídica, onde conste o representante legal
e) Cópia do documento hábil que comprove a regularidade da edificação
existente de acordo com item 7.A.1 do Decreto 32.329/92
f) levantamento planialtimétrico do terreno, elaborado por profissional
legalmente habilitado, numerado na seqüência das demais folhas do
projeto, de acordo com o item 3.A.6 do Decreto 32.329/92, em duas vias,
somente no caso da reforma implicar em modificações na topografia do
imóvel
g) Peças gráficas representando o projeto, em duas vias
h) Memória de Cálculo, se for o caso
i) Guia quitada de arrecadação da taxa e preço público devidos ao órgão
municipal
j) Ficha Técnica, se houver, dentro do prazo de validade (opcional)
k) Diretrizes de Projeto, se houver, dentro do prazo de validade (opcional)

III. Alvará de Execução

 Alvará de Execução
a) Requerimento padronizado devidamente preenchido com identificação e
qualificação do solicitante, profissional habilitado e do imóvel objeto do
pedido, além de endereço para correspondência, telefone, fax, e-mail
b) Cópia do título de propriedade, somente se não tiver sido apresentado no
pedido de Alvará de Aprovação
c) Cópia do Contrato Social ou Estatuto, no caso de o proprietário ser pessoa
jurídica, onde conste o representante legal
d) Cópia das plantas anteriormente aprovadas
e) Cópia do Alvará de Aprovação
f) Peças gráficas, em três vias, idênticas às aprovadas
g) Guia quitada de arrecadação da taxa e preço público devidos ao órgão
municipal

Importante:
A legislação permite que o Alvará de Aprovação (que não dá direito ao início das
obras, o que pode ser conveniente no caso do requerente ainda não possuir o
registro de imóveis, por exemplo) seja solicitado separadamente, ou conjuntamente,
ao Alvará de Execução (que permite o início imediato das obras)

Reconstrução (seções 3.7 da Lei 11.228/92 e 3.H.1-VI do Decreto 32.329/92)

 Alvará de Execução para Reconstrução

a) Requerimento padronizado devidamente preenchido com identificação e
qualificação do solicitante, profissional habilitado e do imóvel objeto do
pedido, além de endereço para correspondência, telefone, fax, e-mail
b) Cópia do título de propriedade do imóvel
c) Cópia do Contrato Social ou Estatuto, no caso de o proprietário ser pessoa
jurídica, onde conste o representante legal
 19

d) Cópia do documento hábil que comprove a regularidade da edificação

sinistrada de acordo com item 7.A.1 do Decreto 32.329/92
e) Cópia do Laudo Técnico do sinistro, em uma via
f) Peças gráficas e/ou descritivas, em três vias
g) Guia quitada de arrecadação da taxa e preço público devidos ao órgão
municipal

Regularização (Art. 15 da Lei 11.228/92)

 Auto de Regularização
a) Requerimento padronizado devidamente preenchido com identificação e
qualificação do solicitante, profissional habilitado e do imóvel objeto do
pedido, além de endereço para correspondência, telefone, fax, e-mail
b) Cópia do título de propriedade do imóvel
c) Cópia do Contrato Social ou Estatuto, no caso de o proprietário ser pessoa
jurídica, onde conste o representante legal
d) Cópia do documento hábil que comprove a regularidade da edificação
sinistrada de acordo com item 7.A.1 do Decreto 32.329/92
e) Cópia de documento de quitação do ISS relativo à obra
f) Comprovante de pagamento de eventuais multas incidentes
relativas à obra executada
g) Peças gráficas fiéis à obra executada, em duas vias, se for o caso
h) Original ou cópia autenticada do Certificado de Vistoria do Corpo
de Bombeiros, quando exigível

Pequena Reforma (seção 3.3 da lei 11.228/92)

 Comunicação de Pequena Reforma

a) Requerimento padronizado devidamente preenchido com identificação e
qualificação do solicitante, profissional habilitado e do imóvel objeto do
pedido, além de endereço para correspondência, telefone, nº telefone do
fax e e-mail
b) Cópia do título de propriedade do imóvel
i) Cópia do Contrato Social ou Estatuto, no caso de o proprietário ser pessoa
jurídica, onde conste o representante legal
c) Peças gráficas e/ou descritivas, em duas vias
d) Cópia do documento hábil que comprove a regularidade da edificação
existente
e) Guia quitada de arrecadação da taxa e preço público devidos ao órgão
municipal

Mudança de Uso (seções 3.11.1 da Lei 11.228/92 e 3.M do Decreto 32.329/92)

 Certificado de Mudança de Uso

a) Requerimento padronizado devidamente preenchido com identificação e
qualificação do solicitante, profissional habilitado e do imóvel objeto do pedido,
além de endereço para correspondência, telefone, nº do telefone do fax, e-mail
b) Peças gráficas que representem a edificação existente com sua nova utilização e
com o novo destino de seus compartimentos, assinadas pelo proprietário, em
duas vias
 20

c) Cópia do documento hábil que comprove a regularidade da edificação sinistrada

de acordo com item 7.A.1 do Decreto 32.329/92
d) Comprovante de inexistência de eventuais multas relativas à obra existente, ou a
comprovação de seu pagamento (requeridos junto a Subprefeitura competente)
e) Guia quitada de arrecadação da taxa e preço público devidos ao órgão municipal.

Importante:
A instalação de uso equivalente independe do Certificado de Mudança de Uso.

Projeto Modificativo (Item 3.6.6 de Lei 11.228/92 e 3.G.6 do Decreto 32.329/92)

a) Requerimento padronizado devidamente preenchido com identificação e

qualificação do solicitante, profissional habilitado e do imóvel objeto do
pedido, além de endereço para correspondência, telefone, fax, e-mail
b) Cópias do Alvará de Execução em vigor, e das respectivas peças gráficas e/ou
descritivas aprovadas
c) Guia quitada de arrecadação da taxa e preço público devidos ao órgão municipal
 21

Passo 8
Roteiro de Aprovação

R2v – torre isolada e;

R2h –vila;

Disposições a serem observadas além dos Passos 1 a 7:

VAGAS DE ESTACIONAMENTO

 Número mínimo de vagas para estacionamento de veículos e motos conforme art.

197 da Lei 13.885/04, de acordo com a área da unidade habitacional.

 Condições de acesso e manobra de veículos

(Capítulo 13 da Lei 11.228/92)
- Até 60 vagas a largura do acesso e circulação de veículos é 2,75m.
- Acima de 60 vagas é de 5,50m.
- Mais de 100 vagas prever e delimitar em planta área de acomodação
correspondente a 2,50m² por vaga, em espaços com largura mínima de
5,50m.

LOTES DE ESQUINA
 No encontro dos alinhamentos das vias a edificação deve ser prever canto
chanfrado com 3,5m no mínimo.

 O acesso de veículos somente é permitido após 6m contados a partir do ponto

de encontro do prolongamento dos alinhamentos.

LARGURA DE VIA DE ACESSO - R2h -vila

 Mínimo de 8,00m de largura da via oficial. Para larguras entre 8m e 10m deve
prever vagas para visitantes na proporção de 1 pára cada 2 unidades.
 Acesso interno com largura mínima de 6m (para pedestres e veículos) com 2m
para pedestres. Quando somente de pedestres, largura mínima de 3m.

ACESSIBILIDADE
A acessibilidade a portadores de mobilidade reduzida nas vias de circulação e em
todos os acessos às áreas de uso comum do conjunto deve ser garantida, atendidas
as condições previstas na NBR 9050.
 22

NÍVEL DO PAVIMENTO TÉRREO

 Conforme art. 187 da Lei 13.885/04 o nível do pavimento térreo das edificações
deve situar-se em qualquer cota entre 1m acima e 1m abaixo do nível das testadas
ou profundidade quando o desnível for igual ou inferior a 2m. Acima de 2m de
desnível caberá análise técnica para a definição do pavimento térreo.

TÉRREO EM SITUAÇÕES ESPECIAIS

 O pavimento térreo pode ser implantado em nível mais elevado que o previsto no
item acima, dependendo das condições das construções e lotes vizinhos, em terrenos
que apresentem as seguintes situações:
 Acentuado aclive em relação à via
 Lençol freático elevado
 Localizado em ponto crítico de enchente PCE

IMPLANTAÇÃO DE EDIFICAÇÕES E MUROS JUNTO ÀS DIVISAS

 As construções e os muros construídos a menos de 3m das divisas laterais e de

fundo do lote devem ter altura de no máximo 6m, contados a partir do perfil natural
do terreno, conforme art. 186 da Lei 13.885/04.

ÁREA AJARDINADA (para R2v)

 Somente exigida quando utilizado o art. 240 da Lei 13.885/04 ou por critério
específico do Plano Regional Estratégico da Subprefeitura

Nas antigas zonas Z2, Z11, Z13, Z17 e Z18 e nos corredores de uso Z8CR a elas
lindeiros, quando o coeficiente de aproveitamento básico for aumentado sem o
pagamento de contrapartida, mediante a redução da taxa de ocupação, deve ser
reservada no mínimo 50% da área do terreno não ocupada para jardim.
No cálculo da área ajardinada pode ser considerada como não ocupada a área
resultante da subtração da área de projeção máxima possível para o coeficiente de
aproveitamento adotado.

ÁREA DE LAZER – R2V

Exigida apenas em conjunto com a aplicação do art. 240 da Lei 13.885/04.
Caso haja previsão de área de lazer fora do pavimento térreo, deverá atender
máximo de 3m² por unidade residencial para o lazer coberto (para ser considerado
área não computável) e no mínimo 5m² para o lazer descoberto, prevendo círculo de
lazer com 5m de raio mínimo.

ÁREA COMUM – R2h - vila

Exigida no mínimo 5m² por unidade.
 23

RESERVATÓRIO DE RETENÇÃO DE ÁGUAS PLUVIAIS

Obrigatório nos lotes com área impermeável acima de 500m² (fórmula no texto da
Lei) além do atendimento às exigências acima de área permeável.

VEGETAÇÃO NO LOTE
Quando houver previsão de remoção de árvores, deve ser requerida a anuência
prévia junto ao DEPAVE/SVMA quando o lote estiver em região de proteção
ambiental (APA) ou a projeção das copas ocupar mais de 30% da área do lote.
A planta de implantação deve conter a indicação das árvores a serem mantidas,
retiradas ou transplantadas, de acordo com a autorização concedida.
A apresentação do Termo de anuência prévia do DEPAVE permite a emissão do
Alvará de Aprovação, ficando o Alvará de Execução vinculado à assinatura do TCA
(Termo de Compromisso Ambiental).

EXIGÊNCIAS MÍNIMAS PARA EDIFÍCIOS RESIDENCIAIS

 Apartamento e vaga para estacionamento de veículo para uso de zelador,

localizado no pavimento térreo ou no 1º andar com área mínima de:
 60m² quando as unidades do conjunto residencial tiverem área igual ou
superior a esta metragem
 igual à do menor apartamento quando estes tiverem menos de 60m².
Na área mínima pode ser considerado o terraço privativo descoberto.
O apartamento do zelador não é considerado no cálculo do coeficiente de
aproveitamento, conforme art. 189 da Lei 13.885/04.

 Vestiário para funcionários com área mínima de 2,00m² para cada um dos sexos.
Item 14.1.1 da Lei 11.228/92 e item 4.A.1 e 4.A.2 do decreto 32.329/92

 Depósito de lixo.
Item 9.3.3 da Lei 11.228/92 e item 9.C.3 do decreto 32.329/92

 Abrigo para cilindros de gás combustível quando o local não é servido por rede de
gás canalizado.
Item 9.3.2 da Lei 11.228/92 e item 9.C.2 do decreto 32.329/92.

 WC para deficientes nas áreas comuns.

 24

SEGURANÇA: QUANTIDADE E TIPO DE ESCADAS

 O número e tipo de escadas necessário no conjunto residencial são definidos
através da altura Ho (desnível entre o piso do pavimento de saída da população e o
piso do último pavimento, excluído o ático):

Desnível Número e tipo de escadas Lei 11.228/92

Ho < 12m 01 coletiva
12m > Ho  27m 01 protegida sem antecâmara Item 12.9.2
01 protegida com antecâmara
27m > Ho  80m Item 12.8.4
ou pressurizada
02 protegidas com antecâmara
Ho > 80m Item 12.8.5
ou pressurizadas

As características das escadas que servem a edificação dependem do uso, altura,

lotação.

ELEVADORES
Seção 9.5 da Lei 11.228/92 e seção 9.E do decreto 32.329/92

 O número e tipo de elevadores necessários na edificação são definidos através da

altura do desnível (D) entre o piso do pavimento mais baixo (incluindo o subsolo) e o
piso do último pavimento (excluído o ático):

Desnível Número mínimo Tipo de elevador

D 12m não obrigatório -
12m > D  24m 1 1 adaptado
24m > D  80m 2 1 comum e 1 adaptado
1 de emergência e 1 comum,
D > 80m 2
sendo um deles adaptado
Item 12.10.4 da Lei 11.228/92

 Todos os andares devem ser servidos por 1 elevador adaptado ao uso por pessoas
portadoras de deficiência ou necessidades especiais cuja cabine apresente dimensões
mínimas de 1,10m de largura por 1,40m no sentido da profundidade (caixa sugerida:
1,65m x 1,95m).
Item 9.5.3 da Lei 11.228/92.

 O cálculo de tráfego de elevadores relativo a aplicação da NBR 5665 poderá

eventualmente resultar em quantidade de elevadores superior a exigida pela seção
9.5 da Lei 11.228/92.

 Devem ser previstas paradas de elevador em todos os pavimentos, incluindo os

subsolos, excetuando-se apenas o ático, o andar destinado unicamente a residência
do zelador ou de uso privativo de andar contíguo.
Item 9.5.2 e subitem 9.5.1.1 da Lei 11.228/92.
 25

 O hall de elevadores deve ter acesso à escada ou deverá ser previsto gerador e
elevador de segurança.
Item 9.5.6 da Lei 11.228/92 e item 9.E.3 do decreto 32.329/92 e

CLASSIFICAÇÃO DOS COMPARTIMENTOS

Item 11.1 da Lei 11.228/92 e 11.A do decreto 32.329/92
Os compartimentos de uma edificação são classificados em quatro grupos conforme
suas características de utilização: essa classificação determina a área e a dimensão
mínima do compartimento, pé-direito mínimo e os afastamentos necessários para a
aeração e insolação, determinantes para a implantação da edificação.

ABERTURAS/ PORTAS E JANELAS

Item 11.2 da Lei 11.228/92
O dimensionamento dos vãos destinados à aeração e insolação dos compartimentos
também está relacionado com a sua classificação nos quatro grupos, e deve seguir a
relação estabelecida na Lei para a profundidade do compartimento em relação às
aberturas.

CLASSIFICAÇÃO DOS VOLUMES DAS EDIFICAÇÕES

10.2 a 10.10 da Lei 11.228/92
A volumetria da edificação determina os afastamentos necessários para a aeração e
insolação, além das características dos compartimentos no caso da insolação.
Uma edificação é classificada em três volumes: volume inferior “Vi”, volume superior
“Vs” e volume enterrado “Ve”, assim caracterizados através do cálculo dos desníveis
dos andares cuja somatória resulta no índice volumétrico “n”.
Para cada volume são estabelecidas condições específicas de aeração e insolação,
que devem ser consideradas juntamente com as estabelecidas nas LPUOS, sendo
que apenas para o volume superior devem ser observados os afastamentos: faixa
livre “A” e espaço livre “I”.

AERAÇÃO E INSOLAÇÃO
Itens 10.6 a 10.10 da Lei 11.228/92
Os afastamentos necessários para o volume superior são obtidos através do cálculo
dos desníveis dos andares cuja somatória resulta no índice volumétrico “N”.
O atendimento aos afastamentos pode ser feito de forma escalonada, atendendo
cada andar o afastamento necessário.

FAIXA LIVRE A
Itens 10.5 da Lei 11.228/92
Contorna toda a edificação independente da existência de aberturas, e tem para
cada andar um único valor de faixa livre “A”.

ESPAÇO LIVRE I
Itens 10.6 da Lei 11.228/92
Espaço caracterizado por um semicírculo ou retângulo que, em frente ao
compartimento ou através de rebatimento, garante o espaço necessário para sua
insolação.
 26

Também pode ser escalonado, e se amplia na medida em que a edificação se

verticaliza garantindo a insolação dos andares inferiores.
Como é calculado em função das características dos compartimentos, e se constitui
em ampliação de espaços em pontos específicos da edificação, um mesmo andar
pode possuir valores diferentes de I ao longo do seu contorno, ou de não precisar
atender em alguns pontos, de acordo com a face da edificação.

CÁLCULO DE ÁREAS

Não computável
- Áreas destinadas a lazer comum do edifício, em qualquer pavimento, conforme Decreto
45.817/04;
- Pavimentos ou áreas destinadas à circulação e estacionamento de veículos
- Ático, desde que unicamente para esta finalidade, com dimensionamento compatível com
a edificação projetada
- Térreo, quando destinado à utilização comum, incluindo obras complementares e
mobiliário
- Apartamento de zelador, até 60 m²
- terraços em qualquer pavimento até o máximo de 10% da área de projeção do projeto.
A peça que ultrapassar esse valor será considerada computável.
- Os outros itens da Tabela 10.12.1 – Saliências da Lei 11.228/92, como floreiras até 0,4m,
pilares, elementos arquitetônicos até 0,4m, etc, não entram no cálculo de áreas
enquanto se mantiverem nas dimensões ali estabelecidas. Se ultrapassar, a peça inteira é
considerada área computável

Computável
- As áreas de qualquer outro pavimento com exceção dos itens acima descritos são
consideradas áreas computáveis.

Não é considerada área construída

- Áreas descobertas, como terraço da cobertura
- O último lance das escadas de unidades residenciais com mais de 01 pavimento podem
ser consideradas como vazio caso não estejam sendo ocupadas embaixo (com depósito
ou lavabo, por exemplo).

RECOMENDAÇÕES PARA APRESENTAÇÃO DAS PLANTAS

Para melhor compreensão das peças gráficas o desenho deve ser claro, limpo e
conter apenas as informações necessárias:
- Informações incompletas ou confusas prejudicam a análise.
- Informações em excesso confundem ou prolongam o tempo de análise.

1. A escala adequada ao desenho é 1:100.

Admite-se para terrenos muito grandes (acima de 4.000 ou 5.000m²) que se
trabalhe com escala 1:200 para implantação, eventualmente subsolos e cortes da
implantação.
 27

2. As linhas do desenho devem ter espessuras compatíveis com a representação

universal dos materiais.
Para o CAD existe uma publicação da ASBEA que trata do assunto: Diretrizes Gerais
para Intercambialidade de projetos de CAD.

3. As letras e números devem ser tamanho legível, alem de espessura compatível.

4. As peças gráficas devem ser verificadas uma a uma após a sua reprodução, no
caso de plotagem ou cópias heliográficas, para verificar se ficaram legíveis e
completas.

5. As cotas devem ser indicadas de forma a possibilitar obter as dimensões de cada

compartimento ou recuo.
As cotas internas somadas, incluindo espessura compatível de parede, devem
resultar na dimensão externa.
A soma das cotas parciais deve conferir com a cota total indicada.

6. O valor da cota indicado numericamente deve reproduzir seu valor correto em

escala
Deformações que denotam má fé ou displicência são motivos para indeferimento
sumário, como por exemplo os famosos semi-círculos elípticos.

7. Nos casos de Reforma ou Regularização deve ser utilizada a legenda para perfeito
entendimento das peças gráficas.

LEVANTAMENTO PLANIALTIMÉTRICO

- Escala adequada: 1:100, ou se o lote for muito grande 1:200, com os textos
indicativos e números legíveis, de perfeita compreensão.
- Apresentar em folha separada, observando a numeração seqüencial do jogo de
plantas.
- Verificar compatibilidade com a situação sem escala e conferir com o GEGRAN e
com a quadra fiscal da Ficha Técnica – ex: confrontação com viela, espaço livre,
córrego, etc.

INDICAR/REPRESENTAR

- Córregos, águas e faixas de galeria existentes no imóvel e nas divisas.

- Linha norte-sul, conferindo com a situação sem escala.
- Todos os lotes que compõe o terreno do projeto no caso dele ser formado por
vários títulos: demarcar todos, relacionar com o título e com os nºs dos
contribuintes, e indicar as áreas de escritura e real.
- Todas as dimensões parciais e totais dos lotes, de escritura e real, observando
divergência máxima de 5%.(havendo divergência superior a 5% pode-se
solicitar apenas o alvará de aprovação, ficando o de execução vinculado à
apresentação da escritura retiratificada).
 28

- Áreas e a somatória das áreas dos lotes, compatíveis com as indicadas no

quadro de áreas.
- Nome do(s) logradouro(s).
- Largura da(s) rua(s) de muro a muro: no centro da testada e em vários
pontos: no mínimo 03 se houver variações, e nos acessos, em situações
críticas.
- Postes, árvores, boca de lobo, fiação e mobiliário em frente ao lote,
verificando sua interferência no projeto; representar a calçada e indicar o tipo
de pavimentação.
- Níveis em todos os vértices do lote.
- Ângulos internos ou rumos nos vértices do lote.
- Curvas de nível de metro em metro ou platôs/planos cotados no caso de
desnível inferior a 2,00m.
- Níveis e a implantação das construções existentes nos lotes vizinhos numa
faixa de 3,00 m ao longo das divisas quando se tratar de lote em acentuado
aclive ou declive.
- Perímetro das edificações existentes no lote, se for o caso.
- Vegetação de porte arbóreo no lote conforme a Lei 10.365/87: representar a
locação das árvores, com a indicação da projeção das copas e respectiva área,
indicando com legenda o destino a ser dado a elas (mantida, corte ou
transplante) na situação existente.
- Demarcação do melhoramento se atingir o lote, cuja representação deve ser
idêntica à indicada por PROJ, anotando o número da lei e as cotas que devem
estar no mesmo local que PROJ demarcou; indicar também o destino a ser
dado a elas: a doar, a desapropriar, ou instituição de servidão não edificável
se for o caso.

NOTAS

- Esclarecer se há ou não edificações no lote, e se serão demolidas.

- Esclarecer se o local é ou não servido por rede de gás canalizado.
- Esclarecer se o local é ou não servido por rede pública coletora de esgoto.
- Esclarecer se há ou não árvores no lote: havendo, qual a área de projeção das
copas e qual o destino a ser dado a elas (mantida, corte ou transplante)
- Esclarecer se há ou não postes, árvores, boca de lobo, fiação, mobiliário, etc
em frente ao lote.

SUBSOLOS

- Escala adequada: 1:100, ou se o lote for muito grande 1:200, com os textos
indicativos e números legíveis, de perfeita compreensão.

INDICAR/REPRESENTAR
 29

- Todos os recuos, cotados perpendiculares às divisas, e a partir da face

externa das paredes.
- Dimensões reais do lote.
- Dimensões externas.
- Dimensões internas parciais e totais com somatória compatíveis.
- Posição e o nome da(s) rua(s).
- Cota de nível.
- Denominação de todos os compartimentos.
- Posição das linhas de corte.
- Escadas: largura mínima, sentido e alturas.
- PCF abrindo para dentro da caixa de escada, ou para fora se for o pavimento
de saída.
- Distância máxima de percurso até uma escada protegida de 50,0m.
- Espaço de 1,50m em frente a saída do elevador.
- Ventilação de todos os compartimentos.
- Lançamento da estrutura, e conferir se não há interferência com vagas de
autos.
- Ventilação dos subsolos: caixilhos, ou grelhas e projeções.
- Reservatórios e casa de bombas.
- Reservatório de águas pluviais, se for o caso.
- Rampas, circulações e estacionamento.

RAMPAS, CIRCULAÇÃO E ESTACIONAMENTO DE VEÍCULOS

- Em lotes de esquina verificar que o acesso de autos deve distar no mínimo

6,00m do ponto de encontro do prolongamento.

INDICAR/REPRESENTAR

- Recuo mínimo de 4,00m para o início da rampa.

- Nível do alinhamento em frente ao acesso de autos.
- Rebaixamento de guia: no máximo 50% da testada e sem árvores ou postes
interferindo nos acessos.
- Pé-direito mínimo de 2,30m para as rampas (verificar nos acessos, sempre a
situação mais crítica).
- Inclinação das rampas: máximo 20%.
- Comprimento das rampas, compatível com a inclinação.
- Largura das rampas, circulações e faixas de acesso (Até 60 vagas a largura do
acesso e circulação de veículos é 2,75m. Acima de 60 vagas é de 5,50m).
- Demonstração da circulação de veículos em curva.
- Quantidades mínimas de vagas necessárias de acordo com a LPUOS.
- Proporção e tipo de vagas.
- Dimensões das vagas e demarcá-las: P, M, G, DF e moto, cotando.
- Vaga para zelador.
- Numeração das vagas.
 30

- Conferir movimentação de no máximo dois veículos para liberar a manobra de

um terceiro.
- Acréscimo de 1,00m no comprimento e 0,25m na largura no caso de vaga
com manobra em baliza.
- Vagas representadas livres da estrutura.
- Quadro resumo das vagas, que deve conter o cálculo das vagas necessárias e
as projetadas, identificadas por tipo, por pavimento e as quantidades parciais
e total.

VERIFICAR

- Movimentação de no máximo dois veículos para liberar a manobra de um

terceiro.
- Mais de 100 vagas: hachurar área de acomodação de 2,50m2 por vaga, em
áreas com largura mínima de 5,50m.
- Mais de 100 vagas e o lote possuir testada superior a 50,0m: prever pista de
desaceleração.
- Verificar se o número de vagas é superior a 500 vagas: apresentar Certidão
de Diretrizes aprovada em SMT, e não pode ser classificado como APROV
EXPRESSO.

TÉRREO/IMPLANTAÇÃO

- Escala adequada: 1:100, ou se o lote for muito grande 1:200 devendo, neste
caso, as edificações estarem reproduzidas separadamente em escala 1:100;
os textos indicativos e números devem ser legíveis, de perfeita compreensão.

INDICAR/REPRESENTAR

- Posição e o nome da(s) rua(s).

- Dimensões reais do lote, compatíveis com o levantamento planialtimétrico.
- Utilizar mesmo referencial de nível adotado no levantamento planialtimétrico.
- Cotas de nível nos vértices do lote, compatíveis com o levantamento
planialtimétrico.
- Cota de nível de implantação: das edificações, do deck da piscina, dos recuos
e em todo o lote.
- Canto chanfrado de 3,50m se for lote de esquina.
- Todos os recuos, cotados perpendiculares às divisas, e a partir da face
externa das paredes das edificações (frente, fundo, laterais, vielas, e entre
edificações).
- Vegetação de porte arbóreo no lote: representar a locação das árvores e
legenda indicando o seu destino final (mantida, a ser plantada ou a ser
transplantada), que deve ser idêntica à planta aprovada por DEPAVE se for o
caso.
- Áreas permeáveis, indicando o revestimento.
- Áreas ajardinadas.
- Círculo de lazer com diâmetro de 10,00m;
 31

- H dos muros dos alinhamentos e divisas, indicando a cota de nível no topo

dos muros nos locais críticos demonstrando o atendimento à altura máxima de
9,00m do perfil natural do terreno, quando for o caso.
- Gradil com 90% de superfície vazada a partir do limite acima citado, ou acima
de 3,00m no alinhamento.
- Dimensões externas das edificações.
- Dimensões internas parciais e totais com somatória compatíveis.
- Projeção do pavimento tipo.
- Posição das linhas de corte.
- Denominação de todos os compartimentos.
- Ventilação de todos os compartimentos.
- Saída da ventilação dos subsolos se for o caso.
- Tomada externa de ar do duto de fumaça se for o caso.
- Duas saídas com distancia de 10,00m ou uma com 8,33m.
- Escadas: largura mínima, sentido e alturas.
- PCFs abrindo para fora da caixa de escada, ou para dentro se não for o
pavimento de saída e a escada não estiver interrompida.
- Espaço de 1,80m em frente a saída da escada.
- Espaço de 1,50m em frente a saída do elevador.
- Apartamento para zelador.(ou no primeiro pavimento)
- Gradil com portão na piscina.
- Acesso de deficientes ao conjunto com mesmo “status” no acesso, e em todas
as áreas comuns, indicando largura, comprimento e inclinação das rampas
observando a NBR 9050, e anotar piso antiderrapante quando a inclinação for
superior a 6%.
- WC para deficientes no térreo no caso de flat.
- Espaços de circulação com largura mínima de 1,20m.
- Via de circulação de pedestres com 4,00m, recuada 3,00m de qualquer
edificação, se for o caso.
- Cruzamento de circulação de pedestres com veículos sinalizado.
- Nas áreas de estacionamento sobre o solo atender piso drenante conforme
item 13.3.8 COE.
- Rampas, circulações e estacionamento.
- Pé direito mínimo da rampa de acesso de autos de 2,30m.
- Abrigo para GLP fora da projeção da torre se o local não for servido por rede
de gás canalizado.
- Depósito de lixo.
- Sanitários/vestiários para cada um dos sexos.
- Recuo mínimo de 4,00m para o início da rampa.
- Nível do alinhamento em frente ao acesso de autos e pedestres.
- Rebaixamento de guia: no máximo 50% da testada e sem árvores ou postes
interferindo nos acessos.
- Reservatório de águas pluviais, se for o caso.
- Dimensões e áreas máximas para mobiliário, saliências e obras
complementares.
- Cabine de força no recuo de frente só permitida quando indicada a área para
medidores de força fora do recuo de frente.
 32

- Demarcação de melhoramento idêntica à indicada por PROJ.

- Atendimento às restrições contratuais: Z 17 / 18 e Z8CR 5 e 6 em lotes com
ARR/AU.

PAVIMENTOS TIPO, INTERMEDIÁRIOS, CONTÍGUOS E OUTROS

- Escala adequada: 1:100, com os textos indicativos e números legíveis, de

perfeita compreensão.

INDICAR/REPRESENTAR

- Ventilação de todos os compartimentos: caixilhos, duto horizontal( diâmetro

mínimo 0,25m e distancia máxima 5,00m), VP mecânica (indicar)
- Caixilhos: só indicar a dimensão se necessário em situações críticas
- Atendimento à profundidade, e demonstração em situações críticas
- Atendimento a dimensão e área mínima dos compartimentos
- Atendimento ao pé-direito mínimo dos compartimentos, especialmente
quando sob duto de ventilação horizontal
- H mureta terraços (mínimo 0,90m, máximo 1,20m)
- Ventilação em hall com área superior a 12,00m
- Dimensão de 1,50m em frente à saída do elevador
- Dimensão de 1,20m em frente à saída da escada
- PCF, abrindo para dentro da caixa de escada, demonstrando a sua não
interferência com o fluxo de fuga
- Dimensão da escada e espaços de circulação coletiva (mínimo 1,20m)
- Degraus da escada: quantidade compatível com o desnível e dimensão
(máximo 0,18mx0,27m mínimo)
- Dimensão da antecâmara (mínimo 1,20m x1,80m), duto de fumaça (diâmetro
mínimo 0,70m, dimensão mínima calculada através da fórmula) e caixilho
entre eles
- Tipo de escada se for pressurizada
- Havendo caixilho escada protegida: fixo, de vidro aramado, com área máxima
de 0,50 m2
- Insolação: demonstração
- Rebatimento : ½ do caixilho necessário (demonstrar em casos críticos)
- Reentrâncias: proporção de 1:1,5
- Invasões de A e I: cotar e observar limites do COE
- Sala de almoço:demonstração de espaço livre I
- Dormitório de empregada, dep. ou dep. empregada: demonstração de espaço
livre I, dimensão e área mínima para dormitório (só não é necessário para
dependência, desp. ou depósito
- Dimensões internas
- Dimensões externas do pavimento compatíveis com as internas
- Cotar largura de floreiras ou elementos arquitetônicos: máximo com 0,40 m
para não considerar no C.A.
 33

- Terraços com característica de balcão aberto; não pode ser considerado parte
computável e parte não computável
- Posição das linhas de corte.

- Parada de elevador em todos os andares, exceto quando destinado

unicamente ao apartamento de zelador
- Largura das escadas privativas (mínimo 0,80m)
- Terraço descoberto de apartamentos de cobertura não pode ser considerado
no quadro de áreas

ACIMA DO LIMITE DE GABARITO

- Só é permitido uma escada de acesso à laje de cobertura, que não promova

ampliação no ático: esse apartamento não pode ser denominado de duplex
- Todos os espaços cobertos restantes devem ser do ático necessário, ou
fechados sem acesso
- Permitida piscina acima do gabarito desde que com deck madeira removível
- Peitoril máximo de 1,20m: acima disso apenas é permitido gradil com 90% de
superfície vazada

AERAÇÃO E INSOLAÇÃO:

Ver CÁLCULO DE N : Seção 10.3 da Lei 11.228/92 e Seção 10.C do Decreto

32.329/92.
Ver FAIXA A : Seção 10.5 da Lei 11.228/92 e Seção 10.E do Decreto 32.329/92.
Ver FAIXA I : Seção 10.6 da Lei 11.228/92 e Seção 10.F do Decreto 32.329/92.

FAIXAS A e I
- deve estar representada no respectivo pavimento, que deve conter o contorno
do terreno
- só existe 01 valor de “A” para cada pavimento
- I é permitida ampliação na face do zelador
- devem ser representadas dentro do jogo de plantas
- para cada andar que muda o perímetro calcular N, A e I

ÁTICO
- PCF
- Qualquer abertura escada protegida (ex.: alçapão para barrilete)
- SAÍDA DUTO FUMAÇA
- não pode sofrer estrangulamento
- saída 1 m acima da laje
- não precisa ventilação cruzada
- DEPÓSITOS, WC, ETC...
- por menor que sejam:
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- computáveis
- vira pavimento: - parada elevador
- faixa A

QUADROS QUE DEVEM CONSTAR NO PROJETO

- área terreno E / R (doada, a desapropriar) total E / R
- permitidos no projeto:
o projeção
o TO
o computável
o CA
- necessárias no projeto:
o nº unidades
o nº vagas
o área permeável
o área piscininha
o área verde
o área lazer
o cota terreno

- QUADRO COE:
- n dos pavimentos
- N para escalonamentos
- A para escalonamentos
- I para escalonamentos