Hotarâre-23 02 2023-98dg37e92

Hotarâre nr. 100/2023 din 23.02.
2023, cod RJ 98dg37e92

(https://rejust.ro/juris/98dg37e92)
Prezentul document este supus reglementărilor aflate sub incidenţa Regulamentului U.E.
2016/679
Cod ECLI ECLI:RO:CACLJ:2023:005.######
Dosar nr. #####/211/2019
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ####

SECŢIA A II-A CIVILĂ
DECIZIE CIVILĂ Nr. ###/2023

Şedinţa publică de la 23 ######### 2023
Completul compus din:
PREŞEDINTE ###### #####
Judecător ######-###### ####
Grefier ###### ##### #####
S-a luat în examinare apelul declarat de apelanta-reclamantă ###### ##### împotriva

sentinţei civile nr. #### pronunţate la data de 03.11.2021 în dosarul nr. #####/211/2019 al
Tribunalului Specializat #### în contradictoriu cu intimata-pârâtă ####### ############ SRL,
având ca obiect obligaţia de a face.
Dezbaterea pe fond a cauzei a avut loc în şedinţa publică din data de 09.02.2023, mersul
dezbaterilor şi concluziile orale ale părţilor fiind consemnate în încheierea de şedinţă de la acea
dată, când pronunţarea a fost amânată pentru termenul de azi.
CURTEA
Prin sentinţa civilă nr. ####/3.11.2021 pronunţată de Tribunalul Specializat #### în

dosarul nr. #####/211/2019 s-a respins cererea de chemare în judecată formulată şi precizată de
reclamanta ###### #####, în contradictoriu cu pârâta ####### ############# S.R.L., având ca
obiect validare antecontract de vânzare-cumpărare, remedierea deficienţelor şi daune materiale şi
morale.
Reclamanta a fost obligată să plătească pârâtei suma de 10.000 lei cu titlu de cheltuieli de
judecată, constând în onorariu avocaţial redus.
Pentru a pronunţa această sentinţă, tribunalul a reţinut că între pârâta #######
############# S.R.L., în calitate de promitent vânzător, şi pârâta ###### #####, în calitate de
promitent cumpărător, s-a încheiat la 22 mai 2017, promisiunea de vânzare de bun viitor
autentificată sub nr. 1252 din 22 mai 2017 de notar public ##### ###### #######, prin care
promitentul vânzător s-a obligat să vândă până la data de 30 decembrie 2017, cu termen de graţie
90 de zile lucrătoare, întreg dreptul de proprietate pe care îl va deţine asupra apartamentului nr.
29, situat la parter, orientare vest, compus din o cameră de zi, bucătărie, dormitor, grup sanitar,
hol, în suprafaţă utilă de 52,40 mp, o logie de 1,86 din construcţia Ansamblu mixt – locuinţe şi
activităţi terţiare corp de clădire 2 (locuinţe) 2S+P+6E, împrejmuire şi amenajări exterioare ce se
1
Hotarâre nr. 100/2023 din 23.02.2023, cod RJ 98dg37e92
află în curs de edificare în baza Autorizaţiei de construire nr. 842 din 21.06.2016 eliberată de
Primăria Municipiului ####-######, pe terenul în suprafaţă de 9.021 mp situat din punct de
vedere administrativ în intravilanul localităţii ####-######, #### ######### ##### ########
### ## provizoriu, #### ####, categoria de folosinţă-arabil, înscris în CF nr. 318521 ####-
###### cu nr. cad. 318521, apartamentul vânzându-se locuibil ca atare cu specificaţiile de la art.
5.1 pct 5.1.1, cu suprafaţa aproximativă din Anexa 1, şi un loc de parcare subsol 1, identificat
prin haşurare conform Anexei nr. 2, descrierea exactă a apartamentului şi localizarea acestuia
fiind cea prevăzută în proiectul general al imobilului, de care promitentul cumpărător a luat
cunoştinţă anterior. Odata cu apartamentul se vând şi cotele indivize comune din construcţie,
teren aferent apartamentului, conform suprafeţei acestuia şi loc de parcare cu titlu accesoriu
(filele 20-30, vol. I dosar judecătorie).
Preţul a fost stabilit de comun acord la valoarea de 75.000 euro, preţ ce include TVA de
5%, preţ ce se va achita în lei, la cursul BNR, în trei tranşe: 30.000 euro, la data semnării
promisiunii, 30.000 euro la predarea posesiei de fapt, stadiu care va fi comunicat de vânzătoare
cumpărătorului printr-o notificare, în termen de maxim 10 zile de la primirea notificării şi restul
de 15.000 euro la semnarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, programare
care va fi comunicat de vânzătoare cumpărătorului printr-o notificare, iar pentru locul de parcare
subsol 1, preţul a fost stabilit la suma de 8.330 euro, care se va achita la data predării posesiei de
fapt.
Potrivit art. 5.1 din contract, transmiterea posesiei de fapt se va realiza până cel târziu
data de 30.06.2017, cu un termen de graţie de 90 zile, locuibil ca atare, având: uşă metalică de
intrare, geamuri termopan cu 3 sticle, pereţi tencuiţi şi două straturi de glet, centrală termică prin
condensaţie, încălzire în pardoseală, terasa izolată şi cu gresie, şapă egalizatoare, toate instalaţiile
trase la poziţii, lift persoane, contor apă şi gaz, părţile comune amenajate conform proiectului.
Transmiterea posesiei de drept, respectiv transmiterea proprietăţii cu toate atributele sale asupra
imobilului care face obiectul promisiunii se va realiza prin semnarea contractului de vânzare-
cumpărare în formă autentică, până cel târziu la data de 31.12.2017, cu un termen de graţie de 90
de zile.
La 12 decembrie 2017, respectiv 22 decembrie 2017, reclamanta a notificat pârâta, prin
executor judecătoresc, cu privire la predarea faptică a imobilului obiect al promisiunii de vânzare
( filele 62-68). La 24 aprilie 2018 printr-o notificare reclamanta a solicitat pârâtei să se prezinte
în data de 11 mai 2018 ora 10 la notar public ##### ###### ####### în vederea semnării
contractului autentic de vânzare-cumpărare, însă nu a ataşat şi dovada comunicării acesteia cu
pârâta, respectiv încheierea notarului din care să reiasă neprezentarea sau refuzul pârâtei la
încheierea contractului (filele 111-115, vol. I dosar judecătorie). Pârâta a predat posesia
reclamantului, la data de 20 martie 2018, fără semnarea unui proces verbal de predare primire.
În ceea ce priveşte primul capăt de cerere, instanţa a reţinut că sunt aplicabile prev. art.
1669 alin. 1, rap. la art. 1279 alin. 3 cod civil, conform căruia, dacă promitentul refuză să încheie
contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să
pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar
cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. A mai reţinut instanţa şi incidenţa în
cauză a dispoziţiilor art. 1528 alin. 2 Cod civil, cu excepţia cazului în care debitorul este de drept
2
în întârziere, creditorul poate să exercite acest drept numai dacă îl înştiinţează pe debitor fie
odată cu punerea în întârziere, fie ulterior acesteia.
Raportat la dispoziţiile legale enunţate anterior, pentru admisibilitatea admiterii unei
acţiuni de validare a unei promisiuni sinalagmatice de vânzare cumpărare, prima condiţie care
trebuie îndeplinită constă în existenţa unei promisiuni sinalagmatice de vânzare-cumpărare care
să îndeplinească toate condiţiile de validitate a actului juridic, ## ####### ######## ####
###########, între părţi fiind încheiată promisiunea de vânzare de bun viitor autentificată sub
nr. 1252 din 22 mai 2017 de notar public ##### ###### #######.
A două condiţie se referă la îndeplinirea de către reclamanta promitent cumpărător a
obligaţiilor asumate prin promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare, respectiv plata
preţului. Aşa cum reiese din înscrisurile depuse la dosarul cauzei, reclamanta a achitat suma de
30.000 euro cu titlu de avans la momentul încheierii promisiunii de vânzare de bun viitor, suma
de 30.000 euro la data de 24 noiembrie 2017, iar diferenţa de 23.330 euro (15.000 euro diferenţă
de preţ apartament şi 8.330 euro preţul pentru locul de parcare) a fost achitată în timpul
procesului la 23 iunie 2021, astfel că şi această condiţie este îndeplinită.
De asemenea, tribunalul a reţinut că este îndeplinită şi condiţia ca bunul obiect al
promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare să se afle în proprietatea promitentului vânzător, iar
după cum reiese din extrasul de carte funciară depus de către pârâtă la dosarul cauzei, imobilul
promis a fi înstrăinat se găseşte în proprietatea acesteia, şi această condiţie fiind îndeplinit.
În ceea ce priveşte ultima condiţie, respectiv să existe un refuz nejustificat a
promitentului vânzător de a-şi executa obligaţia asumată, instanţa a reţinut că aceasta include şi
punerea în întârziere a promitentului vânzător cu privire la încheierea contractului de vânzare-
cumpărare cu privire la bunul obiect al promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare în formă
autentică.
Fiind o formă de executare silită, partea care refuză încheierea contractului în formă
autentică trebuie să fie pusă în întârziere, drept condiţie de exercitare a dreptului creditorului de a
proceda la executarea în natură a obligaţiilor de a face, îndatorirea de a-l înştiinţa pe debitor fie
odată cu punerea în întârziere, fie ulterior acesteia, norma juridică urmărind să îl prevină pe
debitor, pentru a-i permite să ia măsurile necesare, în cazurile în care acesta nu este de drept în
întârziere, ceea ce nu este incident în cazul de faţă.
Reclamanta promitentă cumpărătoare a susţinut că şi-a îndeplinit obligaţia de a-l pune pe
debitor în întârziere prin notificările din data de 16 februarie 2018 şi 15 martie 2018, ## ####
##### ########## ########## ## # ######## ## ####### ## ########## # #######
#########, ci doar şi-a manifestat intenţia de a încheia contractul în formă autentică, fără a se
solicita expres prezentarea pârâtei debitoare la un notar public în vederea executării obligaţiei,
respectiv încheierea contractului în formă autentică. Singura notificare care îndeplineşte cerinţa
punerii în întârziere cu privire la obligaţia încheierii contractului în formă autentică este cea
datată 24 aprilie 2018, însă cu privire la această notificare nu s-a făcut nici dovada comunicării
acesteia cu pârâta (raportat la susţinerea pârâtei că nu a primit această notificare) şi nici dovada
faptului că pârâta nu s-a prezentat sau a refuzat încheierea contractului, astfel tribunalul a
apreciat că această condiţie nu este îndeplinită, în cauză nefiind făcută dovada refuzului
nejustificat al pârâtei de a-şi îndeplini această obligaţie, raportat inclusiv la susţinerile de pe tot
3
cursul procesului că este de acordul cu prezentarea la notarul public în vederea încheierii
contractului de vânzare-cumpărare.
Nu a fost reţinută nici susţinerea reclamantei cum că punerea în întârziere rezultă din
prevederile art. 5.1 coroborat cu art. 3.2 din contract, căci în cauză părţile nu au prevăzut în mod
expres că împlinirea termenului conduce la punerea de drept în întârziere, astfel că punerea în
întârziere era esenţială în vederea promovării acţiunii în validarea antecontractului ca formă
atipică de executare silită a obligaţiei de a face.
Nu a fost reţinută nici susţinerea aceleiaşi pârâte că cererea de chemare în judecată are
efectul unei puneri în întârziere, căci chiar dacă în general formularea unei cereri de chemare în
judecată are acest efect, în cauză, raportat la forma atipică a executării silite acest efect nu poate
fi reţinut căci nu rezultă refuzul nejustificat al pârâtei în îndeplinirea obligaţiei asumate, de a se
prezenta la notarul public în vederea perfectării antecontractului de vânzare-cumpărare. Mai
mult, acest efect de punere în întârziere coroborat cu existenţa unui refuz nejustificat nu poate fi
reţinut în cauză prin raportare la faptul că deşi cererea de chemare în judecată a fost înregistrată
la data de 29 noiembrie 2019, diferenţa de preţ a fost achitată de către reclamantă abia în cursul
procesului, la data de 25 iunie 2021, cu cinci zile înainte de închiderea cercetării procesului pe
fond.
Instanţa a mai reţinut că raportat la înscrisurile depuse la dosarul cauzei nu se poate reţine
existenţa unui refuz nejustificat al pârâtei în îndeplinirea obligaţiei de a încheia contractul de
vânzare-cumpărare în formă autentică, disponibilitatea acesteia de a proceda la executarea
obligaţiei fiind menţionată inclusiv în cadrul negocierilor purtate de părţi în vederea soluţionării
amiabile a litigiului (filele 44-46, dosar instanţa specializată).
Raportat la cele de mai sus, nefiind îndeplinite cumulativ condiţiile prevăzute de lege
pentru a se putea pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare,
respectiv nefiind dovedit refuzul nejustificat al debitoarei de a-şi executa obligaţia şi punerea în
întârziere a debitoarei cu privire la aceiaşi obligaţie, instanţa a respins această solicitare.
În ceea ce priveşte capătul de cerere referitor la obligare a pârâtei la remedierea tuturor
viciilor şi deficienţelor existente cu privire la apartament astfel cum acestea urmează să fie
evidenţiate prin expertiza tehnică judiciară, instanţa a reţinut că este nefondată. Prin cererea de
chemare în judecată a arătat că a procedat la efectuarea unor reparaţii prin contractarea de
servicii de specialitate dar nu a depus contracte, devize, chitanţe, facturi, înscrisuri din care să
rezulte remedierile efectuate şi dacă acestea vizau vicii ascunse sau aparente.
Reclamanta a mai solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 18.484 lei reprezentând
contravaloarea prejudiciului material şi la plata sumei de 21.150 lei reprezentând contravaloarea
prejudiciului moral. În opinia reclamantei prejudiciul patrimonial cuprinde lipsa de folosinţă a
apartamentului începând cu data de 2 noiembrie 2017 până la data de 20 martie 2018, evaluată la
suma de 8.370 lei, lipsa de folosinţă a locului de parcare începând cu data de 2 noiembrie 2017
până la data prezentei evaluată la suma de 7.410 lei, costul biletelor de avion în cuantum de
1.704 lei, contravaloarea serviciilor juridice-onorar executor judecătoresc şi onorariu avocaţi-în
sumă de 1.000 lei. Instanţa va respinge cererile reclamantei de acordare a contravalorii lipsei de
folosinţă a apartamentului şi a locului de parcare având în vedere că nu a făcut nicio probă în ce
priveşte cuantumul solicitat şi cu privire la caracterul cert al prejudiciului invocat. ####
contravaloarea biletelor de avion nu a fost acordată, deoarece nu există o legătură între aceste
4
deplasări şi executarea contractului, iar pe de altă parte chiar şi în situaţia în care aceasta ar exista
nu s-a dovedit faptul că aceste deplasări exced unei executări normale a obligaţiilor contractuale
asumate. În ceea ce priveşte contravaloarea serviciilor juridice aferente executării a contractului,
prin raportare la soluţia data cererii reclamantei nici acestea nu pot fi acordate, neputându-se
reţine nici o culpă imputabilă pârâtei.
În final cu referire la daunele morale solicitate, instanţa le-a respins ca nefondate, întrucât
reclamanta le-a motivat prin deturnarea planurilor locative ale acesteia şi ”numeroase
repercusiuni asupra vieţii familiale şi private” fără ca acestea să fie identificate şi efectele
negative ale acestor împrejurări, ## ## ##### #### ######## ###### ######## #########
######## ## ##### ####### ########## ######## ## ##### #########. Mai mult, existenţa
prejudiciului moral nu a fost dovedită deşi potrivit art. 249 Cod procedură civilă sarcina
dovedirii existenţei şi întinderii revenea reclamantei.
Raportat la cele de mai sus, instanţa a respins cererea de chemare în judecată formulată şi
precizată de reclamanta ###### ##### în contradictoriu cu pârâta ####### #############
S.R.L., având ca obiect validare antecontract de vânzare-cumpărare, remedierea deficienţelor şi
daune materiale şi morale.
În temeiul art. 453 alin. 1 Cod procedură civilă, reţinând că reclamanta a pierdut procesul,
coroborat cu dispoziţiile art. 452 din acelaşi act normativ şi înscrisurile de la filele 77-103,
instanţa a obligat reclamanta să plătească pârâtei suma de 10.000 lei cu titlul de cheltuieli de
judecată, constând în onorariu avocaţial redus. Pârâta a solicitat obligarea reclamantei la plata
sumei de 14.539,035 lei cu titlul de onorariu avocaţial, însă având în vedere dispoziţiile art. 451
alin. 2 Cod procedură civilă, reţinând că în cauză a fost invocată de către pârâtă o singură
excepţie, că dezbaterea cauzei s-a realizat la patru termene de judecată din care trei au privit
aspecte procedurale legate de timbrajul cererii şi explicitarea capetelor de cerere formulată, la
care s-au adăugat un termen pentru dezbaterile pe fond şi două termene la Judecătoria ####-
###### ţi Tribunalul #### când s-a discutat excepţia necompetenţei materiale, raportat la
complexitatea cauzei şi volumul de muncă impus, instanţa a reţinut că se impune acordarea cu
titlul de cheltuieli de judecată doar a sumei de 10.000 lei cu titlul de onorariu avocaţial.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel ###### #####, solicitând admiterea lui şi
modificarea în parte a sentinţei civile nr. ###/2021 a Tribunalului Specializat ####, în sensul
admiterii în parte a acţiunii formulate de către aceasta, respectiv capetele 1 şi 3 din cererea
introductivă (validare antecontract şi reparare prejudiciu material şi moral), precum şi obligarea
intimatei la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul litigiu, atât în prima instanţă,
cât şi în apel (constând în taxă judiciară de timbru şi onorariu avocaţial).
În motivarea apelului s-a arătat, în esenţă, că refuzul nejustificat al #######
############ SRL în finalizarea tranzacţiei rezultă din prevederile antecontractului de vânzare-
cumpărare coroborate cu conduita acesteia de la data semnării promisiunii de vânzare-cumpărare
şi până în prezent, conduită materializată prin:
- neîndeplinirea obligaţiilor privind notificarea apelantei nici măcar după promovarea
prezentului litigiu, cu toate că de la data la care transferul dreptului de proprietate trebuia să se
producă au trecut mai bine de 3 ani de zile;
- lipsa de conformare/inacţiunea faţă de solicitările repetate ale reclamantei în sensul
perfectării contractului în formă autentică;
5
- punerea apelantei în imposibilitate de a achita diferenţa de preţ (cu încălcarea art. 4.1.4.
din promisiune);
- refuzul acesteia de a se prezenta la notarul public în vederea perfectării contractului de
vânzare-cumpărare, precum şi refuzul de a pune la dispoziţia notarului actele necesare întocmirii
contractului, cu toate că acesta i-a comunicat în mod expres în scris care sunt actele ce trebuie
puse la dispoziţia sa.
Pentru toate aceste motive, în speţă, este îndeplinită şi condiţia refuzului nejustificat,
necesară pentru admiterea acţiunii în executarea antecontractului, impunându-se admiterea
apelului şi modificarea hotărârii în sensul admiterii cererii de validare a antecontractului de
vânzare-cumpărare încheiat între apelantă şi intimată la data de 22.05.2017.
În ceea ce priveşte proba cuantumului sumelor solicitate cu titlu de despăgubiri, pe
temeiul prev. de art. 1350 NCC, în opinia apelantei, preţul de închiriere a unui apartament şi a
unei parcări în ####-###### şi faptul că zona ###### #### este una dintre cele mai scumpe din
oraş, constituie o chestiune de notorietate şi, prin urmare, nu era necesar a mai fi probată.
Cu toate acestea, în justificarea sumelor pretinse, apelanta a anexat adresa nr.
305/18.08.2022 emisa de către agenţia imobiliară #### prin care se arată:
„Pe baza informaţiilor din baza de date a agenţiei noastre, pentru un apartament situat în
#### ###########. zona ##### ###### preţul chiriei în perioada noiembrie 2017-martie 2018
era cuprins între 400-500 ####/lună."
Apelanta a mai anexat anunţul publicat pe site-ul OLX privind închirierea unui
apartament cu 2 camere în zona ##### ###### (FSEGA), în perioada în discuţie, în schimbul
unei chirii de 550 euro/lună şi anunţul publicat pe site-ul OLX privind închirierea unui loc de
parcare subterană în zona ###### ####, în perioada în discuţie, în schimbul unei chirii de 50
euro/lună.
Din înscrisurile mai sus menţionate, rezultă fără dubiu, faptul că sumele pretinse de către
apelantă în prezentul dosar cu titlu de chirie pentru lipsa de folosinţă a apartamentului sunt în
deplină concordanţă cu preţul chiriilor practicat în #### ###########, în zona ##### ######, în
perioada de referinţă.
Mai mult decât atât, raportat la faptul că intimata a recunoscut că apelanta nu a putut să
folosească nici apartamentul şi nici locul de parcare în perioada indicată şi că această lipsă de
folosinţă poate fi cuantificată în bani de către instanţa de judecată, în mod greşit judecătorul
fondului a apreciat că prejudiciul nu este unul cert.
În ceea ce priveşte contravaloarea biletelor de avion (Anexa 16 la cererea de chemare în
judecată), contrar celor reţinute de către instanţa de fond, între deplasarea realizată de către
apelantă de la Bergamo la ####-###### şi retur, în data de 23, respectiv 24 noiembrie 2017, şi
executarea contractului, există o legătură directă, având în vedere chiar recunoaşterea intimatei
(pag 4 din întâmpinarea depusă la instanţa de fond): „subscrisa am invitat-o telefonic pe d-na
###### la predarea posesiei de fapt a apartamentului, părţile stabilind de comun acord data de
24.11.2017, însă când s-a prezentat, aceasta a refuzat semnarea procesului-verbal de predare-
primire pe motiv că ar fi conţinut clauze contractuale noi faţă de prevederile promisiunii de
vânzare.
##### în vedere că predarea posesiei nu s-a putut realiza la data de 24.11 2017 din culpa
intimatei, relevante în acest sens fiind considerentele sentinţei civile nr. ###/24.02.2022,
6
pronunţată în dosarul nr. #####/211/2019: „Din răspunsul la interogatoriul formulat de pârâtă
(răspuns 2) rezultă că încă din data de 24.11.2017, dată pentru când s-a stabilit a se preda
posesia, reclamantul si-a manifestat nemulţumirea cu privire la clauzele procesului verbal de
predare primire (f 63), iar din declaraţia martorului #### ######-###### (f 93) rezultă că la acea
dată, reclamantul a identificat clauze abuzive astfel că reclamantului nu i s-au predat cheile
pentru că martorul nu avea mandat să le predea în lipsa semnării procesului verbal", apelanta a
fost nevoită şi revină în ţară în cursul lunii martie 2018 pentru a prelua posesia apartamentului.
Din starea de fapt menţionată rezultă că, cel puţin unul dintre drumurile ######-#######
şi retur, a fost cauzat de către conduita culpabilă a pârâtei şi că excede executării normale a
obligaţiilor contractuale asumate.
Totodată, având în vedere că din cele arătate în rândurile de mai sus intimata este în culpă
pentru nerespectarea obligaţiei de predare a apartamentului şi a parcării cel târziu până la data de
02 noiembrie 2017, precum şi pentru neîndeplinirea obligaţiei de perfectare a contractului de
vânzare-cumpărare în formă autentică cel târziu până la data de 14 aprilie 2018 (cu termenul de
graţie de 90 de zile inclus), se impune modificarea hotărârii apelate în sensul admiterii cererii
apelantei de obligare a ####### ############ SRL la plata contravalorii serviciilor juridice
aferente notificărilor transmise către aceasta prin care i-a solicitat predarea şi semnarea
contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Pe lângă aceasta, în ceea ce priveşte culpa intimatei, sunt aplicabile dispoziţiile art. 1548
Cod civil, ignorat de către instanţa de fond, potrivit căruia, culpa debitorului unei obligaţii
contractuale se prezumă prin simplul fapt al neexecutării.
În ceea ce priveşte prejudiciul moral, nu era necesară probarea acestuia conform
dispoziţiilor art. 249 C.proc. civ, aşa cum a reţinut şi instanţa de fond, având în vedere cele
statuate de către înalta ##### de Casaţie şi Justiţie, Secţia I Civilă, prin Decizia Civilă nr.
###/27.01.2016.
Prin întâmpinarea formulată, intimata ####### ############ SRL a solicitat
respingerea apelului ca nefondat şi obligarea apelantei-reclamante la plata cheltuielilor de
judecată.
În motivarea întâmpinării intimata a arătat, în esenţă, că din documentele existente nu
rezultă dovada comunicării, anterior introducerii cererii de chemare în judecată, a vreunei
notificări de punere în întârziere a societăţii ####### ############ SRL sau vreo
notificare/invitaţie prin care s-a solicitat prezenţa promitentului-vânzător la notar în vederea
perfectării în forma autentică a contractului de vânzare.
În realitate nu există vreun refuz expres şi nejustificat prin care s-a respins invitaţia
promitentului-cumpărător de prezentare a părţilor pentru încheierea în forma autentică a
contractului de vânzare.
Mecanismul pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-
cumpărare este condiţionat de îndeplinirea tuturor condiţiilor de valabilitate, generale şi speciale,
iar atâta timp cât la data formulării acţiunii nu erau îndeplinite toate aceste condiţii, cererea de
chemare în judecată nu putea sa producă efectul prevăzut de art. 1552 alin. 5 Cod Civil.
La fel ca şi în cazul celorlalte notificări, nici Notificarea comunicată în data de
18.01.2022 prin care intimata a fost invitată la BNP ####### pentru data de 31.01.2022, când nu
s-a prezentat în mod justificat şi după o prealabila corespondenţă purtată cu reclamanta şi notarul
7
public, nu poate fi calificată drept refuz nejustificat pentru încheierea contractului în formă
autentică.
După primirea notificării anterior menţionate, intimata i-a răspuns atât reclamantei, cât şi
notarului public.
Raportat la comportamentul mandatarului reclamantei ######, cel care urma să se
prezinte la negocieri fiind fiul acesteia #### ### ########, este cât se poate de firesc faptul că
intimata a solicitat în prealabil draft-ul de contract programat pentru negociere în data de
31.01.2022, tocmai pentru a evita neînţelegerile de la faţa locului.
În concluzie, modalitatea în care intimata a ales sa procedeze nu poate echivala cu un
refuz nejustificat de a încheia contractul de vânzare în forma autentică şi pe cale de consecinţă,
în continuare nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 1669 alin. 1 Cod Civil.
În ceea ce priveşte cererea având ca obiect pretenţii, intimata invocă prev. art. 1517 NCC
şi relevă că nepredarea posesiei asupra imobilului s-a datorat culpei reclamantei.
Concluzionând, nedovedirea prejudiciului, fie în sens material, fie în sens valoric trebuie
să conducă cu necesitate la respingerea apelului şi implicit la respingerea acţiunii ca neîntemeiata
pentru neîndeplinirea condiţiilor privind angajarea răspunderii civile contractuale.
###### ##### a depus la dosar răspuns la întâmpinare, solicitând respingerea ca
nefondate a apărărilor invocate de către intimată prin întâmpinare şi, pe cale de consecinţă,
admiterea apelului declarat de aceasta şi modificarea în parte a sentinţei civile nr. ######### a
Tribunalului Specializat ####, în sensul admiterii în parte a acţiunii formulate de către apelantă,
respectiv capetele 1 şi 3 din cererea introductivă (validare antecontract şi reparare prejudiciu
material şi moral), cu cheltuieli de judecată.
Deliberând, Curtea reţine următoarele:
Prin sentinţa apelată, a fost respinsă cererea precizată a reclamantei promitente-
cumpărătoare pentru executarea silită atipică a antecontractului încheiat cu pârâta şi autentificat
sub nr. 1252 din 22 mai 2017 de notar public ##### ###### #######, prin care promitentul
vânzător s-a obligat să vândă până la data de 30 decembrie 2017, cu termen de graţie 90 de zile
lucrătoare, întreg dreptul de proprietate pe care îl va deţine asupra apartamentului nr. 29, situat la
parter, orientare vest, compus din o cameră de zi, bucătărie, dormitor, grup sanitar, hol, în
suprafaţă utilă de 52,40 mp, o logie de 1,86 din construcţia Ansamblu mixt – locuinţe şi activităţi
terţiare corp de clădire 2 (locuinţe) 2S+P+6E, împrejmuire şi amenajări exterioare ce se află în
curs de edificare în baza Autorizaţiei de construire nr. 842 din 21.06.2016 eliberată de Primăria
Municipiului ####-######, pe terenul în suprafaţă de 9.021 mp situat din punct de vedere
administrativ în intravilanul localităţii ####-######, #### ######### ##### ######## ### ##
provizoriu, #### ####, categoria de folosinţă-arabil, înscris în CF nr. 318521 ####-###### cu nr.
cad. 318521, precum şi a unui loc de parcare situat la subsolul imobilului.
Pentru a decide astfel, s-a reţinut că, cu toate că sunt îndeplinite cerinţele referitoare la
existenţa unei promisiuni sinalagmatice valabile de vânzare-cumpărare, la achitarea integrală a
preţului şi la existenţa în patrimoniul pârâtei a dreptului de proprietate asupra imobilului, nu este
prezentă condiţia referitoare la refuzul nejustificat al pârâtei de a-şi executa obligaţiile, respectiv
de a semna contractul în formă autentică, ce nu putea fi subsecvent decât unei legale puneri în
întârziere a debitorului acestei obligaţii, în condiţiile art. 1522, 1528 NCC.
8
Prin apelul declarat de către reclamantă, se solicită instanţei a se constata că aceste
aserţiuni sunt nefondate, ele neţinând seama de specificul raporturilor dintre părţi şi de istoricul
acestora, de bogata corespondenţă purtată, precum şi de obligaţiile ce reveneau vânzătorului
conform antecontractului. Se susţine că pârâta a fost pusă în întârziere, dacă nu anterior, cel puţin
prin cererea de chemare în judecată şi că refuzul său pentru executarea obligaţiei de a face ce îi
revine este nejustificat, ea fiind de rea credinţă, aspect ce reiese cu prisosinţă din probaţiunea
administrată.
Curtea subliniază, în primul rând, că, prin raportare la limitele în care a fost învestită,
singurul aspect cu privire la care este ţinută să se pronunţe, în lipsa unui apel propriu al pârâtei,
care să vizeze, eventual, considerentele sentinţei de la fond, este cel referitor la faptul dacă pârâta
a fost pusă sau nu în întârziere cu privire la obligaţia de a semna contractul în formă autentică,
respectiv dacă refuză nejustificat să şi-o execute, celelalte condiţii fiind apreciate ca fiind
îndeplinite şi nefiind contestate în calea de atac.
Plecând de la aceste premise, instanţa de apel constată că criticile reclamantei sunt
întemeiate, impunându-se admiterea căii de atac, în baza prev. art. 480 C.pr.civ. şi schimbarea în
parte a sentinţei, în sensul admiterii în parte a cererii precizate, prin raportare la următoarele
considerente:
Tribunalul a constatat, în esenţă, că notificările din data de 16 februarie 2018 şi 15 martie
2018, nu valorează punere în întârziere a pârâtei debitoare, deoarece prin intermediul lor
reclamanta nu a făcut altceva decât să îşi manifeste intenţia de a încheia contractul în formă
autentică, fără a se solicita expres prezentarea pârâtei debitoare la un notar public în vederea
executării obligaţiei, respectiv încheierea contractului în formă autentică. Apoi, a arătat că
notificarea din 24.04.2018 nu a fost comunicată pârâtei şi nu s-a depus nici dovada faptului că
pârâta nu s-a prezentat sau a refuzat încheierea contractului şi că pe tot cursul procesului intimata
a indicat că este de acord cu prezentarea la notarul public în vederea încheierii contractului de
vânzare-cumpărare.
Nu a fost reţinută nici susţinerea că cererea de chemare în judecată are efectul unei puneri
în întârziere, căci chiar dacă în general formularea unei cereri de chemare în judecată are acest
efect, în cauză, raportat la forma atipică a executării silite acest efect nu poate fi reţinut căci nu
rezultă refuzul nejustificat al pârâtei în îndeplinirea obligaţiei asumate, de a se prezenta la notarul
public în vederea perfectării antecontractului de vânzare-cumpărare. Mai mult, acest efect de
punere în întârziere coroborat cu existenţa unui refuz nejustificat nu poate fi reţinut în cauză prin
raportare la faptul că deşi cererea de chemare în judecată a fost înregistrată la data de 29
noiembrie 2019, diferenţa de preţ a fost achitată de către reclamantă abia în cursul procesului, la
data de 25 iunie 2021, cu cinci zile înainte de închiderea cercetării procesului pe fond.
Cu referire la aceste ultime aserţiuni, curtea subliniază, pe de o parte, faptul că
raţionamentul tribunalului pare să fie fragmentat şi oarecum contradictoriu, deoarece deşi iniţial
s-a arătat că condiţia achitării integrale a preţului este îndeplinită (apreciindu-se implicit că ea se
raportează la datele existente la data pronunţării hotărârii), în ceea ce priveşte cerinţa punerii în
întârziere/a refuzului nejustificat al pârâtei, se apreciază că cererea de chemare în judecată nu are
o astfel de valoare, deoarece la data înregistrării ei preţul imobilului nu era achitat integral.
Pe de altă parte, nu se înţelege de ce, în ultimă instanţă, nu s-ar putea conferi cererii de
chemare în judecată efect de punere în întârziere a pârâtei, conform prev. art. 1522 alin. 1 teza
9
finală şi alin. 5 NCC, din moment ce conform prevederilor antecontractului diferenţa de preţ
(ultima tranşă), se impunea a fi achitată doar la data autentificării actului translativ de
proprietate. Astfel, preţul a fost stabilit de comun acord la valoarea de 75.000 euro, preţ ce
include TVA de 5%, iar el urma a fi achitat în lei, la cursul BNR, în trei tranşe: 30.000 euro, la
data semnării promisiunii, 30.000 euro la predarea posesiei de fapt, stadiu care va fi comunicat
de vânzătoare cumpărătorului printr-o notificare, în termen de maxim 10 zile de la primirea
notificării şi restul de 15.000 euro la semnarea contractului de vânzare-cumpărare în formă
autentică, programare care va fi comunicat de vânzătoare cumpărătorului printr-o notificare, iar
pentru locul de parcare subsol 1, preţul a fost stabilit la suma de 8.330 euro, care se va achita la
data predării posesiei de fapt, cu sublinierea că locul de parcare nu a fost predat nici până în
prezent reclamantei, cu toate că aceasta a achitat integral şi preţul aferent lui.
Cu alte cuvinte, în acest context, nu se poate reproşa reclamantei că la data cererii de
chemare în judecată (care valorează punere în întârziere, contrar celor indicate de tribunal,
neexistând argumente pertinente în sens contrar), preţul nu era achitat integral, din moment ce în
paragrafele anterioare s-a statuat că această condiţie este îndeplinită, iar conform clauzelor
antecontractului, restul de preţ era scadent doar la momentul semnării actului autentic.
În acest context, cu just temei se arată în apel că art. 1516 NCC face trimitere la punerea
în întârziere aşa cum este aceasta reglementată prin dispoziţiile art. 1522 NCC şi care prevăd în
mod expres faptul că cererea de chemare în judecată reprezintă punere în întârziere, fără a se face
vreo distincţie între o executare tipică şi o executare atipică a obligaţiei. Totodată, din această
perspectivă, sunt îndeplinite şi condiţiile impuse de textul art. 1528 NCC.
În plus, în raport de prev. art. 1522 alin. 5 NCC, cel mai târziu de la data formulării
cererii de chemare în judecată începe să curgă termenul rezonabil în care debitoarea pârâtă
trebuia să îşi execute obligaţia de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului. Or,
dovada refuzului nejustificat al promitentului-vânzător este tocmai faptul că nici până în prezent
contractul translativ nu a fost semnat în formă autentică, nici măcar urmare a demersurilor
întreprinse de reclamantă ulterior pronunţării hotărârii atacate, constând în convocarea pârâtei la
notar în vederea semnării contractului autentic la data de în data de 31 ######## 2022 orele
15:00 la BNP ####### Smoranda #######, situat în ####-######, în vederea încheierii
contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru imobilele ce fac obiectul
antecontractului, notificare primită de către intimată în data de 17, respectiv 18 ianuarie 2022 şi
anexată apelului.
Cu toate că tribunalul reţine buna credinţă a pârâtei şi disponibilitatea pârâtei de a semna
actul translativ de proprietate, curtea constată că această apreciere este contrazisă de probele
administrate în cauză, dovada cea mai elocventă fiind tocmai faptul că pârâta nu s-a prezentat la
notar nici măcar urmare a acestei ultime notificări (aşa cum rezultă din încheierea de certificare
nr. 8/31.01.2022), invocând motive puerile şi nesustenabile, cum ar fi necesitatea comunicării
unui draft al contractului, transmisă către notar cu doar patru zile înainte de data convocării,
dintre care două, nelucrătoare, în condiţiile în care pârâta este dezvoltator imobiliar de anvergură,
fiind de notorietate uzanţa conform căreia ea este cea care propune forma iniţială a contractului,
pe marginea căreia pot fi purtate, eventual, negocieri.
Apoi, chiar dacă nu ar fi aşa, pentru a dovedi buna sa credinţă şi faptul că nu există un
refuz al său care să fie nejustificat, chiar în aceste condiţii, pârâta ar fi trebuit cel puţin să
10
comunice notarului datele solicitate şi să se prezinte la data stabilită, având şi posibilitatea de a
propune ea versiunea iniţială a contractului.
Prin întâmpinare, intimata încearcă să nege relevanţa probatorie a acestor înscrisuri,
relevând şi că ele nu au fost discutate la fond în condiţii de contradictorialitate, însă, pe de o
parte, administrarea unor probe noi în apel este perfect posibilă, iar, pe de altă parte, prin
întâmpinarea la apelul declarat de către apelantă, intimata şi-a exprimat pe larg punctul de vedere
cu privire la înscrisurile depuse la dosar în faza apelului şi a avut posibilitatea să-şi expună
poziţia procesuală faţă de probele nou propuse şi cu ocazia dezbaterilor orale în faţa instanţei de
apel.
De altfel, curtea achiesează şi celorlalte critici din apel, în sensul că condiţia punerii în
întârziere a pârâtei este îndeplinită chiar dacă raportarea se face la clauzele antecontractului şi la
corespondenţa dintre părţi, anterioară introducerii cererii de chemare în judecată.
Astfel, prin notificarea transmisă la data de 16.02.2018 către promitenta-vânzătoare
####### ############ SRL (pag 2 din Anexa 8 la cererea de chemare în judecată) apelanta i-a
adus în mod expres la cunoştinţă acesteia:
„ Vă arăt faptul că subsemnata doresc să intru în posesia apartamentului, totodată doresc
să şi încheiem contractul de vânzare-cumpărare în formă autentica privind apartamentele în
discuţie, având în vedere că am şi achitat preţul acestora aproape integral, respectându-ne
obligaţiile contractuale."
De asemenea, prin notificarea transmisă la data de 15.03.2018 către intimată (pag. 2 din
Anexa 11 la cererea de chemare în judecată) a solicitat acesteia:
„ Totodată, vă rog să ne comunicaţi dacă veţi respecta termenul prevăzut în antecontract
cu privire la predarea posesiei de drept a imobilului, potrivit art. 5.2. din contract, respectiv dacă
se va semna contractul de vânzare-cumpărare în formă autentica, până cel târziu în data de
31.03.2018. Iar dacă răspunsul dvs. este pozitiv în acest sens, vă rog să ne transmiteţi forma
finală a contractului de vânzare-cumpărare înainte de data semnării acestuia."
Cu alte cuvinte, intimata a avut cunoştinţă despre intenţia fermă a apelantei de a încheia
actul translativ de proprietate cu privire la imobil, fiind interogată expres cu privire la
modalitatea şi termenul în care înţelege să-şi execute obligaţiile.
Toate acestea, coroborate cu clauzele antecontractului şi cu modul în care s-au desfăşurat
ulterior relaţiile dintre părţi, atestă că din partea pârâtei a existat un refuz nejustificat, ce poate fi
sancţionat prin admiterea cererii.
În plus, corect relevă apelanta în acest context că din textul art. 1522 alin. 1 NCC, precum
şi din interpretarea dată acestuia de către doctrină şi practica judiciară, rezultă că punerea în
întârziere se realizează printr-o notificare scrisă prin care creditorul solicită debitorului
executarea obligaţiei, textul legal neimpunând creditorului ca, concomitent cu punerea în
întârziere, să efectueze şi acte de executare silită a obligaţiei, cum ar fi solicitarea prezenţei
debitorului la notarul public în vederea încheierii tranzacţiei.
După cum se poate observa din conţinutul notificării transmise la data de 15.03.2018, nu
doar că apelanta şi-a arătat intenţia de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă
autentică, dar a şi pretins intimatei semnarea sa, prin solicitarea de a-i comunica draft-ul
contractului autentic.
11
În plus, solicitarea prezentării la biroul notarului public poate avea relevanţă raportat la
condiţia refuzului nejustificat de perfectare a contractului în formă autentică, prin emiterea
încheierii de certificare care atestă lipsa debitorului, însă nu raportat la condiţia punerii în
întârziere, care reprezintă doar o manifestare de voinţă prin care se pretinde executarea
obligaţiei, fără a implica în mod obligatoriu prezenţa notarului public.
Cu just temei relevă apelanta şi că, analizând în mod coroborat obligaţiile pe care
intimata şi le-a asumat prin antecontractul de vânzare-cumpărare cu comportamentul acesteia de
la acel moment şi până în prezent, refuzul său de a-şi executa obligaţiile există şi este
nejustificat.
Astfel, potrivit art. 3.1 din antecontractul încheiat între părţi, apelanta avea obligaţia de
- a achita tranşa a doua din preţul apartamentului nr. 29 (30 000 ####) „la predarea
posesiei de fapt, stadiu care va fi comunicat de vânzătoare cumpărătorului printr-o notificare în
termen de maxim 10 zile de la primirea notificării";
- a achita tranşa a treia din preţul apartamentului nr. 29 (15 000 ####) „la semnarea
contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, programare care va fi comunicată de
vânzătoare cumpărătorului printr-o notificare, în termen de maxim 10 zile de la primirea
notificării".
Iar, potrivit art. 3.2. din antecontract, apelanta avea obligaţia de:
- a achita preţul locului de parcare (8.330 ####) „la predarea posesiei de fapt, stadiu care
va fi comunicat de vânzătoare cumpărătorului printr-o notificare, în termen de maxim 10 zile de
la primirea notificării."
Rezultă nu doar că intimata avea obligaţia de a-i preda posesia apartamentului nr. 29 şi a
locului de parcare aferent şi de a-i transmite apelantei dreptul de proprietate asupra acestora, dar
şi că pe aceea de a o notifica în scris pe apelantă cu privire la predarea apartamentului şi a
parcării, precum şi cu privire la data şi locul semnării contractului de vânzare-cumpărare în
formă autentică, asumându-şi în mod expres obligaţia de a îndeplini demersurile şi a obţine
actele necesare în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare.
În plus, pentru a aprecia asupra comportamentului părţilor şi a decide care dintre acestea
este răspunzătoare pentru neexecutarea antecontractului, relevantă este şi susţinerea necontestată
a apelantei conform căreia, la momentul la care aceasta a încercat să achite diferenţa de 15.000
#### (cu TVA inclus) din preţul apartamentului şi suma de 8.330 #### (cu TVA inclus),
reprezentând contravaloarea locului de parcare, a constatat că transferul bancar nu s-a putut
finaliza pentru că intimata şi-a închis contul bancar indicat în antecontract pentru plata preţului,
fără a o notifica pe apelantă sau informa în vreun fel cu privire la acest lucru şi cu privire la
modalitatea în care se poate realiza plata. Apelanta a reuşit, în cele din urmă, să achite şi restul
de preţ doar după ce a notificat-o pe intimată să îi comunice care este contul noul bancar în care
se poate face plata.
Ca atare, la data la care pârâta-intimată a invocat neîndeplinirea integrală a obligaţiei de
plată a preţului, aceasta avea deja certitudinea că contul bancar este închis, iar apelanta este în
imposibilitate de a face plata.
În plus faţă de aceste aspecte, curtea reţine şi caracterul plauzibil al afirmaţiilor
reclamantei conform cărora la originea conflictului dintre părţile din acest dosar, dar şi a
relaţiilor dintre pârâtă şi fiul acesteia (ce fac obiectul judecăţii în dosarul nr. #####/211/2019,
12
aflat în prezent pe rolul Curţii de Apel ####, starea de fapt fiind similară), se află, de fapt,
atitudinea pârâtei, care prin inserarea unor noi obligaţii ce revin cumpărătorilor (atât în
procesele-verbale de predare-primire a posesiei de fapt, cât şi a formei propuse pentru contractul
autentic), obligaţii ce excedează celor inserate în antecontracte, a urmărit să obţină acordul lor cu
privire la chestiuni cu privire la care aceştia nu au fost încunoştinţaţi anterior.
#### vorba, desigur, despre limitările impuse dreptului de folosinţă a imobilului, care,
chiar dacă ar putea părea, cel puţin parţial, rezonabile, din perspectiva cerinţelor de urbanism,
sunt prevăzute sub sancţiunea achitării, către promitenta-vânzătoare, a sumei de 15.000 euro cu
titlu de daune.
Apoi, este vorba despre clauzele din contractele de vânzare-cumpărare în formă autentică
(propuse de dezvoltator), prin care cumpărătorii îşi asumă o serie de obligaţii noi în ceea ce
priveşte spaţiile de la ### # ## ##########, neautorizat şi denumit etaj tehnic, cum ar fi aceea
de a respecta şi de a nu întreprinde nici o acţiune sau inacţiune care să afecteze sau să
prejudicieze sub nici o formă dreptul de folosinţă exclusivă al proprietarilor unităţilor U131,
U132, U133, care sunt în contradicţie cu natura şi definiţia legală a spaţiilor tehnice, ce sunt
destinate pentru a deservi folosinţa ###### # #############, la fel ca cele 3 terase necirculabile
care sunt incluse în părţile indivize comune ale Corpului 2.
În plus, corect invocă apelanta, în acest context, necesitatea respectării regimului de
înălţime şi a prevederilor referitoare la numărul de parcări necesar pentru spaţii comerciale/de
birou şi a dispoziţiilor referitoare la securitatea la incendii, condiţionarea semnării actului
translativ de asumarea acestor obligaţii fiind evident nejustificată.
Pentru toate aceste considerente, în baza prev. art. 480 C.pr.civ., art. 1279, 1669 NCC,
apelul reclamantei va fi admis, iar sentinţa va fi schimbată în sensul admiterii în parte a cererii
precizate şi o obligării pârâtei la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-
cumpărare cu privire la imobilele ce fac obiectul antecontractului, în caz de refuz, prezenta
hotărâre urmând să ţină loc de act translativ de proprietate.
Apelanta a mai criticat soluţia primei instanţe şi în ceea ce priveşte soluţia dată capătului
3 al cererii de chemare în judecată, referitor la daunele materiale şi morale solicitate de
reclamantă, pe temeiul prev. de art. 1350 NCC.
Astfel, referitor al treilea capăt de cerere, instanţa de fond a respins cererea apelantei de
reparare a prejudiciului material, reţinând că apelanta nu ar fi probat cuantumul solicitat,
caracterul cert al prejudiciului şi culpa intimatei, iar cu privire la prejudiciul moral a reţinut că
apelanta nu ar fi dovedit existenţa acestuia.
Curtea constată că reclamanta a solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 18.484 lei
reprezentând contravaloarea prejudiciului material şi la plata sumei de 21.150 lei reprezentând
contravaloarea prejudiciului moral. În opinia reclamantei prejudiciul patrimonial cuprinde lipsa
de folosinţă a apartamentului începând cu data de 2 noiembrie 2017 până la data de 20 martie
2018, evaluată la suma de 8.370 lei, lipsa de folosinţă a locului de parcare începând cu data de 2
noiembrie 2017 până la data prezentei evaluată la suma de 7.410 lei, costul biletelor de avion în
cuantum de 1.704 lei, contravaloarea serviciilor juridice-onorar executor judecătoresc şi onorariu
avocaţi-în sumă de 1.000 lei.
#### pretinsă cu titlu de prejudiciu material pentru lipsa de folosinţă a apartamentului a
fost de 8.370 lei, mai exact 1.860 lei/lună, respectiv 400 euro/lună, la un curs BNR pentru
13
perioada în discuţie de 4,65 lei. În apel se arată că motivul pentru care s-a solicitat obligarea
intimatei la plata de despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a apartamentului o constituie nu doar
faptul că predarea, conform antecontractului, trebuia să se realizeze la data de 02 noiembrie
2017, ci şi faptul că apelanta şi-a îndeplinit obligaţia de a achita tranşa a doua din preţ la data la
care trebuia se să realizeze predarea posesiei, iar nu la data la care s-a realizat predarea efectivă a
posesiei (20.03.2018), ori conform înţelegerii părţilor, cele două obligaţii trebuiau executate
concomitent, însă apelanta şi-a executat obligaţia cu 4 luni de zile mai repede decât Hexagon.
În ceea ce priveşte suma pretinsă cu titlu de prejudiciu material pentru lipsa de folosinţă a
locului de parcare, ea este de 7.410 lei, mai exact 296 lei/lună, respectiv 63 euro/lună, la un curs
BNR pentru perioada în discuţie de 4,70 lei.
În probaţiune, pentru dovedirea acestor pretenţii, s-au anexat adresa nr. 305/18.08.2022
emisa de către agenţia imobiliară #### prin care se arată că pentru un apartament situat în ####
###########. zona ##### ###### preţul chiriei în perioada noiembrie 2017-martie 2018 era
cuprins între 400-500 ####/lună, anunţul publicat pe site-ul OLX privind închirierea unui
apartament cu 2 camere în zona ##### ###### (FSEGA), în perioada în discuţie, în schimbul
unei chirii de 550 euro/lună şi anunţul publicat pe site-ul OLX privind închirierea unui loc de
parcare subterană în zona ###### ####, în perioada în discuţie, în schimbul unei chirii de 50
euro/lună.
Cu titlu preliminar, curtea achiesează tezei conform căreia, de principiu, în contextul în
care apelanta nu a putut să folosească nici apartamentul şi nici locul de parcare în perioada
indicată, şi aceasta indiferent de destinaţia concretă pe care urmărea să o dea imobilelor,
prejudiciul derivând din această lipsă de folosinţă poate fi cuantificat în bani de către instanţa de
judecată, iar în ipoteza în care ar fi îndeplinite şi celelalte condiţii ale răspunderii contractuale,
acest prejudiciu ar trebui reparat prin acordarea despăgubirilor aferente, preţul chiriilor în zonă
fiind un indicator relevant.
Cu toate acestea, intimata dezvoltă apărări şi în ceea ce priveşte condiţia referitoare la
fapta sa ilicită, relevând că nepredarea posesiei la termenul prevăzut în antecontract este
imputabilă reclamantei şi, ca atare, în baza prev. art. 1517 NCC, aceasta nu ar fi putea pretinde
daune materiale şi nici morale.
Aşa fiind, ceea ce trebuie să stabilească instanţa este dacă a existat o faptă ilicită a
pârâtei, de natură să atragă răspunderea sa, sau nepredarea posesiei s-a datorat atitudinii
reclamantei, dar în prealabil, trebuie să răspundă aserţiunii pârâtei legate de faptul că în prezentul
litigiu instanţa nu a fost investită cu o solicitare care sa privească constatarea depăşirii termenului
de predare a posesiei apartamentului şi a locului de parcare din culpa intimatei, nu s-a dezbătut
predarea posesiei de fapt, astfel că pretenţiile apelantei-reclamante sunt neîntemeiate.
Aceste apărări sunt corect contracarate de către apelantă, care face apel la prev. art. 35
C.pr.civ. şi relevă că acţiunea în realizare pe care o are la îndemână este tocmai cea care a fost
promovată, respectiv cea privind angajarea răspunderii contractuale a intimatei pentru
nepredarea imobilelor la termen. Apelanta a invocat această faptă ilicită a intimatei şi apreciază
că săvârşirea ei este dovedită prin probaţiunea administrată, aşa încât instanţa trebuie să se
pronunţe asupra acestor pretenţii, ele nefiind inadmisibile, aşa cum încearcă să sugereze pârâta.
Revenind la starea de fapt, curtea reţine justeţea argumentelor conform cărora analizând
în mod cronologic corespondenta purtată între părţi, rezultă din însăşi notificarea concepută de
14
av. ##### #####, cu nr. 1, transmisă de către reclamantă prin Biroul executorului judecătoresc
######## ##### sub nr. 542/12.12.2017, că intimata a invitat-o telefonic pe apelantă la predarea
posesiei de fapt a apartamentului, părţile stabilind de comun acord data de 24.11.2017. La acel
moment, aceasta a refuzat semnarea procesului-verbal de predare-primire pe motiv că ar fi
conţinut clauze contractuale noi faţă de prevederile promisiunii de vânzare. Aceeaşi notificare a
fost retrimisă sub nr. 559 prin Biroul executorului judecătoresc ######## #####, cu nr. 2, la data
de 22.12.2017.
În luna ianuarie 2018, intimata a răspuns în scris prin av. ###### ###### ##### la
notificările anterior menţionate, ocazie cu care a asigurat-o pe apelantă că apartamentul este
pregătit pentru predare, solicitându-i să o anunţe în scris data la care doreşte să se facă preluarea.
Ulterior, reclamanta a revenit prin av. ### ##### cu o nouă adresă, arătându-se dornica
de a prelua apartamentul şi a încheia contractul în forma autentică, însă a pretins că există
probleme tehnice care ar fi fost reperate cu ocazia vizionării apartamentului din data de
24.11.2017. În cadrul acestei notificări, reclamanta i-a solicitat intimatei să stabilească o dată
pentru discuţii şi pentru predarea apartamentului în situaţia în care a procedat la remedierea
problemelor despre care s-a pretins că ar exista.
Printr-o alta Notificare transmisă tot prin av. ### #####, reclamanta a solicitat ca
predarea apartamentului nr. 29 să aibă loc în data de 19.03.2018 ora 11. În final, cheia
apartamentului s-a predat reclamantei în data de 20.03.2018, reclamanta refuzând în continuare
semnarea procesului-verbal aferent.
Raportat la istoricul litigiului, la corespondenţa dintre părţi, curtea constată că, cel puţin
în privinţa pretenţiilor care privesc lipsa de folosinţă a apartamentului nr. 29, sunt incidennte
prev. art. 1517 NCC, neexecutarea datorându-se, în primul rând, culpei reclamantei.
Chiar dacă obiecţiunile ridicate iniţial, la data de 24.11.2017 pot fi privite, cel puţin
parţial, ca fiind justificate, din perspectiva cuantumului extrem de oneros al clauzei penale
convenite pentru nerespectarea anumitor obligaţii, acela de 15.000 euro, curtea observă că, în
final, refuzul semnării procesului verbal de predare-primire nu a fost unul determinant, din
moment ce pârâta a acceptat ulterior să predea posesia asupra apartamentului, cu toate că actul de
predare nu a fost semnat nici la data de 20.03.2018.
Cu alte cuvinte, nepredarea posesiei la data de 24.11.2017 se datorează culpei ambelor
părţi contractante, iar împrejurarea că cea imputabilă reclamantei este mai caracterizată rezultă şi
din desfăşurarea ulterioară a evenimentelor şi de disponibilitatea arătată în mod constant de
pârâtă prin corespondenţa purtată pe parcursul celor patru luni în discuţie pentru predarea
posesiei.
Aceasta în contextul în care prin notificarea depusă în anexa 8 a cererii de chemare în
judecată şi ulterior reclamanta a invocat şi existenţa unor neconformităţi tehnice ale imobilului,
respectiv faptul că stadiul acestuia nu era cel prevăzut contractual.
Or, pentru a se pronunţa asupra acestor aspecte şi pentru a verifica dacă refuzul
reclamantei de preluare a imobilului a fost justificat sau nu, culpa revenind intimatei, nu a fost
propusă şi administrată probaţiune. Mai mult, în ceea ce priveşte petitul 2 al cererii de chemare
în judecată, respins la fond pe considerentul că nu s-a făcut dovada unor neconformităţi şi a
suportării costurilor aferente remedierii acestora, reclamanta nu a cerut reformarea hotărârii, ceea
ce nu poate duce decât la concluzia că aceste susţineri ale sale privind existenţa unor vicii sunt
15
nefondate. Pe cale de consecinţă, nepredarea apartamentului la termenul prevăzut contractual se
datorează, cu precădere, refuzului nejustificat al acesteia de a-l prelua, fiind incidente prev. art.
1517 NCC, pretenţiile referitoare la lipsa de folosinţă fiind neîntemeiate.
În plus, corect relevă intimata în apărare şi că pot fi ridicate serioase obiecţiuni chiar în
ceea ce priveşte condiţia referitoare la caracterul cert al prejudiciului, din moment ce reclamantei
trebuia să i se predea un imobil la stadiul semifinisat, fiind de notorietate că acesta nu poate fi
valorificat nici pentru închiriere, nici pentru uz personal, iar perioada necesară pentru efectuarea
lucrărilor de amenajare interioară este una apropiată de intervalul la care se raportează
reclamanta. Apoi, adresa nr. 305/18.08.2022 emisă de #### Imobiliare are drept perioada de
referinţă lunile în care nu se cunoaşte cu certitudine dacă s-a creat sau s-ar fi putut crea un
prejudiciu în patrimoniul reclamantei, la fel şi anunţurile de pe site-ul OLX.
În ceea ce priveşte locul de parcare, întrucât acesta a fost privit ca un bun accesoriu
apartamentului, care tinde la normala punere lui în valoare, nu exista nicio raţiune pentru care s-
ar putea pretinde pârâtei predarea lui, anterior preluării posesiei asupra ### ### ##, fiind
incidente cele anterior expuse.
Apoi, intimata invocă excepţia de neexecutare a contractului în acest context, relevând
că, conform prev. art. 3.2 din antecontract, la predarea posesiei asupra locului de parcare era
scadentă obligaţia de plată integrală a preţului aferent, de 8.330 euro, iar această obligaţie nu a
fost dusă la îndeplinire decât ulterior introducerii cererii de chemare în judecată.
Relevant este şi că, analizând corespondenţa dintre părţi, nu rezultă că reclamanta şi-ar fi
manifestat în mod ferm intenţia de a achita preţul aferent locului de parcare, nici chiar ulterior
preluării apartamentului şi nici nu a solicitat pârâtei predarea posesiei lui, daunele-interese
putând fi, eventual, solicitate doar ulterior acestui moment. Cu privire la acest aspect, judecătorul
fondului a statuat, prin considerente necriticate, că termenele prevăzute în antecontract nu erau
esenţiale şi că pârâta nu se afla de drept în întârziere.
În contextul în care nu au fost acordate nici daunele materiale, cu atât mai putin este
îndreptăţită reclamanta la a cere daune morale.
În ceea ce priveşte nepredarea posesiei, curtea s-a pronunţat conform celor ce preced, iar
referitor la neîndeplinirea obligaţiei de a încheia contractul translativ de proprietate, ulterior datei
de 20.03.2018, stresul şi anxietatea invocate de reclamantă, dacă nu a dispărut, cel puţin s-a
diminuat, deoarece situaţia sa locativă a fost rezolvată.
Chiar dacă, în ceea ce priveşte prejudiciul moral, nu era necesară probarea acestuia
conform dispoziţiilor art. 249 C.pr.civ., reclamanta nu era scutită de la a invoca şi dovedi cel
puţin minime elemente şi indicii pe baza cărora să se poată concluziona că a fost afectată pe plan
psihic de modul în care pârâta s-a raportat la obligaţiile ce îi reveneau conform antecontractului.
Corect invocă în apărare intimata statuările din practica judiciară conform cărora pentru
acordarea daunelor morale este nevoie de existenţa unor elemente probatorii adecvate, de natură
să permită instanţei găsirea unor criterii de evaluare a întinderii acestora, nefiind suficientă libera
apreciere a instanţei, bazată pe gradul de percepere de către aceasta a universului psihic al
fiecărei persoane.
Or, reclamanta s-a rezumat la simple afirmaţii, care nu sunt suficiente pentru ca instanţa
să se pronunţe în sensul admiterii cererii.
16
Revenind la chestiunea daunelor materiale, în ceea ce priveşte componenta referitoare la
cheltuielile care au fost ocazionate reclamantei pentru deplasările în ####### cu diferite ocazii şi
cu onorariile avocaţiale şi cele ale executorilor judecătoreşti, legate de corespondenţa purtată cu
pârâta, curtea constată că ele se cuvin reclamantei în parte.
Astfel, în ceea ce priveşte contravaloarea biletelor de avion (Anexa 16 la cererea de
chemare în judecată), pentru deplasarea realizată de către apelantă de la Bergamo la ####-
###### şi retur, în data de 23, respectiv 24 noiembrie 2017, chiar dacă temporal ea poate fi pusă
în relaţie directă cu executarea antecontractului, suma solicitată nu poate fi acordată. Aceasta
deoarece intimata a indicat că programările pentru predarea posesiei de fapt şi pentru semnarea
în forma autentica se făceau telefonic după o prealabila înţelegere cu clienţii, tocmai să le
satisfacă cât mai bine programul. Or, raportat la faptul că reclamanta locuia în ###### şi la
momentul semnării antecontractului, ea şi-a asumat conştient obligaţia de a se prezenta la
predarea posesiei cel puţin o dată, indiferent de circumstanţe. Această obligaţie de a se prezenta
cel puţin o dată pentru preluarea posesiei nu excedează executării normale a contractului.
De asemenea, apelanta-reclamantă a solicitat contravaloarea serviciilor juridice în valoare
de 1000 RON reprezentând onorariu executor şi onorariu avocaţial, sumă care ar fi fost avansată
pentru soluţionarea diferendului pe cale amiabilă.
Întrucât s-a constatat că intimata este în culpă pentru neîndeplinirea obligaţiei de
perfectare a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică cel târziu până la data de 14
aprilie 2018, se impune totuşi schimbarea hotărârii apelate în sensul admiterii cererii apelantei de
obligare a ####### ############ SRL la plata contravalorii serviciilor juridice aferente
notificărilor transmise către aceasta, în limitele în care ele au fost dovedite.
Corect indică intimata că din înscrisurile existente la dosar rezultă că apelanta a încheiat
trei contracte de asistenţă juridica, din care cel cu nr. CJ############ din 07.12.2017 cu av.
##### ##### pentru suma de 250 de lei pentru redactarea notificării în vederea predării
apartamentului, în care se specifica faptul că suma de 50 de lei onorariu executor pentru
transmitere notificare se achita separat, cel cu nr. CAJ seria CJ ############ din 20.03.2018 cu
SCPA #### şi asociaţii pentru suma de 200 lei vizând reprezentare client la negocieri şi cel cu nr.
CAJ ########### încheiat cu avocat ### #####, vizând suma de 500 lei, compusă din 200 lei
reclamaţie ANPC şi 250 lei notificare Hexagon Development.
Singura dovadă de plată ataşată este pentru suma de 200 lei la SCP #### şi asociaţii şi
suma de 300 lei achitată de #### ### pentru contractul încheiat cu av.##### #####, conform
extrasului de cont (respectiv 250+50 lei, aferenţi onorariului executorului judecătoresc), aşa încât
pretenţiile reclamantei vor fi admise în limita sumei de 500 lei.
Totodată, sumele achitate de reclamantă în baza contractului încheiat cu avocat ###
##### nu pot fi acordate, deoarece obiectul contractului privea redactarea unei reclamaţii către
ANPC, fără a se face dovada vreunei legături cu prezenta pricină şi care a fost soluţionată
nefavorabil apelantei, precum şi asistenţă în vederea predării posesiei apartamentului, în
contextul în care instanţa nu a reţinut culpa exclusivă a pârâtei legat de acest aspect.
Pe cale de consecinţă, curtea se va pronunţa conform dispozitivului, acordând
reclamantei, cu titlu de daune materiale, suma de 500 de lei, fiind respinse restul pretenţiilor.
Totodată, vor fi păstrate celelalte dispoziţii ale sentinţei, privind respingerea petitului nr.
2.
17
În ceea ce priveşte cheltuielile de judecată pentru cele două faze procesuale, curtea va
dispune, în acord cu prev. art. 451-453 C.pr.civ., după cum urmează:
Obligă pârâta să plătească reclamantei suma de 17.586 lei, cu titlu de cheltuieli de
judecată la fond, având în vedere faptul că acţiunea a fost admisă în parte. Ca atare, se va acorda
taxa judiciară de timbru aferentă pretenţiilor validate, în sumă de 7.586 lei, iar onorariul
avocaţial solicitat, în cuantum total de 14.000 lei, va fi acordat, în parte, până la concurenţa
sumei de 10.000 lei (centralizatorul cheltuielilor de judecată cerute la fond este depus la fila 64,
verso, dosar tribunal specializat, alături de înscrisurile justificative).
Totodată, se va dispune compensarea parţială a acestui cuantum cu cheltuielile de
judecată acordate parţial pârâtei pentru judecata în fond, până la concurenţa sumei de 2.000 lei,
urmând ca pârâta sa achite, în final, către reclamantă suma de 15.586 lei, cu titlu de cheltuieli de
judecată la fondul cauzei.
Pe temeiul aceloraşi texte legale, va fi obligată pârâta-intimată să plătească reclamantei-
apelante suma de 6793 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată parţiale în apel, din care suma de
3.793 lei, taxa judiciară de timbru aferentă pretenţiilor admise şi 3.000 lei, onorariu avocaţial
acordat în parte, prin raportare la cel solicitat, în sumă de 5.000 lei. #### în susţinerea acestor
ultime pretenţii s-a depus doar un extras de cont care atestă plata sumei de 5.000 lei către
mandatarul convenţional care a reprezentat interesele apelantei, curtea apreciază că având în
vedere datele precizate în referinţa de plată (nr. dosar, nr. sentinţă, etc.), este evident că suma a
fost achitată având în vedere activitatea prestată pentru acest dosar. De asemenea, atâta vreme cât
reclamanta a achitat către avocat acest cuantum, eventualele aspecte legate de neprezentarea unei
facturi nu pot fi opuse cu succes de intimată, deoarece ele au implicaţii mai degrabă de ordin
fiscal. ##### în vedere strict prev. art. 452 C.pr.civ., s-a făcut dovada faptului că această
cheltuială a fost efectuată de apelantă şi că ea este aferentă judecării apelului.
Totodată, în baza prev. art. 453 alin. 2 C.pr.civ., se va dispune compensarea parţială a
acestui cuantum cu cheltuielile de judecată acordate în parte pârâtei pentru judecata în apel, până
la concurenţa sumei de 1.000 lei, în final, intimata fiind obligată să achite către apelantă suma de
5.793 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată parţiale în apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E:
Admite apelul declarat de reclamanta ###### ##### împotriva sentinţei civile nr.
####/3.11.2021 pronunţate de Tribunalul Specializat #### în dosarul nr. #####/211/2019, pe
care o schimbă în parte, în sensul că:
Admite în parte cererea de chemare în judecată formulată şi precizată de reclamanta
###### #####, în contradictoriu cu pârâta ####### ############# S.R.L. şi, pe cale de
consecinţă:
Obligă pârâta să încheie ce reclamanta contractul de vânzare-cumpărare în formă
autentică pentru imobilele:
A. Apartamentul nr. 29, la parter, orientare vest, situat din punct de vedere administrativ
în ####-######, #### ######### ##### ######## ### ##, ### ##, jud. ####, compus din
18
cameră de zi, dormitor, bucătărie, baie, hol şi logie, înscris în CF nr. 329430-C1-U29 ####-
######, având nr. cadastral CF nr. 329430-C1-U29, cota parte aferentă apartamentului ### ###
## ##### ##:
-6/1427-a parte din terenul în suprafaţă de 1.427 mp, înscris în CF nr. 330450 ####-
######, având nr. cadastral 330450, şi de
-4/1389-a parte, din terenul în suprafaţă de 1.389 mp, înscris în CF nr. 334529 ####-
######, având nr. cadastral 334529,
-şi urmând a se institui, totodată, un drept de trecere pietonal şi cu autoturismul în
favoarea imobilului peste următoarea cale de acces ##### în suprafaţă de 168 m.p., situat în
intravilanul municipiului ####-######, #### ######### ##### ######## ##### provizoriu,
#### ####, categoria de folosinţă: arabil, teren destinat regularizării drumului, înscris în CF nr.
3/8522 ####-######, cu nr. cad.318522, de sub Al.
B.Loc de parcare subsol 1, situat din punct de vedere administrativ în ####-######, ####
######### ##### ######## ### ##, subsol 1, ## ## ###, #### ####, înscris în CF nr. 329430-
C1-U126 ####-######, având nr. cadastral CF nr. 329430-C1-U126, cota parte aferenta locului
de parcare fiind de 24,22 mp, în caz contrar, prezenta hotărâre ţinând loc de act translativ de
proprietate.
Obligă pârâta să plătească reclamantei suma de 500 lei, cu titlu de daune materiale.
Respinge restul pretenţiilor pentru acordarea daunelor materiale şi morale.
Păstrează restul dispoziţiilor.
Obligă pârâta să plătească reclamantei suma de 15.586 lei, cu titlu de cheltuieli de
judecată parţiale la fond.
Obligă pârâta-intimată să plătească reclamantei-apelante suma de 5.793 lei, cu titlu de
cheltuieli de judecată parţiale în apel.
Executorie.
Cu drept de recurs în termen de 30 de zile de la comunicare, care se depune, sub
sancţiunea nulităţii, la Curtea de Apel ####.
Pronunţată la data de 23.02.2023, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor prin
intermediul grefei instanţei.
PREŞEDINTE JUDECĂTOR GREFIER

###### ##### ######-###### #### ###### ##### #####
Red. #### dact. ##

4 ex/28.02.2023
Jud.##### instanţă: ####### ######
19
20

Hotarâre-23 02 2023-98dg37e92

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Hotarâre-23 02 2023-98dg37e92

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Hotarâre nr. 100/2023 din 23.02.

2023, cod RJ 98dg37e92

CURTEA DE APEL ####

DECIZIE CIVILĂ Nr. ###/2023

S-a luat în examinare apelul declarat de apelanta-reclamantă ###### ##### împotriva

Prin sentinţa civilă nr. ####/3.11.2021 pronunţată de Tribunalul Specializat #### în

PENTRU ACESTE MOTIVE

PREŞEDINTE JUDECĂTOR GREFIER

Red. #### dact. ##

You might also like