Avis juridique relatif à l’inscription hypothécaire

Préambule

Nous avons reçu de vous, pour avis, la question relative à l’inscription hypothécaire
d’un immeuble indivis dont le titre foncier renseigne la présence d’une personne
majeure ainsi que des mineurs d’âge.

Après analyse minutieuse de la loi, de la jurisprudence ainsi que de la doctrine en la

matière, pour donner réponse à votre préoccupation, notre approche gravitera
autour des points suivants :

- La constitution de l’hypothèque conventionnelle (avec présence des mineurs) ;

- Avis et considérations sur l’inscription d’une telle hypothèque

1. Constitution de l’hypothèque

Il faut commencer par noter que l’hypothèque est un contrat à part entière et en tant
que tel, il répond à toutes les conditions de validité énumérées à l’article 8 du code
civil congolais livre III. Il s’agit notamment du consentement, de la capacité, de
l’objet certain ainsi que d’une cause licite.

Dès le moment où l’une de ces conditions fait défaut, la validité d’un tel contrat sera
susceptible d’être remise en cause.

L’hypothèque par définition est l’affectation d’un immeuble déterminé ou

déterminable appartenant au constituant en garantie d’une ou plusieurs créances,
présentes ou futures à condition qu’elles soient déterminées ou déterminables. Elle
peut être légale, conventionnelle ou judiciaire (article 190 de l’Acte Uniforme Portant
Organisation des sûretés).

Etant donné que les règles applicables aux hypothèques conventionnelles

s’appliquent également aux hypothèques forcées sauf dispositions contraires, nous
nous baserons sur l’hypothèque conventionnelle dans la présente démarche.

L’article 203 de l’Acte Uniforme portant organisation des sûretés dispose :

« l’hypothèque conventionnelle ne peut être consentie que par celui qui est titulaire
du droit réel immobilier régulièrement inscrit et capable d’en disposer »

Il ressort de cette disposition que, pour être valable, le constituant de l’hypothèque

doit être titulaire du droit réel immobilier régulièrement inscrit et que ce dernier doit
être capable d’en disposer.

a. Le constituant doit être titulaire du droit réel immobilier

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L’hypothèque conventionnelle ne peut être consentie que par le titulaire du droit réel
immobilier régulièrement inscrit. Il pourra s’agir du titulaire apparent de droit de
propriété c’est-à-dire, celui dont l’Etat reconnait, en vertu d’un titre foncier, le droit
de propriété sur l’immeuble ou encore, le constituant doit être le titulaire du droit
réel régulièrement inscrit dans les registres ou livres fonciers de l’Etat, il s’agira
encore des différentes personnes qui, par l’effet de la loi, ont des droits sur
l’immeuble. C’est le cas des époux mariés sous le régime de communauté des biens
(Joseph KAMGA, Droit et pratique hypothécaire dans l’espace OHADA P.149).

b. La capacité du titulaire du droit réel immobilier d’en disposer

Il est de la volonté légale que toute personne peut contracter, si elle n’en est pas
déclarée incapable par la loi (article 23 du code civil congolais livre III).
L’hypothèque, comme tout contrat, requiert également la capacité du constituant ;
celle-ci étant l’aptitude dans la vie civile à être investi de droits ou d’obligations. La
notion de capacité est organisée par les dispositions pertinentes du code de la famille.

A la lumière de l’article 215 du code de la famille, les mineurs sont placés sous
régime des incapables. Le mineur donc est l’individu de l’un ou l’autre sexe qui n’a
pas encore l’âge de dix-huit ans accomplis (article 219 du code de la famille). Ceci a
comme conséquence que les actes accomplis irrégulièrement par le mineur sont nuls
de nullité relative (article 294 du code de la famille).

Dans le cadre de l’hypothèque, la capacité dont il est question est celle d’accomplir
les actes de disposition entre autres, l’hypothèque étant assimilée à ces actes, la
capacité de disposer de la chose hypothéquée devient une condition sine qua non
(lire en ce sens Joseph KAMGA dans son manuel Droit et pratique hypothécaire dans
l’espace OHADA).

Le même auteur souligne que l’hypothèque de la chose d’autrui est interdite. Ceci a
pour conséquence que les parents de l’enfant ne disposent d’aucun droit de propriété
sur l’immeuble appartenant à leur enfant mineur. En conséquence, ils n’ont pas
d’habilitation légale pour hypothéquer l’immeuble inscrit au nom de leur enfant
mineur.

Dans la même logique, l’article 833 du code de la famille énonce sans aucune réserve
que : «  le mineur ne peut disposer de ses biens, même par représentation ».

Partant des mêmes considérations, la Cour Commune de Justice et d’Arbitrage a

tranché dans un arrêt récent que les parents ne sont investis, sur les immeubles de
leurs enfants mineurs, que d’un pouvoir d’administration et de conservation. Ainsi,
dépourvus du pouvoir de disposition, ils ne peuvent pas, valablement, hypothéquer
un immeuble appartenant à leur enfant mineur (CCJA, Arrêt n°228/2017 du 14
décembre 2017).

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Au vu de ce qui précède, il sied de noter que l’hypothèque d’un immeuble
appartenant à un mineur ou dans lequel on trouve la présence d’un mineur est
irréalisable ni par lui-même, ni par représentation d’autant plus qu’il est dépourvu
de la capacité légale de disposer de son immeuble. La convention passée en
méconnaissance de ces règles de droit est susceptible d’annulation.

2. Avis et considérations sur l’inscription d’une telle hypothèque

Au regard des éléments développés dans les points précédents, la question de savoir
si une hypothèque constituée sur un bien appartenant à plusieurs propriétaires,
parmi lesquels figurent un mineur, est valable et peut par conséquent être inscrite sur
le titre de propriété, trouve clairement sa réponse.

En effet, étant donné que les mineurs sont placés sous le régime d’incapacité, et que
les textes de loi en vigueurs en RDC ont fermé toute possibilité de représentation en
ce qui concerne la disposition de leurs biens, il n’est pas possible de constituer une
hypothèque d’un bien ayant comme copropriétaire un mineur car celle-ci ne saurait
être inscrite sur le titre de propriété et les conséquences sur une éventuelle réalisation
de cette hypothèque ne pourra rencontrer que des embuches.

3. CONCLUSION

Tenant compte des analyses faites ci-haut, il est d’une suite juridique logique que le
mineur, bien qu’étant copropriétaire d’un immeuble ou mieux, bien que le nom de
celui-ci soit repris sur le certificat d’enregistrement, ne peut consentir une
hypothèque. Par conséquent, l’inscription d’une telle hypothèque demeure
irréalisable, celle faite en violation des dispositions légales encourt radiation par le
Conservateur des Titres Immobiliers en commençant par l’annulation du contrat
d’hypothèque ayant donné lieu à ladite inscription.

Ainsi, nous avons fait le contour de la question de la constitution d’une hypothèque,

et vous recommandons de ne point passer une telle opération.

Veuillez croire, Madame la responsable, en l’expression de nos sentiments

distingués.