CONTRATOS EM ESPÉCIE

CONTRATO DE COMPRA E VENDA – PARTE II

Profa. Ms. Lorena Fonseca
Questões Especiais - Venda a descendente
◦ Sistema da divisão necessária: Metade do patrimônio do testador, tocará ao
herdeiro necessário, reconhecendo-se ao autor da herança a liberdade de
dispor apenas da outra fração, denominada porção disponível
◦ Para esguardar a legítima dos demais descendentes há necessidade de se
colher a anuência dos demais herdeiros necessários preferenciais, para que
se possa reputar válida a referida venda
◦ Art. 496, CC: “Anulável”
◦ Art. 1829, CC: “Ascendente a Descendente”, “Cônjuge” (herdeiros
necessários)
◦ Art. 179, CC: “Prazo Decadencial de Anulação”, “2 anos”
Questões Especiais – Venda a condômino
◦ Art. 504, CC:” condomínio de coisa indivisível”, “direito de preferência do
consorte à fração alienada”, “direito de aquisição em iguais condições”
◦ Exemplo: se condômino X for vender sua parte pelo preço Y, os outros
condôminos/coproprietários, pagando Y, tem preferência em relação a
terceiro, que também demonstre interesse na aquisição da coisa
◦ Busca evitar entrada de estranhos na comunhão
◦ Gera eficácia real (oponibilidade erga omnes)
◦ Preço deve ser depositado no prazo máximo de 180 dias, contados a partir
do conhecimento da venda, sob pena de decadência
Questões Especiais – Venda a condômino
◦ Se houver mais de um condômino interessado:
a) preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor;
b) na falta de benfeitorias, o condômino de quinhão maior;
c) se as partes forem iguais, terão direito à parte vendida os
coproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.
Questões Especiais – Venda entre
cônjuges e entre companheiros
◦ Na comunhão parcial, na separação total e na participação
final nos aquestos, os consortes podem manter patrimônio
próprio e separado
◦ Assim, nada a impede que um dos cônjuges aliene ao outro
bem próprio (art. 499, CC)
Questões Especiais – Venda “ad corpus” e
venda “ad mensuram” (Art. 500, CC/02)
Venda “ad mensuram Venda ad corpus
◦ O alienante cuida de especificar ou ◦ As referências da área são
discriminar a área vendida, ou o meramente enunciativas, ou seja,
próprio preço, por indicação de medida sem descrição ou sua especificação
◦ Ex.: imóvel de 1000 hectares, com .... por preço determinado
metros de frente, .... metros de fundo, na
◦ Ainda que tal expressão não conste
lateral ..., contíguo ao imóvel do senhor
.... ao norte. Ou então, o imóvel ..., de do corpo da escritura de venda
500 hectares, será alienado
onerosamente, pagando-se ... reais por
hectare.
Questões Especiais – Venda “ad corpus” e
venda “ad mensuram” (Art. 500, CC/02)
Venda por medida de extensão — ad mensuram

◦ Caso a área não corresponda às dimensões dadas, o comprador terá o direito:

a) de exigir o complemento da área e, não sendo isso possível,
b) o de reclamar a resolução do contrato ou pedir o abatimento proporcional no
preço.
◦ Formulado o pedido de complemento, o adquirente prejudicado poderá cumulá-lo
com o pedido de resolução do contrato ou abatimento no preço (pedidos
excludentes entre si)
◦ Prazo: um ano, a contar do registro do título. Se houver atraso na imissão da posse,
prazo começa a contar da posse efetiva e não do mero registro
 Venda por medida de extensão — ad mensuram

◦ Não há direito se a sua dimensão declarada na escritura for igual ou

inferior a 5% (1/20) da área total, presume-se que as referências às
dimensões foram meramente enunciativas. Exceção: se provar que,
em tais circunstâncias, não teria celebrado o negócio (art. 500, § 1º,
CC)
◦ Se o vendedor, após a tradição (registro), verificou que alienou mais
do que declarou, faculta-se ao comprador, à sua escolha, completar
o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso
◦ Contrato preliminar que tem como objeto um
contrato futuro de venda e compra
◦ Vendedor continua titular do domínio que PROMESSA/
somente será transferido (por meio de contrato COMPROMISSO
definitivo de compra e venda, mediante a outorga
de escritura de venda do imóvel), após a quitação
DE COMPRA E
integral do preço, constituindo excelente garantia VENDA
para o alienante (arts. 1.417 e
◦ Se o promitente-comprador não cumprir as 1.418)
obrigações financeiras que lhe foram impostas,
poderá ele, após ser devidamente constituído em
mora, vir a perder a posse do bem, por meio da
resolução do contrato
◦ Contrato pode ser público ou particular
◦ Promessa bilateral sui generis, na medida em que,
potencialmente, gera eficácia real e comporta execução
específica (via adjudicação compulsória)
PROMESSA/
◦ Promessa irretratável somente gera eficácia real quando
COMPROMISSO
não houver sido pactuada cláusula de arrependimento DE COMPRA E
e se proceder ao seu registro no Cartório de Registro de
Imóveis
VENDA
◦ Controvérsia: Em se tratando de imóvel loteado, a
(arts. 1.417 e
legislação proíbe que seja previsto o arrependimento 1.418)
que restou adstrito o arrependimento aos imóveis não-
loteados
◦ Nada impede que, para imóveis compromissados não-
loteados, pactuado o arrependimento, sejam previstas
arras penitenciais com o escopo compensatório da parte
que não se arrependeu
◦ A outorga da escritura definitiva afigura-se, para o
compromissário vendedor que teve todas as parcelas
devidamente adimplidas, como sendo um ato
devido
PROMESSA/
◦ Pressupostos gerais de validade do negócio jurídico
COMPROMISSO
(assim como a exigência de outorga uxória para o DE COMPRA E
promitente-vendedor) são aspectos considerados VENDA
apenas quando da celebração do contrato preliminar,
e não quando da outorga de escritura definitiva
(arts. 1.417 e
◦ A outorga da escritura definitiva de compra e venda
1.418)
apenas concretiza, exaure, finaliza um negócio jurídico
anterior, perfeito e acabado, e que não poderia ser
alterado por fatos ocorridos posteriormente à sua
celebração
◦ Caso a promessa de compra e venda esteja
devidamente registrada, poderá o
compromissário-comprador ajuizar ação de PROMESSA/
adjudicação compulsória, de rito sumário
COMPROMISSO
◦ Por sentença, o juiz adjudicará o imóvel
compromissado ao seu patrimônio, se o vendedor
DE COMPRA E
não lhe houver outorgado a escritura definitiva, VENDA
consoante convencionado (arts. 1.417 e
◦ Na promessa de compra e venda esteja sem 1.418)
registro, deve-se lançar mão dos meios comuns de
execução específica da obrigação de fazer, para o
fim de satisfazer seu direito
Retrovenda
◦ Cláusula de retrovenda (cláusula/direito de retrato ou pactum de
retrovendendo)
◦ É um pacto acessório, adjeto à compra e venda, por meio do qual o
vendedor resguarda a prerrogativa de resolver o negócio, restituindo o
preço recebido e reembolsando as despesas feitas pelo comprador
◦ Condição resolutiva expressa, que submete o negócio jurídico da compra e
venda a evento futuro e incerto, segundo o interesse do vendedor em
reaver a coisa, aliado ao oferecimento do valor adequado para restituição e
reembolso
Retrovenda
◦ Preço justo deve corresponder a todos os gastos empreendidos pelo
comprador, devidamente atualizados, seja para a aquisição do bem, seja
para a realização de benfeitorias necessárias
◦ Retrovenda não constitui nova alienação, mas, sim, o desfazimento do
negócio jurídico original, pela ocorrência da condição resolutiva
estabelecida ab initio
◦ Somente permitida para bens imóveis. Retrovenda para bens móveis não
será nula, porém interpretada de acordo com a autonomia da vontade das
partes, submetida aos direitos das obrigações
Retrovenda
◦ Por sua condição de cláusula acessória, a nulidade do pactum de
retrovendendo não afeta a validade do contrato de compra e venda
◦ Prazo para a retrovenda é de, no máximo, 3 (três) anos. Partes
podem estabelecer prazo menor
◦ Por se referir à desconstituição do negócio jurídico de compra e
venda, o prazo é decadencial
Retrovenda
◦ Caso o bem ainda pertença ao comprador e este não cumpra
espontaneamente a cláusula pactuada, poderá o vendedor exigir
judicialmente o seu adimplemento (art. 506, CC)
◦ Se a coisa vier a perecer, sem culpa, extingue-se o direito de resgate,
uma vez que houve perda do bem para o comprador, sem qualquer
indenização à parte adversa, valendo a regra de que a coisa perece
para seu dono (res perit domino)
◦ Se houver culpa, o vendedor poderá exigir perdas e danos, caso
comprove que iria fazer operar a Cláusula de Retrovenda
Retrovenda Conjunta
◦ Quando a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo
imóvel (art. 508)
◦ Elas podem postular conjuntamente
◦ Caso não haja manifestação conjunta, prevalecerá aquele que primeiro
provocou, realizando o depósito, desde que integral
◦ Não sendo possível delimitar quem efetivou a medida em primeiro lugar, é
razoável estabelecer um condomínio sobre o imóvel
◦ Referem-se a vendas realizadas sob condição
suspensiva, vale dizer, ao agrado do
comprador ou à adequação do bem à
finalidade desejada Venda a contento
e
◦ A venda a contento é aquela que se realiza
sob a condição suspensiva de só se tornar
Venda sujeita à
perfeita e obrigatória após declaração do prova
comprador de que a coisa o satisfaz
◦ Já na venda sujeita a prova, a condição
suspensiva reside no atendimento das
qualidades asseguradas pelo vendedor e na
idoneidade para o fim a que se destina
◦ Na venda a contento a natureza subjetiva do ato
revelador do contentamento, deve ser encarada
como uma condição potestativa simples, uma vez
que o pacto acessório dá direito ao comprador de
experimentar a coisa antes de aceitá-la, não sendo Venda a contento
a sua concepção o arbítrio do potencial e
adquirente, mas, sim, a sua satisfação
Venda sujeita à
◦ Já na venda sujeita a prova o campo de
subjetividade, embora existente, é menor, uma vez prova
que é admissível falar em demonstração objetiva
das qualidades e idoneidade para os fins
(experimentação)
◦ Em ambas as formas, o negócio jurídico, embora
existente e válido, somente produzirá os seus
efeitos após a declaração do comprador
Venda a contento e Venda sujeita à prova

◦ Consequências
a) enquanto não advier a manifestação concordante do adquirente e
a despeito de haver ocorrido a tradição, o domínio continua com o
alienante, que sofre as perdas advindas do fortuito;
b) não tendo adquirido o domínio, o comprador, antes da ocorrência
da condição, é mero comodatário, limitando-se por tal circunstância
às suas obrigações (art. 511 do CC)
Venda a contento e Venda sujeita à prova

◦ A lei não estabelece prazo para que o comprador se manifeste,

declarando sua satisfação pessoal com o bem ou a adequação
◦ Não havendo previsão contratual específica (escrita ou verbal), tem o
vendedor a prerrogativa de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente,
para que se verifique a ocorrência ou não da condição
◦ Na falta de previsão legal (ou contratual específica), impõe-se o
“quem cala, consente”
◦ Podem os pactuantes estabelecer uma
cláusula que obrigue o comprador de
coisa móvel ou imóvel, no caso de Preempção ou
pretender vendê-la ou dá-la em Preferência
pagamento, a oferecê-la a quem lhe (art. 513 a 520
vendeu originalmente, para que este do CC)
tenha preferência em readquiri-la, em
igualdade de condições, com quem
também está interessado em incorporá-
la em seu patrimônio
◦ Decorrente unicamente da autonomia
da vontade
◦ Para readquirir o bem, o vendedor Preempção ou
originário deve igualar as condições Preferência
oferecidas por terceiros, tanto no que (art. 513 a 520
se refere ao valor pecuniário (preço), do CC)
quanto em relação às vantagens
oferecidas
◦ Requisitos:
a) interesse do comprador em se
desfazer bem por compra e venda ou Preempção ou
dação em pagamento (negócios Preferência
jurídicos eminentemente onerosos); (art. 513 a 520
b) desejo do vendedor original em do CC)
readquirir o bem, tendo condições de
oferecer as mesmas condições de
terceiros
❖Prazo de validade temporal da cláusula:
◦ Fica a critério das partes, desde que não exceda
180 (cento e oitenta) dias, se a coisa for móvel,
ou 2 (dois) anos, se imóvel - Vencidos tais prazos Preempção ou
o comprador não estará mais obrigado a dar Preferência
preferência ao antigo proprietário
(art. 513 a 520
❖Prazo para exercício do seu direito:
do CC)
◦ O vendedor tem até 3 (três) dias, se o bem for
móvel, ou 60 (sessenta) dias, se for imóvel para
exercer seu direito. Em ambas as hipóteses, os
prazos são contados da data em que o
comprador tiver notificado o vendedor original
para se manifestar seu interesse na preferência
◦ Violação desta cláusula especial do
contrato de compra e venda não gera
eficácia real, mas, sim, se resolve em
Preempção ou
perdas e danos (art. 518)
Preferência
◦ Também não se transmite, nem por ato (art. 513 a 520
inter vivos, nem mortis causa, porque é do CC)
considerado contrato personalíssimo (art.
520)
 Diferenças

Preempção ou Preferência Retrovenda

◦ Há uma nova aquisição feita pelo ◦ O negócio original se resolve

vendedor primitivo
◦ Recai sobre móveis e imóveis
◦ O comprador não está obrigado
a vender a coisa
◦ Não se transfere a terceiros
◦ Recai somente sobre imóveis
◦ O vendedor conserva o direito
de readquirir a coisa e o
comprador é obrigado a vender
◦ É transmissível
Venda sobre documentos
◦ Finalidade agilizar a dinâmica contratual, pois possibilita a conclusão do
negócio jurídico sem que se tenha de proceder à análise da coisa
◦ Exemplo: carga ainda em transporte, mercadoria depositada em armazém
ou pendente de liberação na alfândega
◦ A tradição real da coisa é substituída pela entrega do seu título
representativo (tradição simbólica) (art. 529)
◦ O pagamento é devido com a mera entrega do título, e será efetuado na
data e no lugar de entrega dos documentos
Venda sobre documentos
◦ Achando-se a documentação em ordem, considera-se que a coisa vendida
corresponde à feita no contrato e conserva as qualidades nele asseguradas,
não podendo o comprador condicionar o pagamento à realização de
vistoria para constatação de inexistência de defeitos
◦ Exceção: Se o defeito já houver sido comprovado, deve ser feita a ressalva
pelo comprador, uma vez que, conhecendo ele o defeito e, mesmo assim,
adquirindo o bem, a presunção é de que desejava o mesmo no estado em
que se encontrava
Venda sobre documentos
◦ Venda sob esquema solve et repete (primeiro pague, depois reclame)
◦ No caso de defeitos ocultos, estará submetido a toda disciplina de
tutela em face dos vícios redibitórios e à luz do princípio da boa-fé
objetiva
◦ No caso de não entrega, como a propriedade já se transferiu, deve-
se ingressar com a medida possessória ou petitória cabível, em face
do alienante