النظام القانوني للملكية العقارية المشتركة

‫وزارة التعلمي العايل و البحث العلمي‬
‫جــامعــــة الشهيد محه خلرض الـــوادي‬

‫لكية احلقوق و العلوم الس ياس ية‬
‫قسم احلقوق‬
‫مذكرة خترج تدخل ضمن متطلبات احلصول على شهادة املاسرت يف احلقوق ختصص ‪:‬‬
‫قانون عقاري‬
‫حتت ارشاف الاس تاذ‪:‬‬ ‫اعداد الطالبة‪:‬‬

‫عادل معريات‬ ‫‪ -‬الزهرة بركة‬
‫جلنة املناقشة‬
‫رئيسا‬ ‫اس تاذة جبامعة الوادي‬ ‫ا ألس تاذة أأمنة سلطاين‬
‫مناقش‬ ‫اس تاذ جبامعة الوادي‬ ‫الاس تاذ بدر ادلين ش نوف‬
‫مرشفا ومقررا‬ ‫اس تاذ جبامعة الوادي‬ ‫الاس تاذ عادل معريات‬
‫الس نة اجلامعية ‪0215/0214 :‬‬

‫بسم اهلل الرمحن الرحيم‬
‫{ وَاذْكُرُوا إِذْ جَعَلَكُمْ خُلَفَاءَ مِنْ بَعْدِ عَادٍ‬
‫وَبَوَّأَكُمْ فِي الْأَرْضِ تَتَّخِذُونَ مِنْ سُهُولِهَا‬
‫قُصُورًا وَتَنْحِتُونَ الْجِبَالَ بُيُوتًا ۖ فَاذْكُرُوا آلَاءَ اللَّهِ‬
‫وَلَا تَعْثَوْا فِي الْأَرْضِ مُفْسِدِينَ }‬
‫صدق اهلل العظيم‬
‫سورة األعراف‪47/‬‬
‫أهدي مثرة جهدي وعملي ‪:‬‬
‫إىل من هو حتت الرتاب بروحه الطاهرة النقية‬
‫إىل من متنى أن يراني يف منصب عالي‬
‫إىل من رباني و عطاني " أبي العزيز" رمحه اهلل برمحته الواسعة‬
‫وأسكنه فسيح جناته‬
‫وأهدي حتياتي إىل اليت نورها ال ينطفئ و احلبوبة اليت ملئت‬
‫حياتي سعادة و احلنونة بعطفها‪ ،‬وإىل من ربيت و أعانتين بالصلوات‬
‫إىل ست احلبايب" أمي احلبيبة"‬
‫إىل من هم أنا و أنا هم إخوتي نذير‪،‬قويدر‪،‬صاحل‬
‫عبد القادر‪ ،‬جعل اهلل سعيهم سعيا مشكورا وجزاهم جزاءا موفورا‬
‫إىل أخيت الغالية والعزيزة" سلمى" وفقها اهلل يف دراستها وحياتها اليومية‪.‬‬
‫إىل جدتي العزيزة و إبنة خالي عائشة "منوشة"‬
‫إىل عميت وأوالدها كل واحد بامسه‬
‫إىل أخوالي وأعمامي وخاالتي حفظهم اهلل وابن خاليت "جعفر"‬
‫إىل خاليت ليلية وزوجها وابنتهما " سكر"‬
‫إىل من مجعتين بهم األقدار و كانوا صحبة األخيار ويعتربون جناحي جناحا هلم‪:‬‬
‫أحسن زميلة و أصدق رفيقة "احلبوبة هناء"‬
‫رفيقة الدرب واحلنونة بقلبها "احلبوبة عائشة"‬
‫إىل األخوات والزميالت جناة‪ ،‬بسمة‪ ،‬سليمة‪ ،‬مسيحة‪.‬‬
‫إىل الصديق حفظه اهلل وكرمه و أجره بسابق خريه "بشريي محزة"‪.‬‬
‫إىل كل من أحبه قليب ومل تسعه صفحيت‬
‫و إىل كل حمب للعدل واخلري يف جزائرنا احلبيبة‪.‬‬
‫الزهرة بركة‬
‫مقدمـــة‬
‫مقدمة‬
‫في ظل االرتفاع المستمر لعدد السكان الذي شهدته بالدنا في النصف األخير من‬
‫القرن العشرين‪ ،‬ومع تزايد حركة النزوح إلى المدن و تمركز األغلبية الساحقة من السكان في‬
‫األوساط المزدهرة اقتصاديا حيث وفرة فرص العمل‪ ،‬وسهولة المواصالت وتنوع مجاالت‬
‫التعليم وتعدد أماكن االستشفاء والنوادي الرياضية والمحالت التجارية والترفيهية وسواها‪.‬هذه‬
‫العوامل أدت إلى تغير نمط البناء الذي يعتبر من أهم القطاعات المنتجة في البالد كونه يمس‬
‫حياة اإلنسان الخاصة منها والعامة‪.‬‬
‫جاء هذا التغير نتيجة التغير الحتمي للمجتمعات‪ ,‬فنشأت الحاجة إلى تنظيم الملكية‬
‫العقارية التي تشكل حجر الزاوية في التقدم واالزدهار لتصبح أكثر مالئمة مع الكثافة‬
‫السكانية‪.‬فظهرت فكرة األبنية المقسمة إلى طوابق وشقق عدة في الطابق الواحد تلبية‬
‫للحاجات الملحة التابعة لبناء واحد‪ .‬هكذا يتسع العقار الواحد إلى أكبر عدد ممكن من الناس‬
‫وتكون كلفة شراء المسكن فيه أقل بكثير مما قد يتكبده المرء فيما لو اشترى عقا ار ال يحتوي إال‬
‫على منزل واحد للسكن‪.‬‬
‫إال أنه ال يخفى ما قد ينجم عن هذا الوضع من مشاكل ومنازعات‪ ،‬فحرص المشرع على‬
‫إيجاد نظام قانوني يتكفل بالوضع الجديد الذي يعرف بنظام الملكية العقارية المشتركة‪،‬‬
‫فصدر بذلك قانون سنة ‪ 3891‬وهو ما يعرف" بقانون تنظيم الملكية المشتركة في العقارات‬
‫المبنية‪.‬‬
‫وعليه جاء نظام الملكية العقارية المشتركة منقوال حرفيا عن النظام في القانون الفرنسي‬
‫إذ حظى بأهمية بالغة من الناحية النظرية‪ ،‬حيث جاء القانون ‪ 666/91‬والقانون ‪79/57‬‬
‫محددين لمقتضيات إدارة الملكية المشتركة الذي ينشأ بقوة القانون في الحفاظ على العقار‬
‫وا دارة األجزاء المشتركة وذلك عن طريق أجهزة يكونها المالك المشتركين‪.‬‬
‫‌أ‬
‫أما من الناحية العملية فإنه جاء مقيدا لحقوق المالك والتزاماتهم خصوصا إذا علمنا أنه‬
‫على المستوى الواقعي قد تتداخل هذه الواجبات والحقوق‪.‬‬
‫وتكمن أهمية البحث أيضا عند تحليل النصوص القانونية للملكية المشتركة لمعرفة‬
‫المسار الذي ينتهجه المشرع الجزائري ومدى توفيقه وتحقيق الموازنة في مطابقة النصوص‬
‫القانونية مع الواقع‪.‬‬
‫ويهدف موضوع البحث في تنظيم الملكية العقارية المشتركة‪ ,‬وذلك في التعرف على‬
‫مفهومها‪ ،‬وتحديد األجهزة إلدارتها والحماية القانونية والقضائية لها‪ .‬ومحاولة اإلجابة عن‬
‫اإلشكالية من خالل النصوص القانونية المنظمة للملكية المشتركة‪.‬‬
‫أما أسباب اختيار الموضوع فهناك دوافع أساسية حفزتني إلى اختياره‪ ,‬وهي تنقسم إلى‬
‫أسباب ذاتية وأسباب موضوعية‬
‫األسباب الذاتية‪:‬‬
‫‪ -‬بدافع الميل والفضول و التشجع كون الموضوع قليل الدراسة من خالل الباحثين‪.‬‬
‫االسباب الموضوعية‪:‬‬
‫‪ -‬هو واقع الملكية المشتركة المستوجب لتنظيم قانوني خاص يخضع اليه‪.‬‬
‫يعتبر هذا الموضوع حساسا الرتباطه بواقعه الحالي‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫وقد اتبعت عند دراستي لهذا الموضوع المنهج التحليلي والوصفي وذلك باعتماد تفسير و‬
‫تحليل ووصف المحتوى الظاهر والمضمون الصريح لجميع المواد القانونية الخاصة بالملكية‬
‫العقارية المشتركة في القانون المدني الجزائري والمرسوم ‪.666/91‬‬
‫ورغم ذلك البد من اإلقرار بصعوبة هذا المسعى والعقبات التي واجهتها منذ بداية هذا‬
‫البحث‪ .‬فإن الدراسات والمراجع المتخصصة في الملكية المشتركة منعدمة باستثناء كتاب‬
‫‌ب‬
‫واحد للكاتبة مريم تومي تحت عنوان النظام القانوني للملكية المشتركة لسنة ‪ 5137‬والذي لم‬
‫أتحصل عليه إال بتصوير هاتفي للعديد من الصفحات‪ ،‬إضافة إلى العراقيل التي واجهتها عند‬
‫تنقلي للجامعات األخرى‪.‬‬
‫وبما أن الموضوع ليس بالصعب إال أن دراسته كموضوع منعدمة باستثناء القانون‬
‫المدني المرسوم ‪ 666/91‬ولألسف الواقع أثبت عدم فعالية هاته النصوص القانونية ألن‬
‫التطبيق ينعدم في ظل احترام نظام الملكية المشتركة‪,‬وبالخصوص في اإلدارة والحقوق‬
‫وااللتزامات وذلك بسبب االشكاالت والمنازعات في أسس التعامل بين المالك الشركاء و التي‬
‫لم تعرف انسجاما تطبيقيا ميدانيا وعدم تماشيها مع النصوص القانونية‪.‬‬
‫وبناء عليه كان هذا الموضوع يحتاج إلى اهتمام كبير يبرره االرتباط الوثيق بين‬
‫األنظمة االقتصادية المطبقة على الملكية العقارية المشتركة‪ ,‬ألن العقار يعتبر من الثروات‬
‫األساسية التي يعتمد عليها النظام االقتصادي المنتهج لتحقيق التنمية‪ ,‬كما ان تدعيم الملكية‬
‫المشتركة هو تدعيم النظام االقتصادي الجزائري‪.‬‬
‫و نتيجة لما تم ذكره ولإلحاطة أكثر بهذه الدراسة نطرح اإلشكالية التالية‪:‬‬
‫ما مدى فعالية الحماية القانونية المقررة للملكية العقارية المشتركة في التشريع الجزائري؟‬
‫ويتفرع األمر ويتشعب لتطرح تساؤالت‪:‬‬
‫‪ ‬ما المقصود بالملكية العقارية المشتركة؟‬

‫‪ ‬ما هي اآلليات القانونية إلدارتها وحمايتها؟ وما هي المراكز القانونية للمالك الشركاء؟‬
‫‪ ‬ماهي المنازعات التي تشوبها؟‬
‫وحتى يتأتى لنا اإلجابة عن اإلشكالية و التزاما بالمنهجية المتبعة قسمت البحث إلى‬
‫فصلين‪ :‬حيث جاء الفصل األول متناوال لماهية الملكية العقارية المشتركة وهذا من خالل‬
‫مباحث ثالث ‪ ،‬فتعرضت في المبحث األول إلى مفهوم الملكية العقارية المشتركة من تعريف‬
‫‌ج‬
‫وخصائص إضافة إلى طبيعتها القانونية‪ ،‬بينما تطرقت في المبحث الثاني إلى نشأتها وذلك‬
‫من خالل التطور التاريخي ومن ثم القانوني لها‪ .‬وأخي ار المبحث الثالث فتعرضت إلى‬
‫مشتمالت الملكية المشتركة من أجزاء خاصة وأجزاء مشتركة‪.‬‬
‫أما بالنسبة للفصل الثاني فكان موضوعه دراسة أحكام الملكية العقارية المشتركة‪.‬‬
‫وعليه جاءت مباحثه متناولة للمسائل التالية حيث تعرضت بالدارسة إلى إدارة وتسيير‬
‫الملكية المشتركة من خالل الجمعية العامة والمتصرف‪ ،‬بينما تطرقت في المبحث الثاني إلى‬
‫آثارها القانونية من حقوق المالك الشركاء ومن التزامات حيث تتحدد المراكز القانونية لكال‬
‫منهم ‪ .‬وأخي ار جاء المبحث الثالث معالجا لمسألة قانونية على قدر من األهمية تمثلت في‬
‫الحماية القانونية للملكية المشتركة ومن ثم تحديد المسؤوليات المترتبة عن االخالل بكل‬
‫التزام‪ ،‬إضافة إلى الحماية القضائية في حال نشوب منازعات‪.‬‬
‫‌د‬
‫الفصل األول‪ :‬ماهية الملكية العقارية المشتركة‬

‫تكمن ماهية الملكية العقارية المشتركة في العقارات المبنية في المفهوم الخاص بها‪ ،‬فيما‬
‫تشكله من حقوق ملكية عقارية خاصة إضافة إلى حق شيوع ذات طبيعة عقارية وهي قديمة‬
‫العهد من حيث المبدأ معمول بها منذ زمن طويل لكن ما استجد مؤخ ار هو النظام المطبق على‬
‫تلك األبنية‪ ،‬فأعطاها مفهوما قانونيا جديدا ومبتك ار‪ ،‬تكرس بفعل الواقع‪ ،‬ثم بالقوانين واجتهادات‬
‫المحاكم‪ ،‬وأصبح مع تقدم الزمن يتطور ويتقدم تبعا لمقتضيات واقع الحال‪ ،‬كون هذا النشاط‬
‫انطلق وأخذ يزداد بسرعة كبيرة‪ ،‬حتى أنه أخذ يحتل المركز األول واألساسي في البناء‬
‫العصري‪ ،‬وهذا ما أدى إلى اعتماد أنظمة تتماشى مع تطور قطاع البناء تلبية للرغبات‬
‫وللمصلحة الوطنية العامة ‪.‬‬
‫لذلك سندرس الفصل في ثالث مباحث ‪:‬‬
‫المبحث األول‪ :‬مفهوم الملكية العقارية المشتركة‬
‫المبحث الثاني‪ :‬نشأة الملكية العقارية المشتركة‬
‫المبحث الثالث‪ :‬مشتمالت الملكية العقارية المشتركة‬
‫‪5‬‬
‫المبحث األول‪ :‬مفهوم الملكية العقارية المشتركة‬
‫سنتطرق هنا إلى تعريف الملكية العقارية المشتركة‪ ،‬والى خصائصها وكذلك الطبيعة‬
‫القانونية لها من تكييف قانوني وطبيعة حق الشريك في الملكية المشتركة‪.‬‬
‫المطلب األول ‪ :‬تعريف الملكية العقارية المشتركة وخصائصها‬

‫سنتناول هذا المطلب في فرعين ما يلي‪:‬‬
‫الفرع األول ‪ :‬تعريف الملكية العقارية المشتركة‬
‫أوال‪ :‬تعريفها‪ :‬إن التعريف السليم للملكية المشتركة يقتضي التطرق للتعريف اللغوي ثم إلى‬
‫التعريف االصطالحي‪ .‬لنخلص فيما بعد إلى ذكر التعريف القانوني للملكية المشتركة‪.‬‬
‫‪ -/1‬التعريف اللغوي‪:‬‬
‫لمعرفة تعريف الملكية العقارية المشتركة لغويا يكون من المفيد معرفة المصدر اللغوي لكل‬
‫من "الملكية" ثم بعد ذلك للفظ " المشتركة" أو االشتراك‪.‬‬
‫أ‪ -/‬جاء في لسان العرب البن منظور‪ :‬ملك اهلل تعالى وملكوته سلطانه وعظمته والملك‪ :‬هو ما‬
‫ملكت اليد من المال‪ ،‬والمملكة هي سلطان الملك في رعيته‪ ،‬ويقال طالت مملكته وساءت‬
‫مملكته وحسنت مملكته وعظم ملكه أو ملكه وكثر ملكه أو ملكه‪ .1‬قال تعالى‪ ":‬فسبحان الذي‬
‫بيده ملكوت كل شيء واليه ترجعون"‪ 2‬و معناه تنزيه اهلل أن يوصف بغير القدرة‪ ،‬وقوله تعالى‬
‫ملكوت كل شيء أي القدرة على كل شيء‪ ،‬واليه ترجعون أي يبعثكم بعد موتكم‪.3‬‬
‫ويقال‪ :‬ملكه يملكه ملكا وملكا وتملكا ‪ .‬قال أين سيده‪ :‬الملك والملك يعني احتواء الشيء‬
‫والقدرة على االستبداد به‪.‬‬
‫‪ -1‬مريم تومي‪ ،‬النظام القانوني للملكية المشتركة‪ ،‬د ط‪ ،‬دار الكتاب الحديث‪ ،‬الجزائر‪ ،5102،‬ص‪.10:‬‬
‫‪ -2‬اآلية ‪ 38‬من سورة يس‪.‬‬
‫‪ -3‬هدوري محمد نظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية ‪ ،‬مذكرة مقدمة لنيل درجة الماستر في العلوم القانونية ‪ ،‬فرع القانون‬
‫العقاري تخصص قانون العمران و التهيئة والتعمير‪ ،‬جامعة قسنطينة‪ ،5100-5101 ،‬ص ‪.10:‬‬
‫‪6‬‬
‫والملك هو اهلل تعالى وتقدسه‪ ،‬وهو مالك يوم الدين وهو مليك الخلق أي ربهم ومالكهم وقبل‬
‫كل من يملك فهو مالك بتأويل الفعل‪.‬‬
‫* أما المشتركة أو االشتراك في الملكية فإن مصدره فعل شرك‪ ،‬يقال اشتركنا بمعنى‬
‫تشاركنا‪ ،‬والشريك كالمشارك‪.‬‬
‫كما عرف البعض الملكية المشتركة بأنها " حق ملكية منقول أو ثابت ينشأ بموجب عقد بين‬
‫اثنين أو أكثر أو بموجب انتقال التركات اإلرثية أو الوصائية‪ ،‬وقد تكون الملكية المشتركة‬
‫شائعة أو غير شائعة ويكون لكل من المالك المشتركين أن ينتفع وأن يتصرف في حصته‪ ،‬كما‬
‫يرى على أن يحترم حقوق اآلخرين وتتم الملكية المشتركة في الحياة العملية في العمارات‬
‫السكنية التي تبنى وتقسم إلى شقق يملكها أفراد معينون‪.‬‬
‫وتتناول الملكية المشتركة األجزاء المشتركة واألجزاء غير المشتركة وشروط االنتفاع بهذه‬
‫وتلك وحصة كل مالك في التكاليف وقواعد وادارة األجزاء المشتركة‪.1‬‬
‫‪ -/2‬التعريف القانوني‪:‬‬
‫‪.‬‬
‫الملكية المشتركة في العقارات المثبتة حالة أو نوع من أنواع الملكية الشائعة‬
‫فقد جاء تعريفها في نص المادة ‪ 348‬من القانون المدني الجزائري على أن‪ " :‬الملكية‬
‫المشتركة هي الحالة القانونية التي يكون عليها العقار المبني أو مجموعة العقارات المبنية والتي‬
‫تكون ملكيتها مقسمة حصصا بين عدة أشخاص تشتمل كل واحدة منها على جزء خاص‬
‫ونصيب في األجزاء المشتركة "‪.2‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬مريم تومي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.01:‬‬
‫‪ -2‬األمر رقم ‪ 23/32‬المؤرخ في ‪ 0032/10/52‬المتضمن القانون المدني (الجريدة الرسمية العدد ‪ 033‬المؤرخة في‬
‫‪ .)0032/10/81‬المعدل والمتمم بالقانون رقم ‪ 12/13‬المؤرخ في ‪.5113/12/00‬‬
‫‪7‬‬
‫من خالل هاته المادة القانونية فالملكية المشتركة هي الحالة القانونية التي يكون عليها‬
‫العقار المبني أو مجموعة العقارات المبنية والتي تكون ملكيتها مقسمة إلى حصص بين عدة‬
‫أشخاص تشمل كل واحدة منها على جزء خاص ونصيب في األجزاء المشتركة‪.1‬‬
‫ومن خالل ما سبق فإن الملكية المشتركة هي ملكية جماعية يساهم فيها كل شريك‬
‫بنصيب بقصد تحقيق غرض مشترك يعجز واحد منهم عن تحقيقه منفردا ويطلق عليها اسم‪:‬‬
‫"‪ " Propriété collective‬فهي ملكية واحدة لكل الشركاء مجتمعين‪.2‬‬
‫ثانيا‪ :‬نطاق تطبيق قواعد الملكية العقارية المشتركة‬
‫تسري تلك القواعد على العمارات المكونة من الشقق أو الطوابق‪ ،‬فال مجال لسريان تلك‬
‫القواعد في األراضي غير المبنية‪ ،‬أو المباني المكونة من طبقة واحدة‪.‬‬
‫و أن تكون ملكية المبنى المملوك لشخص سواء كان إنسانا أم جمعية للبناء تملك أفرادها‬
‫شقق المبنى أو طبقاته‪ ،‬فبتعدد المالك تتعدد الشقق و الطبقات‪ ،‬وأن تكون كل طبقة أو كل شقة‬
‫ملكا خاصا و مفرز لمالكها‪.‬‬
‫و أن تكون هناك أجزاء مشتركة في المبنى مما يمكن أن يستعمله سائر مالك الشقق و‬
‫الطبقات إما ألنهم يملكون هذه األجزاء ملكية شائعة‪ ،‬و إما ألن لهم حق ارتفاق عليها‪.‬‬
‫ثالثا‪ :‬تمييز الملكية المشتركة عن الملكية الشائعة‬
‫إن الملكية نظام موحد تحكمه خصائص معينة إال أنه يتميز بإف ارزه لعدة أنواع من الملكية‬
‫فمن ها ما هو مشترك ومنها ما هو شائع و اقتضت دراستنا تحديد اإلطار العام لكل منهما وذلك‬
‫لتمييز الملكية الشائعة عن الملكية المشتركة‪.‬‬
‫‪ -1‬حمدي باشا عمر‪ ،‬نقل الملكية العقارية في ضوء آخر التعديالت وأحدث األحكام‪ ،‬د ط‪،‬دار هومة للطباعة والنشر والتوزيع‪،‬‬
‫الجزائر‪،5111،‬ص‪.04:‬‬
‫‪ -2‬زهدي يكن‪ ،‬الملكية والحقوق العينية واألصلية‪ ،‬علما وعمال‪ ،‬ط‪ ،5‬منشورات الملكية العصرية‪ ،‬بيروت‪ ،5111 ،‬ص‬
‫‪.041:‬‬
‫‪8‬‬
‫‪ -/1‬الملكية الشائعة‪:‬‬
‫أ‪ -/‬مفهوم الشيوع‪:‬‬
‫تنص المادة ‪ 308‬من القانون المدني على ما يلي‪ " :‬إذا ملك اثنان أو أكثر شيئا وكانت‬
‫حصة كل منهم فيه غير مفرزة فهم شركاء على الشيوع و تعتبر الحصص متساوية إذا لم يقم‬
‫دليل على غير ذلك"‪.1‬‬
‫ويتبين من هذا النص أن الملكية الشائعة تقع على مال معين بالذات يملكه أكثر من شخص‬
‫واحد‪ ،‬وتتناول هذه الملكية المال الشائع كله غير منقسم‪ ،‬أما حق كل شريك فيقع على حصة‬
‫شائعة في هذا المال‪ ،‬ومن ثم يكون محل حق الشريك هو هذه الحصة الشائعة فحق الملكية‬
‫على المال الشائع هو الذي ينقسم حصصا )‪ (quote-part‬دون أن ينقسم المال ذاته‪.‬‬
‫ولما كان مالك المال الشائع متعد دين فالبد من تعيين حصة كل منهم في هذا المال‪،‬‬
‫النصف أو الربع أو الخمس أو غير ذلك‪.2‬‬
‫فيجب أن يصور حق كل مالك على الشيوع باعتباره منتش ار في كل جزئية من الشيء‬
‫ويتلقى من حقوق المالك اآلخرين معه بنسبة الحصة المملوكة لكل منهم‪ ،3‬وتخول الملكية‬
‫الشائعة للمالك على الشيوع استعمال المال واستغالله والتصرف فيه بقدر حصته أن كان‬
‫‪5‬‬
‫شائعا‪ 4،‬فهي ملكية فردية على واقع األمر‪.‬‬
‫‪ -1‬األمر رقم ‪ 23/32‬المؤرخ في ‪ 0002/10/52‬المتضمن القانون المدني ( الجريدة الرسمية العدد ‪ 33‬المؤرخة في‬
‫‪ )0032/10/81‬المعدل والمتمم بالقانون رقم ‪12/13‬المؤرخ في ‪.5113/12/00‬‬
‫‪ -2‬عبد الرزاق أحمد السنهوري‪ ،‬الوسيط في شرح القانون المدني –حق الملكية‪،-‬ج ‪ ،3‬د ط‪ ،‬منشأة المعارف‪ ،‬اإلسكندرية ‪،‬‬
‫‪،5114‬ص‪.303-302:‬‬
‫‪ -3‬هدوري محمد ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.05:‬‬
‫‪ -4‬أنور طلبة‪ ،‬الملكية الشائعة‪ ،‬د ط‪ ،‬المكتب الجامعي الحديث ‪،‬اإلسكندرية‪ ،5114 ،‬ص‪.2:‬‬
‫‪ -5‬هدوري محمد ‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.05:‬‬
‫‪9‬‬
‫ب‪ -/‬تمييز الشيوع عما عداه‪:‬‬
‫الشيوع بمعناه السابق يختلف عن صور مشتركة أخرى للملكية يتحدد لكل شريك في الشيء‬
‫المملوك جانب يختص به‪.‬‬
‫‪ -/1‬فملكية الطبقات ليست ملكية شائعة بل هي ملكية مفرزة ألن محل حق كل شريك طبقة‬
‫محددة من طبقات المنزل ال يشاركه فيها غيره‪ ،‬ولكن األرض وأجزاء البناء من المنزل المعدة‬
‫لالستعمال المشترك بين جميع المالك تعد مملوكة على الشيوع‪.‬‬
‫‪ -/2‬وال يقوم الشيوع أيضا في حالة القرار ألن ملكية األرض تظل لصاحبها منفصلة عن‬
‫ملكية المباني التي تكون لصاحب حق القرار‪.‬‬
‫‪ -/3‬ونظ ار ألن الشيوع ال يكون إال في الحق الواحد فإنه ال يقوم بين مالك الرقبة وصاحب‬
‫االنتفاع أو االستعمال وذلك في حالة نزول المالك للغير عن حقه في االستعمال كله أو‬
‫بعضه‪ ،‬إال أنه من المتصور قيام الشيوع في حق الرقبة أو في حق االنتفاع‪.1‬‬
‫‪ -/4‬تختلف الملكية الشائعة عن الملكية الجماعية‪ ،‬فهي ملكية وسط بين الملكية المفرزة‬
‫والملكية المشتركة ( الملكية الجماعية )‪ ،‬فالحصة التي يملكها الشريك في الشيوع شائعة في كل‬
‫المال ال تتركز في جانب منه بالذات وهذا ما يميز الملكية الشائعة عن الملكية المفرزة‪ ،‬والشيء‬
‫المملوك على الشيوع ال يملكه الشركاء مجتمعين‪ ،‬بل يملك كل شريك حصته فيه‪ ،‬وهذا ما يميز‬
‫الملكية الشائعة عن الملكية المشتركة (الجماعية)‪.2‬‬
‫‪ -/2‬الملكية المشتركة‪:‬‬
‫تنص المادة ‪ 343‬من القانون المدني على ما يلي‪ " :‬ال يجوز أن تكون األجزاء المشتركة‪،‬‬
‫أو الحقوق التابعة لها محال لدعوى التقسيم‪ ،‬أو بيعا بالمزايدة بمعزل عن األجزاء الخاصة "‪.‬‬
‫‪ -1‬مريم تومي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.08:‬‬

‫‪ -2‬محمد حسين منصور‪ ،‬الحقوق العينية األصلية‪ ،‬الملكية والحقوق المتفرعة عنها‪ -‬أسباب كسب الملكية‪ ،‬د‪.‬ط‪ ،‬دار الجامعة‬
‫الجديدة للنشر‪ ،‬اإلسكندرية‪ ، 5118،‬ص‪.31-30:‬‬
‫‪01‬‬
‫ويؤخذ من النص السالف الذكر أن الشيوع اإلجباري يختلف عن الشيوع العادي الذي بسطنا‬
‫أحكامه فيما تقدم في أن الشيوع اإلجباري ال يجوز ألي من الشركاء طلب القسمة فيه‪ ،‬ذلك أن‬
‫الغرض الذي أعد له المال الشائع يقتضي أن يبقى دائما على الشيوع مثل قنطرة شائعة بين‬
‫المالك المتجاورين يعبرون عليها للطريق العام‪ ،‬أو طريق مشترك يفصل ما بين ملكين‬
‫متجاورين أو بئر مشترك أو مغسل مشترك أو تركة مشتركة‪ ،‬أو مصرف مشترك‪ ،‬ومثل ذلك‬
‫أيضا الحائط المشترك‪ ،‬وأجزاء مشتركة في ملكية الطبقات‪ ،1‬بينما الشيوع العادي ينتهي الشيوع‬
‫عندما يتم التقسيم‪.2‬‬
‫ويصح أن يرتب الشيوع الدائم في أصناف الملكيات اآلتية‪:‬‬
‫‪ -/1‬مقابر األسرة فهي من حيث تقع معدة لمصلحة مشتركة ولكل من المشاعين فيها حق‬
‫اختصاص على العقار المعد للدفن‪.‬‬
‫‪ -/2‬واذا كان المن ـ ـ ـ ــزل مقسما إلى طبقات أو شق ـ ــق كانت هناك بعض أجزاء منه معـ ـ ـ ــدة‬
‫النتفاع الشركاء جميعا كاألرض التي يقـ ـ ــوم عليها البناء و األسس والجـ ــدران األساسية والجدار‬
‫المشترك والزقاق الضيق والبئر المشـ ــتركة‪.‬‬
‫فهذه األجزاء العقارية معدة لخدمة المنفعة العقارية بالنسبة إليهم جميعا وال يصح ألحد منهم‬
‫أن يطلب إنهاء الشركة فيها واال كان ذلك تفويض لوضعية قانونية تختل باختاللها حالة‬
‫الشركة‪.‬‬
‫‪ -/3‬وهناك أشياء موصوفة بأنها ملحقات ضرورية لالستعمال الشائع لملكيات متعددة‪ ،‬فهذا‬
‫االختصاص يطبعها بطابع الشيوع الدائم الجبري الذي ال يمكن بدونه أن تفي بالغرض الذي‬
‫أعدت له باالتفاق أو بحكم الواقع مثل ذلك المماشي واألزقة واألحواش و األبواب المشتركة‬
‫‪ -1‬عبد الرزاق أحمد السنهوري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.033-032:‬‬

‫‪ -2‬عمار علوي‪ ،‬الملكية و النظام العقاري في الجزائر‪ ،‬ط ‪ ،12‬دار هومة ‪ ،‬الجزائر‪ ،5110 ،‬ص‪.052:‬‬
‫‪00‬‬
‫واآلبار والبالوعات والمجاري والخنادق المعدة لصرف مياه عدد من المنازل المجتمعة والساللم‬
‫والمصاعد والحاصدات والدراسات والمحاريث التابعات لألراضي الز ارعية‪.1‬‬
‫فالملكية الشائعة تختلف عن الملكية المشتركة ألن هذه األخيرة ال يمكن أن تنشأ إال بإرادة‬
‫األفراد أي باتفاقهم‪ ،‬في حين أن الملكية الشائعة يمكن أن تنشأ على رغم الشركاء كما هي‬
‫الحالة بالنسبة لألموال الموروثة مثال‪.‬‬
‫ومتى قدم كل شريك في الملكية المشتركة نصيبه فقد حقه العيني عليه لينتقل إلى الجماعة‬
‫ويتحول حقه إلى مجرد حق شخصي في استغالل الشيء وفي الحصول على نصيب من‬
‫األرباح الناشئة عنه وال يعود للشريك حقه العيني إال بعد قسمة األموال نتيجة تصفية الشركة‬
‫بخالف الحال في الشيوع حيث يعتبر الشريك مالكا أي صاحب حق عيني على الشيء‪.‬‬
‫وقد نصت على ذلك صراحة المادة ‪ 304‬من القانون المدني في فقرتها األولى‪ '' :‬كل‬
‫شريك في الشيوع يملك حصته ملكا تاما أن يتصرف فيها وأن يستولي على ثمارها وأن‬
‫يستعملها بحيث ال يلحق الضرر بحقوق سائر الشركاء ''‪.‬‬
‫ويمكن القول بوجود من األموال في حالة الشيوع اإلجباري‬
‫األول‪ :‬الشيوع اإلجباري األصلي‪ :‬حيث توجد الملكية الشائعة مستقلة بنفسها وليست في خدمة‬
‫عقارات مملوكة ملكية مفرزة مثال ملكية األسرة من وثائق أو أوسمة ومبان تقام في المقابر هنا‬
‫يتم تخصيص مثل هذه األموال بصفة أصلية لغرض مشترك أو االنتفاع الجماعي على نحو‬
‫يتنافى مع قسمتها‪.2‬‬
‫الثاني‪ :‬الشيوع اإلجباري التبعي‪ :‬ومحله أشياء تخصص بصفة تبعية لخدمة عقارات مملوكة‬
‫ملكية مفرزة‪ ،‬مثال ذلك اآلبار والسواقي والقنوات والجسور المخصصة لخدمة األراضي الزراعية‬
‫المملوكة لعدة مالك وكذلك الممرات والطرق التي تربط بين عدة عقارات‪ ،‬ويدخل في ذلك أيضا‬
‫الحائط الفاصل بين أكثر من مالك‪.‬‬
‫‪ -1‬مريم تومي ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.02 :‬‬

‫‪ -2‬مريم تومي ‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص‪.02-02:‬‬
‫‪01‬‬
‫والشك أن الشيوع اإلجباري الثانوي أو التبعي يعد أكثر أهمية وتزداد تلك األهمية في الوقت‬
‫الحاضر مع انتشار التقدم العمراني ويبدو ذلك واضحا لملكية الطبقات والشقق‪.1‬‬
‫ومن طبيعة الشيوع اإلجباري أنه ليس حق ارتفاق ملك على ملك كما يقال‪ ،‬وانما هو حق‬
‫ملكية لكل مالك يوازي حق ملكية اآلخرين فهو مثال حق مرور من الطريق الخاص لكل من‬
‫تقع داره‪ ،‬كما أنه حق شرب لكل من تقع داره على البئر المشتركة وهو كذلك حق ملكية في‬
‫الجدار المشترك وفي األسس الكبيرة التي يقوم عليها المنزل المشترك‪.‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬خصائص الملكية العقارية المشتركة‬
‫الملكية العقارية المشتركة لها مجموعة من الخصائص يمكن ذكرها فيما يلي‪:‬‬
‫‪ -/0‬الملكية المشتركة نظام حديث النشأة‪ :‬يعود الفضل في هذا النوع من الملكية إلى القانون‬
‫المدني الفرنسي الصادر في ‪ 0083/12/53‬الذي نقل عنه القانون المصري‪ ،‬ومنه انتشر هذا‬
‫النوع من الملكية أغلب القوانين ال سيما في القانون المدني الجزائري في المواد من ‪ 348‬إلى‬
‫‪ 335‬تحت عنوان الملكية المشتركة في العقارات المبنية‪.‬‬
‫‪ -/2‬الملكية المشتركة ال ترد إال على العقارات المبنية‪ :‬نص المادة ‪ 348‬من القانون المدني‬
‫تنص على ما يلي‪ '' :‬الملكية المشتركة هي الحالة القانونية التي يكون عليها العقار المبني أو‬
‫مجموعة العقارات المبنية ''‪.‬‬
‫يتضح لنا من خالل هذا النص أن القانون المدني ال يعرف الملكية المشتركة إال في‬
‫العقارات المبنية ال األرض الفضاء‪ ،‬وهذا يعود إلى طبيعة الملكية المشتركة إذا افترض وجود‬
‫أجزاء خاصة وأجزاء مشتركة في العقار المملوك من طرف مجموعة من األشخاص وهذا ال‬
‫يمكن تصوره إال في العقارات المبنية دون العقارات غير المبنية ومن باب أولى المنقوالت‪.2‬‬
‫‪ -1‬محمد حسين منصور‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.022:‬‬

‫‪ -2‬بوشنافة جمال‪ ،‬محاضرات في مقياس المدخل للقانون العقاري‪ ،‬جامعة الدكتور يحيى فارس‪ ،‬المدية‪،5110-5113 ،‬‬
‫ص‪.03:‬‬
‫‪01‬‬
‫‪ -/3‬الملكية المشتركة من األنظمة العقارية الجماعية‪ :‬حيث ال يكون فيها مالك واحد بل‬
‫مجموعة من المالك‪ ،‬وال يمكن أن تظهر في مبنى فردي مملوك لشخص واحد‪.1‬‬
‫‪ -/4‬ضرورة وجود أجزاء خاصة وأجزاء مشتركة‪ :‬حتى نكون أمام ملكية مشتركة في بناء ما‬
‫فإن ذلك يستدعي بالضرورة أن تتكون البناية من أجزاء خاصة مثل‪ :‬الشقق وما بداخلها مما‬
‫أعد لالستعمال الخاص لمالك الشقة وكذلك إلى أجزاء مشتركة معدة لالستعمال المشترك من‬
‫جميع المالكين لهذا البناء مثل الجدران األساسية‪ ،‬موقف السيارات‪ ،‬السلم‪ ،‬المصعد‪ ،‬سطح‬
‫العمارة‪.2‬‬
‫‪ -/2‬المالك في نظام الملكية المشتركة‪ :‬له حق االستعمال واالستغالل في ملكيته وفقا للقواعد‬
‫العامة‪ ،‬بينما يكون حقه في التصرف مقيدا بالنظر للقواعد العامة‪ ،‬فليس له حق الهدم أو‬
‫التعلية وال يمكنه أن يتصرف في بيع حقه في األجزاء المشتركة أو الخاصة بمعزل عن بعضها‬
‫البعض‪.‬‬
‫‪ -/2‬األجزاء المشتركة تعتبر من نوع خاص‪ :‬فال يمكن قسمتها وال تجزئتها بالرغم من أن‬
‫ملكيتها تعتبر شائعة بين المالك‪.‬‬
‫فقد أكدت المادة ‪ 343‬من القانون المدني على أنه‪ '' :‬ال يجوز أن تكون األجزاء المشتركة أو‬
‫الحقوق التابعة لها محال لدعوى التقسيم أو بيعا بالمزايدة بمعزل عن األجزاء الخاصة‪.3‬‬
‫وهناك اجتهادات قضائية أكدت عدم إمكانية قسمة األجزاء المشتركة‪.‬‬
‫‪ -1‬األمر رقم ‪ 23/32‬المؤرخ في ‪ 0002/10/52‬المتضمن القانون المدني ( الجريدة الرسمية العدد ‪ 33‬المؤرخة في‬
‫‪ -2‬بوشنافة جمال‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.03 :‬‬
‫‪ -3‬األمر رقم ‪ 23/32‬المؤرخ في ‪ 0032/10/52‬المتضمن القانون المدني (الجريدة الرسمية العدد ‪33‬المؤرخة في‬
‫‪ )0032/10/81‬المعدل والمتمم بالقانون رقم ‪ 12/13‬المؤرخ في ‪.5113/12/00‬‬
‫‪01‬‬
‫‪ ‬فأقرت المحكمة العليا قرار لها رقم ‪ 458423‬بتاريخ ‪ 5113/00/04‬منشور في مجلة‬
‫المحكمة عدد‪ 5‬لسنة ‪ 5113‬صفحة ‪ 528‬مبدأ مفاده '' ال تكون األجزاء المشتركة محال‬
‫لدعوى القسمة ''‪.‬‬
‫وعللت المحكمة العليا قرارها بالقول‪ ،‬حيث بالرجوع إلى القرار المطعون فيه يستفاد وأن‬
‫قضاة المجلس أسسوا قرارهم على كون المستأنفان ليس لهما أجزاء خاصة تابعة لملكيتهما‪ ،‬وان‬
‫المساحة المتواجدة قرب العمارة والتابعة لها تشكل أجزاء مشتركة وطبقا للمادة ‪ 343‬من القانون‬
‫المادة فال يجوز قسمتها‪.‬‬
‫و أن قاضي الدرجة األولى أصاب في حكمه وطبق صحيح القانون مما يتعين تأييد‬
‫حكمه‪.‬‬
‫وأضافت المحكمة العليا أن التسبيب المشار إليه كاف لتبرير القرار المطعون فيه الذي‬
‫يكون قد طبق القانون تطبيقا سليما وال مأخذ عليه في ذلك مما يجعل الوجهين المثارين غير‬
‫مبررين ويتعين رفضهما‪.1‬‬
‫‪ ‬وفي قرار آخر رقم ‪ 32033‬صادر بتاريخ ‪ 0000/13/01‬منشور في المجلة القضائية‬
‫للمحكمة العليا عدد ‪ 18‬لسنة ‪ 0000‬صفحة ‪ 82‬قضت المحكمة العليا أنه ''من المقرر قانونا‬
‫أن األجزاء المشتركة أو الحقوق العينية التابعة لهاال يجوز أن تكون محل لدعوى التقسيم ومن‬
‫ثم فإن النعي على قرار المطعون فيه بمخالفة القانون غير سديد‪''.‬‬
‫لما كان من الثابت في قضية الحال أن قضاة الموضوع بمصادقتهم على تقرير الخبير‬
‫والتصريح بأن األجزاء المشتركة تبقى على حالتها الطبيعية وال يجوز قسمتها باعتبار أن كل‬
‫تقسيم يضر بحقوق األطراف يكونوا قد طبقوا القانون تطبيقا سليما‪ ،‬ومتى كان كذلك استوجب‬
‫الرفض‪.2‬‬
‫‪ -1‬قرار رقم ‪ 458423‬الصادر في ‪ 5113/00/04‬منشور قي مجلة المحكمة العليا‪ ،‬عدد ‪ ،5‬سنة ‪ ،5113‬ص‪.528 :‬‬
‫‪ -2‬قرار رقم ‪ 32033‬الصادر بتاريخ ‪ 0001/13/01‬منشور في المجلة القضائية للمحكمة العليا‪ ،‬عدد ‪ ،8‬سنة ‪ ،0000‬ص‪:‬‬
‫‪.82‬‬
‫‪05‬‬
‫ومنه فال يجوز للمالكين المشتركين أن يقوموا بقسمة األجزاء المشتركة التي يملكونها على‬
‫الشيوع‪ ،‬فيحظر عليهم قسمة البساتين واألفنية والمداخل واألروقة والشرفات المشتركة واألسطح‬
‫واألقبية وممرات الدخول وغيرها من العقارات المبنية وغير المبنية المعدة لالستعمال المشترك‪.‬‬
‫لذلك يجب لفت انتباه األساتذة الموثقين إلى االبتعاد عن تحرير مثل هذه العقود‪ ،‬وكذا‬
‫السادة القضاة من االعتماد على مشاريع القسمة التي يقوم بها الخبراء المنصبة أساسا على هذه‬
‫األجزاء ألن ذلك يعد خرقا للقانون ‪.‬‬
‫وان العبرة في تحديد األجزاء هي بأن تكون هذه األجزاء معدة لالستعمال المشترك لجميع‬
‫المالك‪ ،‬ما لم يوجد في سند الملك ما يخالف ذلك‪.1‬‬
‫إضافة إلى الخصائص التي تناولناها فإن نظام الملكية يتميز عن غيره من األنظمة‬
‫بمجموعة من المزايا والعيوب ما يلي‪:‬‬
‫أوال‪ :‬عيوب نظام الملكية العقارية المشتركة‬
‫‪ -/1‬التسيير واإلدارة‬
‫يترتب على توفير السكنات بعدد كبير في المباني الجماعية الصعوبة في تسيير و إدارة هذه‬
‫الملكية على عكس الملكية الفردية‪ ،‬الشيء الذي يمس هذا النظام السيما و أن عدم القيام‬
‫بتسيير و إدارة هذه المباني يؤدي إلى تدهورها ‪ ،‬و بالتالي تتدهور العالقة بين المالكين‪.‬‬
‫‪ -/2‬من الناحية األمنية‬
‫يمثل هذا النظام حالة مستعصية من الجانب األمني بحيث أن ذلك يؤثر على عدة جوانب‬
‫قد تمس بالبناء في حد ذاته‪ ،‬و قد تمس بالمالكين‪ ،‬فالبناء الجماعي الذي يحوي عددا أكبر من‬
‫السكان يمثل خط ار كبي ار عند حدوث الكوارث الطبيعية كالزالزل‪ ،‬حيث تكون نسبة الوفيات‬
‫مرتفعة باإلضافة للحريق و كذا الحروب ‪.2‬‬
‫‪ -1‬حمدي باشا عمر‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.02 :‬‬

‫‪2‬‬
‫‪ -‬دروازي عما ر‪ ،‬آليات إدارة الملكية العقارية المشتركة وحمايتها في التشريع الجزائري‪ ،‬مذكرة تخرج لنيل شهادة الماجستير‬
‫في العلوم القانونية‪ ،‬تخصص قانون عقاري‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬باتنة‪ ،5110 -5111 ،‬ص‪.10 :‬‬
‫‪06‬‬
‫‪ -/3‬الكثافة السكانية‬
‫ارتفاع نسبة الكثافة السكانية‪ ،‬قد يؤثر على سلوك الفرد النفسي و االجتماعي و األسري‪،‬‬
‫مما يؤدي إلى ظهور بعض السلوكات على رأسها ارتفاع نسبة الجريمة‪ ،‬حيث أن البناء يخلق‬
‫حالة خطيرة و يؤدي إلى االضطرابات و القلق في المزاج كلما كان البناء مرتفعا خاصة عند‬
‫الشباب وقد شبه علماء االجتماع السكن في البنايات الجماعية و العالية كاإلقامة في السجن‪.1‬‬
‫فبكثرة األبناء في المجتمعات العربية خاصة الجزائر يؤدي إلى نشوب نزاعات قد تصل إلى‬
‫القضاء بين األولياء لمجرد أن األبناء قد تشاجروا فيما بينهم‪ ،‬إضافة إلى كثرة االنحرافات داخل‬
‫األحياء التي تكون فيها المباني بالشكل الجماعي مثل تعاطي المخدرات‪.‬‬
‫‪ -/4‬مدة حياة المباني‬
‫إن الحياة الجماعية نظ ار لكثافة السكان فيها‪ ،‬و باإلضافة إلى نقص الصيانة‪ ،‬قد تعاني من‬
‫قصر مدة اهتالك الشيء الذي سيؤثر سلبا على المواطن و على الدولة على حد سواء‪ ،‬ألن‬
‫المواطن عندما يسعى للحصول على سكن فإنه يرى بأن ذلك سيؤويه مدة حياته و سينتقل إلى‬
‫عقبة سنوات عدة‪ ،‬الشيء الذي يمكن أن نراه في المباني الجماعية و هي ال تستدعي صيانة‬
‫خاصة ودائمة كما هو الحال في المباني الجماعية‪ ،‬هذه األخيرة التي تقدر مدة حياتها‬
‫المتوسطة ب ‪ 21‬سنة‪.‬‬
‫‪ -/5‬التلوث البيئي‬
‫من المعروف أن اجتماع الناس بشكل كثيف في مساحة ضيقة يؤدي بالضرورة إلى تلوث‬
‫هذه المساحة السيما إذا كان غالبية السكان غير مبالين بالتلوث‪ ،‬مما يؤدي إلى انتشار‬
‫األمراض خاصة المتنقلة عن طريق الحيوانات و الحشرات‪ ،‬وقد يكون التلوث بصريا أو‬
‫سمعيا‪ 2،‬و يتمثل التلوث البصري عند النظر للمحيط عندما تكون المباني بشكل غير الئق أو‬
‫غير نظيفة و مصانة بشكل جيد‪ ،‬أما التلوث السمعي فمظاهره تتمثل في االزدحام في الشوارع‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬مكي دركوس‪ ،‬الموجز في علم اإلجرام ‪ ،‬د ط‪ ،‬ديوان المطبوعات الجامعية ‪ ،‬الجزائر‪ ،5112 ،‬ص‪000 :‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬دروازي عمار‪ ،‬المرجع السابق‪،‬ص‪.00-01:‬‬
‫‪07‬‬
‫و أصوات السيارات‪ ،‬وهذا بالرغم من أن المشرع وضع احتياطات مسبقة لتفادي هاته المظاهر‪،‬‬
‫حيث نص في مادته ‪ 13‬من المرسوم ‪ 034/08‬على أنه ‪":‬تصمم البنايات ذات االستعمال‬
‫‪1‬‬
‫السكني أو المهني و تنجز اعتبا ار لقدرة جدرانها و أراضيها على كتم الصوت‪."...‬‬
‫ثانيا‪ :‬مزايا نظام الملكية العقارية المشتركة‬
‫‪ -/1‬انخفاض كلفة السكن‪:‬‬
‫حيث أنه في مساحة صغيرة أي مساحة مسكن فردي يمكن بناء عدة مساكن مما يؤدي‬
‫إلى إنقاص كلفة األرض التي تحتل نسبة كبيرة من تكلفة السكان‪ ،‬باإلضافة لذلك فإنه السيما‬
‫في المدن الضيقة و التي تكون محصورة و خاصة بالبحر و األرضي الزراعية‪ ،‬فإن هذا النظام‬
‫سيساعد على توفير السكن دون اإلنقاص من األراضي الزراعية‪.‬‬
‫‪ -/2‬مدة البناء ‪:‬‬
‫باإلضافة للمزية المتعلقة بتوفير السكن بأعداد معتبرة و في حيز ضيق فإن مدة البناء‬
‫الجماعي مقارنة بالبناءات الفردية و بنفس العدد قصيرة‪.‬‬
‫‪ -/3‬وفرة الفضاءات الخارجية ‪:‬‬
‫حيث تتوفر البنايات الجماعية الخاضعة للملكية العقارية المشتركة على فضاءات خارجية‬
‫تتكون من مساحات خضراء ومن مساحات للعب األطفال و الترفيه و التي تعتبر متنفس‬
‫للمالكين قد تؤدي إلى تطور العالقات االجتماعية بينهم و بالتالي تؤدي إلى راحة نفسية‪ ،‬و‬
‫‪2‬‬
‫لكن هذه المزية قد تنتقل إلى عيب إذا لم تتوفر الثقافة الالزمة للحفاظ على هذه المساحات‪.‬‬
‫‪ -1‬المرسوم ‪ 034/08‬المؤرخ في ‪ 0008/13/53‬المنظم إلثارة الضجيج‪ (.‬أنظر دروازي عمار)‪.‬‬

‫‪2‬‬
‫‪ -‬دروازي عمار‪ ،‬المرجع السابق‪،‬ص‪.10-13 :‬‬
‫‪08‬‬
‫المطلب الثاني ‪:‬الطبيعة القانونية للملكية العقارية المشتركة‬
‫لزيادة تحديد معنى الملكية المشتركة أكثر نتولى تحديد طبيعتها القانونية إضافة إلى طبيعة‬
‫حق الشريك في الملكية المشتركة‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬التكييف القانوني للملكية المشتركة‬
‫إن المشرع الجزائري قد اعترف بالملكية الخاصة منذ وضع القانون المدني سنة ‪،0032‬‬
‫بعد أن كان إبان االستعمار معظم األراضي والمباني ملك للمستوطنين الفرنسيين‪ ،‬حيث أن‬
‫المستعمر الفرنسي حاول جاهدا امتالك العقارات‪ ،‬ال سيما األراضي الفالحية الخصبة‪ ،‬فوضع‬
‫لذلك عدة قوانين تجعل من اكتساب العقار عبء على الجزائريين إلجبارهم على بيع ممتلكاتهم‬
‫أو االستيالء عليها مباشرة‪.1‬‬
‫وبالرجوع ألحكام القانون المدني فإن الملكية الخاصة أدرجت في المواد ‪ 234‬وما يليها التي‬
‫نصت على أن الملكية إما أن تكون تامة‪ ،‬مجزأة‪ ،‬مشاعة أو مشتركة‪.‬‬
‫أوال‪ :‬الملكية التامة‬
‫هذا النوع من الملكية هو األكثر شيوعا‪،‬ويكون فيه المالك متمتعا بالسلطات الثالث‪ ،‬المتمثلة‬
‫في الحقوق المتفرعة على حق الملكية‪ ،‬وهي حق االستعمال‪ ،‬وحق االستغالل وحق التصرف‪،‬‬
‫فالملك التام إذن هو ملك ذات الشيء ومنفعته معا‪ 2.‬ومن الخصائص األساسية للملك التام‬
‫القدرة على التصرف في العين المملوكة بدون قيود‪.‬‬
‫‪ -1‬عبد الحفيظ بن عبيدة‪ ،‬إثبات الملكية العقارية والحقوق العينية في التشريع الجزائري‪ ،‬د‪.‬ط‪ ،‬دار هومة ‪،‬الجزائر‪،5114 ،‬‬
‫ص‪.00-10 :‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬بلحاج العربي‪ ،‬النظريات العامة في الفقه اإلسالمي‪ ،‬د ط‪ ،‬ديوان المطبوعات الجامعية‪ ،‬الجزائر‪ ،5110،‬ص‪-055 :‬‬
‫‪.058‬‬
‫‪09‬‬
‫والحق في االنتفاع بأي وجه أراد من وجود االنتفاع المشروع‪ ،‬ألن المالك هنا يملك ذات‬
‫العين والمنفعة معا ومن أهم خصائص هذا النوع من الملك أنه ملك مطلق دائم ال يتقيد بزمان‬
‫محدود ما دام الشيء محل الملك قائما‪.1‬‬
‫ثانيا‪ :‬الملكية المجـزأة‬
‫هي التي يتقاسم فيها مالك الرقبة مع شخص آخر أو أكثر حق االنتفاع أو حق االستعمال‬
‫أو حق سكني وهي حقوق تمكن صاحبها من ممارسة سلطة مباشرة على عقار سواء كان‬
‫مصدرها تصرف قانوني كالعقد‪ .‬أو واقعة مادية كالوفاة أو الحيازة أو االلتصاق‪.‬‬
‫ثالثا‪ :‬الملكية المشاعـــــــــــة‬
‫هي تلك التي يمتلك فيها الشركاء حصص غير مفرزة كالورثة في الشيوع قبل القسمة‪.2‬‬
‫وبعد أن تطرقنا إلى أنواع الملكية ولتحديد الطبيعة القانونية للملكية المشتركة سوف نقوم‬
‫بتحديد طبيعتها هل هي ملكية تامة أو ملكية ناقصة‪ ،‬أم هي ملكية من نوع خاص‪.‬‬
‫إ ن الملكية المشتركة هي الحالة القانونية التي يكون عليها العقار المبني أو مجموعة‬
‫العقارات المبنية والتي تكون ملكيتها مقسمة إلى حصص بين عدة أشخاص تشتمل كل واحدة‬
‫منها على جزء خاص وحصة في األجزاء المشتركة‪.‬‬
‫فمن خالل الخصائص التي رأيناها سابقا وكذا معرفتنا للملكية التامة نستطيع القول بأن‬
‫الملكية المشتركة قد تمثل ملكية تامة في األجزاء الخاصة التي يمكن اعتبارها كذلك ملكية‬
‫مفرزة‪.‬‬
‫وبما أن الملكية المشتركة تمثــل ملكية تامة في األجـ ـزاء الخاصة فهل يمكن للمالك أن يكون‬
‫متمتعا بالسلطات الثالث؟‬
‫وبالرجوع لنص المادة ‪ 00‬من المرسوم ‪ 222/38‬وما يليها‪ ،‬نجد هناك اختالف بين حقوق‬
‫المالك في الملكية التامة‪ ،‬وحقوقهم في الملكية المشتركة وهذا في األجزاء الخاصة‪.‬‬
‫‪ -1‬وهبة الزحيلي‪ ،‬الفقه اإلسالمي و أدلته‪ ،‬الجزء الرابع‪ ،‬ط ‪ ،5‬دار الفكر‪ ،‬دمشق‪ ،0032 ،‬ص‪.23 :‬‬
‫‪ -2‬ليلى زروقي‪ ،‬عمر حمدي باشا‪ ،‬المنازعات العقارية‪ ،‬ط ‪ ،00‬دار هومة‪ ،‬الجزائر‪ ، 5110 ،‬ص‪.00 :‬‬
‫‪11‬‬
‫فبالنسبة لالستعمال واالستغالل األجزاء المشتركة‪ ،‬فالمشرع وضع قيودا الستعمالها‪.‬‬
‫أما بالنسبة للتصرف فيها ال يمكن أن تكون محل لدعوى التقسيم أو بيع بالمزاد العلني‬
‫بمعزل عن األجزاء الخاصة‪ 1.‬ذلك أن الملكية الشائعة وفق نصوص القانون المدني وكذا‬
‫األجزاء الشائعة المملوكة على الشيوع في الملكية المشتركة هي ملكية تامة‪.‬‬
‫أما في الملكية المشتركة فإنها ملكية متصلة بملكية األجزاء الخاصة فإذا فقدت ملكية‬
‫األجزاء الخاصة ألي سبب كان ذهبت معها الملكية المشتركة‪ ،‬أما بالنسبة لألجزاء المشتركة‬
‫في نظام الملكية المشتركة فقد جعل المشرع الشيوع اإلجباري في األجزاء المشتركة حالة دائمة‬
‫‪2‬‬
‫ال تزول إال بزوال البناء‪ ،‬ويتبين من هنا أن الملكية المشتركة هي نوع خاص قائم بحد ذاته‪.‬‬
‫ويتميز عن األنواع األخرى بأنه خاضع لنظام قانوني هو نظام الملكية المشتركة‪ ،‬وتكون‬
‫جماعة الشركاء داخله جمعية تتمتع بالشخصية القانونية‪ ،‬مع وجود مالكين في الملكية المشتركة‬
‫لهم الشخصية المعنوية ال سيما المؤسسات العمومية سواءا كانت خاصة أو عامة وتكون مجبرة‬
‫على الخضوع لنظام الملكية المشتركة‪ 3،‬دون أن يكون لها بعض االمتيازات المعروفة قانونا‬
‫للمؤسسات العمومية ذات الطابع اإلداري‪.‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬طبيعة حق الشريك في الملكية المشتركة‪.‬‬
‫سبق وأن حددنا أن الشريك في الملكية الشائعة يعتبر مالكا لحصته تماما كما نصت المادة‬
‫‪ 304‬من القانون المدني‪ ،‬وبالتالي فإنه يكون صاحب حق عيني على الشيء رغم انتقاد هذا‬
‫الرأي على أساس عدم وجود محل أو شيء مفرز محدد ماديا‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬المرسوم ‪ 222/38‬المؤرخ في ‪ 0038/00/05‬المحدد للقواعد المتعلقة بالملكية المشتركة وتسيير العمارات الجماعية‪.‬‬
‫‪ -‬األمر رقم ‪ 23/32‬المؤرخ في ‪ 0002/10/52‬المتضمن القانون المدني ( الجريدة الرسمية العدد ‪ 33‬المؤرخة في‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬دروازي عمار‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.02 :‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬األمر رقم ‪ 23/32‬المؤرخ في ‪ 0002/10/52‬المتضمن القانون المدني ( الجريدة الرسمية العدد ‪ 33‬المؤرخة في‬
‫‪10‬‬
‫أما حق الشريك في الملكية المشتركة فهو حق ملكية‪ ،‬و هذا ا الحق يرد على الشيء‬
‫الشائع في مجموعة و ال يتركز في جزء معين منه‪ .‬و هو في ذلك ال يختلف عن حق الشريك‬
‫في الشيوع‪.‬‬
‫و قد أدى اتحاد الهدف العملي في كل من الشيوع اإلجباري و حق االرتفاق إلى اعتقاد‬
‫بعض الفقهاء في أن الشيوع اإلجباري ينطوي على ملكية مفرزة لكل شريك مع تحمل هذه‬
‫الملكية بحق ارتفاق للشركاء اآلخرين‪.‬‬
‫فالهدف العملي المقصود من نظام الملكية المشتركة هو تيسير االنتفاع بالعقارات التي‬
‫يملكها كل من الشركاء ملكية مفرزة و هو ما يمكن الوصول إليه أيضا عن طريق تقرير حق‬
‫ارتفاق على ملكية مفرزة ألحدهم‪ ،‬فمثال يستطيع المتقاسمون بدال من إبقاء الفناء أو الممر أو‬
‫المسقاة مثال في الشيوع‪ ،‬أن يضعوه في نصيب أحدهم مع تقرير حق ارتفاق عليه لفائدة األجزاء‬
‫التي اختص بها الباقون‪.‬‬
‫لكن اتحاد الهدف العملي على هذا النحو ال يعني اتحاد النتائج و لذلك أجمع الفقه و‬
‫القضاء على رفض هذا التصوير للشيوع اإلجباري في الملكية المشتركة‪.‬‬
‫واستقر الفقه و القضاء على أن نظام الملكية المشتركة و حق االرتفاق نظامان قانونيان‬
‫يتميز كل منهما عن األخر و يتجلى هدا االختالف في القواعد اآلتية‪:‬‬
‫‪ -/1‬ال يسقط حق الشريك بعدم االستعمال مهما طالت مدته‪ ،‬و ذلك على خالف حق‬
‫االرتفاق‪.‬‬
‫‪ -/2‬يجوز بشروط محددة لمالك العقار المرتفق طلب نقل االرتفاق من موضعه إلى موضع‬
‫أخر‪ ،‬و هذا الحكم ال محل لتطبيقه في نظام الملكية المشتركة‪.‬‬
‫‪ -/3‬للشريك في الملكية المشتركة أن يستعمل الشيء المشترك في كل ما يتعارض مع الغرض‬
‫المخصص له وبشرط أال يحول ذلك دون استعمال باقي الشركاء لحقوقهم‪ ،‬أما استعمال‬
‫صاحب حق االرتفاق للعقار المرتفق به قاصر على حدود حق االرتفاق المخول له‪.‬‬
‫‪11‬‬
‫‪ -/4‬للشريك في الملكية المشتركة الحق في أن يدفع اعتداء الغير على العقار الشائع‪ ،‬أما‬
‫صاحب حق االرتفاق فال صفة له في دفع تعدي الغير ما دام هذا التعدي ال يمس حقه في‬
‫‪1‬‬
‫االرتفاق‪.‬‬
‫‪ -1‬نبيل إبراهيم سعد ‪ ،‬الحقوق العينية األصلية أحكامها ومصادرها‪ ،‬د ط ‪ ،‬منشأة المعارف‪ ،‬اإلسكندرية‪ ،5110 ،‬ص‪-513 :‬‬
‫‪.513‬‬
‫‪11‬‬
‫المبحث الثاني ‪ :‬نشأة الملكية العقارية المشتركة‬
‫إن التكريس العلمي للملكية المشتركة في العقار المبني لالشتراك من خالل االتجاه‬
‫الجماعي نحو إنشاء المزيد من البنايات المشتركة‪ ،‬و الممارسة الفعلية لهذا األسلوب الجديد من‬
‫العيش بداخلها‪ ،‬والذي ساهم في تأسيس واقع قائم بحد ذاته ينضج من خالل سوء العالقات و‬
‫روابط عدة بين سكان هذه التجمعات مع بعضهم و حتى مع غيرهم‪ ،‬هو أيضا الذي جعل من‬
‫ضرورة إلقاء نظرة شاملة على هذه الشراكة أم ار مفروضا ال بد منه كي يتسنى هذه األخيرة من‬
‫كل نواحيها بشكل دقيق وواضح‪.‬‬
‫ومن هنا سنتطرق في هذا المبحث إلى التطور التاريخي للملكية العقارية المشتركة إضافة‬
‫إلى التطور القانوني لها‪.‬‬
‫المطلب األول‪ :‬التطور التاريخي للملكية العقارية المشتركة‬

‫نتناول في التطور التاريخي للملكية المشتركة مرحلة ما قبل االحتالل الفرنسي‪ ،‬إضافة إلى‬
‫مرحلة االحتالل الفرنسي‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬مرحلة ما قبل االحتالل الفرنسي‬
‫باستقراء مختلف الدراسات المتعلقة بهذا الجانب‪ ،‬فإنه ال يوجد ما يوضح صور الملكية‬
‫المشتركة في هذه المرحلة عدا أن الملكية كانت تحكمها الشريعة اإلسالمية‪.‬‬
‫و لئن كان الفقه اإلسالمي قد ساهم مباشرة في التطور التشريعي للملكية المشتركة‪ ،‬بتقسيم‬
‫البناء إلى طبقات‪ ،‬فإنه على ذلك ما يسمى بالجوار الرأسي بين صاحب العلو أو لصاحب‬
‫السفل‪.1‬‬
‫حيث أجمع الفقهاء أنه ال يجوز لصاحب العلو أو لصاحب السفل أن يتصرف في ملكه‬
‫تصرفا يلحق ضرر فاحشا باألخر ذلك أن ملك أحدهما ليس خالصا له فقط‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬العربي بالحاج المرجع السابق‪ ،‬ص‪.022:‬‬
‫‪11‬‬
‫كما أن حق أحدهما على األخر مقيد بعدم اإلضرار بحقوق الطرف األخر‪ ،‬فإن أقام‬
‫صاحب بناء بهدم بنائه‪ ،‬ألزم بإقامته من جديد قضائيا‪ ،‬غير أن في حالة إقامة صاحب العلو‬
‫ألساس البناء ثم بناه من غير إذن صاحب السفل ومن غير اللجوء إلى القضاء‪ ،‬فهو في حكم‬
‫المتبرع وهذه الصفة إذا خلعت على صاحب العلو‪ ،‬حرمته الرجوع على صاحب السفل بقيمة‬
‫البناء أو بنفقاته‪.‬‬
‫أما إذا تهدم بناء العلو بفعل مالكه أو خارج عن إرادته ال يلزمه إعادة البناء‪ ،‬ألن ذلك‬
‫‪1‬‬
‫يلحق ضرار بالسفل‪.‬‬
‫لكن ما كان محل مناقشة فقهية هو إمكانية بيع العلو من غير بناء‪ ،‬حيث أنه عند‬
‫المالكية يجوز بيع حق التعلية أثناء البناء‪ ،‬بل يجوز أيضا بيعه قبل البناء‪ ،‬ألن بيع الهواء‬
‫جائز أما عند الحنفية فحق التعلية ال يجوز بيعه إال مع البناء فمن باعه من غير بناء وقع‬
‫‪2‬‬
‫تصرفه باطال ألن الهواء ليس بمال يحاز بما يمكن من بيعه و شرائه‪.‬‬
‫الفرع الثاني ‪ :‬مرحلة االحتالل الفرنسي‬
‫إن السياسة العقارية المخططة في العهد االستعماري جد متناقضة‪ ،‬ذلك أن فرنسا و منذ‬
‫دخولها للجزائر تفكر في توفير عقارات للمعمرين‪ ،‬و تطبيق القانون الفرنسي على الملكية في‬
‫الجزائر خاصة على األمالك الشاغرة‪ ،‬كما أن السلطة الفرنسية أبرزت التشريع العقاري الفرنسي‬
‫بهدف فرنسة العقار‪.‬‬
‫وقد صدر القانون المؤرخ في ‪ 0338/13/52‬المعروف بمشروع ورنيير (‪) Warner‬‬
‫المتضمن إقامة األمالك العقارية و صيانتها في األوطان الجزائرية‪ ،‬والذي كان يهدف إلى‬
‫‪3‬‬
‫فرنسة شاملة لألراضي و العقارات المبنية‪ ،‬دون النظر لألحكام و األعراف المحلية السائدة‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬مريم تومي ‪ .‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.03 :‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬عبد الفتاح تقية ‪ ،‬المختصر في الفقه المدني من خالل أحكام الفقه اإلسالمي ‪ ،‬د ط ‪ ،‬ديوان المطبوعات الجامعية ‪،‬‬
‫الجزائر‪ ،0003 ،‬ص ‪.23 -22:‬‬
‫‪ -3‬مريم تومي ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.03 :‬‬
‫‪15‬‬
‫ولئن يخضع العقار في الجزائر للنظام القانوني الفرنسي السائد فإن هذا يحتم معرفة التشريع‬
‫الفرنسي بالملكية المشتركة ‪ .‬حيث و بصدور القانون المدني الفرنسي في القرن ‪ 03‬ثم االعتناء‬
‫بتوزيع تكليف البناء‪ ،‬الترميمات المحدثة على مستوى العقار المبني‪.‬‬
‫و مع تبني أسلوب التعايش المشترك ضمن إطار الملكية المشتركة أصبحت تشهد تنامي‬
‫وبروز البناءات الجماعية ذات الشقق وظهر عجز القانون المدني الفرنسي عن مواكبة‬
‫‪1‬‬
‫التطورات االقتصادية لذلك تدخل المشرع الفرنسي و أصدر قانون ‪ 53‬جوان ‪.0083‬‬
‫والذي أقر فصلين جاء بنظامين منطويين على حلين اثنين‪ ،‬فإما تأسيس شركة بناء تعطي‬
‫لشركائها االستفادة بالشقق حسب عدد الحصص و األسهم التي يحوزونها و إما أن يتم تبني‬
‫‪2‬‬
‫نظام الملكية المشتركة في الشقق‪.‬‬
‫ولذلك فإن الملكية المشتركة في فترة االحتالل الفرنسي‪ ،‬أضحت ظاهرة اجتماعية تعنى‬
‫‪3‬‬
‫بأهمية كبيرة‪ ،‬ولذلك بخضوعها للمقاييس المطبقة في فرنسا‪.‬‬
‫المطلب الثاني ‪ :‬التطور القانوني للملكية العقارية المشتركة ‪:‬‬

‫نتناول التطور القانوني مرحلة ما بعد االستقالل في الفروع التالية ‪:‬‬
‫الفرع األول‪ :‬من سنة ‪1692‬إلى ما قبل القانون المدني‪:‬وهي المرحلة التي بقيت القوانين‬
‫القديمة سارية المفعول‪ ،‬وذلك بصدور القانون رقم ‪ 023/25‬الذي قضى باستمرار العمل‬
‫‪4‬‬
‫بالتشريعات الفرنسية إال ما كان منها مخالفا للسيادة الوطنية للدولة الجزائرية‪.‬‬
‫وعليه طبق هذه الفترة قانون ‪ ،0083/12/53‬إذا نتج عن المغادرة الجماعية لألوروبيين‬
‫شغر عدد كبير من السكنات الفردية و الجماعية والتي سميت باألمالك الشاغرة ‪ ،‬لتصبح فيما‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬بن شارف خديجة‪ ،‬ملكية الشقق‪ ،‬بحث مقدم لنيل شهادة الماجستير في القانون‪ ،‬معهد العلوم القانونية والسياسة ‪ ،‬عنابة‪.‬‬
‫سبتمبر ‪ ،0033‬ص‪.01:‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬بن شارف خديجة‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص‪00 :‬‬
‫‪ -3‬مريم تومي ‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص‪51 :‬‬
‫‪ -4‬األمر رقم ‪ ، 023/25‬المؤرخ في ‪ 0025/05/80‬المتعلق بتمديد التشريع إلى غاية صدور تشريع الجديد‪.‬‬
‫‪16‬‬
‫بعد مشغولة من طرف المواطنين الجزائريين و سميت أمالك الدولة‪ ،‬بموجب األمر رقم‬
‫‪1‬‬
‫‪.015/22‬‬
‫وبتاريخ ‪ 58‬أفريل ‪ 0023‬صدر المرسوم رقم ‪ 33/23‬والذي كان من بين أهم أحكامه إلزام‬
‫شاغلي كل عقار مبني لالشتراك‪ ،‬مؤلف من محالت معدة للسكن أو لممارسة حرف مهنية‬
‫بتأسيس نقابة لهم متمتعة بالشخصية المدنية‪ ،‬مكونة من جمعية ووكيل مكلف بمراقبة تسيير‬
‫‪2‬‬
‫شؤون هذا العقار‪.‬‬
‫إال أنه فرض على شاغل المحل أن يقوم بصيانة المكان الذي يشغله ‪،‬و بإجراء‬
‫اإلصالحات التي يتطلبها و ذلك على نفقته الخاصة مع ضرورة إعالم مصلحة التسيير بكل‬
‫طارئ يستلزم تدخلها‪.‬‬
‫ك ما أنه أجاز للدولة أن تقدم بإخراج الشغالين من محالتهم رغما عنهم بعد أن توفر لهم‬
‫محالت بديلة وذلك إذا ما أرادت إنجاز أشغال من شأنها تمتين العقار المبني أو تحسين‬
‫‪3‬‬
‫ظروف العيش فيها‪.‬‬
‫وقد صدر أيضا مرسوم رقم ‪ ،35/38‬و تنص إجراءاته على مبدأ بيع السكنات الجديدة‬
‫في إطار الملكية المشتركة‪.‬‬
‫فبعد صدور هذا المرسوم المتمثل في " بناء عقارات جماعية للتمليك " لفائدة الموفرين‬
‫لدى الصندوق الوطني للتوفير و االحتياط و المحدد لشروط بيع المساكن الجديدة من طرف‬
‫المؤسسات العمومية بغرض ترقية المباني الجماعية‪ ،‬حيث يعتبر هذا المرسوم بداية فعلية‬
‫سمحت للمواطنين الجزائريين بإمكانية تملك مبان جديدة‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬األمر رقم ‪ ، 015/22‬المؤرخ في ‪ 0022/12/12‬المتضمن انتقال األمالك الشاغرة إلى الدولة (جريدة رسمية رقم‬
‫‪. )22/82‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬المرسوم ‪ .33/23‬المؤرخ في ‪ 0023/14/58‬المتضمن القانون األساسي الخاص شغل العمارات المستعملة للسكن أو‬
‫الحرف المهنية والتي انتقلت ملكيتها إلى الدولة بموجب األمر ‪.015/22‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬مريم تومي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 50:‬‬
‫‪17‬‬
‫و المالحظ على أن هذا المرسوم اشترط على المالك بعد تسلمهم للمساكن إخضاعها‬
‫لنظام الملكية المشتركة‪ ،‬و يكون هنا القانون الواجب التطبيق هو القانون الفرنسي حسب ما تم‬
‫‪1‬‬
‫ذكره سابقا المتمثل في العمل بالقوانين الفرنسية ما لم تتعارض مع السيادة الوطنية‪.‬‬
‫و بعد شهر من صدور هذا المرسوم صدر األمر ‪ 50/38‬الذي ألغى القانون ‪023/25‬‬
‫ابتداء من ‪ 12‬جويلية ‪.0032‬‬
‫الفرع الثاني ‪ :‬من سنة ‪ 1695‬إلى سنة ‪1663‬‬
‫تميزت هذه الفترة بصدور عدة نصوص قانونية ساهمت في تطوير تشريع الملكية‬
‫المشتركة‪ ،‬نبدؤها بصدور األمر ‪ 23/32‬المؤرخ في ‪ 52‬سبتمبر ‪ 0032‬والذي خصص ما‬
‫يناهز ‪ 81‬مادة لدراسة موضوع الملكية المشتركة إذا تأثر المشرع الجزائري فيها تأث ار واضحا‬
‫بالقانون الفرنسي‪.‬‬
‫حيث أخذ منه جل األحكام‪ ،‬وصاغها في مواده مستبعد بذلك ما جاء به الفقه اإلسالمي‬
‫‪2‬‬
‫الذي تبني نظام ملكية الطبقات‪.‬‬
‫وتلي ذلك صدور األمر رقم ‪ 05/32‬المؤرخ في ‪ 0032/01/58‬و الذي نص على‬
‫"إنشاء تعاونيات عقارية" كشركات أشخاص مدنية‪ ،‬تهدف للمساعدة في الحصول على ملكية‬
‫سكن عائلي‪ ،‬وفق نمط يتميز بتكوين شركة أشخاص مدنية طبقا لنص المادة األولى منه‪:‬‬
‫" يؤسس النظام التعاوني الخاضع لألحكام التالية و ذلك لتجسيد الحق المفتوح لكل رب عائلة‬
‫الكتساب مسكنه الشخصي بكامل الملكية‪".‬‬
‫و لقد حدد المشرع في هذا األمر أن الشركة يمكنها إما البناء لفائدة الشركاء أو الش ارء من‬
‫عند مكاتب الترقية و التسيير العقاري لبناءات فردية أو جماعية‪ ،‬و قد نص المشرع على وجود‬
‫نظام للملكية العقارية المشتركة في حالة اتفاق الشركاء على البناء الجماعي‪ 3،‬و تم النص على‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬المرسوم رقم ‪ ،35/38‬المؤرخ في ‪ ، 0038/12/12‬المتضمن شروط بيع المساكن الجديدة (جريدة رسمية رقم ‪.)38/22‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬مريم تومي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.55 :‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬األمر ‪ .05/32‬المؤرخ في ‪ ، 0032/00/58‬يتعلق بتنظيم التعاون العقاري (جريدة رسمية رقم ‪. )33/05‬‬
‫‪18‬‬
‫ذلك في عدة مواد من األمر السيما المواد ‪ 04‬الفقرة ‪ 12‬وكذا المادة ‪ 23‬الفقرة ‪ 01‬هذه األخيرة‬
‫أوجبت على الشركاء إعداد نظام الملكية العقارية المشتركة حسب النموذج القانوني الذي صدر‬
‫وفق المرسوم ‪ 042/32‬المؤرخ في ‪ 58‬أكتوبر ‪.0032‬‬
‫والذي تطرق لنظام الملكية المشتركة كاتفاقية جماعية‪ ،‬بين الشركاء في الملك ضم حوالي‬
‫‪1‬‬
‫‪ 044‬مادة ‪.‬‬
‫وقد تميزت هذه المرحلة بوجود نصوص قانونية تهدف للتنازل عن بعض األنواع من‬
‫العقارات التابعة لألمالك الوطنية للمواطنين وفقا إلجراءات معينة وذلك قصد تمليكهم لهذه‬
‫العقارات‪.‬‬
‫وهكذا صدر قانون ‪ 10/30‬المؤرخ في ‪ 0030/15/13‬والذي حدد أنواع العقارات‬
‫القابلة للتنازل عنها‪ ،‬وشروط للمستفيدين بها و كيفية تقويم قيمة األمالك والتنازل عنها وتسليم‬
‫عقود للبيع للمستفيدين‪ ،‬حيث أن هذا التنازل يتم بموجب عقد إداري تحرره مصلحة أمالك‬
‫‪2‬‬
‫الدولة والشؤون العقارية للوالية وهو معفى من كل الرسوم والحقوق‪.‬‬
‫و سمحت عملية التنازل عن أمالك الدولة لمستأجري األمالك التابعة لدواوين الترقية و‬
‫التسيير العقاري‪ ،‬وكذا بعض الهيئات العمومية األخرى بإمكانية تملك مساكنهم المستأجرة وفق‬
‫صيغة التنازل من جهة‪ ،‬وكذا المصدر األساسي للملكية المشتركة بالنظر للعدد الكبير الذي تم‬
‫‪3‬‬
‫التنازل عنه‪ ،‬خاصة ما تعلق باألماكن المعدة للسكن و المبنية على شكل عمارات جماعية‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬المرسوم رقم ‪ 042/32‬المؤرخ في ‪ ، 0032/00/58‬المتضمن النظام النموذجي للملكية المشتركة للعقارات المبنية‬
‫ولمجموع العقارات المقسمة إلى أجزاء (جريدة رسمية رقم ‪.)33/05‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬عبد الحفيظ بن عبيدة ‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص ‪.85 :‬‬
‫‪3‬‬
‫‪- -‬القانون رقم ‪ 10/30‬المؤرخ في ‪ ،0030/15/13‬المتضمن التنازل عن األمالك العقارية ذات االستعمال السكني أو‬
‫المهني أو التجاري أو الحرفي التابعة للدولة والجماعات المحلية المعدل بالقانون ‪ 15/38‬وباألمر ‪ . 15/38‬وبالقانون رقم‬
‫‪.18/32‬‬
‫‪19‬‬
‫و قد روج آنذاك أن سبب صدور هذا القانون تمحور حول صعوبة تسيير هذه الثروة‬
‫العقارية من طرف المؤسسات العمومية باإلضافة إلى تمكين كل مواطن من امتالك المسكن‬
‫الذي يستأجره ‪ 1،‬و هو ما يوحي بأن السبب كان اقتصاديا و اجتماعيا‪.‬‬
‫أما السبب السياسي كان له الدور األكبر المتمثل في بداية ظهور البوادر األولى لتخلي‬
‫الدولة عن االشتراكية التي تأخذ كأساس لها ملكية الدولة لكل شيء‪،‬السيما و أن تكاليف تسيير‬
‫هذه العقارات التي أخذت كذريعة للتنازل و بقيت حتى بعد هذه العملية وفي معظم المناطق‬
‫تتكفل بها دواوين الترقية و التسيير العقاري‪ ،‬حيث أن مازالت تقوم بعملية صيانة األجزاء‬
‫‪2‬‬
‫المشتركة و المحافظة عليها تأخذ على عاتقها هذه العملية السيما في صيانة األجزاء المشتركة‬
‫وبتاريخ ‪ 0038/05/05‬تم إصدار المرسوم رقم ‪ 222/38‬الذي ألغى المرسوم رقم‬
‫‪ ،042/32‬وتضمن قرابة ‪ 28‬مادة تنظم الملكية المشتركة وتبين في إطار أحكام المادة ‪343‬‬
‫من األمر رقم ‪ 23/32‬مصير األجزاء المشتركة واألجزاء الخاصة و شروط االنتقاع وكذا‬
‫‪3‬‬
‫القواعد المتعلقة بإدارة هذه األجزاء وتسييرها‪.‬‬
‫ثم صدر في منتصف الثمانينات قانون رقم ‪ 13/32‬بتاريخ ‪ 14‬مارس ‪ 0032‬يتعلق‬
‫بالترقية العقارية وضبط القواعد الخاصة بعملياتها‪.‬‬
‫وقد جاء هذا القانون نظ ار للنمو الديمغرافي المتزايد‪ ،‬الذي انجر عنه تزايد طلبات الحصول‬
‫على السكن بكل أشكاله إيجاري و تمليكي بات من الضروري على الدولة إيجاد آليات جديدة‬
‫تحد من تزايد الطلبات‪ ،‬السيما لفئة المواطنين الذين لهم بعض اإلمكانيات المالية و متوسطي‬
‫الدخل و هذا من أجل بناء عمارات أو مجموعات تستعمل في السكن من أجل سد الحاجات‬
‫العائلية الذاتية‪ ،‬أو للبيع أو لإليجار‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬عبد الكريم بودريوة ‪ ،‬أثر تنازل الدولة عن أمالكها في تسيير الملكية المشتركة ‪ ،‬مداخلة ألقيت بالملتقى الدولي للتسيير‬
‫العقاري ‪ ،‬الجزائر ‪ ،‬جوان‪.5113 ،‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬دروازي عمار ‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص ‪.54 :‬‬
‫‪3‬‬
‫‪-‬المرسوم رقم ‪ 222/38‬المؤرخ في ‪ 0038/05/05‬المحدد للقواعد المتعلقة بالملكية وتسيير العمارات الجماعية‬
‫‪11‬‬
‫و قد سمح لألشخاص الطبيعية الخاصة أن يمارسوا مهنة الترقية العقارية‪ ،1‬على عكس‬
‫المرسوم ‪ 35/38‬الذي حصر عمليات الترقية على المؤسسات العمومية‪ ،2‬باإلضافة إلى أنه‬
‫وفق نص المادة ‪ 12‬شجع على أن تكون عمليات الترقية العقارية من النمط الجماعي و شبه‬
‫الجماعي‪.‬‬
‫و المالحظ على هذا القانون أنه لم يشر بطريقة مباشرة أو غير مباشرة على إجبار المرقي‬
‫والمستفيدين إلخضاع المباني الجماعية لنظام الملكية المشتركة‪ ،‬وفرضه على جميع المالكين‪.‬‬
‫وكذلك لم يخصص هذه العملية للبيع فقط بل وسعها كذلك للبناء قصد اإليجار و كذا لسد‬
‫الحاجيات العائلية الذاتية‪ ،‬هذه األخيرة التي تمكن أفراد أي عائلة من القيام بالترقية العقارية‬
‫ألفرادها التي يمكن اعتبارها أيضا كمصدر منفصل إلمكانية وجود الملكية المشتركة في هذا‬
‫النوع‪.‬‬
‫الفرع الثالث‪ :‬من سنة ‪ 1663‬إلى ما بعد صدور مرسوم ‪56/64‬‬
‫إن النظام الذي جاء به دستور ‪ 30‬مخالف تماما لما كان عليه نظام الحكم سابقا‪ ،‬ذلك‬
‫أنه أعلن عن إعادة تحديد دور السلطات العمومية بتقليص مجال تدخلها في الميادين المرتبطة‬
‫بالسيادة من جهة‪ ،‬وتلك المتعلقة بتحقيق المصلحة العامة من جهة أخرى وهذا التفسير أظهر‬
‫ضعف محدود وعدم نجاعة القانون ‪ 13/32‬ألنه عرقل عملية الترقية العقارية ‪ 3،‬لذلك تم إلغاؤه‬
‫بعد ‪ 3‬سنوات من دخوله حيز التطبيق بموجب نص المادة ‪ 81‬من المرسوم التشريعي ‪18/08‬‬
‫المؤرخ في ‪ 10‬مارس ‪ 0008‬الذي خصص في الفصل الرابع من الملكية المشتركة‬
‫وبالخصوص إدارتها‪ ،4‬وعلى أساس الغموض الذي بقي سائدا فيما يخص اإلدارة وتسيير‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬األمر رقم ‪ 13/32‬المؤرخ في ‪ ، 0032/18/14‬المتعلق بالترقية العقارية وضبط األمالك لقواعد الخاصة بعملياتها ‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬المرسوم ‪ 35/38‬المؤرخ في ‪ ،0038/13/10‬المتضمن شروط بيع المساكن الجديدة من قبل الهيئات العمومية القائمة‬
‫بتأسيس البنايات الجماعية و المجموعات السكنية‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬مريم تومي ‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص‪54 :‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬المرسوم التشريعي ‪ ، 18/08‬المؤرخ في ‪ 0008/18/10‬المتعلق بالنشاط العقاري‬
‫‪10‬‬
‫الملكية المشتركة فقد جاء المرسوم ‪ 222/38‬حيث أوضح أنه لرئيس المحكمة المختصة الذي‬
‫يوجد به موقع البناية تسليم أمر على ذيل عريضة‪ ،‬بناءا على طلب الشريك في الملك بإدارة‬
‫الملكية المشتركة وذلك بتعليقه في مدخل العمارة ‪ .‬نسخة مصادق عليها مع إعالم المصالح‬
‫‪1‬‬
‫المعنية بذلك‪ ،‬وبهذا يحل الشريك في الملكية محل أجهزتها‪.‬‬
‫وفي ما يخص إدارة األمالك العقارية‪ ،‬فإنه صدر مرسوم تنفيذي رقم ‪ 024/03‬حدد‬
‫شروط إدارة وتسيير األمالك العقارية لصالح الغير والقانون األساسي لمصرفي األمالك العقارية‬
‫حيث يكون المتصرف شخص طبيعي أو معنوي‪ ،‬خاضع العتماد وبحوزته محل وسجل تجاري‬
‫‪2‬‬
‫ويشكل نشاطه مهنة حرة منظمة بموجب عقد‪ ،‬كما قد يكلف بإدارة عمارة أو مجموعة عمارات‪.‬‬
‫إضافة على ما سبق فقد اتخذت الجزائر مصادر أخرى للملكية العقارية المشتركة جاءت‬
‫إثر التطورات القانونية‬
‫أوال‪ :‬البيع باإليجار‬
‫لقد عرفت الجزائر هذا النوع من النظام الذي يؤدي إلى تمليك المساكن الجديدة بعد مرور‬
‫مدة زمنية‪ ،‬و لذلك فإن البيع باإليجار تم اإلشارة إليه في المرسوم ‪ 35/38‬و لكن بشكل أخر‪،‬‬
‫حيث ذكرت المادة ‪ 12‬من المرسوم المذكور بأنه يمكن تسديد مبلغ الشراء كأقساط وفقا لصيغة‬
‫اإليجار المملك‪.‬‬
‫و كذلك تم اإل شارة لهذه الصيغة في المباني المبيعة عن طريق دواوين الترقية و التسيير‬
‫العقاري مع أحكام البيع باإليجار التي صاغها المشرع بالمرسوم التنفيذي ‪ 012/10‬المؤرخ في‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،20/04‬المؤرخ في ‪ . 0004/18/13‬يعدل ويتمم المرسوم رقم ‪222/28‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،024/03‬المؤرخ ‪ 0003/12/01‬المتعلق بإدارة األمالك العقارية ‪.‬‬
‫‪11‬‬
‫‪ 5110/14/58‬و المحدد لشروط شراء المساكن المنجزة بأموال عمومية في إطار البيع‬
‫باإليجار و كيفيات ذلك ‪.1‬‬
‫و كلفت بهذه العملية الوكالة الوطنية لتحسين و تطوير السكن‪ ،‬حيث بدأت هذه الوكالة‬
‫بالتعاقد مع الشركات األجنبية ‪ ،‬و ابتداء من هذه الفترة عرفت المباني في الجزائر السيما في‬
‫المدن الكبرى نوعية من حيث عدد الطوابق فحددت من ‪ 10‬إلى ‪ 51‬طابقا و كذا من نوعية‬
‫البناء و استعمال التجهيزات و على رأسها المصاعد التي تعتبر من أكبر المشاكل التي إذا لم‬
‫يتم صيانتها و المحافظة عليها من طرف الشاغلين سيؤدي ذلك إلى تعطيلها و إصالحها قد‬
‫يكون عبئا كبي ار على المالك في المستقبل بعد انتهاء مدة تسيير هذه المباني و صيانتها من‬
‫طرف الوكالة‪.‬‬
‫و يمكن القول أن هذه المباني نظ ار لعلوها و التجهيزات التي تحتوي عليها و كثرة السكان‬
‫فيما يمكن أن تحتوي العمارة الواحدة على ‪ 21‬مسكن‪.‬‬
‫فإذا افترضنا أن معدل العائلة الواحدة التي تسكن المسكن تتكون من ‪ 4‬أفراد فإن المجموع‬
‫سيكون ‪ 541‬فردا و كل حي يتكون من ‪ 01‬عمارات على األقل‪ ،‬كما هو الحال في الجزائر‬
‫العاصمة إذا المجموع الكلي ألفراد الحي قد يصل إلى ‪ 5411‬في مساحة ال تتعدى ‪ 01‬أي أننا‬
‫أمام تجمع سكاني ضخم‪ ،‬يستوجب السعي بكل الطرق لتنظيم الملكية المشتركة وهو الشيء‬
‫الذي أدى بالوكالة الوطنية لتحسين و تطوير السكن لتأخذ على عاتقها مهمة المتصرف لغاية‬
‫‪2‬‬
‫انتقال الملكية للمستفيدين أي بعد تسديد كل األقساط‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬تنص المادة ‪ 5‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪012/10‬المؤرخ في ‪ 5110/14/58‬المحدد لشروط شراء المساكن بأموال‬
‫عمومية في إطار البيع باإليجار و كيفيات ذلك على أنه ‪:‬البيع باإليجار صيغة تسمح بالحصول على سكن بعد اإلقرار بشرائه‬
‫بملكية تامة‪ ،‬بعد انقضاء مدة اإليجار المحددة في إطار عقد مكتوب ‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬ليلى بورنان ‪ ،‬التسيير العقاري داخل الوكالة الوطنية لتحسين وتطوير السكن‪ ،‬مداخلة ألقيت بالملتقى الوطني للتسيير‬
‫العقاري ‪ ،‬الجزائر ‪.5113 ،‬‬
‫‪11‬‬
‫ثانيا ‪ :‬صيغة السكن االجتماعي التساهمي‬
‫نظ ار لتفاقم أزمة السكن و االرتفاع المذهل للطلبات السيما ابتداء من سنة ‪ 5111‬من‬
‫جهة‪ ،‬و عدم كفاية ما يخص اإليجار و التمليك من جهة أخرى‪ ،‬ارتأت الدولة صيغة جديدة‬
‫تحد من تكلفة الحصول على سكن بالنسبة للمالك و الدولة تمثلت في صيغة السكن االجتماعي‬
‫التساهمي‪ ،‬وتتميز هذه الصيغة بمساهمة الدولة بنسبة من تكاليف السكن عن طريق الصندوق‬
‫الوطني للسكن‪ ،‬أما الباقي فيقدمه المستفيد من العملية على ثالث مراحل في أقصى تقدير‪.‬‬
‫ومنه نرى أن معظم المباني المنجزة في هذا اإلطار هي مبان جماعية مما يجعلها مصدر‬
‫أساسي من مصادر الملكية المشتركة‪.‬‬
‫ثالثا ‪:‬صيغة الصندوق الوطني لمعادلة الخدمات االجتماعية‬
‫تعتبر هذه الصيغة خاصة كونها تمس فئة العمال فقط‪ ،‬فقد تم إنشاء الصندوق الوطني‬
‫لمعادلة الخدمات االجتماعية سنة ‪ ،0038‬إلى حد اآلن ببناء المساكن كلها بشكل جماعي‬
‫و موجهة للبيع مباشرة ‪ ،‬مما يجعل هذه الصيغة إحدى مصادر الملكية العقارية المشتركة‬
‫والجدير بالذكر أن هذه الصيغة قد تم اعتمادها كذلك للحد من أزمة السكن‪ ،‬وهذا بمساهمة‬
‫العمال من جهة‪ ،‬وكذا الصندوق الوطني للسكن من جهة أخرى‪ ،‬مع مالحظة أن صندوق‬
‫معادلة الخدمات االجتماعية هو مؤسسة عمومية ذات طابع صناعي و تجاري تحت وصاية‬
‫و ازرة الشؤون االجتماعية‪.‬‬
‫و بذلك تعتبر باإلضافة للمرقين الخواص‪ ،‬وكذا البلديات و الصندوق الوطني للتوفير‬
‫و االحتياط‪ ،‬المؤسسات الوحيدة التي ال تتبع و ازرة السكن كونها الوصية الوحيدة المكلفة بإنجاز‬
‫‪1‬‬
‫المباني‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬دروازي عما ر‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص ‪.53:‬‬
‫‪11‬‬
‫رابعا ‪ :‬البيع وفق التصاميم‬
‫ظهرت هذه الصيغة سنة ‪ 0008‬وفق المرسوم التشريعي ‪ 18/08‬المؤرخ في أول مارس‬
‫‪ 0008‬المتعلق بالنشاط العقاري‪.‬‬
‫هذا المرسوم الذي صدر في فترة عرفت فيها الجزائر نظ ار للظروف التي أوجبتها المرحلة‬
‫صدور كل القوانين على شكل مراسيم تشريعية‪ ،‬بحيث نظم هذا المرسوم التشريعي باإلضافة‬
‫للبيع وفق التصاميم كذلك إيجار المباني و قد عدل الكثير من النصوص المتعلقة بالعالقة بين‬
‫‪1‬‬
‫المستأجر و المؤجر‪ ،‬و التي كانت منظمة في القانون المدني‪.‬‬
‫فقد نصت المادة ‪ 54‬منه على أنه‪" :‬يجب أن تخضع إدارة الملكية المشتركة للبنايات‬
‫الجماعية أو لتجمعات المساكن لنظام الملكية المشتركة الذي يفرض على جميع المالكين‬
‫المشتركين‪".‬‬
‫و قد جاء بإجراء جديد فيما يخص إدارة الملكية العقارية المشتركة حيث أقرت المادة ‪52‬‬
‫منه أيضا على أنه‪ " :‬يمكن أن تنفذ إدارة الملكية المشتركة بعناية أحد المالكين المشتركين على‬
‫األقل‪ ،‬بصرف النظر عن أحكام المادتين ‪ 322‬مكرر ‪ 5‬و ‪ 322‬مكرر ‪ 8‬من األمر ‪23/32‬‬
‫المؤرخ في ‪.2".......0032/10/52‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬بموجب مرسوم تشريعي ‪ 18/08‬لم يضع البيع وفق التصاميم ‪ ،‬فقد عرفته المادة ‪ 53‬من قانون ‪ 14/00‬التي نصت‬
‫على أنه العقد الذي يتضمن ويكرس تحويل حقوق األرض وملكية البيانات من طرف المرقى العقاري لفائدة المكتتب موازاة مع‬
‫تقدم األشغال ‪ ،‬وفي المقابل يلتزم في المكتتب كلما تقدم اإليجار بدفع الثمن ‪.‬‬
‫‪ -2‬المرسوم ‪ ، 18/08‬المؤرخ في ‪ 0008/18/10‬المتعلق بالنشاط العقاري ‪.‬‬
‫‪15‬‬
‫المبحث الثالث ‪ :‬مشتمالت الملكية العقارية المشتركة‬
‫تتكون مشتمالت الملكية العقارية المشتركة من أجزاء عامة وأجزاء خاصة ‪.‬‬
‫المطلب األول ‪ :‬األجزاء الخاصة‬

‫سنتطرق إلى تعريف األجزاء الخاصة للملكية العقارية المشتركة ثم إلى تعيين هاته األجزاء‪.‬‬
‫الفرع األول ‪ :‬تعريف األجزاء الخاصة‬
‫تنص المادة ‪ 15‬من المرسوم ‪ 222/38‬على أن ‪":‬األجزاء الخاصة هي األجزاء التي‬
‫يملكها مقسمة لكل شريك في الملكية له دون غيره أي المحالت التي تشملها حصته أو‬
‫‪1‬‬
‫حصصه مع جميع المرافق التابعة له‪".‬‬
‫فمن خالل هاته المادة فإن األجزاء الخاصة اي الطبقات والشقق‪ ،‬ولكل طبقة أو شقة مالك‬
‫‪2‬‬
‫يستقل بها‪.‬‬
‫كما يطلق على األجزاء الخاصة بالملكية المفرزة ألنها تخضع لكافة أحكام الملكية فيكون‬
‫‪3‬‬
‫للمالك حق االستغالل و االستعمال والتصرف في ملكه‪.‬‬
‫الفرع الثاني ‪ :‬تعيين األجزاء الخاصة‬
‫تنص المادة ‪ 344‬من القانون المدني "تعتبر أجزاء خاصة‪ ،‬أجزاء العقارات المبينة أو‬
‫غير المبينة والمملوكة بالتقسيم لكل واحد من المالك الشركاء بغرض االستعمال الشخصي‬
‫والخاص‪.‬‬
‫وتعد أجزاء خاصة ‪:‬‬
‫‪ -‬كل من تبليط األرض و األرضية والتغطية‬
‫‪ -‬األسقف و االحواش باستثناء الجدران األساسية في البناء ‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬المرسوم رقم ‪ 222/38‬المؤرخ في ‪ 0038/00/05‬المحدد للقواعد المتعلقة بالملكية المشتركة و تسيير العمارات الجماعية‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬عبد الرزاق أحمد السنهوري ‪ ،‬الوسيط في شرح القانون المدني – حق الملكية‪ ،-‬ج ‪ ،2‬د ط‪ ،‬دار أحياء التراث العربي ‪،‬‬
‫بيروت ‪ ،5114 ،‬ص‪.003 :‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬أنور طلبة ‪ ،‬الوسيط في شرح القانون المدني ‪ ،‬ج ‪ ، 2‬د ط ‪ ،‬دار الفكر الجامعي ‪ ،‬اإلسكندرية ‪ ،0003 ،‬ص‪.041 :‬‬
‫‪16‬‬
‫‪ -‬الحواجز الداخلية وأبوابها ‪.‬‬
‫‪ -‬أبواب المساطح والنوافذ و األبواب النافذة و معالق الشبابيك والمصارع أو الستائر وتوابعها‪.‬‬
‫‪ -‬قضبان النوافذ و الدرابيز الحديدية للشرفات‪.‬‬
‫‪ -‬الطالء الداخلي للحيطان‪ ،‬و الحواجز مهما كانت‪.‬‬
‫‪ -‬األنابيب الداخلية و منحنيات التوصيل الخاصة باألجهزة من مجموع الحنفيات و اللوازم‬
‫المتصلة بها‪.‬‬
‫‪ -‬إطار و أعلى المداخن و الخزائن‪ ،‬و الخزائن المموهة ‪.‬‬
‫‪ -‬األدوات الصحية للحمامات و المغسلة و المرحاض ‪.‬‬
‫‪ -‬أدوات المطبخ ‪.‬‬
‫‪ -‬األدوات الخاصة للتدفئة والماء الساخن التي يمكن أن توجد داخل المحل الخاص ‪.‬‬
‫* األجزاء المشتركة الفاصلة‪:‬‬
‫وتعتبر مشتركة بين الشركاء المتجاورين الحواجز أو الحيطان الفاصلة في المحالت‬
‫‪1‬‬
‫الخاصة دون الجدران األساسية في البناء‪.‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬األجزاء المشتركة‬

‫سنتطرق إلى تعريف األجزاء المشتركة و آليات تحديد أجزاء المشتركة ثم أخي ار إلى‬
‫أصناف األجزاء المشتركة‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬تعريف األجزاء المشتركة‬
‫تنص المادة ‪ 12‬من المرسوم المذكور على أن ‪ ":‬األجزاء المشتركة هي األجزاء التي‬
‫يملكها على الشيوع جميع الشركاء في الملك كل حسب الحصة العائدة إلى كل سهم‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬األمر رقم ‪ 23/32‬المؤرخ في ‪ 0032/10/52‬المتضمن القانون المدني (الجريدة الرسمية العدد ‪33‬المؤرخة في‬
‫‪17‬‬
‫والمخصصة لجميع الشركاء أو كثير منهم قصد استعمالها أو االنتفاع بها و األجزاء المشتركة‬
‫مقسمة حسب الحاالت إلى ثالث أصناف‪.1‬‬
‫فنستنتج من هذه المادة أن األجزاء هي التي ال يجوز ألي مالك التصرف فيها أي المعدة‬
‫‪2‬‬
‫لالستعمال المشترك بين الجميع‪.‬‬
‫وتنص المادة ‪ 342‬من القانون المدني '' تعتبر أجزاء مشتركة أجزاء العقارات المبنية وغير‬
‫المبنية التي يملكها على الشيوع كافة المالكين المشتركين أو األكبر عدد منهم ‪.‬‬
‫وتعد أجزاء مشتركة ما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬األرض واألفنية والبساتين والجنائن والمداخل‪.‬‬
‫‪ -‬الجدران األساسية في البناء‪ ،‬وأدوات التجهيز المشتركة بما فيها أجزاء األنابيب التابعة‬
‫لها والتي تمر على المحالت الخاصة‪.‬‬
‫‪ -‬الخزائن وغالف ورؤوس المداخل المعدة لالستعمال المشترك‪.‬‬
‫‪ -‬الرواق الخارجي الدرابيز واألسطح ولو قسمت كلها أو بعضها لالستعمال الخاص من‬
‫طرف شريك واحد‪.‬‬
‫‪ -‬المحالت المستعملة للمصالح المشتركة ‪.‬‬
‫‪ -‬القاعات الكبرى وممرات الدخول والدرج والمصاعد‪.‬‬
‫وتعد حقوق بالتبعية لألجزاء المشتركة ما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬حق تعلية العمارة المعدة لالستعمال المشترك أو المحتوية على عدة محالت تكون أجزاء‬
‫خاصة مختلفة‪.‬‬
‫‪ -‬الحق في بناء عمارات جديدة باألفنية والبساتين أو الجنائن التي تكون أجزاء مشتركة‪.3‬‬
‫‪ -1‬المرسوم رقم ‪ 222/38‬المؤرخ في ‪ 0038/00/05‬المحدد للقواعد المتعلقة بالملكية المشتركة و تسيير العمارات الجماعية‬
‫‪-2‬يوسف دال ندة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪23:‬‬
‫‪ -3‬األمر رقم ‪ 23/32‬المؤرخ في ‪ 0032/10/52‬المتضمن القانون المدني (الجريدة الرسمية العدد ‪33‬المؤرخة في‬
‫‪18‬‬
‫الفرع الثاني ‪ :‬آليات تحديد أجزاء الملكية المشتركة‬
‫إن نظام الملكية المشتركة يلزمها أن تتيح أدوات للمالك الشركاء لكي يعرفوا حدود‬
‫حصصهم و مجال سريان حقوقهم عليها الفردية منها و الجماعية دون عوالق‪ ،‬و هذه الوسائل‬
‫و األدوات المصنفة ألجزاء الملكية المشتركة تتجسد في الجدول الوصفي للتقسيم و الذي‬
‫يستوجب تحريره بشكل يتوافق و النماذج القانونية‪ ،‬حتى تتم وفقه عملية اإلشهار بصفة صحيحة‬
‫‪1‬‬
‫ثم تحديد نصيب وطبيعة المالك الشريك في هذه األجزاء المشتركة‪.‬‬
‫أوال‪ :‬الجدول الوصفي للتقسيم‬
‫يعد هذا الجدول الوثيقة التي تتجسد بها جميع المعلومات المتعلقة بالعقار مما يمكن من‬
‫تطبيق جميع التصرفات عليه‪.‬‬
‫‪ -/1‬تعريف الجدول الوصفي للتقسيم‪:‬‬
‫هو وثيقة تقنية يتم بموجبه تعيين الحصص المتضمنة في العمارة تعيينا دقيقا‪ ،‬لبيان هوية‬
‫العقار الخاضع ألحكام الملكية المشتركة‪ ،‬فيجب أن يحوي العقد أو القرار القضائي موضوع‬
‫الشهر باإلضافة إلى المعلومات العامة المتعلقة بالعقار المعلومات اآلتية ( اسم البلدية‪ ،‬رقم‬
‫القسم‪ ،‬رقم الخطط‪ ،‬رقم القطعة فيحتوي أيضا في الجدول الوصفي لزوما جدول مضمن في‬
‫العقد نفسه أو ملحق به يتضمن األعمدة التالية ‪ :‬رقم العمارة‪ ،‬الدرج‪ ،‬الطابق و أرقام الحصص‬
‫حسب الترتيب التصاعدي و نوعها و نسبها في األجزاء المشتركة‪.‬وهذا ما نصت عليه المادتين‬
‫‪ 22‬و‪ 23‬من المرسوم ‪.28/32‬‬
‫‪ -/2‬إعداد الجدول الوصفي للتقسيم ‪:‬‬
‫استنادا إلى المادة ‪ 30‬من المرسوم ‪ 28/32‬يظهر أن إعداد الجدول الوصفي للتقسيم ترك‬
‫خيار من قبل المشرع للمالك الشركاء في أن يكون جماعيا بينهم أو فرديا من خالل أحدهم‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬خالد حراق ‪ ،‬النظام القانوني للملكية المشتركة في التشريع الجزائري‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماستر في القانون الخاص‪ ،‬كلية‬
‫الحقوق ‪،‬جامعة قسنطينة‪،5104-5108 ،‬ص‪.02:‬‬
‫‪19‬‬
‫فعندما ال يتم إعداد أو شهر الجدول الوصفي فيمكن لكل معني أن يطلب من الموثق‬
‫إعداد جدول وصفي قصد تنفيذ إجراء يخص جزء من العقار‪،‬و ينبغي على المالكين أو ممثليهم‬
‫أن يسلموا للموثق جميع العقود أو الوثائق الضرورية ‪ ،‬وبما أن الجدول الوصفي للتقسيم يكلف‬
‫مصاريف فوجب أن يقسم بين جميع المالك الشركاء‪ ،‬وحتى في حالة إعداد جدول وصفي‬
‫‪1‬‬
‫تعديلي فإن مصاريف التعديل تكون بنفس الشيء من طرف المعنيين بذلك‪.‬‬
‫‪ -/8‬تعديل الجدول الوصفي للتقسيم ‪:‬‬
‫إن أي عملية تغيير عادي ترد على العقار المبني لالشتراك و تنشئ حصصا جديدة فيه‬
‫تستوجب لزوما أن يحدث بعدها تعديل على الجدول الوصفي للتقسيم ‪ .‬و هذا ما نصت عليه‬
‫المادة ‪ 23‬من المرسوم ‪ 28/32‬و هذا التغيير قد يكون على حالتين حسب نوعية التغيير المقام‬
‫و هما ‪:‬‬
‫‪ ‬الحالة األولى ‪ :‬إن التغيير الكامل لشكل العقار المبني لالشتراك الناتج عن بناء طوابق‬
‫أو استحداث عمارات تنشأ عنه حصص جديدة‪ ،‬يستوجب تغيير الجدول الوصفي للتقسيم‬
‫كليا وذلك لتغير النسب في األجزاء المشتركة المتعلقة بحصص المالك الشركاء‪.‬‬
‫‪ ‬الحالة الثانية ‪ :‬إن التغيير الجزئي المحدث في العقار المبني لالشتراك و المنجز عن‬
‫تقسيم حصة دون التأثير على باقي الحصص األخرى‪.‬‬
‫ال يستلزم إعداد جدول وصفي للتقسيم الجديد و إنما يكتفي بإنجاز جدول وصفي تعديلي‬
‫‪2‬‬
‫تمنح بمقتضاه أرقام جديدة للحصص الناشئة و يلغى رقم الحصة المقسمة‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬المرسوم رقم ‪ 28/32‬المؤرخ في ‪ 52‬مارس ‪ ،0032‬يتعلق بتأسيس السجل العقاري ‪،‬معدل ومتمم بالمرسوم التنفيذي رقم‬
‫‪.058/08‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬حراق خالد ‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص ‪03:‬‬
‫‪ -‬هناك فرق بين الجدول الوصفي للتقسيم و شهادة التقسيم فهما مفهومان قانونيان مختلفان‪ ،‬فشهادة التقسيم نص عليها‬
‫المشرع في القانون ‪ 50-01‬المتعلق بالتهيئة والتعمير في المادة ‪ 20‬منه فهي رخصة رسمية تخول المالك تقسيم عقاره إلى‬
‫وحدتين أو عدة وحدات عقارية ‪ ،‬أما الجدول الوصفي للتقسيم فهو أحد نتاج الملكية العقارية المشتركة ‪.‬‬
‫‪11‬‬
‫ثانيا ‪ :‬تحديد الحصص في األجزاء المشتركة‬
‫حيث نص المشرع على ضرورة تحديد نصيب كل مالك شريك ضمن العقار المبني‬
‫لالشتراك في األجزاء المشتركة‪ ،‬و ذلك تطبيقا لنص المادة ‪ 342‬من القانون المدني على أنه‪:‬‬
‫" تتناسب الحصة في األجزاء المشتركة الخاصة لكل قسمة مع المساحة النافعة بالنسبة‬
‫للمساحة اإلجمالية النافعة لمجموع القسمات التي تشكل الوحدة العقارية"‪. 1‬‬
‫فنستنتج أن كل مالك يملك جزاءا شائعا في األجزاء المشتركة بنسبة قيمة حصته‪ ،‬وتتحدد‬
‫قيمة الحصة الخاصة على أساس مساحتها و موقعها و مواصفات بنائها‪ ،‬و العبرة في تقدير‬
‫هذه القيمة بوقت إنشاء الملكية العقارية المشتركة فال عبرة بأي تغيير خارجي يط أر على المبنى‬
‫بعد إنشائه‪ ،‬كما ال عبرة بأي تغيير داخلي في الشقة‪.‬‬
‫و تحسب حصة كل مالك في األجزاء المشتركة بنفس قيمة الجزء المفرز له و يجرى على‬
‫‪2‬‬
‫هذه األجزاء المشتركة حكم الشيوع اإلجباري فال تقبل القسمة‪.‬‬
‫ثالثا ‪ :‬طبيعة حق الشريك على األجزاء المشتركة‬
‫هناك عدة أراء حول طبيعة حق الشريك في الملكية المشتركة ما يلي ‪:‬‬
‫‪ ‬الرأي األول‪ :‬يقول بأن مالك كل شقة له حق ارتفاق على األجزاء المشتركة عدا‬
‫األرض فيتملكها جميع المالك على الشيوع ‪ ،‬أي أن األجزاء المشتركة لسائر المالك حق‬
‫ارتفاق عليها‪ ،‬لكن ه ذا الرأي يطبق على ملكية الطبقات في العلو و السفل بخالف الملكية‬
‫المشتركة التي تعتبر األجزاء المشتركة فيها مملوكة ملكية شائعة‪.‬‬
‫‪ ‬الرأي الثاني ‪ :‬يذهب إلى أن العمارة كلها تكون مملوكة ملكية لسائر المالك ملكية‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬سمير عبد السميع األودن ‪ ،‬تمليك وحدات البناء تحت اإلنشاء و الضمانات الخاصة لمشتري الوحدات السكنية‪ ،‬ط‬
‫‪،10‬مكتبة اإلشعاع ‪،‬اإلسكندرية ‪ ،5110‬ص ‪.002 :‬‬
‫‪10‬‬
‫شائعة ‪ ،‬على أن يكون لكل مالك منفردا حق استعمال جزءه الخاص و يستعمل مع غيره من‬
‫المالك قسمة مهايأة مكانية دائمة‪.‬‬
‫‪ ‬الرأي الثالث‪ :‬يذهب إلى أن كل مالك شريك يملك نصيبا أو حصة في المبنى و ما‬
‫يتبعها من األجزاء المشتركة‪ ،‬والعبرة باألصل هو الجزء المفرز أما الفرع فيتبع األصل مما‬
‫يوضح لنا سوى تبعية األجزاء المشتركة وضعا خاصا ينبغي النظر إليه ‪ ،‬على اعتبار أن‬
‫‪1‬‬
‫معظم أجزاء العمارة هي أجزاء مشتركة‪.‬‬
‫‪ ‬الرأي الرابع ‪ :‬و يذهب إلى أن المالك الشريك يملك جزءا مفر از و يملك معه على‬
‫الشيوع الجبري حصة في األجزاء المشتركة ‪ .‬و هذا الرأي السائد الذي أخذ به المشرع الجزائري‬
‫‪.‬طبقا لنص المادة ‪ 340‬من القانون المدني بقولها‪ " :‬لكل شريك في الملكية الحق في أن يتمتع‬
‫باألجزاء الخاصة التابع لحصته كما له أن يستعمل و ينتفع بحرية باألجزاء الخاصة و‬
‫‪2‬‬
‫المشتركة‪.‬‬
‫و على ذلك فإن اعتبار بعض األجزاء في العقار مشتركة على أن ‪:‬‬
‫‪ -/0‬أن تكون هذه األجزاء المشتركة مملوكة لجميع الشركاء ملكية شائعة‬
‫‪ -/5‬أن تظل هذه األجزاء المشتركة على حالة الشيوع اإلجباري الدائم ألنها مخصصة لخدمة‬
‫أجزاء المبنى كله على سبيل الدوام ‪.‬‬
‫‪ -/8‬أن يكون نصيب كل مالك شريك في هذه األجزاء تابعا لملكيته المفرزة ‪.‬‬
‫‪ -/4‬األجزاء المشتركة مخصصة لالستعمال المشترك أي الستعمال جميع الشركاء داخل إطار‬
‫‪3‬‬
‫معين‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬سمير عبد السميع األودن‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص ‪.003-003 :‬‬
‫‪2‬‬
‫‪3‬‬
‫‪-‬سمير عبد السميع األودن ‪ ،‬مرجع سابق ‪ ،‬ص ‪.000:‬‬
‫‪11‬‬
‫الفرع الثالث ‪ :‬أصناف األجزاء المشتركة‬
‫تنقسم األجزاء المشتركة إلى ثالثة أصناف هي على التالي ‪:‬‬
‫أوال‪ :‬األجزاء المشتركة من الصنف األول ‪.‬‬
‫األجزاء المشتركة من الصنف األول هي األجزاء المخصصة الستعمال جميع الشركاء في‬
‫الملك فقد نصت المادة ‪ 12‬من المرسوم ‪ 222/38‬الذي يحدد القواعد المتعلقة بالملكية‬
‫المشتركة وتسيير العمارات الجماعية األجزاء المشتركة من الصنف األول كاآلتي‪:‬‬
‫‪ -‬كل األرض التي المشيد مجموع العقار عليها واألرض التابعة له ال سيما القطع األرضية‬
‫المستعملة كحظيرة أو حديقة‪.‬‬
‫‪ -‬الباحات وطرق المرور‪.‬‬
‫‪ -‬شبكات المواسير وقنوات صرف المياه وقنوات وأنابيب الماء والغاز والكهرباء المؤدية‬
‫إلى مجموع المباني المعنية ‪.‬‬
‫‪ -‬مسكن أو مساكن البوابين الموجودة في أحد المباني أو في الكثير منها‪.‬‬
‫‪ -‬المحالت الموجودة في أحد المباني أو في كثير منها‬
‫وعلى العموم جميع المرافق ذات المصلحة العامة واالستعمال المشترك بين جميع‬
‫المالك‪.1‬‬
‫ثانيا‪ :‬األجزاء المشتركة من الصنف الثاني‬
‫األجزاء المشتركة من الصنف الثاني‪ :‬هي األجزاء المخصصة الستعمال السكان الذين‬
‫يشغلون بناية واحدة بعينها و قد نصت عليها المادة ‪ 3‬من المرسوم الذكور أعاله و هي تشمل‬
‫على‪:‬‬
‫‪ -‬األسس والجدران الضخمة الخاصة بالواجهة أو بواجهة السقف أو الحائط الفاصل أو‬
‫‪ -1‬المرسوم ‪ 222/38‬المؤرخ في ‪ 0038/00/05‬يحدد القواعد المتعلقة بالملكية المشتركة وتسيير العمارات الجماعية‪.‬‬
‫‪11‬‬
‫الجدران الضخمة لألرضيات ( السقائف‪ ،‬و العوارض‪ ،‬و النوافذ) والجزء األعلى من العمارة‬
‫الذي يشكل سقفها وبكل ما يتكون منه الهيكل األساسي للمبنى على العموم‪.1‬‬
‫والمحكمة العليا في قرار لها رقم ‪ 21083‬الصادر في ‪ 0001/12/10‬المنشور في‬
‫المحكمة العليا عدد ‪ 5‬سنة ‪ 0000‬أقرت مبدأ مفاده أنه '' من المقرر قانونا أن األسطح‬
‫والمحالت المستعملة للمصالح المشتركة تعد أجزاء مشتركة في العقارات المبنية التي يملكها‬
‫على الشيوع كافة المالكين المشتركين ومن ثم فإن القضاء بما يخالف ذلك بعد خطأ في تطبيق‬
‫القانون '' ‪.‬‬
‫ولما كان من الثابت في قضية الحال أن النزاع يدور حول السطح والمغسل المشترك بين‬
‫كافة المستأجرين‪ ،‬فإن قضاة المجلس برفضهم والغاء الحكم المستأنف ومن جديد رفضهم‬
‫الدعوى يكونوا قد أخطئوا في تطبيق القانون‪ ،‬ومتى كان كذلك استوجب نقض وابطال القرار‬
‫المطعون فيه‪.2‬‬
‫‪ -‬زخارف الواجهات وكذلك الشرفات والمقصورات والسطوح ولو كانت مخصصة كلها أو‬
‫جزء منها لمنفعة أحد الشركاء باستثناء الدرابزين واألعمدة الداعمة للنوافذ والشرفات واألطر‬
‫المزججة ومغاليف الشبابيك بأنواعها التي هي جميعها ملك خاص ‪.‬‬
‫‪ -‬المحالت والمساحات واالرتفاعات المشتركة واألبواب وممرات الدخول واألدراج وأروقة‬
‫اإلفساح ومحالت أو أماكن الخدمات العامة مثل أماكن العدادات وصناديق القمامة‬
‫ومسطحات الطوابق وأقفاص الساللم وكذلك األبواب التي على شكل نوافذ واألطر المزججة‬
‫التي توجد في األجزاء المشتركة‪.‬‬
‫‪ -‬جميع مساحات اإلفساح والممرات والمحالت غير المخصصة الستعمال أحد الشركاء‬
‫وحده وغير المشمولة في األجزاء المشتركة العامة‪.‬‬
‫‪ -‬المداخن ومجاري التهوية ورؤوس المداخن والصناديق والسراديب ومجاري الدخان‬
‫‪ -1‬يوسف دال نده‪،،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.30:‬‬

‫‪ -2‬قرار رقم ‪ 21083‬الصادر في ‪ 0001/12/10‬المنشور في المحكمة العليا عدد ‪ .15‬س ‪.0000‬ص ‪.85 :‬‬
‫‪11‬‬
‫وأنابيب تهوية المطابخ‪.‬‬
‫‪ -‬القنوات واألنابيب وفتحات مشاغب المواسير وكذلك أنابيب مساقط مياه األمطار‬
‫والسرداب وقنوات تفريغ النفايات وكذلك أجهزة تنظيفها‪.‬‬
‫‪ -‬قنوات مساقط وصرف المياه المستعملة‪ ،‬ومصاريف المراحيض والمجاري ومآخذ الهواء‬
‫والقنوات واألعمدة الصاعدة والنازلة الخاصة بهذه األنابيب والغاز والكهرباء ( باستثناء أجزاء‬
‫هذه األنابيب والقنوات التي توجد داخل المحالت الخاصة والمخصصة الستعمال مالكي هذه‬
‫المحالت دون غيرهم) ‪.‬‬
‫‪ -‬سراديب هذه القنوات المبنية‪.1‬‬
‫‪ -‬التفريغات الثانوية المؤدية إلى البناية المعنية والتي تصلها إن اقتضاء الحال بمنشآت‬
‫الهاتف العامة وبالقنوات الرئيسية الخاصة بالماء والغاز والكهرباء والتطهير ومشاعب‬
‫المواسير‪.‬‬
‫‪ -‬جميع األجهزة والماكينات وتوابعها المعدة للخدمة المشتركة بالبناية لسد حاجات البناية‬
‫في األجزاء المشتركة مثل تجهيزات اإلنارة وصناديق الرسائل وممسحة مداخل العمارة وصناديق‬
‫القمامة ‪.‬‬
‫‪ -‬وأخي ار جميع األشياء أو األجزاء على العموم غير المعدة لالستعمال الحصري والخاص‬
‫في جزء من أجزاء الملك المقسوم أو األشياء واألجزاء التي ينص القانون أو العرف على أنها‬
‫مشتركة ‪ ،‬مع العلم أن كل هذه األشياء واألجزاء التي تم عدها ليست على سبيل الحصر‪.‬‬
‫ثالثا ‪:‬األجزاء المشتركة من الصنف الثالث ‪.‬‬
‫تتضمن األجزاء المشتركة من الصنف الثالث ‪ .‬المصاعد واآلالت الخاصة بها وأقفاص‬
‫المصاعد المتواجدة بالبنايات‪.2‬‬
‫‪ -1‬يوسف دالنده‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.35-30:‬‬

‫‪ -2‬يوسف دال نده‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص‪.38:‬‬
‫‪15‬‬
‫وقضت المحكمة العليا في قرار لها رقم ‪ 32033‬صادر بتاريخ ‪ 0000/13/01‬على أنه‬
‫'' من المقرر قانونا بالمادة ‪ 343‬من القانون المدني أن األجزاء المشتركة أو الحقوق التابعة لها‬
‫ال يجوز أن تكون محال لدعوى التقسيم أو بيعا بالمزايدة بمعزل عن األجزاء الخاصة'' ‪.‬‬
‫ولما كان ثابتا في قضية الحال أن القضاة بمصادقتهم على تقرير الخبرة والتصريح بأن‬
‫األجزاء المشتركة ت بقى على حالتها الطبيعية وال يجوز قسمتها باعتبار أن كل تقسيم لها يضر‬
‫بحقوق األطراف يكونوا قد طبقوا صحيح القانون‪ .‬ومن كان غير ذلك استوجب الرفض‪.1‬‬
‫‪ -1‬قرار رقم ‪ 32033‬صادر بتاريخ ‪ 0000/13/01‬منشور في المجلة القضائية عدد ‪ ، 18‬سنة ‪،0005‬ص‪.82 :‬‬
‫‪16‬‬
‫خالصة الفصل االول‬
‫نستخلص أن الملكية العقارية المشتركة ملكية من نوع خاص هي حالة قانونية يكون عليها‬
‫العقار المبني أو مجموعة العقارات المبنية ال األرض الفضاء مقسمة حصصا بين عدة‬
‫أشخاص‪ ،‬وضرورة وجود أجزاء خاصة كالشقق وأجزاء مشتركة كالجدران األساسية كالجدران‬
‫األساسية و التي ال يمكن أن تكون محال لدعوى التقسيم أو بيعا بالمزايدة بمعزل عن األجزاء‬
‫الخاصة‪.‬‬
‫وبما أن نظام الملكية المشتركة نظام حديث النشأة فقد مر بتطور تاريخي وذلك بمرحلتين‬
‫مرحلة ما قبل االحتالل الفرنسي في الفقه اإلسالمي ال وجود صورة من صور الملكية المشتركة‬
‫سوى تقسيم البناء إلى طبقات أي الجوار الرأسي‪ ،‬و مرحلة االحتالل الفرنسي أي بروز التشريع‬
‫العقاري الفرنسي بهدف فرنسة العقار‪ ،‬إضافة إلى التطر القانوني ابتداء من مرحلة ما بعد‬
‫االستقالل إلى ما بعد صدور مرسوم ‪.20/04‬‬
‫كما نعرف أن الملكية تشتمل على أجزاء خاصة ذكرت على سبيل المثال ال الحصر‪،‬‬
‫وأجزاء مشتركة غير قابلة للقسمة ألنها شيوع إجباري و هي لصيقة باألجزاء الخاصة‪ .‬كما تحدد‬
‫نسبة الملكية المشتركة بالنسبة لكل مالك ذلك عن طريق إعداد الجدول الوصفي وتحدد بناءا‬
‫على مساحة الملكية الخاصة‪.‬‬
‫‪17‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام الملكية العقارية المشتركة‬

‫إن تنظيم الملكية العقارية المشتركة وحسن االنتفاع وسيرها‪ ،‬دفع بالمشرع االهتمام بوضع‬
‫أجهزة فعالة و أساسية للمحافظة عليها‪ .‬ووضع قواعد إلدارة األجزاء المشتركة ‪.‬‬
‫كما حدد المراكز القانونية للمالك من حقوق يكتسبونها ومن واجبات يلتزمون بها‪ ،‬ومن أجل‬
‫ضمان عيش المالك في أمان واطمئنان فقد كرس لها المشرع حماية قانونية ألمن و سالمة‬
‫المباني‪ ،‬كما حدد لكل طرف مسؤولياته ‪ ،‬إضافة إلى الحماية القضائية من أجل وضع حد‬
‫للنزاعات التي تط أر فيها‪ .‬و لذلك سندرس الفصل في ثالث مباحث‪:‬‬
‫المبحث األول‪ :‬إدارة وتسيير الملكية العقارية المشتركة‬
‫المبحث الثاني‪ :‬آثار الملكية العقارية المشتركة‬
‫المبحث الثالث‪ :‬حماية الملكية المشتركة ومنازعاتها‪.‬‬
‫‪74‬‬
‫المبحث األول‪ :‬إدارة وتسيير الملكية العقارية المشتركة‬
‫لقد اوجد المشرع أسلوبا من أجل وضع نظام لضمان حسن االنتفاع بالملكية المشتركة في‬
‫العقارات المبينة وحسن إدارتها‪ ،‬وذلك من طرف أشخاص مؤهلين إلدارتها تتمثل في ‪:‬‬
‫المطلب األول‪ :‬جمعية الشركاء‬

‫تنص المادة ‪ 41‬من المرسوم ‪ 666 /38‬على ما يلي ‪ " :‬تتولى جماعة الشركاء في الملك‬
‫‪1‬‬
‫و‪ /‬أو الشاغلين له إدارة وتسيير العمارة أو المجموع العقاري المشتركة ملكيته‪" .‬‬
‫وكذلك تنص المادة ‪ 656‬مكرر‪ " 2‬تشكل جماعة الشركاء في الملكية أو الشاغلين لها‬
‫جمعية تتمتع بالشخصية المدينة "‪.2‬‬
‫إضافة إلى المادة ‪ 45‬من المرسوم ‪ 666/38‬على ما يلي ‪" :‬تتشكل الشركاء في الملك و‪/‬‬
‫‪3‬‬
‫أو الشاغلين له في شكل جمعية ذات شخصية مدينة‪" .‬‬
‫ونستنتج من هذه المواد أن المشرع منح لجمعية الشركاء إدارة وتيسير العقارات ذات‬
‫االستعمال الجماعي‪ ،‬وهذه الجمعية تتمتع بالشخصية المدنية‪.‬‬
‫حسب الرأي الخاص ومن خالل هذه المواد فالمشرع الجزائري لم يتطرق إلى ذكر جمعية‬
‫ثانوية أو عدة جمعيات ثانوية في حالة وجود المبنى محل الملكية المشتركة يتكون من عدة‬
‫مباني‪ ،‬بل اقتصر على إنشاء الجمعية العامة إلدارة العمارة أو المجموع العقاري فقط‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬المرسوم رقم ‪ 666/38‬المؤرخ في ‪ 4838/44/42‬يحدد القواعد المتعلقة بالملكية المشتركة و تسيير العمارات الجماعية‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬القانون رقم ‪ 53/65‬المؤرخ في ‪ 4865/98/26‬المتضمن القانون المدني ( الجريدة الرسمية العدد ‪ 63‬المؤرخة في‬
‫‪ )4865/98/89‬المعدل و المتمم بالقانون رقم ‪ 95/96‬المؤرخ في ‪.2996/96/48‬‬
‫‪3‬‬
‫‪74‬‬
‫الفرع األول ‪ :‬تكوينها‬
‫الجمعية العامة هي كجهاز أساسي في نظام الملكية المشتركة‪ ،‬وأوالها المشرع اتخاذ‬
‫‪1‬‬
‫ق ارراتها فهي تشكل وسيلة التعبير القانونية إلدارة المالكين المشتركين‪.‬‬
‫ومن خالل المادة‪ 45‬من المرسوم ‪ 666 /83‬المذكورة أنفا‪ ،‬حيث تتشكل جماعة الشركاء‬
‫في الملك أو الشاغلين له في شكل جمعية ذات شخصية مدنية ولذلك فعلى المالك تأليف‬
‫جمعية إلدارة الملك المشترك وتتألف الجمعية من جميع مالك األجزاء المفرزة‪ 2‬و الشاغلين‬
‫للملك المشترك كذلك‪ ،‬كما ال يجوز أن يكون الحرمان من االشتراك في الجمعية العامة جزءا ال‬
‫من خالل بعض المالك بالتزاماتهم سواء المتعلقة باألجزاء الخاصة أو األجزاء المشتركة واذا‬
‫‪3‬‬
‫كان المالك شخص معنوي فلممثله االشتراك في الجمعية‪.‬‬
‫ويتكون تشكيل الجمعية مباشرة بعد إنشاء البناء وبداية استغالله وظهر ذلك من دور‬
‫الجمعية حيث يرتكز أساسا على العمارة ‪ ،‬كذلك فيما يتعلق بمسؤولية الجمعية من ناحية‬
‫األضرار التي تلحق بالشركاء أو الشاغلين أو الغير بسبب عدم صيانة األجزاء المشتركة‪4،‬ولو‬
‫أراد المشرع تكوين الجمعية قبل البناء لنص على ذلك صراحة فهناك جمعيات تؤسس مثال مع‬
‫‪5‬‬
‫بداية البناء مثل التعاونيات العقارية‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬نعيم مغبغب ‪ ،‬الملكية المشتركة في الشقق و الشهاليات و المحالت التجارية‪ ،‬د ط ‪ ،‬لبنان‪ ،‬د س‪ ،‬ص‪.468 :‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬محمد وحيد الدين سوار‪ ،‬حق الملكية‪ ،‬د ط‪ ،‬مكتبة دار الثقافة للنشر و التوزيع‪ ،‬األردن‪ ،4886 ،‬ص‪.483 :‬‬
‫‪ -3‬بن شارف خديجة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.83:‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬األمر ‪ 82/66‬المؤرخ في ‪ 4866/49/28‬يتعلق بتنظيم التعاون العقاري‪.‬‬
‫‪5‬‬
‫‪ -‬دروازي عمار‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.66:‬‬
‫"التعاونيات العقارية ‪ :‬بموجب األمر ‪ 82 /66‬المتعلق بتنظيم التعاون العقاري فقد أجاز المشرع لكل عائلة إمكانية اكتساب‬
‫مسكنها الشخصي وفق نمط يتميز بتكوين شركة أشخاص مدنية والهدف منه المساعدة على الحصول على ملكية السكن‬
‫العائلي ‪.‬فالتعاونيات العقارية لها صالحية المصادقة على نظام الملكية المشتركة‪".‬‬
‫‪74‬‬
‫الفرع الثاني ‪ :‬صالحيات الجمعية العامة‬
‫تنص المادة ‪ 656‬مكرر ‪ 2‬الفقرة ‪ 2‬من القانون المدني على أنه" تتولى الجمعية إدارة العقار‬
‫"‪1‬‬
‫والمحافظة عليه وكذا تسيير األجزاء المشتركة‪.‬‬
‫وتنص المادة ‪46‬من المرسوم ‪ 666 / 38‬على أنه " تتمثل صالحيات الجمعية في الحفاظ‬
‫‪2‬‬
‫على العمارة وتسيير أجزائها المشتركة"‬
‫فمن خالل هاتين المادتين يتبين لنا أن الجمعية العامة تتمتع بصالحيات تنفيذية حيث أن‬
‫‪3‬‬
‫تكلف بالمحافظة على العمارة وادارة األجزاء المشتركة‪.‬‬
‫إضافة إلى ما سبق فمن بين صالحياتها‪ ،‬فالجمعية العامة مؤهلة للتقاضي سواء كانت‬
‫مدعية أو مدعى عليها ولو كان ذلك ضد بعض الشركاء في الملك أو عدد منهم قصد الحفاظ‬
‫على الحقوق المتعلقة بالمجموع العقاري‪.‬‬
‫كما يمكنها التقاضي باالشتراك مع أحد الشركاء في الملك قصد ممارسة صالحياتها من‬
‫أجل الحفاظ على المجموع العقاري‪.‬‬
‫و إضافة إلى صالحياتها فيمكنها أن تتخذ جميع التدابير الضرورية للحفاظ على العمارة‬
‫‪4‬‬
‫وحسن تسيير األجزاء المشتركة منها‪.‬‬
‫الفرع الثالث ‪ :‬تسيير الجمعية العامة‬
‫يخضع تسيير الجمعية العامة لقواعد قانونية تنظم جلساتها وذلك بالخطوات التالية ‪:‬‬
‫أوال‪ :‬دعوى االنعقاد‬
‫إن تنظيم الدعوى للجمعية العامة لجماعة الشركاء له داللة من حيث مدى حرص المشرع‬
‫على ممارسة المالك لحقهم في إدارة الملكية المشتركة ممارسة فعالة‪.‬‬
‫‪ -1‬القانون رقم ‪ 53/65‬المؤرخ في ‪ 4865/98/26‬المتضمن القانون المدني ( الجريدة الرسمية العدد ‪ 63‬المؤرخة في‬
‫‪2‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬نعيم مغبغب ‪ ،‬المرجع السابق ‪،‬ص‪.432 :‬‬
‫‪4‬‬
‫‪05‬‬
‫فتعقد الجمعية اجتماعا عاديا وجوبا مرة في السنة خالل الثالثة أشهر التي تلي نشاطها في‬
‫نهاية السنة باستدعاء من المتصرف هذا األخير الذي سنتناول دراسته الحقا‪.‬‬
‫كما يمكن أن تعقد اجتماعات استثنائية عند الضرورة من طرف المتصرف بناءا على مبادرة‬
‫‪1‬‬
‫منه أو بطلب من الشركاء في الملكية أو الشاغلين لها‪.‬‬
‫فقد الحظت أن المشرع الجزائري ذكر على سبيل االحتياط مثال في حالة تقاعس المتصرف‬
‫عن القيام باستدعاء الجمعية العامة‪ ،‬يكون االستدعاء هنا من طرف أو بطلب من الشركاء في‬
‫الملكية أو الشاغلين لها‪.‬‬
‫ثم يبلغ االستدعاء بواسطة رسالة مسجلة مع طلب اإلشعار باالستالم‪ ،‬أو عن طريق تسليم‬
‫‪2‬‬
‫االستدعاء مقابل التوقيع في سجل االستدعاء‪ ،‬وما لم تكن ثمة حالة مستعجلة‪.‬‬
‫ففي حالة نقل ملكية إحدى الشقق فإن االستدعاء يوجه إلى المالك الجديد‪ ،‬إال إذا لم يتم‬
‫إشعار المتصرف بنقل الحيازة ‪،‬فيبقى االستدعاء الموجه قانونا إلى الشاغل القديم صالحا‬
‫للشاغل الجديد بسبب عدم اإلشعار‪.‬‬
‫أما في حالة شياع الملك بين عدة أشخاص‪ ،‬يجب عليهم اختيار واحد منهم لتمثيلهم‪ ،‬و إذا‬
‫لم يخطروا المتصرف بشياع الملكية ولم يعينوا ممثال لهم لكي توجه إليه االستدعاءات ‪،‬فإنها‬
‫‪3‬‬
‫توجه إلى مقر سكن المالك القديم أو إلى المقر الذي يتخذه مسكنا له‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬تنص المادة ‪ 658‬من القانون المدني على أنه ‪ " :‬تعقد الجمعية اجتماعا عاديا وجوبا مرة في السنة خالل الثالثة (‪)8‬‬
‫أشهر التي تلي نشاط نهاية السنة باستدعاء من طرف المتصرف‪.‬‬
‫كما تعقد االجتماعات استثنائيا عند االقتضاء باستدعاء من طرف المتصرف بناءا على مبادرة منه أو بطلب من الشركاء‬
‫في الملكية أو الشاغلين لها‪".‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -3‬بن شارف خديجة ‪،‬المرجع السابق ‪،‬ص‪.496:‬‬
‫‪05‬‬
‫ثانيا‪ :‬مهلة االستدعاء‬
‫فقد نصت المادة ‪ 29‬من المرسوم التنفيذي ‪ 666 /38‬على أن‪... " :‬فان االستدعاء يبلغ‬
‫‪1 ".‬‬
‫فال يجوز انعقاد الجمعية إال بعد‬ ‫قبل خمسة عشر يوما على األقل من تاريخ االجتماع‬
‫انقضاء هذه المدة وفي حال إلزامية حصول االجتماع قبل انقضاء هذه المدة‪ ،‬فال يمكن ولوج‬
‫‪2‬‬
‫هذه العملية إال بواسطة القضاء كما في حالة الضرورة الملحة‪.‬‬
‫وحسب مالحظتي فالمشرع أهمل حالة عدم احترام المدة بـ‪ 45 :‬يوما هل يقضي من‬
‫القضاء بإبطال الجمعية العامة أو بحكم أخر‪.‬‬
‫ثالثا ‪:‬مكان وزمان االنعقاد‬
‫فقد نصت عليه المادة ‪ 22‬من المرسوم التنفيذي ‪ 666 / 38‬على أنه‪ ":‬يبين في‬
‫االستدعاءات مكان انعقاد االجتماع وتاريخه وساعته وكذلك المسائل المسجلة بجدول‬
‫‪3‬‬
‫األعمال‪".‬‬
‫و الغرض من هذا هو أن تكون اجتماعات الجمعية العامة على انضباط وجد والقضاء‬
‫على الفوضى واالحتجاجات الهامشية والتأكيد على مدى التنظيم الجدي للجلسة التي تلحق هذه‬
‫الدعوى‪.‬‬
‫رابعا ‪ :‬جدول األعمال‬
‫وقد نصت المادة ‪ 28‬من المرسوم ‪ 666/38‬على ضرورة جدول األعمال لضمان حسن‬
‫سير الجمعية العامة ‪،‬إذ يحدد المتصرف جدول األعمال ويمكن لكل مالك أو شاغل للملك أن‬
‫يبلغ المتصرف قبل خمسة عشر (‪ )45‬يوما من تاريخ االجتماع ‪،‬جميع المسائل التي يطلب‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬نعيم مغبغب‪ ،‬المرجع السابق‪.‬ص‪.488-481:‬‬
‫‪3‬‬
‫‪05‬‬
‫تسجيلها بجدول األعمال‪ ،‬كما يجب على المتصرف أن يبلغ الشركاء أو الشاغلين للملك كل‬
‫تعديل يدخل على جدول األعمال‪.‬‬
‫خامسا ‪ :‬تنظيم الجلسة‬
‫من أجل تنظيم الجلسة وبعد دعوى االنعقاد يقوم أعضاء الجمعية عند دخولهم الجلسة‬
‫بتوقيع ورقة حضور‪ ،‬ويذكر في هذه الورقة اسم كل شريك في الملك أو الشاغل له‪ ،‬إضافة‬
‫إلى ذلك ذكر مقر سكناه ‪ ،‬واسم ومقر سكن الوكيل الذي يمثله أن اقتضى الحال‪ ،‬وهذه الورقة‬
‫يشهد بصحتها رئيس جلسة الجمعية‪ 1.‬و هي تشكل األساس القانوني الذي تنبثق منه عمليات‬
‫‪2‬‬
‫التصويت ‪،‬ويحق لكل مالك يشترك االطالع عليها‪.‬‬
‫كما أضافت المادة ‪ 21‬منه على أنه‪ ":‬ال تصح مداوالت الجمعية قانونيا إال في المسائل‬
‫المدرجة بجدول األعمال والتي تمت من أجلها االستدعاءات والتبليغات المالحظة‪".‬‬
‫ومن خالل المادة ‪ 668‬الفقرة ‪ 8‬فنستنتج أن كل رأي تنتهي إليه الجمعية و لم يكن مقيد‬
‫بجدول أال يعتبر قرار إنما مجرد استطالع‪.‬‬
‫وقد جاء في نص المادة ‪ 25‬من المرسوم ‪ ،666/ 38‬والمادة ‪ 668‬مكرر من القانون‬
‫المدني على انه‪ ":‬في بداية كل اجتماع يتعين على الجمعية تعيين رئيس لها عن طريق االقت ارع‬
‫برفع اليد‪ ،‬وفي حالة تعذر ذلك بأن لم يترشح لرئاسة الجمعية فإن أكبر الشركاء في الملك أو‬
‫الشاغلين له سنا هو الذي يعين بحكم القانون‪.‬‬
‫وحرصا على موضوعية القرار لقد حظر القانون على المتصرف أو زوجه ولو كانوا مالكا‬
‫في الملك أن يتولوا رئاسة الجمعية ‪ ،‬فالمتصرف أن يتولى أعمال كتابة الجلسة وله حق‬
‫التصويت إذا كان مالكا أو شاغال وحكمه في ذلك حكم أعضاء الجمعية بينما إذا لم يكن‬
‫‪3‬‬
‫عضو في الجمعية فال يمكنه ذلك‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬نعيم مغبغب ‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص ‪.486 :‬‬
‫‪3‬‬
‫‪05‬‬
‫سادسا‪ :‬التصويت‬
‫بعد عملية تنظيم الجلسة تبدأ االقتراحات والمناقشات وتكون نافذة بعد التصويت عليها عن‬
‫طريق رفع األيدي وفقا لما هو منصوص عليه في التشريع الجزائري فيحق لكل شريك أو‬
‫‪1‬‬
‫الشاغل التصويت ‪،‬فالشريك يكون له عدد من األصوات حسب عدد الحصص التي يملكها ‪،‬‬
‫أما الشاغل ال يكون له الحق في التصويت إال على الق اررات التي تهم األعباء المتعلقة‬
‫بالصنف األول بما في ذلك كل األعمال المتعلقة باإلدارة والتسيير العادي وكذا أشغال الترميم‬
‫التي تعترف أغلبية األعضاء بضرورتها والتي تدخل في الحاالت العادية التي يلتزم الشاغل‬
‫بتسديد األعباء الملحقة بها وكذلك عندما يكون الشريك في الملك المعني غائبا أو غير ممثل‬
‫تمثيال قانونيا مثل المستأجر ألن له الحق في اإلدالء بصوت تقريري وهذا ما أكدته المادة‬
‫‪ 661‬مكرر من القانون المدني‪.‬‬
‫وقد أكدت المادة ‪ 26‬من المرسوم التنفيذي ‪ 666/ 38‬والمادة ‪ 661‬مكرر‪4‬على أنه ‪:‬‬
‫"يجوز أن يمثل الشركاء في الملكية أو الشاغلين لها وكيل يختارونه باستثناء المتصرف أو‬
‫زوجه‪.‬‬
‫وال يمكن ألي وكيل أن يتلقى أكثر من تفويض إلجراء التصويت ‪.‬‬
‫في حالة شيوع قسمة‪ ،‬وعند غياب الممثل المشترك الذي فوضه المعنيون يعين رئيس‬
‫‪2‬‬
‫المحكمة وكيال وذلك بطلب من أحد الشركاء على الشيوع أو من المتصرف‪".‬‬
‫و بالرغم أن المشرع لم ينص صراحة على كيفية االقتراع كما جاء ذلك في تعيين الرئيس‬
‫الذي يكون برفع األيدي إال أنه يمكن و من خالل المادة ‪ 84‬من المرسوم ‪ 666/38‬الذي يبين‬
‫على أنه يتم تسجيل عدد كل الشركاء أو الشاغلين الذين صوتوا ضد القرار والذي لم يشاركوا‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬فؤاد حجري ‪ ،‬العقار األمالك العمومية و أمالك الدولة‪ ،‬د ط ‪ ،‬ديوان المطبوعات الجامعية ‪ ،‬الجزائر‪.2996 ،‬ص ‪:‬‬
‫‪.524‬‬
‫‪2‬‬
‫‪07‬‬
‫في التصويت والذين امتنعوا عنه وهذا ال يكون إال عندما يكون التصويت عن طريق االقتراع‬
‫‪1‬‬
‫العلني وبرفع األيدي‪.‬‬
‫وحسب الرأي الذي بحوزتي هو أن يحرص المشرع على تأمين االقتراع السري في الجمعية‬
‫العامة‪ ،‬بهدف خلق أجواء مريحة ال تزعج المقترعين وال تسبب لهم أية إشكاالت من جراء‬
‫اإلعالن عن بعض المواقف‪ .‬مثل دعوة ممن له أكبر عدد من األصوات‪.‬‬
‫سابعا ‪ :‬األغلبية المطلوبة للتصويت‬
‫قد نصت المادة ‪ 661‬من القانون المدني ‪ ":‬تتخذ ق اررات الجمعية عن طريق االقتراع‬
‫باألغلبية البسيطة أو األغلبية المحددة‪ ،‬ويتكفل بتنفيذ هذه الق اررات متصرف العقار‪ ،‬الذي‬
‫‪2‬‬
‫يوضع مباشرة تحت مراقبة الجمعية‪".‬‬
‫‪ /1‬األغلبية البسيطة‪ :‬تنص المادة ‪ 23‬من المرسوم ‪ 666 /38‬على أنه ‪:‬‬
‫"يصادق على مقررات الجمعية باألغلبية البسيطة من أصوات األعضاء الحاضرين أو الممثلين‬
‫عندما تهم خاصة ما يلي ‪:‬‬
‫‪ -‬المسائل المتعلقة بتطبيق هذا التنظيم للملكية المشتركة والمصادقة على التنظيم الداخلي و‬
‫المواضيع التي قد تكون مفرزة‪ ،‬و جميع المسائل التي تهم الملكية المشتركة‪.‬‬
‫‪ -‬الترخيص لبعض األعضاء بالقيام على نفقتهم بأشغال ال تلحق الضرر باألجزاء المشتركة أو‬
‫بالمظهر الخارجي للعمارة وفقا لما هي معدة له‪.‬‬
‫‪ -‬كيفيات انجاز وتنفيذ أشغال باتت إجبارية بموجب األحكام القانونية أو التنظيمية‪.‬‬
‫‪ -‬تغيير توزيع األعباء المشتركة التي باتت ضرورية بسبب تغيير في استعمال جزء أو عدة‬
‫أجزاء‪".‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬فؤاد حجري ‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص ‪.528 :‬‬
‫‪2‬‬
‫‪00‬‬
‫‪/2‬أغلبية ثلثي األعضاء‪:‬‬
‫تنص المادة ‪ 28‬من المرسوم ‪ 666 38‬على أنه ‪ " :‬يصادق بأغلبية ثلثي األعضاء‬
‫الحاضرين أو الممثلين على المقررات اآلتية ‪:‬‬
‫‪ -/ 1‬تعيين المتصرف أو عزله‪.‬‬
‫‪ -/2‬جميع أشغال التحسين مثل تغيير عنصر أو عدة عناصر من التجهيزات الموجودة و‬
‫إدخال عناصر جديدة وتعديل محالت ذات االستعمال المشترك أو إحداث مثل هذه المحالت ‪،‬‬
‫بشرط أن تكون مطابقة للغرض الذي هيئت العمارة له‪.‬‬
‫‪ -/ 8‬توزيع مصاريف تسيير األجزاء المشتركة أو العناصر المغيرة أو المستحدثة وصيانتها‬
‫وتعويضها‪.‬‬
‫باإلضافة إلى هذه األغلبية المحددة هناك مسائل استلزم فيها المشرع األغلبية المطلقة‬
‫وهي أغلبية جميع أصوات الشركاء ولو كان بعضهم غائبا وهذا بنص المادة ‪ 89‬من المرسوم‬
‫المشار إليه أعاله ‪ " :‬تصادق بإجماع أعضاء الجمعية من الشركاء في الملك المقررات التي‬
‫تتضمن ما يأتي ‪:‬‬
‫‪ - / 1‬الشروط التي تتم بها إعمال التصرف في األجزاء المشتركة أو في الحقوق التابعة لهذه‬
‫األجزاء المشتركة عندما تكون األعمال ناجمة عن التزامات قانونية أو تنظيمية‪.‬‬
‫‪ - /2‬تشييد بنايات بغرض إنشاء محالت جديدة ذات االستعمال الخاص‪.‬‬
‫‪ -/8‬إعالن البناء أو قرار التخلي لنفس الغرض عن حق إعالء بناية موجودة على أن الموافقة‬
‫الصريحة من الشركاء في الملك الذين يشغلون الطابق األعلى المراد إعالؤه أمر مطلوب‪،‬‬
‫يصب الحاصل الناتج عن أعمال التصرف هذه في ميزانية الجمعية أو يوزع بين الشركاء في‬
‫‪1‬‬
‫الملك كل حسب حصته ‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪05‬‬
‫ثامنا ‪ :‬إعالن القرار إلى الشركاء‬
‫ختاما لجلسة الجمعية العامة وبعد عملية التصويت على المسائل المدرجة فيجدول‬
‫األعمال يتم إعالن الق اررات إلى كل المالك‪.‬‬
‫فمحضر الجلسة يبلغ إلى كل مالك أو شاغل حضر اجتماع أو لم يحضر ألن قرار الجمعية‬
‫ملزم لجميع المالك أو الشاغلين للملك أو ذوي حقوقهم ‪.‬‬
‫وال يمكن منازعة هذه الق اررات من طرف المعارضين أو الغائبين الذين لم يتم تمثيلهم إال أمام‬
‫‪1‬‬
‫المحكمة وذلك في أجل شهرين ابتداء من تاريخ تبليغ الق اررات تحت طائلة سقوط الحق‪.‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬المتصرف‬

‫يكون للجمعية العامة التي تتكون من جماعة الشركاء في الملك جهاز محرك والفاعل حيث‬
‫يتولى تنفيذ ق ارراتها يدعى المتصرف حيث يعتبر الممثل القانوني للجمعية ويتولى أمرها‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬تعيين المتصرف‬
‫من خالل المادة ‪ 656‬مكرر‪ 8‬التي تنص على ما يلي‪ ":‬ينتخب المتصرف من طرف‬
‫الجمعية التي يجوز لها أن تفصله عند االقتضاء‪.‬‬
‫وفي حالة التقصير يعين المتصرف تلقائيا من طرف رئيس المجلس الشعبي البلدي للمكان‬
‫‪2‬‬
‫الذي يوجد فيه العقار‪".‬‬
‫والمادة ‪ 28‬من المرسوم ‪ 666/ 38‬تنص على ما يلي‪ ":‬يصادق بأغلبية ثلثي األعضاء‬
‫الحاضرين أو الممثلين على المقررات اآلتية ‪:‬‬
‫‪ -/ 1‬تعيين المتصرف أو عزله‪:‬‬
‫إضافة إلى المادة ‪ 81‬من المرسوم المذكور أعاله ‪ " :‬يسند تنفيذ ق اررات الجمعية إلى‬
‫متصرف العمارة المعين بطريق االقتراع و بأغلبية ثلثي أصوات‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬فؤاد حجري‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص ‪.528 :‬‬
‫‪2‬‬
‫‪04‬‬
‫األعضاء الحاضرين أو الممثلين بغيره لمدة سنتين ‪.‬وتكون وظائف المتصرف‬
‫‪1‬‬
‫قابلة للتجديد لنفس المدة عدة المرات التي تراها الجمعية ضرورية ‪".‬‬
‫من خالل هاته المواد نستنتج أن المتصرف ينتخب من طرف الجمعية بأغلبية‬
‫ثلثي األعضاء الممثلة في االجتماع لمدة سنتين قابلة للتجديد ويجوز أن يكون من المالك كما‬
‫يجوز أن يكون من غيرهم وفي حال تقاعس الجمعية في تعينه ‪،‬فيعين تلقائيا من طرف رئيس‬
‫‪2‬‬
‫المجلس الشعبي البلدي الذي يحل محلها في تعيينه وبنفس المدة‪.‬‬
‫و قد نصت المادة ‪ 661‬الفقرة الثانية من القانون المدني على أنه ‪" :‬يعد هذا المتصرف‬
‫وكيال للجمعية‪.‬‬
‫و يمثلها لدى القضاء‪".‬‬
‫وبالرجوع إلى نص المادة ‪ 564‬من القانون المدني نجد أن‪ ":‬الوكالة أو اإلنابة هو عقد‬
‫‪3‬‬
‫بمقتضاه يفوض شخص شخصا أخر للقيام بعمل شيء لحساب الموكل وباسمه‪".‬‬
‫فنجد أن الوكالة عقد تخضع لإليجاب والقبول وتنطبق على تعيين المتصرف من طرف‬
‫الجمعية ‪ ،‬بينما إذا كان التعيين من طرف رئيس المجلس الشعبي البلدي ينطبق عليه النيابة‬
‫القانونية وليس الوكالة التعاقدية‪ .‬والوكالة هي من أعمال التبرع إال إذا اتفق الوكيل والموكل‬
‫‪4‬‬
‫وقد أكدت المادة ‪ 85‬من المرسوم ‪ 666/ 38‬على أن‪ ":‬يحدد‬ ‫على أن تكون الوكالة بأجر‪.‬‬
‫التعويض المخصص للمتصرف من قبل الجمعية أو بقرار من المجلس الشعبي البلدي عندما‬
‫يكون هو صاحب قرار التعيين ويجب أن يكون هذا التعويض مساويا على األقل لنسبة ‪%5‬‬
‫من قيمة كراء المحل التي تتكون منها العمارة أو المجموع العقاري‪".‬‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬محمد وحيد الدين سوار ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.296 :‬‬
‫‪3‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬عبد الرزاق أحمد السنهوري ‪ ،‬الوسيط في شرح القانون المدني ‪ ،‬ج ‪ ،96‬العقود الواردة على العمل‪ ،‬د ط ‪ ،‬منشورات‬
‫الحلبي الحقوقية ‪ ،‬بيروت ‪ ،2999 ،‬ص ‪.566 :‬‬
‫‪04‬‬
‫الفرع الثاني ‪ :‬اختصاصات المتصرف‬
‫بما أن المتصرف ملزم ببذل عناية الرجل العادي في تنفيذ ق اررات الجمعية فله العديد من‬
‫االختصاصات تم ذكرها في المواد من ‪ 83‬إلى ‪ 15‬من المرسوم التنفيذي‪ 666 /83‬وهي على‬
‫التالي ‪:‬‬
‫‪ -/4‬يتولى المتصرف تنفيذ أحكام تنظيم الملكية المشتركة ومداوالت الجمعية‪.‬‬
‫‪ -/2‬ملزم بفرض احترام بنود التنظيم الخاص بالملكية المشتركة ‪ ،‬وتطبيق العقوبات في هذا‬
‫المجال وبإخطار الجمعية التخاذ جميع التدابير الالزمة إذا لم يكن لتدخله أي مفعول‪.‬‬
‫‪ -/8‬اوجب على المتصرف أن يعمل على تنفيذ ق اررات الجمعية السيما األشغال التي تقررها‪.‬‬
‫وفي حالة حدوث عوائق غير متوقعة فله أن يستدعي الجمعية أو حتى رفع قضية إلى‬
‫المحكمة‪.‬‬
‫‪ -/ 1‬مكلف بإدارة العمارة ‪،‬والعمل على الحفاظ عليها وحراستها وصيانتها‪.‬‬
‫‪ -/5‬يسهر على الهدوء في العمارة ‪،‬واعداد التنظيم الداخلي وتعليقه بعد مصادقة الجمعية‬
‫العامة ‪.‬‬
‫‪ - /6‬إدارة األجزاء المشتركة من العمارة ‪.‬ويكفل صيانتها ‪،‬ويسهر على نظافة العمارة وعلى‬
‫أمنها‪ ،‬ويوظف البوابين والمستخدمين المكلفين بالصيانة‪ ،‬وتحديد شروط عملهم حسب‬
‫النصوص المعمول بها‪ .‬والجمعية وحدها هي المؤهلة لتحديد عدد مناصب العمل ونوعها‪.‬‬
‫‪ -/7‬يمسك جميع وثائق الجمعية منها ما يلي ‪:‬‬
‫*جميع االتفاقيات و األوراق والمراسالت والتصاميم والوثائق المتعلقة بالعمارة وجماعة الشركاء‬
‫في الملك أو الشاغلين له‪.‬‬
‫* دفاتر الجمعية و خاصة منها الدفاتر التي تتضمن المحاضر والقطع الملحقة بها‬
‫و التي هو مؤهل بتسليم نسخ ومستخرجات منها والتصديق على مطابقتها لألصل‪.‬‬
‫‪04‬‬
‫* يتولى تحضير الميزانية التقديري ة التي تقرها الجمعية ويتولى تنفيذها ويطالب جميع الشاغلين‬
‫للمحالت بالفعل أو ال بدفع الحصة المترتبة عليهم لتغطية النفقات الناجمة عن الصنف األول‬
‫من األعباء‪.‬‬
‫وكذلك يطالب الشركاء بدفع مبلغ تقديري خاص في مطلع السنة المالية لتنفيذ ق اررات‬
‫الجمعية التي لها عالقة بأشغال الصيانة والترميمات الكبرى و أعمال التحسين وكل ما يتعلق‬
‫بأعباء الصنف الثاني‪.‬‬
‫‪ -/3‬يقوم المتصرف في حالة االستعجال باستدعاء الجمعية العامة فو ار التخاذ قرار بشأن فتح‬
‫الورشة وتموينها بالدفعة األولى وكذلك إجبار الشركاء على دفع المبلغ التقديري الخاص بذلك‪.‬‬
‫‪ -‬يعمل على تأمين العمارة ضد األخطار التي يمكن أن تلحق بها و بالجماعة التي‬
‫يمثلها‪.‬‬
‫‪ -/8‬له دور تمثيل الجمعية إزاء الغير و جميع اإلدارات ويمثلها في مجال القضاء مدعي أو‬
‫مدعى عليه ولو ضد بعض الشاغلين وهذا ما أكدته المادة ‪ 661‬فقرة الثانية بقولها ‪ ":‬يعد هذا‬
‫المتصرف وكيل للجمعية ‪ ،‬ويمثلها لدى القضاء‪".‬‬
‫‪ -/10‬باعتباره مكلف بتحصيل الديون في ذمة الشركاء أو الشاغلين فله إجبارهم على‬
‫تحصيلها مهما كان السبب المتدرع به على الوفاء بالتزاماته‪.‬‬
‫ويمكنه أن يعترض على عملية بيع حصة من الحصص خالل ‪ 3‬أيام من إعالنها‬
‫للحصول على دفع البائع المبالغ المستحقة لجماعة الشاغلين للمحالت وتسديد األموال وال يمكن‬
‫االحتجاج على اعتراضه‪.‬‬
‫‪ -/44‬يقدم حساب تسييره السيما كشف األموال التي تلقاها أو قام بتنسيقها أو صرفها لجماعة‬
‫الشركاء أو الشاغلين له‪ ،‬ويعرض حساباته السنوية على الجمعية للمصادقة عليها وذلك قبل‬
‫انقضاء أجل ثالثة أشهر عقب قفل السنة المالية وقرار هذه األخيرة يمنحه البراءة في تسييره‪.‬‬
‫‪55‬‬
‫‪ -/42‬هو المسؤول وحده عن تسييره وال يمكنه أن ينيب أحدا عنه‪ ،‬وال يمكنه البحث عن‬
‫‪1‬‬
‫مسؤوليته في حالة وقوع سرقة أو حصول أعمال جنحية أو جنائية في العمارة‪.‬‬
‫الفرع الثالث ‪ :‬انتهاء مهام المتصرف‬
‫تنتهي مهام المتصرف بانتهاء المدة المحددة أو عن طريق عزله‪ ،‬أو في حالة التخلي أو‬
‫التنازل عن الوكالة‪.‬‬
‫أوال ‪:‬انتهاء المدة‬
‫نعرف من خالل المادة ‪ 28‬والمادة ‪ 81‬من المرسوم‪ 666 /38‬على أن المتصرف يتم‬
‫تعيينه بثلثي األعضاء الحاضرين أو الممثلين ولمدة سنتين قابلة للتجديد ففي حالة عدم تجديد‬
‫المدة المذكورة تنتهي مهامه‪.‬‬
‫ثانيا ‪:‬عزله‬
‫فمن خالل المادة ‪ 28‬من المرسوم المذكور أعاله أن عزل المتصرف يتم بثلثي األعضاء‬
‫‪2‬‬
‫الحاضرين أو الممثلين‪.‬‬
‫وتطبيقا للقواعد العامة للوكالة نجد أن الموكل ملزم بتعويض الوكيل عن الضرر الذي لحقه‬
‫من جراء عزله قبل انتهاء الوكالة وبدون سبب أو عذر مقبول‪ .‬إذن الجمعية مجبرة على‬
‫تعويض المتصرف‪.‬‬
‫ثالثا‪ :‬التخلي أو التنازل عن الوكالة‬
‫تطبيقا للقواعد العامة للوكالة فإن المتصرف بصفته وكيال له الحق في أن يتنازل عن‬
‫الوكالة في أي وقت وله أن يقدم تعويضا للجمعية عن األضرار التي لحقتها من جراء التنازل‬
‫‪3‬‬
‫أو التخلي‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬دروازي عمار‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص‪.444-449 :‬‬
‫‪55‬‬
‫‪ -‬التسيير االستثنائي للملكية العقارية المشتركة‪:‬‬
‫فمن خالل هذين الجهازين فلقد عمل المشرع بعد صدور المرسوم ‪ 666/38‬على تطبيقه‬
‫فعليا السيما وعدد المالكين المشتركين تزايد بكثرة بعد صدور قانون ‪94/34‬‬
‫ووفق المرسوم التشريعي ‪ 98/88‬المتعلق بالنشاط العقاري‪ ،‬بحيث نجد أن المشرع قد أفرد‬
‫فيه مادتين لتسيير الملكية المشتركة بشكل استثنائي يسمح ألحد المالك الحلول مكان أجهزة‬
‫الملكية المشتركة‪ .‬فقد نصت المادة ‪ 25‬من المرسوم التشريعي على أن ‪ ":‬يمكن أن تنفذ إدارة‬
‫الملكية المشتركة بعناية أحد المالكين المشتركين على األقل بصرف النظر عن أحكام المادتين‬
‫‪656‬مكرر ‪ 92‬و ‪ 656‬مكرر ‪ 98‬من األمر‪ 53/65‬المؤرخ في ‪.4865/98/26‬‬
‫و يخول المالك المشترك المعني ممارسة الصالحيات الراجعة لهيئات الملكية المشتركة بغية‬
‫ضمان المحافظة على البناية وتسييرها فيما يخص األجزاء المشتركة حسب الشروط المحددة‬
‫‪1‬‬
‫في نظام الملكية المشتركة‪".‬‬
‫فنستخلص من أن المشرع عندما رأى عدم فعالية نظام الملكية المشتركة غير مطبق في‬
‫أرض الواقع خاصة عدم تكوين الجمعيات وتعيين المتصرف‪ ،‬أراد فتح المجال أمام المالكين‬
‫الراغبين في المحافظة على أمالكهم‪ ،‬وأن يبادروا بفرض نظام الملكية المشتركة على المالك‬
‫اآلخرين‪ ،‬حيث يكون عليهم اللجوء للعدالة لالستصدار أمر على عريضة من طرف رئيس‬
‫المحكمة ولو كان ذلك من طرف واحد فقط منهم‪ .2‬حيث نصت المادة ‪ 26‬من المرسوم‬
‫التشريعي على أنه ‪ ":‬تثبت كيفيات تسيير الملكية المشتركة المنصوص عليها في المادة ‪25‬‬
‫من المرسوم المذكور أعاله بناء على أمر بسيط يستند على عريضة يوقعها رئيس المحكمة‬
‫المختص إقليميا بناءا على طلب المالك المشترك المعني وتصبح منذ ذلك الحين ق اررات‬
‫التسيير و اإلدارة مفروضة على المالكين المشتركين و الشاغلين اآلخرين وفق الشروط‬
‫المنصوص عليهم في التشريع الجاري به العمل المطبق على الملكية‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬المرسوم التشريعي ‪ 98/88‬المؤرخ في ‪ 4888/98/94‬المتعلق بالنشاط العقاري‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬دروازي عمار‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪442 :‬‬
‫‪55‬‬
‫ال ينتهي التخويل المنصوص عليه في الفقرة ‪ 92‬من المادة ‪ 25‬أعاله إال بتطبيق تنظيم‬
‫الملكية المشتركة كما حددته المواد من ‪ 618‬إلى ‪ 662‬من األمر رقم ‪ 53/65‬المؤرخ في ‪26‬‬
‫‪1‬‬
‫سبتمبر سنة ‪ 4865‬و المذكور أعاله و المتضمن القانون المدني‪".‬‬
‫و بعد صدور المرسوم ‪ 98/88‬نجد أن المشرع أصدر المرسوم التنفيذي ‪ 58/81‬المؤرخ‬
‫في ‪ 4881/98/96‬ليتمم المرسوم ‪ 666/38‬ووضع اآلليات القانونية الكفيلة بتطبيق المواد من‬
‫‪ 21‬إلى ‪ 26‬من المرسوم ‪.98/88‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬المرسوم التشريعي ‪ 98/88‬المؤرخ في ‪ 4888/98/94‬المتعلق بالنشاط العقاري‪.‬‬
‫‪55‬‬
‫المبحث الثاني ‪ :‬آثار الملكية العقارية المشتركة‬
‫يحدد القانون األساسي للمالكين الشركاء بتوضيح حقوقهم والتزاماتهم حيث أن الملكية‬
‫المشتركة تمنحهم حقوق خاصة ‪ ،‬وحقوق مشتركة ترجع إلى نصيبهم في األجزاء المشتركة ومن‬
‫جهة أخرى عليهم التزامات خاصة و أخرى مشتركة وهذا ما سنوضحه في المطلبين التاليين‪:‬‬
‫المطلب األول‪ :‬حقوق المالك الشركاء في الملكية العقارية المشتركة‬

‫سوف نتناول حقوق المالك الشركاء على األجزاء الخاصة ثم على األجزاء المشتركة وهذا‬
‫طبقا للمادة ‪ 618‬من القانون المدني التي تنص على أنه"‪ :‬لكل شريك في الملكية الحق في أن‬
‫يتمتع باألجزاء الخاصة التابعة لحصته كما له أن يستعمل وينتفع بحرية باألجزاء الخاصة‬
‫والمشتركة بشرط أن ال يمس بحقوق الشركاء اآلخرين في الملكية أو يلحق ضر ار بما أعد له‬
‫‪1‬‬
‫العقار‪".‬‬
‫الفرع األول ‪:‬حقوق المالك على األجزاء الخاصة‬
‫لكل مالك على األجزاء الخاصة به حق ملكية مفرزة‪ ،‬فله أن يباشر عليها كافة السلطات‬
‫‪2‬‬
‫من استعمال واستغالل وتصرف‪.‬‬
‫أوال ‪:‬حق المالك الشريك في االستعمال‬
‫فالمالك أن يستعمل جزئه (شقته ) ليسكنها بنفسه أو يسكنها شخصا آخر أي ألحد ذويه إذن‬
‫‪3.‬‬
‫وله أن يقيم في أقسامه الخاصة‬ ‫فهو حر في االنتفاع بشقته كيفما يشاء باعتباره ملكية مفرزة‬
‫كل عمليات التنظيم التي يراها ضرورية‪ ،4‬أي له حق إجراء التعديالت والتغييرات في حدود‬
‫القوانين‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬نبيل إبراهيم سعد‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.244 :‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬سمير عبد السميع األودن ‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص ‪.444:‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬نعيم مغبغب ‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص ‪.255 :‬‬
‫‪57‬‬
‫لكن هذه السلطة الممنوحة للمالك الشريك بها قيود قانونية يجب على المالك مراعاتها إذ‬
‫نصت عليها المادة من المرسوم ‪ 666 /38‬نظ ار للجوار الخاص الذي يربط المالك بعضهم‬
‫البعض‪:‬‬
‫‪ -/4‬شرط أن ال يضر بحقوق الشركاء اآلخرين في الملكية‬
‫‪ -/ 2‬أن ال يمس بوجهة العمارة‬
‫‪ -/8‬أال يقوم بأي شيء يمكن أن يعرض متانة العمارة للخطر‪.‬‬
‫‪ -/1‬يجب على الشركاء في الملكية أن يسهروا على عدم تعكير هدوء العمارة وال يتسببوا في‬
‫أي ضوضاء غير عادية‪.‬‬
‫‪ - /5‬منع الحيوانات الخطيرة‪.‬‬
‫‪1.‬‬
‫‪-/ 6‬ال يجوز نشر الثياب على النوافذ والشرفات‬
‫ثانيا ‪ :‬حق المالك الشريك في االستغالل‬
‫‪2‬‬
‫لشخص آخر مقابل بدل‪.‬‬ ‫فالمالك الشريك له حق استغالل شقته بمعنى تأجيرها‬
‫ويخضع عقد اإليجار للقواعد العامة حيث تحدد حقوق المؤجر ووضعية المستأجر في عالقته‬
‫مع المؤجر وعالقته أيضا مع باقي المالك إال في حاالت تتنافى مع القانون والنظام العام‬
‫‪3‬‬
‫واآلداب ألنه أساسا حق ملكية الشقة تخول لصاحبها جميع التصرفات القانونية‪.‬‬
‫ثالثا‪ :‬حق المالك الشريك في التصرف‬
‫فالمالك يستطيع أن يتصرف في ملكه أو شقته كيف ما يشاء من بيع أو هبة أو رهن على‬
‫أن يشمل هذا التصرف ما يخصه من األجزاء المشتركة من العقار‪ 4‬وتصرفه يملكه كمثل‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫_سمير عبد السميع األودن‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.444:‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬بن شارف خديجة ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.51:‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬سمير عبد السميع األودن‪ ،‬مرجع سابق ‪.448 ،‬‬
‫‪50‬‬
‫تصرفه بأي حق عيني آخر في الملكية المشتركة ال ينتقل إال بالتسجيل‪ ،‬وقد يكون تصرف‬
‫‪1‬‬
‫المالك في البيت كله أو في جزء منه ‪،‬فيشاركه في الملكية غيره على الشيوع‪.‬‬
‫‪ -/ 1‬البيع‪:‬‬
‫للمالك الحرية في أن ينتقل حقه العيني لشخص أخر‪ ،‬والبيع هنا يبقى مالكها بالتزام دفع‬
‫التكاليف المتعلقة باألعباء العامة قبل انتقال الملكية‪ ،‬وحرصا على تسوية وضعية المالك البائع‬
‫قبل إخالئه للشقة فهو ملتزم بتسليم إلى الموثق شهادة ال تزيد عن شهر يؤكد فيها وضعيته‬
‫السليمة اتجاه جماعة المالك واال جاز للمتصرف بطلب من المشتري أن يعترض في مدة ‪45‬‬
‫يوما ابتداء من إعالن التخلي ‪ ،‬على دفع مبالغ البيع ليتسنى له الحصول على المبالغ الباقية‬
‫في ذمة البائع‪ 2‬وهذا ما أكدته المادة ‪ 651‬من القانون المدني بقولها ‪ " :‬في حالة نقل ملكية‬
‫إحدى القسمات ‪،‬يبقى المالك السابق ملزم بدفع جميع الديون المترتبة عليه من الملكية المشتركة‬
‫‪،‬و المستحقة عند تاريخ انتقال الملكية ‪،‬و الواجب دفعها نقدا سواء تعلق األمر بأرصدة أو بدفع‬
‫نهائي‪.‬‬
‫يجب على الشريك في الملكية الذي يتخلى عن قسمته بعرض أن يسلم للموثق شهادة تقل‬
‫عن مدة شهر تثبت أنه غير مطالب بأي حق إزاء جماعة الشركاء في الملكية‪ ،‬و يجب‬
‫إخطار المتصرف بهذا التخلي برسالة مضمنة مع اإلشعار بالوصول ويجوز للمتصرف بطلب‬
‫من المشتري أن يعترض ‪،‬في مدة خمسة عشر يوما ابتداء من إعالن التخلي ‪،‬على دفع مبالغ‬
‫‪3‬‬
‫البيع ليتسنى له الحصول على المبالغ الباقية في ذمة البائع ‪".‬‬
‫‪1‬‬
‫نعيم مغبغب ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.253 :‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬عبد الناصر توفيق العطار‪ ،‬تمليك الشقق و الطبقات ‪ ،‬د ط ‪ ،‬مطبعة السعادة ‪ ،‬القاهرة ‪ ،4866 ،‬ص ‪.58 :‬‬
‫‪3‬‬
‫‪55‬‬
‫‪ -/ 2‬الرهن‪:‬‬
‫مثلما يستطيع المالك ببيع شقته يستطيع كذلك أن يقوم بالرهن ضمانا عينيا للحصول على‬
‫ما هو في حاجة له من أموال ويخضع رهن الملك إلى أحكام الرهن الرسمي ‪ ،‬حيث يستطيع‬
‫الدائن المرتهن أن ينفذ على الشقة المرهونة في حالة عدم وفاء المدين الراهن اللتزامه ‪.‬والتنفيذ‬
‫‪1.‬‬
‫هنا يشمل الجزء الخاص والحصة في األجزاء المشتركة معا‬
‫الفرع الثاني ‪ :‬حقوق المالك على األجزاء المشتركة‬
‫أوال ‪ :‬حق المالك الشريك في االستعمال‬
‫من خالل المادة ‪ 618‬من القانون المدني المذكورة سابقا‪ ،‬ونص المادة ‪ 42‬من المرسوم‬
‫‪ 666 /38‬بقولها‪ ":‬يمكن لكل شريك في الملك و‪ /‬أو كل شاغل له أن يستعمل بحرية ‪،‬حال‬
‫االنتفاع بالمحالت التي يملكها‪ ،‬األجزاء المشتركة حسب ماهي معدة له دون أن يعوق حقوق‬
‫الشركاء أو المستعملين اآلخرين‪ ،‬فال يجوز على الخصوص ألي شريك في الملك و‪ /‬أو شاغل‬
‫له أن يعرقل أو يستعمل األجزاء المشتركة خارج وجوه استعمالها المألوف ‪،‬وال يترك بها أي‬
‫‪2‬‬
‫شيء لمدة ما‪".‬‬
‫فنستنتج أن لكل مالك سلطة واسعة في االنتفاع باألجزاء المشتركة بشرط أن ال يضر بباقي‬
‫‪3‬‬
‫واالستعمال يكون من‬ ‫الشركاء اآلخرين وبما لهم من حقوق مساوية لحقوقه على هذه األجزاء‬
‫دخول العمارة ‪،‬واستعمال المصاعد والساللم للصعود‪ ،‬كذلك استعمال موقف السيارات‪ ،‬إضافة‬
‫إلى سطح العمارة لتثبيت هوائي البث التلفزيوني ونشر المالبس‪.‬‬
‫ولكن هذا االستعمال له قيود حيث ال يمكن للمالك أن يستعمل األجزاء المشتركة دون أن‬
‫يضر بباقي حقوق الشركاء‪ ،‬وال يجوز له إدخال أي تعديل في هذه األجزاء بدون موافقة باقي‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬بن شارف خديجة ‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص ‪.51 :‬‬
‫‪2‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬حسن كيرة‪ ،‬الموجز في أحكام القانون المدني ‪ ،‬د ط‪ ،‬منشأة المعارف ‪ ،‬اإلسكندرية ‪ ،4883 ،‬ص ‪.251 :‬‬
‫‪54‬‬
‫‪1‬‬
‫وهذا ما نصت عليه المادة ‪48‬من المرسوم ‪ 666 /38‬بقولها ‪ ":‬ال يجوز إدخال أي‬ ‫الشركاء‬
‫تغيير على األشياء المشتركة مثل المصاعد وقنوات توزيع الماء والغاز والكهرباء ‪...‬إال بموافقة‬
‫‪2‬‬
‫الشركاء اآلخرين‪".‬‬
‫ويقع تقدير حصة المالك في األجزاء المشتركة بنسبة قيمة الجزء الخاص طبقا لنص المادة‬
‫‪ 616‬من القانون المدني ‪ " :‬تتناسب الحصة في األجزاء المشتركة الخاصة لكل قسمة مع‬
‫‪3‬‬
‫المساحة النافعة بالنسبة للمساحة اإلجمالية لمجموع القسمات التي تشكل الوحدة العقارية ‪".‬‬
‫‪ ‬أمثلة الستعمال الجزء المشترك فيما يقتضيه االنتفاع‪:‬‬
‫‪ -‬استعمال الساللم والمصاعد للوصول إلى طبقته أو شقته‪.‬‬
‫‪ -‬توصيل األنابيب والمواسير الداخلية باألنابيب والمواسير المشتركة في الماء والغاز و‬
‫الكهرباء‪.‬‬
‫‪ -‬استعمال السطح في إقامة حفلة أو نشر المالبس‪.‬‬
‫‪ ‬أمثلة الستعمال الجزء المشترك فيما اعد له‪:‬‬
‫فال يجوز استعمال تلك األجزاء المشتركة إال فيما يتناسب مع طبيعته أو بحسب‬ ‫‪-‬‬
‫تخصيصه ‪،‬كأن يستعمل أحد مالك الشقق المصعد لنقل األثاث باعتبار أنه حق لنقل‬
‫األشخاص ‪.‬‬
‫‪ -‬ال يجوز للمالك في الدور األرضي أن يستخدم المدخل أو الممر للجلوس فيه أو وضع‬
‫أثاث أو عرض بضائع له حتى لو كان يستعمل شقته متج ار‪.‬‬
‫‪ -‬ال يجوز المالك الشقة أن يستعمل فناء العمارة كحظيرة للطيور‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬أنور طلبة ‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص ‪.889 :‬‬
‫‪2‬‬
‫‪3‬‬
‫‪54‬‬
‫‪ ‬أمثلة الستعمال األجزاء المشتركة بحيث ال تضر بالمالك اآلخرين‪:‬‬
‫فيجب أال يستعمل تلك األجزاء استعماال ضا ار مثل‪:‬‬
‫‪ -‬احتفاظ أحد المالك بمفتاح المصعد معه ‪.‬أو مفتاح باب المصعد أو غرف‬
‫الغسيل أو الحديقة‪.‬‬
‫‪ -‬ترك سيارته في انتظار طويل بحيث ال يسمح لآلخرين بوقوف مؤقت لسيارتهم‪.‬‬
‫‪ -‬إقامة محل تجاري في الفناء المشترك‬
‫‪ -‬ال يجوز للمالك أن يقوم بعمل ثقب في الحائط المشترك أو وضع الفتة لوضع إعالنات‬
‫‪1.‬‬
‫عليها‬
‫ثانيا‪ :‬حق المالك الشريك في االستغالل‬
‫فال يجوز للمالك الشريك بمفرده استغالل األجزاء المشتركة أو شيء منها كتأجير المصعد‬
‫أو الحديقة أو الفناء المشترك ‪ ،‬ألن هذه األجزاء مملوكة ملكية شائعة بين جميع المالك أو‬
‫بعضهم فال يكون ألحدهم أن ينفرد باستغاللها دون باقي الشركاء‪ ،‬وان كان للمالك الشريك أن‬
‫‪2‬‬
‫يؤجر شقته ليشمل الجزء المخصص له باإلضافة إلى الجزء المشترك‪.‬‬
‫أما االستغالل الجماعي وباتفاق كل المالك المشتركين فانه مسموح ومن هنا فإنه يمكن‬
‫لجمعية المالك المشتركين إيجار سطح العمارة لتركيب هوائيات خاصة بالهواتف مثال وواجهة‬
‫العمارة لتركيب لوحه إشهارية أما إذا كان إيجار المصعد والمساحات الخضراء فهو غير‬
‫‪3‬‬
‫ممكن‪.‬‬
‫ثالثا ‪ :‬حق المالك الشريك في التصرف‬
‫من خالل المادتين ‪ 616‬من القانون المدني والمادة‪ 98‬من المرسوم ‪ 666/38‬فإنه ال‬
‫يجوز للمالك الشريك أن يتصرف في نصيبه في األجزاء المشتركة مستقال عن الجزء الخاص‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬سمير عبد السميع األودن‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.422-424:‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬سمير عبد السميع األودن‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.428 :‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬دروازي عمار‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.15 :‬‬
‫‪54‬‬
‫الذي يملكه ملكية مفرزة على اعتبار أن األجزاء المشتركة مملوكة على الشيوع وهو شيوع دائم‬
‫وجبري ال يمكن االنتفاع به إال مع الجزء المفرز‪ ،‬ولهذا ال يجوز طلب القسمة في األجزاء‬
‫‪1‬‬
‫المشتركة‪.‬‬
‫رابعا ‪ :‬الشروط واجب توافرها في حالة إحداث تعديالت‬
‫من خالل المادة ‪ 48‬من المرسوم التنفيذي ‪ 666/ 38‬المذكور آنفا أنه ال يجوز إدخال أي‬
‫تغيير إال بموافقة باقي الشركاء‪.‬‬
‫ولكن المادة ‪ 615‬من القانون المدني المذكورة سابقا نصت على من بين الحقوق التبعية‬
‫لألجزاء المشتركة هو حق تعلية العمارة لالستعمال المشترك أو المحتوية على عدة محالت‬
‫تكون أجزاء خاصة مختلفة‪ ،‬والحق في بناء عمارات جديدة باألفنية والبساتين‪ ،‬أو الجنائن التي‬
‫تكون أجزاء مشتركة‬
‫والموافقة هنا تكون بأغلبية ثلثي أعضاء الحاضرين أو الممثلين في حالة أشغال التحسين‬
‫مثل تغيير عنصر أو عدة عناصر من التجهيزات الموجودة ‪ ،‬وادخال عناصر جديدة وتعديل‬
‫محالت ذات استعمال مشترك ‪.‬أو إحداث مثل هذه المحالت بشرط أن تكون مطابقة للغرض‬
‫الذي هيئت العمارة له مثل ‪ :‬تغيير حجم قنوات صرف المياه‬
‫أما الموافقة بإجماع الشركاء على الحقوق التبعية لألجزاء المشتركة فقد نصت عليها المادة‬
‫‪ 89‬من المرسوم‪ 666 /38‬على أنه ‪ " :‬تصادق بإجماع أعضاء جمعية الشركاء في الملك‬
‫المقررات التي تتضمن ما يأتي ‪:‬‬
‫‪ -‬تشييد بنايات بغرض إنشاء محالت جديدة ذات االستعمال الخاص‪.‬‬
‫‪ -‬إعالء البناء أو قرار التخلي لنفس الغرض عن حق إعالء بناية موجودة على أن‬
‫الموافقة الصريحة من الشركاء في الملك الذين يستغلون الطابق األعلى المراد إعالؤه‬
‫‪1".‬‬
‫أمر مطلوب‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬سمير عبد السميع األودن‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.421-428 :‬‬
‫‪45‬‬
‫المطلب الثاني ‪ :‬التزامات المالك الشركاء في الملكية العقارية المشتركة‬
‫سوف نتناول في هذا المطلب التزامات المالك الشركاء في الملكية اتجاه الجمعية العامة‪ ،‬و‬
‫التزاماتهم اتجاه بقية الشركاء‪.‬‬
‫الفرع األول ‪ :‬واجبات المالك الشريك تجاه الجمعية العامة‬
‫لما كان إنشاء هيئة جماعية أم ار البد منه في كل عقار خاضع للملكية المشتركة للتكفل‬
‫بكافة شؤون هذا العقار‪ ،‬فإن تحديد واجبات كل عضو فيها اتجاهها يضمن الحفاظ على حقوق‬
‫هذا العضو‪.‬‬
‫أوال ‪ :‬المساهمة في األعباء‬
‫إن تمتع المالك الشركاء للعقار أو الشاغلين له بمختلف مكوناته وبالخدمات المؤداة فيه‪،‬‬
‫يوجب عليهم بذل تكاليف مالية لضمان استمرار االستفادة بهذه المنافع والحفاظ عليها‪.‬‬
‫أ‪ -/‬تعريف األعباء ‪:‬‬
‫هي عبارة عن مبالغ مالية معينة و محددة‪ ،‬تقع على عاتق جماعة الشركاء في الملك أو‬
‫الشاغلين له ‪ 2،‬مشكلة بذلك ديونا يقتضي تحصيلها من قبل المتصرف‪ .‬فإذا كان المالك ملزم‬
‫أن يتحمل بمفرده نفقات حفظ و صيانة و تحسين جزئه الخاص‪ ،‬فإنه من الضروري مساهمته‬
‫في كلفة األعباء المشتركة مع مجموعة المالكين‪ 3،‬و هذه التكاليف تتعلق بكل ما يخص‬
‫التسيير العادي و الترميمات الصغيرة لألجزاء المشتركة من جهة‪ ،‬و إدارة العمارة و صيانتها و‬
‫أمن الشركاء في الملك أو الشاغلين‪.‬‬
‫‪ -1‬القانون رقم ‪ 53/65‬المؤرخ في ‪ 4865/98/26‬المتضمن القانون المدني ( الجريدة الرسمية العدد ‪ 63‬المؤرخة في‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬مريم تومي ‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص ‪.466-465 :‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬عبد الناصر توفيق العطار ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.11 :‬‬
‫‪45‬‬
‫ب‪ -/‬تصنيف األعباء و توزيعها‪:‬‬
‫إن األعباء المفروضة في وجود عقار خاضع لنظام الملكية المشتركة ال تأخذ نفس‬
‫الطبيعة‪ ،‬إذ ينقسم إلى صنفين‪ .‬و عليه يوزع كل قسم منها توزيعا يختلف عن القسم الثاني‬
‫‪ -/4‬تصنيف األعباء‪ :‬تصنف األعباء الملقاة على عاتق المالك الشركاء في الملكية المشتركة‬
‫أو الشاغلين إلى صنفين اثنين كما يلي‪:‬‬
‫أعباء الصنف األول‪ :‬نصت عليه المادة ‪ 16‬من المرسوم المذكور أعاله و يتعلق بالمساهمات‬
‫المالية الناجمة عن تسيير األجزاء المشتركة ‪،‬وما يتبعها من عناصر تجهيز مشتركة للمبنى‬
‫وعن أشغال التصليحات الصغرى المحدثة عليها و هذا ما يشمل ‪:‬‬
‫‪ -‬الراتب المخصص للمتصرف و النفقات الالزمة‪.‬‬
‫‪ -‬إدارة العمارة ‪ ،‬و أجر البواب و المستخدمين الذين يمكن أن يوظفهم المتصرف و‬
‫التكاليف المرتبطة بذلك‪.‬‬
‫‪ -‬دفع مبالغ استهالك الماء و الكهرباء بالنسبة لألجزاء المشتركة العامة ونفقات العدادات‬
‫العامة‪ ،‬و كذلك فائض الماء الذي يتأتى من الفرق بين بيان حساب العداد العام ومجموع‬
‫بيانات حساب بقية العدادات الخاصة أو المشتركة‪.‬‬
‫‪ -‬شراء المواد و األوعية الالزمة لصيانة بوابات الدخول و الساللم والسطوع‪.‬‬
‫‪ -‬مصاريف صيانة المصاعد و القوة المحركة‪ ،‬ونفقات صيانتها‪.‬‬
‫‪ -‬نفقات صيانة واصالح مؤقتة إنارة المداخل والمساطح وجميع المحالت و األجزاء‬
‫المشترك استعمالها‪.‬‬
‫‪ -‬دفع مبالغ التأمين الذي يغطي حوادث العمل‪ ،‬و الحوادث التي يتسبب فيها مستخدمو‬
‫إدارة العمارة للغير‪1،‬و جميع النفقات التي تستلزمها الترميمات الصغيرة في األجزاء المشتركة‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪45‬‬
‫أعباء الصنف الثاني‪ :‬نصت عليه المادة ‪ 18‬من المرسوم المذكور أعاله حيث يرتبط هذا‬
‫الصنف من األعباء بالمشاركات المالية المتأتية عن إدارة األجزاء المشتركة‪ ،‬و ما يليها من‬
‫عناصر تجهيز مشتركة‪ ،‬و عن أعمال التصليحات الكبرى الواردة عليها و هذا يحوي‪:‬‬
‫‪ -‬نفقات الترميم باختالف أنواعه المتعلقة بالجدران الضخمة و السقف الخارجي و السطح‬
‫و الواجهات و الشرفات و المقصورات‪ ،‬ورؤوس المداخن و قنوات الماء و الغاز و الكهرباء‪،‬‬
‫باستثناء المخصصة منها لالستعمال الخاص‪ ،‬و أنابيب المواسير و صرف مياه األمطار و‬
‫غيرها‪.‬‬
‫و عموما أعباء ترميم هذه األجزاء الشائعة‪ ،‬وعناصر التجهيز الجماعية‪ ،‬كترتيب و تبديل‬
‫المصاعد‪ ،‬و التدفئة الجماعية و نفقاتها‪.‬‬
‫‪ -‬الضرائب و الرسوم المحتملة بأي صورة من الصور و التي ستخضع لها جميع األشياء‬
‫و األجزاء المشتركة العامة في المجموع العقاري‪.‬‬
‫‪ -‬مبالغ التأمين ضد الحريق و الحوادث و المسؤولية المدنية و أضرار المياه و غير ذلك‬
‫من األخطار‪.‬‬
‫‪ -/2‬توزيع األعباء‪:‬‬
‫يتم توزيع األعباء إلى قسمين لهما عالقة بالملكية المشتركة‪ ،‬فقد نصت المادة ‪ 13‬من‬
‫المرسوم الذكور أنفا بقولها ‪ ":‬إذ يتحمل أعباء النوع األول و بأقساط متساوية‪ ،‬بين هؤالء‬
‫الشاغلين للمحالت المذكورين الذين يجب عليها تسديدها لدى المتصرف حسب الكيفيات التي‬
‫تحددها الجمعية‪ ".‬في حين يتحمل أعباء الصنف الثاني و حسب حصة كل منهم في األجزاء‬
‫المشتركة‪ ،‬كافة الشركاء في الملك دون غيرهم‪ ".‬و هذا ما نصت عليه المادة ‪ 18‬من المرسوم‬
‫‪1‬‬
‫‪.666/38‬‬
‫‪1‬‬
‫‪45‬‬
‫و إذا كان المبدأ العام أن المتصرف هو الذي يوزع األعباء حسب التصنيف‪ ،‬و المدى في‬
‫إمكانية التغيير في األعباء فمن خالل المادة ‪ 18‬الفقرة ‪ 94‬من المرسوم ‪ 666/38‬فقد أجاز‬
‫المشرع للجمعية العامة المصادقة مثل هذه المقررات باألغلبية البسيطة من أصوات أعضاء‬
‫الحاضرين أو الممثلين‪ ،‬لما كان ذلك ضروريا بسبب تغيير في استعمال جزء أو عدة أجزاء‪،‬‬
‫كأن يصبح محال ذا استعمال سكني أو محال مهنيا أو العكس‪.‬‬
‫أما ناحية كيفية تحديد عامل توزيع المصاريف المتعلقة بعناصر التجهيز كالمصاعد‪،‬‬
‫فرجوعا للتشريع الجزائري فإنه تم توحيد العامل الذي يتم بمقتضاه توزيع أعباء اإلصالحات‬
‫الواردة على األجزاء المشتركة‪ ،‬وعلى عناصر التجهيز المشتركة‪ ،‬بحيث أنه جعل عامل‬
‫المساواة هو األساس في توزيع أعبائها في الصنف األول‪ ،‬وعامل األنصبة في األجزاء‬
‫المشتركة في توزيع أعبائها في الصنف الثاني‪ .‬لكن الواقع يجعل من المستحيل تطبيق ذلك‪ ،‬إذ‬
‫أنه ال تماثل بين األجزاء المشتركة وعناصر التجهيز المشتركة خاصة المصاعد‪ ،‬ال في نوعيها‬
‫‪1‬‬
‫و ال في كيفية االستفادة منها‪.‬‬
‫ج‪ -/‬تمويل و تحصيل األعباء‪:‬‬
‫‪ -/1‬تمويل األعباء‪:‬‬
‫إن تمويل األعباء يكون من خالل وجود ميزانية احتمالية التقدير في مطلع كل سنة مالية‬
‫إلنجاز األعباء المدرجة ضمن المخطط السنوي‪ ،‬و أرصدة مستعجلة األداء لتنفيذ األشغال غير‬
‫المتوقعة و هذا على أن تكون الجمعية العامة هي صاحبة القرار الداعي إلى توفير هذه‬
‫التمويال ت عن طريق إصدار نداءات لتجميعها‪ ،‬و ذلك إما عقب اجتماع عادي و إما عقب‬
‫اجتماع استثنائي‪.‬‬
‫كما أن الجمعية العامة هي التي تحدد الشروط التي يجب فيها دفع المبالغ و للغاية نفسها‬
‫فإنه يستحدث صندوق خاص باألموال المتداولة‪ ،‬يتم تمويله برصيد يدفع منه كل مالك شريك‬
‫‪ %19‬من قيمة تكلفة األعمال االعتيادية و نسبة الثلث من تكلفة األشغال المستجدة‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬مريم تومي‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص ‪.439-468 :‬‬
‫‪47‬‬
‫‪ -/2‬تحصيل األعباء‪:‬‬
‫يتم تحصيل التكاليف من قبل المتصرف الذي يقوم بتلقي األموال و بإيداعها في صندوق‬
‫‪1‬‬
‫الجمعية العامة في األوقات التي تحددها الجمعية العامة‪.‬‬
‫إال أنه يحدث أن تحصل هذه الموارد‪ ،‬إما بطريقة عادية من خالل تسلم المبالغ المناطة‬
‫بالشاغلين و التي يدفعها هؤالء في المواعيد المثبتة‪ ،‬و إما بطريقة إجبارية‪ ،‬فمن خالل قبض‬
‫المبالغ المستوجبة على الشاغلين المقصرين‪ ،‬سواء بجبرهم على تأديتها بأنفسهم أو باستيفائها‬
‫‪2‬‬
‫منهم رغما عنهم‪ ،‬وهذا باتخاذ إجراءات قانونية ضد هؤالء بعد نفاذ اآلجال المسماة‪.‬‬
‫و طبقا لنص المادة ‪ 659‬مكرر ‪ 4‬من القانون المدني على أنه‪ " :‬في حالة امتناع‬
‫األشخاص المعنيين عن دفع التكاليف المستحقة عليهم بصدد النوع األول أو الثاني يمكن‬
‫للمتصرف أن يلجأ إلى إجراءات التحصيل الجبري‪ 3".‬كذلك بنفس قول المادة ‪56‬من المرسوم‬
‫‪.666/38‬‬
‫وعليه فإن تخلف أي شاغل عن سداد تبعات الصنف األول من األعباء الموكلة إليه فقد‬
‫نصت المادة ‪ 56‬من المرسوم ‪ 666/38‬على المتصرف أن يعطيه تنبيها بضرورة دفع ما عليه‬
‫و يرسل له إنذارين متتابعين مصحوبين بإشعار التسلم في غضون الشهر الموالي ليوم انتهاء‬
‫المهلة المحددة و إذا لم يفد هذا األسلوب فإن المتصرف يسلم جميع الوثائق المبينة لهذه‬
‫الكسور إلى رئيس المجلس الشعبي البلدي الذي يقوم بإصدار أمر ضد الشاغل المتخلف‪ ،‬يتم‬
‫بموجبه تحصيل األموال المطلوبة منه بالكيفية نفسها المتبعة في جباية الضرائب‪.‬‬
‫و في حالة تأخر أي مالك شريك شاغل بالفعل أم ال عن دفع مستوجبات الصنف الثاني‬
‫من األعباء الواجبة عليه‪ ،‬فإن المتصرف يلزمه فو ار بوجوب أداء ما عليه‪ ،‬بأن يرتب على‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬المواد من ‪ 52‬إلى ‪ 55‬من المرسوم ‪ 666/ 38‬يحدد القواعد المتعلقة بالملكية المشتركة وتسيير العمارات الجماعية‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬مريم تومي ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.432:‬‬
‫‪3‬‬
‫‪40‬‬
‫حصته رهنا قانونيا لمدة الثالثة أشهر الالحقة ليوم انتهاء المهلة المعينة‪ ،‬وال بد من قيد ذلك‬
‫في المحافظة العقارية ضمانا لحق الجمعية في حالة التصرف في العقار‪.‬‬
‫و إذا لم يقم الشريك في الملك بالتسديد يتم اللجوء للمصادرة العقارية للحصة المرهونة و‬
‫عرضها للبيع عن طريق القضاء‪.‬‬
‫و كما يمكن للمتصرف أن يطبق ضد المالك الشريك المتأخر حجز لديونه لدى الغير‪ ،‬و‬
‫هذا كله من أجل تحصيل األموال المطلوبة‪ .‬و هذا ما أكدته المادة ‪ 53‬من المرسوم‬
‫‪1‬‬
‫‪.666/38‬‬
‫و طبقا لنص المادة ‪ 659‬مكرر‪ 2‬و المادة ‪ 58‬من المرسوم ‪ 666/38‬في حالة أن الشريك‬
‫في الملكية أو الشاغل لهيئة أو مصلحة عمومية أو مجموعة محلية لم يدفع التكاليف المستحقة‬
‫بعد اإلنذار فيتم تحصيلها عن طريق الخصم التلقائي من اعتمادات المخصصة للهيئة العاجزة‪،‬‬
‫‪2‬‬
‫من أجل تحصيل هذه الديون‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬حضور جلسات الجمعية‬
‫إن المشاركة في أعمال الجمعية العامة من خالل حضور جلساتها أمر ذي قيمة مهمة حيث‬
‫يتسنى لكل مالك شريك أن يناقش جميع المسائل المتعلقة بشؤون الملكية المشتركة و إبداء رأيه‬
‫‪3‬‬
‫فيها إلى غاية الوصول إلى قرار موحد يكون فيه تحقيق الصالح العام لكافة الحاضرين‪.‬‬
‫كما أن المالك الشريك الحاضر ي ستطيع إبداء معارضته ألي مشروع أو قرار كان‪ ،‬إذا كان‬
‫فيه عيبا أو نقصا أو حتى ظلما و قد ينبه اآلخرين لذلك فيستحسنون رأيه و يأخذون به‪ ،‬وهو‬
‫ما سيغنيه عن اللجوء إلى اتخاذ إجراءات منازعة الق اررات بعد صدورها فيما لو كان غائبا‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬مريم تومي ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.431-438 :‬‬
‫‪2‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬بن شارف خديجة ‪ ،‬المرجع السابق‪ :‬ص‪.86 :‬‬
‫‪45‬‬
‫و رغم أن حضور المالك الشريك ليس إجباريا بما يجعله يرقى ألن يصبح في مرتبة االلتزام‪،‬‬
‫أما غيابه بعد توجيه الدعوة له ودون وجود عذر قاهر لذلك‪ ،‬من قبيل االستخفاف بهذه الجمعية‬
‫و بما تعالجه من قضايا‪.‬‬
‫و حضور الجلسات قد يتم من قبل المالك نفسه أو الخلف الخاص أو الوكالء القانونيين‬
‫‪1‬‬
‫الممثلين لموكلهم من المالك الشركاء الغائبين‪.‬‬
‫الفرع الثاني ‪ :‬واجبات المالك الشريك اتجاه بقية الشركاء‬
‫عالقة المالك باألخر تتسم باالستقاللية ألن كل واحد منهم يملك جزءا خاصا لكل تعايشهم‬
‫في فضاء متكامل واحد ال يجعل منهم غي ار بالنسبة لباقي الشركاء مما ينتج التزاماته اتجاه بقية‬
‫الشركاء اآلخرين و عليه فإنه يلزم به‪:‬‬
‫أوال ‪ :‬عدم الغلو في استعمال الحق‬
‫يعد الغلو في استعمال الحق أحد العوارض السيئة التي ينجم عنها إلحاق ضرر بالغير‪،‬‬
‫نتيجة استخدام المالك لحقه على حصته بشكل غير الئق مثل استخدام الشرفات و المقصورات‬
‫كأماكن لنشر الثياب‪ ،‬أو إلصاق الفتات على أبواب الحصص ذات طابع إشهاري‪ ،‬و استخدام‬
‫آالت ذات أصوات مرتفعة‪.‬‬
‫وقد يقوم المالك الشريك بممارسة نشاط مسموح به تسبب نتيجة حدوث ضرر للجار نظر‬
‫الطبيعية ‪ ،‬مما يجعل من كيفية التعامل مع الضرر الحاصل أم ار صعبا‪ ،‬فهو إما أن يكون‬
‫بمنع الشخص صاحب الحق من القيام بنشاطه رغم قانونيته‪ ،‬و إما أن يكون باستمرار الشخص‬
‫ذاته في تأدية نشاطه هذا‪.‬‬
‫و كمخرج لهذا الوضع‪ ،‬يجب اتخاذ االحتياطات و التدابير لممارسة النشاط من أجل تجنب‬
‫الضرر نهائيا‪ ،‬و إذا كان متواصال يجب النظر إلى طبيعة الضرر الحاصل وتقديره قضائيا فإذا‬
‫كان مألوفا استمر الحال‪ ،‬أما إذا كان غير مألوفا عمد إلى حلين إما أن يتم السماح بمزاولته‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬مريم تومي ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪486 :‬‬
‫‪44‬‬
‫ضمن شروط صارمة مثل نقل بعض اآلالت إلى أماكن أخرى و تعلية المداخن‪ ،‬و إما أن يتم‬
‫‪1‬‬
‫اللجوء إلى إيقافه تماما عن طريق غلق المحل كإجراء البد منه لتحقيق مصلحة أكبر‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬عدم التعسف في استعمال الحق‬
‫نعرف التعسف هو الفعل غير المشروع حيث يأتي به المالك الشريك من خالل حياده عن‬
‫الغاية التي منح له الحق بسببها‪ ،‬و هو أحد أوجه النشاطات المضرة بالجوار نتيجة تمخضه‬
‫عن إلحاق ضرر بالجيران‪.‬‬
‫و كذلك تمادي الشريك في االنتفاع بالحق في غير موضعه قصد اإلضرار بالغير‪ ،‬و قد‬
‫يكون التعسف في استعمال الحق إذا كانت المصالح التي يرمي إلى تحقيقها الشريك قليلة‬
‫األهمية ‪ ،‬حيث ال تتناسب مع ما يصيب الغير من ضرر بسببها ( ترجيح الضرر على‬
‫المصلحة) ‪ ،‬أو يكون متعسفا إذا كان يرمي إلى تحقيق مصلحة غير مشروعة تخالف حكما من‬
‫أحكام القانون و تتعارض مع النظام العام و اآلداب العامة‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫فلذلك يلزم على الشريك بالكف عن نشاطه المضر‪ ،‬و بإزالة كل ما يستتبع ذلك من ضرر‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬مريم تومي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.436-436 :‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬مريم تومي ‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.484-489‬‬
‫‪44‬‬
‫المبحث الثالث‪ :‬حماية الملكية المشتركة و منازعاتها‬
‫لقد اهتم المشرع كثي ار بالملكية المشتركة و بكيفية تسييرها و ضبط قواعد السكن فسعى إلى‬
‫حمايتها قانونيا من أجل المحافظة على أمن وسالمة المباني و حمايتها قضائيا من النزاعات‬
‫التي تشوبها‪ .‬وهذا ما سنتناوله في المطلبين التاليين‪:‬‬
‫المطلب األول ‪ :‬حماية الملكية العقارية المشتركة‬

‫يعتبر قانون التهيئة و التعمير اإلطار القانوني الذي يحافظ على أمن وسالمة المباني‬
‫الجماعية بوضعه الشروط الواجب إتباعها في إنجاز هذه البنايات بداية من اختيار المكان الذي‬
‫ستقام عليه البناية و نهاية بوضع قواعد متابعة هذه البنايات حتى يتم انجازها‪.‬‬
‫و لذلك سنتناول في هذا المطلب القيود القانونية لعملية البناء للملكية العقارية المشتركة‬
‫إضافة إلى اإلجراءات المتخذة أثناء البناء‪.‬‬
‫الفرع األول ‪ :‬القيود القانونية لعملية البناء‬
‫يعتبر حق البناء من الحقوق المرتبطة بحق الملكية لكن المشرع وضع قيود وفق نظام‬
‫قانوني من أجل أن يستعمل المالك حقه في البناء و بإتباع هاته القيود هي على التالي ‪:‬‬
‫أوال ‪ :‬موقع إقامة البناء‬
‫إن اختيار األرض المناسبة للبناء هي العملية األساسية األولى للمحافظة عليها فوضع‬
‫المشرع عدة ضوابط ال يمكن مخالفتها من قبل اإلدارات الختيار األراضي القابلة للتعمير‪:‬‬
‫‪ -‬المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير‪ :‬هو األداة للتخطيط المجالي و التسيير الحضري‬
‫و‬
‫يهدف إلى تحديد المناطق الواجب حمايتها‪.‬‬
‫‪ -‬كما يحدد قيود و شروط البناء داخل بعض أجزاء التراب الوطني ( المناطق واألراضي‬
‫المعرضة للخطر الطبيعي‪ ،‬مساحات حماية المناطق المعرضة لألخطار التكنولوجية ‪ ،‬المناطق‬
‫الزلزالية‪).‬‬
‫‪44‬‬
‫فنالحظ أن المشرع وضع شروط للبناء و عدم إقامته في المناطق المعرضة لهاته األخطار‬
‫‪1‬‬
‫حفاظا على المصلحة العامة العمرانية‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬إعداد التصاميم المتعلقة بالبناء‬
‫بعد اختيار قطعة األرض الالزمة إلقامة البناء تبدأ مرحلة التحضير للبناء و ذلك عن‬
‫طريق تحويل رغبات المالك إلى مخططات هندسية تمهد للحصول على رخصة البناء مما‬
‫‪2‬‬
‫يستدعي البحث عن الجهة التي ستقوم بإعداد مخططات‪.‬‬
‫وهذا اإلجراء إجباري يقوم به المهندس المعماري حيث يقوم بوضع تصاميم لمشاريع البناء أو‬
‫يراقب عملية إنجازها و يضع المهندس المعماري هذه التصاميم مع األخذ بعين االعتبار‬
‫البنايات و التجهيزات الواجبة‪ .‬و كذلك األخذ بعين االعتبار الشروط المتعلقة بالسالمة‪ ،‬و كذلك‬
‫‪3‬‬
‫التصاميم المتعلقة بشبكات الغاز و الكهرباء ألنها تشكل خط ار على العمارة‪.‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬اإلجراءات المتخذة أثناء البناء‬
‫تعتبر رخصة البناء أداة قانونية هامة لرقابة أشغال البناء و التوسع العمرانيال تمنحها‬
‫اإلدارة إال إذا توفرت الشروط و اإلجراءات القانونية المنصوص عليها في قوانين التهيئة و‬
‫التعمير و غرض المشرع من كل هذه اإلجراءات و القواعد و القيود هو المحافظة على الملكية‬
‫العقارية و حمايتها‪.‬‬
‫أوال ‪ :‬حماية الملكية من أخطار الحريق‬
‫لقد نظم المشرع حماية الملكية العقارية من أخطار الحريق بموجب المرسوم ‪ 85/66‬المؤرخ‬
‫في ‪ 4866/92/29‬و التعلق بنظام األمن من أخطار الحريق‪ ،‬و الفزع في العمارات المرتفعة‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬بوقارة مريم‪ ،‬إدارة الملكية العقارية المشتركة و حمايتها في التشريع الجزائري ‪ ،‬مذكرة تخرج لنيل شهادة الماستر‪ ،‬تخصص‬
‫قانون عقاري‪ ،‬جامعة قسنطينة‪ .2941-2948 ،‬ص ‪.64 :‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬غواس حسينة‪ ،‬اآلليات القانونية لتسيير العمران ‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماجستير في القانون العام‪ ،‬فرع اإلدارة العامة القانون‬
‫و تسيير اإلقليم‪ ،‬جامعة قسنطينة‪ 2942 -2944 ،‬ص ‪.46 :‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬دروازي عمار ‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص ‪.428 :‬‬
‫‪45‬‬
‫حيث جاء في هذا المرسوم ليحدد الشروط المخصصة لضمان أمن األشخاص من أخطار‬
‫الحريق‪ ،‬كما أنه يطبق على جميع العمارات المرتفعة التي ستبنى و كذلك على التحويالت و‬
‫‪1‬‬
‫التهيئات التي ستنجز في العمارة القائمة و على تغيير تخصيص األماكن في هذه العمارات ‪.‬‬
‫و هاته الشروط نصت عليها المواد من ‪ 91‬إلى ‪ 93‬من المرسوم المذكورة أعاله‪:‬‬
‫‪ -‬أنه ال يرخص ببناء عمارة مرتفعة إال بالمواقع الكائنة على بعد ‪ 8‬كلم على األكثر‪ ،‬عن‬
‫وحدة الحماية المدنية‪.‬‬
‫‪ -‬كم أنه منح الوالي سلطة التقدير لمنح الترخيص لبناء عمارة مرتفعة على مسافة أبعد‬
‫لكي يكون ذلك بعد أري لجنة األمن للوالية و بموجب قرار مسبب‪.‬‬
‫مع األخذ بعين االعتبار سهولة الدخول و المرور ونوع مركز النجدة و مصلحة األمن المالئم‬
‫للعمارات و موارد الماء‪.‬‬
‫‪ -‬كما يمنح أن تحتوي العمارة المرتفعة على المؤسسات المصنفة غير الصحية وذلك‬
‫لتفادي أخطار الحريق واالنفجار والتي تسببها هاته المؤسسات ومن أجل حماية السكان وضع‬
‫مبادئ يجب احترامها وهي‪:‬‬
‫‪ -/4‬من أجل القضاء على الحريق قبل أن يتسع خطره ‪ :‬بأن تقسم العمارة إلى مقاسم ال تسمح‬
‫جوانبها بمرور النار من واحد ألخر في أقل من ساعتين‪.‬‬
‫‪ -/2‬يؤمن إخالء السكان عن الطريق سلمين على األقل لكل مقسم ‪.‬‬
‫‪ -/8‬أن تحتوي العمارة على‪:‬‬
‫‪ -‬جهاز إنذار فعال ووسائل للمكافحة توضع تحت تصرف المصالح العمومية للنجدة‬
‫ومكافحة الحريق و إن أمكن تحت تصرف السكان‪.‬‬
‫‪ -/1‬كما أوجبت على بقاء المصاعد و رافعات األشغال عند حصول كارثة في جزء من العمارة‬
‫في حالة عمل في األجزاء التي لم تمسها النار‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬مريم بوقارة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.65:‬‬
‫‪45‬‬
‫‪ -/5‬و اشتراط أيضا أن تتوفر أجهزة خاصة لمنع مرور الدخان من الجزء الذي تعرض للحريق‬
‫‪1‬‬
‫إلى األجزاء من العمارة‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬حماية الملكية المشتركة من أخطار الزالزل‬
‫باإلضافة للتشريعات التي وضعها المشرع الجزائري فيما يخص الحفاظ على الممتلكات و‬
‫المالكين ‪ ،‬فإنه قد تم وضع قواعد تقنية دقيقة من طرف و ازرة السكن و العمران فيما يخص‬
‫البناء في المناطق المهددة بخطر الزالزل ‪ .‬و بعد دراسة واسعة جيوفيزيائية لكل واليات الوطن‬
‫تم تصنيف هذه المناطق إلى أربعة أصناف‪.‬‬
‫بحيث تم تحديد نوع البناء الواجب إتباعه وفق شروط متعلقة بالعلو‪ ،‬و كذلك بعدد الطبقات‬
‫ووفق وثيقة القواعد المضادة للزالزل في الجزائر‪.‬‬
‫ثم جاء قرار ‪ 2998/96/23‬من طرف وزير السكن و العمران ( بعد حدوث زلزال‬
‫‪ 2998/95/24‬الذي مس بومرداس ‪ ،‬الجزائر ‪ ،‬تيزي وزو‪ .).‬و بعد دراسة قام به المركز‬
‫الوطني للبحث التطبيقي في الهندسة المضادة للزالزل حيث تم اعتماد البناء بالخرسانة المسلحة‬
‫عوض البناء الكالسيكي‪ .‬وكذلك وضع شرط يتعلق بدراسة التربة كإجراء إجباري كل ما يكون‬
‫‪2‬‬
‫بصدد بناء ثالثة طوابق أو علو كأقصى حدد ‪ 44‬متر و مجموع أرضية ال تفوق ‪ 199‬متر‪.‬‬
‫المطلب الثاني ‪ :‬منازعات الملكية العقارية المشتركة‬

‫تنشأ عن الملكية العقارية المشتركة عالقات تنتج عنها مسؤوليات لكل من المالكين و‬
‫المتصرف و الجمعية كلهم اتجاه بعضهم ‪.‬كما تنتج عنها نزاعات بينهم لذا خول المشرع لهم‬
‫الحق في ممارسة ورفع دعوى قضائية‪.‬‬
‫و هذا ما سنتناوله في هذا المطلب من تحديد المسؤوليات في الملكية المشتركة ‪ ،‬إضافة إلى‬
‫منازعاتها‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬المرسوم ‪ 85/66‬المؤرخ في ‪ 4866/92/29‬و المتعلق بنظام األمن من أخطار الحريق و الفزع في العمارات المرتفعة‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬دروازي عمار‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص ‪.489-428 :‬‬
‫‪45‬‬
‫الفرع األول‪ :‬تحديد المسؤوليات في الملكية المشتركة‬
‫بعد دراستنا للقيود القانونية لعملية البناء مع شروطه و إجراءاته أثناء البناء‪،‬فإنها تتولد بعد‬
‫عملية البناء عالقات الجوار داخل النظام المعيشي للملكية المشتركة‪ ،‬وهذه العالقات تكون بين‬
‫المالكين ببعضهم أو أحدهم مع الجمعية أو عالقة الجمعية مع المتصرف أي على حدا تحديد‬
‫مسؤولية كل طرف في ذلك‪.‬‬
‫أوال ‪ :‬مسؤولية المالك الشريك‬
‫تنص المادة ‪ 49‬من المرسوم ‪ 666/38‬على أن ‪ " :‬كل شريك في الملكية مسؤول حيال‬
‫اآلخرين عن اضطرابات االنتفاع و األخطاء أو حاالت اإلهمال و المخالفات المنصوص عليها‬
‫في هذا الباب ‪ ،‬التي قد يكون هو ذاته أو أتباعه أوزواره أو الذين يستغلون محالته بأي صفة‬
‫من الصفات مرتكبين بصورة مباشرة أو غير مباشرة ‪".‬‬
‫فنستنتج من هذه المادة أن المالك الشريك مسؤول عن أي عمل يقوم به يؤدي إلى وقوع‬
‫اضطرابات في االنتفاع لآلخرين‪ ،‬و هو مسؤول عن األخطاء التي يرتكبها فيترتب عنها ضرر‬
‫باآلخرين‪ .‬مما يلزمه التعويض‪.‬‬
‫كما هو مسؤول عن أتباعه أو زواره أو الذين يشغلون محالته بأي صفة من الصفات‬
‫مرتكبين لها بصورة مباشرة أو غير مباشرة‪.‬‬
‫ومن خالل المادة ‪ 44‬من نفس المرسوم ففي حالة قيامه بتعديل جزؤه الخاص فهو مسؤول‬
‫‪1‬‬
‫عن كل ما يمكن أن يترتب على هذه األشغال من حاالت إنسياج أو تدهور في البناية‪.‬‬
‫كما هو أيضا مسؤول عن الحريق الذي انطلق من شقته ليشغل الشقق األخرى من األجزاء‬
‫الخاصة للمالكين اآلخرين‪ .‬إذا اثبت حصول خطأ منه أو من أحد األشخاص العاملين في‬
‫‪2‬‬
‫خدمته‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬نعيم مغبغب ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.268:‬‬
‫‪45‬‬
‫ثانيا ‪ :‬مسؤولية الجمعية العامة‬
‫يعود للجمعية العامة أن تتحمل أي عيوب تظهر في األقسام المشتركة بالبناء‪ ،‬و عليها‬
‫‪1‬‬
‫إصالحها و يمكنها إجراء الضمان الضروري‪.‬‬
‫إضافة إلى المادة ‪ 46‬من المرسوم ‪ 666/38‬فهي مسؤولة عن األضرار التي تلحق بالغير‬
‫‪2‬‬
‫بسبب عدم صيانة األجزاء المشتركة‪.‬‬
‫و بالرغم أن الجمعية مسؤولة كشخص اعتباري ليس له ذمة مالية منفصلة عن المالك‬
‫تتحول إلى مسؤولية جماعية يتحمل فيها المالك كل بحسب حصته في الملكية التعويض الالزم‬
‫لجبر الضرر الذي يقوم بجمعه متصرف العمارة وتسليمه باعتباره العون المكلف الذي ينوب‬
‫‪3‬‬
‫جمعية الشركاء في كل صالحياتها‪.‬‬
‫ثالثا ‪ :‬مسؤولية المتصرف‬
‫من خالل المادة ‪ 15‬من المرسوم ‪ 666/38‬فالمتصرف هو المسؤول وحده عن تسييره و ال‬
‫يمكنه أن ينيب أحدا عنه‪ ،‬و هو مسؤول في حالة وقوع سرقة أو حصول أعمال جنحيه أو‬
‫جنائية في العمارة ألنه مكلف بإدارة العمارة و العمل على الحفاظ عليها و حراستها و صيانتها‬
‫( المادة ‪ 19‬من المرسوم)‪ .‬فقد يرتكب خطأ جسيما‪ ،‬أو يخرج عن نظام الملكية المشتركة أو‬
‫عدم السعي في تطبيق مداوالت الجمعية‪ ،‬أو خرقه قواعد التعمير‪.‬‬
‫باإلضافة إلى أن المتصرف مسؤول كذلك عن تابعيه بالنسبة لألضرار التي يمكن أن‬
‫يحدثونها أثناء تأدية مهامهم ألن له سلطة التعيين وكذلك مراقبة الموظفين و هو الذي يحدد‬
‫‪4‬‬
‫شروط عملهم‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬نعيم مغبغب‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.193 :‬‬
‫‪2‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬دروازي عمار‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.488-483 :‬‬
‫‪4‬‬
‫‪47‬‬
‫الفرع الثاني ‪ :‬الدعاوى القضائية في الملكية المشتركة‬
‫إذ يمكن تصنيف الدعاوى القضائية التي يمكن رفعها و المتعلقة بالملكية المشتركة حسب‬
‫أطرافها كم يلي‪:‬‬
‫أوال ‪ :‬الدعاوى المرفوعة من قبل الجمعية‬
‫يعد المتصرف الممثل الرسمي للجمعية العامة أمام القضاء‪ ،‬ذلك أنه ال يحق بصفته وكيل‬
‫الجمعية و ممثلها أن يمارس أية دعوى إال باسمها فكل تصرفاته تكون بصفته هذه و ماعدا‬
‫ذلك يكون باطال‪.‬‬
‫ومن بين الدعاوى التي يحق للجمعية رفعها ‪:‬‬
‫‪ -/1‬الدعاوى المتعلقة بالتسيير و االنتفاع باألجزاء المشتركة للعقار‪:‬‬
‫يمكن للمتصرف الترافع أمام القضاء في حدود السلطة التي تملكها الجمعية في ما يخص‬
‫التسيير و االنتفاع باألجزاء المشتركة للعقار‪ 1.‬و ذلك في الحاالت اآلتية ‪:‬‬
‫أ‪ -/‬دعاوى تحصيل األعباء ‪:‬‬
‫من خالل المادة ‪ 18‬الفقرة األولى من المرسوم ‪ 666/38‬حيث يعد تحصيل التكاليف‬
‫المتعلقة باألجزاء المشتركة النزاع االعتيادي للملكية المشتركة باستهدافها تحسين العقار كما‬
‫تمثل مساهمة الشريك في ذلك االلتزام األساسي في عالقاته مع الجماعة‪.‬‬
‫ب‪ -/‬الدعوى الرامية لطرد الحارس‪:‬‬
‫فالمتصرف يكون مؤهال قانونا للتعاقد مع مؤسسات أعمال الصيانة‪ .‬وذلك من أجل تشغيل‬
‫الحارس وهذا ما نصت عليه المادة ‪ 19‬الفقرة ‪ 1‬من المرسوم ‪.666/38‬‬
‫‪ -/2‬دعاوى متابعة المالك الشركاء‪:‬‬
‫فمن خالل المادة ‪ 49‬من المرسوم ‪ 666/38‬في حالة عدم صيانتهم ألجزائهم باإلضافة إلى‬
‫دعاوى فرض احترام بنود نظام الملكية من قبل المالك الشركاء أو خلفائهم خاصة فيما يتعلق‬
‫‪1‬‬
‫بمحو أو هدم منشآت مقامة مخالفة للنظام‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪40‬‬
‫‪ -/3‬الدعاوى الخاصة بالمحافظة على الحقوق المتعلقة بالعقار‪:‬‬
‫رغم أن الجمعية ليست مالكا للعقار‪ ،‬إال أن الفقه منحها الحق في إقامة دعاوى للحفاظ‬
‫على الملكية‪ 2.‬ومن أمثلة ذلك‪:‬‬
‫أ‪ -/‬دعوى المسؤولية ضد المهندس المعماري ‪:‬‬
‫فقد نصت المادة ‪ 551‬من القانون المدني على أنه ‪ ":‬يضمن المهندس المعماري و المقاول‬
‫‪3‬‬
‫ما يحدث خالل عشر سنوات من تهدم جزئي أو كلي لما شيداه من مبان‪".‬‬
‫و بما أن الدعوى مرتبطة بحق الملكية‪ ،‬فلهذا ليس من صالحية الجمعية رفع الدعوى‪ .‬معناه‬
‫أن كل مالك شريك يرفع بمفرده دعوى ضد المقاول أو المهندس مما يؤدي إلى إقامة عدة‬
‫دعاوى ضد شخص أو أشخاص معينين األمر الذي يثقل كاهل القضاء‪ ،‬و عليه كان من‬
‫‪4‬‬
‫الضروري صراحة على حق الجمعية في رفع دعوى المسؤولية العشرية ‪.‬‬
‫ب‪ -/‬دعوى الحيازة المتعلقة باألجزاء المشتركة‬
‫إن سيطرة الجمعية على األجزاء المشتركة ليست سيطرة كاملة بل سلطتها محدودة بغرضها‬
‫و هو اإلدارة ‪ ،‬و حيازتها لألجزاء المشتركة بقصد اكتسابها حق على المبنى أي أن العنصر‬
‫‪5‬‬
‫المعنوي ال يتوفر كذلك في هذه الحيازة‪.‬‬
‫و لذلك لم يرد نص صريح يعطي للجمعية الحق في رفع الدعوى‪ ،‬إال أنه يبدو من المنطق‬
‫االعتراف للوكيل بحق إقامة دعوى الحيازة باسم الجمعية بخصوص األجزاء المشتركة و قد‬
‫تكون هذه الحاالت قليلة الوقوع‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫‪3‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬مريم تومي ‪ ،‬مرجع سابق ‪ ،‬ص ‪.244-249:‬‬
‫‪5‬‬
‫‪ -‬بن شارف خديجة ‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص ‪.412 :‬‬
‫‪45‬‬
‫‪ -/4‬دعاوى الملكية المتعلقة باألجزاء المشتركة‪:‬‬
‫فاألجزاء المشتركة تابعة تبعية مطلقة لألجزاء الخاصة ‪ ،‬ال يجوز أن تكون هذه األجزاء‬
‫محال لدعوى التقسيم أو بيعا بالمزايدة بمعزل عن الجزء الشائع‪.‬‬
‫و إذا ما اعتبر أن الجمعية الصفة كي تقيم دعاوى ترمي إلى المحافظة على الحقوق‬
‫المتعلقة بالعقار‪ ،‬فإنه يجب االعتراف لها بحق إقامة دعاوى الملكية المتعلقة باألجزاء المشتركة‬
‫ثانيا ‪ :‬الدعاوى المرفوعة من طرف المالك الشركاء‬
‫يمكن لكل مالك شريك أن يقيم مجموعة دعاوى كما يلي‪:‬‬
‫‪ -/1‬دعاوى متعلقة بملكية الجزء الخاص ‪:‬‬
‫حيث يمارسها المالك الشريك بمفرده و هي تحمي حقوقه على أساس لها أجزاء مملوكة‬
‫ملكية تامة لكل مالك شريك حسب حصته‪.‬‬
‫‪ -/2‬دعاوى متعلقة بخرق بنود النظام ‪:‬‬
‫أي عدم احترام تطبيق شرط من الشروط الواردة في نظام الملكية المشتركة والذي أحدث‬
‫للمالك اضطرابات في انتفاعه بجزء خاص ‪ ،‬ذلك أن هذا النظام بعد اتفاقية جماعية مفروضة‬
‫‪1‬‬
‫على جميع المالكين المشتركين‪.‬‬
‫‪ -/3‬دعاوى إلغاء بند تعسفي أو غامض في نظام الملكية العقارية المشتركة‬
‫إذا كان من الالزم تضمن نظام الملكية المشتركة على بنود متعلقة بتعيين العقار و‬
‫تخصيصه و تحديد األجزاء الخاصة و المشتركة و كيفية االنتفاع بها وهذا طبقا لنص المادة‬
‫‪2‬‬
‫فإنه من جهة أخرى يحتوي النظام على شروط و مقتضيات تكون‬ ‫‪ 613‬من القانون المدني‪.‬‬
‫مخالفة للنظام العام كأن يصرح بعدم قابلية الجزء الخاص للبيع أو إلزام المالك الشريك ببيع‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬مريم تومي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.248-242 :‬‬
‫‪2‬‬
‫‪44‬‬
‫قسيمته في حالة عدم احترام نظام الملكية المشتركة‪ .‬فهنا يحق للمالك الشريك المطالبة بإلغاء‬
‫‪1‬‬
‫مثل هذه البنود‪.‬‬
‫‪ -/4‬دعاوى المالك الشركاء الغائبين و المعارضين لقرار الجمعية العامة‬
‫فالمعارض هو المالك الذي صوت ضد القرار المعتمد من طرف الجمعية العامة و الغائب‬
‫هو من لم يحضر عند عقد الجمعية الجتماعها و لم يكن ممثال‪.‬‬
‫و عليه فإن المالك الشركاء الممتنعين عن التصويت رغم حضورهم ال يمكن اعتبارهم‬
‫معارضين و ال غائبين‪ ،‬و ال يحق لهم منازعة الق اررات المتخذة بصفة نظامية ‪.‬‬
‫‪ -/5‬دعوى إلغاء قرار تعسفي أو تدليسي للجمعية العامة‬
‫في حالة إذا رفضت الجمعية الترخيص للمالك الشريك بإصالحات على نفقته دون أن‬
‫يكون في ذلك إضرار بباقي الشركاء و للقاضي السلطة في تقدير هذا التعسف‪.‬‬
‫كما يكون للشريك الطعن في ق اررات الجمعية الخاصة بتحديد و تغيير التكاليف التي‬
‫يتحملها‪ ،‬إذا كان في قيمتها غبن و كانت غير متناسبة مع التكاليف التي يدفعها شريك أخر له‬
‫عقار مماثل‪ ،‬مما يعطي للقاضي سلطة إعادة تقسيم األعباء إلى حد إزالة الغبن ‪.‬‬
‫كما يمكن أيضا رفع دعوى اإللغاء‪ ،‬يتضمن القرار عيبا شكليا أو موضوعيا فقد يكون معيبا‬
‫شكليا ( مثل إهمال المتصرف المقتضيات المتعلقة باستدعاء المالك ‪ ،‬و لم يتم استدعائهم‬
‫جميعا ‪ ،‬أو عدم إرفاق االستدعاء بجدول األعمال‪ ،‬أو عدم احترام اآلجال‪ ،).‬أو كان معيبا‬
‫‪2‬‬
‫موضوعيا إذا كان مخالفا لنظام الملكية المشتركة‪.‬‬
‫الفرع الثالث ‪ :‬كيفية ممارسة الدعوى القضائية‬
‫أوال ‪ :‬شروط ممارسة الدعاوى‪:‬‬
‫من أجل حل النزاعات داخل العقار المبني يجب إتباع الشروط المعينة لرفع الدعاوى ‪:‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬مريم تومي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.242 :‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬مريم تومي ‪ ،‬المرجع نفسه ‪ ،‬ص ‪.241 :‬‬
‫‪44‬‬
‫‪ -/1‬شرط االختصاص القضائي‪:‬‬
‫إن االختصاص هو سلطة الحكم بمقتضى القانون في خصومة معينة وأمام المحاكم‪.‬‬
‫فأي نزاع يخص الملكية المشتركة يجب على رافعها معرفة المحكمة المختصة في الفصل‬
‫‪1‬‬
‫في نزاع الملكية المشتركة‪.‬‬
‫أ‪ -/‬االختصاص النوعي ‪:‬‬
‫هو صالحية الجهة القضائية في النظر في القضايا ذات نوع محدد قانونا موكول لها دون‬
‫‪2‬‬
‫سواها من الجهة القضائية‪.‬‬
‫و طبقا للمادة األولى من قانون اإلج ارءات المدنية فإن االختصاص العام يعود إلى المحاكم‬
‫التي لها أهلية النظر في جميع القضايا التي يحكمها القانون العام وبما أن األحكام المنظمة‬
‫للملكية المشتركة تشير إلى هاته النقطة فإنه تطبق القواعد الواردة في القانون العام نظ ار لكون‬
‫القضايا المطروحة على المحاكم تختلف من حيث طبيعتها‪ ،‬بحيث منها ذات طابع استعجالي و‬
‫منها ذات طابع عادي بالضبط القسم العقاري ما دام األمر يتعلق بالعقار‪.‬‬
‫أ‪ -/1 -‬القسم االستعجالي‪:‬‬
‫هو القسم الذي تتوفر فيه حالة االستعجال فمن خالل النزاعات المتعلقة بالملكية المشتركة‬
‫ذات الطابع االستعجالي التي يخشى من عدم معالجتها بسرعة إحداث ضرر بالعقار و‬
‫بأحد األشخاص المعينة‪ ،‬يتطلب رفع دعوى قضائية بعريضة‪ ،‬فيصدر القاضي االستعجالي‬
‫في ذلك أمر استعجالي ال يمس بأصل الحق طبقا لما قضته المادة ‪ 466‬من قانون‬
‫اإلجراءات المدنية ‪.‬فمثال إذا ما حصل و أن تصرف الشريك في العقار الخاضع للملكية‬
‫المشتركة و كان لهذا الشريك دين في مواجهة هذه الملكية ( التكاليف)‪ ،‬فإن في هذه الحالة‬
‫بعد توجيه اإلنذار إلى الشريك بدفع الدين للمتصرف اللجوء إلى المحكمة بصفة استعجالية‪.‬‬
‫كما يتطلب كذلك اللجوء إلى المحكمة رئيس المحكمة ليستصدر أمر استعجالي في سبيل‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬الغوثي بن ملحة‪ ،‬القانون القضائي الجزائري‪ ،‬ط‪ ، 6‬ديوان المطبوعات الجامعية‪ ،‬الجزائر‪ ،4885‬ص‪458-454:‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬سائح سنوقة‪ ،‬قانون اإلجراءات المدنية نصا وتعليقا وشرحا وتطبيقا‪ ،‬ط ‪ ،4‬دار الهدى‪ ،‬الجزائر‪ ،2994،‬ص ‪.98 :‬‬
‫‪44‬‬
‫السماح للمالك الشريك باستدعاء الجمعية لالنعقاد مثال‪ .‬أو في حالة عدم تنصيب األجهزة‬
‫الخاصة بالملكية المشتركة مما تشكل خط ار عليها‪ ،‬فتستدعي تدخل أحد المالك المشتركين‬
‫بأن يرفع ذيل عريضة إلى رئيس المحكمة من أجل تعيين متصرف استثنائي‪ ،‬و عليه إذن‬
‫فإن القاضي االستعجالي ( رئيس المحكمة) يكون مختصا نوعيا في القضايا المتعلقة‬
‫‪1‬‬
‫بالملكية المشتركة‪.‬‬
‫أ‪ -/2-‬القسم العقاري‪:‬‬
‫من أهم النزاعات التي يختص بها القسم العقاري هي على التالي ‪:‬‬
‫‪ -‬منازعات ق اررات الجمعية وفقا لما نصت عليه الفقرة ‪ 2‬من المادة ‪661‬مكرر‪ 2‬بقولها ‪":‬‬
‫و ال يمكن منازعة هذه الق اررات من طرف المعارضين أو الغائبين الذين لم يتم تمثيلهم‬
‫‪2‬‬
‫و تعتبر ق اررات الجمعية هي ذات طبيعة مدنية و تخص العقار‬ ‫إال أمام المحكمة ‪".‬‬
‫بذاته فإن القسم العقاري هو من يكون مختص بالنظر في منازعة هذه الق اررات كأن‬
‫تقرر الجمعية الترخيص للشريك بإصالحات على نفقته دون أن يكون في ذلك إضرار‬
‫بالغير‪ .‬و تعود سلطة تقدير التعسف للقاضي‪.‬‬
‫‪ -‬كما يمكن رفع دعوى إلغاء قرار الجمعية على اعتبار أنه يشوب بعيب الشكل كحالة‬
‫عدم الحصول على األغلبية المطلوبة أو عدم مراعاة جدول األعمال أو يكون معيبا‬
‫موضوعيا كأن يكون مخالفا لنظام الملكية المشتركة كمنح شريك استثناءا بفتح محل‬
‫‪3‬‬
‫تجاري‪ ،‬وكان نظام الملكية يمنع ذلك وهذا طبقا للمادة ‪666‬من القانون المدني‪.‬‬
‫‪ -‬النزاعات المتعلقة بإقامة أشغال صيانة‪.‬‬
‫‪ -‬دعوى المسؤولية المقامة ضد الجمعية أو المتصرف‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬خالد حراق‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.31-38 :‬‬
‫‪2‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬خالد حراق‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.36-36 :‬‬
‫‪45‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬مخالفة نظام الملكية العقارية المشتركة‪.‬‬
‫ب‪ -/‬االختصاص المحلي ‪:‬‬
‫هو والية جهة قضائية للنظر في القضايا التي تقع على اإلقليم التابع لها فمن‬
‫خالل المادة ‪ 3‬من قانون اإلجراءات المدنية الفقرة األولى بنصها ‪ " :‬يكون االختصاص للجهة‬
‫‪2‬‬
‫القضائية التي في دائرتها موطن المدعي عليه‪".‬‬
‫و عليه إذا نشأت نزاعات في الملكية المشتركة و مارس المعني دعوى شخصية فإن‬
‫‪3‬‬
‫االختصاص المحلي ينعقد في ذلك إلى محكمة موطن المدعي عليه‪.‬‬
‫ودعاوى‬ ‫أما إذا كانت الدعوى عينية عقارية و تخص األشخاص المتعلقة بالعقار‬
‫اإليجارات المتعلقة بالعقارات هذه الدعاوى التي ترفع أمام المحكمة التي يقع في دائرة‬
‫اختصاصها لكون هذا األخير يساعد على مباشرة إجراءات التحقيق بسهولة‪.‬‬
‫‪ -/2‬شرط الميعاد القانوني‬
‫إن القانون حدد المواعيد التي ترفع فيها الدعوى القضائية فيجب احترامها لتكون مقبولة ما‬
‫‪4‬‬
‫عدا حالة القوة القاهرة‪ .‬و يترتب السقوط على مخالفة المواعيد المحددة‪.‬‬
‫فدعاوى الملكية المشتركة و طبقا للمادة ‪ 661‬مكرر ‪ 2‬فقرة ‪ 2‬حيث يجب أن‬
‫تكون منازعة الق اررات في أجل شهرين ابتداء من تاريخ تبليغ الق اررات ‪ ،‬و إال سقطت الدعوى‬
‫طبقا للمادة ‪ 662‬الفقرة ‪ 2‬من القانون المدني‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬الغوثي بن ملحة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.468 :‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،499/98‬المؤرخ في ‪ ،2998/98/49‬يحدد كيفيات تعيين الوسيط القضائي‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬الغوثي بن ملحة ‪ ،‬مرجع سابق ‪ ،‬ص ‪.226-228 :‬‬
‫‪ -‬دعوى شخصية ‪ :‬هي الدعوى التي تهدف إلى حماية حق شخصي‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬الغوثي بن ملحة ‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.468 :‬‬
‫‪ -‬دعوى عينية ‪ :‬هي الدعوى التي تستند إلى حق عيني على عقار كدعوى استحقاق أو دعوى تقرير حق انتفاع من عقار‪.‬‬
‫‪45‬‬
‫وتنقضي بعد مدة قانونية الدعاوى شخصية التي تكون بين المالكين أم الشاغلين أو بين‬
‫أحدهم و المتصرف بقولها‪ " :‬تتقادم بعشرة (‪ )49‬أعوام الدعاوى الشخصية التي تنشأ عن‬
‫تطبيق نظام الملكية المشتركة بين الشاغلين و بين أحد الشاغلين و المتصرف ‪ 1 ".‬مثل‪:‬‬
‫‪ -‬الدعاوى المتعلقة بتحديد و تعديل أو تغيير التكاليف المشتركة‪.‬‬
‫‪ -‬الدعاوى العينية المتعلقة بحق الملكية ذاته الخاصة بمختلف أجزاء العقار‪.‬‬
‫‪ -‬دعاوى الجمعية أو المالك الشريك أو الشاغل ضد شخص أجنبي عن الملكية المشتركة‬
‫فيما يخص األجزاء المشتركة كحدوث خالف حول الجوار في مواجهة الغير الذي ابرم‬
‫معه عقد‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬إجراءات رفع الدعاوى‬
‫‪ -/1‬اإلجراءات الشكلية ‪:‬‬
‫في الملكية المشتركة يجب على رافع الدعوى احترام عدد من اإلجراءات الشكلية و ذلك‬
‫طبقا للمادة ‪ 42‬من قانون اإلجراءات المدنية تبين الشكل الذي ترفع فيه الدعوى ‪ ،‬و ذلك‬
‫برفعها إلى المحكمة بإيداع عريضة مكتوبة من المدعي أو وكيله ‪ ،‬وتكون العريضة مؤرخة و‬
‫موقعة و تشمل البيانات الخاصة بطرفي الدعوى من حيث االسم و اللقب و المهنة و العنوان ‪،‬‬
‫‪2‬‬
‫إضافة الطلبات‪ .‬و على المدعي دفع الرسوم المقررة لرفع الدعوى مقابل وصل تسليم ‪.‬‬
‫و بعد إيداع العريضة يبلغ التكليف بالحضور للمدعي عليه أمام المحكمة وتاريخ المثول‬
‫أمام المحكمة و كذا عرض موجز لموضوع الطلب و أسبابه‪ ،‬و على رافع الدعوى تحمل جميع‬
‫‪3‬‬
‫المصاريف‪.‬‬
‫و في دعاوى الملكية المشتركة على أعضاء الجمعية المساهمة كل بقدر نصيبه في‬
‫األجزاء المشتركة في دفع مصاريف الدعاوى المرفوعة من الجمعية‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬سائح سنوقة ‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص ‪.25 :‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬الغوثي بن ملحة ‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص ‪.264 :‬‬
‫‪45‬‬
‫حتى إذا كانت الدعاوى مقامة ضد أحد منهم كون أن هذه المصاريف تدخل ضمن األعباء‬
‫اإلدارية الالزمة إلدارة و تسيير الملكية المشتركة‪.‬‬
‫‪ -/2‬اإلجراءات الموضوعية‪:‬‬
‫و هي التي تتعلق بمحل الدعوى القضائية و الذي يقصد به موضوع الطلب المعروض‬
‫على القاضي الفصل فيه ‪ .‬كإقامة دعوى على أساس وجود خلل في األجزاء الخاصة من‬
‫حصة المدعي عليه على الوجه الذي يضر حصة المدعي ‪،‬فيكون المدعي عليه مسؤول تجاه‬
‫المدعي بسبب تقصيره في صيانة أجزاءه الخاصة ما لم يثبت العكس ‪ ،‬كحالة الجار الذي يترك‬
‫جدرانه مشققة فينتج عن ذلك تسرب الماء إلى حصة الجار األخر‪ ،‬فيلتزم على الجار المقصر‬
‫‪1‬‬
‫بالصيانة وذلك بإصالح الجدران و تعويض جاره من الضرر الالحق به‪.‬‬
‫خالصة الفصل الثاني‬
‫نستنتج من هذا الفصل انه لضمان حسن إدارة الملكية المشتركة والمحافظة عليها وحسن‬
‫انتفاع الشركاء وتسيير األجزاء المشتركة بإدارتها فتشكل جماعة الشركاء في الملكية المشتركة‬
‫أو الشاغلين لها جمعية عامة تتمتع بالشخصية المدنية تتولى إدارتها ولها صالحيات في تسيير‬
‫األجزاء المشتركة وتكلف متصرف بتنفيذ ق ارراتها‪ .‬إضافة إلى المالك الشريك الذي أقر له‬
‫المشرع باإلدارة‪.‬‬
‫كما يحق للمالك الشريك أن يتمتع باألجزاء الخاصة و أن يستعمل و ينتفع بحرية باألجزاء‬
‫الخاصة والمشتركة‪ ،‬كما عليه أن يلتزم بأن ال يمس بحقوق الشركاء اآلخرين في الملكية أو‬
‫يلحق ضر ار مما أعد له العقار‪ ،‬ويلتزم بحضور جلسات الجمعية و المساهمة في األعباء‪.‬‬
‫وقد كفل المشرع حماية قانونية للملكية المشتركة والمالك الشركاء‪ ،‬وحدد مسؤولية كل من‬
‫الجمعية والمتصرف و المالك الشريك نتيجة العالقات التي تربطهم‪ .‬وفي حال نشوب منازعات‬
‫يمكن لكل من األطراف الثالث لهم الحق أن يمارسوا دعوى قضائية وفق إجراءات و المحكمة‬
‫التي يقع فيها العقار هي المختصة في حل هاته المنازعات‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬خالد حراق ‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص‪.86 :‬‬
‫‪45‬‬
‫الـــخــــاتـــمـــــة‬
‫الخـــاتــــمـــــة‬
‫بعد البحث في الملكية العقارية المشتركة كمفهوم قانوني جديد‪ ,‬تبين لنا أنها تقوم على تكامل‬
‫أمور بديهية في مفهومها وضرورية في وجودها ‪ ،‬تتجلى أساسا في البناء المنشأ و األشخاص‬
‫الذين يشتركون في شغله‪ ،‬ثم تجزئة العقار‪.‬‬
‫و لقد توصلت من خالل هذه الدراسة الىجملة من النتائج‪:‬‬
‫‪ -/1‬أن الملكية المشتركة هي شكل من أشكال التنظيم الجديد للعقار‪.‬‬
‫‪ -/2‬حصر المشرع الجزائري مجال تطبيق الملكية المشتركة على العقارات المبنية‪.‬‬
‫‪ -/3‬أن عملية تجزئة العقار خاصية رئيسية في الملكية المشتركة ووفقا لنظام ثنائي حيث تم‬
‫تجزئته إلى أجزاء خاصة و أجزاء مشتركة‪.‬‬
‫‪ -/4‬االعتماد بشكل عملي على ركيزتان في تصنيف األجزاء و هما الجدول الوصفي للتقسيم‬
‫و تحديد النصيب في األجزاء المشتركة‪.‬‬
‫‪ -/5‬تمتع كل مالك بحق ملك ية مفرزة تامة على الجزء الخاص و حق ملكية شائعة دائما بين‬
‫كل الشركاء في الملك على نصيبه في األجزاء المشتركة‪ ،‬لهذا عدت الملكية المشتركة حالة‬
‫خاصة يكون فيها حق الملكية محدودا‪.‬‬
‫‪ -/6‬اعتما د المشرع على جهازين أساسيين في إدارة الملكية العقارية المشتركة و هما ‪ :‬الجمعية‬
‫العامة و المتصرف ‪.‬‬
‫‪ -/7‬كما اعتمد وبشكل استثنائي السماح ألحد المالك الشركاء الحلول مكان أجهزة الملكية‬
‫العقارية المشتركة‪.‬‬
‫‪93‬‬
‫‪ -/8‬ما منحته الملكية المشتركة على المالك الشركاء من حقوق فردية لكل واحد منهم على‬
‫جزئه الخاص‪ ،‬ومن حقوق جماعية لهم كافة على عقارهم و على األجزاء المشتركة وذلك األثر‬
‫البارز للملكية المشتركة‪.‬‬
‫إضافة إلى هاته الحقوق هناك واجبات مقابلة لها متمثلة في فرض أعباء على عاتق‬
‫المالك الشركاء‪ ،‬و التزامهم بحضور جلسات الجمعية‪ ،‬الى جانب عدم الغلو في استعمال الحق‬
‫و التعسف فيه في إطار االلتزامات تجاه المالك الشركاء‪.‬‬
‫‪ -/9‬كما فرض المشرع قيود للبناء واتخاذ إجراءات لحماية العمارة و الشركاء من مشاكل‬
‫الحريق وعواقب الزالزل وهذا ما يشكل حماية قانونية للمالك الشركاء‪.‬‬
‫‪ -/11‬تحديد مسؤوليات كل من المالك الشريك و الجمعية العامة و المتصرف كلهم اتجاه‬

‫بعضهم البعض‪.‬‬
‫‪ -/11‬بالنسبة لنزاعاتها فإن الجمعية العامة حق التقاضي باسم المتصرف كونه الممثل‬
‫الرسمي لجماعة الشركاء‪,‬وللمالك الشريك الحق في رفع الدعاوى‪.‬‬
‫‪ -/12‬إن المحكمة التي يقع العقار في دائرة اختصاصها تكون هي المختصة بالنظر في‬
‫نزاعات الملكية المشتركة و ذلك على مستوى القسم االستعجالي أو القسم العقاري حسب ما‬
‫نص عليه القانون‪.‬‬
‫و لذلك فالنصوص القانونية التي وضعها المشرع لتنظيم الملكية العقارية المشتركة لم‬
‫تكن بالقدر الكافي لتطبيق نظام الملكية المشتركة في نطاق المباني الجماعية بالشكل‬
‫السليم و الفعلي و بالخصوص على المستوى الواقعي‪ ,‬فال فائدة من سن قوانين وتركها بدون‬
‫تطبيق ألن بتواجد القانون يستوجب تواجد نوع من الوعي والثقافة وحس مدني متطور و‬
‫االبتعاد عن الالمباالة التي يعيشها الفرد داخل هذا النوع من الملكية‪ ,‬و بما أن النظام نقل‬
‫حرفيا على القانون الفرنسي دون مراعاة لخصوصيات المجتمع الجزائري الذي أصبح يقطن‬
‫‪94‬‬
‫العمارات دون أن يتخلى عن عادات السكن الريفي فأنتج بذلك جيال جديدا ال هو ريفي يقدر‬
‫حق الجوار وال هو مدني متطبع بعادات المدينة‪ ,‬كما يعود السبب إلى جهل المالكين‬
‫لحقوقهم وواجباتهم ‪ ,‬وتعود المواطن أن يكون مستأجر لدى دوواين الترقية و التسيير‬
‫العقاري التي لطالما تكفلت بالترميمات بصفتها مالكة للعمارات قبل التنازل عن أمالك‬
‫الدولة‪.‬‬
‫فبقى هذا النظام حبر على ورق و أن هاته القوانين غير مالئمة فعند تحليل مواد القانون‬
‫المدني والمرسوم ‪ 666/83‬الذي ألغى المرسوم ‪ 146/76‬هذا األخير الذي كان أكثر دقة‬
‫ووضوحا و كان أحسن صياغة‪ ,‬ففي الوقت الذي كان المشرع يصحح بعض النقائص التي‬
‫كانت في المرسوم ‪ 146/76‬قام بإلغائه ووضع بدله المرسوم ‪ 666/83‬الذي لم يفي‬
‫بالغرض و الذي لم تكن قوانينه تنفيذية على المستوى الواقعي‪.‬‬
‫ولكي يكون بحثي أكثر جدوى فقد توصلت إلى اقتراح مجموعة من التوصيات أوردها‬
‫كالتالي ‪:‬‬
‫‪ -‬احتواء الملكية المشتركة بتنظيم قانوني خاص بها من خالل سن مراسيم تنفيذية من‬
‫شأنها وضع حد للمشاكل داخل التجمعات السكانية ‪ ،‬ووضع إجراءات جزائية لمعاقبة‬
‫كل من ال يمتثل لنظام الملكية المشتركة‪.‬‬
‫‪ -‬وجوب تبيان شروط معينة في الشخص المتصرف و تحديدها عند تكليفه بالمهام كشرط‬
‫التأهيل ‪.‬‬
‫‪ -‬تحديد الزمن لتنفيذ ق اررات الجمعية‪.‬‬
‫‪ -‬وضع قيود و ضوابط إلتباع و االلتزام باألعباء بشكل صارم من الناحية الواقعية‪.‬‬
‫‪ -‬من المفروض تكوين جمعيات ثانوية للجمعية العامة في حالة ما إذا كان العقار المبني‬
‫يتكون من عدة ملكيات مشتركة‪.‬‬
‫‪95‬‬
‫‪ -‬إعادة تحسيس كل المالك المشتركين بمدى احترام حقوق بعضهم و واجبات بعضهم‬
‫البعض‪.‬‬
‫‪ -‬وضع رقابة تابعة لو ازرة السكن مكلفة بمراقبة ومعاقبة كل مختل بنظام الملكية المشتركة‪.‬‬
‫‪ -‬تكوين مجموعة من األشخاص المؤهلين في دورات تتم على فترات زمنية معينة و دائمة‪,‬‬
‫تعمل على استدعاء المالك من أجل توعيتهم و إلزامهم باحترام نظام الملكية المشتركة‪.‬‬
‫‪96‬‬
‫مقدمة‬
‫في ضل االرتفاع المستمر لعدد السكان الذي شهدته بالدنا في النصف األخير من القرن‬
‫العشرين ‪ ،‬و مع تزايد حركة النزوح إلى المدن و تمركز األغلبية الساحقة من السكان في‬
‫األوساط المزدهرة اقتصاديا حيث وفرة فرص العمل ‪ ،‬وسهولة المواصالت وتنوع مجاالت‬
‫التعليم وتعدد أماكن االستشفاء و النوادي الرياضية و المحالت التجارية و الترفيهية‬
‫وسواها‪.‬هذه العوامل أدت إلى تغير نمط البناء الذي يعتبر من أهم القطاعات المنتجة في‬
‫البالد كونه يمس حياة اإلنسان الخاصة منها والعامة‪.‬‬
‫جاء هذا التغير نتيجة التغير الحتمي للمجتمعات‪ ,‬فنشأت الحاجة إلى تنظيم الملكية العقارية‬
‫التي تشكل حجر الزاوية في التقدم واالزدهار لتصبح أكثر مالئمة مع الكثافة السكانية‪.‬فظهرت‬
‫فكرة األبنية المقسمة إلى طوابق وشقق عدة في الطابق الواحد تلبية للحاجات الملحة التابعة‬
‫لبناء واحد‪ .‬هكذا يتسع العقار الواحد إلى أكبر عدد ممكن من الناس وتكون كلفة شراء‬
‫المسكن فيه أقل بكثير مما قد يتكبده المرء فيما لو اشترى عقا ار ال يحتوي إال على منزل واحد‬
‫للسكن‪.‬‬
‫إال أنه ال يخفى ما قد ينجم عن هذا الوضع من مشاكل ومنازعات‪ ,‬فحرص المشرع على‬
‫إيجاد نظام قانوني يتكفل بالوضع الجديد الذي يعرف بنظام الملكية العقارية المشتركة ‪،‬‬
‫فصدر بذلك قانون سنة ‪ 1983‬وهو ما يعرف" بقانون تنظيم الملكية المشتركة في العقارات‬
‫المبنية‪.‬‬
‫‪97‬‬
‫وعليه جاء نظام الملكية العقارية المشتركة منقوال حرفيا عن النظام في القانون الفرنسي إذ‬
‫حظى بأهمية بالغة من الناحية النظرية‪ ,‬حيث جاء القانون ‪ 666/83‬والقانون ‪58/75‬‬
‫محددين لمقتضيات إدارة الملكية المشتركة الذي ينشأ بقوة القانون في الحفاظ على العقار و‬
‫إدارة األجزاء المشتركة وذلك عن طريق أجهزة يكونها المالك المشتركين‪.‬‬
‫أما من الناحية العملية فإنه جاء مقيدا لحقوق المالك والتزاماتهم خصوصا إذا علمنا أنه على‬
‫المستوى الواقعي قد تتداخل هذه الواجبات والحقوق‪.‬‬
‫وتكمن أهمية البحث أيضا عند تحليل النصوص القانونية للملكية المشتركة لمعرفة المسار‬
‫الذي ينتهجه المشرع الجزائري ومدى توفيقه وتحقيق الموازنة في مطابقة النصوص القانونية‬
‫مع الواقع‪.‬‬
‫ويهدف موضوع البحث في تنظيم الملكية العقارية المشتركة‪ ,‬وذلك في التعرف على‬
‫مفهومها‪ ,‬وتحديد األجهزة إلدارتها و الحماية القانونية و القضائية لها‪.‬ومحاولة اإلجابة عن‬
‫اإلشكالية من خالل النصوص القانونية المنظمة للملكية المشتركة‪.‬‬
‫أما أسباب اختيار الموضوع فهناك دوافع أساسية حفزتني إلى اختياره‪ ,‬وهي تنقسم إلى أسباب‬
‫ذاتية وأسباب موضوعية‬
‫األسباب الذاتية‪:‬‬
‫‪ -‬بدافع الميل والفضول و التشجع كون الموضوع قليل الدراسة من خالل الباحثين‪.‬‬
‫‪ -‬يعتبر هذا الموضوع حساسا الرتباطه بواقعه الحالي‪.‬‬
‫االسباب الموضوعية‪:‬‬
‫‪ -‬هو واقع الملكية المشتركة المستوجب لتنظيم قانوني خاص يخضع اليهز‬
‫‪98‬‬
‫و قد اتبعت عند دراستي لهذا الموضوع المنهج التحليلي والوصفي وذلك باعتماد تفسيرو‬
‫تحليل ووصف المحتوى الظاهر والمضمون الصريح لجميع المواد القانونية الخاصة بالملكية‬
‫العقارية المشتركة في القانون المدني الجزائري و المرسوم ‪.666/83‬‬
‫ورغم ذلك البد من اإلقرار بصعوبة هذا المسعى والعقبات التي واجهتها منذ بداية هذا‬
‫البحث‪ .‬فإن الدراسات و المراجع المتخصصة في الملكية المشتركة منعدمة باستثناء كتاب‬
‫واحد للكاتبة مريم تومي تحت عنوان النظام القانوني للملكية المشتركة لسنة ‪ 2115‬والذي لم‬
‫أتحصل عليه إال بتصوير هاتفي للعديد من الصفحات‪ ,‬إضافة إلى العراقيل التي واجهتها عند‬
‫تنقلي للجامعات األخرى‪.‬‬
‫وبما أن الموضوع ليس بالصعب إال أن دراسته كموضوع منعدمة باستثناء القانون المدني‬
‫المرسوم ‪ 666/83‬ولألسف الواقع أثبت عدم فعالية هاته النصوص القانونية ألن التطبيق‬
‫ينعدم في ظل احترام نظام الملكية المشتركة‪,‬وبالخصوص في اإلدارة والحقوق وااللتزامات‬
‫وذلك بسبب االشكاالت والمنازعات في أسس التعامل بين المالك الشركاء و التي لم تعرف‬
‫انسجاما تطبيقيا ميدانيا وعدم تماشيها مع النصوص القانونية‪.‬‬
‫وبناء عليه كان هذا الموضوع يحتاج إلى اهتمام كبير يبرره االرتباط الوثيق بين األنظمة‬
‫االقتصادية المطبقة على الملكية العقارية المشتركة‪ ,‬ألن العقار يعتبر من الثروات األساسية‬
‫التي يعتمد عليها النظام االقتصادي المنتهج لتحقيق التنمية‪ ,‬كما ان تدعيم الملكية المشتركة‬
‫هو تدعيم النظام االقتصادي الج ازئري‪.‬‬
‫ونتيجة لما تم ذكره ولإلحاطة أكثر بهذه الدراسةنطرح اإلشكالية التالية‪:‬‬
‫ما مدى الحماية القانونية المقررة للملكية العقارية المشتركة في التشريع‬

‫الجزائري؟ويتفرعاألمر ويتشعبلتطرح تساؤالت‪:‬‬
‫‪ ‬ما المقصود بالملكية العقارية المشتركة؟‬

‫‪99‬‬
‫‪ ‬ما هي اآلليات القانونية إلدارتها وحمايتها؟ وما هي المراكز القانونية للمالك الشركاء؟‬
‫‪ ‬ماهي المنازعات التي تشوبها؟‬
‫وحتى يتأتى لنا اإلجابة عن اإلشكالية و التزاما بالمنهجية المتبعة قسمت البحث إلى فصلين‬
‫‪ :‬حيث جاء الفصل األول متناوال لماهية الملكية العقارية المشتركة وهذا من خالل مباحث‬
‫ثالث ‪ ,‬فتعرضت في المبحث األول إلى مفهوم الملكية العقارية المشتركة من تعريف‬
‫وخصائص إضافة إلى طبيعتها القانونية‪ ,‬بينما تطرقت في المبحث الثاني إلى نشأتها وذلك‬
‫من خالل التطور التاريخي ومن ثم القانوني لها‪.‬وأخي ار المبحث الثالث فتعرضت إلى‬
‫مشتمالت الملكية المشتركة من أجزاء خاصة وأجزاء مشتركة‪.‬‬
‫أما بالنسبة للفصل الثاني فكان موضوعه دراسة النظام القانوني للملكية العقارية المشتركة‪.‬‬
‫وعليه جاءت مباحثه متناولة للمسائل التالية حيث تعرضت بالدارسة إلى إدارة وتسيير الملكية‬
‫المشتركة من خالل الجمعية العامة والمتصرف‪ ,‬بينما تطرقت في المبحث الثاني إلى آثارها‬
‫القانونية من حقوق المالك الشركاء ومن التزامات حيث تتحدد المراكز القانونية لكال منهم ‪ .‬و‬
‫أخي ار جاء المبحث الثالث معالجا لمسألة قانونية على قدر من األهمية تمثلت في الحماية‬
‫القانونية للملكية المشتركة و من ثم تحديد المسؤوليات المترتبة عن االخالل بكل التزام ‪,‬‬
‫إضافة إلى الحماية القضائية في حال نشوب منازعات‪.‬‬
‫‪100‬‬
‫قائمة المصادر والمراجع‬
‫أوال ‪ :‬المصادر‬
‫القرآن الكريم‬ ‫‪-‬‬

‫القوانين‪:‬‬ ‫‪-‬‬
‫القانون رقم ‪ ،11/11‬المؤرخ في ‪ ،1811/10/10‬المتضمن التنازل عن أمالك‬ ‫‪-1‬‬
‫العقارية ذات االستعمال السكني أو المهني أو التجاري أو الحرف التابعة للدولة و‬
‫الجماعات المحلية المعدل بالقانون ‪ 10/18‬و باألمر ‪ ،10/18‬و بالقانون رقم ‪.18/18‬‬
‫المراسيم‪:‬‬ ‫‪-‬‬
‫المرسوم رقم ‪ ،11/81‬المؤرخ في ‪ ،1881/10/08‬المتضمن القانون األساسي‬ ‫‪-1‬‬
‫الخاص شغل العمارات المستعملة للسكن أو الحرف المهنية و التي انتقلت ملكيتها إلى‬
‫الدولة بموجب األمر ‪.110/88‬‬
‫‪ - 0‬المرسوم رقم ‪ ،10/08‬المؤرخ في ‪ ،1808/18/10‬المتضمن شروط بيع المساكن‬

‫الجديدة( الجريدة الرسمية رقم ‪.)08/08‬‬
‫‪ 8‬المرسوم رقم ‪ ،10/08‬المؤرخ في ‪ ،1808/10/18‬المتضمن شروط بيع المساكن‬

‫الجديدة من قبل الهيئات العمومية القائمة بتأسيس البنايات الجماعية و المجموعات‬
‫السكنية‪.‬‬
‫المرسوم رقم ‪ ،80/08‬المؤرخ في ‪ ،1808/10/01‬المتعلق بنظام األمن من‬ ‫‪-0‬‬

‫أخطار الحريق و الفزع في العمارات المرتفعة‪.‬‬
‫المرسوم رقم ‪ ،88/08‬المؤرخ في ‪ ،1808/18/00‬يتعلق بتأسيس السجل‬ ‫‪-0‬‬
‫العقاري‪ ،‬معدل ومتمم بالمرسوم التنفيذي رقم ‪.108/88‬‬
‫‪97‬‬
‫المرسوم رقم ‪ ،108/08‬المؤرخ في ‪ ،1808/11/08‬المتضمن النظام النموذجي‬ ‫‪-8‬‬
‫للملكية المشتركة للعقارات المبنية و لمجموع العقارات المقسمة إلى أجزاء( جريدة رسمية‬
‫رقم ‪.)00/10‬‬
‫المرسوم رقم ‪ ،888/18‬المؤرخ في ‪ ،1818/11/10‬المحدد للقواعد المتعلقة‬ ‫‪-0‬‬
‫بالملكية المشتركة وتسيير العمارات الجماعية‪.‬‬
‫المرسوم رقم ‪ ، 18/88‬المؤرخ في ‪ ،1888/18/11‬المتعلق بالنشاط العقاري‪.‬‬ ‫‪-1‬‬
‫المرسوم رقم ‪ ،110/88‬المؤرخ في ‪ ،1888/10/00‬المنظم إلثارة الضجيج‪.‬‬ ‫‪-8‬‬
‫‪ -11‬المرسوم رقم ‪ ،08/80‬المؤرخ في ‪ ،1880/18/10‬يعدل ويتمم المرسوم رقم‬
‫‪.888/18‬‬
‫‪ -11‬المرسوم رقم ‪ ،100/80‬المؤرخ في ‪ ،1880/10/11‬المتعلق بإدارة األمالك‬
‫العقارية‪.‬‬
‫‪ -10‬المرسوم رقم ‪ ،110/11‬المؤرخ في ‪ ،0111/10/08‬والمحدد لشروط شراء‬
‫المساكن بأموال عمومية في إطار البيع باإليجار وكيفيات ذلك‪.‬‬
‫‪ - 18‬المرسوم رقم ‪ ،111/18‬المؤرخ في ‪ ،0118/18/11‬يحدد كيفيات تعيين‬

‫الوسيط القضائي‬
‫األوامر‪:‬‬ ‫‪-‬‬
‫‪-1‬األمر رقم ‪ ،110/80‬المؤرخ في ‪ ،1880/10/18‬المتعلق بتمديد التشريع إلى غاية‬

‫صدور تشريع جديد‪.‬‬
‫األمر رقم ‪ ،110/88‬المؤرخ في ‪ ،1888/10/18‬المتضمن انتقال األمالك‬ ‫‪-0‬‬

‫الشاغرة (جريدة رسمية رقم ‪.)88/88‬‬
‫‪98‬‬
‫األمر رقم ‪ ، 01/00‬المؤرخ في ‪ ،1800/18/08‬المتضمن القانون المدني(‬ ‫‪-8‬‬
‫الجريدة الرسمية العدد ‪ 101‬المؤرخة في ‪ ، 1800/18/81‬المعدل والمتمم بالقانون‬
‫‪ 10/10‬المؤرخ في ‪.)0110/10/18‬‬
‫األمر رقم ‪ ،80/08‬المؤرخ في ‪ ،1808/11/08‬يتعلق بتنظيم التعاون العقاري‪.‬‬ ‫‪-0‬‬
‫األمر رقم ‪ ،80/08‬المؤرخ في ‪ ،1808/11/08‬يتعلق بتنظيم التعاون العقاري‬ ‫‪-0‬‬
‫(جريدة رسمية رقم ‪.)00/10‬‬
‫األمر رقم ‪ ، 10/18‬المؤرخ في ‪ ،1818/18/10‬المتعلق بالترقية العقارية و‬ ‫‪-8‬‬
‫ضبط األمالك لقواعد خاصة بعملياتها‪.‬‬
‫الق اررات الرسمية‪:‬‬ ‫‪-‬‬
‫قرار رقم ‪ 008001‬الصادر بتاريخ ‪ ،0110/11/10‬منشور في مجلة القضائي‬ ‫‪-1‬‬
‫للمحكمة العليا‪ ،‬عدد ‪ 0‬سنة ‪.0111‬‬
‫قرار رقم ‪ 08811‬الصادر بتاريخ ‪ 1881/10/11‬منشور في المجلة القضائية‬ ‫‪-0‬‬
‫للمحكمة العليا‪ ،‬عدد ‪ 18‬سنة ‪.1881‬‬
‫قرار رقم ‪ 01880‬الصادر بتاريخ ‪ 1881/10/18‬منشور في المحكمة العليا‬ ‫‪-8‬‬
‫عدد ‪ 0‬سنة ‪.1881‬‬
‫ثانيا ‪ :‬المراجع‬
‫الخاصة‪:‬‬ ‫‪-‬‬
‫عبد الناصر توفيق العطار‪ ،‬تمليك الشقق والطبقات‪ ،‬د ط‪ ،‬مطبعة السعادة‪،‬‬ ‫‪-1‬‬
‫القاهرة‪.1881 ،‬‬
‫مريم تومي‪ ،‬النظام القانوني للملكية المشتركة‪ ،‬د ط‪ ،‬دار الكتاب الحديث‪،‬‬ ‫‪-0‬‬
‫الجزائر‪.0110 ،‬‬
‫‪99‬‬
‫نعيم مغبغب‪ ،‬الملكية المشتركة في الشقق و الشهاليات والمحالت التجارية‪ ،‬د ط‪،‬‬ ‫‪-8‬‬
‫لبنان‪ ،‬د س‪.‬‬
‫العامة‪:‬‬ ‫‪-‬‬
‫أنور طلبة‪ ،‬الوسيط في شرح القانون المدني‪ ،‬ج ‪ ،8‬د ط‪ ،‬دار الفكر الجامعي‪،‬‬ ‫‪-1‬‬
‫اإلسكندرية‪.1881 ،‬‬
‫أنور طلبة‪،‬الملكية الشائعة‪ ،‬د ط‪ ،‬المكتب الجامعي الحديث‪ ،‬اإلسكندرية‪.0111 ،‬‬ ‫‪-0‬‬
‫بلحاج العربي‪ ،‬النظريات العامة في الفقه اإلسالمي‪ ،‬د ط‪ ،‬ديوان المطبوعات‬ ‫‪-8‬‬
‫الجامعية‪،‬الجزائر‪.0111 ،‬‬
‫حسن كيرة‪ ،‬الموجز في أحكام القانون المدني‪ ،‬د ط‪ ،‬منشاة المعارف‪ ،‬اإلسكندرية‪،‬‬ ‫‪-0‬‬
‫‪.1881‬‬
‫حمدي باشا عمر‪ ،‬نقل الملكية العقارية في ضوء أخر التعديالت و أحدث‬ ‫‪-0‬‬
‫األحكام‪ ،‬د ط‪ ،‬دار هومة للطباعة والنشر والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪.0111 ،‬‬
‫زهدي يكن‪ ،‬الملكية والحقوق العينية واألصلية‪ ،‬علما وعمال‪ ،‬ط ‪ ،0‬منشورات‬ ‫‪-8‬‬
‫الملكية العصرية‪ ،‬بيروت‪.0111 ،‬‬
‫سائح سنوقة‪ ،‬قانون اإلجراءات المدنية نصا وتعليقا و شرحا وتطبيقا‪ ،‬ط ‪ ،1‬دار‬ ‫‪-0‬‬
‫الهدى ‪ ،‬الجزائر ‪.0111‬‬
‫سمير عبد السميع األودن‪ ،‬تمليك وحدات البناء تحت اإلنشاء و الضمانات‬ ‫‪-1‬‬
‫الخاصة لمشتري الوحدات السكنية‪ ،‬ط ‪ ،1‬مكتبة اإلشعاع‪ ،‬اإلسكندرية‪.0111 ،‬‬
‫عبد الرزاق أحمد السنهوري‪ ،‬الوسيط في شرح القانون المدني‪ -‬حق الملكية‪ -‬ج‬ ‫‪-8‬‬
‫‪ ،1‬د ط‪،‬منشاة المعارف‪،‬اإلسكندرية‪.0110 ،‬‬
‫‪ -11‬عبد الرزاق أحمد السنهوري‪ ،‬الوسيط في شرح القانون المدني‪ -‬حق الملكية‪ -‬ج‬
‫‪ ،8‬دار أحياء التراث العربي‪ ،‬بيروت‪.0110 ،‬‬
‫‪100‬‬
‫‪ -11‬عبد الرزاق أحمد السنهوري‪،‬الوسيط في شرح القانون المدني‪،‬العقود الواردة على‬
‫العمل‪ ،‬ج ‪ ،0‬د ط‪ ،‬منشورات الحلبي الحقوقية‪ ،‬بيروت‪.0111 ،‬‬
‫‪ -10‬عبد الفتاح تقية‪ ،‬المختصر في الفقه المدني‪ ،‬من خالل أحكام الفقه اإلسالمي‪ ،‬د‬
‫ط‪ ،‬ديوان المطبوعات الجامعية‪ ،‬الجزائر‪.1881 ،‬‬
‫‪ -18‬عمار علوي‪ ،‬الملكية والنظام العقاري في الجزائر‪ ،‬ط ‪ 0‬دار هومة‪ ،‬الجزائر‪،‬‬
‫‪.0118‬‬
‫‪ -10‬الغوثي بن ملحة‪ ،‬القانون القضائي الجزائري‪ ،‬ط ‪ ،8‬ديوان المطبوعات الجامعية‪،‬‬
‫الجزائر‪.1880 ،‬‬
‫‪ -10‬فؤاد حجري‪ ،‬العقار األمالك العمومية و أمالك الدولة‪ ،‬د ط‪ ،‬ديوان المطبوعات‬
‫الجامعية‪ ،‬الجزائر‪.0118 ،‬‬
‫‪ -18‬ليلى زروقي‪ ،‬عمر حمدي باشا‪ ،‬المنازعات العقارية‪ ،‬ط ‪ ،11‬دار هومة‪ ،‬الجزائر‪،‬‬
‫‪.0118‬‬
‫‪ -10‬محمد حسين منصور‪ ،‬الحقوق العينية األصلية‪ ،‬الملكية و الحقوق المتفرعة عنها‪-‬‬
‫أسباب كسب الملكية‪ ،‬دار الجامعة الجديدة للنشر‪ ،‬اإلسكندرية‪.0118 ،‬‬
‫‪ -11‬محمد وحيد الدين سوا‪ ،‬حق الملكية‪ ،‬د ط‪ ،‬مكتبة دار الثقافة للنشر والتوزيع‪،‬‬
‫األردن‪.1880 ،‬‬
‫‪ -18‬مكي دركوس‪ ،‬الموجز في علم اإلجرام ‪ ،‬د ط‪ ،‬ديوان المطبوعات الجامعية‪،‬‬
‫الجزائر‪.0118 ،‬‬
‫‪ -01‬نبيل إبراهيم سعد‪ ،‬الحقوق العينية األصلية أحكامها ومصادرها‪ ،‬د ط‪ ،‬منشأة‬
‫المعارف‪ ،‬اإلسكندرية‪.0111 ،‬‬
‫‪ -01‬وهبة الزحيلي‪ ،‬الفقه اإلسالمي وأدلته‪ ،‬ج ‪،0‬ط ‪ ،0‬دار الفكر‪ ،‬دمشق‪.1810 ،‬‬
‫‪ -00‬يوسف دال ندة‪ ،‬الوجيز في الملكية العقارية الخاصة الشائعة‪ ،‬د ط‪ ،‬دار هومة‬
‫للطباعة والنشر والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪.0110 ،‬‬
‫‪101‬‬
‫ثالثا‪ :‬المذكرات و المقاالت‬
‫بن شارف خديجة‪ ،‬ملكية الشقق‪ ،‬بحث مقدم لنيل شهادة الماجستير في القانون‪،‬‬ ‫‪-1‬‬
‫معهد العلوم القانونية والسياسية‪ ،‬عنابة‪ ،‬سبتمبر ‪.1811‬‬
‫بوشنافة جمال ‪ ،‬محاضرات في مقياس المدخل للقانون العقاري‪ ،‬جامعة الدكتور‬ ‫‪-0‬‬
‫يحي فارس المدية‪.0118-0111 ،‬‬
‫بوقارة مريم‪ ،‬إدارة الملكية العقارية المشتركة وحمايتها في التشريع الجزائري‪ ،‬مذكرة‬ ‫‪-8‬‬
‫تخرج لنيل شهادة الماستر‪ ،‬تخصص قانون عقاري‪ ،‬جامعة قسنطينة‪.0110-0118 ،‬‬
‫خالد حراق ‪ ،‬النظام القانوني للملكية المشتركة في التشريع الجزائري‪ ،‬مذكرة لنيل‬ ‫‪-0‬‬
‫شهادة الماستر في القانون الخاص‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة قسنطينة‪.0110-0118 ،‬‬
‫دروازي عمار‪ ،‬آليات إدارة الملكية العقارية المشتركة في التشريع الجزائري‪ ،‬مذكرة‬ ‫‪-0‬‬
‫تخرج لنيل شهادة الماجستير في العلوم القانونية‪ ،‬تخصص قانون عقاري‪ ،‬كلية الحقوق‪،‬‬
‫باتنة‪.0111-0111 ،‬‬
‫عبد الرزاق بودريوة ‪ ،‬أثر تنازل الدولة عن أمالكها في تسيير الملكية المشتركة‪،‬‬ ‫‪-8‬‬
‫مداخلة ألقيت بالملتقى الدولي للتسيير العقاري‪ ،‬الجزائر ‪ ،‬جوان ‪.0111‬‬
‫غواس حسينة‪ ،‬اآلليات القانونية لتسيير العمران ‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماجستير‬ ‫‪-0‬‬
‫في القانون العام فرع اإلدارة العامة القانون وتسيير اإلقليم‪ ،‬جامعة قسنطينة‪-0111 ،‬‬
‫‪.0110‬‬
‫ليلى بورنان‪ ،‬التسيير العقاري داخل الوكالة الوطنية لتحسين وتطوير السكن‪،‬‬ ‫‪-1‬‬
‫مذاخلة ألقيت بالملتقى الوطني للتسيير العقاري و الجزائر‪.0111 ،‬‬
‫هدوري محمد‪ ،‬نظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية‪ ،‬مذكرة مقدمة لنيل درجة‬ ‫‪-8‬‬
‫الماستر في العلوم القانونية‪ ،‬فرع القانون العقاري‪ ،‬تخصص قانون العمران و التهيئة و‬
‫التعمير‪ ،‬جامعة قسنطينة‪.0111-0111 ،‬‬
‫‪102‬‬
103
‫الفـــهرس‬
‫الصفحة‬ ‫العنوان‬
‫أ‬ ‫مقدمة ‪.........................................................................‬‬
‫‪60‬‬ ‫المبحث األول‪ :‬مفهوم الملكية العقارية المشتركة‪...............................‬‬
‫‪60‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬تعريف الملكية العقارية المشتركة وخصائصها‪..............‬‬
‫‪60‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬تعريف الملكية العقارية المشتركة‪.............................‬‬
‫‪31‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬خصائص الملكية العقارية المشتركة‪...........................‬‬
‫‪31‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬الطبيعة القانونية للملكية العقارية المشتركة‪...........‬‬
‫‪31‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬التكييف القانوني للملكية المشتركة‪.............................‬‬
‫‪13‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬طبيعة حق الشريك في الملكية المشتركة‪.......................‬‬
‫‪12‬‬ ‫المبحث الثاني‪ :‬نشأة الملكية العقارية المشتركة‪................................‬‬
‫‪12‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬التطور التاريخي للملكية العقارية المشتركة‪..................‬‬
‫‪12‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬مرحلة ما قبل االحتالل الفرنسي‪...............................‬‬
‫‪12‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬مرحلة االحتالل الفرنسي‪......................................‬‬
‫‪10‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬التطور القانوني للملكية العقارية المشتركة‪...................‬‬
‫‪10‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬من سنة ‪3101‬إلى ما قبل القانون المدني‪......................‬‬
‫‪12‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬من سنة ‪ 3192‬إلى سنة ‪..............................3111‬‬
‫‪13‬‬ ‫الفرع الثالث‪ :‬من سنة ‪ 3111‬إلى ما بعد صدور مرسوم ‪...........21/12‬‬
‫‪10‬‬ ‫المبحث الثالث‪ :‬مشتمالت الملكية العقارية المشتركة‪............................‬‬
‫‪10‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬األجزاء الخاصة‪...........................................‬‬
‫‪10‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬تعريف األجزاء الخاصة‪.......................................‬‬
‫‪103‬‬
‫‪10‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬تعيين األجزاء الخاصة‪.......................................‬‬
‫‪19‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬األجزاء المشتركة‪..........................................‬‬
‫‪19‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬تعريف األجزاء المشتركة‪......................................‬‬
‫‪11‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬آليات تحديد أجزاء الملكية المشتركة ‪.........................‬‬
‫‪21‬‬ ‫الفرع الثالث‪ :‬أصناف األجزاء المشتركة‪....................................‬‬
‫‪22‬‬ ‫المبحث األول‪ :‬إدارة وتسيير الملكية العقارية المشتركة‪.........................‬‬
‫‪22‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬جمعية الشركاء‪............................................‬‬
‫‪21‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬تكوينها‪.......................................................‬‬
‫‪26‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬صالحيات الجمعية العامة‪..................................‬‬
‫‪26‬‬ ‫الفرع الثالث‪ :‬تسيير الجمعية العامة‪........................................‬‬
‫‪29‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬المتصرف‪.................................................‬‬
‫‪29‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬تعيين المتصرف‪..............................................‬‬
‫‪21‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬اختصاصات المتصرف‪.......................................‬‬
‫‪03‬‬ ‫الفرع الثالث‪ :‬انتهاء مهام المتصرف‪......................................‬‬
‫‪02‬‬ ‫المبحث الثاني‪ :‬أثار الملكية العقارية المشتركة‪.................................‬‬
‫‪02‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬حقوق المالك الشركاء في الملكية العقارية المشتركة‪.........‬‬
‫‪02‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬حقوق المالك على األجزاء الخاصة‪...........................‬‬
‫‪09‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬حقوق المالك على األجزاء المشتركة‪..........................‬‬
‫‪93‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬التزامات المالك الشركاء في الملكية العقارية المشتركة‪.......‬‬
‫‪93‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬واجبات المالك الشريك تجاه الجمعية العامة‪....................‬‬
‫‪99‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬واجبات المالك الشريك اتجاه بقية الشركاء‪.....................‬‬
‫‪104‬‬
‫‪87‬‬ ‫المبحث الثالث‪ :‬حماية الملكية المشتركة و منازعاتها‪...........................‬‬
‫‪91‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬حماية الملكية العقارية المشتركة‪.........................‬‬
‫‪91‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬القيود القانونية لعملية البناء‪...................................‬‬
‫‪26‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬اإلجراءات المتخذة أثناء البناء‪.................................‬‬
‫‪21‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬منازعات الملكية العقارية المشتركة‪..........................‬‬
‫‪21‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬تحديد المسؤوليات في الملكية المشتركة‪........................‬‬
‫‪22‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬الدعاوى القضائية في الملكية المشتركة‪........................‬‬
‫‪22‬‬ ‫الفرع الثالث‪ :‬كيفية ممارسة الدعوى القضائية‪...............................‬‬
‫‪94‬‬ ‫خاتمة ‪.........................................................................‬‬
‫‪19‬‬ ‫قائمة المراجع ‪.................................................................‬‬
‫‪361‬‬ ‫الفهرس ‪.......................................................................‬‬
‫‪105‬‬

النظام القانوني للملكية العقارية المشتركة

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

النظام القانوني للملكية العقارية المشتركة

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

‫وزارة التعلمي العايل و البحث العلمي‬

‫جــامعــــة الشهيد محه خلرض الـــوادي‬

‫حتت ارشاف الاس تاذ‪:‬‬ ‫اعداد الطالبة‪:‬‬

‫الس نة اجلامعية ‪0215/0214 :‬‬

‫{ وَاذْكُرُوا إِذْ جَعَلَكُمْ خُلَفَاءَ مِنْ بَعْدِ عَادٍ‬

‫وَبَوَّأَكُمْ فِي الْأَرْضِ تَتَّخِذُونَ مِنْ سُهُولِهَا‬

‫قُصُورًا وَتَنْحِتُونَ الْجِبَالَ بُيُوتًا ۖ فَاذْكُرُوا آلَاءَ اللَّهِ‬

‫وَلَا تَعْثَوْا فِي الْأَرْضِ مُفْسِدِينَ }‬

‫صدق اهلل العظيم‬

‫‪ ‬ما المقصود بالملكية العقارية المشتركة؟‬

‫الفصل األول‪ :‬ماهية الملكية العقارية المشتركة‬

‫المطلب األول ‪ :‬تعريف الملكية العقارية المشتركة وخصائصها‬

‫‪ -1‬مريم تومي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.08:‬‬

‫‪ -1‬عبد الرزاق أحمد السنهوري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.033-032:‬‬

‫‪ -1‬مريم تومي ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.02 :‬‬

‫‪ -1‬محمد حسين منصور‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.022:‬‬

‫‪ -1‬حمدي باشا عمر‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.02 :‬‬

‫‪ -1‬المرسوم ‪ 034/08‬المؤرخ في ‪ 0008/13/53‬المنظم إلثارة الضجيج‪ (.‬أنظر دروازي عمار)‪.‬‬

‫المطلب األول‪ :‬التطور التاريخي للملكية العقارية المشتركة‬

‫المطلب الثاني ‪ :‬التطور القانوني للملكية العقارية المشتركة ‪:‬‬

‫المطلب األول ‪ :‬األجزاء الخاصة‬

‫المطلب الثاني‪ :‬األجزاء المشتركة‬

‫‪ -1‬يوسف دال نده‪،،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.30:‬‬

‫‪ -1‬يوسف دالنده‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.35-30:‬‬

‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام الملكية العقارية المشتركة‬

‫المطلب األول‪ :‬جمعية الشركاء‬

‫المطلب الثاني‪ :‬المتصرف‬

‫المطلب األول‪ :‬حقوق المالك الشركاء في الملكية العقارية المشتركة‬

‫المطلب األول ‪ :‬حماية الملكية العقارية المشتركة‬

‫المطلب الثاني ‪ :‬منازعات الملكية العقارية المشتركة‬

‫و لقد توصلت من خالل هذه الدراسة الىجملة من النتائج‪:‬‬

‫‪ -/1‬أن الملكية المشتركة هي شكل من أشكال التنظيم الجديد للعقار‪.‬‬

‫‪ -/11‬تحديد مسؤوليات كل من المالك الشريك و الجمعية العامة و المتصرف كلهم اتجاه‬

‫ونتيجة لما تم ذكره ولإلحاطة أكثر بهذه الدراسةنطرح اإلشكالية التالية‪:‬‬

‫ما مدى الحماية القانونية المقررة للملكية العقارية المشتركة في التشريع‬

‫‪ ‬ما المقصود بالملكية العقارية المشتركة؟‬

‫القرآن الكريم‬ ‫‪-‬‬

‫‪ - 0‬المرسوم رقم ‪ ،10/08‬المؤرخ في ‪ ،1808/18/10‬المتضمن شروط بيع المساكن‬

‫‪ 8‬المرسوم رقم ‪ ،10/08‬المؤرخ في ‪ ،1808/10/18‬المتضمن شروط بيع المساكن‬

‫المرسوم رقم ‪ ،80/08‬المؤرخ في ‪ ،1808/10/01‬المتعلق بنظام األمن من‬ ‫‪-0‬‬

‫‪ - 18‬المرسوم رقم ‪ ،111/18‬المؤرخ في ‪ ،0118/18/11‬يحدد كيفيات تعيين‬

‫‪-1‬األمر رقم ‪ ،110/80‬المؤرخ في ‪ ،1880/10/18‬المتعلق بتمديد التشريع إلى غاية‬

‫األمر رقم ‪ ،110/88‬المؤرخ في ‪ ،1888/10/18‬المتضمن انتقال األمالك‬ ‫‪-0‬‬

You might also like