rite} He Rteaniea eae crear Per roma ele [ook Mbit tales TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCION No. - ol) -2019-SUNARP-TR-L Lima, 09 AGO. 2019 APELANTE : ALFONSO MIER Y TERAN FLORES TITULO : N°. 2033272 del 10/9/2019. RECURSO :H.T.D. N° 1222 del 21/5/2019. GISTRO : _ Predios de Lima TO : Compraventa de acciones y derechos ‘SUMILLA : TRANSFERENCIA DE CUOTA IDEAL “Si el objeto del contrato es la transferencia de una cuota ideal, el hecho que las partes hayan expresado el equivalente de dicha cuota ideal en un dea fisica del predio no cambia el objeto del acto juridico, por cuanto el acto materia de inscripcién no esta referido a la inscripcién de una subdivisién o independizacién de una parte del predio.” ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA Mediante el titulo venido en grado de apelacién se solicita la inscripcién de la compraventa del 7.25% de acciones y derechos del predio inscrito en la partida electronica N° 49067253 del Registro de Predios de Lima, otorgada por Jorge Alfredo Jess Mac Hay Solimano a favor de Alfonso Fernando Mier y Teran Flores. Para dicho efecto se adjuntan los siguientes documentos: - Parte notarial de la escritura publica del 30/3/2009 expedido por el notario. del Callao José Luis Jessen Hurtado. - Parte notarial de la escritura publica del 24/8/2018 expedido por el notario. de Lima Oscar Eduardo Gonzalez Uria - Escrito de subsanacién del 22/1/2019 suscrito por Alfonso Mier y Teran Flores. - Escrito de subsanacién del 3/4/2019 suscrito por Alfonso Mier y Teran Flores. - Parte notarial de la escritura publica del 27/4/2019 expedido por el notario de Lima Oscar Eduardo Gonzalez Uria. DECISION IMPUGNADA El registrador ptiblico del Registro de Predios de Lima Alex Diaz Yoplac formuld observacién al titulo en los siguientes términos: Sefior(es): En relacién con dicho Titulo, manifiesto que en el mismo adolece de defecto subsanable, siendo objeto de la(s) siguiente(s) observacién(es), acorde con la(s) norma(s) que se cita(n):RESOLUCION No. - ‘.0!! -2019-SUNARP-TR-L ACTO: COMPRAVENTA DE ACCIONES Y DERECHOS Por reingresado el presente titulo, en mérito al cual se acompajia la escritura publica actaratoria de fecha 27/04/2019 en el sentido que se la misma precisa que la compraventa objeto de transferencia comprende el 7.25% de acciones y derechos del inmueble registrado en la partida N° 49067253. Al respecto, se le indica que el instrumento notarial presentado no subsana la observacién realizada con fecha anterior, por cuanto existiendo declaratoria de fabrica y reglamento interno del Edificio Multicomercial inscrita en la partida antes citada, deberé cumplirse previamente con lo dispuesto por el Art. 115 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, en el sentido que para ISCI actos que impliquen variacién de titularidad dominial respecto de parte de predios inscritos debe procederse a su previa independizacién. Por lo expuesto, se reitera la observacién de fecha anterior en todos sus extremos: “Es objeto de transferencia el inmueble signado como Local Comercial 640 de la ‘Av. La Encalada con un area de 136 m2 con una representacién en la alicuota de! 7.25% de acciones y derechos del inmueble registrado en la partida N° 49067253. Al respecto, se han verificado los antecedentes registrales del predio advirtiendo que en mérito al titulo archivado N° 154791 del 31/10/1995 se ha registrado por escritura piiblica de! 27/10/1995 la declaratoria de fabrica y reglamento interno del Edificio Multicomercial, de 2 niveles, incluyendo en el primer piso un mercado, un supermercado, 15 locales comerciales y 12 estacionamientos; y en el segundo piso existen 12 secciones o unidades inmobiliarias. En tal sentido, el bien objeto de transferencia no se adeciia al antecedente registral del predio, resultando improcedente determinar fisicamente la alicuota transferida existiendo fabrica declarada de acuerdo a lo descrito en el parrafo anterior; por lo que deberd cumplirse previamente con lo dispuesto por el Art. 15 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, en el sentido que para inseribir actos que impliquen variacién de titularidad dominial respecto de parte de predios inscritos debe procederse a su previa independizacién, de conformidad con los requisitos previstos en este Reglamento, siendo éste procedimiento de la independizacion de unidades bajo el régimen de propiedad exclusiva y propiedad comin con adecuacién al regiamento interno registrado en el asiento b-8 y la declaratoria de fabrica del asiento b-7 de la Ficha 1129203-F y 1129203-D. Una vez registrada la independizacion, debera la compraventa ser objeto de ratificacién por los demas copropietarios del predio. Base legal: Art. 115 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Arts. Ill, V, X, del T.P. 26%, 29°, 31°, 32°, 33° y 40" TUO RGRP / Arts. 2009", 2011" ee. FUNDAMENTOS DE LA APELACION El recurrente sustenta su recurso de apelacién sobre la base de los siguientes fundamentos: - La observacién parte de una premisa errada con respecto al bien objeto de la compraventa, asi como de una inexacta callficacion de los instrumentos notariales que sustentan la rogatoria. Esta anomalia ha traido como consecuencia la aplicacién indebida del Art. 115 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios en desmedro del Art. 977 del Cédigo Civil, el mismo que establece el derecho de cada copropietario de disponer de su cuota ideal.RESOLUCION No. - ‘\)_ -2019-SUNARP-TR-L - Conforme se desprende de la escritura publica del 27/4/2019, las partes han modificado de forma expresa el objeto de! contrato sefialando que el mismo consiste en la transferencia de 7.25% de las acciones y derechos sobre el inmueble inscrito en la partida N° 49067253 del Registro de Predios de Lima, resulta a todas luces incorrecta la observacién al insistir y sefialar que el objeto de venta corresponde el inmueble signado como Local Comercial 640 de la Av. La Encalada con un area de 136.00 m2. - Quedando claro que el objeto materia de venta consiste en acciones y derechos correspondientes al inmueble sujeto al régimen de copropiedad, la aplicacién del art. 115 del Reglamento de Inscripciones de Predios no resulta aplicable, toda vez que la transferencia de una alicuota no constituye una venta de una parte determinada del predio, no siendo necesario para ello la independizacién exigida por el registrador por tratarse de cuotas ideales. - Se ha cumplido con lo dispuesto por el literal d) del articulo 13 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, esto es, al tratarse de una venta de cuotas ideales se ha expresado claramente de tal circunstancia haciéndose mencién expresa del transferente. Igualmente, se ha dado cabal cumplimiento a lo establecido por el articulo 96 del mismo reglamento, ya que el titulo materia de rogatoria se ha cumplido con sefialar la cuota ideal (7.25%) con respecto a la totalidad del predio que es objeto de la enajenacién ANTECEDENTE REGISTRAL La edificacién ubicada en la avenida Encalada N° 604, 620, 640, 652, 664, 674, 680, 692, 698, 704, 722, avenida Primavera N° 1547, 1551, 1553, 1575, 1575, 1599, pasaje Molino N° 105, 107, 109, 113, 117, 119, 121, 127, 131, 133, 137, 141 — Sub lote 1-D manzana R-, urbanizacién Centro: Comercial Monterrico, distrito de Santiago de Surco, provincia y departamento de Lima, se encuentra inscrito en la ficha N° 1129203 que continua en la partida electronica N° 49067253 del Registro de Predios de Lima. En el asiento C 00003 corre inscrito que Gustavo Bauer Cotrina y Alfonso Mier y Terén Galvez adquirieron el dominio de! inmueble en mérito a escritura publica del 11/11/1999 extendida ante notario de Lima Ramén Espinosa Garreta como consecuencia del proceso de otorgamiento de escritura publica seguido ante el 52° Juzgado Especializado en lo Civil de Lima en rebeldia del Centro Comercial Monterrico S.A. (titulo archivado N° 95906 del 23/5/2001). En el asiento C 00005 corre registrado que Marina Elvira Flores Barbaran de Mier y Teran, Luz Marina Mier y Teran Flores, Maria del Pilar Mier y Teran Flores, Ana Maria Mier y Teran Flores y Alfonso Fernando Mier y Tern Flores, adquirieron, en via de sucesién testamentaria, los derechos y acciones que sobre el inmueble correspondian al causante Alfonso Mier y Teran Galvez. En el asiento C 00006 corre inscrito que Jorge Alfredo Jess Mac Hay Solimano ha adquirido las acciones y derechos que sobre el inmueble correspondian a Marina Elvira Flores Barbaran de Mier y Teran, Luz Marina Mier y Teran Flores, Maria del Pilar Mier y Teran Flores, Ana Maria Mier y Teran Flores y Alfonso Fernando Mier y Terdn Flores.vi. RESOLUCION No. - QO) -2019-SUNARP-TR-L En el asiento C 00007 corre registrado que Lilian Isabel Gilabert Suarez viuda de Bauer, Talia Azucena Bauer Gilabert, Maria Isabel Bauer Gilabert, Martha Clotilde Bauer Gilabert, Loreley Maria Bauer Gilabert, Rodrigo Gustavo Bauer Gilabert y Ana Teresa Bauer Pretell adquirieron, en via de sucesién intestada, el dominio de las acciones y derechos que sobre el inmueble le correspondian a Rubén Gustavo Bauer Cotrina. En el asiento C 00008 corre inscrito que las acciones y derechos adquiridas por Gustavo Bauer Cotrina (asiento C 00003) tienen la calidad de bienes \sociales, esto es, correspondian a la sociedad conyugal conformada por Rubén Gustavo Bauer Cotrina y Lilian Isabel Gilabert Suarez. En el asiento C 00009 corre registrado que Lilian Isabel Gilabert Suarez viuda de Bauer adquirié las acciones y derechos que le correspondian al causante Rodrigo Gustavo Bauer Gilabert. En el asiento C 00011 corre inscrito que Pedro Pablo Bauer Gilabert fue declarado heredero del causante Rubén Gustavo Bauer Cotrina, como consecuencia de la peticién de herencia seguida ante el 29° Juzgado Especializado en lo Civil de Lima. En el asiento C 00013 corre registrado que Pedro Pablo Bauer Gilabert, Maria Isabel Bauer Gilabert, Loreley Maria Bauer Gilabert, Talia Azucena Bauer Gilabert y Martha Clotilde Bauer Gilabert adquirieron, en via de sucesi6n intestada, el dominio de las acciones y derechos que sobre el inmueble le correspondian a Lilian Isabel Gilabert Sudrez viuda de Bauer. En el asiento C 00014, rectificada por los asientos C 00015 y C 00016, corte inscrito que la sociedad conyugal conformada por Mario Leoncio La Torre Diaz e Hilda Mazanet Alava ha adquirido mediante compraventa acciones y derechos sobre la tienda 11 En el asiento C 00017 consta inscrita la compraventa del 2.75% de acoiones y derechos del predio otorgada por Ana Teresa Bauer Pretell a favor de Supermercados Peruanos S.A. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Mirtha Rivera Bedregal. Con el informe oral del abogado Miguel Fabricio Trillo Macha De lo expuesto y del andlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestién a determinar es la siguiente: - Cuando se transfiere una cuota ideal y en el mismo titulo de transferencia se sefiala la equivalencia de dicha cuota ideal en un drea fisica del predio, Zel bien objeto de transferencia es una cuota ideal o una parte material del predio? ANALISIS 1. De acuerdo a lo dispuesto en el primer parrafo del articulo 2011 del Cédigo Civil’, los Registradores y el Tribunal Registral en sus respectivas " Articule 2011.- Los Registradores califcan la logalidad de los documentos on cuya virud se solicit la inseripeion, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, {de sus antecedantes y de los asientos de los registros pablicos. (.).RESOLUCION No. - 99\)_ -2019-SUNARP-TR-L instancias califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcién, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Publicos. En el mismo sentido, el segundo parrafo del articulo V del Titulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Publicos establece que la calificacién comprende la verificacién del cumplimiento de las formalidades propias del titulo y la capacidad de los otorgantes, asi como la validez del acto que, contenido en el titulo, constituye la causa directa e inmediata de la inscripcién. Seguidamente, precisa la mencionada norma que la calificacién también comprende la verificacin de los obstaculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condicién de inscribible de! acto o derecho y que dicha calificacién se realiza sobre la base del titulo presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente al titulo presentado y complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro. 2. De igual modo, dentro de los alcances de Ia calificacién registral, el aiticulo 32 del Reglamento General de los Registros Publicos establece que el Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los titulos ingresados para su inscripcién, deberan: a) Confrontar la adecuacién de los titulos con los asientos de inscripcién de la partida registral en la que se habra de practicar la inscripcidn; y, complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimacion de aquellos. (...) d) Comprobar que ‘el acto 0 derecho inscribible, asi como los documentos que conforman el titulo, se ajuste a las disposiciones legales sobre la materia y cumplan los requisitos establecidos en dichas normas. (...).” 3. En toda transferencia de bienes, es fundamental identificar indubitablemente cual es el bien objeto de transferencia. Por ello, en todo titulo en virtud del cual se solicita la inscripcién de la transferencia de un bien debe constar con claridad cudi es el bien transferido. Si no fuera asi, esto es, si no se indicara cudl es el bien objeto de transferencia o la indicacién fuera vaga, ambigua, imprecisa o contradictoria, debe formularse observacién. Ello es fundamental en atencién a los efectos de la inscripcién, principalmente la legitimacién y la fe publica registral. Asi, la identificacién precisa del bien objeto de transferencia permite en primer lugar determinar la partida registral en la que corre registrado el bien, conforme al principio de folio real, segun el cual por cada predio se abrira una partida registra. Una vez determinada la partida registral que corresponde al bien materia de transferencia, el Registrador podré evaluar si se cumple con el principio de tracto sucesivo y si existen obstdculos en la partida que impidan la inscripci6n. 4. En lo que respecta al bien objeto de transferencia, debe constar con claridad en el titulo si se transfiere la propiedad exclusiva del bien o una cuota ideal del mismo. Al respecto, un bien puede pertenecer a una sola persona o a dos o mas personas. Cuando un bien pertenece a dos o mas personas, estamos ante la figura de la copropiedad, conforme a la que el bien pertenece por cuotas ideales a sus copropietarios.RESOLUCION No. - || -2019-SUNARP-TR-L En la copropiedad, regulada en los articulos 969 y siguientes del Cédigo Civil, cada copropietario tiene derecho a usar y disfrutar integramente el bien comun. Ninguno de los copropietarios tiene derecho a propiedad exclusiva sobre parte alguna del bien la copropiedad es el derecho real que recae sobre un bien por cuotas les 0 partes indivisas, de manera que cada condémino puede disponer mente de su parte indivisa La copropiedad puede surgir por acto entre vivos - por ejemplo, cuando el Unico propietario de un predio transfiere una cuota ideal del mismo -, 0 mortis causa. Conforme al articulo 977 del Cédigo Civil, cada copropietario puede disponer de su cuota ideal. 5. El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios ha contemplado expresamente la inscripcion de la transferencia de cuotas ideales, estableciendo en el articulo 13 literal d) que en el asiento de inscripcién, en los casos en los que se transfiera cuotas ideales, debe precisarse dicha circunstancia asi como hacerse mencién expresa del transferente. Asimismo, el articulo 96% del mismo Reglamento dispone que debera indicarse en el asiento la cuota ideal con respecto a la totalidad del predio que es objeto de la enajenacién, circunstancia que debe constar expresamente en el titulo. Esta norma tiene por finalidad publicitar con precision los alcances del derecho inscrito, para brindar una informacién completa a terceros, de conformidad con el principio registral de especialidad?. 6. La determinacién del derecho real es uno de los contenidos del principio de especialidad regulado en el numeral IV del Titulo Preliminar y en el articulo 50 del Reglamento General de los Registros Publicos, asi como en el precitado articulo 96 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Con relacién a dicho principio, Manzano Solano* sefala que “Para que la publicidad registral produzca el efecto de seguridad juridica pretendido, resulta indispensable precisar o determinar, sin ninguna duda, los 2 Articulo 96.- Transferencia de cuotas ideales de un predio En el caso de transferencias de cuotas ideales, en el asiento se indicara, ademas de los datos provistos en el literal d) del articulo 13, la cuota ideal con respecto a Ia tolalidad del predio que es Ebjato de la enajenacién, circunstancia que debe constar expresamente en el titulo En el caso de transferencia parcial de dos 0 mas copropietarios, debera especifcarse la parte de la ‘uola ideal que cada quien transfiere, ‘Cuando se transfira la integridad de la alicuota que le corresponde a uno de los copropietarios, no se requiere consignar expresamente en el titulo el porcentaje tansferido. 5 Titulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Publicos: Articulo IV.- PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD “Por cada bien o persona juridica se abrird una partida registral independiente, en donde se extenderd la primera inscripcion de aquéllas asi como los actos o derechos posteriores relalivos 2 cada uno, En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que Jo integra, se abriré una sola parida por cada persona natural en la cual se extenderdn los diversos actos inscribibies. Excepelonalmente, podran establecerse ottos elementos que determinen la apertura de una partida registral.” Er principio de especialidad esta ligado a la forma en que se inscriben los actos y derechos en ol Registto. Asi, en virtud del mismo debe quedar claramente establecido los alcances de! derecho de propiedad que se inscribe MANZANO SOLANO, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario para Iniciaciin y Uso de Universitarios. Volumen li, Procedimiento Registral Ordinario. Madrid: Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercanliles de Espafa, Centro de Estudios, Registvales, 1991, pags. 405-408.RESOLUCION No. - 20!\ -2019-SUNARP-TR-L elementos integrantes de la relacién juridico-material que van a ser objeto Ge la misma. Por esta razén, la doctrina hipotecarista habla del principio de especialidad 0 de determinacién, que vale tanto como hablar del principio o regla de necesaria claridad o transparencia.” De conformidad con el principio de especialidad en los casos de transferencia de cuotas ideales sobre predios debe precisarse el porcentaje o proporcién que corresponde al copropietario sobre el bien, porcentaje que debera guardar relacién con Io publicitado por el Registro. En este sentido, lo que el Registro hace es efectuar la publicidad registral del acto traslativo a fin de que los terceros puedan saber quién es el copropietario y la cuota ideal que le corresponde sobre el bien y no la cuota ideal con relacién a la cuota de su transferente, lo cual haria confuso el estudio de la partida registral. La cuota ideal, en consecuencia, debe ser un porcentaje que permita conocer los alcances del derecho de propiedad del titular registral (copropietario), la misma que va a ser oponible conforme a lo dispuesto en el articulo 2022 del Cédigo Civil. 7. En la transferencia de cuotas ideales, con cierta frecuencia, si bien cansta con claridad que el bien objeto de transferencia es una cuota ideal de determinado predio, se sefiala ademas que a la cuota ideal que se transfiere le corresponde una parte material del predio, consignandose su rea y en ocasiones también sus linderos y medidas perimétricas. Esta indicacién de una parte material del predio no puede llevar a conoluir que el bien objeto de transferencia sea una parte material del predio. Ello en razon a que el objeto de transferencia no puede ser, a la vez, una cuota ideal de un predio y una parte material de! mismo. Si se transfiere una cuota ideal, existiré copropiedad, y en tal caso todos los copropietarios tendran derecho a usar y disfrutar el integro del bien y ninguno tendra derecho a propiedad exclusiva sobre parte alguna del bien. En cambio, si se transfiere una parte material del predio no existira tal copropiedad: el adauirente sera propietario exclusivo de la parte que se le transfiere. 8, Los casos de transferencias de cuotas ideales en los que se sefiala que ‘a dicha cuota ideal le corresponde determinada parte material del predio Son con frecuencia aquellos en los que no se retinen atin los requisitos para que proceda la independizacién de la parte material descrita ‘Al respecto debe tenerse en cuenta que, para poder inscribir la transferencia de una parte material de un predio, el titulo debera cumplir los requisites para que proceda la independizacién de dicha parte material, Tequisitos que estén contenidos en los articulos 58 y siguientes del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Esto es, no podria inseribirse en la partida registral de un predio, la transferencia de una parte material del mismo. Asi, en la partida registral de un predio pueden figurar ‘como titulares del derecho de propiedad dos o mds personas, pero siempre on calidad de copropietarios. Sdlo podra inscribirse la propiedad exclusiva Sobre una parte material del predio si esta parte se independiza, 7 Articulo 2022. Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tignen derechos reales sobre los mismos, e preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone. reer sta de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho comin.RESOLUCION No. -QQ\1 -2019-SUNARP-TR-L abriéndosele una partida registral, situacién en la que deja de ser parte de un predio para convertirse en un predio independiente. 9. Resulta claro entonces que en aquellos casos en los que en el titulo que se presenta para su inscripcién se sefiala que se transfiere una cuota ideal de_un predio y a la vez se describe una parte material del predio giialandose que a la cuota ideal “le corresponde” o “es equivalente” dicha V7 payte material, la copropiedad sera transitoria y la intencién de las partes es a gnerle fin en cuanto sea posible Al respecto, el articulo 992 del Cédigo Civil enumera los medios de extincion de la copropiedad: divisién y particién del bien comin, reunién de todas las cuotas partes en un solo propietario, destruccién total o pérdida del bien, enajenacién del bien a un tercero y pérdida del derecho de propiedad de los copropietarios. 10. En el presente caso, se solicita la inscripcién de la compraventa que otorga Jorge Alfredo Jestis Mac Hay Solimano a favor de Alfonso Femando Mier y Teran Flores, respecto del 7.25% de alicuotas que recaen sobre el predio inscrito en la partida N° 49067253 del Registro de Predios de Lima. De la revisién del titulo presentado se advierte que constan los partes notariales de la escritura publica del 30/3/2009, otorgada ante notario del Callao José Luis Jessen Hurtado, y las del 24/8/2018 y 27/4/2019, otorgadas ante notario de Lima Oscar Eduardo Gonzalez Uria. Dichos instrumentos— entre otros — sefialan: te Escritura Publica del 30/3/2009, en la que consta el contrato de compraventa: a Minuta Seftor Notario: Sirvase Usted extender en su Registro de Escrituras Publicas una de compraventa que celebran de una parte don Jorge Alfredo Jesus Mac Hay Solimano (...) y de la otra parte, don Alfonso Fernando Mier y Teran Flores Gy PRIMERO: ANTECEDENTES EL VENDEDOR es propietario del 50% (...) de los derechos y acciones que le corresponden sobre el Sub Lote 1-D de la Manzana R-1 Urb. Centro Comercial Monterrico del distrito de Santiago de Surco, el cual corre inscrito en la partida N° 49067253 de! Registro de la Propiedad Inmueble de Lima. SEGUNDO: OBJETO DEL CONTRATO En virlud del presente contrato EL VENDEDOR se obliga en dar en venta real y enajenacion perpetua a EL COMPRADOR el 7.25% (...) de los derechos y acciones que le corresponden respecto del inmueble Sub / Lote 1-D de la manzana R-1 Urb. Centro Comercial Monterrico del distrito de Santiago de Surco, Siendo que a la fecha no se encuentra inscrita la independizacién de las unidades inmobiliarias que conforman el sub lote 1-D de la manzana R-1 Urb. Centro Comercial Montertico del distrito de Santiago de Surco, a fin de tener plenamente identificado el bien materia del presente contrato, las partes declaran conjuntamente que dicho bien corresponde al local comercial signado con el numero 640 de la avenida La Encalada del mismo Centro Comercial Monterrico cuya area alcanza los 136 mts2 (...).RESOLUCION No. - Qo! ! -2019-SUNARP-TR-L TERCERO: PRECIO Ambas partes convienen en que el precio de venta asciende a la sume de si. 90,000.00 (..) suma que pagada por EL COMPRADOR @ EL VENDEDOR, 9 De'fima del presente documento, siondo constancia de dicho pago la suscripcién del presente documento por ambas partes. CUARTO: EQUIVALENCIA Ambas partes deciaran que entre el bien materia del presente contrato ¥ el precio pactado existe la justa y perfecta equivalencia y que cualquier Fferoncla que hubiere, se hacen mutua y reciproca donacion renunciando 8 ae ecion 0 excepcion que conlleve a invalidar en todo 0 en parte el presente contrato. (...)" (El resaltado es nuestro) Escritura publica del 24/8/2018, primera aclaracién de la compraventa: Segundo: De la Actaracion Por el presente documento ambas partes deciden aclarar la antes mencionada iransferenoia de acciones y derechos, en los siguientes términos: 2:4 El vendedor ejercia el dominio del 50% (...) de las acciones y derechos a bre ol inmueble descrito en la cléusula primera, en calidad de titular de dominio registral. 2.2 En virtud de la transferencia de acciones y derechos efoctuada a favor Ge EL COMPRADOR el mismo que adquiere el 7.25% (...) de las acciones ¥ Gerechos que le corresponde a EL VENDEDOR sobre el inmueble, en tal Sentido EL VENDEDOR conserva el 42.75% (...) del dominio de acciones y derechos del inmueble luego de efectuada la transferencia 2.3 Que la adjudicacion del local comercial N* 640 de la avenida Encalada de} emo Centro Comercial Monterrico, es Gnicamente declarative y responde ia buena de la voluntad de las partes, sin embargo el mismo dependera de th aprobacion y adjudicacién por parte del resto de condéminos y la eventual division y particion del inmueble en caso de no mediar un acuerdo. (...)". El resaltado es nuestro) Escritura piiblica del 27/4/2019, segunda aclaracién de la compraventa: “Cd Clausula Segunda: De la Observacion Que. la escritura referida en el punto anterior ha sido materia de observacion por el sefor registrador del Registro do la Propiedad Inmueble de Lima, Dr. Be Diaz Yoplac, bajo el titulo N° 2033272-2018 de fecha 09 de abril del 2019, por cuanto: “Es objeto de transferencia el inmueblo signado como Local Comercial 640 de lo Av La Encalada con un area de 136 m2 con una representacién en fa Bieugta del 7.25% de acciones y derechos del inmueble registrado en la partida N° 49067253. ‘Al respecto, se han verificado los antecedentes registrales, de! predio Ai vitiendo que en mérito al titulo archivado N° 154791 del 31/10/1995 se ha Tegistrado por escritura pablica del 27/10/1996 la, deciaratoria, de fabrica y feglamento interno del Edificio Multicomercial, de 2 niveles, incluyendo on el primer piso un mercado, un supermercado, 18 locales comerciales, ¥ 12 caemeionamientos: y en el segundo piso existen 12 secciones o unidades arias.RESOLUCION No. - don -2019-SUNARP-TR-L En tal sentido, el bien objeto de transferencia no se adectia al antecedente registral del predio, resultando improcedente determinar fisicamente la alicuota transferida existiendo fabrica declarada de acuerdo a lo descrito en el parrafo anterior; por lo que deberé cumplirse previamente con lo dispuesto por el Art. 18 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, en el sentido que para inscribir actos que impliquen variacién de titularidad dominial respecto de Parte de prodios inscritos debe procederse a su previa independizacién, de conformidad con los requisitos previstos en este Reglamento, siendo éste procedimiento de la independizacién de unidades bajo el régimen de propiedad exclusiva y propiedad comtin con adecuacién al reglamento interno registrado en el asiento b-8 y la declaratoria de fabrica del asiento b-7 de la Ficha 1129203-F y 1129203-D. Una vez registrada la independizacién, deberd la compraventa ser objeto de ratificacion por los demas copropietarios del predio” Clausula Tercera: De la Modificacion y Aclaracién. Que, para efectos de subsanar la observacién antes descrita, los otorgantes bajo los alcances del art. 1351 del Cédigo Civil asi como lo dispuesto en el literal d) del art. 13 y el art. 86 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, proceden a modificar y aclarar el contrato de compraventa de fecha 17 de marzo del 2009, el mismo que fuera elevado a escritura publica con fecha 30 de marzo del 2009, por ante notario del Callao, Dr. José Luis Jessen Hurtado, el cual tendra el siguiente tenor literal: SEGUNDA: OBJETO El vendedor declara y garantiza que es titular de derechos y acciones sobre e! inmueble inscrito en la partida electronica N° 49067253 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima. Por el presente instrumento EL VENDEDOR transfiere a favor del COMPRADOR el 7.25% (...) de los derechos y acciones sobre el inmueble (en adelante Ia alicuota). Por su parte EL COMPRADOR se obliga a pagar a EL VENDEDOR el precio de venta, en la forma, modo y oportunidad pactada. (...)". (El resaltado es nuestro). Conforme se puede apreciar, en el contrato primigenio, el vendedor, Jorge Alfredo Jesus Mac Hay Solimano, declara ser propietario del 50% de las, acciones y derechos del predio inscrito en la partida N° 49067253 del Registro de Predios de Lima, transfiriendo el 7.25% al comprador; ademas, sefialaba que dichas acciones y derechos representaban al local comercial signado con el numero 640, con un area de 136.00 m2. Posteriormente, a efectos de precisar el contenido del contrato y a causa de la observacién formulada por la primera instancia, las partes convienen en modificar la clausula segunda del contrato, estableciendo expresamente que la transferencia efectuada sélo esta referida al 7.25% de cuotas ideales del predio matriz. 11. En ese sentido, queda claro que no es voluntad de las partes la transferencia de una parte fisica del predio (Local Comercial N° 640), sino solo el 7.25% de cuotas ideales sobre el mismo. Asi, siendo que, de la informacién obrante en las clausulas antes citadas se puede concluir que se ha cumplido con la previsién normativa del articulo 96 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, en el sentido que se ha consignado en el titulo la cuota ideal traducida en un porcentaje que con telacién a la totalidad del predio tendré el nuevo copropietario (7.25%), no cabe formular observacién al respecto, mas aun cuando de la lectura de dichas cldusulas se puede establecer claramente que el objetovil. RESOLUCION No. -‘\o\! -2019-SUNARP-TR-L de la compraventa es el porcentaje de cuotas ideales sobre el predio, lo cual constituye la determinacién de la extension del derecho a inscribir. En consecuencia, corresponde revocar la observacién formulada por la Registradora, 42. Estando a lo sefialado, se debe indicar que la circunstancia de encontrarse inscrita la declaratoria de fabrica y reglamento interno de la edificacion no constituye obstaculo para la inscripcion de la transferencia de cuota ideal indicada, en tanto aun el objeto materia de contrato esté referido a la integridad del predio, es decir, comprende todas las secciones de propiedad exclusiva que comprende la edificacion las cuales ain no han sido independizadas. 43. Sin perjuicio de lo indicado, se debe tener en cuenta que de acuerdo a los asientos C0004, C000010, C000014, C000015 y C000016, la sociedad conyugal conformada por Mario Leoncio La Torre Diaz e Hilda Mazanet ‘Alava ha adquirido las acciones y derechos correspondientes a la Tienda 11 del centro comercial matriz. ‘Al respecto, debe mencionarse que si bien la transferencia a favor de la sociedad conyugal sefialada implica una infraccién al principio de especialidad, por el cual se tiene que abrir una partida registral por cada inmueble, ello no puede desconocer que la legitimidad de los alcances del derecho de propiedad de la referida sociedad conyugal se circunscribe a una seccién delimitada de la edificacién, lo cual prevalece frente a la omision en la asignacién de una partida auténoma para dicha seccion. En tal sentido, la presente transferencia de cuotas ideales no podrd alterar los derechos adquiridos por dicha sociedad conyugal respecto de ese predio (tienda 11). Estando a lo acordado por unanimidad, RESOLUCION REVOCAR la observacién por el Registrador Publico del Registro de Predios de Lima al titulo sefialado en el encaty miento, y disponer su inscripcién conforme a los fundamentos dos en la presente resolucion, previo pago de los derechos registrales qe correspondan. 7 Tribunal Registral th. eer \ PE MIRTHA RIVERA BEDREGAL BEATI ENAHERRERA Vocal del Tritunal Registral Vocal del Tribunal Registral ‘rbunatResotuciones2019/2099272-2018.0¢ pinfanies!L.ég