NORMA ABNT NBR BRASILEIRA 14653-2 Segunda edigao 03.02.2011 Valida a partir de 03.03.2011 Avaliagao de bens Parte 2: Iméveis urbanos Assets appraisal Part 2: Appraisal of urban real estate g : 8 8 a 2 g ICS 03,080.99 ISBN 976-85-07-02596-2 8 5 ASSOCIACAO NGmero de referéncia a BRASILEIRA rs i ECS soto ae = TECNICAS paginas @ABNT 2011 Impresse por: GI APOIO DESENY URB VITORIA, ES IMPRESSAOABNT NBR 14653-2:2011 @ABNT 2011 ‘escrito da ABNT. ABNT ‘Av Treze do Malo, 13 - 28° andar £20031-901 - Rio de Janeiro - Ry To: +85 21 3974-2800 Fax: +55 21 9974-2346, abnt@ abnt.org.br wawabntorg.br Exemplar para uso exclusivo - CAIXA ECONOMICA FEDERA\, - 00.360,305/2660-58 ii Impresso por: Gt APOIO DESENV URS VITORIA, ES IMPRESSAO ‘Todos os diraitos reservados. A menos que especiicado de outro modo, nenfuma parte desta publicagao pade ser reproduzida ou utlizeda por qualquer meio, eletSnico ou mecdinico, incluindo fotacopa @ mierolime, sem permissée por © ABNT 2011 - Todos os direitos reservados0512660-58 ECONOMICA FEDERAL - 00.360. : ABNT NBR 14653-2:2011 Refer€ncias normativas. Termos e definigées. Simbotos e termos abreviados.... Classificacao dos iméveis urbanos Quanto ao uso. Quanto ao tipo do imével Quanto ao agrupamento dos iméveis Procedimentos de exceléncia... Atividades basicas. Documentagao.. Legislagao a consultar. Vistoria Caracterizagao da regiao. Caracterizacao do terreno. Caracterizacao das edificagdes e benfeitorias.. Edificagdes e benfeitorias nao documentadas Situagdes especiais Procedimentos metodolégicos. Procedimentos gerais. Métodos para identificar 0 valor de um bem, de seus frutos e direitos. Método comparativo direto de dados de mercado . Método involutive Método da renda. Método evolutivo. ‘Métodos para identificar o custo de um imével Método da quantificagao do cust. Método comparativo direto de cust Especificagao das avaliagées Generalidades..... Métodos comparativo direto de dados de mercado e comparativo direto de custo .22 Método da quantificagao de custo Método involutivo..... Método evolutive Apresentacao do laudo de avaliagao .. Laudo de avaliagdo completo Laudo de avaliacao simplificado Anexos Procedimentos especificos... {© ABNT 2011 - Todos os dios aservados ii 'mpresso por: GI APOIO DESENV URB VITORIA, ES IMPRESSAOABNT NBR 14653-2:2011 11.1 Desapropriagées 11.4.1 Classificagao das desapropriagdes 30 1WA2 11.2 11.24 11.2.2 Critérios.... 11.3 Glebas urbanizave 11.4 Avaliagdo de aluguéts. 11.4.1 Por comparagao direta. 11.4.2 Pela remuneragao do capital.... 11.4.3 Reformas.. 11.5 Liquidagao forgada, Anexo A (normativo) Procedimentos para a utilizagdo de modelos de regressio linear... Aa Introdugao. A2 Pressupostos basicos A.2.1 — Verificagao dos pressupostos do modelo. A214 A212 A.2.1.3 Homocedasticidade Veriticagao da autocorrelagao Colinearidade ou multicolinearidade .. Pontos influenciantes ou “outliers”. Testes de significancia .. Poder de explicagao. Varidveis dicotémicas. Cédigos alocados Cédigos ajustados Diferentes agrupamentos.. Apresentagao do modelo. Avaliagao intervalar.. Anexo B (normativo) Procedimentos para a utilizagao de tratamento por fatores .. Ba Introducao. B2 Recomendagées quanto a amostra.. B3 Saneamento da amostra. Ba Etros de especificacao BS Fatores de homogen 1260-58 RAL -00:360.908 1¢0. BS Efeito de heterogeneizagao.. B7 Avaliagao intervalar. : Anexo C (informative) Recomendagées para tratamento de dados por regressao espacial cA Introdugao. c2 Pressupostos bdsicos c3 Recomendagées... ©.3.1 — Diagnéstico da autocorrelagi €.3.2 _Incorporagao de efeitos de dependéncia espacial ‘Exemplar para uso exclusive - CAIXA ECONOMICA FED! iv © ABNT 2011 - Todos os datos reservadoe !mpresso por: GI APOIO DESENV URB VITORIA, ES IMPRESSAO3 para uso excivsivo - CAIKA ECONOMICA FEDERAL Exer ABNT NBR 14653-2:2011 ‘Anexo D (informative) Recomendacées para a utiliza¢do de andlise envoltéria de dados (envoltéria sob dupla ética) (EDO/DEA)..... Da Introdugao. D2 Pressupostos basicos... Da Recomendacées.. Da £2 Recomendacées. E3 Apresentagao do modelo ... Bibliografia Figuras Figura A.1 —Valores admissiveis quando for adotada a estimativa de tendéncia central Figura A.2 - Valores admissiveis quando for adotado o valor arbitrado. Figura E.1 ~ Modelo de RNA com indicagao das fungées de ativacao utilizadas durante © processo de treinamento... Tabelas Tabela 1 — Grau de fundamentagdo no caso de utilizagdo de modelos de regressao linear. Tabela 2 ~ Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentacao no caso de utilizagaio de modelos de regressao lineal Tabela 3 ~ Grau de fundamentagao no caso de utilizagdo do tratamento por fatores Tabela 4 — Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentagao no caso de utilizagao de tratamento por fatores Tabela 5 — Grau de preciséo nos casos de utilizacdo de modelos de regressao linear ©U do tratamento por fatores Tabela 6 — Grau de fundamentagao no caso da utilizagdo do método da quantificacao de custo de benteitorias. Tabela 7 — Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentacao no caso da utilizagao do método da quantificagao do custo de benfeitorias .. Tabela 8 — Grau de fundamentagao no caso da utilizacao do método involutivo. Tabela 9 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentagao no caso da utilizagao do método involutivo.. Tabela 10 - Grau de fundamentagao no caso da utilizagdo do método evolutivo .. Tabela 11 — Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentagao no caso da utilizagao do método evolutivo. © ABNT 2011 - Todos 08 dries esorvados v Impresso por: GI APOIO DESENV URB VITORIA, ES IMPRESSAO.‘A FEDERAL - 00.960,205/2660-58 Exemplar para uso sxclusivo - CAIXA ECONO! ABNT NBR 14653-2:2011 Prefacio A Associagao Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) ¢ 0 Foro Nacional de Normalizagdo. As Normas Brasileiras, cujo contetido ¢ de responsabilidade dos Comités Brasileiros (ABNT/CB), dos Organismos de Normalizagéo Setorial (ABNT/ONS) e das Comissées de Estudo Especiais (ABNT/CEE), so elaboradas por Comissdes de Estudo (CE), formadas por representantes dos setores envolvidos, delas fazendo parte: produtores, consumidores e neutros (universidades, laboratorios e outros). ‘Os Documentos Técnicos ABNT sao elaborados conforme as regras da Diretiva ABNT, Parte 2. A Associacao Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) chama atengéio para a possibilidade de que alguns dos elementos deste documento podem ser objeto de direito de patente. A ABNT nao deve ser considerada responsavel pela identificagdo de quaisquer direitos de patentes. A ABNT NBR 14653-2 foi elaborada no Comité Brasileiro da Construgao Civil (ABNT/CB-02), pela Comissao de Estudo de Avaliagéo na Construgao Civil (CE-02:134.02). O seu 1® Projeto circulou em Consulta Nacional conforme Edital n? 08, de 18.08.2009 a 16.10.2009, com 0 numero de Pro- Jeto ABNT NBR 14653-2. O seu 2° Projeto circulou em Consulta Nacional conforme Edital n® 07, de 02.07.2010 a 30.08.2010, com o ntimero de 2° Projeto ABNT NBR 14653-2. Esta segunda edi¢ao cancela e substitui a edigéo anterior (ABNT NBR 14653-2:2004), a qual foi tec- nicamente revisada, AABNT NBR 14653, sob o titulo geral “Avaliacao de bens’, tem previsao de conter as seguintes partes: — Parte 1: Procedimentos gerais; — Parte 2: Iméveis urbanos; — Parte 3: iméveis rurais; — Parte 4: Empreendimentos; — Parte 5: Maquinas, equipamentos, instalagdes e bens industriais em geral; — Parte 6: Avaliacdo de bens; — Parte 7: Bens de patriménios histéricos e artisticos. Escopo desta Norma Brasileira em inglés € 0 seguinte: Scope This part of ABNT NBR 14653 specifies procedures for the appraisal process of urban property on the following aspects: 2) typology of urban property; 5) terminology, definitions, symbols and abbreviations; ©) basic activities of the appraisal process; vi ‘© ABNT 2011 - Todos os diets reservados Impresse por: Gi APOIO DESENV URB VITORIA, ES IMPRESSAOABNT NBR 14653- @) basic methodology; ©) specification of appraisals; f) basic requirements of appraisal reports. This part of ABNT NBR 14653 aims to detail the general procedures of ABNT NBR 14653-1, regarding the evaluation of urban properties, including urbanized tracts, standardized units and urban servitudes. 180 excluSWO - CAIXA ECONOMICA FEDERAL -09.360.2 Exemplar pa © ABNT 2011 - Todos os aretos rsrvados vii impresso por: GI APOIO DESENV URB VITORIA, ES IMPRESSAOABNT NBR 14653-2:2011 Introdugao Esta parte da ABNT NBR 14653 ¢ de uso obrigatério em qualquer manifestacao escrita sobre avalia- G40 de imoveis urbanos e visa complementar os conceitos, métodos e procedimentos gerais especifi- cados na ABNT NBR 14653-1 para os servigos técnicos de avaliacdo de iméveis urbanos. Nesta Norma, sao utilizadas as formas verbais em conformidade com a Diretiva ABNT, Parte 2. ‘A forma verbal “deve” é utilizada para indicar os requisitos a serem seguidos rigorosamente. As formas verbais “convém que’, “é recomendavel’, “é recomendado” e “recomenda-se” so utilizadas para indi- car que, entre varias possibilidades, uma é mais apropriada, sem com isso excluir outras, ou que um certo modo de proceder é preferivel, mas ndo necessariamente exigivel. “A FEDERAL - 00,360,208/2660-68 ‘CAIKA ECONOMI =xernplar para uso exch vil © ABNT 2011 - Todos 08 ets reservados Impresso por: GI APOIO DESENY URB VITORIA, ES IMPRESSAOg $ = CAIXA ECONO} para uso excush Exempla NORMA BRASILEIRA ABNT NBR 14653-2:2011 Avaliago de bens Parte 2: Iméveis urbanos 1 Escopo Esta parte da ABNT NBR 14663 fornece os procedimentos para a avaliag&o de iméveis urbanos, quanto a: a) classificagao da sua natureza; b)__instituigao de terminologia, definigdes, simbolos e abreviaturas; ©) descricao das atividades ba: as; 4) definig&o da metodologia basica; ©) especificacao das avaliacdes; f) _requisitos basicos de laudos de avaliagao. Esta parte da ABNT NBR 14653 visa detalhar os procedimentos gerais da ABNT NBR 14653-1, no que diz respeito a avaliagdo de iméveis urbanos, inclusive glebas urbanizaveis, unidades padroniza- das e servidées urbanas. 2 Referéncias normativas Os documentos relacionados a seguir so indispensdveis a aplicagao deste documento. Para refe- réncias datadas, aplicam-se somente as edicdes citadas. Para referéncias nao datadas, aplicam-se as edigdes mais recentes do referido (incluindo emendas). Leis Federais n° 6766/79 e 9785/99, que dispdem sobre 0 parcelamento do solo urbano Decreto Federal n® 81.621/78, que aprova 0 Quadro Geral de Unidades de Medida Decreto-Lei n? 9760/46, que aispde sobre os terrenos de marinha e acrescidos de marinha ABNT NBR 12721:2006, Avaliacao de custos unilérios e preparo de oreamento de construgao para incorporagao de edliticios em condominio — Procedimento ABNT NBR 13752:1996, Pericias de engenharia na construgao civil ABNT NBR 14653-1:2001, Avaliagdo de bens — Parte 1: Procedimentos gerais ABNT NBR 14653-4:2002, Avaliaedo de bens — Parte 4: Empreendimentos (© ABNT 2011 - Todos a8 diets reservados 1 Impresso por; GI APOIO DESENV URB VITORIA, ES IMPRESSAO3 $ z z $ ABNT NBR 14653-2:2011 3 Termos e definigdes Para os efeitos desta Parte da ABNT NBR 14659, aplicam-se os termos @ definigdes da ABNT NBR 14653-1 e os seguintes. 34 aproveitamento eficiente aquele recomendavel ¢ tecnicamente possivel para o local, numa data de referéncia, observada a atual e efetiva tencéncia mercadolégica nas circunvizinhangas, entre os diversos usos permitidos pela legislagao pertinente 3.2 area de servidao Parte do imével serviente diretamente atingida pela servidéo 3.3 rea total de construgao de unidades em condominio rea resultante do somatério da area real privativa e da parcela de area comum a ela atribuida, defini- das conforme a ABNT NBR 12721 34 rea Util da unidade area real privativa, definida na ABNT NBR 12721, subtraida a area ocupada pelas paredes e outros ‘elementos construtivos que impegam ou dificultem sua utilizagao ") 35 BDI Percentual que indica os beneficios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construcéo 36 cédigos ajustados escala extraida dos elementos amostrais originais por meio de modelo de regressao, com a utilizagéo de varidveis dicotémicas, para diferenciar as caracteristicas qualitativas dos imdveis 37 eédigos alocados escala légica ordenada para diferenciar as caracteristicas qualitativas dos iméveis 38 conciliagao dogo do valor final da avaliago, devidamente justificado, em fungao dos resultados obtidos, quando utilizado mais de um método 39 ‘conduta do mercado prdticas predominantes adotadas pelos agentes para influenciar as transagdes 4) _A drea util da unidade nao se confunde com a area privativa nem com a Area total calculadas conforme @ ABNT NBR 12721, usualmente utlizadas nas matriculas dos Registros de Iméveis e nos cadastros municipais para a cobranga de IPTU ¢ outras finalidades 2 © ABNT 2011 -Todos os ciretas reservados Lmpresse por: GI APOIO DESENV URB VITORIA, ES IMPRESSAO0 exclusiva - CAINA ECONOMICA FEDERAL - 00.360.305/2860-58 Exernplar para 3.10 conjuntura do mercado conjunto de circunsténcias, tais como estrutura, conduta e desempenno, que influenciam no compor- tamento do mercado em determinado periodo 3a defeitos construtivos anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaga potencial a satide ou a seguranca do usuario, decorrentes de falhas do projeto, do servigo ou do material aplicado na execugo da construao 3.12 depreciacao fisica Perda de valor em fungao do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias, resultante de decrepi tude, deterioragao ou mutilagao 3.13 desempenho do mercado evidéncias da evolugao do mercado, pela andlise do seu comportamento num determinado periodo de tempo 3.14 desmembramento subdiviséo de um terreno em lotes destinados a edificago, com aproveitamento do sistema vidrio existente, desde que nao implique a abertura de novas vias ¢ logradouros ptiblicos, nem o prolonga- mento, modificagao ou ampliagao dos jd existentes 3.15 dominio direito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta e exclusiva, a0 poder e vontade de alguém 3.16 dominio direto aquele pertencente ao proprietario do imével sob o instituto da enfiteuse 3.47 dominio pleno dominio total, que é a soma do dominio Util com 0 dominio direto 3.18 dominio uti direito atribuido ao enfiteuta de se utilizar do imével, podendo extrair dele seus frutos, vantagens € rendimentos econémicos 3.19 equipamento comunitério benfeitoria que visa atender as necessidades basicas de sade, educagdo, transporte, seguranga ou lazer da comunidade 3.20 entidades técnicas reconhecidas organizaoées e instituigdes, representativas dos engenheiros de avaliagdes e registradas no sistema CONFEAICREA © ABNT 2011 - Todos 0 aries reservados 3 impresso por: GI APOIO DESENV URB VITORIA, ES IMPRESSAONOMICA FEDERAL - 00.360.205/2660-58 0 exclusiva - CAIKA EC Exernplar ABNT NBR 14653-2:2011 3.21 estado de conservacao situagao das caracteristicas fisicas de um bem, em um determinado instante, em decorréncia da sua uilizago € da manutengdio a que foi submetida 3.22 estimador fungao baseada nos dados de uma amostra usada para estimar um parametro da populag&o 3.23 estimativa de tendéncia central estimativa pontual obtida por um estimador de tendéncia central (por exemplo, média) 3.24 estimativa pontual valor obtido para o estimador pontual 3.25 estrutura do mercado decomposigdo analitica dos agentes predominantes no mercado 3.26 frente de referéncia frente da situacao paradigma adotada 3.27 frente projetada Projegao da frente real sobre a normal ao menor dos lados ou a corda, no caso de frente em curva 3.28 frente real comprimento efetivo da linha diviséria do imével com a via de acesso, em projego horizontal 3.29 gabarito de altura altura maxima de uma edificagdo permitida legalmente para um determinado local 3.30 gleba urbanizével terreno passivel de receber obras de infra-estrutura urbana, visando 0 seu aproveitamento eficiente, Por meio de loteamento, desmembramento ou implantagao de empreendimento 3.31 idade estimada aproximagao da idade real do imével, levando em consideragao as suas caracteristicas construtivas, arquiteténicas e funcionais tempo decorrido desde a conclusdo de fato da construgao até a data de referéncia adotada no laudo 3.33 imével alodial aquele livre de quaisquer énus, encargos, foros ou pensdes 4 (©ABNT 2011 - Todos 08 dietos reservados Impresso por: GI APOIO DESENV URB VITORIA, ES IMPRESSAOABNT NBR 14653-2:2011 3.34 imével com vocacao urbana imével em local com caracteristicas, uso, ocupagao, acesso e melhoramentos publicos disponiveis, Que possibilitam sua utilizagdo imediata para fins urbanos 3.35 imével dominante imével que impée restricao a outro, por servidao 3.36 imével paradigma imével hipotético cujas caracteristicas séo adotadas como padrao representativo da regido ou referen- cial da avaliagao 3.37 imével serviente imével que softe restrigao imposta por servido 3.38 imével urbano imével situado dentro do perimetro urbano definido em lei 3.39 Infra-estrutura basica equipamentos urbanos de escoamento das aguas pluviais, iluminacao publica, redes de esgoto sani- tario, abastecimento de aégua potdvel, de energia elétrica publica e domiciliar e as vias de acesso 3.40 intervalo de confianga intervalo de valores dentro do qual est contido 0 parametro populacional com determinada confianga 05/2660-56 3.41 intervalo de predicao estimativa de um intervalo de valores, a partir de dacios de mercado observados, dentro do qual novos dads do mesmo contexto estardo contidos, com determinada probabilidade 3.42 ote porgao de terreno resultante de parcelamento do solo urbano 3.43 loteamento Subdiviséo de gleba em lotes destinados a edificacdes, com abertura de novas vias de circulagao, de logradouros publicos ou prolongamento, moditicagao ou ampliagdo das vias existentes IXA ECONOMICA FEDERAL - 00.360. : 3.44 2 luvas 3 Quantia estabelecida para assinatura ou transferéncia do contrato de locagao, a titulo de remuneragao H do ponto comercial s 3.45 a manutengao a agdes preventivas ou corretivas necessérias para preservar as condigdes normais de utlizagéio de um & bem @ ABNT 2011 - Todos 08 dios resorvados 5 Impresso por: GI APOIO DESENV URB VITORIA, ES IMPRESSAO‘A FEDERAL - 00,360.205/2660-58 10 exclusive - CAIKA ECONOM! Exemplar par x ABNT NBR 14653-2:2011 3.46 modelo dinamico modelo no qual as despesas e receitas sao previstas ao longo do tempo, com base em fluxo de caixa 3.47 modelo estitico modelo que utiliza formulas simpliicadas e que ndo leva em conta o tempo de ocorréncia das despe- sas e receltas 3.48 outlier Ponto atipico, identificado como estranho & massa de dados 3.49 padrao construtivo qualidade das benfeitorias em fungao das especificagdes de projetos, materials, execugo e mao-de- obra efetivamente utilizados na construgo 3.50 pé-direito Gistancia vertical livre entre o piso @ 0 teto 351 percentual de comprometimento de area Felagdo entre a area objeto de gravame e a area total do imével 3.52 Percentual de comprometimento de valor relagao entre os valores da area atingida por um gravame, antes e depois da sua instituigaio 3.53 planta de vaiores Fepresentagao grética ou listagem dos valores genéricos de metro quadrado de terreno ou do imével em uma mesma data 3.54 pélo de influéncia local que. por suas caracteristicas, influencia os valores dos iméveis, em fungao de sua proximidade ‘com 0 elemento avaliando 3.55 Ponto comercial bem intangivel que agrega valor ao imével comercial, decorrente de sua localizagao ¢ expectativa de exploragao comercial 3.56 Ponto influenciante Ponto atipico que, quando retirado da amostra, altera significativamente os parametros estimados ou a estrutura do modelo 3.57 posse etengo ou ocupagao, com ou sem fruigo, de coisa ou direito 6 (© ABNT 2011 - Todos 08 dietos reservados por: GI APOIO DESENV URB VITORIA, ES IMPRESSAOExemplar para uso xclusivo - CAIXA ECONOMICA FEDERAL - 00.360.208/2680-58 ABNT NBR 14653-2:2011 resultado numérico da divisao da area de um lote pela sua frente projetada principal 3.59 quota parte nGimero atribuido a uma fragao ideal 3.60 renda fruto da exploragdo de bens ou direitos, ou aplicacao de capital 3.61 segmento de rea diretamente desmembravel Parte de um terreno com frente para vias ou logradouros publicos oficiais, passivel de aproveitamento econémico ¢ legal 3.62 terreno de fundo aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via publica por um corredor de acesso 3.63 terreno encravado aquele que nao se comunica com a via publica 3.64 terreno interno aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local assemelhado, acessério da malha vidria do Municipio ou de propriedade de particulares, e que nao consta oficialmente na Planta Genérica de Valores do Muni 3.65 terrenos acrescidos de marinha terrenos formados, natural ou artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha 2) 3.66 terrenos de marinha terrenos em uma profundidade de 33 m, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posigso da linha do preamar-médio de 1831, sendo os situados no continente, na costa maritima, nas ilhas @ nas margens dos rios ¢ lagoas, até onde se faca ser luéncia das marés, ou contornando as ilhas situadas em zonas onde se faca sentir a influéncia das marés 3) 3.67 testada medida da frente do imével 2) Ver Decreto Lei n® 9760 de 5/9/1946, Secdio Il, artigo 3° 8) Ver Decreto Lei n® 9760 de 5/9/1946, Seca II, artigo 28 (© ABNT 2011 - Todos 08 tits reservados 7 limpresso por: GI APOIO DESENV URE VITORIA. ES IMPRESSAO0 exclusiva - CAIXA ECONOMICA FEDERA. -00.360,208/2660-58 ABNT NBR 14653-2:2011 3.68 unidade imobilidria padronizada imével de ocorréncia usual e repetitiva no mercado imobiliario, comprovada através de pesquisa espe- cifica, e identificado de acordo com suas caracteristicas construtivas 3.69 validacao Procedimento destinado a testar 0 modelo utilizado na avaliag&o ou o seu resultado (por exemplo, @ utlizagao de dacos de mercado conhecidos, mas nao empregados na elaboragdio do modelo) 3.70 valor arbitrado valor pontual adotado como resultado final da avaliag&o, dentro dos limites do campo de arbitrio esta- belecido nesta norma 3.71 valor depreciavel diferenga entre 0 custo de reproducao da benfeitoria e 0 seu valor residual 3.72 varidveis independentes variéveis que dao contetido ldgico & variagdo dos pregos de mercado coletados na amostra 3.73 varidveis qualitativas varidveis que néo podem ser medidas ou contadas, mas apenas ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem 3.74 variéveis quantitativas variévels que podem ser medidas ou contadas 3.75 variavel dependente varidvel cujo comportamento se pretende explicar pelas varidveis independentes 3.76 varidvel dicotémica varidvel que assume apenas duas posigdes 4) 3.77 variavel “proxy” variavel utlizada para substituir outra de dificil mensuragao ¢ que se presume guardar com ela relagéio Ge pertinéncia, obtida por meio de indicadores publicados ou inferidos em outros estudos de mercado 3.78 vicio anomalia que afeta o desempenho de produtos ou servigos, ou os torna inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuizos materiais ao consumidor 4) As varidveis dicotémicas também so conhecidas na literatura como variéveis binatias, estado’, *zero-um” @ outros termos. 1ummies’, “de 8 ‘© ABNT 2011 -Todos os tetas reservados Impresso por: Gl APOIO DESENY URB VITORIA, ES IMPRESSAO0512660-58 A FEDERAL, - 00.360. 8 2 8 § & g i 8g Exemplar ABNT NBR 14653-2:2011 3.79 vicio construtive vioio que decorre de fala de projeto, de material aplicado na construgo ou de execugao 3.80 vicio de utilizagao vicio que decorre de uso inadequado ou de falha na manutengo 3.81 voeacao do imével uso presumivelmente mais adequado de determinado imével em fungio das caracteristicas préprias @ do entorno, respeitadas as limitacdes legais 4 Simbolos e termos abreviados As notagdes adotadas pelo engenheiro de avaliacSes devem ser devidamente explicitadas no laudo, indicando-se também suas respectivas unidades de medida, de acordo com o Decreto Federal 81621, de 03/05/78. 5 Classificagao dos iméveis urbanos 5) 5.1 Quanto ao uso a) residencial; b) comercial; ¢) industrial; d) institucional; ©) misto 5.2 Quanto ao tipo do imével a) terreno (lote ou gleba); b) apartamento; c) casa; d) _ eseritério (sala ou andar corrido); €) boja; f) galpao; 9) vaga de garagem; 5) Aclassificagao nao é exaustiva. ‘© ABNT 2011 - Todos 0 dritos reservados 9 Impresso por: GI APOIO DESENY URB VITORIA, ES IMPRESSAO8 ‘exclusiva - CAIKA ECONOMIA FEDERAL - 09:360.505/2660. ABNT NBR 14653-2:2011 h) misto; i) hoteis ¢ motéis; 1) hospitals; k)escolas; 1) cinemas ¢ teatros; m) clubes recreativos; 1) _prédios industriais, 5.3. Quanto ao agrupamento dos iméveis a) loteamento; b) condominio de casas; ©) prédio de apartamentos; 4) conjunto habitacional (casas, prédios ou mistos); €) conjunto de salas comerciais; f)_ prédio comercial; 9) Conjunto de prédios comerciais; fh) conjunto de unidades comerciais; i) complexo industrial, 6 Procedimentos de exceléncia Consultar Segao 6 da ABNT NBR 14659-1:2001 7 Atividades basicas E recomendavel que o engenheiro de avaliagdes, ao ser contratado ou designado para fazer uma avaliagdo, esclarega aspectos essenciais para a adogdo do método avaliatorio e eventuais niveis de fundamentagao e precisao que se pretende atingir, entre outros: — finalidade: locagéo, aquisigdo, doago, alienagdo, dacdo em pagamento, permuta, garantia, fins contabeis, seguro, arrematacéo, adjudicagao ¢ outros; — objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de locago; outros valores, tais como: valor fem risco, valor patrimonial, custo de reedieao, valor de liquidacao forgada, valor de desmonte (ver detinicao na ABNT NBR 14653-4:2002); indicadores de viabilidade e outros; — _prazo-limite para apresentagao do laudo; —_condigées a serem utiizadas, no caso de laudos de uso restrit. 10 @ABNT 2011 «Todos 08 ietos reservados limpresso por: GI APOIO DESENV URB VITORIA, ES IMPRESSAO90.360.205/2660-58 .A FEDERAL AIXA ECONOM i ABNT NBR 14653-2:2011 7.1 Documentagao Reportar-se a 7.1 e 7.2. da ABNT NBR 14653-1:2001. 7.2 Legislagao a consultar Recomenda-se consultar as legislagdes municipal, estadual e federal, bem como examinar outras testrgdes (inclusive decorrentes de passivo ambiental) ou incentivos que possam inluenciar no valor 7.3. Vistoria Alem do disposto em 7.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, observar, no que couber, o descrito em 7.3.1 a734. 1 Caracterizagao da regiao — _aspectos gerais: andlise das condigdes econémicas, p ‘© mercado, inclusive usos anteriores atipicos ou estigmas; icas © sociais, quando relevantes para — aspectos fisicos: condigdes de relevo, natureza predominante do solo, condigdes ambientais; localizagao: situagao no contexto urbano, com indicaco dos principais pélos de influéncia; — So € ocupacao do solo: confrontar a ocupagao existente com as leis de zoneamento € uso do solo do municipio, para concluir sobre as tendéncias de modificagao a curto e médio prazos; — infra-estrutura urbana: sistema vidrio, transporte coletivo, coleta de residuos sdlidos, 4gua pota- vel, energia elétrica, telefone, redes de cabeamento para transmissao de dados, comunicagao € televisdo, esgotamento sanitario, Aguas pluviais e gas canalizado; — alividades existentes: comércio, indiistria e servigo; — equipamentos comunitérios: seguranga, educagao, sade, cultura e lazer. 7.3.2 Caracterizagao do terreno — localizagao: situaco na regio e na via publica, com indicagao de limites e confrontagées defini- das de acordo com a posigéio do observador, a qual deve ser obrigatoriamente explicitada; —_utilizaco atual e vocagao, em contronto com a legislagao em vigor; — _aspectos fisicos: dimensdes, forma, topogratia, superficie, solo; — infra-estrutura urbana disponivel; — _restrigées fisicas e legais ao aproveitamento; — sub ou superaproveitamento. 7.8.3 Caracterizagao das edificagées e benteitorias — aspectos construtivos, qualitativos, quantitative e tecnolégicos, comparados com a documenta 40 disponivel; (© ABNT 2011 - Todos 08 dtaitos roservados 1 Iimpresso por: Gi APOIO DESENY URB VITORIA, ES IMPRESSAOABNT NBR 14653-2:2011 — _aspectos arquiteténicos, paisagisticos e funcionais, inclusive conforto ambiental; — adequago da edificagdio em relacao aos usos recomendaveis para a regio; — condigdes de ocupagao; — patologias aparentes como anomalias, avarias, danos construtives e outras, conforme definidas na ABNT NBR 13752 que possam influenciar de forma significativa a variagdo dos precos relati- vos dos elementos amostrais. 7.3.4 Edificagées e benfeitorias néo documentadas No caso da existéncia de edificagdes e benfeitorias que néo constem na documentagdo, observar © disposto em 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001. 7.3.5. Situagdes especiais 7.3.5.1 Vistoria por amostragem Na avaliacdo de conjunto de unidades auténomas padronizadas, é permitida vistoria interna por amos- tragem aleatéria de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omissao no con- trato, 0 engenheiro de avaliagdes deve definir o tamanho da amostra utilizando critérios estatisticos. 7.3.5.2 Impossibilidade de vistoria Quando nao for possivel o acesso do avaliador ao interior do imével, 0 motivo deve ser justificado no laudo de avaliagdo. Neste caso, em comum acordo com o contratante, a vistoria interna pode ser pres- cindida a avaliagéo pode prosseguir com base nos elementos que for possivel obter ou fornecidos pelo contratante, tais como: 5/2660. a) descrigio interna; b) nocasode apartamentos, escritérios ¢ conjuntos habitacionais, a vistoria externa de areas comuns, a vistoria de outras unidades do mesmo edificio e informacdes da respectiva administragao; ©) no caso de unidades isoladas, a vistoria externa. As consideragdes hipotéticas sobre o imével, que configuram a situacdo paradigma, devem estar cla- ramente explicitadas no laudo de avaliagao, 7.3.5.3 Planta de valores CONOMICA FEDERAL - 00.360.20: Nas avaliacdes em massa, a partir de dados cadastrais, recomenda-se vistoria por amostragem, com © objetivo de aferir os critérios e percepgdes considerados no cadastro. 8 Procedimentos metodolégicos Na aplicacéio dos métodos avaliatérios referidos na Segdo 8 da ABNT NBR 14653-1:2001, recomen- dam-se os procedimentos metodoldgicos relacionados em 8.1 a 8.3, 12 © ABNT 2011 - Todos os detos reservados Impresso por: GI APOIO DESENV URB VITORIA, ES IMPRESSAO2660-58 JERAL - 00.360.206) ICA FEDE CAIXA ECONOMI 8.1 Procedimentos gerais 8.1.1 Para a identificagdo do valor de mercado, sempre que possivel preferir o método comparativo direto de dados de mercado, conforme definido em 8.2.1 da ABNT NBR 14653-1:2001. 8.1.2 Quando couber e 0 objetivo for a identificagao do valor de mercado, é recomendavel que sejam apresentadas consideragées quanto ao aproveitamento eficiente do imével. 8.1.3 Nos mercados em transigéo sao recomendaveis a analise e 0 diagnéstico da situagao do mer- cado, eventualmente com a adogao de outro enfoque, procedendo-se a conciliagao. 8.1.4 Métodos utiizados nao detalhados nesta Norma devem ser descritos e fundamentados no trabalho. 8.2 Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos a 1 Método comparativo direto de dados de mercado 8.2.1.1 Planejamento da pesquisa No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende 6 a composigéio de uma amostra represen- {aliva de dados de mercado de iméveis com caracteristicas, tanto quanto possivel, semelhantes As do avaliando, usando-se toda a evidéncia disponivel. Esta etapa — que envolve estrutura e estratégia da pesquisa — deve iniciar-se pela caracterizagao e delimitago do mercado em analise, com 0 auxilio de teorias © conceitos existentes ou hipéteses advindas de experiéncias adquiridas pelo avaliador sobre a formagao do valor. Na estrutura da pesquisa sdo eleitas as varidveis que, em principio, sao relevantes para explicar a tendéncia de formagao de valor ¢ estabelecidas as supostas relagdes entre si e com a varidvel dependente. A estratégia de pesquisa refere-se & abrangéncia da amostragem e as técnicas a serem utilizadas ‘na coleta e andlise dos dados, como a selecao e abordagem de fontes de informagao, bem como @ escolha do tipo de andlise (quantitativa ou qualitativa) @ a elaboragdo dos respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, entre outros). 8.2.1.2 Identificagao das varidveis do modelo 8.2.1.2.1 Variével dependente Para a especificacao correta da variavel dependente, é necessaria uma investigacao no mercado em relacdo a sua conduta e as formas de expresso dos precos (por exemplo, prego total ou unitario, moeda de referéncia, formas de pagamento), bem como observar a homogeneidade nas unidades de medida, 8.21.22 Variave independentes As variaveis independeentes referem-se as caracteristicas fisicas (por exemplo, area, frente), de loca- lizagao (como bairro, logradouro, distancia ao plo de influéncia, entre outros) e econémicas (como oferta ou transagao, época @ condigo do negécio — a vista ou a prazo). As variaveis devem ser esco- liidas com base em teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas variavels consideradas no plane- Jamento da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes na explicacdo do comportamento da varidvel explicada e vice-versa, (@ ABNT 2011 - Todos 08 dretos rsorvados 13 |mpresso por: GI APOIO DESENV URB VITORIA, ES IMPRESSAO512660-58 ei z 3 $ 3 Exemplar para uso excl ABNT NBR 14653-2:2011 Sempre que possivel, recomenda-se a adocdo de varidveis quantitativas. As diferencas qualitativas das caracteristicas dos iméveis podem ser especificadas na seguinte ordem de prioridade: a) pelo emprego de tantas variaveis dicotémicas quantas forem necessérias, especialmente quando a quantidade ce dados for abundante e puderem ser preservados os graus de liberdade necessarios & modelagem estalistica definidos nesta Norma (por exemplo, aplicagdo de condigées booleanas do tipo “maior do que" ou “menor do que’, “sim” ou “nao"); b) pelo emprego de variaveis proxy §), por exemplo: + custos unitarios basicos de entidades setoriais, para expressar padiéo construtivo; * indice fiscal, indice de desenvolvimento humano, renda média do chefe de domietlio, niveis de renda da populagao, para expressar localizagao; * coeficientes de depreciagdo para expressar estado de conservagio das benteitorias; * valores unitérios de lojas em locagao para expressar a localizagdo na avaliagéo de lojas para venda; ©) por meio de cédigos ajustados, quando seus valores so extraidos da amostra com a utilizagéo dos coeticientes de varidveis dicotémicas que representem cada uma das caracteristicas. © modelo intermedirio gerador dos eédigos deve constar no laudo de avaliagdo (ver A.7); 4d) por meio de cddigos alocados construidos de acordo com A.6. 8.2.1.3 Levantamento de dados de mercado 8.2.1.3.1 Observar 0 disposto em 7.4.2 da ABNT NBR 14653-1:2001 8.2.1.3.2 0 levantamento de dados tem como objetivo a obtencao de uma amostra representativa ara explicar 0 comportamento do mercado no qual 0 imével avaliando esteja inserido constitui a base do processo avaliatério. Nesta elapa 0 engenheiro de avaliagdes investiga o mercado, coleta dados ¢ informagées confidveis preferentemente a respeito de negociagdes realizadas e ofertas, contempordineas @ data de referéncia da avaliagao, com suas principais caracteristicas econémicas, fisicas e de localizagao. 8.2.1.3.3 As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possivel @ identificadas. A identificacaio das fontes pode ser dispensada em comum acordo entre as partes contratantes. 8.2.1.3.4 Recomenda-se que os dados de mercado tenham suas caracteristicas veriticadas pelo engenheiro de avaliagoes, 8.2.1.3.5 Os dados de oferta so indicagdes importantes do valor de mercado. Entretanto, devem- Se Considerar superestimativas que em geral acompanham esses precos e, sempre que possivel, quantificd-las pelo contronto com dados de transagdes. 8.2.1.3.6 Na amostragem deve-se sopesar o uso de informagdes que impliquem opinides subjetivas do informante e recomenda-se: @) _visitar cada imével tomado como referéncia, com o intuito de verificar, tanto quanto possivel, todas as informagdes de interesse; 6) Observagao: as varidveis ‘proxy’, conforme definidas em 3.77, ndo devem ser confundidas com a atribuigao de cddigos alocados, nem obtidas de relagdes ou conceitos deduzidos da prépria amostra, 14 (© ABNT 2011 - Todos os detos reservados impresso por: GI APOIO DESENV URB VITORIA, ES IMPRESSAO60,360,208/2660-58 ivo - CAIXA ECONOMICA FEDERAL lmpresso por: GI APOIO DESEN' ABNT NBR 14653-2:2011 b) _atentar para os aspectos qualitativos © quantitativos; ©) confrontar as informacdes das partes envolvidas, de forma a conferir maior confiabilidade aos dados coletados 8.2.1.4 Tratamento de dados 8.2.1.41 Preliminares E recomendavel, preliminarmente, a sumarizagao das informagées obtidas sob a forma de graficos ue mostrem as distribuicdes de frequéncia para cada uma das varidveis, bem como as relagdes entre elas. Nesta etapa, verificam-se 0 equilbrio da amostra, a influéncia das varidveis que presu- ivelmente expliquem a variagao dos pregos a forma dessa variacdo, possiveis dependéncias entre elas, identificagao de pontos atipicos, entre outros. Assim, pode-se confrontar as respostas obtidas no mercado com as crengas a priori do engenheiro de avaliacdes, bem como permitira formulagao de novas hipéteses. Nos casos de transformagao de pagamento parcelado ou a prazo de um dado de mercado para prego a vista, esta deve ser realizada com a adogao de uma taxa de desconto, efetiva, liquida e representa- tiva da média praticada pelo mercado, & data correspondente a esse dado, discriminando-se a fonte. No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamiente e em fung&o da qualidade ¢ da quan- tidade de dados e informagées disponiveis: —_tratamento por fatores: homogeneizagao por fatores e critérios, fundamentados por estudos con- forme 8.2.1.4.2, © posterior andlise estatistica dos resultados homogeneizados. — _tratamento cientifico: tratamento de evidéncias empiricas pelo uso de metodologia cientifica que leve & indugdo de modelo validado para o comportamento do mercado. Deve-se levar em conta que qualquer modelo é uma representaco simplificada do mercado, uma vez Que nao considera todas as suas informacdes. Por isso, precisam ser tomados cuidados cientificos na sua elaboracao, desde a preparacdo da pesquisa e 0 trabalho de campo, até o exame final dos resultados © poder de predigéo do modelo deve ser verificado a partir do grafico de pregos observados na abs- cissa versus valores estimadas pelo modelo na ordenada, que deve apresentar pontos proximos da bissetriz do primeiro quadrante. Alternativamente, podem ser utilizados procedimentos de validagao. ‘A qualidade da amostra deve estar assegurada quanto a: @) correta identificagdo dos dados de mercado, com especificagao © quantificagéo das principals variaveis levantadas, mesmo aquelas no utlizadas no modelo; b) isengdo das fontes de informacao; ©) _identificagdo das fontes de informagao, observada a excegao contida em 8.2.1.3.3; d) ndimero de dados de mercado efetivamente utilizados, de acordo com o grau de fundamentacéio; ®) sua semelhanga com o imével objeto da avaliago, no que diz respeito a sua situacdo, A des- tinagao, a0 grau de aproveitamento © as caracteristicas fisicas; diferencas relevantes perante © avaliando devem ser tratadas adequadamente nos modelos adotados; {8 ABNT 2011 - Todos 08 etitos reservados 15 IRB VITORIA, ES IMPRESSAOICA FEDERAL - 00.960 Innpresso po} ABNT NBR 14653-2:2011 f) insergao de mais de um tipo de agrupamento no mesmo modelo. Nestes casos, o engenheiro de avaliagdes deve se certificar de ter contemplado as diferencas significativas entre esses grupos, sendo obrigatéria a verificagéo da influéncia das interagdes entre as variaveis. Recomenda-se a incluso dos enderecos completos dos dados de mercado. 8.2.1.4.2 Tratamento por fatores © tratamento por fatores ¢ aplicavel a uma amostra composta por dados de mercado com as caracte- risticas mais proximas possiveis do imével avaliando. Os fatores devem ser calculados por metodologia cientifica, como citado em 8.2.1.4.3, justificados do ponto de vista teérico € pratico, com a inclusdo de validago, quando pertinente. Devem carac- terizar claramente sua validade temporal e abrangéncia regional e ser revisados no prazo maximo de quatro anos ou em prazo inferior, sempre que for necessario. Podem ser: ) _calculados e divulgados, juntamente com os estudos que Ihe deram origem, pelas entidades t6c- nicas regionais reconhecidas, conceituadas em 3.20, bem como por universidades ou entidades Publicas com registro no sistema CONFEA/CREA, desde que os estudos sejam de autoria de profissionais de engenharia ou arquitetura; b) deduzidos ou referendados pelo préprio engenheiro de avaliacdes, com a utiizagao de metodolo- gia cientifica, conforme 8.2.1.4.3, desde que a metodologia, a amostragem e os célculos que hes deram origem sejam anexados ao laudo de avaliagao. No caso de utilizacdio de tratamento por fatores, deve ser observado 0 Anexo B. 8.2.1.4.3 Tratamento cientifico Quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir 0 comportamento do mercado e formagao de valores, seus pressupostos devem ser devidamente explicitados e testados. Quando necessério, devem ser intentadas medidas corretivas, com repercusséo na classificagao dos graus de fundamen- tago e precisao. Outras ferramentas analiticas para a indugéo do comportamento do mercado, consideradas de interesse elo engenheiro de avaliagdes, tais como regresséo espacial, andlise envoltdria de dados e redes Neurais artifciais, podem ser aplicadas, desde que devidamente justificadas do ponto de vista tedrico © pratico, com a inclusao de validacao, quando pertinente. Os Anexos C, D e E apresentam de forma resumida as caracteristicas e fundamentos bdsicos dessas {ferramentas analiticas, em carater informativo, visando sua difusdo para o desenvolvimento técnico da ‘engenharia de avaliacoes, No caso de utilizacdo de modelos de regressao linear, deve ser observado 0 Anexo A. 8.2.1.5 Campo de arbitrio 8.2.1.5.1 Ocampo de arbitrio definido em 3.8 da ABNT NBR 14653-1:2001 6 0 intervalo com amplitu- de de 15 %, para mais e para menos, em tomo da estimativa de tendéncia central utlizada na avaliagao. 8.2.1.5.2 O campo de arbitrio pode ser utiizado quando varidveis relevantes para a avaliagdio do imével no tiverem sido contempladas no modelo, por escassez de dados de mercado, por inexisténcia de fatores de homogeneizacdo aplicdveis ou porque essas varidveis ndo se apresentaram estatistica- mente significantes em modelos de regressao, desde que a amplitude de alé mais ou menos 15 % seja Suficiente para absorver as influéncias nao consideradas e que os ajustes sejam justificados. 16 ‘© ABNT 2011 ~Tocos 08 sieitos reservados Gi APOIO DESENV URB VITORIA, ES IMPRESSAOExemplar para uso exclusive - CAIXA ECONOMICA FEDERAL - 69.360.305/2660-58 Impresso por: G! APOIO DE: ABNT NBR 14653-2:2011 8.2.1.5.3 Quando a amplitude do campo de arbitrio no for suficiente para absorver as influéncias nao consideradas, 0 modelo é insuficiente para que a avalia¢ao possa atingir o grau minimo de fun- 100, nj2 10 onde mi 6 ondmero de dados de mesma caracteristica, no caso de utiizagao de varidveis dicotémicas © varidveis qualitativas expressas por cédigos alocados ou cédigos ajustados; 34 © ABNT 2011 -Todos os deitos reservados Impresso por: GI APOIO DESEN URB VITORIA. ES IMPRESSAO20s/2660-58 Exemiplar para uso exclusive - CAIXA ECONOMICA FEDERAL - 00.580. Recomenda-se que as caracteristicas especificas do imével avaliando estejam contempladas na amostra utlizada em numero representativo de dados de mercado; b) _atentar para o equilibrio da amostra, com dados bem distribuidos para cada varidvel no intervalo amostral; ©) 98 erros sao varidveis aleatérias com variancia constante, ou seja, sdio homocedisticos; 4) 08 erros so varidveis aleatérias com distribuigao normal; ©) 08 erros sao nao autocorrelacionados, isto 6, so independentes sob a condi¢do de normalidade; f) © engenheiro de avaliagdes deve se empenhar para que as variéveis importantes estejam incorporadas no modelo ~ inclusive as decorrentes de interagdo ~ as varidveis irrelevantes nao estejam presentes; ®) 9) em caso de correlagao linear elevada entre quaisquer subconjuntos de varidveis independentes, isto 6, multicolinearidade, deve-se examinar a coeréncia das caracter(sticas do imével avaliando com a estrutura de multicolinearidade inferida, vedada a utllizagéio do modelo em caso de inooeréncia; h) no devem podem correlacées evidentes entre 0 erro aleatério e as varidveis independentes do modelo, ou seja, 0 grafico de residuos nao pode sugerir evidéncias de regularidade estatistica com respeito 8s variaveis independentes; i) _ possiveis pontos influenciantes, ou aglomerados deles, dever ser investigados e sua retirada fica condicionada a apresentacao de justificativas, 1 Verificago dos pressupostos do modelo A211 Linearidade Recomenda-se que seja analisado primeiramente 0 comportamento grafico da variével dependente ‘em relagao a cada variével independente, em escala original. Isto pode orientar o avaliador na trans- formagao a adotar. Existem formas estatisticas de se buscar a transformago mais adequada, como, Por exemplo, os procedimentos de Box e Cox. As transformagées utiizadas para linearizar 0 modelo devem, tanto quanto possivel, refletir 0 compor- tamento do mercado, com preferéncia pelas transformacdes mais simples de varidveis, que resultem ‘em modelo satistatorio, |Apés as transformacdes realizadas, se howver, examina-se a linearidade do modelo, pela construgaio de gréficos dos valores observados para a varidvel dependente versus cada variavel independent, com as respectivas transtormagoes. A212 Normalidade A verificacao da normalidade pode ser realizada, entre outras, por uma das seguintes formas: a) pelo exame de histograma dos residues amostrais padronizados, com o objetivo de verificar se sua forma guarda semelhanga com a da curva normal; 8) Para justificar 0 valor escolhido dentro do campo de arbitrio, o engenheiro de avaliagSes pode utilizar um ‘modelo auxiliar com a reintrodugao de variaveis recusadas no teste da hipdtese nula, @ABNT 2011 - Todos os dtcos roservados 35 !mpresso por: G! APOIO DESENV URS VITORIA, ES IMPRESSAO2051266058 \vo- CAIKA ECONOMICA FEDERAL - 00.36 ABNT NBR 14653-2:2011 b) pela andlise do grafico de residuos padronizados versus valores ajustados, que deve apresentar Pontos dispostos aleatoriamente, com a grande maioria situados no intervalo [ ~ 2: +2 ©) pela comparacao da frequéncia relativa dos residuos amostrais padronizados nos intervalos de[-1;+1],[- 1,64; + 1,64] [ - 1,96; + 1,96 }, com as probabilidades da distribuigo normal Padio nos mesmos intervalos, ou seja, 68 %, 90 % © 95 %; 4d) pelo exame do grafico dos residues ordenados padronizados versus quantis da distribuigéo nor- mal padronizada, que deve se aproximar da bissetriz do primeiro quadrante;, ©) pelos testes de aderéncia ndoparamétricos, como, por exemplo, 0 qui-quadrado, o de Kolmogorov- ‘Smirnov ajustado por Stephens e o de Jarque-Bera, A.2.1.3 Homocedasticidade A verificagao da homocedasticidade pode ser feita, entre outros, por meio dos seguintes processos: @) andlise grafica dos residuos versus valores ajustados, que devem apresentar pontos dispostos aleatoriamente, sem nenhum padrao definido; b) pelos testes de Park e de White. A.2.1.4 Verificacao da autocorrelacao O exame da autocortelagao deve ser precedido pelo pré-ordenamento dos elementos amostrais, em Telagao aos valores ajustados e, se for o caso, as varidveis independentes possivelmente causadoras do problema. Sua verificagao pode ser feita, entre outros procedimentos, pela andlise do grafico dos residuos cote- jados com os valores ajustados, que deve apresentar pontos dispersos aleatoriamente, sem nenhum padrao definido. A21.5 Colinearidade ou multicolinearidade A2.1.5.1 Uma forte dependéncia linear entre duas ou mais varidveis independentes provoca degeneracdes no modelo e limita a sua utilizagdo. As variancias das estimativas dos parametros podem ser muito grandes e acarretar a aceitagdo da hipdtese nula e a eliminagéio de variaveis fundamentais. A.2.1.5.2 Para verificacdo da multicolinearidade deve-se, em primeiro lugar, analisar a matriz das correlagdes, que espelha as dependéncias lineares de primeira ordem entre as varidveis indepen- dentes, com atengao especial para resultados superiores a 0,80. Como também é possivel ocor- rer multicolinearidade, mesmo quando a matriz de correlag&o apresenta coeficientes de valor baixo, recomenda-se, também, veriicar 0 correlacionamento de cada varidvel com subconjuntos de outras varidveis independentes, por meio de regressdes auxiliares, como pela andlise de variancia por partes. 2.1.5.3 Para tratar dados na presenga de multicolinearidade, é recomendével que sejam tomadas medidas corretivas, como a ampliagao da amostra ou adogdo de técnicas estatisticas mais avanga- das, a exemplo do uso de regressao de componentes principais. 2.1.5.4 Nos casos em que o imével avaliando segue os padrées estruturais do modelo, a existén- cia de multicolinearidade pode ser negligenciada. 36 (© ASNT 2011 - Todos os diatos reservados Iimpresso por: GI APOIO DESENY URB VITORIA, ES IMPRESSAOABNT NBR 14653-2:2011 A.2.1.6 Pontos influenciantes ou “outliers” A existéncia desses pontos atipicos pode ser verificada pelo grafico dos residuos versus cada varivel independente, como também em relacdo aos valores alustados, ou usando técnicas estatisticas mais avancadas, como a estatistica de Cook ou a distancia de Mahalanobis para detectar pontos influenciantes, A3_ Testes de significancia A.3.1 OQ nivel de significdncia maximo admitido nos demais testes estatisticos (aqueles nao citados na Tabela 1) nao deve ser superior a 10 %. A3.2 _ A significdncia de subconjuntos de parametros, quando pertinente, pode ser testada pela andlise da variancia por partes. A3.3 Os niveis de significancia utilzados nos testes citados em A.3 seréo compativeis com a espe- cificagao da avaliagao. AA Poder de explicaco Em uma mesma amostra, a explicagao do modelo pode ser aferida pelo seu coeficiente de determi- nagao, Devido ao fato de que este coeficiente sempre cresce com o aumento do niimero de varidveis independentes e nao leva em conta o nimero de graus de liberdade perdidos a cada parametro esti- mado, deve-se considerar 0 coeficiente de determinagao ajustado, AS Varidveis dicotémicas ‘Toda varidve! que possa assumir apenas dois valores deve ser tratada como varidvel dicotémica, vedada a extrapolago ou interpolagao nessa situacdo. E usual a variavel dicotémica assumir os valores 0 ¢ 1. A.6 Cédigos alocados Os critérios da construgdo dos cédigos alocados devem ser explicitados, com a descri¢&o necessaria ® Suficiente de cada cédigo adotado, de forma a permitir 0 claro enquadramento dos dados de mer- cado e do imével avaliando e assegurar que todos os elementos de mesma caracteristica estejam agrupados no mesmo item da escala A escala sera composta por nimeros naturals consecutivos em ordem crescente (1, 2, 3...), em fungéo da importancia das caracteristicas possiveis na formagao do valor, com valor inicial igual a 1. Nao é necessario que a amostra contenha dados de mercado em cada uma das posigdes da escala construida. Recomenda-se a utilizagdo prévia da andlise de agrupamento de dados para a construgao dos eédi- gos alocados. E vedada a extrapolagdo de varidveis expressas por cédigos alocados. (© ABNT 2011 Todos 08 steos reservados 37 impresso por: GI APOIO DESENY UR@ VITORIA, ES IMPRESSAO§ 2 ivo- CAIXA EC 1 para uso ox ABNT NBR 14653-2:2011 A7 Cédigos ajustados Admite-se que 0s eddigos sejam extraidos da amostra por meio de modelo de regresséo com a utiliza Gao de varidveis dicotémicas, desde que haja pelo menos trés dados por caracteristica, E vedada a extrapolagao ou a interpolagao de variéveis expressas por cédigos ajustados. A.8 _Diferentes agrupamentos No caso de utilizagdo no mesmo modelo de regressao de diferentes agrupamentos (tipologia, merca- dos, localizacao, usos etc.), recomenda-se verificar a independéncia entre os agrupamentos, entre as varidveis utiizadas e possiveis interagdes entre elas. AQ Apresentacao do modelo A variével dependente no modelo de regressdo deve ser apresentada no laudo na forma nao transformada. A.10 Avaliagao intervalar A.10.1__ A avaliagdo intervalar, prevista em 7.7.1 b) da ABNT NBR 14653-1:2001, tem como objetivo estabelecer, quando solicitado pelo contratante, um interval de valores admissiveis em torno da estimativa de tendéncia central ou do valor arbitrado, A.10.1.1 Quando for adotada a estimativa de tendéncia central, 0 intervalo de valores admissiveis deve estar limitado simultaneamente (ver Figura A.1): ) 20 intervalo de predigao ou ao intervalo de confianga de 80 % para a estimativa de tendéncia central 9); b) ao campo de arbitrio. {intervalo de contianea/ preaigae a 80%! i campo de sibivio + 15% ! ; ostimatva de toncéncia contrat Figura A.1 — Valores admissiveis quando for adotada a estimativa de tendénci central 8) _Q intervalo de confianga sera utilizado se 0 objetivo for estimar o valor de mercado. Se o objetivo for estimar precos, ulliza-se 0 intervalo de predigzo, 38 (@ ABNT 2011 - Todos 08 detos reservados Impresse por: GI APOIO DESENY URB VITORIA, ES IMPRESSAO2011 A.10.1.2 Quando for adotado o valor arbitrado, o intervalo de valores admissiveis deve estar limitado simultaneamente (ver Figura A.2): 8) 20 intervalo em torno do valor arbitrado com amplitude igual & do intervalo de predigao ou ao intervalo de confianga "9 de 80% para a estimativa de tendéncia central; b) ao campo de arbitrio em torno da estimativa de tendéncia central. Inonale de cortangsivededo 80% 4 | Taos aS : Figura A.2 — Valores acimissiveis quando for adotado 0 valor arbitrado A.10.2 No caso de utiizacaio do valor arbitrado, este fato deve ser citado e néo serd calculada 4 probabilidade associada ao intervalo. 1A FEDERAL - 00,360.205/2660-58 ECONOM 10) 0 intervalo de confianga sora utilizado se o objetive for estimar o valor de mercado. Se o objetivo for estimar regos, utiliza-se o intervalo de predigao. [Exemplar para uso exclusivo - CAL © ABNT 2011 - Todos os cts reservados 39 impresso por: GI APOIO DESENY URB VITORIA, ES IMPRESSAO8 RAL. - 00.960, 905/2660. “A FEDE 6 xemplar para uso ot Impresso por: St APOIO DE: ABNT NBR 14653-2:2011 Anexo B (normativo) Procedimentos para a utilizagdo de tratamento por fatores B.1__Introdugdo Neste tratamento de dados, aplicavel ao Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, é admitida 4 priori a validade da existéncia de relagées fixas entre os atributos especificos © os respectivos pregos. Devem ser utilizades fatores de homogeneizacao calculados conforme 8.2.1.4.2, por metodologia cientitica, que reflitam, em termos relativos, o comportamento do mercado com determinada abran- géncia espacial e temporal, Os fatores de homogeneizagao n&o podem ser utiizados fora do campo de aplicagao para o qual foram caloulados, em relacdo as caracteristicas quantitativas e qualitativas do imével, tipologia, regio € validade temporal do estudo que gerou os fatores. B.2_ Recomendagées quanto a amostra Recomenda-se que, no tratamento por fatores, a amostra seja composta por dados de mercado com caracteristicas fisicas, sociceconémicas ¢ de localizagao as mais semelhantes possiveis entre si e em relagao ao imével avaliando, de forma a exigir apenas pequenos ajustes na homogeneizagao, B.2.1 Assim, 6 recomendavel que sejam utilizados dados de mercado: a) com atributos mais semelhantes possiveis aos do imével avaliando ¢ do imével paradigma; 5) que sejam contemporaneos. Nos casos de exame de dados nao contemporaneos, é desaconse- Ihavel a atualizacao de prego do mercado imobiliério através de indice econémico, quando nao houver paridade entre eles, devendo, neste caso, o prego ser atualizado mediante consulta direta & fonte. Quando a atualizagao na forma mencionada for impraticavel, s6 sera admitida a correga0 dos dados por indices resultantes de pesquisa no mercado. B.2.2 Paraa utilizacao deste tratamento, considera-se como dado de mercado com atributos seme- tnantes aqueles em que cada um dos fatores de homogeneizacao, calculados em relag&o ao avaliando 0u a0 paradigma, estejam contidos entre 0,50 e 2,00. B.3 Saneamento da amostra Apés a homogeneizaco, devem ser utilizados critérios estatisticos consagrados de eliminacao de dados discrepantes, para 0 saneamento da amostra. Os dados discrepantes devem ser retirados um .um, com inicio pelo que esteja mais distante da média. Admite-se a reintrodugao de dados anterior- mente retirados no processo, 40 @ABNT 2011 - Todos 0s dees reservados IRB VITORIA, ES IMPRESSAO00.360 20512660-58 )ERAL lar para uso exclusivo - CAIXA ECONOMICA FEDE !mpresso por: GI APOIO DESENY URB VITORIA, ES IMPs ABNT NBR 14653-2:2011 B.4_ Erros de especificacao O engenheiro de avaliagdes deve se empenhar para que as varkaveis importantes estejam incorpora- das @ as variaveis irrelevantes nao estejam presente no modelo. B.5_ Fatores de homogeneizagio Os fatores de homogeneizacao devem apresentar, para cada tipologia, os seus critérios de apuragao € respectivos campos de aplicagéio, bem como a abrangéncia regional e temporal. B.5.1 Os fatores de homogeneizagio nao podiem ser ulilizados fora de sua tipologia, campo de apli- cago e abrangéncias regional e temporal B.5.2 A fonte dos fatores utilizados na homogeneizagao deve ser explicitada no trabalho avaliatério. B.6 Efeito de heterogeneizacao Para a utilizacao deste tratamento 6 recomendavel que seja evitado 0 uso de fatores que, aplicados 'soladamente em relagao ao avaliando ou ao paradigma, heterogeneizem os valores originals. Essa Fecomendagao 6 6 valida com a confirmagao do efeito de heterogeneizacdo, apés a aplicagao con- junta dos fatores. B.7 Avaliacao intervalar Utllizar os mesmos critérias de A.10. ‘© ABNT 2011 - Todas os arias resorvados aExemplar para uso exclusiva - CAIXA ECONOMICA FEDERAL. - 00.360.205/2660-58 ABNT NBR 14653-2:2011 Anexo C (informativo) Recomendacées para tratamento de dados por regressao espacial C1 Introdugao C11 Aregressio espacial é a técnica utilizada quando se deseja explicar a variabilidade observada em uma determinada variével dependente em relagdo as varidveis independentes, levando-se em conta a posicao geografica de cada uma das observagdes e as suas influéncias sobre os vizinhos. C.1.2 _ Esta técnica 6 recomendada quando for constatada a existéncia de autocorrelagéio espacial entre os dados observados. O procedimento tem se mostrado especialmente util em avaliagdes em massa, plantas de valores genéricos, estudos de velocidades de vendas e de demandas habitacionais, entre outros. €.2 Pressupostos bdsicos ©.2.1_ Devem ser observados todos os pressupostos da regressao linear classica, expostos no Anexo A. C22 Caso seja verificada a existéncia de autocorrelacao espacial, proveniente de interagéo ou Gependéncia espacial entre os dados, recomenda-se incorporar os efeitos de dependéncia espacial 0 modelo classico de regressdo, com o objetivo de assegurar as estimativas caracteristicas de nao tendenciosidade, eficiéncia e consisténeia. €.3 Recomendacées €.3.1 Diagnéstico da autocorrelagao espacial © exame da autocorrelacao espacial deve ser precedido do georreferenciamento dos elementos amostrais @ da espacializagao dos residuos do modelo. Sua verificago pode ser folta: @) pela anélise do gréfico espacial dos residuos, que deve apresentar pontos com sinais dispersos aleatoriamente, sem nenhum padi definico em termos de clusters ou agrupamentos; b) pela andlise do semivariograma, que é um grafico da semivariancia y{h) versus h, onde ‘{h) = (1/2n) Z(2(x:) ~ 2(xi + h)J2, sendo n o niimero de pares de pontos amostrais, com atri- butos z, separados por uma distancia h. Geralmente sao ajustados modelos tedricos a estes pontos: modelo esférico, exponencial, linear ou gaussiano; ©) pela aplicagao dos testes de Moran |, LM (erro) ou LM (defasagem), pela definicao prévia de uma matriz de pesos espaciais, conhecida como W, como, por exemplo, de contiguidade ou de distancia, 42 @ABNT 2011 «Todos 0s dietos reservados Impresso por: GI APOIO DESENV URB VITORIA, ES IMPRESSAOExemplar para uso exclusive - CAIXA ECONOMICA FEDERAL, - 00.380.205/2660-58 ABNT NBR 14653-2:2011 C.3.2 _ Incorporagao de efeitos de dependéncia espacial €.3.2.1 Quando os efeitos de dependéncia espacial forem interidos pelo semivariograma, podem ‘ser empregados métodos para determinar os pesos necessarios a uma interpolacao local, como, por exemplo, o método da Krigagem 11) €.3.2.2 Quando os efeitos de dependéncia espacial forem inferidos por testes estatisticos, reco- menda-se introduzir extensGes convenientes no modelo classico de regressao, considerando-se os efeitos de autocorrelagao espacial nos erros, através do Modelo de Erro Espacial, ou os efeitos oca- sionados pelas interacdes entre os pregos, pelo Modelo de Defasagem Espacial. ‘A escolha do modelo a adotar— Modelo de Erro Espacial ou Modelo de Defasagem Espacial, pode ser feita com a utlizago dos critérios de informacéo de Akaike (AIC) e de Scwartz (SC) "2. NOTA As recomendagées bibliograficas para tratamento de dados por regressao espacial constam na Bibliografia, de [39] a (43). 11) Detathes sobre esta metodologia podem ser encontrados em Matheron, G, (1965): Les Variables Regionalisées et Leur Estimation, Masson, Paris. Uma aplicacéo pode ser encontrada em Dantas et al. “Ava- liagao de Cidades por Inferéncia Espacia” , Anais do Xill Congresso Brasilairo de Engenharia de Avaliagdes © Pericias, Fortaleza ~ CE. 12) Detalnes sobre estes testes e aplicagdes desta metodologia podem ser encontrados em Dantas, ef al, (2003) "Modelos Espaciais Aplicados ao Mercado de Apartamentos de Recife," Anais do XII Congreso Brasileiro de Engenharia de Avallagdes ¢ Pericias, Belo Horizonte ~ MG. {© ABT 2011 -Tados os ares reservados 43 impresse por: GI APOIO DESENV URB VITORIA, ES IMPRESSAO/A FEDERAL -00,960.05/2660-58 Exemplar para uso exciusivo - CAIXA ECONOMI ABNT NBR 14653-2:2011 Anexo D (infomativo) Recomendagées para a utilizagéio de andlise envoltéria de dados (envoltéria sob dupla ética) (EDO/DEA) D.1_Introdugao D.1.1 _ Aanalise envoltoria de dados é uma técnica consagrada para a avaliagéo de produtividade ® eficiéncia, que se basela em modelagem econométtica para a eslimagao de uma fungao de produ- ¢20 formada pelas unidades analisacias mais eficientes (unidades benchmarking). D.1.1.1 A partir dos dados coletados, define-se 0 espaco vidvel de produgéo, delimitado pela envoitéria representative dos melhores resultados, orientada segundo a minimizago dos insumos ou a maximizagao dos produtos. A eficiéncia de cada uma das unidades observadas é determinada pela distancia normalizada & envoltéria, através da solugdo de problemas de programacao linear (PPL), D.1.1.2 _ Aanalise envoltéria de dados sob dupla stica (EDO-DEA) explica as variagdes observadas em uma ou mais varidveis de interesse (variéveis dependentes), utlizando outras varidveis explicati- vas do fendmeno (varidveis independentes).. D.1.1.3 _No caso de utllizagdo da técnica para avaliagdes imobilidrias, na dtica do vendedor, os insumos séo representados pelas caracteristicas relevantes do imével e 0 produto, pelo seu preco. Na dtica do comprador, o insumo 6 o prego do imével e os produtos, suas caracteristicas relevantes Attavés dos PPL, séio definidos os hiperplanos convexos que correspondem a envoltéria da stica do vendedor, onde ocorrem os maiores pregos, @ 0s que correspondem a envoltéria da ctica do compra- dor, onde ocorrem os menores pregos. 0.1.2 emprego da andlise envolt6ria de dados sob dupla ética (EDO-DEA) é especialmente util para a realizagao de avaliagdes quando o tamanho da amostra de dados de mercado aproxima-se da répria populagao de eventos, para determinado tipo de imével, localizago e periodo de tempo. © procedimento também é util nos casos de anélise de viabilidade e eficiéncia de empreendimentos, velocidade de vendas, andlise de custos de construgao de empreendimentos, avaliago em massa, entre outros, D.2_ Pressupostos basicos D.2.1__ As varidveis independentes devem ter correlagdo positiva com a variével dependente. Caso isso no ocorra, devem ser realizadas transformagdes das variéveis independents, de forma a alcan- Gar esse pressuposto basico. 0.2.2 _ O niimero maximo de varidveis independentes (k) efetivamente utilizadas no modelo deve obedecer ao seguinte critério: ken/3 44 ‘© ABNT 2011 - Todos os direitos reservados Impresso por: G! APOIO DESENY URB VITORIA, ES IMPRESSAOExemplar para uso exclusiva - CAIXA ECONOMICA FEDERAL - 00.380.208/2660-58 2011 D.3 Recomendacées D.3.1 __ Nocaso de utiizagao de EDO/DEA em amostra com tamanho muito inferior ao da populacao, Tecomenda-se verificar se a estimativa pontual encontra-se dentro do intervalo de confianga a 80 % calculado com 0 uso de modelo de regressao linear. 0.3.2 Recomenda-se que, no caso de utiizagdo de variéveis expressas por dicotomias ou cédigos alocados, haja pelo menos trés dados para a mesma caracteristica de cada variavel. 0.3.3 A importancia de cada uma das variéveis pode ser identificada pelo exame dos respectivos esos, calculados pelo problema de programagao linear (PPL) segundo 0 modelo dos multiplicadores, em cada ética, D.3.4 _ Possiveis dados de mercado atipicos devem ser investigados e sua retirada do modelo fica condicionada @ apresentagao de justficativas. Deve-se garantir que um dado atipico pode tornar uma envoltéria menos aderente & massa de dados. Nesse sentido, recomenda-se que pelo menos 20 % dos dados de mercado pertengam a cada uma das envoltorias. D.3.6 Uma forte dependéncia linear entre duas variéveis independentes pode provocar degenera- Ges no modelo EDO/DEA e limita a sua utilizagéio. D.3.6 Para verificagdo da colinearidade, recomenda-se a andlise da matriz de correlagdes, que espelha as dependéncias lineares de primeira ordem entre as varidveis independentes, com atengao especial para resultados superiores a 0,80. Para tratar dados na presenga de colinearidade, € recomendavel que sejam tomadas medidas corre- tivas, como a ampliagdo da amostra, a eliminacao da variavel redundante ou 0 uso de componentes principais. D.4_ Estimativa pontual D.A1 A técnica do EDO/DEA determina as distancias as envoltérias do comprador e do vendedor, Para cada dado observado, A partir dessas distancias, estima-se o valor da varivel dependente (esti- ‘mativa pontual). D.4.2__ A estimativa pontual do valor do imével, que corresponde ao resultado da avaliagao, & calcu- ada com a utilizacdo da curva de tendéncia central (CTC/EDO), pela minimizagao dos erros, conforme a seguinte expressao, Y=2YW Yo) + Ye onde Yous ~ ¥ heyoos Ae : a xt he } Yobs z 6 a constante resultante da minimizagao dos erros; y a estimativa pontual do valor do imével; Yobs & 0 prego observado do dado de mercado j; @ABNT 2011 «Todos 08 erates reservados 45 por: GI APOIO DESENV URB VITORIA, ES IMPRESSAOABNT NBR 14653-2:2011 w Ye fe hy NOTA 6 0 valor do imével projetado na envolt6ria do vendedor para o dado de mercado j; 6 0 valor do imével projetado na envoltéria do comprador para o dado de mercado j; 6 a distancia normalizada do dado de mercado j a envoltéria do comprador; € a distancia normalizada do dado de mercado j a envoltéria do vendedor. As recomendagdes bibliograticas para a utilizacao de andlise envoltéria de dados (envoltéria sob dupla ética) (EDO/DEA) constam na Bibliogratia, de [44] a [53] 50512680-58 -CONOMICA FEDERAL - 00.360. = CAIKA Et ar para uso exclusivo 46 (© ABNT 2011 -Todos 08 dieitos reservados Impzesso por: Gl APOIO DESENY URB VITORIA, ES IMPRESSAO5 . § Ivo - CAIKA ECONO! Exemplar pay Impresso por: Gi APOIO DESENY ABNT NBR 14653-2:2011 Anexo E (infonativo) Recomendacées para tratamento de dados por redes neurais attificiais E.1_ Introdugao E.1.1 As redes neurais artificiais (RNA) so modelos mateméticos assemelhados as estruturas eurals biol6gicas e que podem, entre outas finalidades, ser utilizadas para o aprendizado e posterior generalizagao. As RNA do tipo multicamadas permitem obter respostas com modelos lineares @ no lineares e melhorar o seu desempenho gradativamente, na medida em que interagem com o melo extemno, quando se deseja estudar 0 comportamento de uma ou mais varidveis independentes em relagdo & outra variavel dependente. E.1.2 Nos modelos construidos com base nas RNA para representar 0 mercado, a variével depen- dente ¢ expressa em fungdo das varidveis independentes, nas escalas originais ou normalizadas, @ das respectivas estimativas dos parmetros populacionais, acrescidas de erro aleatério. E.1.3__Com base em uma amostra extraida do mercado, os parametros populacionais séio estima- dos por aprendizado e posterior generalizacdo. As RNA sao compostas por camadas de neurénios interconectados. Uma rede composta de um neurdnio na camada de saida e de uma tinica camada intermediria é, em geral, suficiente para modelar 0 mercado imobilidrio e gera, numa tinica sada, uma fung&o nao linear do tipo: y(k)=f Svsl Sm fea onde ¥(K) 60 valor estimado para o imével avaliando k; bs 60 termo de polarizagao do neurénio da camada de saida (bias); 5 € 0 termo de polarizacao do neurénio da camada intermediiria (bias); M% —_representa os pesos da saida de cada neurénio da camada intermediaria; Wj representa os pesos da entrada j, conectado na saida do /ésimo neurénio da camada intermediaria; %__epresenta os valores das variaveis independentes para o imével avaliando; fe 6a fungdo de ativacéio da camada de saida; f| 6a fungo de ativagao da camada intermedidria; 1 6 ontimero de entradas (varidveis independentes); m 6 ontimero de neurénios da camada intermediria. ‘®ABNT 2011 Tess 08 dretos asorvados a7 IRB VITORIA, ES IMPRESSAOCAIXA ECONOMICA FEDERAL - 00.360.05/2660-58 Exemplar para uso exc ABNT NBR 14653-2:2011 E.2_ Recomendacées E21 — Enecessario determinar, utiizando algoritmos de poda ou construtivos, a tipologia adequada da rede, o numero de neurénios, o ntimero de camadas € 0 tipo de fungéio de ativacdo. £.2.2 Recomenda-se observar, para as RNA, as prescrigGes contidas em A.2.1, A.6, A7 eA8, £.23 Para cada treinamento da RNA encontram-se, em geral, resultados distintos. Recomenda- se a utiizagao de algoritmos para minimizar a variancia na saida da rede, tais como 0 algoritmo de “bagging” ou 0 algoritmo multiobjetivo. E3 Apresentagao do modelo © modelo de RINA pode ser apresentado no laudo na forma e estrutura exemplificadas na Figura E.1, ‘com indicacao das fungées de ativacdo utilizadas durante o proceso de treinamento. Camada intermediaria Camada de entrada x Kon bas= 1 Legenda ‘1 (Be80s da entrada para a camada intermediaria) (n x m~n entradas por m neurdnios) wo Wo W390 Wo wy Way 31 Wnt Win Won Wan Wenn vg (pesos da camada intermedidria para a camada de saida) wo wy wie 13 Win Figura E.1 - Modelo de RNA com indicagao das fungées de ativagéio utilizadas durante o processo de treinamento NOTA _ As recomendacées bibliograficas para a utlizagao de redes neurais artificiais constam na Biblio gratia, de [54] a (80) 48 © ASNT 2011 - Todos 08 stots reservados \V URB VITORIA, ES IMPRESSAOExemplar para uso exclusive - CAIXA ECONOMICA FEDERAL - 00,360.305/2660-58 ABNT NBR 14653-2:2011 Bibliografia Aspectos gerais [1] Appraisal institute - “The Appraisal of Real Estate”, Appraisal institute, 1996. [2] Bain, Joe 8. ~ “Industrial Organization” (1968). “Industrial Organization’, John Wiley and Sons, 1968. [3] Bertini, LC. -“Avaliagao de Iméveis", Livraria Freitas Bastos, 1957. [4] Castro, C. Moura ~"A Pratica da Pesquisa”, Mc Graw-Hill, 1977. {5} Champness, P. (TEGOVA) —"Normas Europeas Aprobadas sobre Tasacisn de Bienes Inmuebles”, CSCAE/ATASA, 1998, [6] Damodaran, A. ~ “Avaliac&o de Investimentos ~ Ferramentas para Avaliar qualquer Ativo” - Qualitymark Editora, 1997. (7) Dantas, Rubens A. ~ “Engenharia de Avaliagdes - Uma Introdugéio & Metodologia Cientifica”, Pini, 1998, [8] Gujarati, D. - “Econometria Basica” ~ Makron Books, 2000. [9] Henderson e Quandt ~ “Teoria Microeconémica - Uma abordagem matemética", McGrawHil, 1994, [10] Horngren, C. T., G. Foster, e S. M, Datar ~ “Cost Accounting: a Managerial Emphasis”, Prentice Hall, 1999. [11] IBAPE, Diversos, “Engenharia de Avaliagdes", Editora PINI, Sdio Paulo, 1974. [12] IBAPE, Diversos, “Avaliagao para Garantias’, Editora PINI, So Paulo, 1983, [13] IBAPE-SP — “Norma para Avaliagao de Iméveis Urbanos - 2005", IBAPE-SP, 2005, [14] IBAPE-SP ~ "Glossario de Terminologia Basica Aplicavel a Engenharia de Avaliagdes e Pericias do IBAPE-SP", IBAPE-SP, Sao Paulo, 2002. [15] IBAPE-SP ~ “Glossdrio de Terminologia Basica Aplicavel a Engenharia de Avaliagdes e Pericias do IBAPE-SP”, IBAPE-SP, So Paulo, 2002. [16] IBAPE-SP, Diversos, “Engenharia de Avaliag6es", Editora PINI, Sao Paulo, 2007. [17] International Valuation Standards Committee - “International Valuation Standards 2002”, IVSC, 2002. [18] Johnston, J. *Métodos Econométricos”, Atlas, 1974. ‘© ABNT 2011 - Todos 0s arotos reservados 49 Imptesso por: GI APOIO DESENY URB VITORIA, ES IMPRESSAOExemplar para uso exclusivo - CAIXA ECONOMICA FEDERAL - 00:350.205/2660-58 ABNT NBR 14653-2:2011 [19] Kmenta, J. ~“Elementos de Econometria” ~ Atlas, 1978 (20] Law, A., Kelton, W.D.~ “Simulation Modeling and Analysis", MeGrawHill, 1991 [21] Maddala, G.S. ~ “Econometrics”, McGraw-Hill, 1977. [22] Netter, J. e Wasserman, W.—“Applied Linear Statistical Models" — Richard D. Irwin, 1974, [23} Richardson, H.W., “Economia Urbana’, Interciéncia, 1978. [24] Ross, Stephen A., Westerfield, R. e Jaffe, J.F., Westerfield, R. @ Jaffe, J.F. ~ “Administragao Financeira: Corporate Finance", Atlas, 1996. [25] Simonsen, M.H. - Teoria Microeconémica, FGV, 1979. [26] Smith, H., Tschappat, C. e Racster, R. - “Real Estate and Urban Development’, Irwin, 1977. [27] Van Horne, J.C. ~ “Financial Management and Policy’, Prentice Hall, 1998. [28] Wonnacott, R. e Wonnacott, T., “Fundamentos de Estatistica, ”, Livros Técnicos @ Cientificos Editora, 1985. Normas da ABNT [29] ABNT NBR 13752, Pericias de engenharia na construgao ci [80] ABNT NBR 14653-3, Avaliacao de bens ~ Parte 3: Iméveis rurais; [31] ABNT NBR 14653-5, Avaliagdo de bens ~ Parte 5: Maquinas e equipamentos; [82] ABNT NBR 14653-6, Avaliacdo de bens — Parte 6: Recursos naturais e ambientais; [83] ABNT NBR 14653-7, Avaliagao de bens — Parte 7: Patriménios hist6ricos @ artisticos. Le lagao federal para a avaliagao de aluguéis [34] Lei n® 10.406, de 10/01/2002 ~ Institui o Cédigo Civil (especialmente o Capitulo V, artigos 565 4 878 - Da locago de coisas). [35] Lei n®8.178 de 01/03/1991 ~ Estabelece regras sobre pregos e salarios, ¢ dé outras providéncias. [36] Lei n? 8.245, de 18/10/1991 — Dispde sobre as locagdes dos iméveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. [37] Lein® 8.880, de 27/08/1994 — Dispde sobre o programa de Estabilizagao Econémica e o Sistema Monetario Nacional, instituiu a Unidade Real de Valor (URV) [38] Lei n? 9.089, de 29/06/1995 ~ Dispde sobre o Plano Real, o Sistema Monetario Nacional, esta- belece as regras e condigdes de emisséo do Real ¢ os critérios para conversao das obrigagdes para o Real, © da outras providéncias, 50 (© ABNET 2011 - Todos 08 deitos reservados Improsso por: GI APOIO DESENV URB VITORIA, ES IMPRESSAO