RESUMEN EJECUTIVO

AVALUO VIVIENDA.
SECTOR EGIDIO MONTESINOS. CARORA.
PARROQUIA TRINIDAD SAMUEL. MUNICIPIO TORRES.
ESTADO LARA
PROPIETARIO: OSWALDO JESUS PEREZ MOGOLLON

RESUMEN DE AVALUO COMERCIAL URBANO

DESCRIPCION DEL INMUEBLE

VIVIENDA PARCELA DE TERRENO
AREAS
AREA TERRENO 474.88 M2
AREA
CONSTRUCCION 173.87 M2

TOTAL AVALUO Bs: 645.404.88.

$ USD: 119.963.73
 IDENTIFICACION

Responsable del avaluó: LUIS LEAL

Bien(es) avaluado(s): PARCELA DE TERRENO, VIVIENDA LOCAL.
Fecha del avaluó: 28-05-2022
Propietario del bien: OSWALDO JESUS PEREZ MOGOLLON.

1. ASPECTOS GENERALES.

FECHA SOLICITUD 28/05/2022

SOLICITANTE Oswaldo Jesús Pérez Mogollón
PROPIETARIO Oswaldo Jesús Pérez Mogollón
TIPO DE AVALUO Vivienda Urbano
TIPO DE INMUEBLE Vivienda Local Parcela de terreno Propio
DIRECCION DEL INMUEBLE Urbanización Egidio Montesino N° 14 Calle 01
PARROQUIA Trinidad Samuel
MUNICIPIO Torres
ESTADO Lara
OBJETO DEL AVALUO Conocer el valor comercial del inmueble
FECHA DE ENTREGA 30/05/2022
RESPONSABLE DE LA Luis Leal
VISITA
2. INFORMACION CATASTRAL DEL INMUEBLE

ZONA ZONA AREA DE AREA DE AVALUO CATASTRAL

URBANA RURAL TERRENO CONSTRUCCION VIGENTE
X 474.88 173.87 S/I

2.1. DESCRIPCION Y CARACTERISTICAS DE LOS ACTIVOS

2.1.1. DESCRIPCION DE LA EDIFICACION

El inmueble está constituido por una parcela de terreno propio, una Vivienda de
una planta Baño y local. La propiedad está cercada en todo su perímetro; por los
laterales derecho e izquierdo con pared de bloque de concreto y por el fondo con
pared de bloque de concreto.

Vivienda: Consta de 98.58 m2 de superficie. Construida con paredes de bloque

de concreto con Friso liso Pintadas, pisos de Baldosas de Arcilla Concreto pulido,
estructura del techo concreto con revestimiento de concreto, consta de una
instalación sanitaria completa, ventanas de celosía en su frente y ventanas de
romanilla en cuarto y cocina puertas de lámina sencilla en entrada principal
posterior y habitación instalaciones eléctricas embutidas.
Estado de conservación: Regular (Tabla Ross-Heidecke: estado = 2.00
Edad: 27 años

Local: El Local consta de Paredes de Bloque con un área de 75.29 m2 revestida

con friso liso pintadas, estructura del techo concreto revestida con concreto piso
baldosas de arcilla instalación eléctrica exterior puertas de lámina sencilla en
entrada principal y posterior cuenta en la entrada principal con puerta santa maría
instalación sanitaria externa completa consta de una (01) planta.
Estado de conservación: Regular (Tabla Ross-Heidecke: estado = 2.00
Edad: 20 años.

Pared de lateral derecha: Mide 31.10 metros de largo por 2.10 metros de altura
(65.31 m2). Está construida con bloques de cemento, bases, vigas de riostra,
machones y vigas de corona de concreto armado.
Estado de conservación: Reparaciones sencillas e importantes (Tabla Ross-
Heidecke: estado =3,50)
Edad: 27 años

Pared Lateral Izquierda: Mide 31.10 metros de largo por 2.10 metros de altura
(65.31 m2). Está construida con bloques de cemento, bases, vigas de riostra,
machones y vigas de corona de concreto armado.
Estado de conservación: Reparaciones sencillas e importante (Tabla Ross-
Heidecke: estado =3,50)
Edad: 27 años.

Pared de Fondo: Mide 18.94 metros de largo por 2.10 metros de altura (39.77
m2). Está construida con bloques de cemento, bases, vigas de riostra, machones
y vigas de corona de concreto armado.
Estado de conservación: Reparaciones sencillas e importante (Tabla Ross-
Heidecke: estado =3,50)
Edad: 27 años.

2.2. RESUMEN DE AREAS

DESCRIPCION CANTIDAD UNIDAD EDAD DE ESTADO DE

CONSTRUCCION CONSERVACION
P. DE TERRENO 474.88 M2
VIVIENDA 98.58 M2 27 Años Estado 2.52%
LOCAL 75.29 M2 20 Años Estado 2.52%
PARED LATERALES Y 170.39 M2 27 Años Estado 33.50%
FONDO

3. METODOLOGÍA Y FORMACIÓN DEL VALOR

3.1. PARA EL AVALÚO

3.1.1. DE LA CONSTRUCCION

Para avaluar la edificación o bienhechurías se utilizó el método taxativo

de ROSS-HEIDECKE, el cual toma como base el “valor de reposición o
de mercado” y considera además factores como vida útil, años de uso,
estado de conservación y mantenimiento y la depreciación. Es el método
más utilizado actualmente para depreciar bienes inmuebles como
 construcciones, instalaciones y edificaciones, debido a que deprecia los
activos en línea curva, que es lo que sucede en la realidad; además es
aceptado por la Sociedad Panamericana de Avaluadores. Se aplica la
fórmula matemática siguiente:

VA = VR [1- (1 – r) {A + (1 – A) x C}]; donde:

VA = Valor Actual o de Avalúo
VR = Valor de Reposición
r = Valor Residual (se utiliza un índice de 0,10 que significa el 10% del VR)
A = Factor Ross, que es igual a: 0,5 (n/t + n2/t2)
C = Factor de Plus – Depreciación de Heidecke (Ver Tabla N° 1)
n = Años de Uso
t = Vida Útil en Años.

TABLA N° 1
FACTOR DE DEPRECIACIÓN DE HEIDECKE

ESTADO CARACTERÍSTICAS C

1 Nuevo 0%
1,5 Entre nuevo y regular 0,032%
2 Regular 2,52%
2,5 Entre regular y reparaciones sencillas 8,09%
3 Reparaciones sencillas 18,10%
3,5 Entre reparaciones sencillas e importantes 33,20%
4 Reparaciones importantes 52,60%
4,5 Entre reparaciones importantes y sin valor 75,20%
5 Sin valor. Demolición 100,00%

3.1.2. DEL TERRENO

FORMACIÓN DEL VALOR

La parcela se valoró por el método MANDELBLATT –
CAMACARO, que es utilizado cuando se tiene muy pocos datos
referenciales confiables de compra-ventas de terrenos con construcciones
cerca de la zona.
 Se parte del método del Ing. MILTON JACOB MANDELBLATT quien
creó un modelo matemático bastante sencillo para obtener el valor de
inmueble. Así, partiendo de las relaciones siguientes, se llega a la fórmula:

Vcn: Valor de la construcción nueva

Fr: Factor de Rescate
FC: Factor de Comercialización
R: Factor de contribución de la tierra
Sigma=Depreciación Ross Heidecke

3.2. AVALUÓ DEL TERRENO

Según los documentos de propiedad, el inmueble objeto del presente avaluó se

compone de una parcela de terreno de tenencia propia, con una superficie de
474.88 m2

DATOS

FRH=0.4192
VR= 675.692.83 Bs=Vcn
Vc=VA= 420.786.00 Bs
Fr=0.90
Fc=1.20
r=0.05

RESULTADOS
Vi= 537.173.62 Bs
Vc=420.786.00 Bs
Vt= 116.38762 Bs
At= 474.88 m2
PUT= 245.09 Bs/M2

VALOR ACTUAL DE LA PARCELA DE TERRENO

VAT=Área del terreno (m2) x Valor Unitario del terreno (Bs/m2)

VAT=474.88 m2 x 245.09 Bs/m2
VAT=116.387.62 Bs
Valor actual de la parcela de terreno: VAT= Bs: 116.387.62

3.3. AVALÚO DE LA CONSTRUCCION

Vivienda
Área: 98.58 m2
Valor Unitario de Construcción: 3.424.30 Bs./m2
Valor de Reposición (VR)=98.58 m2 x 3.424.30 Bs. /m2
Valor de Reposición (VR)= 337.567.49 Bs.
Vida Útil (t): 75 años
Años de Uso o Edad (n): 27 años
Estado de Conservación y Mantenimiento: 2,00 (Regular)
Factor de Plus-Depreciación de Heidecke (C): 2.52 %
Factor Ross (A): 0.2448
Factor Ross Heidecke: 0.2638
VA=VR*(1-(1-r))*(A+ (1-A)*C)): 0.9736
VA=337.567.49 x 0.9736

Valor Actual (VA)= 328.655.71.86 Bs

Local
Área: 75.29 m2
Valor Unitario de Construcción: 4.184.66 Bs./m2
Valor de Reposición (VR)=75.29 m2 x 4.184.66 Bs. /m2
Valor de Reposición (VR)=.315.063.05 Bs.
Vida Útil (t): 75 años
Años de Uso o Edad (n): 15 años
Estado de Conservación y Mantenimiento: 2,00 (reparaciones sencillas)
Factor de Plus-Depreciación de Heidecke (C): 2.52 %
Factor Ross (A): 0.1689
Factor Ross Heidecke: 0.1898
VA=VR*(1-(1-r))*(A+ (1-A)*C)):0.9810
VA=315.063.05x 0.9810

Valor Actual (VA)= 309.076.85 Bs

PAREDES LATERALES Y DE FONDO

Área: 170.39 m2
Valor Unitario de Construcción: 135.35 Bs./m2
Valor de Reposición (VR)=170.39 m2 x 135.35 Bs. /m2
Valor de Reposición (VR)= 23.062.29 Bs.
Vida Útil (t): 50 años
Años de Uso o Edad (n): 27 años
Estado de Conservación y Mantenimiento: 3.50 (Regular)
Factor de Plus-Depreciación de Heidecke (C): 33.50 %
Factor Ross (A): 0.4158
Factor Ross Heidecke: 0.6115
VA=VR*(1-(1-r))*(A+ (1-A)*C)):0.9388
VA=23.062.29 x 0.9388

Valor Actual (VA)= 21.650.87 Bs

4. RESUMEN AVALUO DEL INMUEBLE

RESUMEN AVALÚO DEL INMUEBLE

Descripción del Valor de Factor Deprec. Valor Actual

Área Reposición Ross- Acumulada (Bs.)
(Bs.) Heidecke %
%
Vivienda. 337.567.49 0,2638 0,9736 257.412.79
Local 315.063.05 0,1898 0,9810 261.234.66
Paredes Laterales
23.062.29 0,6115 0.9388 10.369.81
y Fondo
TOTALES 675.692.83 529.017.26

5. RESULTADO DEL AVALUO

BIENES MONTO AVALÚO (Bs.) % DEL TOTAL

TERRENO 116.387.62 18.03

CONSTRUCCION 529.017.26 81.97

TOTAL AVALÚO 645.404.88 100,00

De acuerdo al análisis y el cálculo realizado, el Valor Actual de la parcela de
terreno, Vivienda y local descritas, propiedad de Oswaldo Jesús Pérez Mogollón;
alcanza un monto redondeado de: SEISCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL
CUATROCIENTOS CUATRO BOLIVARES CON OCHENTA Y OCHO
CENTIMOS (645.404.88 Bs) ($ USD. 119.963.73 $).