YAYASAN LEMBAGA PENDIDIKAN

ISLAM RIAUUNIVERASITAS ISLAM RIAU

FAKULTAS ILMU SOSIAL DAN POLITIK

PERGESERAN NILAI TANAH (PARADIGMA BARU DAN

HOLISTIK)

Dosen Pengampu
SYAPRIANTO, S.Sos.,M.Si

AHMAD SUDARMAN

(197310308)

PROGRAM STUDI ILMU PEMERINTAHAN

UNIVERSITAS ISLAM RIAU PEKANBARU

TA.2021
 Kata Pengantar

Puji syukur kami panjatkan kehadirat Allah SWT atas limpahan rahmat-
Nya, sehingga kami dapat menyelesaikan tugas mata kuliah Kebijkan Pertanahan.
semoga makalah ini dapat memberikan kontribusi positif dan bermakna
dalam proses belajar dan pembelajaran. Dari lubuk hati yang terdalam, sangat
disadari bahwa makalah ini jauh dari kesempurnaan. Oleh sebab itu kami mohon
maaf bila ada sesuatu informasi yang salah dan kurang lengkap.
kami juga mengharapkan kritik dan saran dari para pembaca mengenai
makalah ini, sehingga kami dapat membuat makalah yang lebih baik di kemuadian
hari.

Pekanbaru, 25Desember 2021

i
 DAFTAR ISI

COVER
KATA PENGANTAR.................................................................................................................. i
DAFTAR ISI................................................................................................................................. ii

BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang................................................................................................................... 1
1.2 Rumusan Masalah ............................................................................................................ 2
1.3 Tujuan Makalah ................................................................................................................ 2

BAB II PEMBAHASAN
2.1 Pengertian Nilai Tanah................................................................................................... 3
2.2 Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Nilai Tanah...................................................5
2.3 Paradigma Baru dan Holistik dalam Pergeseran Nilai Tanah...........................6

BAB III PENUTUP

3.1Kesimpulan ........................................................................................................................ 9
3.2Saran ..................................................................................................................................... 9
DAFTAR PUSTAKA .................................................................................................................. 10

ii
 BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Tanah sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa merupakan sumberdaya alam yang
sangat diperlukan manusia untuk mencukupi kebutuhannya. Pemanfaatan tanah yang baik
akan menjamin kelangsungan ekosistem yang stabil, membatasi pencemaran udara, serta
dapat menciptakan struktur politik, ekonomi, sosial, budaya, pertahanan, keamanan
nasional masyarakat.
Kebutuhan akan tanah diindikasikan oleh adanya permintaan (demand) yang pada
gilirannya akan dipenuhi dengan adanya penawaran (supply). Melihat aspek permintaan
dan penawaran ini, maka seharusnya pada suatu saat akan terjadi keseimbangan harga
(equilibrium price). Namun demikian, pada kenyataannya pasar sempurna tidak pernah
ada, mengingat mekanismenya selalu “diganggu” oleh aktivitas manusia sendiri, sehingga
harga pasar yang terjadi sering tidak mencerminkan nilai ekonomis yang sesungguhnya.
Ray M. Northam (1975) mengemukakan dua buah pengertian tentang nilai tanah,
yakni :
1. Nilai tanah adalah nilai pasar (market value) yaitu harga jual beli tanah yang terjadi
pada suatu waktu tertentu.
2. Nilai tanah adalah nilai assessment (assessed value) yaitu nilai yang diestimasi oleh
seorang penilai.
Market value merupakan data dasar bagi assessed value. Untuk melakukan
penilaian tanah, perlu diketahui beberapa prinsip penilaian. Joseph K. Eckert (1990)
mengemukakan empat prinsip penilaian tanah, yakni penawaran dan permintaan (supply
and demand), penggunaan yang tertinggi dan terbaik (highest and the best use),
keuntungan produktivitas (surplus productivity), serta prinsip perubahan dan antisipasi
(change and anticipation). Kekuatan penawaran dan permintaan (supply and demand)
saling berinteraksi mempengaruhi nilai tanah yang direfleksikan oleh harga penjualan.
Dalam jangka pendek, penawaran menjadi sangat kaku (inelastic), karena luas tanah
tidak dapat ditambah secara cepat dan drastis (Guritno, 1994). Sementara itu kebutuhan
akan tanah sebagai tempat tinggal atau tempat usaha maupun sebagai barang investasi

1
semakin lama semakin mendekati gejala konsumtif (durable consumption goods).
Sementara itu juga, penilaian tanah harus didasarkan atas penggunaan tanah yang terbaik
dan yang paling maksimal (highest and the best use) agar penggunaannya menjadi lebih
ekonomis. Penggunaan atas sebidang tanah harus dapat memberikan harapan keuntungan
yang paling besar, baik keuntungan yang bersifat material maupun yang bersifat non
material. Sebenarnya, tanah itu sendiri sudah memiliki nilai, akan tetapi pengembangannya
dapat memberikan kontribusi baru terhadap bertambahnya nilai tanah.
Sebagai salah satu faktor produksi, tanah dapat memberikan keuntungan lebih
(surplus productivity), selain yang diberikan oleh faktor produksi lainnya seperti tenaga
kerja, modal dan manajemen. Hal itu disebabkan karena tanah merupakan sisa keuntungan
yang telah dinikmati. Prinsip perubahan (change) menyatakan bahwa nilai pasar
dipengaruhi oleh dinamika ekonomi, politik dan faktor demografi seperti adanya
pemintakatan (zoning), suku bunga (interest rate), transportasi ataupun keadaan ekonomi
lokal dan regional. Sedangkan prinsip antisipasi (anticipation), didasari oleh pendekatan
pendapatan. Nilai pasar akhirnya diartikan sama dengan nilai saat ini yang diproyeksikan
pada keuntungan yang akan datang (present value of future benefits).
1.2 Rumusan Masalah
Berdasarakan rumusan masalah diatas maka dapat dibentuk rumusan masalah
yakni sebagai berikut :
a. Menjelaskan Pengertian Nilai Tanah
b. Menjelaskan Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Nilai Tanah
c. Menjelaskan Paradigma Baru dan Holistik dalam Pergeseran Nilai Tanah

1.3 Tujuan
Tujuan dalam makalah ini antara lain sebagai berikut :
a. Mengetahu Pengertian Nilai Tanah
b. Mengetahu Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Nilai Tanah
c. Mengetahu Paradigma Baru dan Holistik dalam Pergeseran Nilai Tanah

2
 BAB II
PEMBAHASAN
2.1 Pengertian Nilai Tanah
Nilai tanah dibedakan antara tanah yang diusahakan (improved land) dan tanah
yang tidak diusahakan (unimproved land). Nilai tanah yang tidak diusahakan adalah harga
tanah tanpa bangunan diatasnya. Sedang nilai tanah yang diusahakan adalah harga tanah
ditambah dengan harga bangunan yang terdapat di atasnya (Sukanto 1985, dalam Ernawati
2005).
Nilai tanah menurut Chapin , dalam Johara (1999), dapat digolongkan ke dalam tiga
kelompok, antara lain :
a. Nilai keuntungan yang dihubungkan dengan tujuan ekonomi dan yang dapat dicapai
dengan jual beli tanah di pasaran bebas.
b. Nilai kepentingan umum yang dihubungkan dengan kepentingan umum dalam
perbaikan kehidupan masyarakat.
c. Nilai sosial yang merupakan hal mendasar bagi kehidupan dan dinyatakan penduduk
dengan perilaku yang berhubungan dengan pelestarian, tradisi, kepercayaan dan
sebagainya.
Menurut Supriyanto (1999), dalam Presylia (2002), nilai tanah adalah suatu
pengukuran yang didasarkan kepada kemampuan tanah secara ekonomis dalam
hubungannya dengan produktifitas dan strategi ekonomisnya. Di dalam realitanya, nilai
tanah dibagi menjadi dua, yaitu nilai tanah langsung dan nilai tanah tidak langsung. Nilai
tanah langsung adalah suatu ukuran nilai kemampuan tanah yang secara langsung
memberikan nilai produktifitas dan kemampuan ekonomisnya, seperti misalnya lahan atau
tanah yang secara langsung dapat berproduksi, contohnya tanah pertanian. Nilai tanah
tidak langsung adalah suatu ukuran nilai kemampuan tanah dilihat dari segi letak strategis
sehingga dapat memberikan nilai produktifitas dan kemampuan ekonomis, seperti
misalnya tanah yang letaknya berada di pusat perdagangan, industri, perkantoran dan
tempat rekreasi.
Berdasarkan pengertian tersebut maka dapat dikatakan bahwa suatu tanah
mungkin saja nilainya secara langsung rendah karena tingkat kesuburunnya rendah, tetapi
berdasarkan letak strategisnya sangat ekonomis. Sehingga dapat disimpulkan bahwa nilai

3
adalah suatu kesatuan moneter yang melekat pada suatu properti yang dipengaruhi oleh
faktor sosial, ekonomi, politik dan faktor fisik yang dinyatakan dalam harga dimana harga
ini mencerminkan nilai dari propert i tersebut (Presylia, 2002).
Nilai tanah mempunyai definisi atau pengertian bermacam-macam tergantung
pada konteks dan tujuannya serta sudut pandangnya. Nilai tanah secara definisi diartikan
sebagai kekuatan nilai dari tanah untuk dipertukarkan dengan barang lain. Sebagai
contoh tanah yang mempunyai produktifitas rendah seperti tanah padang rumput relatif
lebih rendah nilainnya karena keterbatasan dalam penggunaannya. Sedangkan nilai
pasar tanah didefinisikan sebagai harga (yang diukur dalam satuan uang) yang
dikehendaki oleh penjual dan pembeli (Shenknl 1988: 31) nilai atas sebidang tanah
dicerminkan oleh aliran-aliran keuntungan yang diterima atas pemakaian sebidang tanah
tersebut. Keuntungan-keuntungan tersebut berkaitan dengan pengaruh lingkungan yang
dapat dibedakan sebagai faktor manusia dan non manusia. Faktor manusia berkenaan
dengan perbuatan manusia untuk mempertinggi nilai tanah seperti mendirikan bangunan.
Faktor non manusia berkenaan dengan eksternalitas yang diterima oleh tanah tersebut.
Jika eksternalitas bersifat positif, seperti dekat dengan pusat perekonomian, bebas banjir,
kepadatan penduduk, dan adanya sarana jalan, maka tanah akan bernilai tinggi jika
dibandingkan dengan tanah yang tidak menerima eksternalitas, meskipun luas dan
bentuk tanah itu sama. Jika tanah menerima eksternalitas yang bersifat negatif. Seperti
dekat dengan sampah, jauh dari pusat kota atau perekonomian , tidak bebas banjir, maka
tanah bernilai rendah jika dibandingkan dengan tanah yang tidak menerima eksternalitas
yang negatif (pearce and tuner 1990: 78).
Nilai tanah dalam konteks pasar properti adalah nilai pasar wajar yaitu nilai yang
ditentukan atau ditetapkan oleh pembeli yang ingin membeli sesuatu dan penjual ingin
menjual sesuatu berdasarkan persetujuan atau kesepakatan kedua belah pihak dalam
kondisi wajar tanpa ada tekanan dari pihak luar ada proses tranksaksi jual beli sehingga
terjadi kemufakatan.
Pembeli dan penjual mempunyai tenggang waktu yang cukup atas properti yang
diperjualbelikan dan bertindak untuk kepentingan sendiri. Nilai pasar pada dasarnya
mencerminkan harga yang terbaik atas suatu properti pada suatu waktu, tempat dan
keadaan atau kondisi pasar tertentu. Hal ini sejalan dengan pengertian nilai menurut

4
Eckert (1990: 151-180) yang menyebutkan bahwa nilai merupakan suatu waktu yang
menggambarkan harga atau nilai uang dari properti, barang atau jasa bagi pembeli dan
penjual.
Dari beberapa pengertian dapat disimpulkan bahwa nilai tanah adalah ukuran
kemampuan tanah untuk menghasilkan atau memproduksi sesuatu secara langsung
memberikan keuntungan ekonomis. Dalam konteks pasar properti nilai tanah sama dengan
harga pasar tanah maka nilai tanahnya juga tinggi demikian pula sebaliknya.
2.2 Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Nilai Tanah
Eckert, (Eckert 1990, dalam Ernawati 2005 ), membedakan faktor - faktor yang
mempengaruhi nilai tanah menjadi 4, yaitu :
1. Faktor ekonomi Faktor ekonomi berhubungan dengan kondisi perekonomian
internasional, nasional, regional dan lokal yang selanjutnya akan berpengaruh pada
variabel ketersediaan dan kebutuhan yang tentunya juga akan mempengaruhi nilai
tanah. Adapun variabel kebutuhan yang mempengaruhi nilai tanah antara lain
adalah tingkat pengangguran, upah rata-rata, tingkat pendapatan, kekuatan
membeli dan aspek - aspek finansial lainnya.
2. Faktor sosial Faktor sosial berhubungan dengan keinginan masyarakat untuk
mendapatkan daerah yang aman dan tenteram, dimana hal tersebut diwujudkan
dalam kelompok - kelompok masyarakat yang cenderung untuk mendekati pusat
kota.
3. Faktor hukum, pemerintahan dan politik Faktor ini dapat mempengaruhi naik
turunnya kebutuhan akan tanah. Kegiatan dan fasilitas infrastruktur yang dibangun
pemerintah seperti jalan, sekolahan, transportasi, rumah sakit, polisi dan pemadam
kebakaran juga menyebabkan kebutuhan tanah meningkat dan mempengaruhi nilai
tanah.
4. Faktor fisik, lingkungan alam dan lokasional Faktor ini secara umum berpengaruh
pada wilayah perkotaan atau perdagangan. Nilai tanah berubah karena adanya letak
relatif tanah terhadap pusat bisnis, akses ke jalan raya, pusat perbelanjaan dan
sekolahan.
Menurut Abd. Rahman M. Noor (1997 : 125): penilaian adalah suatu penaksiran dan
pendapatan atas nilai dari suatu harta tanah atau kekayaan oleh seorang penilai yang

5
didasari intrepretasi dari faktor-faktor dan keyakinan pada waktu atau tanggal tertentu.
Sedangkan Wolcott (1987 : 22-63) mengemukakan bahwa konsep nilai ditimbulkan karena
adanya faktor-faktor ekonomi sebagai berikut:
1. Kegunaan (utility), yaitu kemampuan suatu benda untuk memuaskan keinginan,
kebutuhan dan selera, misalnya tanah yang dapat dibangun rumah di atasnya sebagai
tempat tinggal manusia. Kegunaan suatu properti tergantung pada karakterisitknya,
seperti ukuran (luas tanah atau banguan), design bangunan, aksesibilitas, lokasi, hak
kepemilikan dan bentuk lain dari kegunaan yang berpengaruh pada nilai properti.
2. Kelangkaan (scarcity), yaitu suatu barang yang tersedia dalam jumlah yang terbatas
akan menjadikan benda tersebut bernilai atau dapat juga dikatakan ketersediaan atau
penawaran suatu komoditas relatif terhadap permintaanya.
3. Keinginan (desire/demand), bahwa permintaan tehadap suatu benda menunjukan
benda tersebut bernilai atau harapan pembeli terhadap suatu komoditas untuk dapat
memuaskan kebutuhan hidupnya atau keinginan individunya.
4. Daya beli efektif (effective purchasing power), adalah kemampuan seseorang secara
individu atau kelompok untuk berpartisipasi di pasar dalam memperoleh suatu
komoditi, ditukar dengan sejumlah uang tertentu atau barang lain yang setara
dengannya.
2.3 Paradigma Baru dan Holistik dalam Pergeseran Nilai Tanah
Istilah paradigma pertama kali diperkenalkan oleh Thomas Kuhn (1962) dan
kemudian dipopulerkan oleh Robert Friedrichs (1970). Menurut Kuhn, paradigma adalah
cara mengetahui realitas social yang dikonnstruksi oleh mode of thought (cara berfikir)
atau mode of inquiry (cara bertanya) tertentu, yang kemudian menghasilkan mode of
knowing (ragam pengetahuan) yang spesifik.
Definisi tersebut dipertegas oleh Friedrichs, sebagai suatu pandangan yang
mendasar dari suatu disiplin ilmu tentang apa yang menjadi pokok persoalan yang
semestinya dipelajari. Pengertian lain dikemukakan oleh George Ritzer (1980), dengan
menyatakan paradigma sebagai pandangan yang mendasar dari para ilmuan tentang apa
yang menjadi pokok persoalan yang semestinya dipelajari oleh salah satu cabang atau
disiplin ilmu pengetahuan (Salim, 2006:78) (Salim, Agus, 2001. Teori dan Paradigma
Penelitian Sosial, PT. Tiara Kencana, Yogyakarta)

6
2.3.1 Paradigma Baru
Di dalam UUPA telah menegaskan tentang perlunya melindungi kepentingan
masyarakat agraris, golongan ekonomi lemah dan pedesaan. Hal ini menunjukkan bahwa
harus ada pemilihan yang hati-hati antara kepentingan umum pada masyarakat agraris ala
Indonesia, yang notabene masih lemah bila dibandingkan dengan masyarakat perkotaan.7
Terminologi kepentingan umum “ untuk rakyat banyak” terlihat sudah jelas, namun jika
dipahami secara lebih mendalam dan melihat realita di lapangan cenderung menimbulkan
permasalahan. Penyimpangan penafsiran cenderung dilakukan di dalam praktiknya,
sebagai misal kasus Bandara Internasional Lombok, Waduk Kedung Ombo dan lain
sebagainya. Fenomena dan kenyataan tersebut menuntut untuk dilakukan penjelasan,
paling tidak sosialisasi tentang pembakuan penafsiran arti “rakyat banyak” dalam
pembebasan tanah untuk kepentingan umum.
Kepentingan umum bertujuan untuk memberikan kesejahteraan yang lebih pada
masyarakat banyak dan tidak bermaksud untuk orientasi keuntungan ekonomis belaka.
Dengan kata lain kepentingan umum secara lebih luas adalah kepentingan bangsa dan
Negara yang termasuk di dalamnya kepentingan pribadi maupun golongan. Selanjutnya
dalam Pasal 3 UU nomor 2 Tahun 2012 menyatakan bahwa tujuan dari
pengadaan/pembebasan tanah untuk kepentingan umum adalah untuk menyediakan tanah
bagi pelaksanaan pembangunan guna meningkatkan kesejahteraan dan kemakmuran
bangsa, negara, dan masyarakat dengan tetap menjamin kepentingan hukum pihak yang
berhak. Meskipun kepentingan umum cenderung menegasikan kepentingan individu
bukan berarti negara tidak mengakui kepentingan individu sebagai hakekat pribadi
manusia, justru dalam kepentingan umum terletak pembatasan terhadap kepentingan
individu. Kepentingan individu tidak bertumpu kepada asas ius suum cueque tribuere.
Akan tetapi kepentingan individu termasuk dalam kepentingan umum atau kepentingan
masyarakat dan bangsa yang berlandaskan pada keadilan sosial bagi seluruh rakyat
Indonesia.
Yang dimaksud dengan adil dalam pembebasan tanah untuk kepentingan umum
adalah :
1. Dapat memperbaiki kondisi sosial ekonomi pemilik tanah yang mendapat ganti rugi,

7
 dan paling tidak setara dengan keadaan sebelum pencabutan atau pembebasan hak
mereka;
2. Pihak yang membutuhkan tanah juga dapat memperoleh tanah sesuai rencana dan
peruntukannya serta memperoleh perlindungan hukum; dan
3. Keadilan yang dirumuskan oleh hukum dalam bentuk hak dan kewajiban harus
mencerminkan keadilan yang diterima dan dirasakan oleh para pihak
2.3.2 Paradigma Holistik
Dalam pemanfaatan tanah untuk kepentingan pembangunan diharapkan bagi
pihak-pihak yang berkepentingan agar selalu mengacu pada ketentuan yang berlaku.
Dengan meminjam logika teori intraksionis simbolik, maka dalam pemanfaatan tanah
memiliki makna nilai-nilai tertentu dan memiliki daya kerja yang luas tergantung dari
sudut pandang pemanfaatannya.
Di dalam Pasal 1 ayat 9 UU nomor 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum yang dimaksud dengan Pelepasan Hak adalah
kegiatan pemutusan hubungan hukum dari pihak yang berhak kepada Negara melalui
lembaga Pertanahan. Nama lain dari pengadaan tanah4 adalah pembebasan tanah. Di
dalam pembebasan tanah untuk kepentingan umum harus memberikan ganti rugi yang
layak dan adil kepada pemiliknya, sehingga paling tidak kehidupan pemilik sebelumnya
lebih baik daripada kehidupan sebelumnya. Hak atas tanah harus digunakan sesuai dengan
sifat dan tujuan haknya sehingga bermanfaat bagi si pemegang hak dan masyarakat,
dengan kata lain harus terdapat keseimbangan antara kepentingan perseorangan dan
kepentingan umum. Kepentingan perseorangan itu harus diakui dan dihormati dalam
rangka pelaksanaan kepentingan masyarakat secara keseluruhan .

8
 BAB III
PENUTUP
3.1 Kesimpulan
Nilai tanah adalah suatu pengukuran yang didasarkan kepada kemampuan tanah
secara ekonomis dalam hubungannya dengan produktifitas dan strategi ekonomisnya
Suatu tanah mungkin saja nilainya secara langsung rendah karena tingkat kesuburunnya
rendah, tetapi berdasarkan letak strategisnya sangat ekonomis. Sehingga dapat
disimpulkan bahwa nilai adalah suatu kesatuan moneter yang melekat pada suatu properti
yang dipengaruhi oleh faktor sosial, ekonomi, politik dan faktor fisik yang dinyatakan
dalam harga dimana harga ini mencerminkan nilai dari propert i tersebut.
Dalam pemanfaatan tanah untuk kepentingan pembangunan diharapkan bagi pihak-
pihak yang berkepentingan agar selalu mengacu pada ketentuan yang berlaku. Di dalam
Pasal 1 ayat 9 UU nomor 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan
Untuk Kepentingan Umum yang dimaksud dengan Pelepasan Hak adalah kegiatan
pemutusan hubungan hukum dari pihak yang berhak kepada Negara melalui lembaga
Pertanahan. Di dalam pembebasan tanah untuk kepentingan umum harus memberikan
ganti rugi yang layak dan adil kepada pemiliknya, sehingga paling tidak kehidupan pemilik
sebelumnya lebih baik daripada kehidupan sebelumnya.

3.2 Saran
Kami sebagai penulis menyadari jika makalah ini banyak sekali memiliki
kekurangan dan jauh dari kata sempurna. Tentunya, penulis akan terus memperbaiki
makalah dengan mengacu kepada sumber yang bisa dipertanggung jawabkan nantinya.
Oleh sebab itu, penulis sangat mengharapkan adanya kritik serta saran mengenai
pembahasan makalah di atas.

9
 DAFTAR PUSTAKA

http://digilib.its.ac.id/public/ITS-Undergraduate-6817-3504100025-bab2.pdf
http://eprints.undip.ac.id/41772/3/BAB_II.pdf
https://jurnalius.ac.id/ojs/index.php/jurnalIUS/article/view/257

10