DERECHOS REALES – Unidad 1

UNIDAD: 1

A) DERECHOS PATRIMONIALES. CONCEPTO. CLASIFICACIÓN.

El derecho puede clasificarse en objetivo y subjetivo, el primero se refiere al ordenamiento jurídico, es decir, al
conjunto o sistema de preceptos reguladores de la conducta humana, emanados del Estado e impuestos por éste
mediante su poder coactivo; el segundo hace referencia al poder o facultad atribuido (por el derecho objetivo) a
una voluntad o interés jurídicamente protegido.
Todo derecho subjetivo está integrado por tres elementos: el sujeto del derecho (el titular, es decir, la persona a
cuya voluntad el ordenamiento jurídico otorga el poder o facultad. O cuyo interés resulta protegido), el objeto del
derecho (la persona o la cosa sobre la que el sujeto ejerce su poder o el comportamiento que está facultado a
exigir de una determinada persona) y la causa del derecho (hecho o acto jurídico que le ha dado nacimiento).
Todo derecho subjetivo implica una relación entre sujetos, regulada por el derecho objetivo. Si una persona es
titular de un derecho, otra/s estarán necesariamente sujetas a un deber: derecho y deber son correlativos.

De los derechos subjetivos se han formulado diversas clasificaciones, sobre la base de distintos criterios:
 Por su oponibilidad: Derechos absolutos: son aquellos que existen frente a todos (erga omnes), aquellos en
los cuales al poder o facultad del titular del derecho, corresponde un deber de abstención de todos los demás
(derechos reales). Derechos relativos: aquellos que otorgan a su titular la facultad de exigir un determinado
comportamiento de persona/s determinada/s, pudiendo ese comportamiento consistir no sólo en una
abstención, sino también en una acción o hecho positivo (derechos creditorios).
 Por el carácter económico o no de su contenido : DERECHOS PATRIMONIALES: aquellos susceptibles de
apreciación pecuniaria (derechos reales y creditorios). Derechos extrapatrimoniales: insusceptibles de una
medida de valor económico (derechos personalísimos).
 Por su objeto inmediato: Freitas elabora su clasificación de los derechos civiles en derechos reales y derechos
personales. Si bien todos los autores tratan la división de los derechos reales y personales, lo hacen como una
subclasificación de los derechos patrimoniales, en cambio, la clasificación creada por Freitas abarca todos los
derechos civiles, tanto los patrimoniales como los extrapatrimoniales.
 Por su esencia: atendiendo a la esencia misma de los derechos, es posible construir una nueva clasificación
que los distinga en "poderes" y "facultades".

DERECHOS REALES Y PERSONALES

La semejanza entre ambos consiste en que, por su contenido económico, integran la categoría de los derechos
patrimoniales.Diferencias generales:
 Esencia: el derecho personal es una facultad, el derecho real es un poder jurídico.
 Objeto inmediato: del derecho personal es la persona del deudor, a través de determinada conducta que él
deberá observar en beneficio del acreedor, por ende, consiste siempre en un hecho positivo (dar o hacer) o
negativo (no hacer). El objeto inmediato de los derechos reales son las cosas.
 Número de elementos:el derecho personal presenta 3 elementos (S+, S- y objeto); el derecho real sólo dos
(sujeto o titular del derecho y objeto).
 Mediatez o inmediatez: en el derecho personal existe una relación indirecta o mediata entre el titular del
derecho (S+ o acreedor) y el beneficio o utilidad que ese derecho implica para él, ya que el acreedor se ve
precisado a esperar del deudor el cumplimiento de la prestación o a dirigirse hacia él para recabarle ese
cumplimiento. En el derecho real el beneficio o utilidad es obtenido por su titular directamente de la cosa, sin que
medie la actuación de persona alguna.

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 Régimen legal: en los derechos personales domina el principio de la autonomía de la voluntad, que sólo está
limitado por los principios del orden público, la moral, las buenas costumbres y la buena fe. El régimen de los
derechos reales está dominado por el principio del orden público y sólo se deja un margen estrecho a la
autonomía de la voluntad.
 Número: la voluntad de los particulares es libre para dar nacimiento a las más variadas relaciones jurídicas
personales, siendo ilimitado el número de los derechos personales. Con respecto a los derechos reales, los
particulares no pueden dar nacimiento a más derechos que aquéllos que la ley establece en forma taxativa.
 Nacimiento: los derechos personales nacen siempre de algunas de las causas o fuentes que determina la ley
(título) y que consisten en hechos o actos jurídicos. En los derechos reales también es así, pero no siempre,
mientras en algunos casos basta el hecho o acto jurídico para que nazca el derecho real (título), en otros casos es
necesario que sobrevenga o preceda otro hecho o acto (modo) para que se produzca la adquisición del derecho.
 Oponibilidad: el derecho personal es relativo, sólo permite exigir el cumplimiento de la prestación a la
persona obligada. El derecho real es absoluto, es oponible contra todos (erga omnes), ya que todos los miembros
de la comunidad deben respetar el poder que el titular del derecho real tiene sobre la cosa, e inclusive es
oponible a los 3° que puedan invocar un interés legítimo respecto de la cosa, siempre que se haya cumplido con la
publicidad requerida por la ley.
 Publicidad: la relatividad de los derechos personales hace que ellos sean ajenos a la publicidad. La absolutez
de los derechos reales, al imponer a todos su respeto, hace necesario que todos los conozcan, y con mayor razón
los 3° interesados, lo cual explica la necesidad y razón de su publicidad.
 Posesión: los derechos reales se vinculan estrechamente con la posesión, ya que ésta puede ser considerada
como el contenido, ejercicio o exteriorización de aquéllos. Los personales son, en principi, extraños a la posesión.
 Prescripción: juega como modo de adquisición a los derechos reales, excluidos los de garantía (prescripción
adquisitiva o usucapión), y como modo de extinción con relación a los derechos personales (prescripción
liberatoria o extintiva).
 Permanencia o instantaneidad: los derechos reales implican siempre una situación de permanencia o
continuidad con respecto al beneficio que procuran a su titular. Los derechos personales pueden presentar un
carácter instantáneo, ya que puede ocurrir que el momento de la obtención del beneficio por el acreedor coincida
con el de la extinción de su derecho.
 Duración: los derechos reales pueden ser perpetuos o temporarios, los personales son siempre temporarios.
 Exclusividad o concurrencia: los derechos personales admiten ampliamente la unidad o la pluralidad de sus
sujetos, tanto S+ como S-, es decir, admiten siempre la concurrencia. Los derechos reales, según los casos,
pueden admitir o no la concurrencia de la misma clase de derecho real sobre el mismo objeto.
 Inherencia: la inherencia del derecho a la cosa es un rasgo típico del derecho real, en cuya virtud el derecho
real queda como adherido a la cosa y la sigue, cualesquiera sean las mutaciones que sobrevengan con respecto a
su titularidad dominal. Éste carácter es ajeno, en principio, a los derechos personales.
 Ius persequendi: el titular goza de esta facultad como consecuencia de la inherencia del derecho real a la
cosa, como una de las ventajas típicas que ese derecho le procura, en cuya virtud puede perseguir la cosa para
hacer valer su derecho, cualquiera que sea la persona que la tenga en su poder. El derecho personal, en principio,
carece de ius persequendi.
 Ius preferendi: es la facultad que tiene el titular de un derecho real de ser preferido en el ejercicio de su
derecho con respecto a otro derecho real de igual o distinta naturaleza sobre la misma cosa, posteriormente
constituido (1° en el tiempo, más fuerte en el derecho). En los derechos personales, en principio, ningún acreedor
puede reclamar preferencia alguna en la satisfacción de su crédito, con relación a los acreedores posteriores del
mismo deudor.
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 Muerte del titular: a la muerte de una persona, sus derechos personales se dividen de pleno derecho entre
sus herederos; sus derechos reales pasan a sus herederos de una manera indivisa.
 Pérdida de la cosa: en el derecho real causa la extinción de ese derecho. El derecho personal no se extingue
aunque se extingan todos los bienes del deudor.
 Renuncia: el acreedor puede abdicar de su derecho personal renunciando al mismo en beneficio del deudor.
El titular de un derecho real abdica de él mediante el abandono o renuncia de su derecho.
 Función económico- social: los derechos reales implican un aprovechamiento de la riqueza, los personales
significan una utilización de los servicios.

DOCTRINA CLASICA. DOCTRINAS UNITARIAS Y OTRAS CONCEPCIONES.

Doctrina clásica o tradicional: también llamada dualista. Separa netamente los derechos reales de los personales.
Vélez, en la nota al art. 497 no definió sino que transcribió los conceptos de Ortolán sobre el derecho personal y
el real: "Derecho personal es aquel en que una persona es individualmente S- del derecho. Derecho real es aquel
en que ninguna persona es individualmente S- del derecho. O en términos más sencillos, un derecho personal es
aquel que da la facultad de obligar individualmente a una persona a una prestación cualquiera, a dar, a
suministrar, a hacer o no hacer alguna cosa. Un derecho real es aquel que da la facultad de sacar de una cosa
cualquiera un beneficio mayor o menor".
Mackeldey: "el derecho real es el que nos pertenece inmediatamente sobre una cosa sometida por razón del
mismo a nuestro poder legal y a nuestra voluntad, bien sea bajo todos conceptos o bajo algunos solamente".
Demolombe: "el derecho real es el que crea entre la persona y la cosa una relación directa e inmediata, de tal
manera que se encuentran en ella sólo 2 elementos: la persona (S+ del derecho) y la cosa (el objeto)".
Maynz: "el derecho real consiste en nuestra voluntad dirigiéndose hacia una cosa con abstracción de todo otro
individuo".
Estas definiciones bastan para comprender que el concepto del derecho real es construido considerándolo como
una relación directa e inmediata entre su titular (sujeto del derecho) y la cosa (objeto del derecho), y ello, por
oposición al concepto del derecho personal, concebido como una relación entre una persona, titular del derecho
(S+) y el deudor (S-) obligado a cumplir una prestación (objeto del derecho) en beneficio del primero.

Doctrinas unitarias:
 Teoría unitaria personalista: según Planiol no existen diferencias sustanciales entre los derechos reales y los
personales, los 1° son derechos obligacionales en los que la prestación consistiría siempre en una abstención a
cargo de todas las personas. El derecho real es considerado como una obligación pasiva universal.
Esta idea ya había sido expuesta por Freitas, tanto con respecto a los derechos personales y reales como con
relación al distingo más amplio de derechos absolutos y relativos: "La condición distintiva de los derechos
absolutos es que su correspondiente obligación afecta la masa entera de las personalidades con las cuales el
agente de derecho pueda estar en contacto. La cualidad propia de los derechos relativos, a la inversa, es la de
recaer su peculiar obligación sobre personas ciertas y determinadas. En el 1° caso la obligación es negativa,
consiste en la inacción, en la abstención de cualquier acto que pueda estorbar al derecho. En el 2° caso, la
obligación es positiva y consistente en un hecho o prestación necesaria de la persona obligada. Ese hecho o
prestación puede ser también una abstención, pero con una notable diferencia. La inacción indispensable a la
efectividad de los derechos absolutos nunca induce a la privación de un derecho, de parte de aquellos a quienes
la obligación incumbe; esa inacción es necesaria para la existencia de los derechos de todos, es el justo límite de
los derechos de c/u. Cuando los derechos personales corresponden a una obligación de no hacer o de abstención,
la persona obligada se priva del ejercicio de un derecho que tenía y que voluntariamente renunció en favor del
agente del derecho.
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Crítica: el dualismo clásico sostiene que la obligación pasiva universal, consistente en el deber general de respeto
del orden jurídico, existe no sólo con relación a los derechos absolutos o reales, sino también con respecto a los
relativos o personales.

 Teoría unitaria realista: trata de disolver la dicotomía: derechos reales-derechos personales. Considera que
todos los derechos serían reales, los así llamados son derechos que recaen sobre una cosa y los denominados
personales no recaerían sobre la persona del deudor, sino sobre su patrimonio. El derecho personal, más que una
relación entre personas, lo sería entre patrimonios. Esta idea se vería abonada por el principio general conforme
al cual "el patrimonio del deudor es la prenda común de sus acreedores".
Críticas: 1° no parece adecuado que para desentrañar la esencia de un derecho, se lo contemple en el momento
anormal del incumplimiento. 2° los derechos reales sólo recaen sobre cosas determinadas, y el patrimonio es una
abstracción que se compone de cosas y de bienes que no son cosas.

Otras concepciones:
 Teoría institucional: los derechos ya no tienen por qué ser distinguidos más que por su mayor o menor
contenido institucional, dicho contenido es dominante en los derechos reales, y mucho menor en los creditorios.
 Doctrina de Demogue: considera que sólo puede hablarse de derechos cuyo ejercicio resulta más cómodo o
menos cómodo, y de derechos que pueden ser más o menos fuertes, según su oponibilidad. Los derechos reales
serían, por su ejercicio, más cómodos que los personales, ya que los 1° no requieren, como los 2°, la colaboración
de otras personas. En orden a su fuerza, los reales son generalmente más fuertes que los personales, pero no
siempre.
 Criterio de Ginossar: se ocupa exclusivamente de los derechos patrimoniales que, conforme a su criterio,
podrían ser corporales o incorporales, y éstos últimos, relativos o intelectuales; a su vez, a los relativos los
subdivide en reales, personales y mixtos.
 Criterio que sostiene la existencia de S- determinado en los derechos reales : algunos autores sostienen que
también en los derechos reales existe un S- determinado, como en los derechos personales, con lo cual se
desdibuja la diferencia entre ambas categorías de derechos. La observación se suele hacer, principalmente, a
propósito de los derechos reales sobre la cosa ajena.
 Teoría ecléctica, integral o concepción armónica : se trata de un criterio conciliador, que, después de
examinar los argumentos de la doctrina clásica y de la doctrina unitaria personalista, concede a cada una la parte
de razón que tiene, criticando a ambas el hecho de haber incurrido en el error de tener en cuenta solamente uno
de los dos aspectos que integran el derecho real.
La doctrina clásica, olvidándose del aspecto externo del derecho real, dirigió su mirada exclusivamente sobre su
aspecto interno, es decir, sobre la relación directa o inmediata de la persona con la cosa.
En sentido inverso, la doctrina unitaria personalista dirigió su mirada casi exclusivamente al aspecto externo del
derecho real, es decir, a la relación jurídica, dentro de la cual era lógico que no pudiese encontrar otro objeto de
derecho que no fuese la conducta debida por el S- universal, esto es, la abstención de todos los integrantes de la
comunidad. Dejaba a un lado el aspecto interno del derecho real, es decir, el de la relación fáctica de la persona
con la cosa.
Aubryy Rau definen el derecho real con inclusión de los elementos que integran ambos aspectos: "derechos
reales son los que, creando una relación inmediata y directa entre una cosa y la persona a cuyo poder ella se
encuentra sometida, de una manera más o menos completa, son por lo mismo susceptibles de ser ejercidos, no
solamente contra una persona determinada, sino contra todo el mundo".

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Allende: "El derecho real es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de
orden público, establecen entre una persona (S+) y una cosa determinada (objeto) una relación inmediata, que
previa publicidad obliga a la sociedad (S-) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligación
negativa), naciendo para el caso de violación una acción real y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al
ius persequendi y al ius preferendi".

B) DERECHOS REALES. CONCEPTO. ESTRUCTURA.

CV se abstuvo expresamente de brindar definiciones conceptuales. Sin embargo, el derecho real resultaba
definido a través de definiciones transcriptas en las notas, citando a Ortolán y a Demolombe.

CCYCN ART. 1882.- Concepto.El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce
directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y
preferencia, y las demás previstas en este Código.

 Poder jurídico: la característica más saliente de los derechos reales es la relación directa e inmediata con la
cosa. Por ello, la norma habla de poder jurídico que se ejerce directamente sobre su objeto. Es un derecho
subjetivo cuya esencia consiste en un señorío de la voluntad sobre objetos, que se ejerce en forma autónoma e
independiente de otra voluntad, y de forma directa, sin intermediarios. En cambio, la "facultad" está más
vinculada a los derechos personales.

 Estructura legal: el contenido de los derechos reales está contemplado, esencialmente en la ley. La norma
procura preservar sólo la creación por ley, negando validez al derecho real creado por los particulares o
modificado en sus elementos estructurales.
ART. 1884.- Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición,
constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la
configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura.

 Atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia: el ius persequendi significa que el titular
puede perseguir la cosa aunque esté en manos de un 3°, puede alcanzarla y recuperarla, lo cual no sucede en el
derecho personal. El ius preferendi consiste en hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho personal o
real que haya obtenido oponibilidad posteriormente. No debe confundirse con el privilegio, ya que éste es la
cualidad de ciertos créditos que tienen preferencia de ser pagados primero y son creados exclusivamente por la
ley; en cambio, la preferencia es el lugar que ocupa debido a la publicidad del derecho siguiendo la máxima: 1° en
el tiempo, mejor en el derecho.
ART. 1886.- Persecución y preferencia. El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en
poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que
haya obtenido oponibilidad posteriormente.

OBJETO DE LOS DERECHOS REALES:

CV  no había una norma genérica sobre el objeto de los derechos reales.
CCYCN ART. 1883.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que
constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.
El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.

La gran novedad es que el objeto de los derechos reales no sólo son las cosas sino que también pueden ser los
bienes. La cosa debe ser cierta, determinada y actualmente existente.
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El objeto del derecho real también se caracteriza por la especialidad, ya que sólo es posible sobre cosas
individualizadas, específicas. Por lo tanto, no existe el derecho real sobre el patrimonio, sino sobre las cosas
singulares que lo componen.
Quedan excluidos del régimen de los derechos reales las cosas de dominio público (art. 237).
En principio, no puede haber derecho real sobre "una parte material". Por regla, el derecho real recae sobre toda
la cosa; no obstante, existen algunas excepciones: Ej art. 2163 "la servidumbre puede tener por objeto la totalidad
o una parte material del inmueble ajeno". Otros ejemplos: superficie, usufructo, uso y habitación, pueden tener
por objeto partes materiales.
La última parte del art. incluye otros objetos que pueden ser inmateriales; así los derechos quedarían incluidos
como posible objeto de los derechos reales, Ej: derecho de superficie en su modalidad de derecho sobre cosa
ajena, o el de la complejidad de derecho que aparecen en el tiempo compartido o los conjuntos inmobiliarios.

"Se llaman cosas los objetos materiales susceptibles de tener un valor" "Los objetos inmateriales susceptibles de
valor, e igualmente las cosas, se llaman bienes" (CV).

LA CREACION DEL DERECHO REAL.

El art. 2502 CV establecía que los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley, esto significa que no existen
otros derechos reales que aquellos que la ley determine.
El código adoptó el "sistema del número cerrado" de derechos reales (por oposición al "sistema del número
abierto"), el cual fue típico del derecho romano, pero fue abandonado en la Edad Media, lo cual produjo graves
inconvenientes: la multiplicidad de derechos sobre unos mismos bienes, lo cual perjudica a la explotación de esos
bienes y la libre circulación de las propiedades, cuando por las leyes de sucesión esos derechos se dividen entre
muchos herederos sin poderse dividir la cosa asiento de ellos. Las propiedades se desmejoran y los pleitos nacen
cuando el derecho real se aplica a una parte material de la cosa que no constituye una propiedad desprendida y
distinta de la cosa misma, y cuando no constituye una copropiedad, susceptible de dar lugar a la división entre los
comuneros o a la licitación.

FUNCION DE LA VOLUNTAD. NUMERUS CLAUSUS. LAS FUENTES DEL DERECHO REAL.

Los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley, ello no significa que la ley sea la única fuente creadora o
causa fuente de los derechos reales, sino que los particulares no pueden crear más derechos reales que aquellos
que, taxativamente, establece la ley. Lo que la ley crea son los "tipos" de derechos reales, es decir, crea un
número limitado de "contenidos genéricos típicos" de derechos reales, a los que asigna un nombre.
Pero cuando se trata de la fuente de los derechos reales o causa fuente, la ley sólo es una causa más frente a
otras en las cuales lo que cuenta es la voluntad de los particulares. Dejando a un lado el derecho sucesorio, es
decir, la transmisión y constitución, y por tanto, la adquisición de los derechos reales mortis causa, o sea, por
muerte de las personas a quienes correspondían; parece evidente que la gran fuente de los derechos reales es la
voluntad de los particulares, y que la ley sólo actúa como fuente muy excepcionalmente.
En efecto, deben descartarse de la fuente legal los derechos reales de garantía, todos los cuales ostentan como
requisito o carácter esencial, la convencionalidad.
El sistema del numerus clausus consiste en que la ley (y sólo ella) organiza los derechos reales y lo hace en
número limitado y cerrado, fijando el contenido de cada uno de ellos y dándoles además un nombre; es decir, que
lo que la ley crea es el "concepto" de cada derecho real (o sea, los distintos tipos posibles), y la voluntad de los
particulares no puede modificar nunca el contenido típico de los derechos reales.

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CONSTITUCION JUDICIAL.
ART. 1896.- Prohibición de constitución judicial. El juez no puede constituir un derecho real o imponer su
constitución, excepto disposición legal en contrario.
En el CV no existía norma expresa al respecto. Sin embargo, la adopción del principio de creación legal de los
derechos reales y la aceptación de la causa fuente convencional o excepcionalmente legal, impiden cualquier otra
forma de constitución de esos derechos. Por lo tanto, si bien se trata de una norma nueva, es absolutamente
innecesaria.

C) ENUMERACION DE LOS DERECHOS REALES.

ART. 1887.- Enumeración. Son derechos reales en este Código:
a) el dominio; e) el tiempo compartido; i) el uso; m) la anticresis;
b) el condominio; f) el cementerio privado; j) la habitación; n) la prenda.
c) la propiedad horizontal; g) la superficie; k) la servidumbre;
d) los conjuntos inmobiliarios; h) el usufructo; l) la hipoteca;
Siguiendo la mayoritaria opinión doctrinaria, se han incorporado nuevas figuras jurídico-reales que ya venían
siendo analizadas. Además de los que ya estaban contemplados en el CV, aparecen nuevo derechos reales: los
conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido (existía como contrato regulado por la Ley 26.356), el cementerio
privado y el derecho de superficie (sólo existía en su versión forestal o de silvicultura en la Ley 25.509).
Se separó el dominio y el condominio como si fueran dos figuras diferentes, lo que no ocurría en el CV. El tema
había sido debatido en la doctrina: algunos consideraban que la exclusividad era un elemento esencial del
dominio, por lo que la titularidad compartida necesariamente le daba autonomía al condominio, otros, en
cambio, consideraban que la cotitularidad no afectaba la naturaleza misma del derecho, y sólo obligaba a
contemplar legalmente la relación entre condóminos. Bueres critica esta separación, sostiene que la circunstancia
de la titularidad compartida puede darse en cualquier derecho real, lo que no autoriza a atribuir diferentes
naturalezas en cada caso de pluralidad de titulares.

CLASIFICACION.
CV si bien no estaba legislado, la doctrina se encargó de establecer distintos criterios de clasificación.

CCyCN se legislan algunas clasificaciones posibles:

ART. 1888.- Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Son derechos reales sobre cosa
total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el
tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Los restantes
derechos reales recaen sobre cosa ajena.
Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes reales.
Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda sobre la existencia de un
gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien gravado.
Se prefirió la enumeración en lugar de brindar el criterio o fundamento de la distinción. El sentido jurídico de la
distinción procura pronunciarse por la posibilidad o no de ejercer actos de disposición sobre la cosa objeto del
derecho. Los derechos reales sobre cosa propia son aquellos cuyos titulares pueden invocar una relación de
pertenencia, total o parcial, de la cosa con relación a sus personas, es decir, el derecho sobre la cosa permite a su
titular disponerla o gravarla. En cambio, en los derechos reales sobre cosa ajena la relación de pertenencia no
puede invocarse respecto de la cosa, sino sólo con relación al derecho. [LEER PAG 8 – RESUMEN].

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ART. 1889.- Derechos reales principales y accesorios. Los derechos reales son principales, excepto los accesorios
de un crédito en función de garantía. Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda.
Los derechos reales son principales o accesorios en función de garantía, según que su existencia sea o no
independiente de otro derecho de carácter creditorio al que procuren seguridad. Esta clasificación tiene especial
importancia para determinar los supuestos de extinción de los derechos reales: los principales tendrán
necesariamente previstos en ley general o particular cada causa de extinción; en los derechos reales accesorios,
en cambio, además de dichas previsiones, en aplicación del principio "lo accesorio sigue la suerte de lo principal"
surge también la situación extintiva genérica por la extinción del principal que se tutela, concretamente, la
obligación que garantizan.

ART. 1890.- Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables. Los derechos reales recaen sobre cosas
registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro a los efectos que
correspondan. Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de derechos sobre su
objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripción.
Los derechos reales serán registrables o no, según que la ley imponga o no requisitos de registración a ellos
vinculados, ya sea para que puedan oponerse a 3° interesados o para que produzcan efectos constitutivos. Son
derechos reales registrables todos los que recaen sobre inmuebles. Los derechos reales sobre cosas muebles son,
en principio, no registrables, co excepción de los casos especiales en que la ley exige esa registración (cosas
muebles registrables).

ART. 1891.- Ejercicio por la posesión o por actos posesorios. Todos los derechos reales regulados en este Código
se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca.
Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su titular ostente
la posesión.
Los derechos reales se ejercen o no por la posesión, según que sea necesario o no para su ejercicio que la cosa
que es su objeto se encuentre o no bajo el poder de hecho de su titular. La hipoteca y las servidumbres no se
ejercen por la posesión, ya que no es necesario para el ejercicio de esos derechos que el inmueble sobre el que
recaen sea entregado a los titulares de aquellos derechos.
Bueres critica la norma en cuanto determina que se pueden ejercer actos posesorios sin ostentar la posesión;
atendiendo al concepto de acto posesorio que brindaba el CV y el actual art. 1928, resulta claro que si la posesión
es el ejercicio concreto del derecho, los actos posesorios son la prueba de la misma; y que si bien puede haber
posesión sin actos posesorios, jamás podrían existir actos posesorios sin ostentar posesión.

DERECHOS REALES NO LEGISLADOS. (no incluidos en el CCCN).

a) Los censos y las rentas: las rentas pueden constituirse como derechos personales o reales. En el primer caso
(ej. renta vitalicia) no hay afectación de una cosa al cumplimiento. Hay renta real, llamada “censo”, cuando la
obligación asumida por el deudor de la renta se establece como carga de un bien inmueble y debe ser soportada
por los sucesivos adquirentes. Censualista es el que debe recibir el canon, renta o pensión, y censatario quien lo
paga. El censo puede tener distintas modalidades de 1) reservativo, cuando se enajena el dominio (útil y directo) y
el adquirente se obliga a pagar la renta o pensión quedando afectado el inmueble; 2) consignativo, cuando, sin
operarse transmisión de la propiedad, y como garantía de una deuda, se constituye un censo afectando el bien.
Los censos no están permitidos, el Cód. Civil derogado los permitía por 5 años, aunque la norma no tuvo
aplicación práctica.

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b) Enfiteusis: D Real por el cual el propietario de un inmueble rústico enajena su dominio útil, permanente o por
largo tiempo, a otra persona, a cambio de una pensión o canon cierto e invariable. El derecho del enfiteuta es
transmisible a los herederos y por actos entre vivos.
c) Vinculaciones: La unión o sujeción de todos o determinados bienes a dominio perpetuo de una familia
estableciendo un determinado orden sucesorio con prohibición de enajenar y los gravámenes o cargas perpetuas
que se imponen en algunas fundaciones reciben el nombre genérico de vinculaciones. El mayorazgo es el derecho
por el cual el constituyente establece el orden sucersorio asegurando la inalienabilidad e indivisibilidad del bien.
Las capellanías constituyen un tipo de vinculación por la cual se establece, con carácter real y generalmente a
perpetuidad, una carga sobre un bien inmueble, con una finalidad pía. (ej. dar misas periodicamente en sufragio
del alma del instituyente). Estuvieron permitidas hasta que la ley 4124 las suprimió y dispuso compensación en
dinero.
d) Tanteo y Retracto. El tanteo o preferencia es un D real que tiene un tercero para que en el caso de que el
dueño de una cosa la enajene, lo prefiera a él. Éste derecho da lugar al derecho de retracto, por el cual si el dueño
realiza la enajenación sin respetar la preferencia del tercero, éste puede dejar sin efecto la enajenación.

SITUACIONES ESPECIALES Y CONTROVERTIDAS:

La solución a este problema de las relaciones intermedias entre derechos reales y personales se encuentra en el
art. 1887, que enumera taxativamente cuales son los derechos reales.
 OBLIGACIONES PROPTER REM: a la titularidad de los derechos reales va unida una serie de derechos
personales (derechos y obligaciones), que nacen, se transmiten y extinguen, con el nacimiento, transmisión y
extinción de aquella titularidad, a esos derechos personales se los denomina "obligaciones reales". Pero ésta no
es la única denominación que se emplea para designar esta categoría; la pluralidad de nombres es indicio de la
falta de uniformidad de ideas y conceptos, incluso muchas se utilizan como sinónimos pero se aplican a figuras
distintas, no obstante tener cierta conexión entre sí. Con respecto a las obligaciones reales, se pretende estar
frente a una categoría intermedia entre derechos reales y personales (mixta), en virtud de que estaría integrada
por elementos personales y reales. El elemento personal estaría dado por el contenido obligacional, y el elemento
real fincaría en que el vínculo jurídico no se establece, como en la obligación personal, entre personas
determinadas, sino indeterminadamente, entre aquellas personas que revisten el carácter de titulares de un
derecho real o poseedores de una cosa. Se rechaza el carácter intermedio o mixto ya que la naturaleza jurídica de
un derecho se determina por su contenido, y éste es de carácter obligacional. Se trata de obligaciones que
ostentan características especiales en lo referente a su nacimiento, desplazamiento y extinción.

 EL DERECHO DE RETENCIÓN: algunos derechos reales de garantía otorgan a sus titulares la facultad de
retener la cosa sobre la cual recaen (prenda y anticresis). El derecho de retención es la facultad que corresponde
al tenedor de una cosa ajena, para conservar la posesión de ella hasta el pago de lo que le es debido por razón de
esa misma cosa (por su propietario si se trata de inmueble, y aun por un 3° si se trata de cosa mueble). Sin
embargo, este derecho es de naturaleza personal, debido a la falta de inherencia del derecho a la cosa.

 LA LOCACIÓN: efectivamente no es un derecho real, y el CCyCN tampoco lo legisla así. El locador hace uso de
la cosa en carácter de tenedor porque reconoce en otro el derecho de propiedad, con lo cual su fin es sólo la
utilidad, no un animus dominis, quedando en claro que es un derecho personal. Sin embargo, se planteó la duda
sobre su naturaleza jurídica en virtud de los dispuesto en el CV: "enajenada la finca arrendada, por cualquier acto
jurídico que sea, la locación subsiste durante el tiempo convenido", es decir, cuando se arrienda un inmueble y
luego el propietario decide venderlo, teniendo el comprador otro propósito para ese inmueble, la locación
subsiste por el tiempo convenido, por lo que el inquilino puede oponérselo al nuevo dueño y a cualquier otro

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hasta que finalice el contrato de locación. En esa situación, algunos autores veían una suerte de oponibilidad erga
omnes similar a la de los derechos reales.

 LOS PRIVILEGIOS: Los derechos personales, a diferencia de los reales, no gozan del ius preferendi, en el
sentido de que el derecho real constituido 1° en el tiempo es más fuerte en el derecho, con respecto al
constituido después. Cuando varios acreedores concurren ante un mismo deudor, aquel cuyo crédito nació 1° no
puede, en principio, reclamar preferencia en el cumplimiento de la obligación por parte del deudor común, ya
que todos los acreedores, cualquiera sean las fechas de sus créditos, se encuentran en un pie de perfecta igualdad
frente a su deudor común. Excepcionalmente, la ley otorga a ciertos acreedores, en forma taxativa y con criterio
restrictivo, el derecho de ser pagados con preferencia a otros. Este derecho recibe el nombre de privilegio, no es
un derecho real, sino una calidad accesoria de los derechos personales.

D) ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES.

La adquisición de los derechos reales puede ocurrir por causa de muerte o por actos entre vivos. La 1°se rige por
las disposiciones contenidas en el Libro Quinto "Transmisión de derechos por causa de muerte", y la 2° se regula
en el Libro Cuarto (Derechos Reales).
La adquisición por actos entre vivos puede ser originaria o derivada. La adquisición originaria es cuando el titular
del derecho real lo adquiere en forma libre y absoluta, no hay traslado del derecho de un sujeto a otro, el modo
principal es la prescripción adquisitiva, aunque también hay adquisición originaria en la apropiación y en ciertos
casos de transformación y accesión de cosas muebles y de construcción, siembra y plantación. La adquisición
derivadaes cuando hay traslado del derecho de un sujeto a otro, requiere la concurrencia de título y modo
suficientes (para los derechos que se ejercen por la posesión), con excepción de la hipoteca, respecto de la cual
basta sólo el título ya que sus características excluyen la tradición.

TEORÍA DEL TÍTULO Y MODO.

ART. 1892.- Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real
requiere la concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por
finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la
posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el
dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a
poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la
tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables
en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y
estar legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.

La gran novedad es que se sientan reglas generales de adquisición de los derechos reales, lo que no contenía el
CV. Esto evita que al tratar cada uno de los derechos reales se repitan normas que fijen los modos de adquisición.

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Este sistema del título y modo suficientes se conoce también como de la doble causa: la causa fuente de la
adquisición que se identifica con el título (causa mediata), y la causa eficiente que es el modo (causa inmediata).

En el 2°párrafo se brinda un correcto concepto de título suficiente, atendiendo a los elementos exigidos por la
doctrina: la forma y la materia. Ej: para adquirir el dominio sobre un inmueble se exige como recaudo formal el
acto instrumentado en escritura pública, y en cuanto a la idoneidad traslativa será necesario que el acto jurídico
instrumentado genere esa consecuencia: compraventa, donación, etc.Más adelante se exige igualmente la
capacidad de los otorgantes y su legitimación; es decir, la titularidad del derecho que pretenden transferir.
Si el acto jurídico constitutivo o transmisivo cumple con los requisitos de forma, pero carece de los requisitos de
fondo (capacidad y legitimación de los otorgantes), el título no será "título suficiente" sino "justo título", que
(aunque no será hábil para adquirir el derecho real) posibilitará la usucapión breve que conducirá a su adquisición
(si además concurre la buena fe).

Así como el título consiste en la posibilidad jurídica de la adquisición; el modo es el acto a través del cual la
adquisición tiene lugar para la materialización de tal posibilidad.
En el 3° párrafo se alude a la tradición, modo derivado que, junto al título, constituyen el derecho en el
adquirente. La tradición es un acto jurídico real que consiste en la entrega material de la cosa, desplazándose
desde el tradens hacia el accipiens. El art. hace referencia a los 3 supuestos de tradiciones abreviadas:
 Tenedor que pasa a ser poseedor: quien se encuentra en la detentación de la cosa, en calidad de tenedor,
pasa a poseerla como consecuencia de un acto jurídico celebrado entre las partes. Ej: si el locatario adquiere el
dominio del inmueble alquilado, muta su relación con la cosa, contrato mediante, pasando de ser tenedor
(locatario) a ser poseedor (dueño). En este caso el tenedor mejora o jerarquiza su relación con la cosa. ( traditio
brevi manu).
 Tenedor que poseyendo una cosa a nombre de una persona, pasa a poseerla a nombre de otra: Ej: el dueño
de un inmueble (antigua posesión) que, luego de darlo en locación (tenencia actual y permanente), lo vende a un
3° (nueva posesión). Este es otro caso de traditio brevi manu.
 Poseedor transfiere la cosa a otro reservándose la tenencia: el transmitente, no obstante mantener la
relación material con la cosa, desciende de la categoría de poseedor a la de tenedor. Ej: cuando el dueño de un
inmueble lo vende y, acto siguiente, se lo alquila al adquirente (constituto posesorio).
En opinión de Bueres, la norma incurre en un error al sostener que en estos casos, la tradición "no es necesaria",
porque lo que en verdad se quiere decir es que no es necesario el traspaso material de la cosa, pero la tradición
se produce, aunque de manera abreviada. Lo que se evita con la norma es el absurdo de pretender que en los
casos de traditio brevi manu el ocupante tenedor, para poder adquirir el dominio, deba desocupar la cosa para
luego volver a ingresar, en presencia del transmitente; o en el constituto posesorio que el transmitente entregue
físicamente la cosa, para tomarla nuevamente al instante.

En el 4° párrafo se alude a la registración como modo, para aquellos casos de inscripción constitutiva. Ej:
automotores y caballos pura sangre de carrera.
En el último párrafo se elimina la adquisición mortis causaque no constituye causa de adquisición, sino de
modificación, dado que el heredero continúa la persona del causante.

ADQUISICIÓN LEGAL.
ART. 1894.- Adquisición legal. Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con indivisión forzosa
perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el
cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables; la habitación del
cónyuge y del conviviente supérstite, y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.

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La ley es otro modo de adquirir derechos reales. Esta norma enumera algunos supuestos de adquisición ex lege de
derechos reales sobre inmuebles. El CCyCN suprimió el usufructo de los padres sobre los bienes de los hijos
menores, que en el CV se preveía como de origen legal. A la vez, se aprecian nuevos casos de adquisición legal: el
condominio que origina la accesión de cosas muebles inseparables y el derecho real de habitación del
conviviente, ya que el CV sólo lo preveía para el cónyuge.
Hay otros casos de adquisición legal, también sobre cosas inmuebles, como ser: la prescripción adquisitiva, el
aluvión o la avulsión, el tesoro, etc.

ART. 1895.- Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente. La posesión de buena fe del
subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los
derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen especial
prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son coincidentes.
En el 1° párrafo se consagra el principio "la posesión vale título" de aplicación exclusiva a la cosas muebles no
registrables. Lo que se busca es proteger a los subadquirentes que obtienen la cosa mueble de quien no tenía
derecho a transmitirla, en tanto no haya habido hurto o pérdida. Este principio sólo procede en los casos en que
el propietario de la cosa intervino, aun cuando su voluntad haya estado viciada o haya mediado alguna
irregularidad. Es decir, se sacrifica el derecho del anterior propietario por su negligencia en el manejo de sus
negocios: es culpable por haber confiado la cosa mueble sin adoptar las medidas del caso para impedir que su
representante la enajene, en otros términos, el propietario asume los riesgos de su actitud, por lo cual debe
cargar con las consecuencias. La adquisición de la propiedad por el 3° implica la pérdida simultánea del dominio
por el anterior dueño, sin que éste pueda intentar cualquier acción de reivindicación contra aquél.
En caso de que la cosa sea hurtada o perdida, es decir, que el propietario no se haya desprendido de ella
voluntariamente, los 3° no gozan de la propiedad y no pueden repeler la acción reivindicatoria (al menos mientras
no opere la prescripción adquisitiva), aun cuando sean de buena fe y a título oneroso. La diferencia con el caso
anterior radica en que no puede imputársele culpa al propietario debido a que no medió un desprendimiento
voluntario de la cosa ni imprudente, sino forzoso, contra su voluntad.
En conclusión, para que el 3° adquirente pueda invocar el principio, se deben cumplir estos requisitos:
Posesión: el 3° debe ser poseedor de la cosa mueble, la mera tenencia carece de título idóneo para adquirir la
propiedad.
Buena fe: en el momento de adquirir la posesión, la mala fe sobreviniente no perjudica al adquirente. Habrá
buena fe cuando el poseedor, persuadido de su legitimidad, no haya sabido, después de una conducta diligente,
que quien le transmitió la cosa mueble no estaba legitimado para hacerlo. Debe mediar un error de hecho
esencial y excusable. La buena fe se presume, por lo que aquel que alegue la existencia de mala fe en el poseedor
tendrá que demostrarlo.
Título oneroso: en cabeza del subadquirente, esto permite escapar a la acción reivindicatoria del anterior
propietario. El Código presume la adquisición a título oneroso, por lo que la carga de la prueba recae sobre el
verdadero propietario que reivindica.
Con respecto a las cosas muebles registrables, además de tales requisitos, se exige la inscripción en el Registro
correspondiente, caso contrario, la adquisición no se considera de buena fe. Incluso, en algunos casos se exige
realizar ciertas comprobaciones; Ej: en el caso de los automotores es necesario verificar la numeración del motor,
del chasis, etc. Si el sucesor adquiere a pesar de no coincidir los datos, no puede invocar buena fe.

TRANSMISIÓN YCONSTITUCIÓN DEL DERECHO REAL.

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CV Si bien el codificador no consideró necesario consagrar una norma de esta naturaleza, existía consenso en el
sentido de que existían derechos reales transmisibles e intransmisibles, según que admitieran o no la mutación de
su titularidad. El criterio de omitir una disposición de semejante generalidad tenía su razón de ser en que, en
realidad, los únicos derechos reales transmisibles, tanto por actos entre vivos como por causa de muerte, eran los
derechos reales sobre cosa propia.

CCYCN ART. 1906.- Transmisibilidad. Todos los derechos reales son transmisibles, excepto disposición legal en
contrario.
El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido por actos entre
vivos o por causa de muerte (art. 2119); el usufructo es intransmisible por causa de muerte, pero el usufructuario
puede transmitir su derecho, siendo su propia vida y no la del adquirente la que determina el límite máximo de
duración del usufructo (2142); la habitación no es transmisible por actos entre vivos ni por causa de muerte
(2172); la servidumbre no puede transmitirse con independencia del inmueble dominante, la servidumbre
personal es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para la servidumbre a favor de varias
personas con derecho de acrecer; los derechos reales de garantía son accesorios y sólo se transmiten con el
derecho principal al que acceden.

CONVALIDACIÓN.
ART. 1885.- Convalidación. Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere
posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada.
Conforme al principio del nemo plus iuris, si se transmite o constituye un derecho real que no se tiene derecho a
transmitir o constituir, no se adquiere verdaderamente el derecho real, sino sólo en apariencia. Esa consecuencia
perjudicial resulta paliada, en virtud del principio de la convalidación, el cual apunta a un acto jurídico
originariamente ineficaz que posteriormente, por un suceso sobreviniente a su celebración, adquiere validez con
efecto retroactivo al momento de su otorgamiento para el cumplimiento de los efectos legales pertinentes.
Este principio rige para todos los derechos reales, y también se encontraba consagrado en el CV, con la diferencia
de que éste preveía como excepción la hipoteca, para la constitución de este derecho real era indispensable que
la cosa se encontrase en cabeza de quien constituía la hipoteca.

EXTINCIÓN DEL DERECHO REAL, MODOS. CONSOLIDACIÓN.

CV no contenía un principio general de esta naturaleza, sino que legislaba sobre la adquisición y pérdida al
tratar cada derecho real.

CCyCN ART. 1907.- Extinción. Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y de
los especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza
su reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena.
Se enumeran causas generales de extinción que, en principio, abarcan a todos los derechos reales:
 Destrucción de la cosa : debe ser total, ya que si es parcial, el derecho real continuaría sobre la parte restante.
Fundamento: el derecho real requiere de la existencia de un bien actual y determinado sobre el cual ejercer la
potestad que le confiere, en consecuencia, si ese objeto desaparece materialmente, se está en presencia de
una extinción absoluta.
 Abandono de la cosa: es un modo unilateral de pérdida del dominio que no debe confundirse con la falta de
ejercicio. Como es un hecho excepcional, no se presume. Se exige una manifestación de voluntad espontánea,
clara y categórica, debiendo interpretarse restrictivamente.

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 Consolidación: se produce en los derechos reales sobre cosa ajena cuando una misma persona reúne la
titularidad de ambos derechos, ya que si alguien es dueño no tendría sentido que mantenga un derecho real
sobre su propia casa (Ej: usufructuario que compra el inmueble).
Sin embargo, estas causales no son las únicas, en la regulación de los distintos derechos reales se encuentran
causas especiales de extinción. Ej: el usufructo se extingue por el no uso, lo que no es aplicable al dominio.
Cabe aclarar que el art. sólo enumera causas de extinción absolutas, es decir, que el derecho real se extingue no
sólo para el titular del derecho sino para todas las personas, y se produce por una causa que atañe a la cosa en sí
misma. Pero existen otras causas relativas, en las cuales el derecho real se pierde para el titular del derecho, pero
la cosa normalmente pasa a otro. Ej: cuando una persona vende un inmueble se extingue el derecho real para el
vendedor, pero continúa en cabeza del sucesor particular.

LA OPONIBILIDAD DEL DERECHO REAL.PUBLICIDAD POSESORIA Y PUBLICIDAD REGISTRAL.

ART. 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las
disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan
publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la
oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o
debían conocer la existencia del título del derecho real.
Se regulan los efectos de la publicidad en general, tanto de la posesoria como de la registral. El derecho real no
tendrá una plena oponibilidad sin la publicidad que corresponda según el derecho de que se trate.
La publicidad consiste en la exteriorización de las situaciones jurídicas reales, a los efectos de su oponibilidad a los
3° interesados de buena fe, mediante el conocimiento que aquéllos adquieran en la forma impuesta por la ley.La
oponibilidad es la posibilidad de hacer valer un derecho o una relación jurídica a los 3° que no participan en ella.
El art. prevé dos formas de publicitar los derechos reales:
 Una es la tradición (publicidad posesoria), la que, además de su función constitutiva del derecho real, cumple
un rol publicitario cuando se trata de cosas muebles no registrables.
 Cuando se trata de cosas registrables, muebles o inmuebles, y sea la inscripción declarativa o constitutiva, la
publicidad se concreta a través de la inscripción en el Registro correspondiente (publicidad registral).Los efectos
de la inscripción variarán, según que el registro sea con efectos declarativos o constitutivos; en el 1° el derecho ya
habría nacido entre las partes antes de su registración, por lo que el registro se realiza al solo efecto de que el
acto jurídico inscripto sea oponible a 3° (Ej: inmuebles, buques y aeronaves); en cambio, en el 2° el derecho no
existe mientras no se haya registrado, es decir, la inscripción surte efectos no sólo para los 3° sino también para
las partes del negocio (Ej: automotores, caballos de pura sangre de carrera).

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E) LOS DERECHOS REALES EN EL RÉGIMEN ANTERIOR.
Código de Vélez Sarsfield
Definición Se abstuvo de brindar definiciones, fundamentado en la
cita que expresa que “Toda definición
en derecho civil es peligrosa; porque difícilmente no
pueda ser alterada”. Sin embargo, en el Código Civil el
derecho real resultaba definido, a través de definiciones
conceptuales transcriptas donde se comenzaba a regular
los derechos reales. Primó doctrinariamente y por la
claridad y sencillez conceptual la definición de
Demolombe “...derecho real es el que crea entre la
persona y la cosa una relación directa e inmediata, de tal
manera que no se encuentran en ella sino dos elementos,
la persona que es el sujeto activo del derecho, y la cosa
que es el objeto”.
Objeto No hay norma genérica sobre el objeto de los derechos
reales, hay una referencia doctrinaria, en la nota al Libro
Tercero, cuando cita a Mackeldey “...porque las cosas y la
posesión son los elementos de los derechos reales”.
DERECHOS REALES – Unidad 1
CCCN
Se brinda una definición en el art. 1882.
“El derecho real es el poder jurídico, de
estructura legal, que se ejerce
directamente sobre su objeto, en forma
autónoma y que atribuye a su titular las
facultades de persecución y preferencia,
y las demás previstas en este Código”.
Art. 1883: El derecho real se ejerce
sobre la totalidad o una parte material
de la cosa que constituye su objeto, por
el todo o una parte indivisa. El objeto
también puede consistir en un bien
taxativamente señalado por la ley.
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