ESTUDIO FINANCIERO

PROYECTO HABITACIONAL “EL

TRÉBOL”

LOJA-ECUADOR
2022

1
 Contenido
1. RESUMEN EJECUTIVO...............................................................................4
2. COMPONENTE FINANCIERO.....................................................................9
2.1. ANÁLISIS DEL MACROECONOMICO.....................................................9
2.1.1. Producto Interno Bruto (PIB)...........................................................9
2.1.2. Inflación.........................................................................................10
2.1.3. Riesgo País...................................................................................11
2.1.4. Déficit de vivienda.........................................................................12
2.1.5. Crédito...........................................................................................13
2.1.6. Conclusiones Macroeconomía......................................................14
3. ESTUDIO DE MERCADO...........................................................................15
3.1. Análisis de Oferta....................................................................................15
3.2. Análisis de la demanda...........................................................................19
Conclusiones de la Demanda:.......................................................................21
4. COMPONENTE TÈCNICO.........................................................................23
4.3.7. Cronograma de Ventas........................................................................30
4.3.8. Análisis de Flujo Puro..........................................................................33
4.3.9. Análisis de Flujo Apalancado..............................................................36
4.3.9.1. Tabla de amortización......................................................................38
4.4. PRESUPUESTO.....................................................................................40
4.5. RESULTADOS........................................................................................41
4.5.1. SIN APALANCAMIENTO.....................................................................41
4.5.2. APALANCADO....................................................................................42
5. ESTRATEGIA LEGAL.................................................................................43
5.1. Aspectos legales respecto a la empresa................................................43
5.2. Aspectos legales respecto al proyecto...................................................43
5.2.1. Fase Previa..........................................................................................43
5.2.2. Fase de construcciòn...........................................................................43
5.2.2.1. Construcción de Obra Civil...............................................................43
5.2.2.2. Reservas y ventas............................................................................43
5.2.3. Fase de Entrega..................................................................................44
5.2.4. CONCLUSIONES................................................................................44
6. GERENCIA DEL PROYECTO....................................................................45
6.1. Resumen.................................................................................................45

2
6.1.1. Visión general......................................................................................46
6.1.2. Objetivos del proyecto.........................................................................46
6.1.3. Alcance del proyecto...........................................................................46
6.1.4. Entregable producidos.........................................................................47
6.1.5. Hitos entregables.................................................................................47
6.1.6. Supuestos del proyecto.......................................................................48
6.1.7. Riesgos del proyecto...........................................................................48
6.2. Organización del proyecto......................................................................49
6.2.1. Estructura operativa proyecto..............................................................50
7. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.............................................50

3
1. RESUMEN EJECUTIVO
Como antecedente tenemos que en el cantón Loja existe un déficit en la oferta
de vivienda VIS, VIP, y lotes con frentes que permitan ser atractivos para
promotores inmobiliarios.

La visión del proyecto es articularnos a los sistemas de planificación

ecológicos de periferia, a pesar de estar a escasos 15 min del parque central
de la ciudad. Para ello se ha negociado un lote de terreno de 2320m2 en la
zona oriental de la ciudad de gran crecimiento urbanístico y plusvalía como es
el sector de Amable María. El lote esta a escasa distancia de zonas en
consolidación como Parkenor, Altos del Valle, etc.

El Trébol Green Houses, contiene 3 lotes con frentes de 12.90m y áreas

promedias de 270m2 a 370m2, 5 viviendas con área de 98m2, 4 casas de
116m2, dos departamentos dúplex de 90m2 y uno de 100m2

Del análisis macroeconómico se concluye, que la actividad económica de la

construcción ha estado en constante crecimiento, se han presentado ciertos
periodos en los cuales el ritmo de crecimiento disminuye (2008) y 2016, los
motivos son varios, entre ellos se puede mencionar la incertidumbre durante la
finalización de un periodo presidencial y el siguiente, (tema que aparentaba ser
superado en la actualidad interrumpido por los últimos sucesos del paro convocado
por las organizaciones sociales principalmente indígenas, y siguiendo con el juicio
político al presidente y el decreto de la muerte cruzada), la existencia de crisis
económica y financiera global.

También existen periodos recurrentes en los cuales el mercado inmobiliario se

satura de oferta, por lo tanto, se reduce el ritmo de la gestión inmobiliaria
hasta salir del stock presente y, luego comienza un incremento de la oferta
puesto que la demanda empieza nuevamente a crecer, o en el caso actual la
demanda crece luego de superada la crisis mundial sanitaria que es el periodo
en el cual estamos en la actualidad.

4
El proyecto se encuentra ubicado en el sector de Amable María, zona cercana
y de alto crecimiento residencial, zona cercana a centros educativos,
religiosos, turísticos, comerciales, y administrativos. La demanda en la zona
después de la pandemia crece con mayor fuerza y el sector requiere
permanentemente, casas, departamentos y lotes.

Los ingresos esperados del proyecto son:

VENTA TOTAL EN MILES $ 1.040.907

PRECIO PROMEDIO, $/m2 629 m2

El proyecto tiene como se mencionó en párrafo anterior 3 Lotes flexibles con

frentes adecuados para promotores inmobiliarios y viviendas, para lotes es
costo es de 170 dólares por m2, para casas su costo promedio es de $740
dólares americanos y para departamentos su costo promedio esta en $670
dólares por m2.

Con los precios por m2 de venta para las unidades habitacionales está bajo la
media, es por ello que son accesibles tomando en cuenta las características
ofrecidas, no tiene competencia directa en la zona y a la fecha no se visualiza
competencia indirecta, en cuanto a los lotes está en su borde superior y de la
misma manera no tiene competencia directa en la zona, en cuanto a la
competencia indirecta con las características de lotes para inmobiliarios las
opciones son escasas, siendo esta la razón por la cual no se espera
problemas de absorción con una adecuada campaña que resalte las
potencialidades del proyecto respecto a otros.

OFERTA
LOTE UNIDADES AREA
CASA TIPO 1 5 98.97 m2
CASA TIPO 2 4 111.00 m2
DEPARTAMENTO A 1 104.10 m2
DEPARTAMENTO B 1 85.43 m2
DEPARTAMENTO C 1 80.00 m2
LOTE 1 1 370.24 m2

5
 LOTE 2 1 288.50 m2
LOTE 1 1 272.42 m2

El proyecto cumple con las ordenanzas municipales para lotes en la zona, y

para proyectos de vivienda de interés social y general, El proyecto se
encuentra diseñado, laminado listo para su aprobación municipal.

El terreno se negoció a un precio de $182.950, es decir a $75 dólares por m2.

Puesto que se necesita un referencial inicial para costo del terreno en la zona.
El método sugiere que el costo del terreno debería tener un tope de $186.000.
hay que recordar que el proyecto es mixto, residencias y solo urbanización,
para el segundo caso el factor es superior que para viviendas, aplicando un
factor promedio para el presente caso. Es buena referencia a tomar en cuenta
para este emprendimiento donde el valor es importante para su factibilidad de
gestión.

El precio del terreno es el 1.5% más bajo que el referencial.

PRECI
    PRECIO       O      
    MILES $       $/m2      
PRECIO COMERCIAL DEL
TERRENO 183 75,03 $/m2
PRECIO MAXIMO DEL TERRENO 187 76,82 $/m2

El Costo Puro Total del Proyecto:

COSTO TOTAL, MILES $ $ 863.957,14

Los resultados económicos para el flujo puro se presentan a continuación.

INVERSION MAXIMA REQUERIDA 209 24,21%

Análisis Estático MILES $

UTILIDAD 177
MARGEN (UTILIDAD/VENTAS) 17,00%
RENTABILIDAD (UTILIDAD/COSTO) 20,48%
RENTABILIDAD (UTILIDAD/COSTO) ANUAL 13,65%

6
 RENTABILIDAD (UTILIDAD/INVERSION) 84,61%
RENTABILIDAD (UTILIDAD/INVERSION) ANUAL 56,40%
Todo esto tiene un costo de $863.957.14 dólares americanos, financiado el
97% ($192.000 dólares) por la promotora que son los constituyentes del
fideicomiso.
El valor actual neto VAN, permite calcular el valor presente de un numero de
flujos de caja futuros estimados, descontados mediante una tasa de
descuento (de riesgo). La tasa del 17%, determinada para este cálculo se la
obtuvo mediante el método CAPM. La tasa de retorno, TIR, es una tasa de
interés con el cual el VAN obtiene el valor de CERO. La tasa de descuento
con que se calcula el VAN no es la TIR.
La utilidad, es el margen de respaldo de acuerdo a sensibilidad, la misma que
será devuelta a accionistas al momento de la liquidación del proyecto en
forma porcentual.
Con los resultados presentados en el flujo puro, para el emprendimiento
inmobiliario, se concluye que el proyecto es viable, y que se debe tener
cuidado con las variables sensibles del proyecto puesto que, si no se
controlan, pueden extender los tiempos de entrega.

FLUJO PURO
TASA DE DESCUENTO ANUAL 17%
TASA DE DESCUENTO MENSUAL 1,42%
TIR MENSUAL     5,77%
TIR
ANUAL       69,19%
VALOR ACTUAL NETO   117

En el presente proyecto inmobiliario es importante estar atento al análisis de

sensibilidad de las siguientes variables:
1. Velocidad de ventas
2. Demora en el último pago
3. Variación del costo de la obra
4. Variación del precio venta

También se debe tener escenarios con dos variables, así:

1. Costo de la obra – duración de ventas
2. Precio de venta – duración de ventas

7
Es importante analizar estos resultados para tomar las medidas para que el
proyecto inmobiliario en marcha culmine según las expectativas de tiempos.
Por el modelo de gestión y con los resultados obtenidos, se concluye que el
proyecto de gestión inmobiliaria EL TRÉBOL Green Houses tiene viabilidad.

8
2. COMPONENTE FINANCIERO
2.1. ANÁLISIS DEL MACROECONOMICO

El análisis macroeconómico del ecuador es necesario para entender la

situación actual del país y las previsiones respecto de la evolución o
crecimiento de la economía en los años siguientes. Esto nos servirá para la
toma de decisiones. Las principales variables se analizan a continuación.

2.1.1. Producto Interno Bruto (PIB)

El PIB trimestral del sector construcción registró un comportamiento variable

durante la serie analizada, reflejando el nivel más bajo en junio 2020 con una
tasa de -20%, producto del confinamiento decretado por el gobierno nacional
para contener los contagios de la pandemia del covid 19.

En diciembre de 2021 creció en 0,1%, debido a la flexibilización de las

medidas de confinamiento para reactivar el aparato productivo; mientras que
el PIB total del primer trimestre de 2022, creció en 0,7%. En general, el
comportamiento trimestral de este sector fue mejor que el PIB total.

En términos constantes el PIB del sector construcción en relación al PIB total

ha registrado su participación más baja en el año 2020 de -20% (producto del
confinamiento), sin embargo, para el año 2021 fue mejorando a un -65%, para
que el año 2022 este con una cifra positiva del 2.9% al segundo trimestre de
este año.
PIB construcción VS PIB Total

Fuente: BCE Boletín estadístico

9
Cabe señalar que, si bien se prevé un crecimiento del PIB total y del PIB de
este sector en el año 2022, la participación del PIB sectorial en el PIB total
sería bastante similar a la cifra alcanzada en 2021, debido a que el PIB
sectorial crecerá a una leve mayor tasa (2,9%) que el PIB total (2,8%).

Se puede observar que el PIB ha crecido durante todos los periodos desde el
año 2009. Las previsiones del PIB para el año 2015 alcanzarían una tasa de
crecimiento del 4.20%, la misma se mantendría hasta el 2019. La construcción
forma parte importante en tale presiones y está vinculada a grandes proyectos
nacionales estratégicos (petróleo, electricidad, agua potable, infraestructura).
También se desarrolla en base a la dotación de infraestructura a empresas y,
vivienda para hogares. La tendencia tanto del PIB Nacional como del PIB
Construcción es de crecimiento constante. El PIB Construcción aporta un
promedio del 10% al PIB Nacional.
El estado ha invertido en obra pública, impulsando proyectos estratégicos, los
mismos que han aportado en un 70% a la construcción.

2.1.2. Inflación.

En los últimos 4 años se ha mantenido baja, Ecuador ha mejorado muchísimo

en el campo macroeconómico gracias a la dolarización. Pues hoy es la cuarta
economía de menor inflación en américa latina (3.23%) por debajo del
promedio 7.72%; Esto en contraposición con el año 2000 donde las tasas de
inflación sobrepasaron el 60%.

10
Si analizamos la inflación anual en diciembre de 2021 fue de 1,94%, en el mes
anterior fue de 1,84% y la de diciembre de 2020 se ubicó en -0,93%.

El incremento de precios de productos vinculados a la construcción afecta

sobremanera el costo de la obra, por lo tanto, los negocios inmobiliarios se
visto obligados a incrementar los precios de venta.

Aun así, el índice general de la construcción está en constante crecimiento. El

auge a pesar de la crisis del 2008 y la del 2020 debido a la pandemia se ve
con optimismo, una vez que la banca privada esta colocando un gran
porcentaje de créditos hipotecarios para construcción y compra de viviendas a
tasas que van desde el 6% hasta el 11%, así también como las tasas
especiales con los créditos de Viviendas de interés social (VIS) y viviendas de
interés público (VIP) del 4.89%, esto ha permitido que en los últimos se
incremente la inversión en el negocio inmobiliario.

2.1.3. Riesgo País

El Riesgo País es un indicador que mide las posibilidades de pago de la

deuda externa de un país, este cálculo se lo realiza por medio del Indicador de
Bonos de Mercados Emergentes- EMBI (Diferencia de tasa de interés que
pagan los bonos denominados en dólares, emitidos por países
subdesarrollados y los bonos del Tesoro de Estados Unidos, considerados
"libres" de riesgo), creado por la firma internacional JP Morgan Chase.
Mientras más alto es el valor del Riesgo País, más crecen las tasas de interés
a la hora de endeudarse, y puede repercutir negativamente en inversiones
extrajeras y en las nuevas operaciones crediticias, tanto para empresas
públicas como para privadas, sin embargo, si el índice es bajo puede atraer a
los inversores y contribuir con el desarrollo de los países.

11
Fuente. Banco Central del Ecuador

El riesgo pais de Ecuador en enero del 2021 estaba en 1076 bajando hasta el
31 de diciembre del 2021 hasta 869 puntos.

En enero del 2022 empezamos con un riesgo pais de 794 y al 13 de junio con
944 es decir el riesgo pais del Ecuador esta en constante movimiento debido a
los factores sociales y politicos que afectan la estabilidad economica del pais.

2.1.4. Déficit de vivienda

El acceso a una vivienda propia sigue siendo una de las principales deudas

sociales y económicas en Ecuador. Cada año, se crean 87.000
nuevas familias, pero incluso en los mejores momentos, solo se construyen
anualmente un máximo de 40.000 casas.

Esa capacidad se vio seriamente disminuida durante el primer golpe de la

pandemia. En 2020 se fabricaron 20.000 viviendas; y la recuperación de 2021
aumentó la producción a 30.000.

Las políticas de viviendas tienen que ir mejorando puesto que cada año se
incrementan 80 mil los hogares con necesidad de vivienda en el país, en la
provincia 700 unidades y en el cantón 330 unidades. Existen varias formas de
reducir el déficit, y, una de ellas es aplicando el tamaño de la oferta,
justamente mejorando las condiciones para el acceso al crédito tanto para la
demanda como para el ofertante.

12
 2.1.5. Crédito

La disponibilidad de crédito de vivienda resulta sin duda un importante

catalizador para toda la economía. De ahí que el esfuerzo de las entidades
financieras tanto públicas como privadas en destinar sus recursos a este tipo
de créditos ha dado interesantes resultados en el sector de la construcción.

Las entidades financieras privadas siguen inyectando recursos con sus

créditos hipotecarios para sus clientes. Entre las principales entidades están:
Banco Pichincha, Mutualista Pichincha, Banco de Pacífico, Banco de
Guayaquil, Produbanco-Promerica y Bolivariano. Paralelamente, el
crecimiento del Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (BIESS)
en la colocación de este tipo de crédito es cada vez mayor, así como su
cobertura.

El crédito de vivienda que otorga el sector financiero privado creció 8,2% en

los cuatro primeros meses de 2022 si se compara con igual período de 2021,
según el Banco Central. Entre enero y abril de 2022, la banca privada, las
cooperativas y las mutualistas desembolsaron USD 361 millones en
préstamos hipotecarios a 4.918 beneficiarios.

Los bancos colocaron el 58% del volumen total de crédito de vivienda que
otorga el sector financiero privado. El crecimiento de este producto crediticio
en 2022 se debe a que las entidades colocan un monto promedio mayor por
cada operación. En el primer cuatrimestre de 2022, el monto promedio de
crédito para vivienda otorgado por el sistema financiero privado fue de USD
73.327.
Lo que significa un aumento de 7,06% frente a igual período de 2021, que
registró un monto promedio de préstamo para vivienda de USD 68.488.

Créditos de vivienda por instituciones financieras

13
Fuente: BCE

En el país existen tres tipos de créditos hipotecarios a los que pueden acceder
las personas: El primero es VIS (Vivienda de Interés Social) para comprar
viviendas desde USD 25.902 hasta USD 79.947, con tasa de hasta 4,99%.
Otra opción es VIP (Vivienda de Interés Público) para viviendas desde USD
$79.948 hasta USD 102.789, con tasa máxima de 4,99%. Inmobiliario, para
adquirir inmuebles de cualquier precio, cuya tasa de interés promedio en abril
de 2023 fue 8,88%.

2.1.6. Conclusiones Macroeconomía

En base al análisis anterior sobre los indicadores macroeconómicos las
perspectivas del país en este ámbito son estables. Lo único que sería
desfavorable si ese fuera el caso, es el riesgo país, pero los demás
parámetros como el déficit de vivienda, crédito, inflación, y PIB son favorables,
lo cual permite impulsar aún más la decisión del emprendimiento, el mismo
que a pesar de no ser inversión empresarial es importante estén vigentes y en
alzas las líneas de crédito para adquisición de bienes inmuebles.

Por esta razón la tendencia nos permite concluir que sigue siendo buena
época para emprendimientos inmobiliarios.

PARAMETROS VALORES SITUACIÓN

PIB 9.70% AL ALZA
INFLACION ANUAL 1.66% AL ALZA
TASA DEFICIT DE VIVIENDA 10.50% EN ALZA
TASA DE CREDITO VIVIENDA 4.90% ESTABLE
RIESGO PAIS ECUADOR 1832 AL ALZA

14
3. ESTUDIO DE MERCADO
3.1. Análisis de Oferta
De acuerdo con la ubicación y características del proyecto evaluado, se ha
definido que no existe competencia directa, por lo tanto, se va a realizar el
análisis de la competencia de acuerdo a la localización de las viviendas y
terrenos que presentan características similares en otras zonas de la ciudad
consideradas competencia indirecta de proyectos en Loja. Las variables que
serán consideradas para el análisis de la oferta son:
 Unidades en oferta disponibles
 Superficie promedio en m2 por unidad de venta
 Precio promedio de venta por m2
 Ubicación de la propiedad
 Servicios adicionales que ofrecen la competencia.

De acuerdo al análisis realizado, se ha establecido la siguiente oferta de

proyectos en la ciudad de Loja, teniendo como referencia que el proyecto
cuenta con un solo proyectos de competencia directa, y 4 proyectos de
competencia indirecta que se encuentran ofertando, así tenemos que:

NOMBRE DEL P. VENTA PRECIO %

N. SECTOR U M2
PROYECTO ($) ($/m2) VENDIDO
Casas de Sebastián Colegio $
1 34 103 735 21%
(Casas) Militar 75.705
Casas de Sebastián Colegio $
2 32 87 680 0%
(Departamentos) Militar 59.160
$
3   La Banda 2 112 616 100%
69.000
$
4 Santiago V.   4 108 694 50%
74.900
San $
5 Buena Vista 15 115 748 80%
Cayetano 86.000
6              
7              
8              
9.              
Elaboración: Consultor

15
 Ubicación de la oferta de la ciudad de Loja

––
Elaboración: Consultor

a) En el sector de la Argelia existen dos urbanizaciones APUL, AGUL que

pertenecen a las asociaciones de profesores y empleados de la
Universidad Nacional de Loja con una oferta actual de 8 lotes de
terreno de tamaños que van desde los 170m2 hasta 267m2, con
precios de ventas que van desde $26.010 hasta $40.851 con un precio
promedio por metro cuadrado de $153 hasta $200. Vendido el 90% y
95% de los terrenos.
b) En el sector Av. de los Paltas existe una urbanización llamada
Monteverde que se encuentra ofertando 23 terrenos de tamaños que
van desde los 175m2 -204 m2, con precios de ventas que van desde
$40.300 hasta $46.900, con un precio promedio por metro cuadrado de
$230, vendido el 85% de los terrenos
c) En el sector Amable María, existe una urbanización denominada
Mirador del Valle, que oferta 7 lotes de terreno, de tamaños desde los

16
 200m2, con precio de venta de $40.000, con un precio por m2 de $200,
vendido el 98% de los terrenos de la urbanización.
d) En el sector Los Operadores cerca a la Av. de los Paltas, podemos
encontrar una urbanización denominada Armenia que ofertaba 22 lotes
de terreno, de tamaños que van desde 200m2 hasta 244m2 con
precios para la venta desde $24.600 hasta $30.012, con un precio por
m2 de $200, el proyecto está vendido en 95%.
e) En el sector de la Argelia se encuentra la Urbanización Las Zarzas, que
al momento se encuentra ofertando terrenos que van desde los 184m2
hasta los 250m2, con precios de venta que van desde los $34.900
hasta los $47.500, con un precio por m2 de $190, vendido el 90%.
f) En el sector de San Cayetano, está ubicada la Urbanización Los
Álamos con terrenos que van desde los 181m2 a un precio de $30.000,
con un precio por m2 de $165, está vendido el 97% de los terrenos.
g) En el sector Amable María está ubicada la Urbanización privada
Parkenor, tiene el 100% de sus terrenos vendidos, sin embargo, la
oferta que existe es de la segunda venta los terrenos ofertados tienen
un promedio de 250m2, con un valor de venta de $65.000, precio por
m2 $260 dólares.
h) En el sector Atamer existe una oferta de terrenos de 180m2, con un
costo que va desde $40.000 a $222 dólares el m2.
i) En el sector de Amable María II Etapa, existe oferta de terrenos los
cuales tienen un tamaño aproximado desde los 306.57m2 con un valor
de $65.000 dólares, con un precio por m2 de $212, vendido un 97% de
los terrenos.

j) En el sector de la Daniel Álvarez existen una oferta de terrenos que van

desde los $49.780 con un tamaño de 262m2 y a un precio por m2 de
$190, vendidos el 90% de los terrenos.

Servicios Comunales que ofrecen los Proyectos

N. PROYECTO AREA AREAS ESPACIO CASETA DE
COMUNAL VERDES PUBLICO GUARDIAN
1 Urbanización APUL NO SI SI NO
2 Urbanización AGUL NO SI SI NO
3 Urbanización Monteverde NO SI SI NO
4 Urbanización Mirador del Valle NO SI NO NO

17
 5 Urbanización Armenia NO SI NO NO
6 Urbanización Las Zarzas NO SI NO NO
7 Urbanización los Álamos NO NO SI NO
8 Urbanización Parkenor SI SI NO NO
9 Lote en Atamer NO NO NO NO
10 Urbanización Bella María II NO NO NO NO
Etapa
11 Urbanización la Laguna SI SI NO NO
Elaboración: Consultor

Medios de promoción que utilizan

N PROYECTO PREN RADI OL REDES REVIST VALL WE ROTULO
. SA O X SOCIAL AS AS B S EN
ES PROYEC
TO
1 Urbanización APUL NO NO SI SI NO NO NO SI
2 Urbanización AGUL NO NO SI SI NO NO SI
NO
3 Urbanización Monteverde NO NO N SI NO NO NO SI
O
4 Urbanización Mirador del NO NO SI SI NO NO SI SI
Valle
5 Urbanización Armenia NO NO N SI NO NO NO SI
O
6 Urbanización Las Zarzas NO NO N SI NO NO SI
O NO
7 Urbanización los Álamos NO NO N SI NO NO NO SI
O
8 Urbanización Parkenor NO NO N SI NO NO SI SI
O
9 Lote en Atamer NO NO N SI NO NO NO SI
O
1 Urbanización Bella María NO NO N SI NO NO SI SI
0 II Etapa O
1 Urbanización la Laguna NO NO SI SI NO NO NO SI
1
Elaboración: Consultor

Conclusiones de la Oferta

a) La oferta de venta de lotes es alta, sin embargo, según el análisis se

pudo apreciar que las urbanizaciones que ofertan propiedades tienen
altos porcentajes vendidos, y que los precios por m2 promedio van
desde $ 153 hasta $260 dólares americanos por metro cuadrado de
terreno, y los precios oscilan entre $26.000 hasta $65.000 y aun así
son proyectos que si tienen demanda.
b) Sin embargo, los precios de la oferta más alta son los que se
encuentran en sectores de alta plusvalía y los que se encuentran más
cercanos a la ciudad.
c) El 100% de las urbanizaciones ofertadas no presentan áreas
comunales y son abiertas, es decir no cuentan con una garita con
guardianía privada.

18
 d) El 98% de las urbanizaciones presentan áreas verdes dentro de la
urbanización, calles Asfaltadas y tienen todos los servicios básicos.
e) El 100% de las urbanizaciones no utilizan para su publicidad medios de
comunicación como: prensa, radios, tv, revistas y vallas.
f) El 5% utiliza para su publicidad OLX.
g) El 100% de las urbanizaciones utilizan las redes sociales para la
publicidad de sus propiedades.
h) El 100% de las urbanizaciones utilizan rótulos en sus proyectos para la
publicidad.
i) El 95% de las urbanizaciones no presentan página Web de los
proyectos.
j) El financiamiento de la entrada se realiza directamente con el promotor
con el 10% de reserva, el 20% de entrada y el 70% con crédito
hipotecario.
k) Las propiedades que se venden de contado cuentan con un descuento
del 5% de su venta y son negociables.

3.2. Análisis de la demanda.

El segmento de mercado al cual estará dirigido el proyecto será la población

del cantón Loja de sexo femenino y masculino que están en la actualidad
registradas en el Seguro Social ya sea: seguro general, seguro voluntario,
seguro ISSFA, Jubilados, seguro IESSPOL, etc.; además que tengan trabajo
estable ya sea como empleados privados, por cuenta propia, empleados del
estado, sean patronos o socios; personas que no tienen vivienda propia, es
decir que en la actualidad estén arrendando o vivan en una vivienda prestada
o cedida; o personas que ya tengan vivienda pero que estén buscando un
terreno como inversión.

Otro nicho de mercado importante para el proyecto son los promotores

inmobiliarios que deseen comprar terrenos para realizar viviendas para la
venta y las asociaciones de empleados y profesores de las diferentes
entidades educativas de la ciudad.

19
La absorción de un proyecto debe entenderse como su capacidad de
colocación en el mercado en relación a un determinado de tiempo; es decir, el
volumen, en unidades y/ o en metros cuadrados, de propiedades vendidas
respecto al total de la oferta del proyecto, volumen calculado en un espacio de
tiempo específico.

El tamaño del mercado global para el proyecto inmobiliario “Los Pinos”, es la

población del cantón Loja de sexo femenino y masculino que sean parte de la
PEA del cantón y que en la actualidad se encuentren registradas en el sistema
del Seguro Social ya sea como trabajadores o empleadores, como se indica
en el cuadro a continuación:

POBLACION DEL CANTON LOJA

Población 2020 Personas que no tienen vivienda Total demanda

Tasa de Crecimiento Personas aseguradas 10% Global
1,6%
274.112 48,36% 133.218
Elaboración: Consultor

La demanda inmobiliaria potencial se refiere al porcentaje de nicho de

mercado en el cantón Loja que puede adquirir un lote de terreno en el
conjunto habitacional en un determinado periodo de tiempo, que en la
actualidad se encuentren registradas en el sistema del Seguro Social ya sea
como trabajadores o empleadores, que no cuenten con vivienda propia y que
no tengan registrado ningún lote de terreno a su nombre.

Para establecer la demanda potencial se estableció lo siguiente:

 El precio y el tamaño del terreno son los atributos más importantes para
establecer un buen producto que demande la población. Sin embargo, el
factor localización es importante al considerar que la oferta de lotes de
terreno en la ciudad de Loja es alta.
 Según los datos analizados la población de la ciudad de Loja presenta una
alta demanda de lotes de terreno en sectores ya consolidados y
urbanizados, que cuenten con todos los servicios básicos y que se
encuentren localizados en zonas de alta plusvalía.

20
 La demanda más alta se encuentra entre los rangos de edad de 30 a 40
años, ya que son familias consolidadas que buscan invertir en una
propiedad.
 La demanda potencial serán la población de clase media que presente un
trabajo estable y que cuente con ingresos familiares de $1,000 dólares en
adelante.

Para realizar el análisis de la demanda efectiva de lotes que existe en el

proyecto habitacional Los Pinos, se ha aplico una muestra de 300 encuestas a
la PEA de la ciudad, entendiéndose como PEA a una parte de la población
dedicada a la producción de bienes y servicios de una sociedad, mantiene
consistencia a través de los diversos censos de población, es decir un
crecimiento constante, representa el 54% de la población de la ciudad.

Conclusiones de la Demanda:

 Existe un alto porcentaje de población de la ciudad de Loja que

presenta un trabajo estable, así como también se encuentran afiliados
al Seguro Social, los cuales se convierten en compradores potenciales
debido a los créditos hipotecarios que el BIESS nos ofrece.

 Así mismo, se pudo determinar que un 78% de la población encuestada

manifiesta gran interés en adquirir una propiedad en una Urbanización
privada, ya sea por construir su vivienda o por inversión y aún más
cuando se trata de un conjunto privado por el tema de seguridad.

 Además, podemos observar que existe una gran demanda de terrenos

por parte de la población encuestada así tenemos que el 48% desea
adquirir un terreno, seguido por el 46% por una vivienda, es decir haya
alta demanda para el proyecto Los Pinos.

 Los tamaños de terrenos preferidos son los que comprenden entre

250m2 hasta más de 320m2.

21
 Los precios de terrenos que la población demanda están entre el rango
de $40.000 a $50.000 dólares y para los departamentos estos precios
se encuentran entre los $50.000 a $70.000 dólares.

 La demanda de terrenos en una urbanización privada, está

estrechamente ligada por los servicios complementarios que la
urbanización presente como es el caso de: supermercados, farmacias,
áreas verdes, juegos infantiles, canchas, es decir el proyecto deberá
potencializar estos servicios para absorber el nicho de mercado que
desea estos servicios.

 De la población encuestada un alto porcentaje no presenta créditos

hipotecarios, es decir podrían realizar un crédito para obtener su
propiedad.
 De la muestra también podemos observar que existe un gran mercado
que demanda una vivienda unifamiliar con precios que oscilan entre los
$75.000 a $90.000, precios que pueden ser referenciales si se
desarrolla la construcción de viviendas para la venta, como parte
complementaria de la inversión.

 Como punto importante, el tema del financiamiento de mayor parte de

la población es en cuotas mensuales, con una entrada de $3.000 a
$5.000 y la diferencia en cuotas mensuales hasta la entrega, y la
diferencia con crédito hipotecario.

22
4. COMPONENTE TÈCNICO

4.1. DESCRIPCIÓN Y EVALUACIÓN DE LOCALIZACIÓN

4.1.1. Ubicación
La propiedad tiene una superficie de 2.439m2. El terreno destinado para el
desarrollo del proyecto EL TRÉBOL GREEN HOUSES, se ubica en SECTOR
de Amable María a 300m de la Av. Salvador Bustamante Celi, en la parroquia
el Valle, al oriente de la ciudad de Loja.

Vía a Chinguilanchi

Av. Salvador Bustamante Celi

23
 Gráfico de ubicación del terreno

4.1.2. Entorno del proyecto

Se encuentra en el sector de Amable María, puntualmente a 300m de la
avenida Salvador Bustamante Celi, por la Vía a Chinguilanchi, a mano
derecha al otro lado del puente, como se puede ver en el gráfico. El terreno
para el proyecto se encuentra en el extremo Norte con la vía sin nombre
paralela a la vía a Chinguilanchi, al extremo Sur con Propiedad Particular, al
extremo occidental con área verde municipal y al extremo oriental área verde
municipal.

4.1.3. Zona residencial

El sector es una zona urbana no consolidada, es muy antigua. Aquí tenemos
muy cerca el Santuario de Nuestro Señor del Cautivo de la ciudad de Loja,
áreas muy cercanas por sus macrolotes ya han sido urbanizadas, como
Parkenor, altos del Valle, urbanización Bella Flor etapa 1 y pendiente la etapa
dos que se encuentra justamente colindando al sur con la propiedad. Estas
urbanizaciones colindantes han vuelto al sector residencial de muy alta
demanda y plusvalía, apalancado en su cercanía a centro educativos privados
como el colegio Militar, el colegio Eugenio espejo, unidad de educación básica
El Sendero, clínicas, farmacias, y supermercados cercanos en la zona de las
pitas y el valle y a ser reconocida la zona como la mas cálida de la ciudad.
En la actualidad el sector colindante de urbanizaciones recientes goza de alta
demanda y requiere permanentemente de lotes, viviendas y últimamente
departamentos.

4.2. Componente arquitectónico

El Trébol Green Houses, es un conjunto pequeño donde todas las viviendas
dan a la vía, el proyecto en sí mismo pretende ser una alternativa moderna y
sostenible por el uso y aplicación del material del lugar, alejándose del uso
máximo de terreno para dejar espacio para áreas verdes, zonas pet, etc.
cuenta además con equipamientos cercanos como senderos, áreas verdes,
deportivas y el santuario del Señor del Cautivo.

24
Otro aspecto importante a tomar en cuenta es que es el único de la zona,
pues falta articular las vías a las urbanizaciones consolidadas aledañas,
colinda directamente hacia occidente con una urbanización privada de muy
alta plusvalía y hacia el norte con viviendas existentes de la zona de sus
primeros pobladores, con nula calidad producto de la autoconstrucción.

En la parte formal el proyecto es racionalista de tipo industrial con acero y

ladrillo, cuidando cada detalle en su aparejo y simplicidad del sistema
constructivo, siendo este aspecto de detalle el que le da su característica
formal
El proyecto tiene 9 casas con promedios de 105m2, departamentos con
promedios de 85m2 y 3 lotes con promedios de 300m2, de los lotes la
característica es que sus frentes oscilan los 13m lo que permite abrir el
abanico de consumo a promotores inmobiliarios a más de particulares, ya que
la norma permite construir dos viviendas en cada terreno.

Las viviendas son de dos tipologías, La primera tipología consiste de 5

viviendas de dos plantas de 106m2 en dos grupos, uno de dos y otro de tres
unidades con separaciones entre las mismas para dar paso a área verde,
soleamiento y evitar la masificación no acorde a su entorno, estas viviendas
son de tres dormitorios, el master con baño privado, espacio para dos garajes
y una bodega oculta en su cerramiento donde se incluye el depósito de gas.

La segunda tipología consta de un grupo de 4 casas adosadas, aisladas de

las otras tipologías, estas viviendas son de tres plantas de 112m2, con áreas
de construcción más cómodas.

Los departamentos se encuentran en un solo bloque, los mismos son duplex

todos, todos con acceso directo desde planta baja, dos de ellos se encuentran
entre planta baja y primera planta alta y el tercero entre primera planta alta y
segunda planta alta.

25
El proyecto cumple con la normativa municipal, para el caso de los servicios
básicos el sector no posee agua potable municipal, posee agua entubada,
aspecto que no es impedimento para su aprobación, pues con los derechos
de agua por parte de la junta de agua de la comunidad por cada unidad se da
la factibilidad, para el caso del alcantarillado este se encuentra a escasos 100
m en el borde de la quebrada.

Cabe recalcar que el programa arquitectónico es realizado en base a las

recomendaciones de INMOAS asesores inmobiliarios, donde se determina la
vocación primaria residencial y lotes en el sector.

4.2.1. Conclusiones del componente arquitectónico

 FORMAL
o Proyecto moderno, racionalista y minimalista con sistema
constructivo alternativo tipo industrial y sustentable donde prima
el acero y el ladrillo.
o En sus fachadas prima el uso del ladrillo a la vista el acero y el
vidrio, que es justamente lo que define el sistema
o Sus acabados son de calidad modernos y tipo industrial con
cielos rasos vistos e instalaciones a la vista.
o en una zona libre en proceso de consolidación, tendrá también
buen trato en su exterior como sus aceras y áreas verdes las
cuales deben ser diseñados eficientemente para priorizar al
peatón y cumplir con la norma INEN de discapacidades.
 FUNCIONAL
o Todas sus áreas gozan de iluminación natural y confortable
o Se articula el área social cubierta con el área social externa con
grandes ventanales y puestas corredizas.
o Existe bodega
o Existen casas de tres dormitorios con baño privados
o Existen departamentos con dos y tres dormitorios
o En cada tipología se da un tratamiento especial a las áreas
verdes y sociales externas.

26
  CALIDAD Y ACABADOS
o Los acabados son de tipo industrial de gama alta
o En cuanto a sus acabados la calidad de su procedencia debe
generar confianza y estética al proyecto ya sea por su técnica
constructiva, su responsabilidad social con el ambiente, así
como su sensibilidad con el usuario.

4.3. COMPONENTE DE INGENIERIAS

Los estudios correspondientes a ingenierías aun no han sido
desarrollados, los mismos se contratarán a profesionales afines con
experiencia en el campo y que cumplan con toda la normativa vigente
exigible.
4.3.1. Estudio estructural
4.3.2. Estudio Hidrosanitarios
4.3.3. Geológico
4.3.4. Eléctrico
4.3.5. Electrónico

4.4. COSTOS DEL PROYECTO

4.4.1. Análisis de Costos del proyecto

No todo terreno puede ser parte de un negocio inmobiliario, puesto que el
impacto en la decisión de realizar o no el negocio es importante. Para poder
negociar el terreno, o en este caso que se encuentra ya adquirido igualmente
es necesario realizar el método residual aplicado al uso mixto que va a tener,
lotes, viviendas y departamentos para estimar el valor máximo que se pueda
invertir o pagar en el terreno y además disponer de un margen de negociación
al momento de su compra.

En conclusión, son las decisiones de mercado las que permiten tomar la

decisión de la compra del terreno.

Precio del terreno Referencial                            

METODO RESIDUAL EN

27
 MILES
1) Información de la compra del Terreno                        
Descripción   Área Útil Precio TOTAL
    m2 $/m2 MILES
Terreno Amable María   2.439 m2 $ 75,03 183000,00
TOTA
                  L   183000,00
2) Ventas del Negocio
inmobiliario                            
Descripción Cantidad Área Útil Precio TOTAL
  Unidades m2 $/m2 MILES
Total ventas 15     $1.040.906,75
         
    TOTAL   $1.040.906,75

ALFA, ἀ                       18%

2) Precio máximo del terreno

ἀ x ventas totales                       187363,22

En resumen, se tiene:

EL TERRENO ES UTIL PARA EL NEGOCIO INMOBILIARIO                

PRECIO COMERCIAL DEL TERRENO 183 75,03 $/m2
PRECIO MAXIMO DEL TERRENO           187       76,82 $/m2

El terreno ha sido adquirido muy cerca de su tope superior, el método sugiere

que el precio tope es de $187.363,22 y ha sido adquirido a $183.000, con esta
base se puede establecer que se puede plantear un plan de negocios
rentable.

4.4.2. COSTOS DE ESTUDIOS

Los costos en adelante detallados están actualizados abril del 2023

Los estudios técnicos se han contratado ya con la tenencia legal del terreno.
Estos costos alcanzan el 5.90% del costo de obra civil, valor normal para este
tipo de proyectos, de la misma manera observamos que el impacto de los
estudios en relación al coste total es del 4.12%%, parámetro igualmente
normal para este tipo de proyectos
ESTUDIOS TECNICOS         $35.994.84
EN

28
 MILES
$
Rubro % costo TOTAL
  OBRA CIVIL MILES $
1. Plan de Negocios 0,58% 3500,00
2. Arquitectura 2,10% 12597,65
3. Estructural 1,00% 5998,88
4. Estudios complementarios Hidrosanitario,
1,50% 8998,32
eléctrico, electrónico, bomberos
5. Estudios de Suelos 0,17% 1000,00
6. Levantamiento Topográfico 0,03% 150,00
7. Estudio de impacto ambiental e intersección
0,00% 0,00
ambiental
8. Declaratoria de Propiedad Horizontal 0,63% 3750,00
TOTAL 6,00% 32244,84

4.4.3. Costos del M2 de Construcción.

En la siguiente tabla, costo de obra civil, se presenta un cuadro resumen de
los costos de obra y su promedio del costo por m2 de urbanización incluido
indirectos.

TOTAL, OBRA CIVIL         582 100%

TOTAL  
MILES $
COSTO DIRECTO         466 80%

COSTO INDIRECTO OBRA CIVIL 25.00%   116 20%

Gerencia del Proyecto 5,00% 23 4,0%
Gastos Generales

8,00% 37 6,4%
Dirección Técnica y Administración 12,00%   56 9,6%

COSTO PROMEDO M2 DE
COSNTRUCCIÓN         $425.41

4.4.4. Costos Directos e Indirectos de Construcción

En el pastel siguiente se presenta un resumen de los costos de obra, en los
cuales se puede observar los rangos normales en cuanto al impacto de
indirectos exclusivos de construcción, los mismos que están en el 20% en
relación de los costos totales de obra.

29
 COSTOS DIRECTOS E
INDIRECTOS

20%

80%

costo directo costo indirecto

4.4.5. Cronograma de Obra civil

El Trébol Green Houses, tiene previsto terminar con las ventas en un periodo
similar a la terminación de la obra, por lo tanto, debe compatibilizarse esos
tiempos.
Del análisis de la tabla Cronograma Valorado de los gastos de obra civil, se
puede ver que los objetivos abajo planteados se cumplan para terminar con
éxito el emprendimiento.
La obra civil empezara a construirse una vez aprobados los planos y
obtenidos los permisos, la misma que se estima concluya en el mes 14, sin
contar esta fase previa que se estipula en tres meses hasta el punto de
equilibrio. Luego de terminar la obra se dispone de dos meses para entregas y
dos meses más preventivos por sensibilidad para cierre del proyecto, es decir
18 meses.

30
 CO S T O S Y F L UJ O O B R A CIVI L
800 100

90
80
600

69

69

69
66
64
60

48

48
400
40

26
200
20
8

8
1

10

11

12

13

14

15

16
OBRA CIVIL FLUJO DE OBRA

El flujo de gastos de construcción del proyecto es constante en cada fase de

construcción del proyecto, ya que en el cuadro solo se toma un flujo de
gastos. El costo total de la obra es de $583.331,73 dólares americanos.

Como se puede ver en la barra de los gastos en la fase 1 hasta el mes 3 que
corresponde solo a la urbanización los gastos son iguales en $8.000 dólares,
los meses 4 y 5 son similares y corresponde a la SEGUNDA FASE donde se
monta urbanización y construcción de DOS viviendas, cuyos gastos
promedian los $48.000 mil dólares, del MES 6 al 10 SEIS viviendas con
gastos incrementales, del MES 12 al MES 14 la CUARTA FASE que
corresponde a la construcción de TRES viviendas y el bloque de TRES
departamentos con gastos de $69.000 dólares mensuales.

31
 CRONOGRAMA PRELIMINAR DE EJECUCION OBRA
PROPUESTA TECNICA PARA DESARROLLO INMOBILIARIO
CIVIL
REALIZO: Arq. Jorge Vanegas Quiroz
CONJUNTO EL TRÉBOL ENTIDAD SOLICITANTE: CONJUNTO EL TRÉBOL
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
% TOT
RUBROS COSTO MES MES MES MES MES MES MES MES MES MES MES MES MES MES MES MES
CRONOG. AL

COSTO OBRA CIVIL 582 EN MILES

1. COSTO DIRECTO 466 100%

Mov. Tierras + HS + ET
1.1 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 0 0 0 0 0 0
+M 49 10,47% 49
1.2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1.3 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1.4 Vereda + bordillo 8 1,66% 1 1 1 1 1 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 8
1.5 Area Comunal+Garita 6 1,23% 0 0 0 0 0 0 0 3 3 0 0 0 0 0 0 0 6
1.6 Areas verdes 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1.7 Lote 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1.8 Lote 2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1.9 Lote 3 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1.10 Tipología 1 Casa 1 31 6,63% 0 0 0 15 15 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 31
1.11 Tipología 1 Casa 2 31 6,63% 0 0 0 15 15 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 31
1.12 Tipología 1 Casa 3 31 6,63% 0 0 0 0 0 0 15 15 0 0 0 0 0 0 0 0 31
1.13 Tipología 1 Casa 4 31 6,63% 0 0 0 0 0 0 0 15 15 0 0 0 0 0 0 0 31
1.14 Tipología 1 Casa 5 31 6,63% 0 0 0 0 0 0 0 10 10 10 0 0 0 0 0 0 31
1.15 Tipología 2 Casa 6 36 7,64% 0 0 0 0 0 0 0 0 18 18 0 0 0 0 0 0 36
1.16 Tipología 2 Casa 7 36 7,64% 0 0 0 0 0 0 0 0 18 18 0 0 0 0 0 0 36
1.17 Tipología 2 Casa 8 36 7,64% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 12 12 12 0 0 36
1.18 Tipología 2 Casa 9 36 7,64% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 12 12 12 0 0 36
1.19 BLOQUE 3 Dep Duplex 1 34 7,37% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 11 11 11 0 0 34
1.20 BLOQUE 3 Dep Duplex 2 28 6,05% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 9 9 9 0 0 28
1.21 BLOQUE 3 Dep 3 26 5,67% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 9 9 9 0 0 26
1.38 IMPREVISTOS 18 3,85% 1 1 1 2 3 2 2 2 2 18

INVERSION MENSUAL 6 6 6 39 39 6 21 51 72 53 56 56 56 466

AVANCE PARCIAL EN 100% 1,4% 1,4% 1,4% 8,3% 8,3% 1,4% 4,5% 11% 15% 11,3% 11,9% 11,9% 11,9%
INVERSION ACUMULADA 6 13 19 58 96 103 124 175 247 299 299 355 410 466 466 466
AVANCE ACUMULADO EN % 1% 3% 4% 12% 21% 22% 27% 38% 53% 64% 64% 76% 88% 100% 100% 100%

2. COSTO INDIRECTO 116 100%

2.1 Gerencia del Proyecto 23 20% 2 2 1 3 4 3 3 3 3 23
2.2 Gastos Generales 37 32% 1 1 1 3 3 1 2 4 6 4 4 4 4 37
Dirección Técnica y
2.3 56 48% 1 1 1 5 5 1 3 6 9 6 7 7 7
Administración 56

32
 4.4.6. Estrategia Comercial
Hay que tener una estrategia comercial para que la promoción del conjunto
Residencial EL TRÉBOL ayude para que los objetivos de ventas se cumplan.
El proyecto Residencial EL TRÉBOL se promocionará por los siguientes
medios.

Medios Rotulo
Radi
Digitale TV Revistas Vallas Proyect Pancartas
o
s o
COUNTRY
CLUB LOS si   si   si si  
PINOS

Correo
Feria Pantalla
redes Web Cine estrenos electrónic
s s
sociales o
COUNTRY
CLUB LOS si si
PINOS si si

El Conjunto Residencial EL TRÉBOL por sus características se

promocionarán en los medios que constan en el cuadro anterior.
El plan de ventas proyecta inicio de ventas en el mes 1, que sería el actual, y
el termino de ventas en el mes 12 que concluirá paralelamente con la obra, se
tiene 15 unidades, 3 lotes, 9 casas y tres departamentos, por lo tanto, la
velocidad de ventas está cerca del 8% mensual, se tiene un presupuesto del
0.5% para publicidad esto es $23.294,45 y un pago de comisión por ventas
del 3.50% incluido IVA.
Las ventas serán desde el MES 2 al 12 y la entrega de los últimos bienes en
el MES 16. Se tiene previsto que el plan de pagos tendrá dos modalidades:

1. Con cuotas apalancadas en el producto financiero compra de

vivienda con tasa preferencial VIS y VIP que poseen Mutualista
Pichincha y Banco del Pichincha en nuestra ciudad,
a. 5% de entrada
b. 5% en cuotas
c. 90% hipotecario

33
 2. Con cuotas apalancadas en el producto financiero compra de
vivienda que poseen la generalidad de instituciones financieras
del sistema bancario y cooperativo.
a. 5% de entrada
b. 15% en cuotas
c. 80% hipotecario
3. Para los lotes con cuotas apalancadas en la financiación de compra de
terreno que poseen las instituciones financieras del sistema bancario y
cooperativo.
a. 10% de entrada
b. 20% en cuotas
c. 70% hipotecario
Para ambos casos se estima que el trámite de escrituración para poder recibir
el ultimo pago demora dos meses, por lo que se debe iniciar con tiempo, por
lo tanto, el cierre de ventas y entrega será como base para el ultimo inmueble
en el mes 16-18 según el flujo.

VENTA TOTAL EN MILES 1041

PRECIO PROMEDIO, $/m2 629 m2

El precio promedio por m2 es de 629 dólares para todo el proyecto,

promediando los lotes a 170 dólares por m2, las casas entre $730 – $755
dólares por m2 y los departamentos en $670 dólares por m2, dependiendo de
la fase en que se dé la preventa.
4.4.7. Cronograma de Ventas

34
 F L UJ O D E VE N T A S
1500

1000

500

48
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
36
48
FLUJO DE VENTAS FLUJO ACUMULADO

El Conjunto Residencial EL TRÉBOL, se empieza a construir en el mes1 como

mencionamos y se tiene previsto la escrituración de los primeros lotes a partir
del MES 3 y el ultimo departamento hasta el MES 16.

El plan de ventas se describe a continuación.

 Inicio de ventas en el MES 0
 La última venta en el MES 12
 La duración de ventas 12 MESES
 Las preventas del MES1 tendrán mayor número de cuotas para cubrir
el total inicial del 10%. mínimo para el caso de los que accedan al
crédito VIS/VIP y el 20% para los otros tipos de financiamiento
financiero
 El ultimo comprador tendría que pagar el 10% total de entrada.

El plan de cobranzas se describe a continuación:

 La cuota inicial para reserva casas y departamentos será de $2000

 Completar el valor del 5% del bien en un plazo de 30 días
 Las cuotas serán del 5%
 La entrega del inmueble debe coincidir con el fin de la obra de
construcción, a esto se suman dos meses más para la escrituración

35
  La duración de cobranzas dependiendo de la fase puede ser de 1 mes
como de 11 meses 11 MESES
 Para la escrituración se cobra para viviendas dependiendo de la
financiación el 80% o 90%, y para los lotes el 70%.

Las reservas son los únicos ingresos al analizar el proyecto puro, los ingresos
totales serán de $1.040.906,75 dólares americanos.
En la tabla de flujo de ventas, se observa cada una de sus fases con las
entregas que facilitan el flujo del proyecto, pues la normativa local permite
esos desprendimientos parciales.

36
 FLUJO DE VENTAS
En miles de dólares
MESE
O 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
VENTAS S
1041 CUOTAS MES
1 Lote 1 63 1 0           19   44                          
2 Lote 2 49 1 0           15   34                          
3 Lote 3 46 1 0           14   32                          
4 Tipología 1 Casa 1 75 2 3                 6 2   67                  
5 Tipología 1 Casa 2 75 2 3                 6 2   67                  
6 Tipología 1 Casa 3 75 2 6                       6 2   67            
7 Tipología 1 Casa 4 75 2 7                         6 2   67          
8 Tipología 1 Casa 5 75 3 7                         5 1 1   67        
9 Tipología 2 Casa 6 82 2 8                           6 2   74        
10 Tipología 2 Casa 7 82 2 8                           6 2   74        
11 Tipología 2 Casa 8 82 3 11                                 5 1 1   74
12 Tipología 2 Casa 9 82 3 11                                 5 1 1   74
13 BLOQUE 3 Dep Duplex 1 70 3 11                                 5 1 1   63
14 BLOQUE 3 Dep Duplex 2 57 3 11                                 4 1 1   52
15 BLOQUE 3 Dep 3 52 3 11                                 3 1 1   47
    1041 FLUJO DE VENTAS   48   111 11 4   140 12 15 73 67 239 6 6   310
    FLUJO ACUMULADO VENTAS   48 48 158 170 173 173 313 326 341 414 481 720 726 731 731 1041

37
 4.4.8. Análisis de Flujo Puro
En el análisis de flujo puro en la tabla adjunta en A3 es donde se ve si el
negocio va a ser bueno o malo, por ello va incluido todo el giro del negocio
inmobiliario.
En el flujo de egresos se incluye lo que sigue:
 Terreno
 Obra civil
o Costos Directos
o Costos Indirectos
 Costos de Planificación
 Impuestos y tasas
 Comercialización y ventas
1000
COSTOS SIN APUNTALAMIEN-
COSTO
300

TO
800
200

200
600

400
90

100
82

72
72

70
67
51

200
48
42

32

15
11
8

3
1

10

11

12

13

14

15

16

Tabla flujo de egresos sin apalancamiento

38
 1200
1000 INGRESOS
EGRESOS
800
600
400
UTILIDAD
200
1

13

14
10

11

12

15

16
-200
MAXIMA INVERSION
-400
INGRESOS EGRESOS FLUJO PURO
Tabla flujo de ingresos, Costos y flujo

La inversión que se necesita el proyecto para su punto de equilibrio con las

condicionantes planteadas es de $209.142 dólares
200 400

150
FLUJO PURO UTILIDAD
300
100
INICIO VENTAS
50 200

100
-50

-100
1

10

11

12

13

14

15

16

-150
-100
-200 MAXIMA
-250 INVERSIÓN $209.142 -200

Flujo Efectivo Flujo de Efectivo Acumulado

Tabla FEO vrs Flujo de Caja

Para La realización del emprendimiento inmobiliario Conjunto Residencial El

Trébol, en el plan no se prevé acceder a apalancamiento financiero ya que
cuenta con el 97% del capital necesario para su viabilidad, el mismo que con
las variantes de preventas se prevé se cubra sin problema esta necesidad.

39
CONJUNTO EL TRÉBOL  

Resumen del proyecto ( EN MILES)

FLUJO DE CAJA PURO
Ingreso por ventas 1041
Costo total del proyecto -864
Resultado del Proyecto 177 PROPUESTA TECNICA PARA DESARROLLO INMOBILIARIO
    REALIZO: Arq. Jorge Vanegas Quiroz
Rentabilidad 20,48% ENTIDAD SOLICITANTE: CONJUNTO EL TRÉBOL
   
Tasa de interes Crédito 0,00%
   
Tasa de interes Aho. / Inv.  

NÚMERO DE MESES POR EJECUTAR 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18

DETALLE MILES % MES MES MES MES MES MES MES MES MES MES MES MES MES MES MES MES MES MES Total
                           
100,00
INGRESOS
1041 % 48   111 11 4   140 73 12
67 239 15 6 6   310     1041
EGRESOS -864 83,00% -200 -8 -42 -51 -48 -11 -32 -72 -67
-3 -82 -90 -70 -72   -15     -864
                       
                 
TERRENO -183 17,58% -153   -30            
                  -183
COSTO DIRECTO DE OBRA -466 44,76% -6 -6 -6 -39 -39 -6 -21 -53 -51  -56 -72 -56 -56         -466
COSTOS INDIRECTOS -116 11,19% -2 -2 -2 -10 -10 -2 -5 -13   -13 -14 -18 -14 -14         -116
PLANIFICACION -36 3,47% -36                                   -36
IMPUESTOS -21 2,00% -1     -3   -3   -3   -3   -3   -3   -3     -21
COMERCIALIZACIÓN -42 4,00% -2   -4       -6   -1 -3 -3 -10       -12     -42
FINANCIEROS                                          
                               
Flujo Efectivo 177 17,00% -153 -8 68 -40 -45 -11 108 -54 -75 1 65 157 -64 -67   294      
Flujo de Efectivo Acumulado     -153 -161 -92 -132 -177 -188 -80 -134 -209 -208 -144 13 -51 -117 -117 177 177 177  

INVERSION MAXIMA REQUERIDA 209 24,21%

Analisis Estático MILES $

UTILIDAD 177 FLUJO PURO
MARGEN (UTILIDAD/VENTAS) 17,00%
RENTABILIDAD (UTILIDAD/COSTO) 20,48% TASA DE DESCUENTO ANUAL 17%
RENTABILIDAD (UTILIDAD/COSTO) ANUAL 13,65% TASA DE DESCUENTO MENSUAL 1,42%
RENTABILIDAD (UTILIDAD/INVERSION) 84,61% TIR MENSUAL     5,77%
69,19
TIR ANUAL
RENTABILIDAD (UTILIDAD/INVERSION) ANUAL 56,40%       %
MILE
VALOR ACTUAL NETO
      117 S

40
 4.5. PRESUPUESTO

PRESUPUESTO GENERAL
NUMER Costo Unitario % / Costo
ITEM U Cantidad TOTAL (USD)
O (USD) Total
2.439, 183.000,
1 TERRENO m2 75,03 21,18%
00 00
             
465.888,
2 COSTO DIRECTO - - - 53,93%
90
2.439, 48.780,
2.1 Mov. Tierras + HS + ET + M m2 20,00 5,65%
00 00
2.2 0 m2 - 0,00%
- -
2.3 0 U - 0,00%
- -
204, 7.752,
2.4 Vereda + bordillo m2 38,00 0,90%
00 00
26, 5.720,
2.5 Área Comunal Garita m3 220,00 0,66%
00 00
2.6 Áreas verdes m2 - 0,00%
- -
370,
2.7 Lote 1 m2 - 0,00%
40 -
288,
2.8 Lote 2 m2 - 0,00%
93 -
272,
2.9 Lote 3 m2 - 0,00%
14 -
98, 30.878,
2.10 Tipología 1 Casa 1 m2 312,00 3,57%
97 64
98, 30.878,
2.11 Tipología 1 Casa 2 m2 312,00 3,57%
97 64
98, 30.878,
2.12 Tipología 1 Casa 3 m2 312,00 3,57%
97 64
98, 30.878,
2.13 Tipología 1 Casa 4 m2 312,00 3,57%
97 64
98, 30.878,
2.14 Tipología 1 Casa 5 m2 312,00 3,57%
97 64
113, 35.595,
2.15 Tipología 2 Casa 6 m2 315,00 4,12%
00 00
113, 35.595,
2.16 Tipología 2 Casa 7 m2 315,00 4,12%
00 00
113, 35.595,
2.17 Tipología 2 Casa 8 m2 315,00 4,12%
00 00
113, 35.595,
2.18 Tipología 2 Casa 9 m2 315,00 4,12%
00 00
104, 34.353,
2.19 BLOQUE 3 Dep Duplex 1 m2 330,00 3,98%
10 00
85, 28.191,
2.20 BLOQUE 3 Dep Duplex 2 m2 330,00 3,26%
43 90
80, 26.400,
2.21 BLOQUE 3 Dep 3 m2 330,00 3,06%
00 00
17.918,
2.16 IMPREVISTOS % 4,00%   2,07%
80
215.068,
3 COSTO INDIRECTO - 31,84% - 24,89%
24

41
 36.146,
3.1 PLANIFICACION % 5,99%   4,18%
04
3.500,
3.1.1 Plan de Negocios % 0,58% 603.174,83 0,41%
00
12.666,
3.1.2 Arquitectura % 2,100% 603.174,83 1,47%
67
6.031,
3.1.3 Estructural % 1,000% 603.174,83 0,70%
75
Estudios complementarios Hidrosanitario, eléctrico, 9.047,
3.1.4 % 1,500% 603.174,83 1,05%
electrónico, bomberos 62
1.000,0
3.1.5 Estudios de Suelos % 0,166% 603.174,83 0,12%
0
150,0
3.1.6 Levantamiento Topográfico % 0,025% 603.174,83 0,02%
0
Estudio de impacto ambiental e intersección
3.1.7 % 0,000% 603.174,83 0,00%
ambiental -
3.750,0
3.1.8 Declaratoria de Propiedad Horizontal % 0,622% 603.174,83 0,43%
0
20.813,
3.2 IMPUESTOS % 0,85%   1,30%
70
931,
3.2.1 Patente / 1.5 x 1.000 % 0,10% 465.888,90 0,11%
78
Impuestos de Aprobación + Permiso de 1.024,
3.2.2 % 0,22% 465.888,90 0,12%
construcción 96
1.397,
3.2.3 Impuestos Propiedad Horizontal % 0,30% 465.888,90 0,16%
67
465,
3.2.4 Bomberos % 0,10% 465.888,90 0,05%
89
9.597,
  Utilidad ' municipio % 2,06% 465.888,90  
31
5.100,
3.2.5 Alcantarillado (Acometida) Unit. 15 340,00 0,59%
00
600,
3.2.6 Empresa Eléctrica (Acometida) Unit. 1 600,00 0,07%
00
400,
3.2.7 CNT (Acometida) Unit. 1 400,00 0,05%
00
457,
3.2.8 Impuesto Predial % 0,098% 183.000,00 0,05%
50
838,
3.2.9 Gastos Varios (Ajuste de Impuestos) % 0,03% 465.888,90 0,10%
60
116.472,
3.3 INDIRECTO % 25%   13,48%
23
23.294,
3.3.1 Gerencia del Proyecto % 5,00% 465.888,90 2,70%
45
37.271,
3.3.2 Gastos Generales % 8,00% 465.888,90 4,31%
11
55.906,
  Dirección Técnica y Administración % 12,00% 465.888,90 6,47%
67
41.636,
3.4 COMERCIALIZACIÓN % 4%   4,82%
27
5.204,
3.3.7 Promoción y Publicidad % 0,50% 1.040.906,75 0,60%
53
36.431,
3.3.9 Comercialización % 3,50% 1.040.906,75 4,22%
74
3.5 FINANCIEROS %   465.888,90 0,00%
-
863.957,
TOTAL PRESUPUESTO 100%
14

42
4.6. RESULTADOS
4.6.1. SIN APALANCAMIENTO

43
5. ESTRATEGIA LEGAL
5.1. Aspectos legales respecto a la empresa
Para la realización del proyecto se ha elegido la figura de un Fideicomiso
Inmobiliario constituido por la Fiduciaria Trust Fiduciaria. Conformado por tres
accionistas en diferentes porcentajes.

5.2. Aspectos legales respecto al proyecto

5.2.1. Fase Previa
Esta fase comprende la adquisición del terreno y la planificación, respecto al
terreno se encuentra negociado las condiciones, el mismo pertenece a un
accionista, el mismo que será aportado con un valor de menos 60.000
dólares, dineros que serán entregados en dos fases, una con los recursos
necesarios para su deshipoteca y los dineros de saldo ya constituido el
fideicomiso en plazos estipulados. Respecto a la planificación se cuenta con
los diseños arquitectónicos y su regulación de viabilidad legal, no están
ingresados al GAD y faltan los estudios complementarios, fase que nos
ocupara los primeros dos meses. Previos para iniciar las obras.
Es muy importante cumplir con toda la normativa para poder comercializar sin
inconvenientes ni extender plazos ni tiempos del proyecto.

5.2.2. Fase de construcción

El proyecto al no estar aprobado aun no cuenta con el permiso de
construcción respectivo, el mismo que será gestionado inmediatamente, y se
espera tenerlo en dos y máximo tres meses.

5.2.2.1. Construcción de Obra Civil

Durante el proceso de construcción los aspectos relacionados a lo laboral son
ineludibles, por lo que se debe firmar contratos de trabajo debidamente
legalizados para cumplir con los requerimientos necesarios acorde a las
reformas laborales del aplicables al sector de la construcción para evitar
conflictos laborales.

5.2.2.2. Reservas y ventas

44
El procedimiento legal utilizado es la firma de un documento privado para la
reserva y para la compraventa un documento privado o promesa de
compraventa, antes de la firma del primer documento se debe calificar
financieramente al cliente con la institución de preferencia. Tanto en la reserva
como en la compraventa se incluyen penalizaciones entre las partes en caso
de incumplimiento. Los documentos privados deben tener reconocimiento de
firmas notariados.

5.2.3. Fase de Entrega

Se realiza la escrituración de los terrenos, casas y departamentos a nombre
del comprador, esta es la última fase en la que hay que tomar en cuenta
algunos aspectos:
 El comprador debe tener seguimiento y volverse a revisar en institución
financiera su calificación 3MESES antes de la fecha de entrega en caso
de requerir crédito hipotecario para que pueda realizar correctivos de
ser el caso.
 Este proceso de revisión e insistencia en mantener calificación se lo
hace con la debida anticipación de los 3 MESES, ya que un retraso en
la recuperación del ultimo pago aumenta la sensibilidad del proyecto en
sus plazos.

5.2.4. CONCLUSIONES

El proyecto ya se encuentra adelantado parcialmente en varias de sus fases,

por lo tanto, se debe disponer de todos los insumos para la fase de preventas
y contratos en lo administrativo y ejecución de obra.

45
6. GERENCIA DEL PROYECTO

La gerencia del proyecto debe permitir aplicar de manera adecuada todas las
técnicas de control del proyecto, para que a la entrega y cierre del mismo se
cumpla lo previsto.

Gráfico Procesos del Producto Inmobiliario

El objetivo principal de gerencia y su equipo es la de prestación de servicios

profesionales para la gestión inmobiliaria y para ello es necesario conocer los
procesos por donde pasa el ciclo del producto inmobiliario .

6.1. Resumen
El Conjunto Residencial EL TRÉBOL es Proyecto lineal que goza de amplias
áreas verdes colindantes con conceptos ecológicos muy cercano al centro
urbano Norte de la ciudad de Loja. Contiene 3 lotes con áreas promedios de
280m2, casas con promedios de 105m2 y departamentos con promedios de
90m2.

46
El precio por m2 de terreno promedia para lotes los $170 dólares por m2, Para
casas los promedios son de $755 dólares y para los departamentos de $730.
La duración del proyecto inmobiliarios es de 16 meses a partir del inicio de
preventas. La tasa de descuento del negocio es del 17% anual.

6.1.1. Visión general

La necesidad de lotes de características exclusivas para promotores y
privados en esta zona y cercanas a la ciudad de Loja es alta, así como el
requerimiento de casas y en los últimos años también de departamentos, por
lo tanto, se ha decidido por parte de los socios constituir un fideicomiso
Inmobiliario como figura legal y entrar al negocio de promotor inmobiliario con
el proyecto para la gestión inmobiliaria de oferta de Lotes, casas y
departamentos.

6.1.2. Objetivos del proyecto

Ofertar lotes cuyo frente y área, además de su oferta obvia a particulares,

también permita ser consumido por promotores inmobiliarios para la
construcción de vivienda o viviendas o simplemente inversión.

Ofertar casas y departamentos de costo VIS y VIP, inexistentes en las zona

para el primera caso y para el segundo sus precios están en el parámetro
inferior del mismo.

Los precios de adquisición de los terrenos en su PRIMERA FASE, están

acorde a los precios de la zona y muy por debajo al promedio del mercado en
zonas cercanas, por lo tanto, las absorciones del proyecto en esta fase deben
ser de al menos 275 m2 por mes o UN LOTE MES, esto durante los primeros
3MESES. En la segunda fase y siguientes, desde el segundo trimestre
entramos en fase de viviendas y departamentos, 101.50m2 o UNA UNIDAD
por MES,

El margen de Utilidad/Ventas Puro debe ser del 17.00% la misma que será
distribuida a sus beneficiarios porcentualmente al cierre del proyecto.

Se debe terminar de construir en mínimo 14 meses, si se cumple con la

estimación de velocidad de ventas.

47
 6.1.3. Alcance del proyecto

 Lograr captar la demanda de lotes de mediano tamaño para vivienda,

viviendas o simplemente inversión. y satisfacer las características
requeridas.
 El proceso de promoción y reservas o contratos de compraventa se
debe de cumplir en 16 MESES
 La velocidad de ventas promedio debería ser de un lote, casa o
departamentos POR MES.
 Gestionar el cronograma y el presupuesto de construcción para 14
MESES.
 Gestionar el plan de ventas para 16 MESES
 Entregar las unidades de lotes a sus beneficiarios/propietarios finales.

6.1.4. Entregable producidos

 El proceso de planificación, promoción y ventas totales se debe cumplir en
16 MESES
 La velocidad de ventas promedio debería ser UN BIEN POR MES
 Alcanzar la meta esperada por el patrocinador.
 Acta de entrega recepción de conjunto con GAD para entrega de escrituras.
 Entrega de escrituras a los compradores de las unidades.
 Cierre del proyecto inmobiliario.

6.1.5. Hitos entregables

HITOS MES
Cancelación de Hipoteca Terreno 0
Promesa de compraventa terreno (Aporte) 0
Constitución del Fideicomiso y Aporte del terreno
por un socio 0
Inicio Planificación 0
Inicio de Preventas 1
Inicio Construcción 3
Terminación de ventas 16
Terminación de construcción 16
Cierre de ventas 18
Entrega del proyecto 18

48
 FASES DEL
PROYECTO 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18

COMPRA DE
TERRENO                                      

INICIO DE
PLANIFICACIÓN                                      
Inicio de ventas Fin de ventas
INICIO DE VENTAS                                      
Inicio Obra Fin Obra
INICIO DE LA
CONSTRUCCION                                      
Cierre
CIERRE DE VENTAS                                      
Inicio de entregas Fin de entregas
ENTREGA DEL
PROYECTO                                      

6.1.6. Supuestos del proyecto

Si alguna de estas disposiciones no se logra cumplir, los hitos y
entregables del proyecto deberán ser revisadas y actualizadas.
 Las características de las demandas no se modificaron durante la
ejecución del proyecto.
 Los escenarios del proyecto se mantienen dentro de lo previsto en el
análisis de sensibilidad.
 El sector inmobiliario se mantiene en crecimiento.
 No debe existir ninguna crisis financiera que paralice el otorgamiento
de créditos al sector.

6.1.7. Riesgos del proyecto

“Los riesgos del proyecto son características, circunstancias o situaciones del
ambiente del proyecto que cuando ocurren pueden tener un impacto adverso
en el proyecto o la calidad de sus entregables, será preparado un plan de
acciones para minimizar o eliminar el impacto que pueden generar cada
riesgo en el proyecto” (Tensep)

49
Ante los riesgos que podrían ocurrir en el futuro se plantea el siguiente plan de
acciones.

Riesgo Nivel (A/M/B) Plan de contingencia

Plan de ventas no se
cumple
Costos de construcción
aumenta
Recesión Mundial
 Revisar y mejorar la
A promoción de preventas
 Colaborar en los tramites
bancarios con el cliente
M  Mejorar rendimientos
 Mayor control en el
cronograma y costos
 Reducir la velocidad de
B preventas
 Reprogramar el cronograma
de entregas del proyecto
 Renegociar con clientes el
tiempo de entrega

6.2. Organización del proyecto

Una estructura organizacional apropiada es esencial para alcanzar el éxito. La
tabla a continuación, muestra la organización propuesta para el proyecto.

Junta de
Fideicomiso

Gerencia

Dirección y
Financiera Administración de la Comercialización y Ventas
Construcción

Estudios.
Arquitectura e
ingenierías

ROL RESPONSABLE
Junta de Socios Fideicomiso “EL TRÉBOL”
Promotora Fideicomiso “EL TRÉBOL”

50
Gerente del Proyecto Ing. Alejandro Villacreses
Miembros del Equipo Financiero y Contable
de Trabajo Dirección y Administración de
construcción
Dirección de Ventas y Marketing
Trust Fiduciaria
Arq. Jorge Vanegas Quiroz
Ing. Alejandro Villacreses

6.2.1. Estructura operativa proyecto

7. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

 Del análisis macroeconómico se concluye que la construcción está en

permanente crecimiento, excepto por ciertos periodos en los cuales se
ve afectada. Los motivos son varios como cambios de gobierno o crisis
mundiales, esta última con el control de la pandemia está siendo
superada poco a poco, y en el tema local la crisis política reciente que
llevo al presidente Guillermo Lasso a utilizar la muerte cruzada, lo que
trae consigo nuevas elecciones y cambios de autoridades hasta el mes
de agosto del presente 2023, al contrario de traer preocupaciones pues
la tarea macroeconómica del presidente fue una de las buenas tareas
del presidente saliente. Por lo que no se espera disminuya el
crecimiento o se vea afectado.

51
 La búsqueda de oportunidades de invertir a un buen precio es
permanente, por lo tanto, la ubicación del terreno por su cercanía al
centro urbano norte del Valle, centros comerciales, educativos, etc.
además de su entorno natural como si se estuviera en una vida de
campo, favorece el desarrollo del El Conjunto Residencial EL TRÉBOL
 De acuerdo con el análisis del entorno, de demanda y de oferta
realizado, determina que la vocación del terreno es netamente
residencial y además no se ve competencia directa ni indirecta.
 El desarrollo de proyectos inmobiliarios que anteceden a la propiedad
está en crecimiento constante y son muy demandados.
 Con una buena dirección de proyectos, aplicando los procesos
recomendados por el PMI, puede reducirse la sensibilidad a las
variables estudiadas, puesto que los costos se reducen por la
gestión de cambios, de tiempo, de costos, de recursos humanos, de
comunicaciones, de calidad, de riesgos y de adquisiciones.
 El perfil del cliente es el profesional dependiente, independiente,
emprendedores inmobiliarios, comerciantes que requieren de lotes
como inversión en espera de generar plusvalía, promotores
inmobiliarios y especialmente para primera vivienda que se puedan
ver beneficiados por los subsidios del estado al ser un proyecto VIS-
VIP de las tasas preferenciales del 5% anual.
 El Norte de la ciudad, y puntualmente Amable María, es de gran
demanda y explosión inmobiliaria con urbanizaciones, conjuntos de
viviendas y departamentos muy preferidos por el consumidor esto
ha hecho que la zona sea parte de las preferencias de los NSE alto,
medio alto y medio.
 El conjunto EL TRÉBOL cuenta con 3 lotes con promedios de
280m2, 9 casas con promedios de 106m2 y 3 departamentos con
promedios de 90m2.
 Los m2 de venta en LOTES es de 931.47m2
 Los m2 de venta en CASAS es 946.85 m2
 Los m2 de venta de DEPARTAMENTOS es de 269.53 m2
 El precio de venta promedio para Lotes es de 170 dólares por m2
 El precio promedio de venta para casas es de 750 dólares por m2

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  El precio de venta promedio para departamentos es de 730 dólares
por m2
 El costo promedio por m2 incluidos todos los productos
inmobiliarios, lotes, casas y departamentos incluyendo todos los
egresos es de $334.63 dólares por m2.
 Las preventas inician en el MES 0 y termina en el MES 15, teniendo
unas ventas totales que suman $1.040.906,75 dólares americanos.
 El valor actual neto VAN, permite calcular el valor presente de un
numero de flujos de caja futuros, descontados mediante tasa de
descuento. La tasa determinada para este cálculo se obtuvo
mediante el método CAPM y el valor aplicando el valor del 17%.
 Para el flujo puro sin apalancamiento, que es el caso para el
presente modelo de gestión los valores son los siguientes:

INGRESO TOTAL, MILES $ $ 1.040.906,75

EGRESO TOTAL, MILES $$ $ 863.957,14

INVERSION MAXIMA REQUERIDA 209 24,21%

Análisis Estático MILES $
UTILIDAD 177
MARGEN (UTILIDAD/VENTAS) 17,00%
RENTABILIDAD (UTILIDAD/COSTO) 20,48%
RENTABILIDAD (UTILIDAD/COSTO) ANUAL 13,65%
RENTABILIDAD (UTILIDAD/INVERSION) 84,61%
RENTABILIDAD (UTILIDAD/INVERSION) ANUAL 56,40%

 Se debe realizar una gerencia de proyectos que cumpla con los

alcances entregables previstos.
 La gestión del presupuesto y cronograma debe ser realizada con todas
las herramientas técnicas, pues el proyecto es sensible a los retrasos
en el tiempo.
 La entrega de los lotes, casas y departamentos vendidos debe
ajustarse al cronograma de ventas como fechas máximas, pudiendo
anticipar las ventas sin ningún inconveniente , cualquier variación en el
tiempo de entrega, aumenta la sensibilidad del proyecto, esto se da a
partir del mes 4.

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 La sensibilidad a los retrasos del proyecto no es de carácter
económico, solo es sensible para el cierre del proyecto y liquidación a
socios, por lo que es importante las correcciones de áreas y demás
documentación necesaria para recepción de obras y traspasos de
dominio para no tener problemas al momento del cierre.
 Con los resultados obtenidos del Flujo Económico del Proyecto
inmobiliario Conjunto Residencial EL TRÉBOL es viable y su
rentabilidad es alta.

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