MINISTERUL EDUCAȚIEI

UNIVERSITATEA „1 DECEMBRIE 1918” DIN ALBA IULIA

FACULTATEA DE DREPT ȘI ȘTIINȚE SOCIALE

SPECIALIZAREA: INSTITUȚII DE DREPT PRIVAT

PROPRIETATEA PERIODICĂ

PROFESOR COORDONATOR,

LECT.UNIV.DR. DOȚIU DAN ADRIAN

MASTERAND,

VLAD ALEXANDRA-LAVINIA

ALBA IULIA

2023
 Cadrul legal pentru proprietatea periodică este constituit din dispozițiile art. 687-692 din
Codul civil.

Proprietatea privată este un drept consacrat în Constituția statului român, fiind susceptibilă
de a fi exercitată în mai multe forme. Una dintre acestea este proprietatea comună pe cote de timp,
cunoscută sub denumirea de proprietate periodică. Fiind o proprietate comună rezultă că există
mai mulți titulari ai dreptului de proprietate asupra aceluiași bun. Doar dreptul de proprietate este
divizat între acești proprietari, nu și bunul care face obiectul acestui drept de proprietate. Prin
urmare, acest bun va rămâne unitar1.

Proprietatea periodică este o noțiune juridică introdusă recent în legislația din România,
fiind introdusă prin Codul civil în anul 2011, aceasta fiind o modalitate a dreptului de proprietate,
astfel că „o persoană poate deține o proprietate doar pentru o anumită perioadă de timp, la prețuri
mai accesibile decât dacă ar fi pe deplin proprietar”2. În trecut era folosită sub următoarele
denumiri: proprietate pe timp partajat, coproprietate spațio-temporală, time-sharing,
multiproprietate3.

Dispozițiile art. 687-692, Cod civil, privind proprietatea periodică nu aduc atingere
prevederilor cuprinse în O.U.G. nr. 14/2011 pentru protecția consumatorilor la încheierea și
executarea contractelor privind dobândirea dreptului de folosință pe o perioadă determinate a unuia
sau a mai multor spații de cazare, a contractelor pe termen lung privind dobândirea unor beneficii
pentru produsele de vacanță, a contractelor de schimb și a contractelor de revânzare. (art. 67 din
Legea nr. 71/2011)4.

Deși legiuitorul nu definește proprietatea periodică, în cuprinsul art. 687 din Codul civil îi
enunță principalele elemente caracteristice: „Dispoziţiile prezentului capitol se aplică, în absenţa
unei reglementări speciale, ori de câte ori mai multe persoane exercită succesiv şi repetitiv atributul
folosinţei specific dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, în intervale de timp
determinate, egale sau inegale”.

1
Matahală Ana Maria, „Proprietatea comună pe cote de timp”, 2023, articol disponibil online pe site-ul:
https://www.avocatoo.ro/blog/proprietatea-comuna-pe-cote-de-timp
2
„Analiză Ionescu și Sava. Proprietatea periodică, o realitate atrăgătoare plină de necunoscute”, 2015, articol
disponibil online pe site-ul: https://www.juridice.ro/363029/analiza-ionescu-si-sava-proprietatea-periodica-o-
realitate-atragatoare-plina-de-necunoscute.html
3
Ibidem
4
Boroi Gabriel, Anghelescu Carla Alexandra, Nazat Bogdan, Nicolae Ioana, „Fișe de drept civil”, Ediția a 4-a,
Ed. Hamangiu, București, 2019, p. 373.
 Unitățile de timp trebuie să fie întotdeauna determinate, nu doar determinabile părțile
putând realiza această determinare și ulterior. Lipsa unei asemenea determinări deduce ipoteza
conform căreia este vorba despre o coproprietate obișnuită, „cu consecința recunoașterii dreptului
de a cere partajul în favoarea oricărui titular”5.

În unitatea de timp în care un coproprietar folosește bunul aflat în coproprietate, acesta

poate atât să utilizeze bunul respectiv, cât și să îi culeagă fructele.

Exercitarea succesivă şi repetitivă nu priveşte toate prerogativele dreptului de proprietate

periodică, ci doar atributul folosinţei este exercitat repetitiv și succesiv de către titularii acestui
drept, iar „atributul posesiei şi atributul dispoziţiei în legătură cu întregul bun, se exercită
concomitent şi împreună de către titularii dreptului de proprietate periodică”6.

La împlinirea intervalului său de timp, fiecare titular are obligația de a preda folosința
bunului către titularul căruia îi corespunde următorul interval. Încetarea fiecărui interval nu
reprezintă stingerea dreptului de proprietate, iar începerea unui nou interval nu reprezintă nașterea
unui nou drept de proprietate, ci doar se realizează schimbarea unui titular cu altul sub aspectul
folosinței bunului, dreptul de proprietate rămânând același.

Proprietatea periodică poate avea ca obiect atât bunuri imobile, cât şi bunuri
mobile7.Totodată, obiectul dreptului de proprietate periodică poate fi doar un bun corporal, cum ar
fi: un apartament, un teren, o mașină.

Din art. 646, alin. (1), Cod civil, rezultă că proprietatea periodică este un tip de
coproprietate forțată, astfel că vor fi aplicabile dispozițiile art. 671 alin. (3) Cod civil, având
conținutul următor: în cazul proprietăţii periodice şi în celelalte cazuri de coproprietate forţată,
partajul este posibil numai prin bună învoială. Așadar, „proprietatea periodică nu poate înceta
printr-un partaj judiciar, ca o consecință a voinței unui singur titular/unora dintre titularii dreptului
de proprietate periodică, ci doar printr-un partaj convențional”8, fiind necesar acordul tuturor
coproprietarilor.

5
Zorilă Alexandra, „Proprietatea periodică – o premieră în România”, 2015, articol disponibil online pe site-ul:
https://abcjuridic.ro/proprietatea-periodica-o-premiera-in-romania/
6
Cezar Diac, „Proprietatea periodică – modalitate a dreptului de proprietate”, Anuarul Universității „Petre Andrei”
din Iași Fascicula: Drept, Științe Economice, Științe Politice, 2014, articol disponibil online pe site-ul:
https://www.ceeol.com/search/viewpdf?id=278444
7
Ibidem
8
Matahală Ana Maria, „Proprietatea comună pe cote de timp”, 2023, articol disponibil online pe site-ul:
https://www.avocatoo.ro/blog/proprietatea-comuna-pe-cote-de-timp
 Nașterea dreptului de proprietate periodică are loc, potrivit art. 688, C. civ., în temeiul unui
act juridic. Acest act juridic poate să fie: o convenție pentru edificarea în comun a unui bun imobil
sau pentru confecționarea unui bun imobil, un contract pentru dobândirea în comun a unui bun
mobil sau imobil, o donație în care donatorul transmite bunul mai multor donatari care îl vor folosi
în regim de proprietate periodică, un legat prin care legatarul transmite bunul în același regim mai
multor moștenitori. În cazul bunurilor imobile, actul juridic care dă naștere proprietății periodice
trebuie să parcurgă și formalitățile de publicitate imobiliară.

Conform art. 689, alin. (1), Cod civil, intitulat „valabilitatea actelor încheiate de
coproprietar” reglementează că orice coproprietar poate încheia, în condițiile legii, acte precum
vânzarea, închirierea, ipotecarea și alte asemenea, însă numai în intervalul de timp ce îi revine.

Alin. (2) al aceluiași articol prevede că „ actele de administrare sau de dispoziție privind
cota-parte din dreptul de proprietate aferentă unui alt interval de timp sunt inopozabile titularului
cotei-părți respective”. În raporturile cu terții cocontractanți de bună-credință, actele de
administrare sau de dispoziție privind cota-parte din dreptul de proprietate aferentă unui alt interval
de timp sunt anulabile (art. 689, alin. 3). Actele de administrare sunt actele juridice prin care se
urmărește valorificarea bunului. Actele de dispoziție sunt actele juridice prin care se
înstrăinează/distruge un bun, se consumă substanța acestuia ori bunul este grevat cu sarcini precum
ipoteca.

Conform art. 690 alin. (1) fraza I C. civ.: „Fiecare coproprietar este obligat să facă toate
actele de conservare, în aşa fel încât să nu împiedice ori să îngreuneze exercitarea drepturilor
celorlalţi coproprietari”, așadar fiecare coproprietar poate introduce o acțiune posesorie, privită ca
un act de conservare, împotriva terțului care tulbură posesia bunului. Acțiunea posesorie reprezintă
o acțiune ce se introduce în justiție prin care se urmărește apărarea posesiei ca stare de fapt
împotriva unei tulburări fie pentru menținerea posesiei, fie pentru redobândirea acestei posesii de
către cel îndreptățit9.

Dacă actele de dispoziție sunt de natură materială și presupun consumarea în tot sau în
parte a substanței bunului, este necesar acordul tuturor coproprietarilor (art. 690, alin. 2, C.civ.).

La încetarea intervalului, coproprietarul are datoria de a preda bunul coproprietarului

îndreptățit să îl folosească pentru următorul interval (art. 690, alin. 3, C.civ.).

9
Matahală Ana Maria, „Proprietatea comună pe cote de timp”, 2023, articol disponibil online pe site-ul:
https://www.avocatoo.ro/blog/proprietatea-comuna-pe-cote-de-timp
 Nerespectarea obligațiilor de către unul dintre coproprietari în legătură cu modul în care
își exercită dreptul de proprietate periodică face posibilă angajarea răspunderii la plata de
despăgubiri pentru coproprietarii ce au fost prejudiciați, conform art. 691, alin. (1), C. civ.

În cuprinsul art. 691 C. civ. au fost prevăzute două sancțiuni pentru coproprietarii care nu
respectă regulile privind proprietatea periodică. Aceste sancțiuni sunt: a) plata unor despăgubiri
(alin. (1) al art. 691 C. civ. prevede: „Nerespectarea obligaţiilor prevăzute în prezentul capitol
atrage plata de despăgubiri”, b) excluderea titularului.

Pentru cazurile în care unul dintre coproprietari tulbură în mod grav exercitarea proprietății
periodice, art. 691, alin. 2 din Codul civil prevede o sancțiune, posibilitatea ca cel vinovat să fie
exclus din proprietate. Excluderea se poate dispune prin hotărâre judecătorească, la cererea
coproprietarului vătămat, după ce în prealabil prin încheiere instanța a verificat dacă sunt întrunite
condițiile excluderii și s-a pronunțat asupra cererii în sensul admiterii în principiu.

Pentru că o astfel de sancțiune nu îl poate lipsi pe cel aflat în culpă de valoarea aferentă
cotei sale de proprietate, după ce încheierea de admitere în principiu a rămas definitivă, în absența
înțelegerii părților, instanța va stabili prețul vânzării silite pe bază de expertiză.

Proprietatea periodică poate înceta:

-prin radiere din cartea funciară în temeiul dobândirii de către o singură persoană a tuturor
cotelor-părți din dreptul de proprietate periodică (persoana poate să fie unul dintre coproprietari
ori o terță persoană), conform art. 692, C.civ. În cazul acesta, dreptul de proprietate periodică se
tranformă în drept de proprietate pur și simplu;

-prin partaj voluntar (prin bună învoială), art. 671, alin. (3), C.civ. interzicând partajul
judiciar;

-ca urmare a pieirii bunului, situație care evident nu poate fi întâlnită în cazul imobilelor.

Așadar, proprietatea periodică reprezintă o modalitate a dreptului de proprietate în cadrul

căreia fiecare titular exercită în interes personal şi în nume propriu prerogativele dreptului său
de proprietate pe perioade determinate de timp, care se repetă în mod succesiv şi perpetuu, la
intervale regulate, presupunând un minim de doi titulari, persoane fizice sau persoane juridice10.

10
Cezar Diac, „Proprietatea periodică – modalitate a dreptului de proprietate”, Anuarul Universității „Petre Andrei”
din Iași Fascicula: Drept, Științe Economice, Științe Politice, 2014, articol disponibil online pe site-ul:
https://www.ceeol.com/search/viewpdf?id=278444
 BIBLIOGRAFIE:

1. Cezar Diac, „Proprietatea periodică – modalitate a dreptului de proprietate”, Anuarul

Universității „Petre Andrei” din Iași Fascicula: Drept, Științe Economice, Științe Politice, 2014,
articol disponibil online pe site-ul: https://www.ceeol.com/search/viewpdf?id=278444 .

2. Sava Ruxandra-Mihaela, „Proprietatea periodică în Noul Cod civil. Ce este și cum

funcționează?”, articol disponibil online pe site-ul: https://legalup.ro/proprietatea-periodica-in-
noul-cod-civil-ce-este-si-cum-functioneaza/ .

3. „Analiză Ionescu și Sava. Proprietatea periodică, o realitate atrăgătoare plină de

necunoscute”, 2015, articol disponibil online pe site-ul: https://www.juridice.ro/363029/analiza-
ionescu-si-sava-proprietatea-periodica-o-realitate-atragatoare-plina-de-necunoscute.html .

4. Matahală Ana Maria, „Proprietatea comună pe cote de timp”, 2023, articol disponibil
online pe site-ul: https://www.avocatoo.ro/blog/proprietatea-comuna-pe-cote-de-timp .

5. Zorilă Alexandra, „Proprietatea periodică – o premieră în România”, 2015, articol

disponibil online pe site-ul: https://abcjuridic.ro/proprietatea-periodica-o-premiera-in-romania/.

6. Boroi Gabriel, Anghelescu Carla Alexandra, Nazat Bogdan, Nicolae Ioana, „Fișe
de drept civil”, Ediția a 4-a, Ed. Hamangiu, București, 2019.

7. Legea nr. 71/2011

8.O.U.G. nr. 14/2011 pentru protecţia consumatorilor la încheierea şi executarea

contractelor privind dobândirea dreptului de folosinţă pe o perioadă determinată a unuia sau a mai
multor spaţii de cazare, a contractelor pe termen lung privind dobândirea unor beneficii pentru
produsele de vacanţă, a contractelor de revânzare, precum şi a contractelor de schimb.

9. Cod civil