República Bolivariana de Venezuela

Ministerio del Poder Popular para la Educación Universitaria

Universidad Experimental de los Llanos Occidentales “Ezequiel
Zamora”.

Derecho Registral y Notarial

Integrante:
Dávila Galavis Gloria Lizbeth
C.I: 14.700.424
Sección: 4
Prof: Dexci

Mérida, 2023
Introducción
 El Derecho Registral.

Es un conjunto de normas jurídicas que regulan las relaciones entre personas y

cuyo fin es la publicidad registral (que no es más que el derecho que tiene una
persona de informarse de los actos de la vida pública), brindando así seguridad
jurídica a las personas.

La idea del “registro” nace con la finalidad de simplificar la prueba de los derechos
sobre bienes, normalmente compleja, de tal suerte que el propietario pueda
exhibir un título fehaciente y con alto grado de certeza para efecto de protección,
conservación y circulación del derecho, en todo ámbito jurídico, sea contractual,
judicial o administrativo; razón por la cual el titular gozará de una situación de
inmunidad frente a la interferencia o ataque de terceros, así como de facilitación
en la circulación de los bienes, para efecto de evitar el riesgo de transferencias o
cargas ocultas que paralizarían el comercio por falta de seguridad de la propiedad
y de las cargas.

Esta propuesta fundamental nace en el ámbito de los inmuebles, pero

rápidamente se amplía a otros órdenes patrimoniales, en los que también se
necesita la notoriedad de determinadas situaciones jurídicas, como ocurre con la
condición jurídica de los bienes muebles y la actividad de las personas jurídicas.

La Publicidad

Es un medio a través del cual se puede obtener información sobre los bienes
muebles o inmuebles o sobre las personas en general. Es el acceso a la
información registral.

La publicidad registral se puede definir como el sistema de divulgación

encaminado a hacer cognoscible determinadas situaciones jurídicas para la tutela
de los derechos y la seguridad del tráfico. Esta publicidad es un servicio del
Estado, pues se trata de una función pública ejercida en interés de los
particulares.

Las notas características de la publicidad del registro son:

Institucional, pues la publicidad se lleva a cabo mediante una “institución”,

entendida como conjunto de reglas y funciones ordenadas u organizadas en
forma racional bajo una dirección, para cumplir un fin determinado y regulado por
el derecho.

Exteriorización continuada y organizada de ciertos hechos o datos, y en este

sentido es una forma de “publicación”. Sin embargo, no se puede confundir la
publicidad del registro con otros tipos de publicación como son las notificaciones,
los edictos o, en forma aún más genérica, la información que producen los
diarios, periódicos o revistas. Téngase en cuenta que la publicidad es
“continuada”, esto es, que se produce de manera ininterrumpida o sistemática
(publicación permanente), a diferencia de lo que ocurre con las notificaciones o
edictos, en donde la notoriedad del hecho comunicado es solamente esporádica.

Por otro lado, la publicidad es “organizada”17, lo que implica que se trata de

hechos notorios que son puestos en conocimiento por parte de una oficina
pública, lo que hace una importante diferencia con las publicaciones de diarios y
revistas. La publicidad “organizada” se contrapone a la publicidad “fáctica”, cuyo
prototipo es la posesión, en donde la notoriedad del hecho sólo alcanza para
realizar presunciones, ya que la mera posesión admite distintas interpretaciones,
y no da seguridad sobre las titularidades que recaen sobre los bienes18, aunque
ella puede en algún momento consumar una realidad cuando cumple
determinados requisitos rigurosos.

Exteriorización de situaciones jurídicas concretas, esto es, prerrogativas

reconocidas por el ordenamiento a favor de personas determinadas. Por su parte,
el objeto de la publicidad registral lo separa claramente de la publicación de las
normas jurídicas, por cuanto el primero se refiere al derecho subjetivo, mientras
el segundo al derecho objetivo.

Publicidad Registral Notificativa: notifica a determinadas personas de ciertos

actos jurídicos, sirve para que un acto jurídico no este viciado de nulidad
absoluta.

Publicidad Registral Declarativa: da fe pública ante terceros de que un

derecho le pertenece a determinada persona.

Publicidad Registral Constitutiva: da fe pública de la constitución o creación

de un hecho que tiene consecuencia jurídica y que ese derecho le pertenece a
una
determinada persona.

Caracteres del derecho registral.

1.-Es un Derecho Regulador de la publicidad, consiste en la divulgación de

una situación jurídica a objeto del conocimiento de los interesados para la tutela
de derechos y seguridad del tránsito jurídico.

La publicidad registral se extiende a las personas y bienes.

2.-Es un Derecho Legitimador, impone la credibilidad en el Registro. Acredita

en forma indubitada la existencia y legalidad del Título del cual procede.

3.-Es un Derecho Protector, asegura y protege la confianza en la apariencia

registral, dando lugar a que el contenido registral prevalezca incontrovertible
sobre la realidad jurídica discordante.

4.-Carece de Sustantividad, el Derecho Registral no puede considerarse como

una disciplina jurídica independiente, sino como parte integrante del Derecho
Civil.
 Principios registrales
Los principios registrales sustantivos resuelven los conflictos entre
derechos, sobre la base de la publicidad.

El primer principio es el de la inscripción declarativa, por cuya virtud, y en líneas

generales, si el transmitente ha realizado dos actos de disposición sobre un
mismo bien inmueble, entonces se prefiere al sujeto adquirente que inscribe
frente a aquel que no inscribió (art. 1135 CC). El fundamento de esta regla es
evitar el riesgo de la doble venta, pues la falta de publicidad haría que un
comprador siempre se encuentre en la incertidumbre de ser o no el primero, con
la indeseable falta de seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario.

El segundo principio es el de la fe pública registral, que protege a un tercero de

buena fe que inscribe su título adquisitivo oneroso, aunque después se anule,
rescinda o resuelva el título previo al suyo (art. 2014 CC). El fundamento de esta
regla es evitar el riesgo consistente en la nulidad o ineficacia de actos jurídicos
pretéritos que podría afectar a los adquirentes sucesivos.

Nótese que ambos principios registrales sustantivos sirven para dirimir el conflicto
de derechos, mediante reglas técnicas cuya función es resolver algunas
controversias sobre la atribución de la propiedad u otros derechos sobre bienes.
La inscripción declarativa resuelve el problema originado por la doble disposición
de bienes, para lo cual utiliza el criterio del registro, pues el ordenamiento
jurídico dispensa seguridad jurídica al sujeto con título inscrito, en tanto no le
perjudican los títulos no inscritos, aunque sean anteriores. Por el contrario, el
principio de fe pública registral tiene la función de asegurar la adquisición frente a
la nulidad o ineficacia de un título previo, con lo cual se otorga seguridad a las
cadenas de transmisiones. Ambos principios son expresión de la doctrina jurídica
de protección de la apariencia.
El tercer principio es el de prioridad, por cuya virtud se dirimen derechos
compatibles, fundamentalmente créditos que acceden al registro, por lo cual la
inscripción más antigua otorga un mejor rango en orden al cobro y ejecución (art.
2016 CC).

Por el contrario, el principio de legitimación consiste en la presunción de exactitud

de las inscripciones, por lo cual los derechos que se publican se reputan
concordantes con la realidad jurídica (art. 2013).

Su relevancia se concentra en el ámbito judicial, administrativo y contractual,

pero, tratándose de una presunción, no constituye en norma
protectora, sino en simple regla simplificadora de la prueba en el tráregistrador, y
que constituyen requisitos para una inscripción correcta y regular. Es el caso de
los principios de rogación, titulación auténtica, especialidad, calificación y tracto
sucesivo.

Características del Derecho Registral:

 Es un Derecho Autónomo. Constituye una rama especial del Derecho

Civil, en la cual la mayor parte de las normas que regulan el
procedimiento no están contenidas en el Código Civil, sino en leyes y
reglamentos especiales.
 Es un Derecho Público. Porque si bien al registrar acceden a la
inscripción de derechos privados, la inscripción persigue el bien común
referido a los terceros que puedan contratar con los titulares registrales,
bajo la fe del Registro.
 Es un Derecho Limitativo. Por cuanto el derecho registral es de número
cerrado, ósea que sólo admite al Registro los actos y contratos que la
ley señala.
 Es un Derecho Formalista. El procedimiento registral está sujeto a
 etapas preclusivas y requisitos de cumplimiento obligatorio para la
inscripción o la denegatoria de inscripción de los títulos.

El Sistema Regístral Venezolano.

El Sistema Regístral Venezolano es mixto ya que reúne características de diversas
clases de sistemas, como lo son los sistemas de oponibilidad de lo inscrito,
sistema convalidante, sistema constitutivo de folio personal, sistema de
inscripción y sistema de trascripción.

Como hay predominio de ciertas características podemos afirmar que en ese

sentido el sistema venezolano posee predominio de los sistemas convalidante y
de folio personal. Se dice que es un sistema convalidante porque además de la
oponibilidad de lo inscrito, establece a favor de quien inscribe una presunción
legal relativa o "iuris tantum" acerca de la veracidad (coincidencia entre al verdad
real y la regístral) e integridad del contenido del registro, es decir, que
comprende la titularidad del derecho en todos sus aspectos jurídicos en cuanto a
contenido y legitimidad del titular, y la forma exigida si fuese el caso.

Se dice que es un sistema de folio personal porque las inscripciones regístrales se

organizan tomando como elemento clasificador a las personas (naturales o
jurídicas). En la práctica del Derecho el sistema venezolano puede considerarse
mixto, debido a que exige la inscribilidad, al respecto el artículo 1924 del Código
Civil Venezolano dice: "los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las
formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no
tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y
conservado legalmente derechos sobre el inmueble. Cuando la Ley exige un título
registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquel con otra clase de
prueba, salvo disposiciones especiales". Es de destacar que el legislador
venezolano se refiere a inmuebles especialmente en este artículo, pero también
nos remite al artículo 1920 ejusdem, referente a los actos que por disposiciones
especiales deben registrarse, someterse a las
formalidades del registro y de los títulos que deben registrarse.

También hay que considerar que el sistema venezolano sigue el criterio de

oponibilidad a terceros en cuanto a que "los instrumentos privados, hechos para
alterar o contrariar lo pactado en instrumento público, no producen efecto sino
entre los contratantes y sus sucesores a título universal. No se los puede oponer
a terceros" (Art.1362 C. Civil).

En Venezuela el instrumento público hace plena fe, así entre partes como
respecto de terceros, mientras
no sea declarado falso, 1º de los hechos jurídicos que el funcionario público
declara haber efectuado, si
tenia facultad para efectuarlos, 2º de los hechos jurídicos que el funcionario
público declara haber visto u oído, siempre que esté facultado para hacerlos
constar (Art. 1360 ejusdem). Mucho se ha hablado de lo típico y característico
que resulta el sistema registral de trascripción, aquí podemos incluir los
siguientes sistemas (Francés, Italiano, etc.). Todo lo antes expuesto reside en la
solución dada al supuesto de pugna entre títulos incompatibles cuando el de
fecha posterior acudió primero al Registro.

El artículo 1924 del C. Civil expresa tácitamente que la no-inscripción de un

adquirente, constituye una apariencia negativa digna de tutela. Indudablemente
que los Registros de la propiedad inmueble tienen como función primordial la de
dar seguridad al comercio de dichos bienes, por esto la publicidad registral, crea
una apariencia legitimadora suficiente como para proteger a quien en ella confía,
orientando y dando a conocer los derechos reales a los interesados (terceros).

Esto justifica el hecho de que la gran mayoría de los registros inmobiliarios

estatuyen sólo una presunción de exactitud a favor de lo que ellos manifiestan,
para así garantizar el tráfico jurídico de los bienes inmuebles; ya que cuando el
contenido registral está en desacuerdo con la realidad jurídica, se presume
verdadero (con presunción iureet de jure).

En consideración a lo antes expuesto, se debe decir

que el registro se considera íntegro, o sea, de acuerdo con la presunción antes

citada, pero no exacto; pues siempre existe una posibilidad de amenaza latente,
de impugnación al que inscribió su adquisición.

Las mismas pueden ocurrir por genealogía de los titulares regístrales y la

sucesión de títulos. Por ejemplo, cuando se anula una compraventa por vicios de
consentimiento o incapacidad del enajenante, entonces la nulidad alcanza a
todos los adquirentes, no teniendo importancia el hecho de que hayan registrado
o no su adquisición. Por otra parte cuando existe conflicto de Derecho entre dos
causahabientes, este problema debería resolverse a favor del primero que
registró; basándose en el principio el derecho es mejor (Priortemporepotier iure).

Relacionando este principio de prioridad en que existen derechos reales sobre el

mismo bien, ocurre una prelación temporal entre los causahabientes; ya que
existirían derechos reales imposibles de coexistir. Esto provoca un efecto de
exclusión, lo cual se ajusta a que el Ordenamiento Jurídico establece que el
segundo adquirente no podrá devenir en titular del derecho enajenado. Por otra
parte cuando se verifica una doble enajenación, el seguido causahabiente que se
adelante a registrar su título adquisitivo, o que sea el único en hacerlo, se
constituye en el titular del derecho enajenado a su favor, yendo esto en
detrimento del primer causahabiente que, siendo desde el punto de vista civil el
verdadero titular, resulta despojado de su titularidad, por haber actuado con
negligencia o descuido, al no inscribir su propio título adquisitivo.

Tal conclusión, esta de acuerdo con lo previsto en el artículo 1924 del Código Civil
Venezolano.

Apunta Messineo, "La Ley atribuye a la transcripción una función discriminadora

entre varios derechos en conflicto o concurrentes que implica la derogación del
principio de prioridad que opera a favor del derecho subjetivo del primer
causahabiente, y da preferencia al derecho subjetivo del segundo o ulterior
causahabiente".

Bibliografia

BASES FUNDAMENTALES DEL DERECHO REGISTRAL

GUNTHER HERNÁN GONZALES BARRÓN

https://derechovenezolano.wordpress.com/2012/10/31/el-derecho-registral/